BAB II LANDASAN TEORI 2.1. Manajemen Keuangan Pengertian manajemen keuangan mengalami perkembangan dari waktu ke waktu, hal ini dapat diketahui dari banyaknya pengertian tentang manajemen keuangan yang dikemukakan oleh para pakar ekonomi yang berbeda antara satu dengan yang lainnya. Hal tersebut terjadi karena adanya perbedaan dari pakar ekonomi dalam memandang manajemen keuangan. Manajemen Keuangan merupakan salah satu bidang manajemen fungsional dalam suatu perusahaan, yang mempelajari tentang penggunaan dana, memperoleh dana dan pembagian hasil operasi perusahaan. Berdasarkan fungsinya manajemen keuangan pada intinya berusaha untuk memastikan bahwa kegiatan bisnis yang dilakukan mampu mencapai tujuannya secara ekonomis yaitu diukur berdasarkan profit. Tugas manajemen keuangan diantaranya merencanakan dari mana pembiayaan bisnis diperoleh, dan dengan cara bagaimana modal yang telah diperoleh dialokasikan secara tepat dalam kegiatan bisnis yang dijalankan. Pengertian Manajemen keuangan adalah keseluruhan aktivitas yang bersangkutan dengan usaha untuk mendapatkan dana tersebut secara efisien ( Bambang Riyanto 1999 ). 7
Dengan kata lain manajemen keuangan adalah segala aktivitas yang berhubungan dengan perolehan, pendanaan, dan pengolahan aktiva dengan beberapa tujuan menyeluruh yang meliputi fungsi dan tanggung jawab para manajer keuangan, di mana tugas pokok manajer keuangan adalah merencanakan untuk memperoleh dana dan menggunakan dana tersebut untuk memaksimalisasi nilai perusahaan. 2.2. Analisa Teknikal 2.2.1. Pengertian Analisa Teknikal Analisa Teknikal adalah sebuah studi terhadap pergerakan harga di masa lalu untuk memprediksikan pergerakan harga di masa mendatang. Analisa Teknikal kadang disebut juga sebagai chartist karena sebagian besar analisisnya dilakukan dengan bantuan grafik atau chart. Kelebihan analisa teknikal adalah bisa digunakan pada berbagai jenis bisnis yang berhubungan dengan pergerakan harga. Saat ini analisa teknikal telah semakin mudah untuk digunakan karena banyaknya jenis grafik, indikator, sinyal yang sangat membantu untuk pengambilan keputusan dalam melakukan investasi. Analisis Teknikal dapat diterapkan pada saham, indeks, komoditi, futures, option, right, warrant atau instrumen lainnya yang dapat diperdagangkan, dimana 8
harga dipengaruhi oleh permintaan dan penawaran. Harga mengacu pada kombinasi antara open, high, low dan close untuk rentang waktu tertentu seperti intraday, daily, weekly atau monthly. Beberapa analis menyertakan volume dalam studi mereka. Pada dasarnya analisa teknikal menawarkan pengembangan teknik perdagangan saham ( Investasi jangka pendek ) berdasarkan pengamatan dan pergerakan harga serta volume perdagangan masa lalu. Dengan membuat suatu tren atau pola atas grafik historis, seorang investor bisa membuat suatu keputusan untuk membeli atau menjual saham. 2.2.2. Dasar Pemikiran Analisa Teknikal Menurut Murphy (1999) dan Luca (2000) terdapat tiga asumsi / anggapan dasar dalam analisa teknikal, yaitu : a. Market Price Discounts Everything Pengguna analisis ini percaya bahwa semua peristiwa bisa berpengaruh terhadap harga saham. Kejadian atau peristiwa tersebut akan tercermin pada harga sahamnya. Hal itu terjadi karena harga pasar saham tersebut secara alami ditentukan oleh permintaan dan penawaran para pelaku pasar. Peristiwa yang dimaksud bukan hanya aspek fundamental, tetapi juga aspek politik, keamanan, 9
