BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Transkripsi

1 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Jalan Jalan adalah prasarana transportasi darat yang meliputi segala bagian jalan, termasuk bangunan pelengkap dan perlengkapannya yang diperuntukkan bagi lalu lintas, yang berada pada permukaan tanah, di atas permukaan tanah, di bawah permukaan tanah dan atau air, serta di atas permukaan air, kecuali jalan kereta api, jalan lori, dan jalan kabel. Jalan tol adalah suatu jalan alternatif untuk mengatasi kemacetan lalu lintas ataupun untuk mempersingkat jarak dari satu tempat ke tempat lain. Untuk menikmatinya, para pengguna jalan tol harus membayar sesuai tarif yang berlaku. Penetapan tarif didasarkan pada golongan kendaraan. Bangunan atau fasilitas di mana tol dikumpulkan dapat disebut pintu tol, rumah tol, plaza tol atau di Indonesia lebih dikenal sebagai gerbang tol (Wikipedia;2012) Untuk membangun jalan tol yang dapat memberikan kenyamanan dan keamanan dibutuhkan standar pekerjaan konstruksi, berikut adalah tahapan tahapan pekerjaan perkerasan kaku (rigid pavement) : Perkerasan Kaku (Rigid Pavement) Perkerasan kaku pada umumnya terbuat dari beton semen. Perkerasan beton semen dibedakan ke dalam 4 jenis : - Perkerasan beton semen bersambung tanpa tulangan - Perkerasan beton semen bersambung dengan tulangan - Perkerasan beton semen menerus dengan tulangan - Perkerasan beton semen pra-tegang Perkerasan beton adalah struktur yang terdiri atas pelat beton semen yang bersambung (tidak menerus) tanpa atau dengan tulangan, atau menerus dengan tulangan, terletak di atas lapis pondasi bawah atau tanah dasar, tanpa atau dengan 1

2 lapis permukaan beraspal. Struktur perkerasan beton secara tipikal sebagaimana terlihat pada Gambar 2.1. Gambar 2.1. Tipikal struktur perkerasan beton semen Sumber : Pd T Pada perkerasan beton semen, daya dukung perkerasan terutama diperoleh dari pelat beton. Daya dukung dan keseragaman tanah dasar sangat mempengaruhi keawetan dan kekuatan perkerasan beton semen. Faktor-faktor yang perlu diperhatikan adalah kadar air pemadatan, kepadatan dan perubahan kadar air selama masa pelayanan. Lapis pondasi bawah pada perkerasan beton semen adalah bukan merupakan bagian utama yang memikul beban, tetapi merupakan bagian yang berfungsi sebagai berikut : - Mengendalikan pengaruh kembang susut tanah dasar. - Mencegah intrusi dan pemompaan pada sambungan, retakan dan tepi-tepi pelat. - Memberikan dukungan yang mantap dan seragam pada pelat. - Sebagai perkerasan lantai kerja selama pelaksanaan. Pelat beton semen mempunyai sifat yang cukup kaku serta dapat menyebarkan beban pada bidang yang luas dan menghasilkan tegangan yang rendah pada lapisan-lapisan di bawahnya. Bila diperlukan tingkat kenyaman yang tinggi, permukaan perkerasan beton semen dapat dilapisi dengan lapis campuran beraspal setebal 5 cm Pekerjaan Tanah Pekerjaan ini dibagi ke dalam beberapa jenis : a. Penggalian 2

3 b. Pembentukan Timbunan dan Daerah Urugan c. Timbunan d. Material Sisa Setelah seluruh lokasi dilakukan pengukuran ulang, pembersihan dari bendabenda, tanaman yang berbeda di area pekerjaan, maka pada tanah badan jalan dilakukan penggalian atau pengupasan sesuai elevasi yang direncanakan. Selanjutnya dilakukan pemadatan dengan alat mekanik sampai dengan kepadatan yang ditentukan. Bilamana kepadatan tanah telah tercapai, kondisi tersebut harus tetap dijaga jangan sampai berubah oleh faktor-faktor alam (hujan, beban-beban mekanik, dll) Tanah Dasar (Sub Grade) Daya dukung tanah dasar ditentukan dengan pengujian CBR insitu sesuai dengan SNI atau CBR laboratorium sesuai dengan SNI , masing-masing untuk perencanaan tebal perkerasan lama dan perkerasan jalan baru. Apabila tanah dasar mempunyai nilai CBR lebih kecil dari 2 %, maka harus dipasang pondasi bawah yang terbuat dari beton kurus (Lean-Mix Concrete) setebal 15 cm yang dianggap mempunyai nilai CBR tanah dasar efektif 5 % Pekerjaan ini terdiri dari perataan dan pemadatan tanah hingga mencapai kepadatan minimum 100% menurut AASHTO T-99, sehingga pekerjaan penyiapan tanah dasar beresiko tinggi terhadap pengaruh kadar air tanah. Pelaksanaan pemadatan tanah dilakukan dengan menggunakan Vibro Roller, dimana untuk pengendalian mutu pekerjaan maka dilakukan pula uji coba pemadatan di lapangan terlebih dahulu, agar dicapai kepadatan yang disyaratkan Pondasi Bawah Bahan pondasi bawah dapat berupa : - Bahan berbutir. - Stabilisasi atau dengan beton kurus giling padat (Lean Rolled Concrete) - Campuran beton kurus (Lean-Mix Concrete). 3

