BAB II DATA PROYEK 2.1. Latar Belakang Proyek Segitiga emas Jakarta adalah tambang emas bisnis properti nasional. Kawasan yang terdiri dari jalan Thamrin-jalan Sudirman, jalan Gatot Subroto, dan jalan Rasuna Said itu kini dijejali gedung-gedung jangkung paling mentereng di Indonesia, baik berupa perkantoran, hotel, pusat perbelanjaan, maupun apartemen. Tak dapat dimungkiri segitiga emas Jakarta kini menjelma sebagai pusat bisnis yang bertumpu pada jasa keuangan, pusat perkantoran, hotel, entertainment, dan belakangan menjadi pusat ritel bergengsi. Tak salah jika para pengembang berusaha untuk menancapkan proyeknya di kawasan ini. Seperti halnya Gunung Sewu Group melalui PT. Fairpoint, anak usahanya di bidang properti, telah mengerjakan proyek The Hundred di Central Business District (CBD) Mega Kuningan, Jakarta. Proyek senilai Rp 3,5 triliun tersebut dijadwalkan selesai secara bertahap, yaitu pada pertengahan 2018 dan awal 2019. The Hundred akan mengalokasikan 50.000 m 2 untuk membangun 26 lantai gedung perkantoran internasional grade A. Sedangkan, apartemen akan dibangun sebanyak 24 lantai dengan kapasitas 120 unit kamar atau seluas 30.000 meter persegi. Dengan luas yang sama, Farpoint menyiapkan hotel mewah So Sofitel berkapasitas 212 kamar. So Sofitel merupakan segmen hotel tertinggi yang dimiliki operator hotel asal Prancis, Accor. Terakhir, akan terdapat green urban plaza seluas 2.500 m 2 yang merupakan ruang terbuka hijau untuk publik dengan fasilitas alfresco dining dan berbagai ritel F&B. Target penyewa unit kantor di The Hundred adalah perusahaan multinasional dan lokal yang peduli akan isu lingkungan dan hemat energi. Pasalnya, seluruh rancangan The Hundred memenuhi standar sertifikasi Leadership in Energy and Environment Design (LEED). The Hundred merupakan mixed-use development yang berdiri di lahan seluas 120.000 m 2 yang terbagi atas area Achmad Sukoco (41112010057) II - 1
perkantoran, hotel mewah, area komersial, dan ruang terbuka hijau. Memiliki dua gedung pencakar, area perkantoran akan terletak di gedung yang lebih rendah. Sedangkan, hotel dan area komersial menempati gedung yang lebih tinggi. The Hundred melakukan ground breaking di saat bisnis perkantoran di Jakarta tengah mengalami kontraksi permintaan yang diprediksi akan berlanjut hingga akhir 2014. Lesunya pasar properti yang terjadi masih disebabkan oleh sentimen pasca pemilu 2014 dan lemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika. Menurut Lembaga Riset Properti Colliers International Indonesia, tingkat serapan perkantoran di Jakarta meleset dari perkiraan. Hingga September 2014 serapan hanya mencapai 200.000 m 2, padahal targetnya mencapai 400.000 m 2. Kondisi tersebut memaksa beberapa kantor di area CBD Jakarta menurunkan harga sewa sekitar 10 hingga 15%. Kendati demikian, PT. Fairpoint tetap optimis permintaan ruang perkantoran segmen A bakal laris manis pada dua hingga tiga tahun mendatang. Baginya, bisnis properti lumrah terjadi pasang naik dan pasang surut. Bahkan, tahun 2014 menjadi momentum yang paling dimanfaatkan hampir semua pengembang untuk membangun proyek properti. Mereka (pengembang) pasti menghitung, bisa-bisa beberapa tahun ke depan Indonesia malah kekurangan pasokan ruang perkantoran. Apalagi, dengan adanya Masyarakat Ekonomi ASEAN pada akhir 2015, semakin membuat pengembang percaya akan masa depan properti. Namun, pembangunan harus direm juga, jangan sampai nanti malah kelebihan pasokan. PT. Fairpoint pun berkonsentrasi menggarap pasar kelas premium, karena pasarnya masih menjanjikan. 