Kata kunci: gedung perkantoran, analisa teknis dan finansial, Kabupaten Kapuas

Transkripsi

1 SWASTANISASI PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG PERKANTORAN MENGGUNAKAN ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL (Studi Kasus Proyek Pembangunan Kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas) Astati Novianti, Retno Indryani, Syaiful Bahri Laboratorium Manajemen Konstruksi Jurusan Teknik Sipil FTSP ITS Telp , fax ABSTRAK Pembangunan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas yang dilaksanakan secara bertahap dimulai tahun 2001, direncanakan selesai tahun 2006 sehingga pada awal tahun 2007 dapat dioperasikan. Namun karena keterbatasan dana yang dimiliki oleh Pemerintah Daerah berdampak pada waktu penyelesaian dan biaya pelaksanaan. Untuk menyelesaikan sisa pembangunan gedung tersebut, Pemerintah menyerahkan kepada pihak swasta untuk melanjutkannya, sekaligus mengelola kembali gedung kantor untuk disewakan kepada para pengusaha (konsultan dan kontraktor) yang ada di kota Kuala Kapuas. Penelitian ini bertujuan untuk menilai kelayakan swastanisasi proyek pembangunan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ditinjau dari analisa teknis dan finansial. Data yang dibutuhkan untuk penelitian ini didapatkan dari studi literatur, BPS, Dinas PU dan Gapensi kabupaten Kapuas serta wawancara langsung di lapangan dengan pihak pengelola dan penyewa gedung lain. Hasil akhir analisa teknis dan finansial setelah dilakukan perencanaan ulang waktu pelaksanaan, dengan nilai investasi Rp , ,71,-, umur ekonomis 25 tahun, MARR 13% diperoleh NPV sebesar Rp ,79,-. IRR diperoleh 13,13 %, pengembalian pada tahun ke 23yaitu tahun 2029, Dari hasil tersebut maka proyek pembangunan gedung layak untuk dilaksanakan. Dengan penurunan tingkat hunian sampai dengan 3 % secara finansial masih layak untuk pengembalian investasi pada gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas. Kata kunci: gedung perkantoran, analisa teknis dan finansial, Kabupaten Kapuas PENDAHULUAN Pesatnya pertumbuhan ekonomi diikuti dengan banyaknya pembangunan sarana penunjang, karena ketersediaan akan kebutuhan sarana penunjang masih sedikit atau relatif kecil. Begitu juga dengan kebutuhan akan gedung sebagai tempat perkantoran khususnya untuk para pengusaha jasa konstruksi (kontraktor dan konsultan) yang ada di Kabupaten Kapuas masih sangat terbatas, sehingga banyak perumahan dan pertokoan yang di sewa dan dialih fungsikan sebagai tempat bekerja. Pemerintah Kabupaten Kapuas juga meningkatkan ketersediaan sarana dan prasarana penyelenggaraan Pemerintahan Daerah dengan pembangunan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas. Dalam pelaksanaannya, pembangunan gedung ini direncanakan untuk dilaksanakan secara bertahap karena keterbatasan dana yang dimiliki oleh Pemerindah Daerah, yaitu dimulai tahun Namun sampai tahun 2005 (tahap V), pembangunan gedung baru mencapai ± 40%. Akibat pembangunan yang dilakukan secara bertahap dan terlambat, biaya yang dikeluarkan Pemerintah

