BAB 2 TINJAUAN KEPUSTAKAAN

BAB 2 TINJAUAN KEPUSTAKAAN 2.1 Pegertia Rumah Susu Rumah susu merupaka bagua gedug bertigkat yag dibagu dalam suatu ligkuga yag terbagi dalam bagia-bagia yag distrukturka secara fugsioal dalam arah horizotal maupu vertikal da merupaka satuasatua yag masig-masig dapat dimiliki da diguaka secara terpisah terutama utuk tempat huia yag dilegkapi dega bagia bersama, beda bersama, da taah bersama, dega sistem pegelolaa yag megaut kosep kebersamaa. (UURS, No.16 tahu 1985) Rumah susu adalah bagua gedug bertigkat yag dibagu dalam suatu ligkuga yag terbagi dalam bagua-bagua yag terstrukturka secara fugsioal dalam arah horizotal maupu vertikal, merupaka satuasatua yag masig-masig dapat memiliki secara terpisah terutama tempattempat huia yag dilegkapi dega bagua bersama da taah bersama. (UURS, No.4 tahu 1993) Rumah susu adalah bagua gedug bertigkat yag dibagu dalam suatu ligkuga yag terbagi dalam bagia-bagia yag distrukturka secara fugsioal, baik dalam arah horizotal maupu vertikal, da merupaka satuasatua yag masig-masig dapat dimiliki da diguaka secara terpisah, terutama utuk tempat huia, yag dilegkapi dega bagia bersama, beda bersama, da taah bersama. (UU, No.1 tahu 2011 Tetag Perumaha da Kawasa Permukima) 8

9 Macam-macam rumah susu di Idoesia yaitu: 1. Rumah susu umum adalah rumah susu yag diseleggaraka utuk memeuhi kebutuha rumah bagi masyarakat berpeghasila meegah bawah da berpeghasila redah yag pembaguaya medapatka kemudaha da batua Pemeritah atau Pemeritah Daerah. 2. Rumah susu khusus adalah rumah susu yag diseleggaraka oleh egara atau swasta utuk memeuhi kebutuha sosial. 3. Rumah susu egara adalah rumah susu yag dimiliki da dikelola egara da berfugsi sebagai tempat tiggal atau huia. 4. Rumah susu dias adalah rumah susu egara yag dimiliki egara yag berfugsi sebagai tempat tiggal atau huia utuk meujag pelaksaaa tugas pejabat atau pegawai egeri beserta keluargaya. 5. Rumah susu komersial adalah rumah susu yag diperutukka bagi masyarakat yag memiliki kemampua ekoomi da dapat diperjual belika sesuai dega mekaisme pasar. Cotohya adalah aparteme atau kodomiium. Pembagua rumah susu umum, rumah susu khusus, rumah susu egara, da rumah susu dias merupaka taggug jawab Pemeritah atau Pemeritah Daerah. Pembagua rumah susu adalah suatu cara utuk memecahka masalah kebutuha dari permukima da perumaha pada lokasi yag padat, terutama pada daerah perkotaa yag jumlah pedudukya selalu meigkat, sedagka taah kia lama kia terbatas. Pembagua rumah susu tetuya juga dapat megakibatka terbukaya ruag kota sehigga mejadi lebih lega

10 da dalam hal ii juga membatu adaya peremajaa dari kota, sehigga daerah kumuh berkurag da selajutya mejadi daerah yag rapih,bersih, da teratur. Kosep pembagua rumah susu yaitu dega bagua bertigkat, yag dapat dihui bersama, dimaa satua-satua dari uit dalam bagua dimaksud dapat dimiliki secara terpisah yag dibagu baik secara horizotal maupu secara vertikal. Pembagua perumaha yag seperti itu sesuai dega kebutuha masyarakat. Meurut Pasal 2 da 3 UURS, No.16 tahu 1985, tujua pembagua rumah susu adalah sebagai berikut : Pasal 2 Pembagua rumah susu berladaska pada asas kesejahteraa umur keadila da pemerataa, serta keserasia da keseimbaga dalam perikehidupa. Pasal 3 Pembagua rumah susu bertujua utuk : (1) a. Memeuhi kebutuha perumaha yag layak bagi rakyat, terutama gologa masyarakat yag berpeghasila redah, yag mejami kepastia hukum dalam pemafaataya. (1) b. Meigkatka daya gua da hasil gua taah di daerah pekotaa dega memperhatika kelestaria sumber daya alam da meciptaka ligkuga pemukima yag legkap, serasi, da seimbag. (2) Memeuhi kebutuha utuk kepetiga laiya yag bergua bagi kehidupa masyarakat, dega tetap megutamaka ketetua.

