ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG DI KOTA MALANG Kartika Puspa Negara 1, Retno Indryani 2, dan Rianto B.Adihardjo 2 1 Mahasiswa Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya, email : nabila2005@plasa.com 2 Dosen Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya Pemerintah Kota Malang telah memindahkan kendaraan yang beroperasi di Terminal Gadang ke Terminal yang baru. Dengan pemindahan ini, maka lahan bekas terminal Gadang dapat dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya. Makalah ini berisikan hasil penggunaan yang tertinggi dan terbaik untuk lahan eks Terminal Gadang. Analisa dilakukan menggunakan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan menggunakan empat kriteria uji kelayakan yang meliputi analisa kelayakan hukum, analisa kelayakan fisik, analisa kelayakan finansial dan analisa produktifitas maksimal. Penggunaan yang terbaik diperoleh dari alternatif yang telah lulus keempat kriteria pengujian tersebut dan memiliki nilai pasar lahan tertinggi diantara seluruh alternatif yang dianalisis. Dari hasil penelitian, didapatkan tiga alternatif penggunaan yang dianalisa dengan prinsip Tertinggi dan Terbaik yaitu pusat perbelanjaan town square, balai uji kelayakan kendaraan, dan pasar grosir. Diantara keseluruhan alternatif yang memungkinkan tersebut, diperoleh hasil bahwa alternatif pasar grosir merupakan alternatif pengunaan yang terbaik untuk dibangun di atas lahan eks Terminal Gadang. Kata Kunci : Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, Alternatif Pemanfaatan Lahan 1. PENDAHULUAN Pemkot Malang telah memindahkan kendaraan yang beroperasi di terminal Gadang ke lokasi yang lain. Ketika rencana ini terealisasi, maka lahan bekas terminal Gadang dapat dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya. Penggunaan ini hendaknya bersifat optimal, sehingga akan memberikan keuntungan maksimal dari kegunaan kompetitif lainnya yang diizinkan. Jenis pemanfaatan ini dapat diperoleh dengan cara menggunakan metode analisa tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use), dimana melalui analisa ini akan diperoleh jenis pemanfaatan lahan yang tidak sekedar layak bangun, tetapi merupakan pemanfaatan yang tertinggi sekaligus terbaik yang dapat dicapai oleh lahan. Oleh karena itu perlu dilakukan penelitian mengenai analisa tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di Kota Malang. 2. DASAR TEORI 2.1 Pengertian Lahan dan Penggunaan Lahan Menurut [3] pengertian lahan adalah tanah yang sudah ada peruntukannya dan umumnya ada pemiliknya, perorangan atau lembaga. Begitu pula [10] menjelaskan bahwa kata lahan hanya terbatas untuk bentang-bentang tanah yang sudah jelas penggunaannya atau peruntukannya. Adapun yang dimaksud penggunaan lahan atau tanah, [10] menjelaskan bahwa penggunaan tanah dalam bahasa Indonesia berarti apa yang ada dan kegiatan apa yang ada di atas tanah tersebut, baik yang disengaja oleh manusia maupun yang tidak disengaja. Sedangkan [3] menuliskan bahwa yang dimaksud tata guna tanah yaitu pengaturan penggunaan tanah.
Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo 2.2 Pengertian dan Konsep Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Dalam [12] dijelaskan bahwa definisi penggunaan tertinggi dan terbaik adalah penggunaan yang paling mungkin dan legal dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti, yang mana secara fisik memungkinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktifitas maksimal (menghasilkan nilai tertinggi). Berdasarkan uraian tersebut, maka terdapat empat kriteria analisa yaitu : 1. Memenuhi ketentuan hukum, 2. Layak secara fisik, 3. Layak secara finansial dan 4. Memiliki produktifitas maksimal. 2.2.1 Diijinkan Secara Hukum Dalam [12] disebutkan bahwa kriteria uji kelayakan hukum mencakup antara lain pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, kontrol kawasan bersejarah, peraturan lingkungan, kemungkinan adanya perubahan dalam zoning, dan kesepakatan leasing. Menurut [1], penggunaan yang diijinkan oleh hukum diketahui dengan cara menganalisa aturan/batasan umum dan khusus, baik pada penggunaan lahan kosong atau ketika meningkatkan suatu properti. Adapun menurut [2] menjelaskan bahwa seorang penilai harus memastikan kegunaan-kegunaan yang diizinkan oleh peraturan. [9] juga menjelaskan bahwa pembatasan secara pribadi, zoning, ketentuan yang berkenaan dengan bangunan, ketentuan bangunan sejarah, serta peraturan tentang amdal harus dikaji karena mungkin akan menjadi penghalang bagi banyak penggunaan yang potensial. 2.2.2 Memungkinkan Secara Fisik Dalam [12] disebutkan bahwa cakupan karakteristk fisik yang perlu dipertimbangkan antara lain adalah ukuran dan bentuk, tingkat kedataran, aksesibilitas, resiko bencana alam, utilitas, drainase, saluran limbah cair, dan topografi. Menurut [2], ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Seorang penilai juga perlu mempertimbangkan kapasitas dan ketersediaan utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga tergantung pada pertimbangan fisiknya yaitu meliputi luas, desain, dan kondisi dari properti. Adapun [9] mengungkapkan bahwa ukuran, bentuk, daerah, kemiringan, asessibilitas suatu potong lahan dan resiko alami daerah bencana seperti banjir atau gempa bumi berdampak penggunaan pengembangan tanah. Kapasitas dan tersedianya sarana publik seperti jalan, listrik, telepon, airpam dan sebagainya merupakan faktor yang penting untuk dipertimbangkan. Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu properti yang dikembangkan juga tergantung pada pertimbangan fisiknya seperti ukuran, design dan kondisinya.
Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang 2.2.3 Layak Secara Keuangan Dalam Kerangka kerja pengambilan keputusan highest and best use, [1] menempatkan analisa permintaan dan penawaran sebagai analisa yang perlu dilakukan sebelum melakukan analisa kelayakan finansial. Permintaan merupakan cerminan kebutuhan, keinginan materi, kemampuan membeli dan kesukaan konsumen [9]. Analisa permintaan dapat dilakukan dengan melakukan analisa trend (analyze trends/inferred analysis). Analisa trend untuk retail shopping center dapat didasarkan pada economic base, pertumbuhan kota, trend okupansi retail, dan trend mengenai consumer profile [1]. Adapun penawaran menunjuk pada produksi dan tersedianya produk real estate. Untuk menganalisa penawaran, penilai harus mengumpulkan persediaan properti yang bersaing dengan yang dinilai. Dalam menganalisa kelayakan keuangan, bila penggunaan adalah berbentuk income producing property maka analisis akan mengkaji penggunaan apa yang akan dapat mendatangkan pendapatan atau pengembalian yang seimbang atau lebih tinggi dari pada suatu jumlah yang diperlukan untuk menutup biaya operasi, kewajiban keuangan dan amortisasi kapital. Semua penggunaan yang diharapkan memproduksi hasil yang positif dinyatakan sebagai penggunaan yang secara keuangan itu layak. Bila penggunaannya bukan berupa income producing property, analisis akan menentukan penggunaan apa yang dapat menciptakan suatu nilai atau hasil yang memberi keuntungan yang setara atau lebih tinggi daripada suatu jumlah yang diperlukan untuk membangun dan memasarkan properti dengan penggunaan tersebut [9]. 