2 Daerah menjadi lebih banyak dan waktu penyelesaian pembangunan menjadi relatif lama. Pembangunan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ini dapat diselesaikan dengan menyerahkan sisa pembangunan ± 60 % kepada pihak swasta dengan melakukan penjadwalan ulang. Pengelolaan gedung kantor akan diserahkan kepada pihak swasta dengan jangka waktu pengelolaan 25 tahun. Pengembalian biaya pembangunan berasal dari alokasi dana daerah (APBD) per tahun dan ditambah dari hasil sewa sebagian dari ruang kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas. Karena alokasi dana daerah (A PBD) yang dikeluarkan Pemerintah Daerah untuk pembangunan gedung ini tidak menentu setiap tahunnya maka alokasi dana tersebut diasumsikan sebagai nilai sewa ruang kantor non komersil. Swastanisasi ini bertujuan selain untuk menyelesaikan sisa pembangunan yang dimulai tahun 2006, namun juga untuk mendapatkan pemasukan dana dari pembayaran pajak (retribusi parkir, retribusi sewa gedung, dan lain-lain) dengan tidak terbebani biaya pembangunan. Untuk itu perlu penelitian mengenai kelayakan swastanisasi Proyek Pembangunan Gedung Kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ditinjau dari analisa teknis dan finansial. TINJAUAN PUSTAKA Menurut Husnan dan Suwarsono (2000) yang dimaksud dengan studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. Pengertian keberhasilan ini bisa diartikan berbeda-beda. Dalam pengertian yang terbatas dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomi suatu investasi. Pengertian keberhasilan menurut pihak pemerintah atau lembaga non profit seperti manfaat bagi masyarakat luas berupa penyerapan tenaga kerja, pemanfaatan sumberdaya yang melimpah, penghematan devisa atau penambahan devisa yang diperlukan oleh pemerintah. Evaluasi proyek dapat dilakukan pada 6 (enam) aspek (Kadariah et al, 1999), yaitu: aspek teknis, aspek manajerial dan administratif, organisasi, komersial, finansial dan ekonomis. Penelitian ini hanya mengkaji aspek teknis dan finansial saja. Menurut Kadariah (2001) ada beberapa metode yang bisa dipakai dalam penilaian investasi, yaitu: a. Net Present Value dari arus-arus benefit dan Biaya (NPV) Merupakan selisih antara present value dari benefit dan present value dari costs. Net Pr esent Value dari proyek Pr esent Value dari benefit Pr esent value dari cost Jika NPV lebih besar dari nol/positif, maka proyek dikatakan layak, dan sebaliknya. b. Internal Rate of Return (IRR) Adalah discount rate yang dapat membuat besarnya NPV proyek = 0 atau yang dapat membuat B / C ratio = 1. IRR social discount rate (NPV 0), proyek diterima IRR < social discount rate (NPV < 0), proyek ditolak c. Net Benefit / Cost Ratio (Net B/C) Untuk tiap tahun dihitung selisih antara gross benefit dan gross cost. Net B / C ratio adalah perbandingan antara P.V. net Benefit positive dengan P.V. net benefit negative (net costs). Jika ratio B/C 1, maka proyek dikatakan layak, namun jika B / C < 1, proyek ditolak B-1-2

3 d. Gross Benefit / Cost Ratio (Gross B/C) Dihitung sebagai gross cost adalah biaya modal ( capital cost) atau biaya investasi permulaan, dan biaya operasi dan pemeliharaan, sedangkan yang dihitung sebagai gross benefit adalah nilai total produksi. e. Profitability Ratio Besarnya net return bagi modal investasi adalah gross benefit dikurangi biaya O&M. Selisih ini dianggap sebagai net return bagi modal investasi. Selisih ini dibagi biaya investasi disebut probability ratio. PV gross benefit PV biaya O & M Pr obability ratio PV investasi f. Sensitivity analysis Bertujuan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan hasil analisis proyek jika ada suatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar perhitungan biaya atau benefit. METODOLOGI PENELITIAN Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder. Data primer meliputi hasil observasi, wawancara dan pertemuan langsung dengan pihak yang terkait dengan pengelola gedung kantor. Sedangkan data sekunder data jumlah konsultan / kontraktor yang ada di Kabupaten Kapuas yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik Kabupaten Kapuas. Data teknis bangunan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas dari Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas. Analisa yang digunakan adalah: 1. Analisa Teknis, yang meliputi analisa kebutuhan daya listrik, analisa kebutuhan air bersih, dan analisa kebutuhan parkir. 2. Analisa finansial, yaitu perhitungan NPV, IRR, Payback Period dan analisa sensitivitas. HASIL DAN DISKUSI Analisa Teknis a. Kebutuhan daya listrik Kebutuhan daya listrik menurut Juwono (2005 ) ditentukan berdasarkan fungsi bangunan dengan perlengkapan bangunan yang digunakan. P = PPenerangan + PLif + PAC + PKondisi Darurat + PPompa Air + PLain-lain = 57, , , = kw = kw 17 kva Kapasitas daya listrik yang digunakan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum ini bersumber dari PLN adalah 20 kva dan dari genset 5 kva. Kebutuhan kapasitas daya listrik untuk gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas yang bersumber dari PLN berdasarkan perhitungan 17 kva lebih kecil dari yang direncanakan terpasang 20 kva, jadi kapasitas daya listrik layak ditinjau dari analisa teknis. B-1-3