4 Lapis pondasi bawah perlu diperlebar sampai 60 cm diluar tepi perkerasan beton semen. Untuk tanah ekspansif perlu pertimbangan khusus perihal jenis dan penentuan lebar lapisan pondasi dengan memperhitungkan tegangan pengembangan yang mungkin timbul. Pemasangan lapis pondasi dengan lebar sampai ke tepi luar lebar jalan merupakan salah satu cara untuk mereduksi prilaku tanah ekspansif. Tebal lapisan pondasi minimum 10 cm yang paling sedikit mempunyai mutu sesuai dengan SNI No dan AASHTO M-155 serta SNI Bila direncanakan perkerasan beton semen bersambung tanpa ruji, pondasi bawah harus menggunakan campuran beton kurus (CBK). Tebal lapis pondasi bawah minimum yang disarankan dapat dilihat pada Gambar 2.2 dan CBR tanah dasar efektif didapat dari Gambar 3.3. Gambar 2.2 Tebal pondasi bawah minimum untuk perkerasan beton semen Sumber : Pd T Gambar 2.3 CBR tanah dasar efektif dan tebal pondasi bawah Sumber : Pd T

5 2.1.5 Pondasi bawah dengan campuran beton kurus (Wet Lean Concrete) Campuran Beton Kurus (CBK) harus mempunyai kuat tekan beton karakteristik pada umur 28 hari minimum 5 MPa (50 kg/cm2) tanpa menggunakan abu terbang, atau 7 MPa (70 kg/cm2) bila menggunakan abu terbang, dengan tebal minimum 10 cm. Wet Lean Concrete merupakan bagian non struktural dalam perencanaan rigid pavement. Lean Concrete berfungsi sebagai lantai kerja agar concrete slab tidak secara langsung menempel pada tanah dasar sehingga air semen pada concrete slab tidak berkurang yang dapat mengakibatkan kerusakan pada concrete slab Perawatan (Curing) Reaksi kimiawi antara semen dan air membutuhkan waktu. Fungsi semen sebagai perekat mulai berkembang pada saat umur beton masih muda, makanya untuk pekerjaan beton baik konvensional maupun precast perlu dilakukan perawatan beton. Tujuan perawatan beton yaitu : 1. Mencegah kehilangan moisture pada beton (tidak kurang dari 80%) 2. Mempertahankan suhu yang baik selama durasi waktu tertentu (diatas suhu beku dan dibawah 50 derajat Celcius) Pengaruh temperatur terhadap beton : 1. Semakin tinggi suhu, semakin cepat terjadinya reaksi hidrasi. 2. Suhu ideal adalah suhu ruang. 3. Bila beton membeku selama 24 jam pertama, maka beton tersebut tidak akan pernah mencapai kembali sifat awalnya. 4. Suhu perawatan diatas 50 derajat C dapat merusak beton karena semen mengeras terlalu cepat. 5. Perawatan yang dipercepat dapat menghasilkan beton yang lebih kuat namun memiliki durabilitas yang rendah. Jenis-jenis perawatan beton antara lain : 5

