BAB II TINJAUAN UMUM PROYEK. didasarkan pada karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut

Transkripsi

1 BAB II TINJAUAN UMUM PROYEK 2.1 LATAR BELAKANG KONTRAK Pemilihan kontrak yang sesuai untuk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan pada karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik proyek (owner), hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan risiko yang ada pada proyek tersebut. Dalam kontrak juga harus disebutkan dengan jelas jangka waktu penyelesaian proyek tersebut dan kewajiban yang harus dipenuhi kontraktor jika terjadi keterlambatan. Dalam proyek fasilitas pembangunan apartemen citra lake suites mengunakan kontrak Lum Sum Fixed Price. kontrak tersebut dipilih berdasarkan pertimbangan di lapangan dan keadaan lapangan yang persiapanya belum bisa 100% atau masih ada desain yang berjalan.dan masih banyak penyesuaian antara gambar awal dengan realisasi di lapangan yang ternyata jauh berbeda dari mulai segi dimensi,tulangan,estetika dan prasarana.maka dari itu digunakanlah kontrak Lum Sum Fixed Price untuk proyek fasilitas pembangunan apartemen citra lake suites ini. Berikut ini akan kami jelaskan mengenai berbagai macam kontrak pada kontruksi proyek : 1. JENIS KONTRAK BERDASARKAN METODE PEMBAYARAN Kontrak Harga Satuan (Unit price Contract) Penilaian harga setiap unit pekerjaan Penentuan besarnya harga satuan harus mengakomodasi seluruh biaya yang mungkin terjadi (seperti biaya II-1

2 overhead, keuntungan, biaya tak terduga, dan biaya untuk mengantisipasi risiko). Perikatan terjadi terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan, sehingga kontraktor hanya perlu menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk setiap item dalam kontrak. Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost Plus Fee Contract) Kontraktor akan menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah biaya overhead dan keuntungan yang umumnya didasarkan kepada persentase biaya yang dikeluarkan. Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek sulit diestimasi secara akurat, dikarenakan perencanaan belum selesai tetapi proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat (emergency). Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract) Kontrak jenis ini digunakan pada kondisi kontraktor akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang ditetapkan pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi perubahan yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan pembayaran yang akan diberikan kepada kontraktor. Guaranteed Maximum Price Contract (GMP) Kontrak antara pemilik proyek dengan kontraktor yang diikat oleh suatu harga maksimum tertentu untuk menyelesaikan seluruh lingkup pekerjaan yang dipersyaratkan oleh pemilik proyek. II-2

3 2. JENIS KONTRAK BERDASARKAN ASPEK PEMBAGIAN TUGAS Kontrak Rancang Bangun (Design and Build contract) Pemilik hanya menentukan persyaratan-persyaratan yang diinginkan dalam KAK/TOR kepada kontraktor utama untuk nantinya dikembangkan dan dirinci. Kontraktor boleh menunjuk konsultan perencana yang lebih ahli, namun tanggung jawab sepenuhnya tetap pada kontraktor. Sistem kontrak ini dapat meperkecil resiko kesalahan perhitungan harga karena keterlibatan kontraktor dalam proses perencanaan cukup kuat. Kontrak Turnkey (Contractor s Full Prefinancing Contract) Kontraktor bertanggung jawab untuk membiayai seluruh biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Pembayaran kepada kontraktor akan dilakukan setelah bangunan diserahkan dan siap dioperasikan oleh pemilik. Sebagai jaminan pembayaran, kontraktor menerima surat jaminan bank senilai biaya pembangunan. Surat jaminan bank tersebut dapat dicairkan oleh kontraktor apabila pemilik gagal membayar pada waktu yang telah disepakati dan kewajiban kontraktor sudah dipenuhi semua. Engineering Procurement and Construction Contract (EPC) Sistem kontrak yang mencakup lingkup tanggung jawab Engeneering (perekayasaan), procurement (pengadaan), construction (konstruksi) dan commissioning (uji-coba operasi) sampai menghasilkan sistem yang mampu berproduksi. II-3

