BAB II DATA - DATA PROYEK 2.1 Pengertian Proyek Pengertian Proyek adalah suatu himpunan atau kumpulan kegiatan yang saling berhubungan satu dengan yang lainnya, dimana memiliki suatu target kuantitatif dan kualitatif yang harus dicapai dalam suatu jangka waktu tertentu dengan sarana sarana tertentu pula. (Berdasarkan buku Manajemen Konstruksi, penerbit Lembaga Pendidikan dan Pembinaan (LPPM) Jakarta, tahun 1983. 2.1.1 Lokasi Proyek Proyek pembangunan Hotel Travello Bandung terletak jl Setiabudi Atas No. 248 Bandung. Untuk lebih jelasnya, lokasi proyek pembangunan Hotel Travello Bandung dapat dilihat pada Gambar 1.1 Gambar 1.1 Peta Lokasi Hotel Travello Bandung UNIVERSITAS MERCUBUANA 1
Gambar 1.2 View Design Hotel Travello Bandung 2.1.2.2 Proses Pengadaan Proyek 2.1.2.1 Jenis Lelang Proyek Proyek pembangunan Hotel Travello Bandung, owner melakukan system lelang yaitu Sistem Penunjukan Langsung. Sistem penunjukan langsung ini adalah penunjukan kontraktor sebagai pelaksana terbatas penawar/rekanan yang tercatat dalam Daftar Rekanan Mampu (DRM) dan memiliki daftar rekanan yang masih berlaku, serta memenuhi persyaratan, diantaranya sebagai berikut : 1. Mempunyai klasifikasi sesuai dengan besar nilai pekerjaan yang akan dilaksanakan yaitu klasifikasi dengan nilai minimal A 1-6 untuk kontraktor bidang perumahan dan pemukiman, serta memiliki Tanda Daftar Rekanan (TDR) di Bidang Bangunan Gedung. 2. Telah mendaftarkan diri untuk mengikuti seleksi persyaratan sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan oleh panitia lelang. 3. Mengambil dokumen pelaksanaan. 4. Mengikuti rapat penjelasan pekerjaan (Aanwijzing) lelang. 5. Memasukan berkas penawaran sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan. UNIVERSITAS MERCUBUANA 2
System penunjukan langsung proyek ini, termasuk juga pada penunjukan penuh dimana apabila pemilik proyek menyerahkan sepenuhnya pelaksanaan pekerjaan, baik dalam hal penyediaan material yang akan digunakan maupun tenaga kerja yang dibutuhkan pada kontraktor telah ditunjuk sebelumnya. 2.1.2.2 Jenis Tender Proyek Dalam proyek ini tidak diadakan proses tender untuk bidang Arsitektur, MEP (Mechanical Electrical and Plumbing), hanya pekerjaan Struktur melalui system lelang terbuka. 2.2.3.3 Jenis Kontrak Lumpsum / Fix Price Proyek ini juga memiliki jenis kontrak Lumpsum / Fix Price karena dalam pengadaan dananya berasal dari owner dan pekerjaan pembangunannya dilakukan oleh instansi berbeda yaitu PT. Alkonusa. Adapun peraturan-peraturan ini tertuang dalam Peraturan Presiden Republik Indonesia Perpres 70 pasal 51 ayat (1). Yaitu kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu sebagaimana ditetapkan dalam kontrak, dengan ketentuan sebagai berikut: 1. Jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan penyesuaian harga; 2. Semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa 3. Pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan sesuai dengan isi kontrak; 4. Sifat pekerjaan berorientasi pada keluaran (output based); 5. Total harga penawaran bersifat mengikat; 6. Tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang. UNIVERSITAS MERCUBUANA 3
