ANALISA HIGHEST AND BEST USE (HBU) LAHAN X UNTUK PROPERTI KOMERSIAL

ANALISA HIGHEST AND BEST USE (HBU) LAHAN X UNTUK PROPERTI KOMERSIAL Miftahul Mubayyinah, Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya yiena_hereiam@yahoo.com Abstrak Pertumbuhan penduduk Surabaya yang pesat menyebabkan kebutuhan lahan meningkat. Namun hal tersebut tidak seiring dengan ketersediaan lahan yang semakin terbatas. Untuk meningkatkan efisiensi pada keterbatasan tersebut perlu untuk dilakukan optimalisasi. Optimalisasi tersebut berupa penggunaan lahan dengan mendirikan sebuah properti yang dapat memberikan keuntungan sehingga nilai pasar dari suatu lahan menjadi tinggi. Lahan X yang berlokasi di Jalan Raya Dr. Sutomo no. 79-81 mempunyai luas 820 m 2 dan berada di area yang berpotensi untuk dikembangkan menjadi alternatif properti komersial seperti apartemen, hotel, perkantoran, dan pertokoan. Penentuan nilai lahan X bergantung pada penggunaan lahan, untuk itu perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU), yaitu secara fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktivitas maksimum. Hasil yang diperoleh dalam penelitian ini adalah alternatif hotel sebagai penggunaan lahan terbaik yang memiliki nilai lahan tertinggi yaitu sebesar Rp 13.148.307/m 2. Kata Kunci: Highest and Best Use, Lahan, Properti Komersial 1. PENDAHULUAN Pertumbuhan penduduk Surabaya yang pesat menyebabkan kebutuhan lahan meningkat. Namun hal tersebut tidak seiring dengan ketersediaan lahan yang semakin terbatas. Untuk meningkatkan efisiensi pada kerterbatasan tersebut perlu dilakukan optimalisasi. Optimalisasi tersebut berupa penggunaan lahan dengan mendirikan sebuah properti yang dapat memberikan keuntungan sehingga nilai pasar dari suatu lahan menjadi tinggi. Pada Tugas Akhir ini, akan diambil studi kasus sebuah lahan seluas 820 m 2 yang berlokasi di Jalan Raya Dr. Sutomo no. 79-81 Surabaya. Lahan ini berada di area yang berpotensi untuk dikembangkan menjadi alternatif properti komersial, seperti apartemen, hotel, perkantoran, dan pertokoan. Pada awalnya pemilik berencana untuk membangun hotel, namun untuk mengetahui penggunaan terbaik dari lahan tersebut, perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU) agar dapat mengetahui alternatif penggunaan lahan apakah yang terbaik untuk dikembangkan pada lahan tersebut secara fisik memungkinkan, secara legal diijinkan, layak secara finansial, maupun produktivitas maksimum dengan memperoleh nilai lahan tertinggi. 2. DASAR TEORI Pada sub ini membahas tentang konsep dan dasar teori yang akan digunakan dalam penelitian. 2.1 Pengertian Lahan Lahan adalah suatu lingkungan fisik yang meliputi tanah, iklim, relief, hidrologi dan vegetasi, dimana faktor-faktor tersebut mempengaruhi potensi penggunannya (Hardjowigeno dan Widiatmaka, 2007). 2.2 Konsep dan Jenis Properti Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya (Harjanto dan Hidayati, 2003). Menurut fungsi dan tujuan penggunaanya, properti dibagi menjadi empat macam yaitu (Miles, 2007): 1. Residensial, memiliki tujuan utama untuk hunian. Contoh: a. Perumahan b. Apartemen 2. Komersial, memiliki kemampuan menghasilkan pendapatan. Contoh: a. Ritel (pertokoan) b. Perkantoran 3. Industrial, memiliki fungsi sebagai tempat produksi yang melibatkan tenaga keja. Contoh: a. Pabrik b. Gedung 4. Khusus, mengarah pada penggunaan kepentingan umum. Contoh: a. Hotel b. Rumah sakit 1