2.2.4 Produktifitas Maksimal Tes ini juga disebut sebagai rekonsiliasi atau Maximum Productivity. Dari berbagai penggunaan yang secara finansial layak, penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik [9]. 3. METODOLOGI PENELITIAN Penentuan alternatif-alternatif penggunaan lahan diperoleh melalui wawancara dengan sampel penelitian. Sampel dipilih menggunakan metode sampling pertimbangan (judgement sampling), karena metode ini pada umumnya lebih cocok dipakai pada tahap awal studi yang bersifat eksploratif. Selain itu penggunaan metode ini cocok untuk sampel yang sangat kecil kurang dari 20 [11]. Sampel pada penelitian ini diambil sebanyak enam orang yang mencakup Pemkot, Perwakilan warga dan Praktisi Pendidikan. Dari alternatif yang terkumpul, dilakukan analisa menggunakan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai berikut : 3.1 Analisa Diizinkan Secara Hukum Dalam analisa ini, seluruh alternatif-alternatif penggunaan lahan dianalisa kesesuaiannya dengan hukum. Apabila terdapat alternatif yang tidak memenuhi ketentuan secara hukum, maka alternatif tersebut akan dieliminasi. Ketentuan secara hukum yang dianalisa dalam penelitian ini mencakup : a. Pembatasan secara pribadi (private restriction) b. Zoning
Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo c. Ketetapan peraturan pemerintah 3.2 Analisa Kelayakan Fisik Ketentuan secara fisik yang dianalisa dalam penelitian ini mencakup : a. Ukuran b. Bentuk c. Kemiringan Seluruh penggunaan yang tidak memenuhi kelayakan secara fisik akan dilakukan eliminasi, sedangkan penggunaan yang memenuhi kelayakan fisik maka akan dilanjutkan ke tahap analisa kelayakan keuangan. 3.3 Analisa Kelayakan Keuangan Terdapat 2 subkriteria yang akan dibahas dalam analisa keuangan ini, pertama yaitu : 1. Permintaan dan penawaran 2. Tingkat pengembalian 3.4 Analisa Produktifitas Maksimal (Maximally Productive Analysis) Analisa produktif maksimal dilakukan untuk mengetahui nilai lahan yang tertinggi diantara alternatif tersebut. Nilai pasar lahan akan diperhitungkan dengan mengurangkan nilai properti dengan nilai bangunan. Nilai properti diperoleh dari penjumlahan PV pendapatan ekonomi [9]. Sedangkan nilai bangunan baru dapat diasumsikan sebesar nilai investasi bangunan. Pengurangan keduanya dibagi dengan total luas lahan menghasilkan nilai pasar lahan per meter persegi. Alternatif yang memiliki nilai pasar tertinggi merupakan alternatif yang memiliki produktifitas maksimal. 4. HASIL PENELITIAN 4.1 Alternatif Penggunaan Lahan Eks Terminal Gadang Berdasarkan survey yang dilakukan pada Bulan Juni-Juli 2009 diperoleh empat usulan alternatif penggunaan lahan eks Terminal Gadang yaitu : 1. Town square, 2. Balai uji kelayakan kendaraaan, 3. Relokasi Pasar Induk Gadang wilayah II 4. Pasar grosir Dalam penelitian ini alternatif relokasi Pasar Induk Gadang wilayah II tidak dianalisa lebih lanjut dengan pertimbangan adanya ketidaksebandingan antara alternatif ini dengan alternatif lainnya. 4.2 Hasil Pengujian Kelayakan Hukum Berdasarkan analisa diperoleh hasil bahwa alternatif town square dan pasar grosir dinyatakan lulus uji kelayakan hukum karena memenuhi subkriteria zoning dan peraturan pemerintah. Sedangkan alternatif balai uji kelayakan dinyatakan tidak lulus uji karena tidak memenuhi subkriteria zoning dan ketetapan peraturan pemerintah. Hasil uji dapat dilihat pada Tabel 1.
Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang Tabel 1: Hasil Uji Kelayakan Hukum No Subkriteria Jenis Alternatif Uji Kelayakan Hukum Town Square Balai Uji Pasar Grosir 1 Pembatasan pribadi - - - 2 Penetapan zoning lulus uji tidak lulus uji lulus uji 3 Ketetapan Peraturan a.lokasi lulus uji tidak lulus uji lulus uji b.dampak Lingkungan lulus uji lulus uji lulus uji Sumber : Hasil Analisa, 2009 4.3 Hasil Pengujian Kelayakan Fisik Hasil analisa fisik menunjukkan bahwa alternatif town square maupun pasar grosir dapat didirikan di atas lahan eks Terminal Gadang karena memenuhi subkriteria berupa bentuk, kelandaian dan ukuran lahan. Hasil uji dapat dilihat pada Tabel 2. Tabel 2: Hasil Uji Kelayakan Fisik No Subkriteria Jenis Alternatif Uji Kelayakan Fisik Town Square Pasar Grosir 1 Bentuk Lahan lulus uji lulus uji 2 Kelandaian/kemiringan lulus uji lulus uji 3 Ukuran lulus uji lulus uji Sumber : Hasil analisa, 2009 4.4 Pengujian Kelayakan Keuangan 4.4.1 Permintaan dan penawaran Permintaan dan penawaran dalam penelitian ini dikaji dari sisi ketersediaan alternatif pembanding, arah pengembangan kota, laju pertumbuhan perdagangan besar dan eceran serta kondisi sosial masyarakat. Kondisi sosial masyarakat yang ditinjau mencakup kepadatan, arah pertumbuhan penduduk, dan tingkat kesejahteraan penduduk di sekitar lahan eks Terminal Gadang. Dari hasil analisa diperoleh hasil bahwa alternatif town square dinyatakan tidak lulus uji karena tidak memenuhi subkriteria kondisi sosial masyarakat. Hasil uji dapat dilihat pada Tabel 3. Tabel 3 : Hasil Uji Kelayakan Permintaan dan Penawaran Jenis alternatif Pusat Perbelanjaan Town Square Pasar Grosir Sumber : Hasil analisa, 2009 Hasil Uji Tidak lulus uji Lulus uji 4.4.2 Tingkat Pengembalian Modal a. Perencanaan Umum Bangunan Dengan luas lahan eks Terminal Gadang sebesar 16.757,91 m 2 dan ketentuan KDB yang diperkenankan sebesar 75%-85% serta ketentuan KLB sebesar 0,75-1,7, maka luas lantai dasar pasar grosir yang direncanakan adalah 9.290 m 2 dan memiliki 2 lantai. Total keseluruhan luas lantai yang dijual adalah 14.900 m 2.
Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo b. Estimasi Biaya Bangunan Biaya ini dihitung berdasarkan harga riil pelaksanaan konstruksi di Kota Malang pada saat survey dilaksanakan. Adapun besarnya prosentase pada beberapa item biaya konstruksi, ditentukan dengan mengacu pada [4]. Besarnya biaya investasi dapat dilihat pada Tabel 4. Tabel 4 : Estimasi Biaya Bangunan Id Keterangan Satuan Harga Satuan Total Harga Volume (Rp) (Rp) A Biaya Pembongkaran 303,006,492 B Biaya Bangunan luas lantai dasar m 2 1,800,000 9,290 16,722,000,000 lantai dua pengembangan pasar m 2 1,962,000 9,290 18,226,980,000 Total Sub B 34,948,980,000 C Biaya Peralatan Tetap (5%xB) Ls 1,747,449,000 D Biaya Pengembangan Tapak Ls 349,489,800 (1%xB) D Biaya Konstruksi (A+B+C+D) 37,348,925,292 E Biaya Tanah 1,000,000 16,757.91 16,757,910,000 F Jasa Profesi (3%xE) Ls 1,120,467,759 G Biaya Administrasi (1%xE) Ls 373,489,253 H Biaya Lain-lain (5%xE) Ls 1,867,446,265 I Biaya Investasi 57,468,238,568 Pembulatan 57,500,000,000 Sumber : Perhitungan, 2009 c. Rencana Harga Jual Per Meter Persegi Pasar Grosir Penentuan harga jual per meter persegi pasar grosir dilakukan dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar. Data