11 Rumah susu harus memiliki syarat-syarat seperti rumah biasa yaki dapat mejadi tempat berlidug, memberika rasa ama, mejadi wadah sosialisasi, da memberika suasaa yama da harmois bagi peghuiya. 2.2 Pegertia Rusuawa Rusuawa adalah sigkata dari rumah susu sederhaa sewa yaitu bagua bertigkat yag dibagu dalam satu ligkuga tempat huia yag memiliki wc da dapur yag meyatu, dega cara membayar sewa tiap bulaya kepada pegembagya. 2.3 Pegelolaa Tekis Prasaraa, Saraa da Utilitas Pegelolaa tekis memiliki fugsi yaitu meliputi keweaga dalam tugas da taggug jawab sebagai berikut : a. Merecaaka pegoperasia, pemeliharaa da perawata (maiteace pla) prasraa da saraa terbagu serta utilitas terpasag. b. Bertaggug jawab melaksaaka pegoperasia da pemeliharaa ruti, perawata berkala, peagaa medesak da peagaa-peagaa darurat, utuk sluruh bagua rumah susu da peralata peujag. c. Megelola kebersiha bagua da ligkuga sesuai dega pedoma yag berlaku. d. Melakuka evaluasi berkala terhadap kodisi tekik prasaraa, saraa da utilitas rumah susu berdasarka pedoma tekis yag berlaku, utuk merecaaka kegiata perawata ruti.

12 e. Megembagka koordiasi dega pemilik atau peyewa hak pegelolaa aset rumah susu utuk pembiaa tekis yag diperluka. f. Memoitorig da megevaluasi pelaksaaa sistem pegoperasia, pemeliharaa da perawata ruti da khusus dega selalu memperhatika faktor efisie da efektifitas sumber daya. 2.4 Faktor-Faktor Iteral Yag Mempegaruhi Keputusa Peetapa Harga Beberapa faktor yag mempegaruhi peetapa harga sewa rumah susu adalah sebagai berikut : a. Tujua Pemasara Berdasarka tujua pembaguaya rumah susu adalah suatu produk yag sederhaa karea didesai da dibagu seekoomis mugki karea diperutuka bagi masyarakat yag berpeghasila redah. b. Srategi Pemasara Pemasara yag terdiri dari produk, harga, distributor da promosi yag dapat dilakuka perusahaa utuk mempegaruhi permitaa produkya. c. Biaya Biaya terdiri dari dua macam yaitu biaya kostruksi da absorbsi perusahaa da biaya operasioal. Biaya ii aka membetuk harga miimum dari harga yag ditetapka. Terhadap dua biaya dikeluarka yaitu biaya tetap da biaya variabel. Biaya tetap adalah biaya yag tidak dipegaruhi oleh perubaha tigkat produksi atau pejuala. Sedagka biaya variabel adalah biaya yag lagsug berubah sesuai dega perubaha tigkat produksi atau pejuala. Jumlah biaya tetap da biaya variabel disebut biaya total. Biaya total iilah

13 yag aka mempegaruhi ilai biaya miimum. Biaya yag masuk da ke luar juga mempegaruhi besarya biaya miimum suatu rumah susu sewa. Besarya harga sewa ditetapka utuk rumah susu sewa, baik yag berada di pusat maupu di daerah baik yag dikelola oleh pemeritah maupu pihak laiya, sebagai dasar peetapaya telah diatur oleh Metri Perumaha Da Permukima Rakyat adalah : a. Besarya harga sewa rumah susu diperhitugka utuk meutupi biaya operasioal da pemeliharaa rumah susu. b. Besarya harga sewa tidak boleh melebihi sepertiga dari pedapata peghui. 2.5 Faktor-Faktor Eksteral Yag Mempegaruhi Keputusa Peetapa Harga Beberapa faktor yag mempegaruhi peetapa harga sewa rumah susu adalah sebagai berikut : a. Pasar da Permitaa Berhubuga dega peetapa harga, ada 3 faktor petig yag perlu dipahami yaitu faktor pasar, faktor persepsi kosume terhadap harga da ilai da faktor tigkat permitaa serta elastisitas permitaa terhadap harga. Ada 2 faktor petig yag sagat berpegaruh dalam peetapa harga yaitu faktor biaya da permitaa terhadap produk da jasa.