2.2 Konsep Highest and Best Use (HBU) Analisa Highest and Best Use (HBU) adalah penggunaan dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti yang secara fisik memungkinkan, secara legal diijinkan, dan layak secara finansial, serta memiliki produktivitas maksimum (The Appraisal Institute, 2001). Berdasarkan definisi tersebut maka untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang lahan yang kosong maka terdapat empat langkah pengujian yang harus dilakukan. Proses pengujian tersebut yaitu: 1. Aspek fisik 2. Aspek legal 3. Aspek finansial 4. Produktivitas maksimum 2.2.1 Aspek Fisik Aspek fisik yang perlu dipertimbangkan adalah ukuran dan bentuk tanah yang meliputi dimensi tanah, panjang dan lebar tanah, akan menjadi keuntungan dan kerugian terhadap nilai tanah dan penggunaan tanah yang sesuai (Harjanto dan Hidayati, 2003). Kemiringan dan kontur tanah juga mempengaruhi penggunaan tanah yang akan dibangun (Prawoto, 2003).Selain itu, lokasi lahan yang merupakan gambaran dimana letak suatu lahan tersebut berada mempengaruhi faktor aksesibilitas menentukan apakah lokasi lahan ini mudah atau sulit dijangkau dengan ketersediaan transportasi umum. Ketersediaan utilitas kota seperti air, saluran air kotor, listrik, dan pelayanan telepon akan mempengaruhi kegunaan dan poyeksi pembangunan sebuah lahan (The Appraisal Institute, 2001). 2.2.2 Aspek Legal Diijinkan dari segi aspek legal merupakan persyaratan-persyaratan mengenai peraturan atau ketetapan pemerintah. Peraturan yang berkaitan mengenai bangunan, meliputi (Peraturan Daerah Kota Surabaya No. 3 tahun 2007 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya): a. Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui oleh denah dan atau massa bangunan ke arah depan, samping dan belakang dari bangunan tersebut yang ditetapkan dalam rencana kota. b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah perbandingan jumlah luas lantai dasar bangunan dengan luas persil, yang dinyatakan dalam prosen. c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan jumlah luas lantai bangunan yang dihitung dari lantai dasar sampai lantai tertinggi dengan luas persil, yang dinyatakan dengan prosen. d. Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah perbandingan antara luas seluruh ruangan terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/ penghijauan dengan luas persil, yang dinyatakan dengan prosen. e. Ketinggian bangunan adalah tinggi suatu bangunan dihitung mulai dari muka tanah sampai elemen bangunan tertinggi. 2.2.3 Aspek Finansial Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan atau dijangkakan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Dalam menganalisis kelayakan keuangan, tingkat kekosongan (collection losses) dan biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor (gross income) untuk mendapatkan biaya bersih operasional (Net Operating Income atau NOI). Tingkat pengembalian (Rate of Return) atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan bagi setiap kegunaan. Alat ukur analisis kelayakan dalam hal finansial yang sering digunakan adalah NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return), pay back period, dan lain-lain (Harjanto dan Hidayati,2003). 2.2.4 Produktivitas Maksimum Penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik (Prawoto, 2003). 3. METODOLOGI Pada sub ini membahas tentang rancangan metode yang digunakan dalam penelitian dan membahas mengenai data penelitian. 3.1 Model dan Konsep Penelitian Penelitian ini menggunakan prinsip penilaian penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) untuk menghasilkan nilai tertinggi dari lahan X. 2