2.2. Maksud dan Tujuan Proyek Maksud diadakannya proyek The Hundred ini yaitu untuk memenuhi kebutuhan yang tinggi terhadap kawasan hunian di wilayah Jakarta Selatan, sedangkan lahan yang terdapat pada lokasi ini tidaklah mencukupi. Mobilitas yang tinggi juga menyebabkan orang membutuhkan hunian yang dekat dengan pusat bisnis seperti gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan, serta menyediakan fasilitas bagi pemilik hunian seperti parkir yang luas dan fasilitas lainnya. Achmad Sukoco (41112010057) II - 2
Tujuan di adakan proyek The Hundred ini adalah untuk memberikan hunian mewah, perkantoran, hotel mewah, area komersial, dan ruang terbuka hijau bagi para pebisnis di Jakarta Selatan yang ingin beradap pada hunian dengan berbagai fasilitas yang di berikan oleh The Hundred. Selain itu dengan adanya proyek ini juga dapat menciptakan lapangan kerja baru. 2.3. Informasi dan Data Proyek 2.3.1. Data Umum dan Data Teknis Proyek 1) Nama Proyek Nama proyek adalah The Hundred 2) Alamat Proyek Kawasan Mega Kuningan, Jl. Lingkar Mega Kuningan, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 3) Lingkup Pekerjaan Pondasi Bored Pile dan Diagfragm Wall 4) Pemilik Proyek (Owner) PT. Mega Kuningan International Property Gedung Chase Plaza Podium Lt. 6 Jl. Jend. Sudirman Kav. 21 Karet Setiabudi Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12920 Telp : +62 21 52994000 Fax : +62 21 5206970 5) Kontraktor Pondasi PT. Indonesia Pondasi Raya Jl. Pegangsaan Dua Km 4.5, Jakarta, 14250 Indonesia Telp : 021 4603253 Fax : 021 4604390 Achmad Sukoco (41112010057) II - 3
Email : marketing@indopora.com 6) Konsultan Manajemen Konstruksi PT. Geo Prima, Inc Jl. Mahkota Selatan Blok H1 No. 12a, Kota Modern, Tangerang 15117, Indonesia Telp : +62 21 552 9233 Fax : +62 21 7021 8911 Email: geo_optima@yahoo.com 7) Konsultan Perencanan (Arsitektur) a. Wood Bagots 228 Grant Ave, 5th Floor,San Fransisco, CA 94108 USA Telp : +1 415 217 3000 Fax : +1 415 956 9378 b. PT. Airmas Asri Jl. Cikini IV No. 6, Jakarta 10330 Indonesia Telp : 021 31906688 (Hunting) Fax : 021 31906767 Email : airmasasri@cbn.net.id 8) Konsultan Perencanan (Struktur) a. WHL Consultants Asia Address : 16 Floor Shui On Plaza, 333 Huai, Hai Middle Road Shanghai, China Telp : +86 021 6288 2828 Fax : +86 021 6288 1818 Achmad Sukoco (41112010057) II - 4
