Bab IV Analisa Prarancangan

Transkripsi

1 Bab IV Analisa Prarancangan IV.1 Analisa Pasar Banyak di antara kasus-kasus praktik TOD dalam merespon anemo pasar. Contoh dari kasus ini adalahblock 17 Chicago. Oleh karena itu analisa pasar dalam perancangan dan perencanaan TOD merupakan langkah yang sangat penting. Analisa ini dilakukan terhadap kondisi sosio ekonomi, tren perkantoran, tren apartemen, hotel dan retail. IV.1.1 Tinjauan Sosio Ekonomi Berdasarkan survey persepsi pasar oleh Tim Statistik sektor riil Bank Indonesia diperoleh data sebagai berikut (lihat Tabel IV.1 dan IV. 2): (1) Suku bunga bank 9.25%, Nilai IRR > 9.25% (suku bunga bank), NPV > 0, Payback period < 7 tahun (2) Perkiraan inflasi yang lebih rendah, surplus transaksi berjalan yang meningkat, dan pertumbuhan impor yang melambat mendorong ekspektasi membaiknya kondisi ekonomi makro Indonesia pada triwulan I dan 2007 secara keseluruhan (3) 2007 diperkirakan merupakan saat yang tepat untuk melakukan investasi di Indonesia Tabel IV.1. Perkembangan Perkiraan Beberapa Indikator Ekonomi Triwulanan sumber: website Bank Indonesia 73

2 Tabel IV.2 Perkembangan Indikator Ekonomi & Perkiraan 2007 sumber: website Bank Indonesia IV.1.2 Tren Properti Pada analisa ini digunakan asumsi bahwa pembangunan kawasan akan selesai sebelum tahun 2010 dengan tren properti sesuai quartal ke tiga tahun Pemilihan jenis fungsi didasarkan pada analisa trend properti sebagai berikut: (1) Perkantoran Tingkat sewa bruto terus mengalami kenaikan dari 5 % menjadi 8%. Begitu juga tingkat penyewaan dasar (base rents) hingga kebutuhan terpenuhi setelah proyekproyek dirampungkan. (lihat Gambar IV.1 dan IV.2) Gambar IV.1 Tingkat Hunian, dan Ketersediaan Perkantoran. Sumber: Jakarta Property Trends 3 rd Q, PWC 74

3 Gambar IV.2 Titik Sebaran Perkantoran.Sumber: hasil analisa pribadi (2) Apartemen Jumlah suplai baru unit strata title akan menguji investasi bagi unit jual. Tingkat hunian strata title secara keseluruhan tetap berada pada tingkat relatif rendah dibandingkan dengan unit-unit yang dijual (lihat Gambar IV.3 dan IV.4). Gambar IV. 3 Tingkat Hunian & Ketersediaan Apartemen. Sumber: Jakarta Property Trends 3 rd Q, PWC 75

4 Gambar IV.4 Sebaran Apartemen. Sumber: hasil analisa pribadi (3) Hotel Tren hotel tetap bervariasi, namun kesemuanya tetap berada pada level di bawah pra krisis performa hotel akan membaik hingga tingkat dimana sektor bisnis membaik, sebagaimana sektor perhotelan bergantung tinggi pada perjalanan bisnis (lihat Gambar IV.5 dan IV.6). Gambar IV.5 Tingkat Hunian, dan Ketersediaan Hotel. Sumber: Jakarta Property Trends 3 rd Q, PWC 76

5 Gambar IV. 6 Tingkat Sebaran Hotel. Sumber: hasil analisa pribadi (4) Retail terdapat peningkatan jumlah pembangunan pusat perdagangan yang siap dijual ke pasar dibandingkan dominansi unit retail strata title belakangan ini. Jenis kiosk sewa akan berada di bawah tekanan seiring suplai baru memasuki pasar (lihat Gambar IV.7 dan IV.8). Gambar IV.7 Tingkat Hunian, dan Ketersediaan Retail. Sumber: Jakarta Property Trends 3 rd Q, PWC 77

6 Gambar IV.8 Sebaran Apartemen. Sumber: analisa pribadi Dengan pembahasan di atas, dapat disimpulkan bahwa beberapa fungsi yang memiliki prospek yang baik adalah (lihat tabel IV.3): (1) Ritel Jual, dengan tingkat penjualan dan suplai tetap dan harga jual naik (2) Perkantoran jual, dengan tingkat hunian meningkat dan tariff sewa serta suplai tetap (3) Apartemen jual, dengan tinkat hunian meningkat dan harga jual serta suplai tetap (4) Hotel, dengan tingkat hunian dan tarif inap naik serta suplai tetap 78