3.2 Data Penelitian Data yang digunakan dalam penelitian berupa data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh melalui pengamatan langsung oleh peneliti, sedangkan data sekunder diperoleh dari berbagai sumber, diantaranya dari KJPP Benny Dasmar dan Rekan (sebagai penilai), Dinas Tata Kota, PT. PLN, PDAM, dan instansiinstansi lain yang terkait. 3.3 Analisa Data Dari data-data yang terkumpul, dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU) yang meliputi aspek fisik, aspek legal, aspek finansial, dan produktivitas maksimum. 3.3.1 Aspek Fisik Ketentuaan secara fisik yang diamati dalam penelitian Tugas Akhir ini, antara lain: a. Lokasi lahan, gambaran dimana lahan berada. b. Aksesibilitas, keterjangkauan lokasi dengan alat transportasi. c. Utilitas kota, tersedianya fasilitas umum seperti listrik, air bersih, dan telepon. d. Ukuran dan bentuk tanah, meliputi dimensi panjang dan lebar lahan. 3.3.2 Layak secara Legal Alternatif jenis properti akan dianalisa kesesuaiannya menurut hukum yang meliputi: a. Zoning, menganalisa penggunaan properti apakah yang sesuai dibangun diatasnya sesuai dengan rencana tata kota. b. Building code, peraturan pemerintah mengenai bangunan, yaitu GSB, KDB, KLB, KDH, dan ketinggian bangunan. 3.3.3 Layak secara Finansial Pengujian kelayakan secara finansial dilakukan melalui analisa aliran kas yang didiskontokan, yaitu pendapatan properti dan biaya operasional diprediksi mengalami peningkatan dengan prosentase perubahan tertentu setiap jangka waktu tertentu. Nilai yang berbeda-beda setiap periode tersebut kemudian dijadikan nilai sekarang menghasilkan NPV (Net Present Value). Alternatif properti dikatakan layak jika NPV bertanda positif dan sebaliknya dikatakan tidak layak jika NPV bertanda negatif. 3.3.4 Produktivitas Maksimum Alternatif yang mempunyai nilai NPV positif dan dikatakan layak, kemudian dicari nilai lahan/m 2 dengan perumusan: Nilai properti diasumsikan dari total pemasukan yang telah didiskontokan (NPV). Sedangkan nilai bangunan diasumsikan sebesar nilai investasi bangunan. Alternatif yang memiliki nilai pasar tertinggi merupakan alternatif yang memiliki produktivitas maksimum dan merupakan penggunaan properti yang terbaik. 4. HASIL PENELITIAN Pada sub ini akan membahas tentang hasil dari analisa penelitian untuk mendapatkan hasil berupa penggunaan properti yang terbaik melalui aspek fisik, legal, finansial, maupun produktivitas maksimum. 4.1 Aspek Fisik Kelayakan aspek fisik merupakan kriteria pertama yang harus dipenuhi dalam menganalisa Highest and Best Use dari suatu properti. Aspek fisik ini meliputi lokasi dimana lahan berada, aksesibilitas ke lokasi, utilitas, ukuran dan bentuk tanah, serta luas keseluruhan lahan. Berdasarkan hasil pengamatan dapat disimpulkan bahwa lahan ini terletak pada daerah yang strategis karena berada di pusat kota yang memiliki aksesibilitas yang mudah, serta utilitas lahan yang lengkap, memadai, dan dalam kondisi yang bagus. Selain itu lahan ini juga berada diantara kawasan pemukiman dan komersial, sehingga lahan seluas 820m 2 ini mempunyai potensi bagus dan menguntungkan jika dikembangkan sebagai bangunan komersial. 4.2 Aspek Legal Kelayakan secara legal diperlukan dalam analisa Highest and Best Use untuk menghindari adanya penyalahgunaan fungsi guna lahan seperti yang telah ditetapkan menurut peraturan oleh pemerintah. Berdasarkan persyaratan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Unit Distrik Dr. Soetomo- Keputran Surabaya, lahan tersebut dapat digunakan sebagai bangunan komersial. Adapun persyaratan yang harus dipenuhi antara lain KDB maksimal 60%, KLB maksimal 120%, KDH minimal 20%, GSB depan Jalan Raya Dr. Soetomo 10 m, GSB depan Jalan Trunojoyo 8m, GSB samping dan belakang 2m. Sehingga lahan seluas 820 m 2 ini dapat dibangun dengan perencanaan bangunan tiga lantai dengan luas dasar bangunan 315 m 2 dan luas lantai bangunan seluruhnya adalah 945 m 2. 3