6 I. Penyemprotan (Fogging) II. Metoda yang baik untuk kondisi dengan suhu diatas suhu beku dan kelembaban rendah Kekurangannya yaitu biaya dan dapat menyebabkan erosi pada permukaan beton yang baru mengeras Penggenangan atau Perendaman Ideal untuk mencegah hilangnya moisture Mempertahankan suhu yang seragam Kekurangannya yaitu membutuhkan tenaga kerja yang banyak dan perlu pengawasan dan tidak praktis untuk proyek yang besar III. Lembaran Plastik (Sesuai ASTM C171) Lapisan Polyethylene dengan ketebalan 4 mm Kelebihannya yaitu ringan, efektif sebagai penghalang hilangnya moisture, dan mudah diterapkan Kekurangannya yaitu dapat menyebabkan discoloration permukaan, lebih terlihat bila lapisan plastik bergelombang, dan diperlukan penambahan air secara periodik IV. Penutup Basah (Sesuai ASTM C171) Menggunakan bahan yang dapat mempertahankan moisture, seperti burlap (karung goni) yang dibasahin Kelebihannya yaitu tidak terjadi discoloration dan tahan terhadap api Kekurangannya yaitu memerlukan penambahan air secara periodik dan diperlukan lapisan plastik penutup burlap untuk mengurangi kebutuhan penambahan air V. Curing Compound (Sesuai ASTM C 309) Membentuk lapisan tipis pada permukaan untuk menghalangi penguapan Efisiensinya di tes dengan ASTM C 156 6

7 2.1.7 Lalu lintas Penentuan beban lalu-lintas rencana untuk perkerasan beton semen, dinyatakan dalam jumlah sumbu kendaraan niaga (commercial vehicle), sesuai dengan konfigurasi sumbu pada lajur rencana selama umur rencana. Lalu-lintas harus dianalisis berdasarkan hasil perhitungan volume lalu-lintas dan konfigurasi sumbu, menggunakan data terakhir atau data 2 tahun terakhir. Kendaraan yang ditinjau untuk perencanaan perkerasan beton semen adalah yang mempunyai berat total minimum 5 ton. Konfigurasi sumbu untuk perencanaan terdiri atas 4 jenis kelompok sumbu sebagai berikut : - Sumbu tunggal roda tunggal (STRT). - Sumbu tunggal roda ganda (STRG). - Sumbu tandem roda ganda (STdRG). - Sumbu tridem roda ganda (STrRG) Lajur rencana dan Koefisien Distribusi Lajur rencana merupakan salah satu lajur lalu lintas dari suatu ruas jalan raya yang menampung lalu-lintas kendaraan niaga terbesar. Jika jalan tidak memiliki tanda batas lajur, maka jumlah lajur dan koefsien distribusi (C) kendaraan niaga dapat ditentukan dari lebar perkerasan sesuai Tabel 2.1. Tabel 2.1. Jumlah lajur berdasarkan lebar perkerasan dan keofisien distribusi ( C ) kendaraan niaga pada lajur rencana Sumber : Pd T

8 2.1.9 Umur Rencana Umur rencana perkerasan jalan ditentukan atas pertimbangan klasifikasi fungsional jalan, pola lalu-lintas serta nilai ekonomi jalan yang bersangkutan, yang dapat ditentukan antara lain dengan metode Benefit Cost Ratio, Internal Rate of Return, kombinasi dari metode tersebut atau cara lain yang tidak terlepas dari pola pengembangan wilayah. Umumnya perkerasan beton semen dapat direncanakan dengan umur rencana (UR) 20 tahun sampai 40 tahun Pertumbuhan Lalu-lintas kapasitas jalan dicapai dengan faktor pertumbuhan lalu-lintas yang dapat ditentukan berdasarkan rumus sebagai berikut : Dengan pengertian : R : Faktor pertumbuhan lalu lintas i : Laju pertumbuhan lalu lintas per tahun dalam %. UR : Umur rencana (tahun) Faktor pertumbuhan lalu-lintas ( R ) dapat juga ditentukan berdasarkan Tabel 2.2 Tabel 2.2. Faktor pertumbuhan lalu-lintas ( R ) Sumber : Pd T

9 Lalu-lintas Rencana Lalu-lintas rencana adalah jumlah kumulatif sumbu kendaraan niaga pada lajur rencana selama umur rencana, meliputi proporsi sumbu serta distribusi beban pada setiap jenis sumbu kendaraan. Beban pada suatu jenis sumbu secara tipikal dikelompokkan dalam interval 10 kn (1 ton) bila diambil dari survai beban. Jumlah sumbu kendaraan niaga selama umur rencana dihitung dengan rumus berikut : JSKN = JSKNH x 365 x R x C Dengan pengertian : JSKN : Jumlah total sumbu kendaraan niaga selama umur rencana. JSKNH : Jumlah total sumbu kendaraan niaga per hari pada saat jalan dibuka. R : Faktor pertumbuhan komulatif yang besarnya tergantung dari pertumbuhan lalu lintas tahunan dan umur rencana. C : Koefisien distribusi kendaraan Faktor Keamanan Beban Pada penentuan beban rencana, beban sumbu dikalikan dengan faktor keamanan beban (FKB). Faktor keamanan beban ini digunakan berkaitan adanya berbagai tingkat realibilitas perencanaan seperti telihat pada Tabel 2.3 Tabel 2.3. Faktor keamanan beban (F KB ) Sumber : Pd T