14 b. Persaiga Faktor pesaig terdiri dari 3 faktor yaitu faktor biaya yag dikeluarka pesaig, faktor harga yag ditawarka oleh pesaig da faktor bayakya produk yag dikeluarka pesaig. Pada dasarya pegelola rumah susu sewa dapat meetapka harga sewa setiggi-tiggiya utuk medapatka laba/keutuga yag diharapka. Namu semaki tiggi harga sewa maka jumlah masyarakat yag bermiat tiggal di rumah susu tersebut semaki berkurag. Oleh karea itu ada batas harga maksimum dimaa permitaa aka rumah susu sewa maksimum. c. Usur-usur Ligkuga Laiya Faktor kodisi ligkuga terdiri dari 4 faktor yaitu faktor kodisi ekoomi, seperti resesi, iflasi, tigkat suku buga, faktor kodisi sosial, faktor kodisi politik da faktor kodisi tekologi. Keempat faktor tersebut sagat mempegaruhi peetapa harga. 2.6 Maajeme Kostruksi Maajeme adalah proses merecaaka, megorgaisir, memimpi, da megedalika kegiata aggota serta sumber daya yag lai utuk mecapai sasara orgaisasi (perusahaa) yag telah ditetuka (Soeharto, I., 1997). Usur-usur maajeme merupaka sumber daya yag berpegaruh terhadap berfugsiya maajeme di dalam mecapai tujuaya. Usur-usur maajeme yag utama ii diyataka dalam 6 (eam) M, yaitu : 1. Me (mausia/pekerja) 2. Materials (baha-baha/material)

15 3. Machies (mesi-mesi/peralata) 4. Moey (uag/biaya) 5. Metahuods (metode/cara/tekologi) 6. Markets (pasar) Proyek adalah suatu usaha utuk mecapai suatu tujua tertetu yag dibatasi oleh waktu da sumber daya yag terbatas. Sehigga pegertia proyek kostruksi adalah suatu upaya utuk mecapai suatu hasil dalam betuk bagua atau ifrastruktur. Bagua ii pada umumya mecakup pekerjaa pokok yag termasuk di dalam bidag tekik sipil da arsitektur, juga tidak jarag melibatka seperti tekik idustri, tekik mesi, elektro da sebagaiya. Maajeme Proyek merupaka proses perecaaa, pegorgaisasia, da pegatura kegiata-kegiata da sumber daya utuk mecapai suatu target tertetu, biasaya dalam batasa waktu, sumber daya, da biaya. Kegiatakegiata yag dilakuka beraeka ragam, mulai dari perecaaa program, survey, peelitia, studi kelayaka, peracaga, pegadaa atau lelag sampai pelaksaaa, sehigga aka melibatka berbagai ahli da pihak yag lebih bayak (seperti surveyor, perecaa atau arsitek, ahli geologi, kotraktor, da sebagaiya) yag merupaka suatu tim yag salig berkaita da berhubuga. Maajeme proyek kostruksi adalah proses peerapa fugsi-fugsi maajeme (perecaaa, pelaksaaa, da peerapa) secara sistimatis pada suatu proyek dega megguaka sumber daya yag ada secara efektif da efisie agar tercapai tujua proyek secara optimal. Maajeme Kostruksi meliputi mutu fisik kostruksi, biaya da waktu. Maajeme kostruksi memiliki beberapa fugsi atara lai :