4.3 Aspek Finansial Setelah dilakukan pengamatan aspek fisik dan menganalisa aspek legal, selanjutnya perlu dilakukan analisa dari aspek finansial. Analisa menurut aspek finansial digunakan untuk memperkirakan arus keuangan yang akan terjadi pada perencanaan alternatif jenis bangunan yang akan digunakan. 4.3.1 Pemilihan Alternatif Pemilihan alternatif dipilih berdasarkan asumsi yang didapat dari pengamatan secara langsung pada bangunan disekitar lokasi objek sebagai kawasan komersial, yaitu gedung perkantoran, pertokoan, hotel, dan sarana hiburan. Selain itu karena adanya batasan oleh peraturan dari pemerintah mengenai persyaratan penggunaan lahan tersebut, maka alternatif yang digunakan terbatas pada beberapa jenis bangunan. Alternatif yang digunakan antara lain apartemen, hotel, perkantoran, dan pertokoan. 4.3.2 Analisa Kelayakan Finansial Dalam perencanaan finansial, akan dihitung biaya investasi, biaya pendapatan, serta biaya pengeluaran dari masing-masing alternatif. a) Biaya Investasi Perencanaan biaya investasi diperlukan untuk memperoleh gambaran tentang biaya yang dikeluarkan saat membangun sebuah bangunan secara umum. Perhitungan biaya investasi dihitung melalui mekanisme pendekatan sebagaimana seperti disusun dalam Tabel 1. Tabel 1. Biaya Investasi Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya A. Biaya Bangunan X m 2 Rp Y Rp XY B. Biaya Peralatan Tetap b % Rp XY Rp B C. Biaya Pengmb. Tapak c % Rp XY Rp C D. Biaya Konstruksi Rp XY+B+C Rp D E. Biaya Tanah Z m 2 Rp V Rp ZV F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F G. Biaya Peralatan Bergerak g % Rp XY Rp G H. Biaya Administrasi h % Rp D Rp H I. Biaya Lain-lain i % Rp D Rp I J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I Sumber : Juwana, 2005 b) Pendapatan Perencanaan pendapatan diperoleh dari penjualan atau penyewaan ruang, service charge dan pendapatan tambahan tergantung masing-masing alternatif. Service charge adalah biaya rutin yang harus dikeluarkan oleh pemilik atau penyewa yang dihitung sebagai pendapatan 4 oleh pengelola. Biaya itu berupa biaya untuk perawatan gedung, fasilitas umum, taman, kebersihan dan keamanan yang dihitung per m 2 bangunan. Khusus untuk alternatif hotel akan dihitung pula pendapatan tambahan dari penjualan makanan, layanan travel, jasa laundry, dan lain-lain. c) Pengeluaran Perencanaan pengeluaran untuk masingmasing jenis alternatif bangunan terdiri atas biaya operasional, biaya pemeliharaan, dan biaya penggantian. Biaya operasional terdiri dari biaya karena penggunaan listrik, pengunaan air, dan gaji pegawai. Biaya pemeliharaan yang dikeluarkan bertujuan untuk menjaga kualitas dan kondisi gedung serta utilitas agar tetap pada kondisi yang baik. Biaya penggantian merupakan biaya yang direncanakan untuk sistem atau komponen bangunan yang telah mencapai akhir umur desainnya atau mengalami kerusakan kemudian akan diganti dengan komponen yang baru. d) Hasil Analisa Aspek Finansial Dari selisih arus kas masuk dan arus kas keluar yang telah diperhitungkan sebelumnya, maka akan menghasilkan pendapatan bersih. Beberapa pertimbangan dalam perhitungan aliran kas adalah sebagai berikut: 1. Jangka waktu proyeksi adalah sepuluh tahun dengan masa konstruksi fisik selama satu tahun yaitu 2012 dan masa operasional dimulai pada tahun 2013. 2. Biaya investasi berasal dari modal sendiri. 3. Tingkat pengembalian sebesar 12%. Jenis alternatif yang dinyatakan lulus uji dalam kelayakan finansial sesuai dengan persyaratan NPV bernilai positif sebagai alternatif yang layak adalah hotel dan pertokoan. Berikut hasil perhitungan analisa kelayakan finansial dapat dilihat dalam Tabel 2. Tabel 2. Kelayakan Finansial Uraian Apartemen Hotel Alternatif Perkantoran Pertokoan Investasi 9.793.657.700 9.080.796.950 9.717.214.760 9.921.062.600 Pendapatan 9.450.688.000 46.613.556.000 13.599.495.000 41.844.600.000 Pengeluaran 1.519.981.285 6.638.772.947 6.889.581.228 9.068.177.741 NPV - 3.270.574.169 13.302.408.728-5.987.875.817 8.391.692.244 Pengujian Tidak Layak Layak Tidak Layak Layak Sumber: Perhitungan