7 Tabel IV.3 Kesimpulan Tren Properti Tipologi Trends (m-t-m) Tingkat Hunian/Jual Stok/Penyediaan Tarif/Harga (Rp/m2) Pusat Perbelanjaan Ritel Sewa Tingkat hunian menurun sementara tarif sewa 96.86% - 304,847 dan stok stabil 0.01% Ritel Jual Tingkat penjualan dan (Strata-title) stok tetap, harga jual 95.32% naik ribu m2 0.19% 48,032,496 Perkantoran Sewa Tingkat hunian meningkat, tarif sewa 91.17% dan stok stabil 1.05% ribu m2 /bulan Jual (Strata-titled) Tingkat penjualan menurun, harga jual dan 90.57% ribu stok tetap 0.61% Apartemen Hotel Sewa Jual (Kondominium) Tingkat hunian menurun sementara tarif sewa dan stok stabil 1.60% Tingkat penjualan meningkat sementara harga jual dan stok 0.62% Tingkat hunian dan tarif sewa mengalami peningkatan sementara stok stabil 62.28% 84.62% 97.34% 74.28% unit unit kamar 0.90% /bulan ribu /malam Sumber: olahan data oleh pasca sarjana Rancang Kota ITB 2006, dari hasil survey properti komersial, Tim Statistik Sektor Riil BI, 2006, di dalam Green Sudhirman Interchange, RK 2006 IV.1.3 Posisi Kawasan Terhadap Distrik Kompetitor. Berdasarkan lokasinya, kawasan Dukuh Atas memiliki potensi dan keunggulan yakni sebagai: (1) Salah satu pemberhentian (titik transit) Jalur Kereta Api Menuju Bandara. Sehingga berada pada jalur dengan fungsi ganda yakni sebagai: a. jalur komuter b. jalur antar kota dan internasional Transit Intermoda bagi 3 sistem moda transportasi dalam pola transportasi Makro, Jalan (Busway), Rel (KRL, MRT, Monorail), dan Air (Waterway) (2) Salah satu kawasan dengan potensi CBD di dalam Kawasan Strategis Segitiga Emas DKI Jakarta. (Pusat Pertumbuhan Ekonomi Prospektif) (3) Salah Satu Pusat Pertumbuhan Ekonomi Baru, sebagaimana yang menjadi arahan penataan kawasan Dukuh Atas oleh Bapeko Kotamadya Jakarta Pusat) Maka, dilakukan analisa penentuan posisi dan kompetensi kawasan terhadap distrik kompetitor sebagai berikut: (1) Sebagai salah satu titik transit jalur kereta api menuju bandara. 79

8 Berdasarkan potensi kawasan pada titik pemberhentian jalur kereta Bandar Udara Soekarno-Hatta Manggarai maka kawasan dukuh atas, maka diprediksikan bahwa kawasan akan menjadi salah satu alternatif destinasi bagi motif perjalanan. ataupun menjadi hub dengan fungsi optimal. Dengan demikian kawasan dapat diperbandingkan kompetensinya terhadap titik-titik transit yang sama dan terhadap pusat-pusat kegiatan di Jakarta. Dibandingkan titik titik transit lain pada jalur KA menuju bandara, titik transit Dukuh Atas memiliki keunggulan dengan dekatnya lokasi dukuh atas dengan kawan pusat pertumbuhan ekonomi prospektif (segitiga emas Jakarta) (lihat Gambar IV.9). Gambar IV.9 Posisi Titik Transit Dukuh Atas Terhadap Pusat Kegiatan. Sumber: analisa pribadi (2) Sebagai Salah Satu Pusat Pertumbuhan Ekonomi Baru Setelah diketahui fungsi utama (kompetensi) kawasan jalur pemberhentian, diperbandingkan fungsi utama 13 kawasan pusat kegiatan untuk menentukan potensi utama dan tingkat pelayanan kawasan. Dengan membandingkan Dukuh Atas dengan pusat-pusat kegiatan baik yang telah beroperasi maupun yang masih dalam proses pembangunan di jakarta yakni Jakarta Kota, Mangga 80