2.2.3.1 Definisi dan Kondisi Kontrak Lump Sum System kontrak Lump Sum merupakan suatu kontrak pengadaan barang / jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan tersebut dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap. Dengan demikian semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan tersebut sepenuhnya menjadi tanggung jawab pemborong. 1. Kontrak Lump Sum merupakan jenis kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya yang merupakan bagian dari jenis kontrak fixed priced contract dimana terdiri atas dua yaitu fixed price lump sum contract dan fixed priced unit rate contract. 2. Lump sum adalah kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan yang ditawarkan sesuai dengan persyaratan yang disepakati (gambar konstruksi, spesifikasi,schedule, dan semua persyaratan dalam dokumen lainnya) dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti, tertentu dan tetap yang disetujui secara tertulis sebelum pekerjaan dimulai. Pemberi tugas setuju membayar harga atas penyelesaian pekerjaan berdasarkan cara pembayaran yang telah dinegosiasikan. 3. Semua risiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Jasa (risiko yang cukup besar) sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah. Kontrak ini memberikan perlindungan maksimum kepada owner pada biaya total proyek. Risiko biaya bagi pengguna jasa minimal (kecil) memberi cukup pengawasan atas pelaksanaan dan pengikatan. Resiko keuangan yang rendah di Pemberi Tugas dan tingkat investasi yang dibutuhkan dapat ditentukan sejak awal. Secara umum digunakan pada UNIVERSITAS MERCUBUANA 4
metode pengadaan proyek design and build dan sering digunakan pada kontrak engineering 2.2.3.2 Pelaksanaan Kontrak Lump Sum 1. Volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang. 2. Harga ini tetap tidak berubah selama berlakunya kontrak dan tidak dapat diubah kecuali karena perubahan lingkup pekerjaan atau kondisi pelaksanaan dan perintah tambahan dari pengguna jasa. Permintaan perubahan oleh owner atau wakilnya atau atas kebutuhan kontrak setelah penentuan pemenang berakibat kesulitan dan tambahan biaya. Perubahan hanya jika ada instruksi variasi atau terjadi kejadian yang menyebabkan munculnya hak untuk tambahan pembayaran. 3. Penyedia jasa biasanya tidak akan membayar kenaikan biaya untuk harga-harga yang meningkat jika tidak ada pasal yang mengatur mengenai kenaikan harga dalam kontrak. 4. Kontrak ini memungkinkan diberikan insentif apabila kontraktor dapat memenuhi target obyektif proyek seperti target proyek. 5. Kontraktor bebas menggunakan metode dan sumber daya apapun dalam menyelesaikan pekerjaan. 6. Kontrak ini memberikan keuntungan yang lebih tinggi kepada kontraktor atas performa yang tinggi 7. Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Lumpsum adalah : a. Batasan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan harus jelas dinyatakan dalam Spesifikasi Teknis / Gambar Lelang. b. Apabila ada perbedaan lingkup pekerjaan antara yg tercantum dalam Spesifikasi Teknis / Gambar dengan Pekerjaan yang akan dilelangkan harus dijelaskan dalam Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing) dan dibuat Addendum Dokumen Lelang yang menjelaskan perubahan lingkup pekerjaan tersebut. UNIVERSITAS MERCUBUANA 5
c. Penggunaan Daftar Kuantitas / Bill of Quantity dalam pelelangan hanya digunakan sebagai acuan bagi kontraktor dalam mengajukan penawaran harga yang bersifat tidak mengikat & Peserta Lelang harus melakukan perhitungan sendiri sebelum mengajukan penawaran. d. Untuk mempermudah dalam hal evaluasi penawaran harga, saat rapat penjelasan lelang (Aanwijzing) harus ditegaskan bahwa apabila terdapat perbedaan antara volume pada Bill of Quantity (BQ) dengan hasil perhitungan peserta lelang maka peserta lelang tidak boleh merubah volume Bill of Quantity yg diberikan dan agar menyesuaikannya dalam harga satuan yg diajukan e. Dalam perhitungan volume pekerjaan yg akan dicantumkan & Bill of Quantity harus dihindari sampai sekecil mungkin kesalahan yang mungkin terjadi, karena setelah terjadi kontrak nantinya volume lebih/kurang tidak dapat dikurangkan/ ditambahkan. f. Pekerjaan tambah/kurang terhadap nilai kontrak yg ada hanya boleh dilakukan apabila : 1) Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang instruksinya dilakukan secara tertulis. 2) Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah disetujui oleh Pemberi Tugas 3) Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu jenis pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko secara struktural atau system tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal tersebut sebelumnya belum dinyatakan dalam spesifikasi teknik. 4) Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga satuan pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak yang bersifat mengikat. UNIVERSITAS MERCUBUANA 6
8. Implikasi/penyimpangan yang sering dilakukan ole Kontraktor di lapangan : a. Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item pekerjaan tidak tercantum dalam Bill of Quantity b. Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada volume Bill of Quantity yang ada. c. Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang tercantum dalam BQ. 2.2.4.4 Data Administrasi Proyek Data-data umum dari proyek Pembangunan Hotel Travello Bandung adalah sebagai berikut : a. Nama Proyek : Hotel Travello Bandung b. Lokasi Proyek : Jl. Setiabudi atas No. 248 Bandung c. Pekerjaan : Pekerjaan Struktur d. Fungsi Bangunan : Hotel e. Jumlah Lantai : 7 (Tujuh) lantai dan 3 (tiga) basement f. Luas Bangunan tiap lantai 1. Basement 2 : ± 227,78 m 2 2. Basement 1 : ± 541,89 m 2 3. Basement : ± 1068,09 m 2 4. Lantai dasar : ± 1068,09 m 2 5. Lantai Satu : ± 775,34 m 2 6. Lantai Dua : ± 834,30 m 2 7. Lantai Tiga : ± 834,30 m 2 8. Lantai Empat : ± 834,30 m 2 9. Lantai Lima : ± 834,30 m 2 10. Lantai Enam : ± 834,30 m 2 11. Lantai Tujuh : ± 834,30 m 2 12. Lantai Atap : ± 105,77 m 2 g. Luas Total Bangunan : ± 8792,76 m 2 h. Pemilik / Owner : Bpk. Agus Hartanto UNIVERSITAS MERCUBUANA 7
i. Perencana Struktur : H.E.R.S.U.B Konsultan j. Pengawas Struktur : CV. Amsan Nawacitra k. Kontraktor Pelaksana : PT ALKONUSA l. Nilai Kontrak : ± Rp.20.000.000.000,- (Dua Puluh Milyar Rupiah) m. Waktu Pelaksanaan : 10 (Sepuluh) bulan 2.2.5 Profil Kontraktor Pelaksana PT. ALKONUSA 1. Nama Perusahaan : PT. ALKONUSA 2. Pendiri Perusahaan : Ir. Tandyo Budi Hartono 3. Alamat Perusahaan : Jl. Gading Kirana Timur Blok A11 no 11, Kelapa gading Jakarta Utara 4. Nomor Telepon : 021-4535118 / 4535119 5. E-mail : tandyo@alkonusa.net 6. Staff kantor : ± 20 (dua puluh) orang 7. Staff proyek : ± 55 (lima puluh lima orang) orang UNIVERSITAS MERCUBUANA 8
2.2.6 Struktur Organisasi Proyek Proyek merupakan suatu kegiatan usaha yang kompleks, sifat nya tidak rutin, memiliki keterbatasan terhadap waktu, anggaran dan sumberdaya serta memiliki spesifikasi tersendiri atas produk yang akan dihasilkan. Dengan adanya keterbatasan-keterbatasan dalam mengerjakan suatu proyek, maka sebuah organisasi proyek sangat dibutuhkan untuk mengatur sumberdaya yang dimiliki agar dapat melakukan aktivitas-aktivitas yang sinkron sehingga tujuan proyek bias tercapai.organisasi proyek juga dibutuhkan untuk memastikan bahwa pekerjaan dapat diselesaikan dengan cara yang efisien, tepat waktu dan sesuaidengan kualitas yang diharapkan. Oleh karena itu pengorganisasian sangat penting sekali pada suatu proyek konstruksi. Dengan adanya struktur organisasi dapat memperoleh keuntungan pekerjaan dapat dilaksanakan secara matang, Pekerjaan yang tumpang tindih dapat dihindari dengan dilaksanakannya pembagian tugas serta tanggung jawab sesuai keahlian, meningkatkan pendayagunaan dana, fasilitas, serta kemampuan yang tersedia secara maksimal sehingga akan didapat pekerjaan yang sesuai dengan sasaran. 2.2.6.1 Struktur Organisasi Kontraktor UNIVERSITAS MERCUBUANA 9
