BAB II: TINJAUAN UMUM PROYEK 2.1. Latar Belakang Perusahaan PT. PRIMER EKA PROPERTI bergerak di bidang owner/pemilik proyek dengan berkantor pusat yang beralamat Jl. Gatot Subroto Km3 No.78, Cimone, Karawaci, Kota Tangerang. 2.2. Struktur Organisasi 1.2.1. Struktur Organisasi Perusahaan PT. Primer Eka Properti Gambar 1 Struktur Organisasi Perusahaan (Sumber. Data Proyek) Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 22
Project Manager bertugas sebagai berikut : 1. Memimpin perusahaan dengan menerbitkan kebijakan-kebijakan perusahaan. 2. Memilih, menetapkan, mengawasi tugas dari karyawan. 3. Menyetujui anggaran tahunan perusahaan. 4. Menyampaikan laporan kepada pemegang saham atas kinerja perusahaan. Administration bertugas sebagai berikut : 1. Melakukan seleksi atau perekrutan pekerja diproyek untuk pegawai bulanan sampai dengan pekerja harian dengan spesialisai keahlian masing-masing sesuai posisi organisasi proyek yang dibutuhkan. 2. Pembuatan laporan keuangan atau laporan kas bank proyek, laporan pergudangan, laporan bobot prestasi proyek, daftar hutang dan lain-lain. 3. Membuat dan melakukan verifikasi bukti-bukti pekerjaan yang akan dibayar oleh owner sebagai pemilik proyek. 4. Melayani tamu tamu intern perusahaan maupun ekstern dan melakukan tugas umum. 5. Mengisi data-data kepegawaian, pelaksanaan, asuransi tenaga kerja, menyimpan data-data kepegawaian karyawan dan pembayaran gaji serta tunjangan karyawan. 6. Membuat laporan akutansi proyek dan menyelesaikan perpajakan serta retribusi. 7. Mengurus tagihan kepada pemilik proyek atau jika kontraktor nasional dengan banyak proyek maka bertugas juga membuat laporan ke kantor pusat serta menyiapkan dokumen untuk permintaan dana ke bagian keuangan pusat. 8. Membantu project manager terutama dalam hal keuangan dan sumber daya manusia sehingga kegiatan pelaksanaan proyek dapat berjalan dengan baik. 9. Membuat laporan ke pemerintah daerah setempat, lurah atau kepolisian mengenai keberadaan proyek dan karyawan dalam pelaksanaan pekerjaan pembangunan. 10. Menerima dan memproses tagihan dari sub kontraktor jika proyek yang dikerjakan berskala besar sehingga melakukan pemborongan kembali kepada kontraktor spesialis sesuai dengan item pekerjaan yang dikerjakan. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 23
11. Memelihara bukti-bukti kerja sub bagian administrasi proyek serta data-data proyek. Fieldco Coordinator bertugas sebagai : 1. Mengatur/mengarahkan inspector pengawas. 2. Mengkoordinasikan pekerjaan kontraktor 1 dengan lainnya. Engineering bertugas sebagai : 1. Memastikan gambar pelaksanaan sesuai dengan gambar konstruksi dari perencanaan. 2. Memastikan material yg digunakan sesuai dengan spesifikasi teknis. 3. Mengevaluasi dan merekomendasikan hasil test material dan test pelaksanaan. 4. Mengevaluasi dan merekomendasikan prosedur pengetesan 5. Secara berkala melaksanakan pemeriksaan & evaluasi hasil pelaksanaan pengawasan pekerjaan & membuat laporan/rekomendasi kepada CM. Inspektor Pengawas bertugas sebagai : 1. Memeriksa & menyetujui/menolak Laporan Harian Kontraktor. 2. Mengawasi kebersihan proyek untuk masing-masing paket. 3. Mengawasi pelaksanaan program keselamatan dan kesehatan kerja masingmasing paket. 4. Monitoring pengajuan contoh material sesuai schedule rencana. 5. Monitoring pengajuan shop drawing sesuai shedule rencana. 6. Memeriksa kesiapan pelaksanaan pekerjaan kontraktor( Ijin Pelaksanaan yang diajukan oleh Kontraktor ). 7. Melaksanakan pemeriksaan pekerjaan bersama Field Coord.dalam rangka Serah Terima Pekerjaan (menyusun Defect List). 8. Membuat Laporan Mingguan paket ( Intern ) antara lain :-Material-Peralatan- Tenaga Kerja-Kegiatan utama 9. Melakukan pengawasan pelaksanaan dengan menggunakan check list dan melaporkan penyimpangan/permasalahan (harian). 10. Memeriksa kebenaran daftar data maerial sesuai dokumen kontrak yang diajukan kontraktor. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 24