psikologi pasar, dan aspek lain baik yang bersifat ekonomis maupun non ekonomis. Jika mayoritas investor memiliki persepsi yang buruk terhadap suatu saham dalam suatu waktu, maka saham akan turun. Begitu pula sebaliknya, harga saham akan naik jika mayoritas investor memiliki persepsi yang baik. Sebagai konsekuensinya, para analis tidak akan memerhatikan alasan mengapa harga naik atau turun tetapi hanya mempelajari perubahan harga pada market saja. Kondisi ini dinyatakan dengan ungkapan lama yang terkenal di Wall Street, yaitu sell on good news. Kondisi tersebut terjadi karena harga yang ada di market telah merefleksikan berita tersebut sehingga kenaikan harga yang terjadi akan terbatas. b. Price moves in Trend Harga saham akan bergerak dalam suatu tren. Prinsip dasar dalam penggunaan analisis teknikal adalah jangan pernah mengambil keputusan transaksi yang melawan tren harga. Pengguna analisis ini percaya bahwa semua informasi tercermin pada harga pasar saham, sehingga tren tersebut menunjukkan sikap para pelaku pasar / investor atas suatu saham. Tren turun menunjukkan mayoritas pelaku pasar mengharapkan saham tersebut turun, dan sebaliknya. Semakin banyak pelaku pasar menginginkan saham tersebut (keinginan ini dipicu oleh berbagai informasi, baik informasi finansial maupun non-finansial), permintaan akan naik dan akan berakibat pada harga saham yang juga naik. Dalam kondisi tersebut jangan pernah mencoba mengambil keputusan yang melawan kehendak pasar. Sekali lagi tren adalah pencerminan dari keinginan 10
pasar. Pahami tren yang ada dan ikuti kemana tren tersebut akan bergerak agar bisa memanfaatkan pergerakan harga tersebut untuk meningkatkan hasil investasi. c. History repeats itself Data historis dapat digunakan untuk memprediksikan data / harga saham di masa mendatang. Hal ini diyakini oleh pengguna analisis ini mengingat adanya faktor psikologis para pelaku pasar yang secara umum bersifat konstan. Maksudnya adalah manusia cenderung beraksi terhadap sesuatu dengan cara yang sama. Misalnya, jika terjadi kecelakaan pesawat terbang maka akan ada kecenderungan pada masyarakat takut untuk bepergian menggunakan pesawat terbang. Namun kecemasan itu hanya terjadi selama beberapa saat saja. Setelah beberapa waktu, mereka melupakannya dan lupa terhadap kecemasan tersebut. Dalam bursa saham, hal ini bisa dilihat ketika terjadi peledakan bom di suatu tempat yang strategis atau penting, misalnya gedung Bursa Efek Indonesia (BEI) di Jakarta atau gedung World Trade Center (WTC) di USA, maka harga saham akan turun secara drastis. Penurunan ini sebenarnya terjadi karena adanya panic selling atau kepanikan investor yang berlebihan sehingga mereka menjual saham tanpa banyak pertimbangan. Namun setelah beberapa waktu, mereka sadar bahwa harga sudah turun terlalu jauh (sangat murah), maka mereka mulai membeli dan harga akan kembali ke dalam kondisi normal. 11
2.2.3. Klasifikasi Analisa Teknikal yaitu : Analisa Teknikal pada dasarnya dapat diklasifikasikan menjadi beberapa jenis, a. Analisa Teknikal Klasik Pengguna analisa teknikal klasik biasa disebut sebagai chartist. Para pengguna analisa ini percaya bahwa trend dan sinyal transaksi suatu saham dapat diperoleh berdasarkan bentuk dan pola tertentu dari grafik harga saham. Oleh karena itu dasar pengambilan keputusan transaksi biasanya ditentukan berdasarkan judgement dan interpretasi penggunanya terhadap suatu grafik. Mengingat sifatnya yang sangat subyektif, maka analisis ini lebih banyak mengandung seni daripada unsur ilmiahnya. b. Analisa Teknikal Modern Pengguna analisa teknikal modern biasa disebut sebagai technician. Para pengguna analisa ini percaya bahwa trend dan sinyal transaksi suatu saham dapat diperoleh berdasarkan pola grafik yang ditentukan karena perhitungan kuantitatif, bukan interpretasi terhadap suatu grafik. Mengingat sifatnya yang kuantitatif, maka secara ilmiah bisa diuji kemampuannya. 12
2.2.4. Jenis-Jenis Grafik a. Line Chart Line Chart merupakan jenis grafik yang paling sederhana karena hanya menyajikan data harga penutupan dalam sebuah periode yang berjalan dari waktu ke waktu. Gambar 2.1 : Line Chart ( http://apaituforex.wordpress.com ) b. Bar Chart Bar chart menyajikan data yang lebih lengkap dibandingkan line chart. Bar chart meliputi harga pembukaan (open), harga penutupan(close), harga tertinggi 13