10 2.2 Arus Lalu Lintas Arus lalu lintas adalah Jumlah kendaraan bermotor yang melewati suatu titik pada jalan per satuan waktu, dinyatakan dalam kend/jam (Qkend), smp/jam (Qsmp) atau LHRT ( Lalu-lintas Harian Rata-Rata Tahunan). 2.3 Regresi Linier Analisis Regresi Linier adalah metoda statistik yang dapat digunakan untuk mempelajari hubungan antarsifat permasalahan yang sedang diselidiki. Model analisis regresi linier dapat memodelkan hubungan antara dua peubah atau lebih. (Ofyar Z. Tamin) Pertumbuhan lalu lintas dianggap sebanding dengan pertumbuhan kendaraan, artinya peramalan volum lalu lintas dapat diperkirakan dengan pertumbuhan kendaraan. Peramalan pertumbuhan regional mengenai transportasi pada masa yang akan datang sangat dibutuhkan. Penggunaan metode regresi digunakan, karena menghasilkan garis penyimpangan yang dapat ditekan sekecil mungkin sesuai dengan data yang dimiliki Korelasi Linier Sederhana (R 2 ) Residu merupakan ukuran untuk mengetahui apakah garis regresi sampel sesuai dengan data. Residu yang besar berarti garis regresi kurang sesuai, jika residu kecil berarti garis regresi sangat sesuai dengan data. Jika semua data observasi terletak pada garis regresi, kita akan memperoleh garis regresi yang sesuai sempurna, namun jarang terjadi. Koefisien determinasi r 2 (untuk regresi dua variabel) adalah suatu ukuran kesesuaian garis regresi sampel terhadap data. 10

11 Dari rumus di atas dapat diketahui bahwa r 2 tak pernah negatif dan besarnya antara 0 dan 1. Jika semua titik terletak pada garis regresi sampel maka r 2 = 1 dalam hal ini dikatakan sesuai sempurna (perfect fit). 2.4 Kapasitas Kapasitas didefinisikan sebagai arus maksimum melalui suatu titik di jalan yang dapat dipertahankan per satuan jam pada kondisi tertentu. Untuk jalan dualajur dua-arah, kapasitas ditentukan untuk arus dua arah (kombinasi dua arah), tetapi untuk jalan dengan banyak lajur, arus dipisahkan per arah dan kapasitas ditentukan per lajur. Kapasitas dinyatakan dalam satuan mobil penumpang (smp). Persamaan dasar untuk menentukan kapasitas adalah sebagai berikut : C = C 0 x F Cw x F Csp dimana: C = Kapasitas (smp/jam) C O F CW F CSP = Kapasitas dasar (smp/jam) = Faktor penyesuaian lebar jalan = Faktor penyesuaian pemisahan arah (hanya untuk jalan tak terbagi) Kapasitas dasar untuk jalan bebas hambatan didapat dengan menggunakan tabel

12 Tabel 2.4 : Kapasitas Dasar Tipe jalan bebas hambatan / Kapasitas dasar tipe alinyemen (smp/jam/lajur) Empat dan enam lajur terbagi Datar 2300 Bukit 2250 Gunung 2150 Faktor penyesuaian lebar jalan bebas hambatan didapat dengan menggunakan tabel 2.5 faktor penyesuaian lebar jalan. Tabel 2.5 : Faktor Penyesuaian Lebar Jalan Tipe jalan bebas hambatan Lebar efektif jalur lalu-lintas Wc (m) F Cw empat lajur terbagi per lajur enam jalur terbagi 3,25 0,96 3,50 1,00 3,75 1,03 dua lajur tak terbagi total kedua arah 6,5 0,96 7 1,00 7,5 1,04 Faktor penyesuaian pemisahan arah (hanya untuk jalan tak terbagi) jalan bebas hambatan didapat dengan menggunakan tabel 2.6 dibawah ini: Tabel 2.6: Faktor Penyesuaian Pemisah Arah Pemisahan arah SP %-% F Csp Jalan bebas 1,00 0,97 0,94 0,91 0,88 hambatan tak terbagi 12