4 b. Analisa kebutuhan air bersih Perhitungan perkiraan air bersih menurut Juwono (2005) untuk gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ini adalah: qd = Vair boiler + Vair keseharian + Vair kebakaran + Vair AC = liter/hari = liter/hari Sumber Air bersih pada gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ini berasal dari PDAM dengan kapasitas tampungan untuk tangki air bawah dipasang sebesar liter dan tangki air atas dengan kapasitas tampungan sebesar liter serta dipasang 2 unit mesin pompa air. Kapasitas air bersih pada gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas yang berasal dari PDAM mampu melayani ± 300 orang ditinjau dari analisa teknis adalah layak. c. Analisa kebutuhan parkir Untuk menunjang beroperasinya gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ini, besarnya angka kebutuhan parkir adalah: Kebutuhan parkir untuk perkantoran menurut Juwana (2005) yaitu: Kebutuhan parkir 1 (satu) mobil = setiap 100 m 2 lantai bruto Dimana: 1 (satu) mobil = 25 m 2 lahan termasuk sirkulasi Lantai bruto = seluruh luas lantai, termasuk termasuk wc, gedung, selasar / koridor, tangga dan lain-lain Luas lantai m² membutuhkan 23 tempat parkir mobil, untuk 1 mobil membutuhkan lahan seluas 25 m² termasuk sirkulasi. Jadi luas lahan parkir minimal yang dibutuhkan adalah 575 m², yang mana 30 % diasumsikan disediakan untuk parkir sepeda motor. 1 sepeda motor diasumsikan membutuhkan lahan seluas 2,1 m². Lahan parkir disediakan di depan, samping kanan dan samping kiri bangunan gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ini dengan luas ± m² mampu menampung minimal 67 mobil dan 339 sepeda motor, sesuai perencanaan awal, ditinjau dari analisa teknis lahan parkir yang tersedia layak dan mencukupi. Analisa Finansial Biaya pembangunan gedung kantor dari tahun 2001 sampai dengan tahun 2005 berjumlah Rp ,-, yaitu terdiri dari pembangunan tahap I tahun 2001 sebesar Rp ,-, tahap II tahun 2002 sebesar Rp ,-, tahap III tahun 2003 sebesar Rp ,-, tahap IV tahun 2004 sebesar Rp ,- dan tahap V tahun 2005 sebesar ,-. Komponen arus kas: 1. Pendapatan Pendapatan Sewa Ruang per bulan untuk ruang komersil ( m2 x Rp ,-) dan non komersil (305 m2 x Rp , -), serta aula dimana terjadi peningkatan sebesar 20% tiap 4 tahun. Pendapatan parkir, yang diasumsikan sebesar 10% dari pendapatan sewa ruang Aula, diasumsikan terjadi kenaikan sebesar 20% tiap 4 tahun sekali. B-1-4