(high), dan harga terendah (low) dari sebuah komoditi dalam suatu periode dari waktu ke waktu. Gambar 2.2 : Bar Chart ( http://apaituforex.wordpress.com ) c. Candlesticks Chart Candlesticks Chart menyajikan data yang sama persis dengan Bar Chart akan tetapi cara penyajian Candlestick lebih mudah dilihat karena harga harga disajikan dalam warna yang berbeda. 14
Gambar 2.3 : Candlestick Chart ( http://apaituforex.wordpress.com ) 2.2.5. Dasar Analisa Teknikal a. Trend Dasar dari analisa teknikal adalah pemahaman bahwa harga tidak bergerak secara acak, tetapi mengikuti sebuah pola tertentu. Pola tersebut bisa memiliki kecenderungan naik atau kecenderungan turun. Kecenderungan naik atau turun inilah yang disebut dengan Trend. Trend sebenarnya adalah arah pergerakan harga pasar saham. Berdasarkan arah pergerakannya, pembentukan Trend dapat dibagi menjadi 3 yaitu : 15
1) Trend Meningkat / Uptrend ( Bullish Market ) Uptrend artinya harga saham cenderung bergerak naik. Pada kondisi ini, sentimen dari kebanyakan investor sedang dalam kondisi yang baik atau positif. Gambar 2.4 : Trend meningkat / Uptrend ( http://apaituforex.wordpress.com ) 2) Trend Menurun / DownTrend ( Bearish Market ) Downtrend artinya harga saham cenderung bergerak turun. Jika pasar menunjukkan downtrend, sebaiknya investor melakukan posisi jual atau tidak mengambil posisi beli sama sekali sehingga dapat terhindar dari kerugian. 16
Gambar 2.5 : Trend Menurun / Downtrend ( http://apaituforex.wordpress.com ) 3) Trend Mendatar / Horizontal Trend (Sideways / Consolidation) Sideways Trend artinya pergerakan harga yang stagnan ( hanya naik atau turun pada kisaran harga tertentu ). Gambar 2.6 : Trend Mendatar / Horizontal ( http://apaituforex.wordpress.com ) 17
b. Support and Resistance 1) Pengertian Support dan Resistance Support dan Resistance merupakan istilah penting dalam analisa teknikal yang berfungsi untuk mengindikasikan batas atas maupun batas bawah dari pergerakan harga. Support merupakan batas bawah / range di mana pada titik / range harga tersebut akan timbul minat beli yang lebih kuat dari pada minat jual. Kondisi ini secara otomatis mengakibatkan terjadinya kelebihan permintaan yang akan meningkatkan harga di pasar sehingga menghentikan trend penurunan harga. Resistance adalah merupakan batas atas / range di mana pada titik / range harga tersebut akan timbul penguatan minat jual yang lebih besar dari pada minat beli yang secara otomatis akan timbul kelebihan penawaran yang akan mengakibatkan turunnya harga di pasar sehingga menghentikan kenaikan harga. Sebuah harga yang berjalan naik akan dihadang oleh batas resistance sehingga ketika menyentuh batas tersebut harga akan cenderung kembali turun. Namun apabila batas tersebut dengan mudah ditembus, maka harga tersebut akan terus bergerak naik. Sebuah harga yang berjalan turun akan dihadang oleh batas support sehingga ketika menyentuh batas tersebut harga akan cenderung kembali naik. Namun apabila batas tersebut dengan mudah ditembus, maka harga tersebut akan terus bergerak turun. 18
Support dan Resistance dapat berganti peran apabila level atau resistancenya telah mengalami penetrasi dengan volume yang cukup signifikan. Support dan resistance ini sangat mungkin mengalami perubahan karena adanya perubahan ekspetasi investor seiring dengan waktu. Gambar 2.7 : Support dan Resistance ( http://apaituforex.wordpress.com ) 2) Menentukan Support dan Resistance Batas Support dan Resistance dapat ditentukan dengan menggunakan rumus Pivot Point. Rumus pivot point didasarkan pada harga yang terjadi kemarin. Perhitungan pivot point dengan metode yang paling sederhana adalah sebagai berikut : 19