16 1. Sebagai Quality Cotrol utuk mejaga kesesuaia atara perecaaa da pelaksaaa. 2. Megatisipasi terjadiya perubaha kodisi lapaga yag tidak pasti da megatasi kedala terbatasya waktu pelaksaaa. 3. Mematau prestasi da kemajua proyek yag telah dicapai, hal itu dilakuka dega lapora haria, miggua da bulaa. 4. Hasil evaluasi dapat dijadika tidaka pegambila keputusa terhadap masalah-masalah yag terjadi di lapaga. 5. Fugsi maajerial dari maajeme merupaka sistem iformasi yag baik utuk megaalisis performa dilapaga. Tujua Maajeme Kostruksi adalah megelola fugsi maajeme atau megatur pelaksaaa pembagua sedemikia rupa sehigga diperoleh hasil optimal sesuai dega persyarata utuk keperlua pecapaia tujua ii, perlu diperhatika pula megeai mutu bagua, biaya yag diguaka da waktu pelaksaaa. Dalam ragka pecapaia hasil yag optimal selalu diusahaka pelaksaaa pegawasa mutu (Quality Cotrol), pegawasa biaya (Cost Cotrol), da pegawasa waktu pelaksaaa (Time Cotrol). Kegiata Maajeme Kostruksi meliputi pegedalia waktu, biaya, pecapaia sasara fisik (kuatitas da kualitas), da tertib admiistrasi di dalam pembagua bagua gedug egara maupu swasta, mulai dari tahap persiapa atau perecaaa sampai dega tahap pelaksaaa kostruksi. Tahap Kegiata Maajeme Kostruksi yaitu: 1. Tahap Persiapa

17 a. Membatu pegelola proyek melaksaaka pegadaa kosulta perecaa, termasuk meyusu Keragka Acua Kerja, memberi sara waktu da strategi pegadaa, serta batua evaluasi proses pegadaa. b. Membatu pegelola proyek meyiapka kotrak perjajia pekerjaa perecaaa. 2. Tahap Perecaaa a. Megevaluasi program pelaksaaa kegiata perecaaa yag dibuat oleh kosulta perecaa, yag meliputi program peyediaa da pegguaa sumber daya, strategi da petahapa peyusua dokume lelag. b. Memberika kosultasi kegiata perecaaa, yag meliputi peelitia da pemeriksaa hasil perecaaa dari sudut efesiesi sumber daya da biaya, serta kemugkia terlaksaaya kostruksi. c. Megedalika program perecaaa, melalui kegiata evaluasi program terhadap hasil perecaaa, perubaha-perubaha ligkuga, peyimpaga tekis da admiistrasi atas persoala yag timbul, serta pegusula koreksi program. d. Melakuka koordiasi dega pihak-pihak yag terlibat pada tahap perecaaa, meyusu lapora bulaa kegiata kosultasi maajeme kostruksi tahap perecaaa, merumuska evaluasi status da koreksi tekis bila terjadi peyimpaga, meeliti kelegkapa dokume perecaaa da dokume pelelaga meyusu program pelaksaaa pelelaga bersama kosulta perecaa, da ikut memberika

18 pejelasa pekerjaa pada waktu pelelaga, serta membatu kegiata paitia pelelaga. e. Meyusu lapora da berita acara dalam ragka kemajua pekerjaa da pembayara agsura pekerjaa perecaaa. f. Megadaka da memimpi rapat-rapat koordiasi perecaaa, meyusu lapora hasil rapat koordiasi, da membuat lapora kemajua pekerjaa maajeme kostruksi. 3. Tahap Pelelaga a. Membatu Pegelola Proyek dalam mempersiapka da meyusu program pelaksaaa pelelaga pekerjaa kostruksi fisik. b. Membatu Paitia Lelag dalam meyusu Perhituga Biaya Sediri (Ower's Estimate) pekerjaa kostruksi fisik. c. Membatu Paitia Lelag melakuka prakualifikasi calo peserta pelelaga. d. Membatu Paitia Lelag dalam peyebarluasa pegumuma pelelaga, baik melalui papa pegumuma, media cetak, maupu media elektroik. e. Membatu memberika pejelasa pekerjaa pada waktu rapat pejelasa pekerjaa. f. Membatu melakuka pembukaa da evaluasi terhadap peawara yag masuk, serta memberika rekomedasi calo pemeag yag diusulka. g. Membatu meyiapka draft surat perjajia pekerjaa pelaksaaa kostruksi fisik. h. Meyusu lapora proyek tahap pelelaga.