5 2. Pengeluaran Biaya investasi, sebesar Rp ,71 Biaya pengelolaan, diasumsikan biaya operasi dan pemeliharaan sebesar 25 % dari sewa dasar. Analisa Investasi a. Net Present Value (NPV) dengan umur ekonomis proyek 25 tahun dan MARR 13% adalah sebesar Rp ,79,- lebih besar dari nol maka proyek pembangunan Gedung Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ini layak untuk di bangun b. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) untuk umur ekonomis proyek 25 tahun adalah sebesar 13,13% lebih besar dari MARR 13% berarti proyek diterima atau layak untuk dilaksanakan. c. Besarnya investasi yang ditanam sampai dengan bulan Desember tahun 2006 adalah sebesar Rp ,71,-. Dari pendapatan gedung setelah dikurangi biaya operasional dijadikan present worth dengan MARR 13%, akan diperoleh pengembalian pada tahun ke - 23 yaitu tahun Umur ekonomis proyek diasumsikan 25 tahun lebih besar dari periode pengembalian (tahun ke 23) maka investasi tersebut layak untuk diterima. d. Analisa sensitivitas Analisa sensitivitas dilakukan dengan menurunkan tingkat hunian tahunan dari nilainilai yang diestimasikan sampai batas seberapa proyek masih bisa layak (Tabel 1). Tabel 1. Perhitungan Analisa Sensitivitas KESIMPULAN Dari pembahasan yang telah diuraikan pada bab-bab sebelumnya dapat disimpulkan: 1. Ditinjau dari aspek teknis, gedung kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten kapuas ini layak untuk di bangun. Dari analisa teknis yaitu analisa kebutuhan listrik dengan kapasitas listrik yang digunakan bersumber dari PLN berkapasitas daya listrik 20 KVA dan dari genset 5 KVA. Dari analisa kebutuhan air bersih yang bersumber dari PDAM dengan kapasitas tampungan air bawah liter dan kapasitas tampungan air atas liter mampu melayani ± 300 orang. Dari analisa kebutuhan parkir dengan lahan parkir yang disediakan di depan, samping kanan dan samping B-1-5

6 kiri bangunan dengan luas lahan ± m 2 mampu menampung minimal 67 mobil dan 339 sepeda motor. 2. Ditinjau dari analisa finansial dengan investasi sebesar Rp ,27,- dengan umur ekonomis 25 tahun dan MARR 13% diperoleh hasil analisa Net Present Value (NPV) adalah sebesar Rp ,22,-. Dari analisa Internal Rate of Return (IRR) diperoleh hasil tingkat pengembalian investasi sebesar 13,41%. Dari Analisa Payback Periode diperoleh pengembalian pada periode ke - 18 yaitu tahun Setelah dilakukan analisa sensitivitas terhadap tingkat hunian tahunan pada penurunan sampai dengan 10 % hasilnya proyek masih layak untuk dilaksanakan. DAFTAR PUSTAKA Badan Perencanaan Pembangunan dan Penanaman Modal Daerah (2002) tentang Rencana Detail Tata Ruang Kota Kuala Kapuas, Penerbit CV. Archiegama. Badan Pusat Satistik dan Badan Perencanaan Pembangunan dan Penanaman Modal Daerah (2004) tentang Kapuas Dalam Angka, Badan Perencanaan Pembangunan dan Penanaman Modal Daerah. Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas ( ) tentang Dokumen Proyek Pembangunan Prasarana Fisik dan Fasilitas Kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas, Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas. Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah (1998) Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia Nomor:441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung, Jakarta, Penerbit PT. Mediatama Saptakarya. Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah (2002) Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor:332/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara, Jakarta, Penerbit PT. Mediatama Saptakarya. Husnan, S dan Muhammad Suwarsono (2000) Studi Kelayakan Proyek Edisi Keempat, Yogyakarta, UPP AMP YKPN. Juwana, J. S (2005) Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Jakarta, Penerbit Erlangga. Kadariah, et al (1999) Pengantar Evaluasi Proyek, Jakarta, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia. Kadariah (2001) Evaluasi Proyek Analisis Ekonomis, Jakarta, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia. Poerbo, H (1998) Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak Proyek Kantor, Hotel dan Flat, Jakarta, Penerbit Djambatan. Pujawan, I Nyoman (2002) Ekonomi Teknik, Surabaya, Penerbit Guna Widya. B-1-6