9 Dua, Glodok, Tanah Abang, Monas (Gambir), Blok M, Sudhirman CBD, Mega Kuningan, Pondok Indah, Kemang, Senayan, Kuningan Epicentrum, Kelapa Gading, Sentul, JHCC, dan Manggarai, dapat diketahui bahwa Dukuh Atas memiliki keunggulan sebagai titik transit bagi moda transportasi yang lebih banyak dan berpotensi memiliki tingkat pelayanan kawasan berskala internasional (lihat tabel IV.4) Tabel IV.4 Kesimpulan Posisi Kawasan Terhadap Distrik Kompetitor Skala Cakupan Pasar Variabel Transit Kawasan Core Business Segitiga International National Kota Intermoda Emas (jumlah moda) Jakarta Kota Entertainment (4) Mangga Dua Trade Center Glodok Electronic Tanah Abang Textile (3) Monas, Gambir Civic & Recreation (3)-bandara Blok M Shopping Hub Sudirman CDB Finance & Business Mg.Kuningan International affair (3) Pondok Indah High & Residential Kemang High & Lifestyle Senayan High & Sport (4) Epicentrum Culture Kelapa Gading Food Baverage Sentul Automotive JHCC Convention Manggarai Retail dan Hotel (5)-bandara Dukuh Atas Jakarta s Culture & International Affair (9)-bandara Sumber: hasil analisa IV.1.4 Kesimpulan analisa pasar Dengan adanya analisa pasar, diketahui kecenderungan pasar dan kompetensi kawasan Dukuh Atas bersaing dengan kawasan Mega Kuningan dalam skala cakupan pasar dan variabel segitiga emas dan kawasan transit intermoda. Namun kawasan Dukuh Atas memiliki keunggulan dengan dilewati lebih banyak jalur 81

10 moda transportasi yang saling bersilangan (9 moda transportasi) maka ditetapkan Dukuh Atas berpotensi untuk dikembangkan menjadi: (1) Kawasan berskala internasional (2) Kompetensi pada pusat budaya khas Jakarta berskala internasional Dengan demikian fungsi-fungsi yang akan dikembangkan berdasarkan prioritas: (1) Pusat Konvensi dan Ekshibisi Budaya (2) Hotel, berupa hotel transit dengan kelas hotel bintang 4 dan 5 (3) Apartemen berupa apartemen jual atau kondominium (4) Area komersial berupa retail jual (5) Perkantoran berupa perkantoran sewa Sehingga, berdasarkan kajian fungsi TOD dan potensi kawasan progam ruang yang akan dikembangkan adalah: (1) Transit Mall (2) Hotel Transit (3) Pusat konvensi (4) Perkantoran (5) Apartemen jual (6) Soho jual (7) Townhouse jual (8) Pusat Kebudayaan Jakarta (Jakarta Cultural Center) (9) Retail (Mall) (10) Minimarket (Convinience retail) (11) Pak Kumis Food and Baverage Street Mall (12) Pasar Ikan Hias Street Mall (13) Pusat Kecantikan (Health, Spa and Daycare Facilities) (14) Pusat Kebugaran (Fitness Center) (15) Jalur bisnis kreatif (Creative Strip) (16) Pasar Tradisional Dukuh Atas (17) Penitipan anak (Child care facilities) (18) Taman Kota (Urban Park) dan Panggung tepi air (Riverfront Stage) (19) Kantor polisi 82

11 IV.2 Analisa Tapak Analisa tapak dilakukan untuk menentukan potensi-potensi pengembangan kawasan berdasarkan kriteria yang telah ditetapkan sebelumnya (tabel II.8). Analisa tapak akan dilakukan terhadap empat aspek. Keempat akpek tersebut adalah land use kawasan, perletakan magnet aktifitas, akses visual, dan sirkulasi. IV.2.1 Land Use Kawasan Land use eksisting sebagaimana telah di jelaskan dalam bab sebelumnya didominasi oleh peruntuk perumahan dengan peruntukan Wisma Karya Campuran (WKC) (lihat Gambar IV.10). Sedangkan area komersial didominasi oleh peruntukan Karya Kantor Tunggal, dan Karya Pemerintahan. Maka pada pengembangan selanjutnya arahan pembangunan perumahan adalah perumahan campuran yang dapat berfungsi pula sebagai industri dan komersial. Gambar IV.10 Land Use Eksisting. Sumber: reproduksi RRTRW Menteng, Berdasarkam kriteria TOD berdasarkan optimalisasi sirkulasi (lihat tabel II.8), maka terdapat persyaratan ang dapat dipertemukan dengan permasalahan dan potensi kawasan sebagai berikut: 83