11. Monitoring realisasi pelaksanaan terhadap schedule rencana dan melaporkan kepada Field Koordinator secara berkala. Quality Surveyor bertugas sebagai : 1. Memberikan petunjuk kepada tim, dalam melaksanakan pekerjaan pengawasan teknis segera setelah kontrak fisik ditandatangani. 2. Memberikan petunjuk kepada tim dalam melaksanakan pekerjaan, untuk menyiapkan rekomendasi secara terinci atas usulan desain, termasuk data pendukung yang diperlukan. 3. Menjamin bahwa semua isi dari kerangka acuan pekerjaan ini akan dipenuhi dengan baik yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan major serta pemeliharaan jalan. 4. Bekerjasama dengan pihak pemberi tugas sehubungan dengan pekerjaan 5. Menjamin semua pelaksanaan detail teknis untuk pekerjaan major tidak akan terlambat selama masa mobilisasiuntuk masing-masing paket kontrak dalam menentukanlokasi, tingkat serta jumlah dari jenis-jenis pekerjaan yang secara khusus disebutkan dalam dokumen kontrak. 6. Membantu tim di lapangan dalam mengendalikankegiatan-kegiatan kontraktor, termasuk pengendalian pemenuhan waktu pelaksanaanpekerjaan. 7. Membantu dan memberikan petunjuk kepada tim di lapangan dalam mencari pemecahan-pemecahan atas permasalahan yang timbul baik sehubungan dengan teknis maupun permasalahan kontrak. 8. Mengendalikan semua personil yang terlibat dalam pekerjaan penyelidikan bahan/material baik di lapangan maupun laboratorium serta menyusun rencana kerjanya. 9. Memeriksa hasil laporan pengujian serta analisanya. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 25
1.2.2. Struktur Organisasi Proyek Struktur organisasi proyek adalah susunan organisasi dibentuk untuk mengerjakan suatu proyek kerja pada perusahaan. Struktur organisasi proyek merupakan perwujudan dari suatu sistem organisasi dalam pelaksanaan suatu proyek pembangunan, atau dengan kata lain merupakan suatu kerangka penjabaran dari keseluruhan tugas dan tanggung jawab masing-masing pihak-pihak yang terkait, sehingga jelas batasan wewenang dan tanggung jawabnya. Struktur organisasi terdiri dari beberapa unsur yang saling terkait dan berinteraksi satu dengan yang lainnya tanpa bisa terpisahkan rantai hubungan kegiatannya. Dengan adanya sistem organisasi yang baik dan struktur organisasi yang jelas, maka suatu pekerjaan dapat dilaksanakan dengan baik dan tujuan dari pelaksanaan proyek pembangunan tersebut pun dapat tercapai sesuai dengan persyaratan waktu, biaya dan mutu yang lebih disepakati sebelumnya. Adapun struktur organisasi pada proyek Apartemen Victoria Square sebagai berikut : Gambar 2 Struktur Organisasi Proyek (Sumber. Nusacipta Indonesia) Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 26