19 4. Tahap Pelaksaaa a. Megevaluasi program kegiata pelaksaaa kostruksi fisik yag disusu oleh pemborog, yag meliputi program-program pecapaia sasara kostruksi, peyediaa da pegguaa teaga kerja, peralata da perlegkapa, baha bagua, iformasi, daa, da program kesehata da keselamata kerja. b. Megedalika program pelaksaaa kostruksi fisik, yag meliputi program pegedalia sumber daya, pegedalia waktu, pegedalia sasara fisik (kuatitas da kualitas) hasil kostruksi, pegedalia tertib admiistrasi, pegedalia kesehata da keselamata kerja, evaluasi program terhadap payimpaga tekis da maajerial yag timbul, usula koreksi program da tidaka turu taga, melakuka koreksi tekis bila terjadi peyimpaga, da melakuka koordiasi atara pihakpihak yag terlibat dalam pelaksaaa kostruksi fisik. c. Melakuka koordiasi terhadap kegiata pegawasa yag dilakuka oleh Kosulta Pegawas dalam ragka pelaksaaa tugasya. 2.7 Evaluasi Proyek (Aalisa Proyek) Evaluasi Proyek adalah studi kelayaka proyek, merupaka pegkajia suatu usula proyek, apakah dapat dilaksaaka atau tidak, dega berdasarka berbagai aspek kajia. Tujua dari evaluasi proyek adalah utuk megetahui apakah suatu proyek dapat dilaksaaka dega berhasil sehigga dapat meghidari pegeluara ivestasi modal yag terlalu besar utuk kegiata yag teryata tidak megutugka, upaya utuk memperbaiki terhadap peilaia

20 ivestasi, da utuk meetuka uruta berbagai proyek dalam seragkaia peluag ivestasi yag lebih baik sehigga proyek yag aka megutugka terletak pada uruta yag palig atas. Ada beberapa aspek dalam evaluasi proyek yag diguaka sebagai persiapa utuk melihat apakah proyek tersebut dapat dilaksaaka, da utuk megetahui ritaga-ritaga yag dapat meghambat pelaksaaa proyek. Aspek-aspek tersebut yaitu: a. Aspek Tekis Aspek tekis merupaka aalisa tetag iput da output berupa barag da jasa yag aka diperluka da dihasilka oleh proyek (Kadariah, 1988). b. Aspek Maagerial Da Admiistrasi Aspek maagerial da admiistrasi merupaka aspek yag meyagkut kemampua staf proyek utuk mejalaka admiistrasi kegiata dalam ukura besar. Utuk meghidari pegambila keputusa yag kurag baik dalam proyek yag direcaaka maka aspek ii perlu medapatka perhatia khusus. c. Aspek Istitusioal (Aspek Orgaisasi) Aspek istitusioal merupaka aspek yag perhatiaya ditujuka pada hubuga admiistrasi proyek dega masyarakat da orgaisasi pemeritaha yag bertujua utuk melihat apakah hubuga atara masigmasig weweag da taggug jawab dapat diketahui dega jelas. d. Aspek Sosial Aspek sosial adalah aspek yag memiliki tujua-tujua sosial seperti peyediaa kesempata kerja da pemerataa pedapata.

21 e. Aspek Komersial Aspek komersial megaalisa peawara iput barag da jasa yag diperluka proyek da megaalisa pasara output yag aka dihasilka proyek. f. Aspek Fiasial Aspek fiasial meyelidiki terutama perbadiga atara pegeluara da reveue earigs proyek, yaitu apakah proyek aka mampu membayar kembali daa tersebut, da apakah proyek aka berkembag dega baik sehigga dapat berdiri sediri. Dilihat dari kapa evaluasi dilakuka pada proyek, dapat dibedaka 4 jeis evaluasi proyek: Evaluasi terhadap usula proyek yag aka didirika (pre-project evaluatio). Evaluasi terhadap proyek yag sedag dibagu (o-costructio project evaluatio). Evaluasi terhadap proyek yag telah dioperasioalisasika (o-goig project evaluatio). Evaluasi terhadap proyek yag telah berakhir (post-project evalutio study). Sebelum dilakuka suatu evaluasi proyek, hal-hal yag perlu diketahui dalam evaluasi proyek : Ruag Ligkup Kegiata Proyek, yaki pada bidag-bidag apa saja proyek aka beroperasi (missio statemet of busiess).