13 2.5 Ekivalensi Mobil Penumpang (Emp) Ekivalensi kendaraan penumpang (emp) untuk Kendaraan Menengah Berat (MHV), Bus Besar (LB), Truk Besar (LT) (termasuk Truk kombinasi) diberikan dalam Tabel 2.7. Untuk Kendaraan Ringan (LV) emp selalu 1,0. Tabel 2.7 : Ekivalensi Mobil Penumpang Tipe Arus kend/jam Emp alinyemen MW terbagi per arah kend/jam MHV LB LT Datar Bukit Gunung!"# 0 1,2 1,2 1, ,4 1,4 2, ,6 1,7 2,5 1,3 1,5 2,0 0 1,8 1,6 4, ,0 2,0 4, ,2 2,3 4,3 1,8 1,9 3,5 0 3,2 2,2 5, ,9 2,6 5, ,6 2,9 4,8 2,0 2,4 3,8 2.6 Derajat kejenuhan Derajat kejenuhan didefinisikan sebagai rasio arus terhadap kapasitas, digunakan sebagai faktor kunci dalam penentuan tingkat kinerja suatu simpang. Ini adalah ukuran yang banyak digunakan untuk menunjukkan apakah suatu segmen jalan bebas hambatan akan mempunyai masalah kapasitas atau tidak. DS = Q/C Derajat kejenuhan dihitung dengan menggunakan arus dan kapasitas yang dinyatakan dalam satuan yang sama smp/jam. 13

14 2.7 Arus Kas (Cash flow) Cash flow merupakan sejumlah uang kas yang keluar dan yang masuk sebagai akibat dari aktivitas perusahaan dengan kata lain adalah arus kas yang terdiri dari arus masuk dalam perusahaan dan aliran kas keluar perusahaan serta berapa saldonya setiap periode. (Suad Husnan dan Suwarsono;1994) Hal utama yang perlu selalu diperhatikan yang mendasari dalam mengatur arus kas adalah memahami dengan jelas fungsi dana/uang yang kita investasikan. Secara sederhana fungsi itu terbagi menjadi tiga yaitu : Pertama, fungsi likuiditas, yaitu dana yang tersedia untuk tujuan memenuhi kebutuhan sehari-hari dan dapat dicairkan dalam waktu relatif singkat tanpa ada pengurangan investasi awal. Kedua, fungsi anti inflasi, dana yang disimpan guna menghindari resiko penurunan pada daya beli di masa datang yang dapat dicairkan dengan relatif cepat. Ketiga, pertumbuhan modal (capital growth), dana yang diperuntukkan untuk penambahan atau perkembangan kekayaan dengan jangka waktu relatif panjang. Arus kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat di bagi menjadi tiga kelompok yaitu: Arus kas awal (Initial Cash Flow) merupakan arus kas yang berkaitan dengan pengeluaran untuk kegiatan investasi misalnya; pembelian tanah, gedung, biaya pendahuluan dsb. arus kas awal dapat dikatakan arus kas keluar (cash out flow) Arus kas operasional (Operational Cash Flow) merupakan arus kas yang berkaitan dengan operasional proyek seperti; penjualan, biaya umum, dan administrasi. Oleh sebab itu arus kas operasional merupakan arus kas masuk (cash in flow) dan arus kas keluar (cash out flow). 14

15 Arus kas akhir (Terminal Cash Flow) merupakan arus kas yang berkaitan dengan nilai sisa proyek (nilai residu) seperti sisa modal kerja, nilai sisa proyek yaitu penjualan peralatan proyek. Adapun kegunaan dalam menyusun estimasi cash flow dalam perusahaan sangat berguna bagi beberapa pihak terutama manajemen. Diantaranya: 1) Memberikan seluruh rencana penerimaan kas yang berhubungan dengan rencana keuangan perusahaan dan transaksi yang menyebabkan perubahan kas. 2) Sebagai dasar untuk menaksir kebutuhan dana untuk masa yang akan datang dan memperkirakan jangka waktu pengembalian kredit. 3) Membantu manajer untuk mengambil keputusan kebijakan finansial. 4) Untuk kreditur dapat melihat kemampuan perusahaan untuk membayar kredit yang diberikan kepadanya. Ada empat langkah dalam penyusunan cash flow, yaitu : 1) Menentukan minimum kas. 2) Menyusun estimasi penerimaan dan pengeluaran. 3) Menyusun perkiraan kebutuhan dana dari hutang yang dibutuhkan untuk menutupi defisit kas dan membayar kembali pinjaman dari pihak ketiga. 4) Menyusun kembali keseluruhan penerimaan dan pengeluaran setelah adanya transaksi finansial dan budget kas yang final. Cash flow memuat tiga bagian utama, yang terdiri dari: 1) Cash in flow, pada bagian ini mengidentifikasi sumber-sumber dana yang akan diterima, jumlah dananya dan waktu dalam periode tersebut, yang akan dihasilkan berupa penjualan tunai, penjualan kredit yang akan menjadi piutang, hasil penjualan aktivasi tetap dan penerimaan lainnya. Perincian kas ini terdiri dari dua sifat, yaitu kontinyu dan intermitan. 2) Cash out flow, pada bagian ini berhubungan dengan pengidentifikasian semua kas yang sudah diantisipasi, antara lain pembelian barang dagang baku, 15