b. Biro Design Wardhana Kav DKI Meruya, Jl. Menara IV / Jl. Putri Bungsu Block 139 No. 10 Jakarta 11650 Telp : +62 21 586 8870 Fax : +62 21 586 8571 9) Konsultan Mekanikal dan Elekrtikal (ME) PT. Meindhardt Indonesia Graha Tirtadi 3/F, Jl. Raden Saleh No. 20 Jakarta 10430 Telp : +62 21 392 9911 Fax : +62 21 392 5995 10) Konsultan Quantity Surveyor PT. Langdon & Seah Indonesia Level 18, Ratu Plaza Office Tower, Jl. Jend. Sudirman 9 Jakarta 10270, Indonesia Telp : +62 21 7397550 Fax : +62 21 7397846 11) Uraian pekerjaan Piling Works yang dilakukan oleh kontraktor PT. Indonesia Pondasi Raya pada proyek The Hundred: Bored Pile : 686 tiang. a. Ø 1000 mm dengan kedalaman 30 m sebanyak 257 titik. b. Ø 1000 mm dengan kedalaman 31 m sebanyak 30 titik. c. Ø 1000 mm dengan kedalaman 33 m sebanyak 73 titik. d. Ø 1000 mm dengan kedalaman 35 m sebanyak 69 titik. e. Ø 1000 mm dengan kedalaman 36 m sebanyak 17 titik. f. Ø 1000 mm dengan kedalaman 37 m sebanyak 13 titik. Achmad Sukoco (41112010057) II - 5
g. Ø 800 mm dengan kedalaman 30 m sebanyak 166 titik. h. Ø 800 mm dengan kedalaman 31 m sebanyak 61 titik. Diagfragm Wall : 73 Panel dengan kedalaman ± 33 m Pembuatan Ground Anchor (Setelah galian tanah basement) Test Pile : 9 tiang Bored Pile 12) Nilai Kontrak Rp. 99.500.000.000,- (Include PPN) 13) Jenis Kontrak Remeasurement Contract (Fix unit rate) 14) Jangka Waktu Pelaksanaan Waktu pelaksanaan Bored Pile dan Diagfragm Wall adalah 330 hari kalender. Waktu pekerjaan per hari 24 jam ( 2 Shift). 15) Masa Pemeliharaan Masa pemeliharaan adalah 180 hari kalender terhitung sejak berita acara serah terima pertama ditanda tangani. Achmad Sukoco (41112010057) II - 6
2.3.2. Lokasi Proyek Lokasi proyek pembangunan The Hundred di Kawasan Mega Kuningan, Jl. Lingkar Mega Kuningan, Jakarta Selatan, DKI Jakarta. Gambar 2.1 Lokasi Proyek The Hundred Gambar 2.2 Gerbang Masuk Proyek The Hundred Adapun batas-batas daerah lokasi proyek The Hundred tersebut adalah sebagai berikut : 1) Sebelah Barat : Menara The East dan Jl. Mega Kuningan Barat IV 2) Sebelah Timur : The Ritz-Carlton Mega Kuningan 3) Sebelah Utara : Menara Rajawali dan Hotel JW. Marriot Jakarta 4) Sebelah Selatan : Menara Prima Achmad Sukoco (41112010057) II - 7
2.3.3. Fasilitas Pelaksanaan Proyek Terdapat banyak fasilitas pelengkap yang menjadi pendukung selama proyek berlangsung. Fasilitas-fasilitas tersebut adalah sebagai berikut : 1) Kantor dan Gudang Kantor Ruang rapat direksi Ruang pelaksana Ruang K3 2) Gudang logistik dan alat Gudang bahan Gudang mekanikal dan elektrikal Pos penjaga 3) Tempat Stock Mekanikal Stock material dan elektrikal Stock baja untuk tulangan Stock material bekisting Stock semen untuk plesteran 4) Alat Penunjang Pekerjaaan Pondasi Boring Rig Crane Grab Excavator Service Crane Pompa Pipa Tremie dan Corong Achmad Sukoco (41112010057) II - 8
Temporary Casing Truck Mixer Welding Machine Sillo (tempat penyimpanan bentonite) Generator set Tangki bahan bakar minyak (Solar) Vibrator Alat Ukur (Theodolit) 5) Fasilitas lainnya Mushollah Toilet 2.3.4. Rencana Tahapan Pembangunan Proyek Rencana tahapan pembangunan proyek dari awal hingga akhir meliputi tahapantahapan yang berlangsung dengan kurun waktu yang lama hingga bisa dilakukan pekerjaan pondasi Bored Pile dan Diagfragm Wall. Tahapan pembangunan pada proyek tersebut, yaitu : 1) Pekerjaan pengukuran awal lokasi proyek 2) Pekerjaan persiapan, prasarana dan penunjang 3) Pekerjaan pembuatan Lantai Kerja, Soil Nailing dan Guide Wall 4) Pekerjaan pondasi (Bored Pile dan Diagfragm Wall) 5) Pekerjaan test pile (PDA Test dan Axial Loading Test) Achmad Sukoco (41112010057) II - 9