2.3. Prosedur Mendapatkan Proyek 2.3.1. Pemilihan Langsung Pelaksanaan pengadaan barang dan jasa tanpa melalui pelelangan umum atau pelelangan terbatas, yang dilakukan dengan membandingkan sekurangkurangnya tiga penawar dan melakukan negosiasi, baik teknis maupun harga, sehingga diperoleh harga yang wajar dan teknis yang dapat dipertanggungjawabkan dari rekanan yang tercatat dalam daftar rekanan mampu (DRM) sesuai bidang usaha, ruang lingkupnya, atau kualifikasi kemampuannya. 2.3.2. Pengadaan Langsung Pelaksanaan pengadaan barang dan jasa yang dilakukan di antara rekanan golongan ekonomi lemah tanpa melalui pelelangan umum atau pelelangan terbatas atau pemilihan langsung, melainkan atas dasar kepercayaan. Dilakukan hanya pada 1 penyedia jasa dengan cara negosiasi. Proyek tempat praktikan kerja praktek didapat dengan cara Penunjukan Langsung yang dilakukan tanpa melalui tender apapun. Hal ini dilihat karena kontraktor tersebut memberikan penawaran yang baik dan penawaran yang diajukan tidak berbeda jauh dengan apa yang diinginkan oleh owner. 2.3.3. Tender Sistim Lelang 1. Pelelangan Umum Pelelangan yang dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa, media cetak, dan pada papan pengumuman resmi untuk penerangan umum sehingga masyarakat luas dunia usaha yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya. 2. Pelelangan Terbatas Pelelangan untuk pekerjaan tertentu yang diikuti oleh sekurang-kurangnya lima rekanan yang tercantum dalam daftar rekanan terseleksi (DRT) yang dipilih di antara rekanan yang tercatat dalam daftar rekanan mampu (DRM) sesuai dengan bidang usaha atau ruang lingkupnya atau kualifikasi kemampuannya, dengan pengumuman secara luas melalui media massa, media cetak, dan papan pengumuman resmi untuk penerangan umum sehingga masyarakat luas dunia usaha dapat mengetahuinya. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 27
2.4. Hubungan Kerja 2.4.1. Pemilik Proyek atau Owner Pemilik proyek atau owner adalah seseorang atau instansi yang memiliki proyek atau pekerjaan dan memberikanya kepada pihak lain yang mampu melaksanakanya sesuai dengan perjanjian kontrak kerja. untuk merealisasikan proyek, owner mempunyai kewajiban pokok yaitu menyediakan dana untuk membiayai proyek. Sebagai Owner tentunya memiliki hak dan kewajiban terhadap suatu proyek, berikut merupakan hak dan kewajiban tersebut : 1. Menyediakan biaya perencanaan, konsultan manajemen konstruksi dan pelaksanaan pekerjaan proyek 2. Mengadakan kegiatan administrasi proyek. 3. Memberikan tugas kepada kontraktor atau melaksanakan pekerjaan proyek. 4. Meminta pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas atau manajemen konstruksi( MK ). 5. Menerima proyek yang sudah selesai dikerjakan oleh kontraktor. 6. Membuat surat perintah kerja ( SPK ). 7. Mengesahkan atau menolak perubahaan pekerjaan yang telah direncanakan. 8. Meminta pertanggung jawaban kepada para pelaksana proyek atas hasil pekerjaan konstruksi 9. Memutuskan hubungan kerja dengan pihak pelaksana proyek yang tidak dapat melaksanakan pekerjaanya sesuai dengan isi surat perjanjian kontrak. 10. Menunjuk penyedia jasa ( konsultan dan kontraktor ). 11. Meminta laporan secara periodik mengenai pelaksanaan pekerjaan yang telah dilakukan oleh penyedia jasa. 12. Ikut mengawasi jalannya pelaksanaan yang direncankan dengan jalan menempatkan atau menunjuk suatu badan atau orang untuk bertindak atas nama pemilik. 13. Menyediakan lahan untuk pelaksanaan pekerjaan. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 28
2.4.2. Konsultan Perencana (Design Architect) Konsultan adalah perorangan atau badan hukum yang bergerak di bidang jasa konstruksi bangunan yang memiliki kemampuan merancang, merencanakan atau memberikan konsultasi dimana konsultasi tersebut diberikan sesuai permintaan dan keinginan atau kebutuhan owner. Syarat - syarat Konsultan Perencana Antara Lain : Perencana dapat berupa perorangan atau berbentuk badan hukum. Perencana harus mampu / mengusahakan semaksimal mungkin memenuhi keinginan pemilik, oleh karenanya harus seorang ahli. Perencana harus merupakan