16 pembayaran hutang, upah, administrasi, dan pengeluaran lainnya. Cash out flow juga punya dua sifat yang sama yaitu kontinyu dan intermitan 3) Financing (pendanaan), pada bagian ini menunjukan besarnya net cash flow dan besarnya kebutuhan dana jika terjadi defisit. 2.8 Inflasi Inflasi adalah suatu proses meningkatnya harga-harga secara umum dan terusmenerus (kontinu) berkaitan dengan mekanisme pasar yang dapat disebabkan oleh berbagai faktor, antara lain, konsumsi masyarakat yang meningkat, berlebihnya likuiditas di pasar yang memicu konsumsi atau bahkan spekulasi, sampai termasuk juga akibat adanya ketidaklancaran distribusi barang. Dengan kata lain, inflasi juga merupakan proses menurunnya nilai mata uang secara kontinu. (Wikipedia;2012) Inflasi adalah proses dari suatu peristiwa, bukan tinggi-rendahnya tingkat harga. Artinya, tingkat harga yang dianggap tinggi belum tentu menunjukan inflasi. Inflasi adalah indikator untuk melihat tingkat perubahan, dan dianggap terjadi jika proses kenaikan harga berlangsung secara terus-menerus dan saling memengaruhi. Istilah inflasi juga digunakan untuk mengartikan peningkatan persediaan uang yang kadang kala dilihat sebagai penyebab meningkatnya harga. 2.9 Discounted Cash Flow (DCF) Analisis Discounted Cash Flow (DCF) merupakan suatu teknik pembuatan model keuangan yang didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau usaha. Sebagai metode yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan, analisis DCF melibatkan proyeksi arus kas untuk suatu periode baik untuk menilai properti operasional, properti dalam pengembangan atau bisnis. Proyeksi arus kas tersebut memerlukan diskonto pasar yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai kini dari arus kas dalam kaitannya dengan properti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti operasional, arus kas secara 16

17 berkala pada umumnya diestimasikan sebagai pendapatan kotor dikurangi kekosongan dan piutang tak tertagih, serta biaya operasional. Pendapatan operasional bersih dalam suatu periode bersama dengan estimasi nilai akhir (terminal value/exit value) pada akhir periode proyeksi, kemudian didiskonto. Dalam hal penilaian properti dalam pengembangan, estimasi modal, biaya pengembangan dan pendapatan penjualan diestimasikan untuk mencapai sejumlah pendapatan bersih yang kemudian didiskonto selama periode pengembangan dan periode pemasaran. Dalam hal penilaian bisnis, estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai dari bisnis pada akhir periode proyeksi didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang paling sering digunakan adalah Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) atau nilai sekarang bersih adalah analisis manfaat finansial yang digunakan untuk mengukur layak tidaknya suatu usaha dan mengukur keuntungan yang akan didapat dilihat dari nilai sekarang (present value) arus kas bersih yang akan diterima dibandingkan dengan nilai sekarang dari jumlah investasi yang dikeluarkan. Arus kas bersih adalah laba bersih usaha ditambah penyusutan, sedang jumlah investasi adalah jumlah total dana yang dikeluarkan untuk membiayai pengadaan seluruh alat-alat produksi yang dibutuhkan dalam menjalankan suatu usaha. Untuk menghitung NPV dari suatu usaha diperlukan data seperti: a. jumlah investasi yang dikeluarkan, b. arus kas bersih per tahun sesuai dengan umur ekonomis dari alat-alat produksi yang digunakan untuk menjalankan usaha yang bersangkutan. Berdasarkan kedua data tersebut, NVP dihitung dengan menggunakan rumus sebagai berikut. 17