4 2.2 INFORMASI DAN DATA PROYEK DATA UMUM PROYEK Nama Proyek : Proyek Apartemen Citra Lake Suites Cengkareng, Jakarta barat Alamat Proyek : Citra Garden, Cengkareng Jakarta barat Jenis Bangunan : Apartemen Paket Pekerjaan : Struktur, Arsitektur, Mekanikal, Elektrikal dan Plumbing Jenis Kontrak Nilai Kontrak : Lum Sum Fixed Price : Rp , (incl.ppn) Tanggal Mulai Proyek : 23 Maret 2016 Tanggal Selesai Proyek : 27 Mei 2016 Waktu Pelaksanaan Pemilik Proyek : 310 Hari Kalender : PT.Citra Menara Megah Konsultan Manajemen Konstruksi : PT. Prosys Konsultan Arsitektur Konsultan Struktur Konsultan Mekanikal Elektrikal Konsultan QS : PT. Sekawan Designinc Arsitek : PT. Wiratman : PT. Policipta Multidesain : PT. Jurukur Bahan Indonesia Kontraktor Pelaksana Utama : PT. Multibangun Adhitama Konstruksi II-4

5 DATA TEKNIS KONTRUKSI 1. Nama Proyek : Proyek Apartemen Citra Lake Suites Cengkareng 2. Jumlah Bangunan : 2 Tower (Tower A dan B) a. Jumlah kamar : 288 Unit b. Jenis kamar : Suite Room, Deluxe Room, Junior Suite Room, President Suite Room. 3. Tinggi Bangunan : ± 75 m 4. Mutu Beton Pile cap Balok Kolom Sloof : fc 30 Mpa : fc 30 Mpa : fc 40 Mpa : fc 30 Mpa 5. Mutu Besi Tulangan D (ulir) fy 400 Mpa : BJTD 32, 29, 25, 22, 19, 16, 13,10 6. Tipe Struktur : Beton bertulang II-5

6 2.3. LOKASI PROYEK Gambar 2.3 (a) Site Management Dalam gambar ini kami lampirkan site management dimana data lokasi proyek berada dan apa saja yang ada di sekitar proyek tersebut dapat terlihat dan apa saja yang menjadi bagian dari pekerjaan yang di lakukan dan di tugaskan dalam pelaksanaan proyek tersebut.terlihat jelas bagian-bagian dari proyek dan lingkup kerja yang harus di kerjakan,serta bangunan existing yang ada pada lokasi proyek. Gambar 2.3 (b) Google Map II-6

7 Dalam gambar ini kami lampirkan map dari satelit yang menunjukan daerah sekitar proyek dan gambar tampilan proyek dari sudut pandang atas.dapat terlihat jelas area keseluruhan proyek tersebut FASILITAS PELENGKAP UNTUK PELAKSANAAN Terdapat beberapa fasilitas pelengkap yang menjadi pendukung selama proyek berlangsung. Fasilitas tersebut antara lain sebagai berikut : Kantor a. Kantor. b. Ruang Rapat. c. Ruang PM. d. Ruang Tamu. e. Ruang K3. f. Pos Penjaga Gudang a. Gudang Logistik dan alat. b. Gudang mekanikal dan elektrikal. c. Gudang bahan. d. Stock APD. e. Stock peralatan kantor Fasilitas lainnya a. Mushollah. b. Toilet. II-7

8 c. Ruang Makan. d. Tempat tidur untuk pekerja (bedeng). Gambar (a) Denah Kantor Proyek 2.5 RENCANA TAHAPAN PEMBANGUNAN PROYEK A. Pekerjaan Persiapan 1. Pembersihan lokasi. 2. Pemasangan pagar proyek. 3. Pengukuran dan pemasangan bouwplank. 4. Pembangunan direksi keet. 5. Pembangunan gudang. 6. Pengukuran tanah. 7. Pembuatan barak kerja. 8. Jalan proyek. B. Pekerjaan Struktur Bawah 1. Pekerjaan galian. 2. Pekerjaan pondasi Tiang Pancang. II-8

9 C. Pekerjaan Struktur Atas 1. Kolom struktur. 2. Balok struktur. 3. Plat lantai. 4. Tangga. D. Pekerjaan Finishing 1. Pekerjaan dinding. 2. Pekerjaan lantai. 3. Pekerjaan pintu dan jendela. 4. Pekerjaan plafond. 5. Pekeraan sanitasi. 6. Pekerjaan pengecatan. 7. Pekerjaan waterproofing atap dan toilet. 8. Pekerjaan Façade. E. Pekerjaan Mekanikal, Elektrikal dan Plumbing 1. Pekerjaan ruang genset dan Ground Water Tank. 2. Pekerjaan AC. 3. Pekerjaan fire hydrant dan sprinkler. 4. Pekerjaan plumbing. 5. Pekerjaan instalasi penerangan dan armature lampu. 6. Pekerjaan fire alarm, telepon, tata suara, penangkal petir, dan fire stop. 7. Pekerjaan instalasi special lighting. II-9