2.2.6.2 Tugas dan Kewajiban Unsur-unsur Pelaksana Proyek Setiap pihak yang terlibat di Proyek Hotel Travello Bandung memiliki tugas dan wewenang masing-masing, yaitu sebagai berikut : 1. Owner/developer atau Pemilik Owner/developer (pemilik proyek) merupakan badan atau perseorangan baik itu pemerintah maupun swasta yang memberikan pekerjaan dan membayar biaya pekerjaan tersebut. Pada proyek ini adalah Bpk Agus Hartanto selaku owner/developer memiliki tugas dan wewenang sebagai berikut: a. Memilih Konsultan Perencana baik Struktur, Arsitektur, Mekanikal & Elektrikal dan Kontraktor. b. Membiayai semua pengeluaran untuk keperluan pembangunan proyek. c. Menyetujui atau menolak mengenai perubahan pekerjaan. d. Meminta pertanggungjawaban kepada para pelaksana proyek atas hasil pekerjaan konstruksi. 2. Project Manager Tugas dan wewenang Project Manager di lokasi Proyek Hotel Travello Bandung : a. Bertanggung jawab terhadap proyek yang dipimpinnya. b. Mengontrol proyek yang ditanganinya. c. Memimpin tim dalam proyek. d. Membuat rencana pelaksanaan proyek UNIVERSITAS MERCUBUANA 10
e. Mengatur dan mengontrol rencana Anggaran Biaya. f. Memprakarsai, mengawasi, dan memeriksa efektifitas pelaksanaan, perbaikan dan pencegahan. 3. Administrasi Proyek Tugas Administrasi Proyek yaitu : a. Bertanggung jawab atas penyelenggaraan administrasi di lapangan. b. Membuat laporan keuangan mengenai seluruh pengeluaran proyek. c. Membuat secara rinci pembukuan keuangan proyek. d. Memeriksa pembukuan arsip-arsip selama pelaksanaan proyek. 4. Administrasi dan Sekretaris Sebuah proyek konstruksi akan berjalan dengan baik jika didukung oleh seorang administrasi dan sekretaris. Tugas administrasi proyek ini dimulai sejak persiapan pelaksanaan pembangunan sampai dengan pemeliharaan pembangunan secara umum. Berikut merupakan tugas tugas dari administrasi dan sekretaris proyek. a. Melaksanakan administrasi proyek dari awal hingga akhir. b. Membantu manajer proyek dalam membuat dokumen manajemen proyek. c. Mendokumentasikan arsip-arsip yang berkaitan dengan administrasi proyek. UNIVERSITAS MERCUBUANA 11
5. Site Manager a. Mewakili perusahaan mengenai semua hal yang berhubungan dengan proyek dan berada di proyek. b. Memimpin dan mengendalikan proyek sesuai kebijakan yang ditetapkan Project Manager. c. Membuat detail schedule pelaksanaan. d. Melaksanakan proyek sesuai rencana kerja dan prosedur yang sudah ditetapkan. e. Menyeleksi, merekrut mandor. f. Mengkoordinir pelaksanaan engineering proyek. g. Melaksanakan approval material dan contoh hasil pekerjaan. h. Memeriksa dan menyetujui progres mingguan dan bulanan. 6. Desain/drafter a. Membuat gambar struktur, arsitektur dan mekanikal elektrikal. b. Merevisi gambar apabila terdapat perubahan desain. 2.2.6.3 Hubungan Kerja Pada Proyek Konsultan struktur, dan kontraktor bertanggung jawab langsung kepada owner/developer sebagai pemberi tugas. Konsultan berperan sebagai perencana struktur, dan Kontraktor adalah pihak yang diserahi tugas untuk melaksanakan pembangunan proyek oleh owner/developer melalui prosedur UNIVERSITAS MERCUBUANA 12