18 Dimana : n = masa konsesi t = tahun ke B = pemasukan C = pengeluaran r = discount rate!"##$ %&''&()*&+,-./-012/23 45#nsep Net Present Value merupakan metode evaluasi investasi yang menghitung nilai bersih saat ini dari uang masuk dan keluar dengan tingkat diskonto atau tingkat imbal hasil yang disyaratkan :20;,29$ <-</=0:29 09>29,-.89" :20; /#8939?@.!-120;$20 <-0=.=3 A2<,20; B92:203# %CDD&(CCE+ <-0;232$20 4Net present value adalah selisih antara Present Value dari keseluruhan pendapatan yang didiskontokan atas dasar biaya modal tertentu dengan Present Value pengeluaran <#12>@F Dari kedua pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa Net Present Value adalah Sebuah metode evaluasi Investasi dengan mengukur selisih antara Present Value dari pendapatan dan nilai investasi awal. Kriteria penilaian adalah, jika NPV > 0 maka usaha yang direncanakan atau yang diusulan layak untuk dilaksanakan dan jika NPV < 0 maka usaha yang direncanakan atau diusulkan tidak layak Benefit Cost Ratio (BCR) Benefit cost ratio (B/C) adalah perbandingan antara present value benefit dibagi dengan present value cost dan merupakan suatu analisa pemilihan proyek yang biasa dilakukan karena mudah, yaitu perbandingan antara benefit dengan cost. Metoda ini membandingkan total manfaat terhadap total biaya yang telah didiskonto ke tahun dasar dengan memakai nilai suku bunga diskonto (discount 18

19 rate) selama tahun rencana. Analisis ini mempunyai banyak bidang penerapan. Analisis BCR masih dapat diterapkan ketika suatu proyek telah diputuskan untuk dilakukan,sehingga manfaat yang kedua dari dilakukannya analisis BCR adalah dapat mengontrol perkembangan dari proyek yang bersangkutan pada tahun-tahun ke depan.manfaat ketiga dari penerapan BCR adalah BCR dapat digunakan untuk evaluasi suatu proyek yang telah selesai dikerjakan. Tujuan dilakukannya evaluasi ini adalah untuk mengetahui kinerja suatu proyek dan hasil analisis yang telah dilakukan dapat digunakan untuk perbaikan program yang selanjutnya. (Petty;1996) Salah satu bidang penerapan yang umum menggunakan rasio ini adalah dalam bidang investasi. Sesuai dengan dengan makna tekstualnya yaitu benefit cost (manfaat-biaya) maka analisis ini mempunyai penekanan dalam perhitungan tingkat keuntungan/kerugian suatu program atau suatu rencana dengan mempertimbangkan biaya yang akan dikeluarkan serta manfaat yang akan dicapai. Dimana : n = masa konsesi t = tahun ke B = pemasukan C = pengeluaran r = discount rate Jika nilai B/C ratio < 1 maka proyek itu tidak ekonomis, dan jika > 1 berarti proyek itu feasible. Kalau B/C ratio = 1 dikatakan proyek itu marginal (tidak rugi dan tidak untung). 19

20 2.12 Internal Rate of Return (IRR) Teknik perhitungan dengan IRR banyak digunakan dalam suatu analisis investasi, namun relatif sulit untuk ditentukan karena untuk mendapatkan nilai yang akan dihitung diperlukan suatu interpolasi atau dengan trial and error hingga pada akhirnya diperoleh tingkat bunga yang akan menyebabkan NPV sama dengan nol. IRR dapat didefinisikan sebagai tingkat bunga yang akan menyamakan present value cash inflow dengan jumlah initial investment dari proyek yang sedang dinilai.(whipple;1995) Dengan kata lain, IRR adalah tingkat bunga yang akan menyebabkan NPV sama dengan nol, karena present value cash inflow pada tingkat bunga tersebut akan sama dengan initial investment. Suatu usulan proyek investasi akan diterima jika IRR > discount rate dan akan ditolak jika IRR < discount rate. Perhitungan IRR untuk pola cash flow yang bersifat seragam (anuitas), relatif berbeda dengan yang berpola tidak seragam. Menurut Arifin dan Fauzi (1999:13) langkah-langkah menghitung IRR adalah sebagai berikut: Hitung besarnya Payback Period untuk proyek yang sedang dievaluasi. Untuk mendapatkan nilai IRR yang sesungguhnya dapat ditempuh dengan menggunakan trial and error Diskonto (Discount Rate) Discount Rate adalah salah satu parameter ekonomi yang menyatakan laju bunga yang dialami akibat pinjaman modal yang diinvestasikan. Parameter ini menggambarkan nilai uang menurut waktu yang digunakan untuk mengkonversikan keuntungan dan biaya yang terjadi dalam waktu yang berbeda. Untuk maksud evaluasi ekonomi dari suatu proyek yang ditawarkan, parameter ini perlu dianalisis agar diperoleh acuan umum atas beberapa proyek yang ditawarkan dalam nilai dan waktu yang berbeda. (Smith Gerald W;1975) 20