Pivot Point = ( H1 + L1 + C1 ) / 3 Resistance : R1 = ( 2 x P ) L1 Support : R2 = P + ( H1 L1 ) S1 = ( 2 x P ) H1 Di mana : S2 = P ( H1 L1 ) P H1 L1 C1 = Pivot Point = Harga High Kemarin = Harga Low Kemarin = Harga Close Kemarin 2.2.6. Indikator Analisa Teknikal Indikator merupakan alat bantu utama yang digunakan dalam Analisa Teknikal. Secara garis besar ada tiga jenis indikator yaitu: a. Price Momentum Indicator (Oscillator) Jenis indikator ini digunakan untuk mengidentifikasi situasi oversold atau overbought. Overbought artinya harga sudah terlalu tinggi sehingga saat ini adalah waktu untuk menjual sedangkan Oversold artinya harga sudah terlalu rendah sehingga saat ini adalah waktu untuk membeli. Momentum indikator juga 20
digunakan untuk melihat apakah suatu trend masih akan berlanjut atau semakin melemah. Contoh indikator : 1) Relative Strength Index (RSI) Menurut banyak referensi analisis tekni, Metode Relative Strength Index diperkenalkan oleh J. Wellwe Wilder Jr dalam bukunya NEW Concepts in Technical Trading Systems, pada tahun 1978 (Murphy, 1999; Luca, 2000; http://www.investopedia.com). Relative Strength Index merupakan salah satu indikator analisis teknis yang paling populer dan sangat berguna untuk memberikan informasi tentang pergerakan harga. Tujuan Relative Strength Index adalah untuk memecahkan masalah apabila terdapat pergerakan harga yang tidak menentu (fluktuatif), dalam arti pergerakan harga yang terlalu tajam. 2) Stochastic Oscillator Metode Stochastics Oscillator diperkenalkan oleh George Lane berdasarkan pada observasi bahwa jika harga mengalami kenaikan maka harga penutupan akan cenderung berada pada batas atas dari kisaran harga. Demikian juga dengan sebaliknya. Dalam stochastic digunakan dua garis, yaitu %K dan garis %D. Garis %K merupakan garis yang lebih cepat dan digambarkan dengan garis yang solid sedangkan garis %D menggambarkan tren utamanya dan digambarkan dengan garis titik-titik. Untuk indikator standar dari Stochastic 21
Oscillator adalah 5, 3, 3. dimana %K periode adalah 5, %D periode adalah 3, dan slowing periode adalah 3. b. Trend Following Indicator Indikator ini digunakan untuk mengidentifikasi awal dan akhir suatu trend atau kapan suatu trend akan berubah sehingga dapat diketahui kapan waktu terbaik untuk membuka dan menutup posisi. Contoh indikator: 1) Moving Average (MA) Moving Average merupakan indikator yang paling sering digunakan. Indikator ini merupakan nilai rata-rata bergerak dari sebuah harga yang sedang berjalan. Indikator ini berfungsi untuk menentukan tren dari sebuah harga dan juga mencari sinyal pembalikan arah. Berdasarkan perhitungannya Moving Average terdiri dari Simple Moving Average (Rata-rata bergerak sederhana), Weighted Moving Average (Rata-rata bergerak tertimbang), Exponential Moving Average (Rata-rata bergerak tertimbang ) 2) Moving Average Convergence - Divergence (MACD) Moving Average Convergence Divergence merupakan rata-rata perbedaan antara dua Moving Average. Perbedaan ini dapat digambarkan dalam dua buah 22
kurva, yaitu fast dan slow. Indikator standar untuk MACD adalah 12, 26, dan 9. artinya fast MA adalah 12 dan slow MA adalah 26. 3) Parabolic Stop And Reverse (SAR) Parabolic SAR digambarkan sebagai titik-titik yang tersebar di antara candlestick. Jika titik parabolic berada dibawah candlestick, maka harga akan cenderung naik. Namun, jika titik parabolic berada di atas candlesticks, maka harga akan cenderung turun. Parameter standar untuk parabolic SAR adalah step 0.02 maximum 0.2. c. Volatility Indicator Indikator ini digunakan untuk melihat kekuatan pasar yang dilihat dari fluktuasi harga dalam satu periode waktu tertentu. Pasar dikatakan memiliki volatility yang tinggi jika pergerakan harga berlangsung naik turun secara tajam atau sangat fluktuatif di mana terjadi selisih harga yang besar antara harga tertinggi dan terendah. Contoh indikator: 1) Bollinger Bands Bollinger band menggunakan tiga buah garis, yaitu upper band, simple moving average, dan lower band. Dengan asumsi bahwa harga akan selalu berada di dalam garis antara upper band dan lower band. Indikator standar untuk bollinger band adalah menggunakan periode 10. 23