4.5 Produktivitas maksimum Alternatif yang telah lulus uji aspek fisik, legal, dan finansial akan dicari nilai lahan tertinggi melalui uji produktivitas maksimum. Dalam perhitungan sebelumnya dapat diketahui bahwa alternatif hotel dan pertokoan dapat dikatakan layak. Hasil perhitungan nilai lahan dapat dilihat pada Tabel 3. Tabel 3. Nilai Lahan Kode Uraian Hotel Alternatif Pertokoan 1 Nilai properti 13.302.408.728 8.391.692.244 2 Nilai Investasi 9.080.796.950 9.921.062.600 3 Biaya tanah 6.560.000.000 6.560.000.000 Keterangan 4 Nilai Bangunan 2.520.796.950 4.890.432.956 (2)-(3) 5 Nilai Lahan (820 m 2 ) 10.781.611.778 5.030.629.644 (1)-(4) 6 Nilai Lahan/m 2 13.148.307 6.134.914 (5)/ 820 m 2 Sumber: Perhitungan Berdasarkan hasil perhitungan nilai lahan pada Tabel 3, nilai lahan tertinggi diperoleh dari alternatif hotel yaitu sebesar Rp 13.148.307/m 2, nilai lahan ini lebih tinggi apabila lahan dibiarkan kosong yang hanya bernilai Rp 8.000.000/m 2. 5. KESIMPULAN Dapat disimpulkan bahwa peruntukan lahan untuk pengembangan properti komersial hotel merupakan alternatif penggunaan terbaik untuk lahan X. DAFTAR PUSTAKA Gilbert,D.2003. Retail Marketing Management, Second Edition. Prentice Hall, <URL:http://ilmuretail.com>. Hardjowigeno dan Widiatmaka. 2007. Evaluasi Kesesuaian Lahan dan Perencanaan Tata Guna Lahan. Gadjah Mada University Press : Yogyakarta. Hidayati dan Harjanto. 2003. Konsep Dasar Penilaian Properti. BPFE: Yogyakarta. Juwana, J. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan. Jakarta : Erlangga. Keputusan Menparpostel KM 94/HK103/MPPT tahun 1987 tentang Ketentuan Usaha dan Penggolongan Hotel. Keputusan Menteri Perhubungan No. 10/ PW.301/ PHB-17 tentang Usaha dan Klasifikasi Hotel. Keputusan Dirjen Pariwisata Kep-22/U/VI/78 tentang Kriteria Penggolongan Hotel. Miles, M.E. 2007. Real Estate Development. Urban Land Institute. Negara, K. 2010 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang. Thesis. Surabaya : ITS Peraturan Daerah Kota Surabaya No. 3 tahun 2007 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya. Pratama, R. 2009. Penentuan Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (The Highest and Best Use) Lahan Bekas Pasar Kota Bangkalan. Tugas Akhir. Surabaya : ITS Prawoto, A. 2003. Teori dan Praktek Penilaian Properti. BPFE : Yogyakarta. Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak: Dasar-Dasar Studi Kelayakan Proyek Perkantoran, Perhotelan, Rumah Sakit, dan Apartemen. Jakarta : Djambatan. Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Unit Distrik Dr. Soetomo-Keputran, Surabaya Satiti, R. 2011. Analisa Highest and Best Use pada Lahan Trillium Office and Residence- Surabaya. Tugas Akhir. Surabaya : ITS Soeharto, I. 1995. Manajemen Proyek. Jakarta : Erlangga. The Appraisal Institute. 2001. The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition. Chicago, Illinois. UU RI No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun. URL: http://maps.google.co.id/ URL: http://www.depnakertrans.co.id/ URL:http://www.kamusbesar.com/ Wijaya, A. 2008. Analisa Penentuan Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi Pasar Sentral di Kota Bulukumba Propinsi Selawesi Selatan. Thesis. Surabaya : ITS 5

Halaman ini sengaja dikosongkan 6