21 Discount rate biasanya menggambarkan oportunity cost dari modal yang diinvestasikan, dan dapat diatur nilainya oleh kebijakan-kebijakan pemerintah. Diperlukannya analisis discount rate disebabkan beberapa faktor dan kondisi yang dialami dalam suatu penanaman investasi. Penanaman investasi dalam skala besar biasanya melibatkan modal yang bersumber dari berbagai pihak serta adanya aturan-aturan atau kebijakan finansial yang harus dipenuhi, seperti bunga pinjaman bank, pembayaran berbagai bentuk fee, seperti bank provision, commitment fee, pajak, dsb Periode pengembalian (Payback Period) Periode pengembalian merupakan metode penilaian investasi yang menunjukkan berapa lama investasi dapat tertutup kembali dari aliran kas bersihnya. Jadi menunjukkan jangka waktu yang diperlukan untuk memperoleh kembali investasi yang telah dikeluarkan. Untuk mencari lamanya periode pengembalian digunakan rumus : Jika arus kas per tahunnya sama Jika arus kas per tahun jumlahnya berbeda! " # $ " # n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup investasi mula-mula a = Jumlah investasi mula-mula b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke % n c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1 Metode ini sangat sederhana dan tidak perlu perhitungan yang rumit. Namun demikian memiliki kebaikan dan kelemahan diantaranya: 21

22 Kelebihan : 1) Mudah dimengerti, 2) Menyesuaikan terhadap ketidakpastian aliran kas selanjutnya, 3) Bias terhadap likuidasi. Kekurangan : 1) Tidak memperhatikan konsep nilai waktu dari uang, karena rupiah yang diterima tahun pertama dinilai sama dengan rupiah pada tahun kelima. 2) Tidak memperhatikan aliran kas bersih setelah periode pengembalian. 3) Membutuhkan suatu titik pemisah antara sebelum tingkat pengembalian dan sesudah tingkat pengembalian, Oleh sebab itu perlu dikombinasikan dengan metode penilaian yang lain Analisa Sensitivitas Analisis sensitivitas adalah penelaahan kembali untuk melihat pengaruhpengaruh yang terjadi akibat keadaan yang berubah-ubah (Gittinger, 1986). Analisis ini bertujuan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan hasil proyek, jika suatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar perhitungan manfaat dan biaya (Kadariah, 1978). Menurut Zulkarnaen (1984) perubahan-perubahan pada proyek yang dapat terjadi antara lain : (1) terdapatnya cost over run seperti kenaikan biaya konstruksi, (2) perubahan dalam harga hasil produksi, (3) mundurnya waktu implementasi, (4) kesalahan dalam memperkirakan produksi. Suatu variasi dari analisis sensitivitas adalah analisis switching value (nilai pengganti). Dalam analisis switching value akan dicoba melihat kondisi kelayakan yang terjadi apabila dilakukan perubahan-perubahan dalam biaya dan manfaat. Pada analisis ini dicari berapa nilai pengganti pada komponen biaya dan manfaat yang masih memenuhi kriteria minimum kelayakan atau masih mendapatkan 22

23 keuntungan normal. Keuntungan normal terjadi apabila nilai NPV sama dengan nol, Net B/C sama dengan satu dan nilai IRR sama dengan tingkat diskonto yang digunakan. Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu alternatif investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya dapat mempengaruhi keputusan adalah biaya investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, dan sebagainya. (I.Nyoman Pujawan). Untuk menguji sensitivitas proyek terhadap perubahan asumsi pendapatan dan biaya operasional digunakan beberapa skenario, antara lain : a) Pendapatan dan pengeluaran tetap b) Pendapatan turun 5% dan pengeluaran tetap c) Pendapatan turun 10% dan pengeluaran tetap d) Pendapatan tetap dan pengeluaran naik 5% e) Pendapatan tetap dan pengeluaran naik 10% f) Pendapatan turun 5% dan pengeluaran naik 5% g) Pendapatan turun 10% dan pengeluaran naik 10% 23