2.3. Pengertian Pasar Modal Pasar Modal adalah kegiatan yang berhubungan dengan perdagangan modal, seperti obligasi dan efek. Pasar modal berfungsi menghubungkan investor, perusahaan dan institusi pemerintah melalui perdagangan instrumen keuangan jangka panjang. Struktur Pasar Modal di Indonesia terdiri atas lembaga-lembaga sebagai berikut : Gambar 2.8 : Struktur Pasar Modal ( http://www.ipotindonesia.com ) 24
1. Badan Pengawas Pasar Modal ( BAPEPAM ) Lembaga ini bertugas untuk melakukan pembinaan, pengaturan, dan pengawasan sehari-hari kegiatan pasar modal. Mewujudkan terciptanya kegiatan pasar modal yang teratur, wajar dan efisien serta melindungi kepentingan pemodal dan masyarakat. 2. Perusahaan Lembaga ini bertujuan untuk memperoleh dana di pasar modal melalui penawaran umum ( Intial Public Offering ) hak kepemilikan atau saham, dalam hal ini perusahaan berperan sebagai Emiten. 3. Self Regulatory Organizations Self Regulatory Organizations adalah organisasi yang berwenang membuat peraturan sendiri untuk kegiatan usahanya. Bursa Efek Bursa Efek merupakan pihak yang menyelenggarakan dan menyediakan sistem atau sarana untuk perdagangan efek. Sebelumnya di Indonesia terdapat dua bursa efek yaitu Bursa Efek Jakarta dan Bursa Efek Surabaya namun sejak akhir 25
2007 Bursa Efek Surabaya melebur ke Bursa Efek Jakarta sehingga menjadi Bursa Efek Indonesia. Lembaga Kliring dan Penjaminan Lembaga ini bertugas menyelenggarakan jasa kliring dan penjaminan penyelesaian transaksi bursa. Saat ini lembaga yang memperoleh izin usaha sebagai Lembaga Kliring dan Penjaminan adalah PT. Kliring Penjaminan Efek Indonesia (KPEI). Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian Lembaga ini bertugas menyelenggarakan kegiatan kustodian sentral bagi Bank Kustodian, Perusahaan Efek, dan pihak lain. Saat ini lembaga yang memperoleh izin usaha sebagai Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian adalah PT. Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI). 4. Perusahaan Efek adalah perusahaan yang mempunyai aktivitas sebagai berikut : 26
Penjamin Emisi Efek Sebagai penjamin emisi efek, perusahaan melakukan kontrak dengan emiten untuk melakukan penawaran umum dengan atau tanpa kewajiban untuk membeli sisa efek yang tidak terjual. Perantara Pedagang Efek Perusahaan memperdagangkan efek untuk kepentingan sendiri maupun kepentingan nasabah. Manajer Investasi Pihak yang kegiatan usahanya mengelola portfolio efek untuk para nasabah atau mengelola portfolio investasi kolektif untuk sekelompok nasabah, kecuali perusahaan asuransi, dana pensiun dan bank yang melakukan sendiri kegiatan usahanya berdasarkan perundang-undangan yang berlaku. 5. Penasihat Investasi Pihak yang memberikan jasa penasihat mengenai penjualan ataupun pembelian efek. 27
6. Lembaga Penunjang Pasar Modal Lembaga ini terdiri dari Biro Administrasi Efek, Kustodian, Wali Amanat. 7. Profesi Penunjang Pasar Modal Lembaga ini terdiri dari Akuntan, Konsultan Hukum, Penilai, Notaris dan profesi lain yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah. Untuk dapat melakukan kegiatan di pasar modal, wajib terlebih dahulu terdaftar di Bapepam. Persyaratan pendaftaran profesi penunjang pasar modal diatur dalam peraturan Bapepam. 2.4. Pengertian Saham Saham (stock) merupakan salah satu instrumen pasar keuangan yang paling popular. Menerbitkan saham merupakan salah satu pilihan perusahaan ketika memutuskan untuk pendanaan perusahaan. Pada sisi yang lain, saham merupakan instrument investasi yang banyak dipilih para investor karena saham mampu memberikan tingkat keuntungan yang menarik. Saham dapat didefinisikan sebagai tanda penyertaan modal seseorang atau pihak (badan usaha) dalam suatu perusahaan atau perseroan terbatas. Dengan menyertakan modal tersebut, maka pihak tersebut memiliki klaim atas pendapatan perusahaan, klaim atas asset perusahaan, dan berhak hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS). 28