kepercayaan pemilik. Perencana harus sanggup dan mampu menjadi penasehat dalam pelaksanaan pekerjaan. Tugas dan wewenang konsultan perencana antara lain : Memeriksa desain yang akan diajukan ke owner. Merencanakan dan mendesain gambar arsitektur hingga ke gambar detail sebagai gambar pekerjaan di lapangan. Memberikan konsultasi mengenai hal hal yang berkaitan dengan arsitektur, struktur, mekanikal dan eletrikal jika terjadi kesalahan dalam pelaksanannya. Bertanggung jawab atas kerugian yang terjadi sebagai akibat langsung dari kesalahan yang dibuat oleh seorang perencana. Menyempurnakan desain yang telah disetujui oleh pihak owner untuk dapat diterapkan dilapangan. 2.4.3. Kontraktor Pelaksana Orang/badan yang menerima pekerjaan dan melaksanakan pekerjaan sesuai dengan biaya yang ditetapkan dan berdasarkan gambar rencana dan peraturan dan syarat-syarat yang telah ditetapkan. Kontraktor bertanggung jawab secara langsung pada pemilik proyek (owner) dan dalam melaksanakan pekerjaannya diawasi oleh tim pengawas dari owner serta dapat berkonsultasi secara langsung dengan tim pengawas terhadap masalah yang terjadi dalam pelaksanaan. Perubahan desain Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 29
harus segera dikonsultasikan sebelum pekerjaan dilaksanakan. Kontraktor sebagai pelaksana proyek tentunya mempunyai tugas dan tanggung jawab dalam menjalankan fungsinya, antara lain adalah sebagai berikut: 1. Melaksanakan pekerjaan konstruksi sesuai dengan peraturan dan spesifikasi yang telah direncanakan dan ditetapkan didalam kontrak perjanjian pemborongan 2. Memberikan laporan kemajuan proyek yang meliputi laporan harian, mingguan, dan bulanan kepada pemilik proyek yaitu: a. Pelaksanaan pekerjaan b. Prestasi kerja yang dicapai c. Jumlah tenaga kerja yang digunakan d. Jumlah bahan yang masuk e. Keadaaan cuaca dan lain-lain 3. Menyediakan tenaga kerja, bahan material, tempat kerja, peralatan, dan alat pendukung lain yang digunakan mengacu dari spesifikasi dan gambar yang telah ditentukan. 4. Bertanggung jawab sepenuhnya atas kegiatan konstruksi dan metode pelaksanaan pekerjaan di lapangan. 5. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan jadwal yang telah disepakati. 6. Melindungi semua perlengkapan, bahan dan pekerjaan terhadap kehilangan dan kerusakan sampai pada penyerahan pekerjaan. 7. Memelihara dan memperbaiki dengan biaya sendiri terhadap kerusakan jalan yang diakibatkan oleh kendaraan proyek yang megangkut peralatan dan material ke tempat pekerjaan. 8. Kontraktor mempunyai hak untuk meminta kepada pemilik proyek sehubungan dengan penguduran waktu penyelesaian pembangunan daengan memberikan alasan yang logis dan sesuai dengan kenyataan di lapangan yang memerlukan tambahan waktu. 9. Mengganti semua ganti rugi yang diakibatkan oleh kecelakaan sewaktu pelaksanaan pekerjaan, serta wajib menyediakan perlengkapan pertolongan pertama pada kecelakaan. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 30
1.4. Manajemen Konstruksi 1.4.1. Kurva S Kurva S adalah suatu kurve yang disusun untuk menunjukkan hubungan antara nilai komulatif biaya atau jam-orang (man hours) yang telah digunakan atau persentase (%) penyelesaian pekerjaan terhadap waktu. Dengan demikian pada kurva S dapat digambarkan kemajuan volume pekerjaan yang diselesaikan sepanjang berlangsungnya proyek atau pekerjaan dalam bagian dari proyek. Dengan membandingkan kurva tersebut dengan kurva yang serupa yang disusun berdasarkan perencanaan, maka akan segera terlihat dengan jelas apabila terjadi penyimpangan. Oleh karena kemampuannya yang dapat