12 (1) Densitas Dalam hal densitas terdapat beberapa prinsip dalam TOD yang dapat dipertemukan dengan permasalahan dan potensi kawasan (lihat tabel IV.5). Tabel IV.5. Indikator Perancangan pada Densitas TOD Prinsip Indikator Rancangan Densitas Kepadatan hunian urban TOD pada Urban TOD antara land sebaiknya minimal use 12 unit/acre (30 komersial: unit/ha) dan rata-rata hunian: 15 unit/acre (37,5 publik unit/ha) yang harus maksimal = dihubungkan dengan 70:20:10 peraturan setempat Sumber: hasil analisa Permasalahan dan potensi Kawasan Dengan luas kawasan pengembangan sebesar 8,7 hektar, maka potensi kepadatan hunian di kawasan ini rata-rata 326,25 unit. Dengan syarat tidak melewati batas KLB kawasan Dengan pengembangan superblok maka pengalihan KLB dan intervensi land use diperbolehkan. KDB dan KLB yang digunakan dapat dirata-ratakan. Disesuaikan KDB rata-rata 62. KLB rata-rata kawasan (1,5) dapat meningkat berdasarkan peralihan penggunaan moda transportasi dari privat ke publik. Dengan peralihan penggunaan moda maka volume pergerakan lalu lintas yang dibangkitkan pada jalan dapat bertambah menjadi 9412 smp. Dengan mengambil ambang bangkitan 4676 smp, dan menetapkan land use kawasan adalah mixed use dengan dominasi komersial, maka besar KLB yang baru adalah 4.80 (2) Jenis Land Use Dalam hal jenis land use terdapat beberapa prinsip dalam TOD yang dapat dipertemukan dengan permasalahan dan potensi kawasan (lihat tabel IV.6) Tabel IV.6. Indikator Perancangan pada Jenis Land use TOD Prinsip Indikator Perancangan Mempromosikan mixed use pada aktivitas pagi setiap area hingga malam pembangunan hari dan dengan jenis meningkatkan fungsi keamanan berdasarkan analisa pasar Sumber: hasil analisa Permasalahan dan potensi Kawasan analisa pasar menyimpulkan adanya mixed use antara wisma karya campuran, kantor tunggal, & karya pemerintahan berupa mixed use antara fungsi Hotel Transit, Apartemen jual Soho jual Townhouse jual Health, Spa and Daycare Facilities, Retail Jual, Transit Mall, Pusat konvensi, Perkantoran, Jakarta Cultural Center, Convinience retail, Pak Kumis Food & Baverage Street Mall, Pasar Ikan Hias Street Mall, Firness Center, Creative Strip, Tradisional Market Dukuh Atas, Child care facilities, Urban Park, Riverfront Stage, &Kantor polisi. (3) letak dan konfigurasi Land Use Dalam perletakan dan konfigurasi land use terdapat beberapa prinsip dalam TOD yang dapat dipertemukan dengan permasalahan dan potensi kawasan 84

13 (lihat tabel IV.7). Dengan mengacu pada indikator-indikator tersebut dapat ditetapkan letak dan konfigurasi TOD (lihat Gambar IV.2). Tabel IV.7 Indikator Perancangan pada Letak dan Konfigurasi Land use TOD Prinsip Perancangan Indikator Permasalahan dan potensi Kawasan menempatkan fungsi komersial, permukiman, pekerjaan, dan fungsi umum dalam jangkauan berjalan kaki dari fungsi transit Melibatkan orientasi kegiatan berjalan kaki pada daerah komersial, area sekunder, dan area publik lainnya pada jarak10 menit berjalan kaki Mengintegrasikan peruntukan secara mutual dan mendukung satu sama lain Sumber: hasil analisa Area komersial pusat berada pada Jangkauan 5 menit berjalan kaki ( 380 m) Jika ditetapkan standar kecepatan pejalan kaki 76 m/menit (Fruin, 1971), maka jangkauan area komersial pusat dan fungsi publik adalah 380 Fungsi publik berada pada jangkauan 5 menit berjalan kaki (380 m) m. Dari titik-titik transit pada kawasan ditarik radius-radius perjalanan 5 menit (380 m), sehingga diperoleh area konsentrasi dari radius Area perumahan berada pada titik transit yang menyebar (Gambar IV.2) jangkauan 10 menit berjalan kaki. (760 m) Jika ditetapkan standar kecepatan pejalan kaki 76 m/menit (Fruin, 1971), maka jangkauan area Area sekunder berada pada jangkauan Jangkauan lebih dari 10 menit berjalan kaki perumahan adalah 760 m. Dari titik-titik transit pada kawasan ditarik radius-radius perjalanan menit (760 m), sehingga diperoleh area Bangunan institusional dan bangunan komunitas lingkungan konsentrasi dari radius titik transit yang menyebar (Gambar IV.3) harus diletakkan di tempat yang mudah dilihat berdekatan dengan perhentian transit. Area sekunder pada area diluar 760 m atau di seberang jalan arteri. Dengan demikian diperoleh area-area konsentrasi dan dapat diketahui potensi pembagian area berdasarkan TOD (Gambar IV.4) konfigurasi landuse sesuai dengan Dengan demikian diperoleh area-area konsentrasi kompetensi kawasan yang dan dapat diketahui potensi pembagian area ditentukan & potensi yang telah ada berdasarkan TOD (Gambar IV.4) berdasarkan analisa pasar & taksonomi intermoda 85