pelelangan. Pekerjaan yang dilaksanakan harus sesuai dengan kontrak (Rencana Kerja dan Syarat-Syarat serta Gambar-Gambar Kerja ) dengan biaya yang telah disepakati. Project Manager bertanggung jawab dalam selama pelaksanaan konstruksi berlangsung, Manajer proyek berperan sangat penting yaitu untuk mengintergrasikan beberapa kegiatan yang berbeda untuk mencapai tujuan tertentu, sebagai seorang komunikator, dan sebagai seorang enterpreuneur yang harus berusaha untuk melakukan pengadaan dana, fasilitas dan orang agar proyek berjalan.hubungan kerja dari struktur organisasi pada Gambar menunjukan garis koordinasi dan komando, selain itu tidak ada hubungan kerja secara kontraktual. Dari hasil pengamatan dilapangan, prosedur hubungan kerja antara pihak- pihak yang terlibat dijelaskan seperti dibawah ini : 1. Hubungan Owner/developer dengan Project Manager Hubungan antara Owner/developer dan Project Manager adalah hubungan koordinasi berikut pemberi tugas. Dalam hal ini owner/developer sebagai pemberi tugas melaporkan keinginan dan konsep untuk pembangunan Hotel Travello Bandung terlebih dahulu kepada Project Manager. Oleh karena itu Project Manager bertanggung jawab langsung kepada owner/developer. Setelah konsep telah didapat maka Project Manager akan berkoordinasi dengan Konsultan Struktur. 2. Hubungan Owner/developer dengan Konsultan Struktur. Hubungan kerja antara owner/developer dan seluruh konsultan adalah hubungan koordinasi dan hubungan kontrak. Setelah Project Manager memanggil seluruh Konsultan, Owner/developer akan melaporkan kembali konsep keinginan membangun tersebut kepada seluruh konsultan. Dalam hal ini UNIVERSITAS MERCUBUANA 13
owner/developer selaku pemberi tugas, sehingga para konsultan bertanggung jawab langsung kepada owner/developer. Konsultan struktur menjalankan tugasnya sesuai dengan konsep dan spesifikasi yang diinginkan owner/developer. 3. Hubungan Konsultan dengan Project Manager Hubungan kerja antara Konsultan dan Project Manager adalah hubungan koordinasi, dimana perencanaan bangunan yang dirancang oleh konsultan akan direalisasikan oleh pelaksana proyek yang dipimpin Project Manager. Jika terdapat perubahan struktur, ataupun hambatan-hambatan lain dalam proses konstruksi, Project Manager akan selalu berkoordinasi dengan konsultan untuk mencari solusi yang terbaik. 2.2.6.4 Gambar Kerja / Shop Drawing Gambar Kerja atau Shop Drawing adalah gambar kerja teknis lapangan yang dijadikan sebagai pedoman pembangunan dan pelaksanaan di lapangan pada sebuah proyek tertentu. Gambar kerja ini adalah sebuah media komunikasi yang digunakan oleh pihak yang melaksanakan pembangunan. Yang membuat Gambar Kerja ini adalah Drafter yang mengacu dari kesepakatan Project Manager dan mendapat persetujuan dari Konsultan. Gambar Bestek dari konsultan diterjemahkan oleh drafter kontraktor sebagai cara mudah pelaksanaan di lapangan. Kejelasan dalam Gambar Kerja akan sangat berpengaruh pada pelaksanaan pekerjaan. Karena semakin jelas dan lengkap sebuah informasi yang tertuang dalam Gambar Kerja maka akan dapat meminimalisir kesalahan-kesalahan yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan proyek pembangunan. UNIVERSITAS MERCUBUANA 14
Jika dalam pelaksanaan terjadi perubahan pekerjaan yang mengharuskan adanya perubahan gambar, maka akan ada pertambahan/pengurangan pekerjaan. Dalam hal ini hubungan birokrasi untuk perubahan gambar yaitu gambar yang akan diubah itu diberitahukan terhadap konsultan, dari konsultan adanya pemahaman dan pengamatan terhadap alasan perubahan gambar, keputusan perubahan gambar tetap berada di tangan owner kemudian diserahkan ke konsultan dan kemudian ke kontraktor untuk diterjemahkan/di spesifikan kembali untuk pelaksanaan di lapangan. (Terlampir Lampiran A2 Gambar Arsitektur r & Struktur) UNIVERSITAS MERCUBUANA 15