diandalkan dalam melihat penyimpangan-penyimpangan dalam pelaksanaan proyek, maka pengendalian proyek dengan memanfaatkan Kurva S sering kali digunakan dalam pengendalian suatu proyek. Kurva yang berbentuk huruf S tersebut lebih banyak terbentuk karena kelaziman dalam pelaksanaan proyek yaitu kemajuan pada awal-awalnya bergerak lambat kemudian diikuti oleh kegiatan yang bergerak cepat dalam kurun waktu yang lebih lama sehingga kegiatan menurun kembali dan berhenti pada suatu titik akhir. Tabel 1 Kurva S (Sumber. Data Proyek) Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 31
1.4.2. Gambar-Gambar Gambar-gambar memiliki peraturan umum dalam pekerjaan yang diantaranya: 1. Gambar-gambar rencana dan persyaratan-persyaratan ini merupakan suatu kesatuan yang saling melengkapi dan sama mengikatnya. 2. Gambar-gambar Arsitek, Struktur/Sipil, MEP harus dipakai sebagai refrensi untuk pelaksanaan. 3. Sebelum pekerjaan dimulai, Manajemen Konstruksi harus memeriksa gambar kerja dan detail yang nantinya akan diberikan kepada owner/pemberi Tugas untuk dapat diperiksa dan disetujui terlebih dahulu. Dengan mengajukan gambar-gamabar tersebut, dianggap telah mempelajari situasi. 1.4.3. Pekerjaan Tambah Kurang Suatu pekerjaan pada proyek selalu ada penambahan dan penguranganya berikut persyaratan pekerjaan penambahan dan pengurangan instalasi: 1. Pelaksanaan yang menyimpang dari rencana yang disesuaikan dengan kondisi lapangan, harus mendapat persetujuan tertulis dahulu dari pihak Owner maupun Main Contractor. 2. Perubahaan material dan lain-lainnya harus diajukan oleh kontraktor kepada Direksi/MK secara tertulis dan pekerjaan tambah/kurang/ perubahaan yang ada harus disetujui oleh Owner/ pemberi tugas secara tertulis. 1.5. Pengadaan Proyek Dan Gambar Penunjukan langsung adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa dengan cara menunjuk langsung 1 (satu) penyedia barang/jasa. Metode pemilihan langsung dimungkinkan sebagaimana diatur dalam Pasal 35 Perpres No. 54 tahun 2010 yang menyatakan bahwa: 1. ULP/Pejabat Pengadaan menyusun dan menetapkan metode pemilihan Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya. 2. Pemilihan Penyediaan Barang/Jasa lainnya dilakukan dengan: a. Pelelangan yang terdiri atas Pelelangan Umum dan Pelelangan Sederhana; Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 32
b. Penunjukan Langsung; c. Pengadaan Langsung; atau d. Kontes/Sayembara. 3. Pemilihan Penyedia Pekerja Konstruksi dilakukan dengan: a. Pelelangan Umum b. Pelelangan Terbatas c. Pelelangan Langsung d. Penunjukan Langsung e. Pengadaan Langsung Kemudian Perpres No. 70 Tahun 2012 sebagai pengganti Perpres No. 54 tahun 2010 mengubah mengenai ketentuan Pasal 35 ayat (2) diubah dan diantara ayat (3) dan ayat (4) disisipkan 1 (satu) ayat yaitu ayat (3a) sehingga Pasal 35 berbunyi: 1. ULP/Pejabat Pengadaan menyusun dan menetapkan metode pemilihan Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya. 2. Pemilihan Penyediaan Barang/Jasa lainnya dilakukan dengan: a. Pelengan Umum; b. Pelelangan Terbatas; c. Pelelangan Sederhana; d. Penunjukan Langsung; e. Pengadaan Langsung; atau f. Kontes 3. Pemilihan Penyedia Pekerja Konstruksi dilakukan dengan: a. Pelengan Umum; b. Pelelangan Terbatas; c. Pemilihan Langsung; d. Penunjukan Langsung; e. Pengadaan Langsung. 4. Pemilihan Penyedia Jasa Lainnya dilakukan dengan: a. Pelelangan Umum; b. Pelelangan Sederhana; c. Penunjukan Langsung; Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 33
d. Pengadaan langsung; dan e. Sayembara Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 34