14 Berikut ini adalah diagram yang menunjukkan potensi pembagian area komersial pusat, fungsi publik, dan area perumahan, Gambar IV.11. Radius Area Komersial Pusat Dan Fungsi Publik Dari Titik Transit Gambar IV.12. Radius Area Perumahan Dari Titik Transit. Sumber: analisa pribadi 86

15 Gambar IV.13 Potensi Pembagian Area Berdasarkan TOD. Sumber: analisa pribadi Kesimpulan yang dapat diambil dari analisa tapak pada poin land use adalah sebagai berikut: (1) konfigurasi pengembangan adaah sebagaimana ditunjukkan pada Gambar IV.4 (2) Pengembangan dilakukan dengan patokan bahwa KDB rata-rata 62, dan KLB rata-rata dengan adanya pengembangan multimoda sebesar 4,8. (3) Adanya intervensi area fungsi publik untuk fungsi transit melewati hambatan yang menciptakan fragmentasi pada kawasan dengan penggunaan skybridge dan skyplaza pada area berwarna merah dan ungu pada Gambar IV.4 IV.2.2 Perletakan Magnet Aktifitas Berdasarkan kriteria, prinsip dan indikator pada aktifitas yang telah ditetapkan sebelumnya (tabel II.8), maka akan diketahui permasalahan dan potensi pembentukan magnet aktifitas kawasan seperti yang terdapat pada tabel IV.8 berikut: 87

16 Tabel IV.8. Indikator Perancangan Perletakan Pusat Aktifitas TOD Prinsip Perancangan Indikator Permasalahan dan potensi Kawasan memberi orientasi yang jelas pada area transit Magnet aktifitas pada titik terdekat dari titik transit dan titiktitik terjauh pada jalur sirkulasi Kawasan memiliki titik transit yang menyebar yang masing masing mendukung terciptanya pembentukan pusat kegiatan dan area komersial pusat, sementara toko-toko yang lebih kecil akan berorientasi pada jalur pejalan kaki utama atau plaza Area sebelah timur laut merupakan area konservasi kelas B, sehingga volume dan jenis pengembangan menjadi terbatas Sumber: hasil analisa Dengan demikian, diperlukan adanya magnet kegiatan (anchor point) misalnya anchor store. Untuk memperoleh pusat-pusat kegiatan dan fungsi sebagai elemen penarik pergerakan area transit dan komersial sebagaimana kriteria yang telah ditetapkan sebelumnya (Tabel II.8), dilakukan analisa pada tapak yang berpotensi sebagai core/anchor (lihat Gambar IV.5) Gambar IV.14 Potensi Magnet Aktifitas pada Kawasan. Sumber: analisa pribadi Dengan demikian diperlukan 4 magnet aktifitas pada daerah perancangan dan 1 magnet aktifitas pada daerah pengaruh (lihat Gambar IV.2.5). Kelimanya dapat 88

17 membangkitkan pergerakan yang aktif di seluruh bagian kawasan. Magnet aktifitas ini dapat pula berperan sebagai tengaran (landmark) melalui intensitas lebih tinggi ataupun atraksi visual alami. IV.2.3 Akses Visual dalam Kawasan Berdasarkan kriteria, prinsip dan indikator pada akses visual yang telah ditetapkan sebelumnya (tabel II.8), maka akan diketahui permasalahan dan potensi akses visual (lihat tabel IV.9) Tabel IV.9. Indikator Perancangan Akses Visual dalam Kawasan Prinsip Perancangan Indikator Permasalahan dan potensi Kawasan Adanya kualitas visual yang baik Arah jalan terhadap alam & bangunan membentuk vista yang baik, khususnya pada area stasiun. Terdapat potensi visual yang baik pada kali Malang, Kali Krukut, dan bangunan-bangunan tinggi seperi menara BNI dan Land Mark. Sumber: hasil analisa Gambar IV.15 Akses Visual dari Stasiun. Sumber: analisa pribadi dengan analisa tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa: (1) daerah terbuka yang memberi ruang pandang bagi kelompok fungsi terkonsentrasi pada area Stasiun Sudirman, dan aliran air. 89