Pada dasarnya, ada dua keuntungan yang diperoleh investor dengan membeli atau memiliki saham: 1. Dividen Dividen merupakan pembagian keuntungan yang diberikan perusahaan dan berasal dari keuntungan yang dihasilkan perusahaan. Dividen diberikan setelah mendapat persetujuan dari pemegang saham dalam RUPS. Jika seorang pemodal ingin mendapatkan dividen, maka pemodal tersebut harus memegang saham tersebut dalam kurun waktu yang relatif lama yaitu hingga kepemilikan saham tersebut berada dalam periode dimana diakui sebagai pemegang saham yang berhak mendapatkan dividen. Dividen yang dibagikan perusahaan dapat berupa dividen tunai artinya kepada setiap pemegang saham diberikan dividen berupa uang tunai dalam jumlah rupiah tertentu untuk setiap saham atau dapat pula berupa dividen saham yang berarti kepada setiap pemegang saham diberikan dividen sejumlah saham sehingga jumlah saham yang dimiliki seorang pemodal akan bertambah dengan adanya pembagian dividen saham tersebut. 29
2. Capital Gain Capital Gain merupakan selisih antara harga beli dan harga jual. Capital Gain terbentuk dengan adanya aktivitas perdagangan saham di pasar sekunder. Misalnya Investor membeli saham ABC dengan harga per saham Rp 3.000 kemudian menjualnya dengan harga Rp 3.500 per saham yang berarti pemodal tersebut mendapatkan capital gain sebesar Rp 500 untuk setiap saham yang dijualnya. Sebagai instrument investasi selain mendatangkan keuntungan saham juga memiliki risiko, antara lain: 1. Capital Loss Capital Loss merupakan kebalikan dari Capital Gain, yaitu suatu kondisi dimana investor menjual saham lebih rendah dari harga beli. Misalnya saham PT. XYZ yang di beli dengan harga Rp 2.000,- per saham, kemudian harga saham tersebut terus mengalami penurunan hingga mencapai Rp 1.400,- per saham. Karena takut harga saham tersebut akan terus turun, investor menjual pada harga Rp 1.400,- tersebut sehingga mengalami kerugian sebesar Rp 600,- per saham. 30
2. Risiko Likuidasi Perusahaan yang sahamnya dimiliki, dinyatakan bangkrut oleh Pengadilan, atau perusahaan tersebut dibubarkan. Dalam hal ini hak klaim dari pemegang saham mendapat prioritas terakhir setelah seluruh kewajiban perusahaan dapat dilunasi (dari hasil penjualan kekayaan perusahaan). Jika masih terdapat sisa dari hasil penjualan kekayaan perusahaan tersebut, maka sisa tersebut dibagi secara proporsional kepada seluruh pemegang saham. Namun jika tidak terdapat sisa kekayaan perusahaan, maka pemegang saham tidak akan memperoleh hasil dari likuidasi tersebut. Kondisi ini merupakan risiko yang terberat dari pemegang saham. Untuk itu seorang pemegang saham dituntut untuk secara terus menerus mengikuti perkembangan perusahaan. 2.5. Pengertian Properti dan Real Estate Properti menunjukkan kepada sesuatu yang biasanya dikenal sebagai entitas dalam kaitannya dengan kepemilikan seseorang atau sekelompok orang atas suatu hak eksklusif. Bentuk yang utama dari properti ini adalah termasuk real property (tanah), kekayaan pribadi (personal property), kepemilikan barang secara fisik lainnya, dan kekayaan intelektual. hak dari kepemilikan adalah terkait dengan properti yang menjadikan sesuatu barang menjadi "kepunyaan seseorang" baik pribadi maupun kelompok, menjamin si pemilik atas haknya untuk 31
melakukan segala suatu terhadap properti sesuai dengan kehendaknya, baik untuk menggunakannya ataupun tidak menggunakannya, untuk mengalihkan hak kepemilikannya. Real Estate adalah sebidang tanah yang teridentifikasi termasuk dengan saran pendukung (Improvement), jika ada ( Fisher 1991:154 ). Real estate adalah sebuah istilah hukum yang mencakup tanah bersama dengan apa pun yang tinggal tetap di atas tanah tersebut, seperti bangunan. Real estate sering dianggap sinonim dengan real property, kontras dengan hak milik pribadi. Namun, dalam penggunaan tekniknya, beberapa orang tetap memilih pembedaan antara real estate, menunjuk ke tanah dan benda di atasnya, dengan real property, menunjuk ke hak pemilikan atas real estate. 32