Pembanding disurvey pada harga jual kios di Pasar Besar Tlogowaru Malang dan harga jual kios di Pasar Induk Gadang. Berdasar perhitungan, direncanakan harga jual kios awal tahun (2011) pasar grosir yang akan didirikan pada adalah Rp 4.750.000/m 2. Harga jual ini direncanakan naik setiap tahun sebesar asumsi tingkat inflasi yaitu kurang lebih 10%. d. Hasil Rencana Pendapatan Pasar Grosir Pendapatan Pasar Grosir direncanakan berasal dari : 1. Pendapatan penjualan kios, Penjualan awal Pasar Grosir Malang ditentukan sebesar tingkat penjualan awal kios di Pasar Tlogowaru Malang yaitu 50%. Adapun tingkat penjualan pada tahun selanjutnya diasumsikan sebagai berikut, yaitu tahun kedua sebesar 20% dan tahun ketiga sebesar 20%. 2. Retribusi pemeliharaan kebersihan Besarnya retribusi yang direncanakan pada awal tahun (2011) adalah sebesar Rp 100 per m 2 /hari. Hal ini mempertimbangkan besarnya retribusi yang tertuang dalam [5] sebesar Rp 50 per m 2 /hari. Diasumsikan retribusi ini naik setiap empat tahun sebesar Rp 500 per m 2 /hari.
Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang 3. Pendapatan parkir kendaraan Jumlah kendaraan yang diperhitungkan untuk memperkirakan besarnya pendapatan parkir setiap harinya, direncanakan sebanyak dua kali jumlah minimal kendaraan roda empat yang mampu ditampung yaitu 75 kendaraan/hari. Jumlah ini mengacu pada ketentuan [6] mengenai tersedianya areal parkir seluas satu buah kendaraan untuk setiap 100 m 2 lantai penjualan. Adapun jumlah kendaraan roda dua dalam satu hari, direncanakan sebanyak tiga kali lipat dari jumlah kendaraan roda empat. Besarnya tarif mengacu pada [7], dimana tarif parkir untuk sepeda motor adalah sebesar Rp 500, sedang tarif parkir kendaraan mobil, pick up dan sejenisnya adalah sebesar Rp 1000. Besarnya pendapatan parkir naik setiap tahun sebesar 10%. 4. Pendapatan Pemakaian Toilet Jumlah pengunjung yang menggunakan fasilitas ini diasumsikan 100 orang/hari dan dikenakan tarif Rp 1000. Jumlah ini didasarkan atas survey pada Pasar Besar Matahari Malang. Diasumsikan pendapatan dari pemakaian toilet naik setiap tahun sebesar 1%. 5. Pendapatan Layanan Pendapatan layanan yang dimaksud dalam penelitian ini adalah pendapatan yang diperoleh dari pedagang karena pelayanan listrik, air, dan keamanan. Direncanakan pendapatan layanan yang diperoleh adalah sebesar 25% dari penjumlahan pendapatan kebersihan, parkir dan toilet. Berdasar seluruh uraian rencana pendapatan di atas, maka dapat diketahui besar pendapatan kotor potensial pasar grosir sebagaimana yang ditunjukkan pada Tabel 5. Tabel 5 : Rencana Pendapatan Kotor Penjualan Jumlah Pendapatan Kebersihan, Total Tahun (Rp) Parkir dan Toilet dan Layanan (Rp) Pendapatan Kotor (Rp) (1) (2) (3) (4) = (2)+(3) 2010 - - - 2011 35,387,025,000 428,283,450 35,815,308,450 2012 15,529,591,600 559,805,580 16,085,397,180 2013 17,075,170,800 692,392,860 17,767,563,660 2014 765,807,433 765,807,433 2015 3,193,933,862 3,193,933,862 2016 3,209,709,798 3,209,709,798 2017 3,227,044,362 3,227,044,362 2018 3,246,093,228 3,246,093,228 2019 6,284,237,134 6,284,237,134 2020 6,307,245,441 6,307,245,441 2021 6,332,534,843 6,332,534,843 2022 6,360,333,254 6,360,333,254 2023 9,408,100,874 9,408,100,874 2024 9,441,694,472 9,441,694,472 2025 9,478,626,895 9,478,626,895 2026 9,519,231,817 9,519,231,817
Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo Penjualan Jumlah Pendapatan Kebersihan, Total Pendapatan Kotor Tahun (Rp) Parkir dan Toilet dan Layanan (Rp) (Rp) (1) (2) (3) (4) = (2)+(3) 2027 12,581,085,783 12,581,085,783 2028 12,630,173,537 12,630,173,537 2029 12,684,148,696 12,684,148,696 2030 15,760,709,287 15,760,709,287 Sumber : Analisa dan Perhitungan, 2009 e. Hasil Rencana Pengeluaran Pasar Grosir Biaya Operasional dalam penelitian ini mencakup biaya listrik, biaya air, gaji, dan biaya operasional kantor. Besarnya biaya operasional pada tahun awal perencanaan beserta asumsi kenaikannya dapat dilihat pada Tabel 6. Tabel 6 : Rencana Pengeluaran Pasar Grosir No Keterangan Biaya pada Awal Tahun (Rp) Prosentase kenaikan pertahun 1 Biaya listrik 205,462,675 3% 2 Biaya air 19,642,560 5% 3 Pembiayaan gaji 120,000,000 2% 4 Biaya Operasional kantor 30,000,000 1% Sumber : Perhitungan, 2009 f. Pendapatan Bersih Operasional Pendapatan ini diperoleh dengan mengurangkan pendapatan kotor dengan biaya operasional. Hasil pendapatan bersih dapat dilihat pada Tabel 7. Tabel 7 : Rencana Pendapatan Bersih Operasional Tahun Pendapatan Kotor (Rp) Biaya Operasional (Rp) Pendapatan Bersih (Rp) (1) (2) (3) (4)=(2)-(3) 2010 - - - 2011 35,815,308,450 372,705,235 35,442,603,215 2012 16,085,397,180 380,127,243 15,705,269,937 2013 17,767,563,660 387,786,034 17,379,777,626 2014 765,807,433 395,689,638 370,117,794 2015 3,193,933,862 403,846,376 2,790,087,487 2016 3,209,709,798 414,664,867 2,795,044,931 2017 3,227,044,362 423,354,044 2,803,690,318 2018 3,246,093,228 432,323,164 2,813,770,063 2019 6,284,237,134 441,581,822 5,842,655,312 2020 6,307,245,441 451,139,959 5,856,105,481 2021 6,332,534,843 463,455,885 5,869,078,958 2022 6,360,333,254 473,644,283 5,886,688,970 2023 9,408,100,874 484,164,232 8,923,936,642 2024 9,441,694,472 495,027,216 8,946,667,257
Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang Tahun Pendapatan Kotor (Rp) Biaya Operasional (Rp) Pendapatan Bersih (Rp) (1) (2) (3) (4)=(2)-(3) 2025 9,478,626,895 506,245,144 8,972,381,750 2026 9,519,231,817 520,327,327 8,998,904,490 2027 12,581,085,783 532,292,653 12,048,793,130 2028 12,630,173,537 544,651,365 12,085,522,172 2029 12,684,148,696 557,417,243 12,126,731,452 2030 15,760,709,287 570,604,582 15,190,104,705 Sumber : Analisa dan Perhitungan, 2009 g. Pengujian Tingkat Modal Beberapa pertimbangan dan batasan dalam perhitungan aliran kas (Cash Flow) adalah sebagai berikut : 1. Jangka waktu proyeksi adalah 20 tahun dengan masa konstruksi fisik selama 1 tahun yaitu pada tahun 2010 dan masa operasional dimulai pada tahun 2011. 2. Biaya investasi diperhitungkan dari modal sendiri. 3. Menurut [8] tingkat bunga untuk perhitungan return on equity lazimnya 1-2% di atas tingkat bunga kredit. Dengan demikian direncanakan Discount Factor yang yang diperhitungkan dalam penelitian ini adalah sebesar 13%. Berdasar perhitungan diperoleh NPV sebesar Rp 21.510.136.439. Nilai NPV yang positif menunjukkan bahwa usulan dapat diterima. Dengan demikian alternatif pusat perdagangan pasar grosir dapat dibangun di atas lahan Terminal Gadang. 