18 (2) Dibutuhkan adanya perencanaan vista, tengaran dan sistem wayfinding IV.2.4 Sirkulasi Berdasarkan kriteria, prinsip dan indikator pada komponen sirkulasi yang telah ditetapkan sebelumnya (tabel II.8), maka akan diketahui permasalahan dan potensi kawasan (lihat tabel IV.10): Tabel IV.10. Indikator Perencanaan Sirkulasi pada TOD Prinsip Perancangan Indikator Permasalahan dan potensi Kawasan Lokasi jalur transit harus ditentukan secara terintegrasi dengan kepadatan lokasi dan kualitas pengembangan suatu kawasan pengintegrasian moda dalam jarak tercepat dan termudah untuk transit dibutuhkan akses langsung yang menghubungkan komunitas setempat dan kawasan sekitarnya Konfigurasi jalur kendaraan, sepeda dan pejalan kaki pada area komersial pusat harus seimbang Adanya distribusi pergerakan yang baik tidak menimbulkan kemacetan Sumber: hasil analisa Lokasi titik transit menjadi pusat dari area Lokasi titik transit menyebar komersial dekat dengan ruang terbuka publik Peruntukan lahan pada daerah di sekitar titik-titik transit tidak berkesesuaian Adanya pemisahan jalur tiap moda transportasi dengan elemen penghubung antar titik transit dan pusat kegiatan yang tercepat dan termudah Trotoar bersisian dengan jalur kendaraan. Gang kecil sebagai alternatif penghubung permukiman dengan fungsi komersial atau antar permukiman Penggabungan titik transitnya dengan bangunan atau jalur pejalan kaki Ada jalur sepeda Los jalan dan jalur pejalan kaki maksimal C sesuai dengan hirarki jalan dan bangkitan fungsi. Jarak terjauh antar titik transit lebih dari 400 m diantaranya: Latuharhary-Sudhirman: 489 m Tosari-Latuharhary: 656 m Dukuh Atas-Tosari: 589 m Level of service eksisting hanya bisa mendukung intensitas pengembangan dengan KLB 4.8 Dalam analisa tapak yang berkaitan dengan sirkulasi, dilakukan analisa terhadap beberapa komponen pembahasan sirkulasi yakni terhadap jenis elemen penghubung (linkage), pola sirkulasi dan pergerakan dan taksonomi jalur penghubung moda-moda transportasi. Untuk memperoleh sirkulasi yang berorientasi jelas dan berhirakri (Tabel II.8), dilakukan analisa tapak untuk sistem sirkulasi jalur utama, sekunder dan tersier yang menghubungkan orientasi pergerakan (lihat Gambar IV.7) 90

19 Gambar IV.16. Potensi Sistem Sirkulasi Kawasan. Sumber: analisa pribadi IV.3 Pola Bangkitan Pergerakan Pada analisa terhadap pola sirkulasi dan pergerakan dilakukan analisa terhadap 2 jenis pergerakan yakni pergerakan kendaraan bermotor & pergerakan pejalan kaki. (1) Pola Sirkulasi dan Pergerakan Kendaraan Bermotor Dengan mengetahui kecenderungan perpindahan pengendara kendaraan pribadi ke angkutan umum dapat diprediksi besar volume pergerakan lalu lintas jalan raya. Jika perpindahan ini signifikan, tingkat pelayanan jalan akan bertambah dan dapat menambah besar KLB kawasan perancangan. Jika menggunakan hasil analisa Pamintori Cipta Consultans dan analisa departemen perhubungan, maka besar perpindahan pengguna mobil ke bus adalah 19,60 %, ke jaringan kereta 20,15%, bus ke jaringan kereta 12,74% maka didapatkan tingkat pelayanan jalan seperti pada tabel IV.11, dan IV.12. Tabel IV.11. Tingkat Pelayanan Sebelum Pola Transportasi Makro (BRT) Sumber: analisa pribadi 91