22 Cara kegiata proyek dilakuka, yaki apakah proyek aka ditagai sediri, atau ditagai juga oleh (beberapa) pihak lai? Evaluasi terhadap aspek-aspek yag meetuka keberhasila seluruh proyek, yaki megidetifikasi faktor-faktor kuci keberhasila proyek. Saraa yag diperluka oleh proyek, meyagkut buka haya kebutuha seperti material, teaga kerja, da sebagaiya, tetapi juga fasilitas-fasilitas pedukug seperti jala raya, trasportasi, da sebagaiya. Hasil kegiata proyek tersebut serta biaya-biaya yag harus ditaggug utuk memperoleh hasil tersebut. Akibat-akibat yag bermafaat ataupu yag tidak dari adaya proyek tersebut. Lagkah-lagkah recaa utuk medirika proyek, beserta jadwal masigmasig kegiata tersebut. Da utuk megetahui suatu proyek memberika beefit atau tidak, perlu ada patoka sebagai peilaia. Beberapa patoka sebagai peilaia, yaitu: 2.7.1 Time Value Of Moey Merupaka suatu kosep yag sagat memperhatika waktu dalam meghitug ilai uag, maksudya adalah ilai uag yag dimiliki seseorag pada hari ii tidak aka sama ilaiya dega satu tahu yag aka datag atau suatu kosep yag megacu pada perbedaa ilai uag yag disebabka karea perbedaaa waktu. Yag mecakup megeai time value of moey adalah:

23 a. Compoud Iterest Factors Merupaka buga yag dibayarka atau yag dihasilka haya dari jumlah uag mula-mula atau pokok pijama yag dipijamka atau dipijam. Pada compoud iterest factors yag dihitug adalah ilai sejumlah uag mulamula ditambahka buga yag dibayarka selama periode pertama ivestasi. Lalu pada periode kedua, buga yag diterima dihitug atas ilai pejumlaha yag baru. Rumus compoud iterest factors: F = P (1 + i)... (3.1) P = F... (3.2) (1 + i) 1 (1 + i) diamaka discout factor yaitu suatu bilaga yag dapat dipakai utuk megalika suatu jumlah di waktu yag aka datag agar mejadi ilai sekarag. Pada time evaluatio selai future amout da preset value yag dicari ada yag lai yag dicari yaki auity atau uiform series adalah jumlah yag dibayar atau diterima berturut-turut, semacam agsura. Auity memiliki beberapa sifat yaitu jumlahya sama, lamaya periode atara agsura harus juga sama, da pembayara pertama pada akhir periode pertama. Hubuga atar P, F, da A, adalah: 1. Compoudig factor for i ( F /, yaki utuk mecari F, jika diketahui P) P, i, da.

24 ( 1 i) F = P +... (3.3) 2. Compoudig factor for per aum i ( F /, yaki utuk mecari A) besarya ilai F, jika diketahui A, i, da. ( 1 + i) 1 F = A... (3.4) i 3. Sikig fud factor ( A / F) i, yaki utuk mecari A, jika diketahui F,i, da. Sikig fud adalah cara utuk medapatka suatu jumlah tertetu di waktu yag aka datag dega jala megumpulka auity. i F = A... (3.5) ( 1 + i) 1 4. Discout factor ( P / F) i, yaki utuk mecari P, jika diketahui F, i, da. P = F 1... (3.6) 1 + i ( ) 5. Preset wortahu (value) of a auity factor ( P / A) i mecari P, jika diketahui A, i, da. ( 1 + i) i( 1 + i), yaki utuk 1 P = A... (3.7) 6. Capital recovery factor ( A / P) i P,i, da. i( 1 + i) ( 1 + i) 1, yaki utuk mecari A, jika diketahui A = P... (3.8)

