Analisis Pasar Properti. Diklat Penilaian Properti Dasar 2011

Transkripsi

1 Analisis Pasar Properti Diklat Penilaian Properti Dasar 2011

2 PENDAHULUAN

3 Pengertian Market analysis merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap penawaran dan permintaan terhadap atribut-atribut properti (Kahr and Thomsett) Market analysis in real estate merupakan analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar (Fanning) Studi Pasar atau Analisis Pasar (Market adalah studi yang berpusat pada supply (penawaran) dan demand (permintaan) properti secara umum pada saat sekarang dan kemungkinannya di masa yang akan datang pada suatu wilayah tertentu.

4 Tujuan mengevaluasi jumlah permintaan dan penawaran dengan tujuan untuk mengidentifikasi kebutuhan konsumen yang belum terpenuhi dan memperkirakan besaran ruang yang dibutuhkan Untuk membantu pihak yang berkepentingan dalam mengambil keputusan terkait permasalahan properti, seperti: Dimana lokasi sebuah kantor, rumah, apartemen dll? Ukuran dan type bangunan yang akan dibangun diatas lahan tertentu? Type penyewa yang bagaimana yang dicari sebagai bahan marketing bangunan tertentu? Tingkat sewa dan janka waktu sewa? Kapan memulai sebuah projek pembangunan? Berapa unit yang harus dibangun tahun ini? Kota mana dan jenis properti apa untuk investasi sehingga alokasi modal dan tingkat sewa tumbuh dengan tepat? Dimana menempatkan outlet ritel baru dan atau ritel yang harus ditutup.?

5 ANALISIS PASAR DAN PENILAIAN Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian akan tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar Fungsi analisis pasar dalam penilaian : 1. menyediakan data untuk mengidentifikasi highest and best use dari properti 2. menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan : data pasar, biaya, dan kapitalisasi pendapatan Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, Market Analysis For Real Estate, P 4-5, Appraisal Institute, USA

6 Analisa Pasar dalam 3 Pendekatan Penilaian Cost Approach costs Depreciation land sale comps. Sales Comparison locate sales compare to subject. Income Approach Vacancies Rents operating expenses cap rates IRR growth rates, etc.

7 ANALISIS PASAR DAN PENILAIAN Permintaan (Demand) Up to date Analisis Pasar Data Valid Penawaran (Supply) Reliable Relevan Penggunaan Tiga Pendekatan Nilai Properti

8 PROSES PENILAIAN Identifikasi Masalah Analisis Pasar Analisis Highest and Best Use Penggunaan Tiga Pendekatan Estimasi Nilai Lahan Pengumpulan dan Pemilihan Data Rekonsiliasi Nilai Laporan Penilaian Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, Market Analysis For Real Estate, P 8, Appraisal Institute, USA

9 Pelaku Pasar yang Berkepentingan pengembang, perencanaan fisik, penilai properti, pengelola properti, devisi pemasaran, penyantun dana, dinas tata kota, analis keuangan

10 PROPERTI DAN PASAR

11 KARAKTERISTIK PROPERTI Immobility tidak mudah untuk dipindahkan Heterogenity masing-masing properti memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan lainnya Unliquid tidak mudah ditukar dalam bentuk uang dalam waktu cepat Durability barang tahan lama dan jangka waktu penggunaannya lama Legal complexity terkait dengan aspek legal atau hukum Sumber : Wahyu Hidayati, 2006, Handout Mata Kuliah Konsep Dasar Penilaian Properti MEP, UGM

12 PASAR PROPERTI Suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan harga untuk pertukaranpertukaran yang sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk berbagai alternatif penggunaan,menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan Sumber : Iwan Hindawan Dadi, Arik Hariyono, dan Darmawan Dwi Atmoko, 2006, Fundamental of Valuation, BPPK, Jakarta.

13 CIRI-CIRI PASAR PROPERTI Pasarnya tidak efisien Pembeli dan penjual terbatas Harga relatif tinggi Pasarnya tidak self regulating Permintaan dan penawaran jarang bertemu dalam titik keseimbangan (ekuilibrium) Sulit untuk masuk dan keluar dari pasar Sumber : Agus Prawoto, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, P 65-69, BPFE, Yogyakarta

14 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pasar Properti Kependudukan Kepemilikan Properti Ketenagakerjaan Basic Ekonomi Penyebaran Penduduk Profil Usia Penduduk Formasi Rata-Rata Keluarga Tingkat Kelahiran/Kematian dan Migrasi Tingkat Kepemilikan atau Sewa Tingkat Pendapatan dan Pengeluaran Tingkat Penganguran Pertumbuhan Ekonomi Inflasi Tingkat Suku Bunga

15 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pasar Properti Supply Karakteristik Fisik Fasilitas Lingkungan Eksisting Properti Proyek Baru Ukuran dan Bentuk Tofografi Karakteristik Tanah dan Lapisan Tanah Utilitas Keamanan Pencapaian Sosial Politik

16 Kecenderungan Pasar Pasar Penjual under supply Pasar Pembeli over supply Market equilibrium Market disequilibrium 16

17 ANALISIS PASAR

18 Gambaran Umum Analisis Pasar Demand ANALISIS PASAR INFORMASI PROPERTI Supply

19 Type / Jenis Analisis Pasar Analisis Basis Ekonomi Kajian Kemampuan Pasar Analisis Investasi Kajian Kelayakan Kajian Kegunaan Tertinggi dan Terbaik 19

20 6 langkah Analisis Pasar Properti Step 1 Definisikan Properti (Property Productivity Analysis); Step 2 Definisikan pengguna properti (Market Delineation); Step 3 Forecast demand factors ; Step 4 Inventarisir dan Prediksi Permintaan (Inventory and forecast competitive supply) ; Step 5 Analisis interaksi Permintaan dan Penawaran ; Step 6 Forecast subject capture

21 METODE ANALISIS PASAR Inferred/Trend Analysis Fundamental Analysis 1. Menggambarkan trend pasar properti 1. Memforecast permintaan untuk jenis properti tertentu pada pasar yang spesifik 2. Berdasarkan historical data 2. Berdasarkan data segmentasi demografi dan data ekonomi 3. Menggunakan data makro ekonomi 3. Menggunakan data mikro ekonomi 4. Bersifat umum 4. Bersifat lebih mendalam Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, Market Analysis For Real Estate, P 18-19, Appraisal Institute, 21 USA

22 TINGKATAN ANALISIS PASAR Tingkatan Analisis Uraian A Analisis secara umum, menggunakan data historis, data diupdate setiap 1 tahun, menggunakan data sekunder dari pihak lain B Lebih spesifik dari tingkatan A, data historis diupdate setiap triwulan/kuartal/semester, data sekunder dari hasil survey C Menggunakan teknik forecast terutama demand dan absorption rate dengan menggunakan data pertumbuhan populasi, pendapatan, dan tenaga kerja D Analisis paling spesifik, data primer, dalam forecast demand dan supply digunakan pula data perencanaan kota, kebijakan penggunaan lahan, pajak, risiko, dan sebagainya. Estimasi detail tentang biaya pembangunan, strategi pemasaran, dan sebagainya. Sumber : Stephen F. Fanning, 2005, Market Analysis For Real Estate, P 20-26, Appraisal22 Institute, USA

23