20 Tabel IV.12 Tingkat Pelayanan Sesudah Pola Transportasi Makro (BRT) Sumber: analisa pribadi Melalui perhitungan di atas, disimpulkan bahwa peralihan pengguna kendaraan pribadi ke kendaraan umum dapat miningkatkan tingkat pelayanan jalan. Melalui peningkatannya pengembangan dapat membangkitkan volume pergerakan yang lebih besar yang diijinkan. Besar penambahan volume pergerakan yang dijinkan sesuai tingkat pelayanan ideal untuk jalan perkotaan (LOS C) adalah sebesar 9412 smp (lihat tabel IV.15). Namun jika jumlah ini digunakan secara keseluruhan, pergerakan di jalan akan didominasi perjalanan dengan destinasi kawasan Dukuh Atas saja, dan tidak ada keadilan bagi kawasan-kawasan lain disekitarnya. Oleh karena itu, digunakan pembatasan pengambilan jatah bangkitan tambahan ini sesuai dengan keterhubungan jalan dengan jarring sirkulasi lain. Dengan demikian besar bangkitan yang dialokasikan bagi pengembangan kawasan adalah sebesar 4676 smp sebagaimana dijelaskan dalam tabel IV.13. Tabel IV.13 Besar Penambahan Volume Pergerakan yang diijinkan Sumber: analisa pribadi Jika digunakan asumsi bahwa keseluruhan land use kawasan adalah komersial retail, dan luasnya persil pengembangan dalam kawasan adalah 8,87 hektar, maka besarnya KLB perkiraan bagi kawasan dapat dihitung. Nilai tersebut didapat dengan membagi nilai bangkitan tambahan dengan rasio bangkitan 92

21 fungsi komersial sebesar 0,0145, dan membaginya kembali dengan luas persil. Sehingga diperoleh KLB perkiraan adalah sebesar 3,6. Nilai ini akan dihitung kembali setelah persentase pengembangan bagi masing-masing land use telah jelas pada Bab V Konsep Perancangan (2) Pola Sirkulasi dan Pergerakan Pejalan kaki Pada analisis ini akan dipelajari salah satu dua tipe pergerakan pejalan kaki dalam TOD yakni prediksi pergerakan yang dibangkitkan oleh fasilitas transit secara mandiri terlepas dari land use kawasan TOD. Atau dengan kata lain pergerakan dengan asal pergerakan titik transit, dan tujuan titik transit lainnya. Sedangkan pergerakan kedua dalam TOD yakni pergerakan yang dibangkitkan oleh land use kawasan TOD akan dilakukan pada Bab V Konsep Perancangan dimana jenis land use yang diusulkan telah jelas. Untuk menghitung besar pergerakan pejalan kaki, perlu diketahui terlebih dahulu dua hal yakni volume pergerakan pejalan kaki eksisting dan volume pergerakan pejalan kaki yang diprediksikan akan terjadi dapa kondisi transit intermoda telah berjalan. Telah disebutkan pada bab sebelumnya bahwa prediksi pergerakan pada pola transportasi makro yang dilakukan oleh Dinas Perhubungan mennyebutkan adanya jumlah demand pergerakan transit kendaraan umum sebesar pergerakan/jam (Gambar IV.12), atau 333 pergerakan permenit. Dengan demikian volume pergerakan 333 pergerakan permenit tersebut akan terbagi dalam jalur-jalur sirkulasi yang menghubungkan titik-titik transit. Sebaran pergerakan tersebut dapat diprediksikan dengan asumsi bahwa: a. penumpang setiap moda trasportasi memiliki kecendurungan untuk beralih ke berbagai moda transportasi yang lain berdasarkan perbandingan kapasitas angkut dan headway moda transportasi yang dituju tersebut (lihat tabel IV.14) b. Penumpang sebuah moda transportasi pada suatu rute tidak akan mungkin berpindah ke titik transit moda transportasi dengan rute yang sama (misalnya: penumpang busway blok m-kota yang turun di halte tosari 93

22 berpindah ke halte dukuh atas untuk jurusan yang sama). Sebaran pergerakan tersebut dapat dilihat pada Gambar IV.8) Tabel IV.14 Besar Kecenderungan Perpindahan Moda Transportasi Sumber: hasil analisa pribadi Gambar IV.17 Sebaran Pergerakan Pejalan Kaki. Sumber: analisa pribadi Jika ditetapkan tingkat pelayanan (LOS) jalur pejalan kaki adalah C dengan Pedestrian Flow Volume (P) maksimal 15 Pedestrian Foot per Minute (PFM), dengan modul pejalan kaki 25 sq.ft dan kecepatan rata-rata pejalan kaki 76 meter permenit / 250 kaki permenit maka secara kasar volume pergerakan pejalan kaki yang harus diakomodasi jalur pejalan kaki dapat diprediksikan (Gambar IV.9). Penetuan lebar jalur pejalan kaki dengan lebih rinci ditentukan bersamaan dengan 94