4.5 Pengujian Produktifitas Maksimal Dalam menentukan nilai lahan eks Terminal Gadang yang akan dimanfaatkan untuk pasar grosir, digunakan beberapa batasan dan asumsi sebagai berikut : a. Nilai pasar bangunan diasumsikan sama dengan besarnya biaya pendirian pusat perdagangan pasar grosir karena bangunan dianggap masih baru. Nilai tersebut sebesar Rp 57.500.000.000. b. Nilai properti dihitung sebesar jumlah pendapatan dimasa mendatang yang telah didiskontokan menjadi nilai sekarang. Nilai tersebut sebesar Rp 79.010.136.439. Nilai Pasar lahan diperoleh dengan mengurangkan nilai properti dengan nilai bangunan (Tabel 8). Tabel 8 : Perhitungan Nilai Lahan Kode Biaya Nilai (Rp) Keterangan 1 Nilai Properti 79.010.136.439 2 Nilai Bangunan 57.500.000.000 3 Nilai Lahan (16.757,91 m 2 ) 21.510.136.439 (1)-(2) 4 Nilai Lahan per m 2 1.283.581 (3)/16.757,91 Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan, 2009
Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo 5. KESIMPULAN 1. Terdapat tiga alternatif penggunaan lahan eks Terminal Gadang yang akan dianalisa dengan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, yaitu alternatif town square, balai uji kelayakan kendaraan dan pasar grosir. 2. Analisa dengan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yang dilakukan terhadap ketiga alternatif tersebut menunjukkan bahwa alternatif balai uji kelayakan kendaraan tidak lulus uji analisa kelayakan hukum. Hal ini karena alternatif balai uji kelayakan tidak sesuai dengan penetapan zoning dalam RDTRK Malang yang berupa kawasan perdagangan dan jasa. Alternatif pusat perbelanjaan town square dinyatakan tidak lulus pada sub kriteria permintaan dan penawaran. Hal ini karena tidak didukung dengan kondisi sosial ekonomi masyarakat di sekitarnya. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus keseluruhan uji kelayakan hukum, fisik, dan finansial. Dengan demikian maka penggunaan tertinggi dan terbaik lahan eks Terminal Gadang adalah pasar grosir. DAFTAR PUSTAKA 1. Fanning, Stephen. (2005), Market Analysis For Real Estate: Concept and Applications in Valuation and Highest and Best Use, Appraisal Institute, United States of America. 2. Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi. (2003), Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta. 3. Jayadinata, Johara T. (1986), Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan Perkotaan dan Wilayah, edisi ketiga, ITB, Bandung. 4. Juwana, S.Jimmy. (2005) Panduan Sistem Bangunan Tinggi untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan, Erlangga, Jakarta. 5. Keputusan Kepala Dinas Pasar Kota Malang No 188.45/109/35.73.302. (2008), Standar Pelayanan Publik Dinas Pasar Kota Malang, Dinas Pasar, Malang 6. Peraturan Presiden No 112. (2007), Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern, Jakarta. 7. Perda Kota Malang No 10 Tahun 2004, Retribusi Pelayanan Parkir, Malang. 8. Poerbo, Hartono. (1993), Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak, Djambatan, Jakarta. 9. Prawoto, Agus. (2003), Teori dan Praktek Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta 10. Sadyohutomo, Mulyono. (2008), Manajemen Kota dan Wilayah, PT Bumi Aksara, Jakarta 11. Sugiarto dkk. (2003), Teknik Sampling, PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. 12. The Appraisal Institute, (2001). The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition. Chicago, Illinois.