23 perancangan jalur-jalur sirkulasi pada kawasan pada pembahasan bab selanjutnya dimana konfigurasi persil dan jalur sirkulasi telah jelas. Gambar IV.18. Sebaran Pergerakan Pejalan Kaki. Sumber: analisa pribadi IV.4 Analisa Taksonomi Area Transit Intermoda Untuk mengetahui jenis taksonomi yang memudahkan pencapaian, nyaman, dan tercepat perlu sesuai dengan prinsip dan indikator yang telah ditetapkan sebelumnya (Tabel IV.16). Untuk melakukan analisis taksonomi intermoda ini dibuat potongan pada kawasan untuk menunjukkan masing-masing level dari titik-titik transit (lihat Gambar IV.10). Setelah itu dapat dipetakan jarak-jarak terdekat antar titik-titik transit tersebut yang melibatkan level-level dari bangunan (lihat Gambar IV.11). Level bangunan ini akan berpotensi untuk diperuntukkan bagi kegiatan komersial. Tabel IV.15 Indikator Analisa Taksonomi Intermoda Prinsip Perancangan Indikator Permasalahan dan potensi Kawasan Jalur-jalur pejalan kaki Penggunaan zebracross, jenis Belum ada peyeberangan menerus dan saling berhubungan dengan jarak tercepat dan perkerasan yang berbeda, jembatan, skybridge/skywalk untuk menandakan jalur pejalan kaki yang Kawasan terpecah-pecah dengan rel kereta, sungai dan jalan arteri 95

24 termudah. Ada akses penghubung antar bangunan atau jalan setapak / gang. ini dibutuhkan terutama antar bangunan hunian dan area komersial. memudahkan aksesibilitas transit- fungsi dan transittransit dalam jarak ternyaman, termudah & tercepat Menyediakan dan memisahkan jalur bagi moda-moda transportasi yang berbeda. Meminimalkan adanya konflik pada area crossing Sumber: hasil analisa menghubungkan titik transit Desain persimpangan harus mengakomodasi integrasi antara jalur pejalan kaki dengan jalur kendaraan Daerah drop off dari moda transportasi tidak mengganggu pejalan kaki Jalur pejalan kaki penghubung titik transit dalam jangkauan 5 menit menggunakan kombinasi taksonomi vertikal dan horizontal. Penggunaan escalator, ramp, skywalk/pedestrian bridge, dan underground tunnel secara proporsional Pemisahan jalur moda yang berbeda dengan memanfaatkan level ground underground dan upperground Jalur kendaraan berupa drop off. bangunan parkir dan basement Adanya jalur sepeda yang terpadu dengan keseluruhan desain TOD. Jarak terjauh antar titik transit lebih dari 400 m diantaranya: Latuharhary-Sudhirman: 489 m / 6,5 menit Tosari-Latuharhary: 656 m / 8,6 menit Dukuh Atas-Tosari: 589 m / 7,75 menit Dan ttitik-titik transit berbeda levelnya. Lingkungan eksisting belum menyediakan jalur-jalur penghubung ke lingkungan sekitarnya Gambar IV.19 Peta Transit dan Garis Potongan. Sumber: Analisa pribadi 96

25 Gambar IV.20 Potongan Taksonomi. Sumber: Analisa pribadi Dapat disimpulkan bahwa diperlukan kombinasi antara taksonomi vertical separation, contigous, dan linked adjacent dalam perencanaan kawasan transit. Vertical separation dibutuhkan untuk memisahkan jalur-jalur moda transportasi (terminal monoraíl, waterway, MRT, kereta api, dan x-trans) mulai dari level underground 2 hingga level lantai 3 pada area fungsi publik dan sebagian area komersial. Dengan demikian 5 level ini memiliki potensi menjadi penghubung berupa jalur sirkulasi yang aktif dan fungsi komersial. Taksonomi contigous dibutuhkan untuk menghubungkan kelima level tersebut. Selain itu taksonomi linked adjacent pada area perifer yang menghubungkan area tersebut dengan halte tosari, halte sudiman, dan halte latuharhari pun memunculkan potensi yang sama pada 3 level bangunan, yaitu underground, ground, dan lantai 1. Dapat disimpulkan bahwa diperlukan kombinasi antara taksonomi vertical separation, contigous, dan linked adjacent dalam perencanaan kawasan transit. Vertical separation dibutuhkan untuk memisahkan jalur-jalur moda transportasi (terminal monoraíl, waterway, MRT, kereta api, dan x-trans) mulai dari level underground 2 hingga level lantai 3 pada area fungsi publik dan sebagian area komersial. Dengan demikian 5 level ini memiliki potensi menjadi penghubung berupa jalur sirkulasi yang aktif dan fungsi komersial. Taksonomi contigous dibutuhkan untuk menghubungkan kelima level tersebut. Selain itu taksonomi linked adjacent pada area perifer yang menghubungkan area tersebut dengan halte tosari, halte sudiman, dan halte latuharhari pun memunculkan potensi yang sama pada 3 level bangunan, yaitu underground, ground, dan lantai 1. 97