25 b. Auity Due Merupaka suatu auity yag dibayar pada permulaa tahu setiap periode, da buka pada akhir periode. Pada auity due series perhitugaya dipecah mejadi dua bagia yaitu pembayara pertama dihitug tersediri, da sisaya dihitug seperti biasaya. ( 1 + i) i( 1 + i) 1 P = A + A... (3.8) c. Deferred Auity Merupaka suatu auity yag pembayara pertamaya diadaka tidak pada akhir periode pertama, melaika pada suatu waktu sesudah itu. ( F P) i F = P... (3.9) ( A P) i A = P... (3.10) 2.7.2 Kriteria Ivestasi Kriteria Ivestasi merupaka cara-cara yag diguaka sebagai dasar utuk meetuka diterima atau ditolakya suatu proyek da utuk megurutka berbagai proyek. Dalam suatu kriteria ivestasi beefit maupu biaya diyataka dalam ilai sekarag (Preset value). Ada lima kriteria ivestasi umum dipakai kelima kriteria ii mempuyai kebaika da kelemaha, setiap kriteria memperguaka ilai sekarag (Preset value) atas arus beefit da biaya selama umur proyek. Kelima kriteria tersebut, yaitu:

26 a. Gross Beefit/Cost Ratio Pada gross beefit/cost ratio yag dihitug adalah gross cost da gross beefit. Gross cost yaitu biaya modal (capital cost) atau biaya ivestasi permulaa, da biaya operasi da pemeliharaa, sedagka gross beefit yaitu ilai total produksi, salvage value dari ivestasi jika ada. Rumus gross beefit/cost ratio adalah: a = 0 = a = 0 B ( 1 + i) t Gross B/C... (3.11) C ( 1 + i) Semaki besar gross B/C, semaki besar perbadiga atara beefit dega biaya, yag berarti proyek relatif semaki megutugka. Nilai gross beefit/cost ratio pada suatu proyek harus berilai lebih dari 1 jika kurag dari 1 maka proyek tersebut tidak tidak bermafaat utuk dilaksaaka. b. Net Beefit/Cost Ratio Pada et beefit/cost ratio utuk tiap tahu dihitug selisih atara gross beefit da gross cost. Utuk tahu pertama gross cost biasaya lebih besar daripada gross beefit, sehigga et beefit berilai egatif. Utuk tahu berikutya gross beefit aka lebih besar dari gross cost sehigga et beefit berilai positif. Nilai et beefit/cost ratio pada suatu proyek harus berilai lebih dari 1 jika kurag dari 1 maka proyek tersebut diyataka tidak bermafaat utuk dilaksaaka. Rumus et beefit/cost ratio adalah: a = 0 = a = 0 B C ( 1 + i) Net B/C... (3.12) C B ( 1 + i)

27 c. Profitability Ratio (PV ) Kriteria ii diguaka utuk megetahui besarya et retur pada modal ivestasi yag ditaam dalam suatu proyek. Rumus profitability ratio adalah: a = 0 B = 0 O & M ( 1 + i) PV' =... (3.13) a K ( 1 + i) d. Net Preset Value Dari Arus Beefit Da Biaya (NPV) Kriteria ii diguaka utuk megetahui keutuga maksimal dari etto (et beefit) suatu proyek. Nilai suatu NPV harus sama dega atau lebih dari ol jika tidak maka proyek tersebut diyataka tidak bermafaat utuk dilaksaaka. Rumus et preset value adalah: B C NVP =... (3.14) a a = 0 + ( 1 + i) = 0 ( 1 i) e. Iteral Rate Of Retur (IRR) IRR adalah discout rate yag dapat membuat besarya NPV proyek sama dega ol atau yag dapat membuat B/C ratio sama dega satu. Utuk meghitug IRR setiap beefit etto tahua diasumsika secara otomatis ditaam kembali dalam tahu berikutya da memperoleh rate of retur yag sama dega ivestasi-ivestasi sebelumya. Da utuk meghitug IRR harus dilakuka secara coba-coba, yaitu meghitug NPV megguaka ilai suku buga yag diguaka pada suatu proyek, jika dalam perhituga NPV berilai positif maka harus dicoba dega megguaka suku buga yag lebih tiggi, sehigga memperoleh NPV yag egatif. Jika ilai NPV yag diperoleh sudah egatif maka dilakuka iterpolasi atara suku buga

28 yag tiggi yag masih meghasila NPV positif da suku buga yag teredah yag meghasilka NPV yag egatif, sehigga memperoleh ilai NPV sebesar ol. Rumus iteral rate of retur adalah: NPV' IRR = i' + ( i" i' )... (3.15) NPV' NPV" f. Payback Periode Merupaka jagka waktu atau periode yag diperluka utuk membayar kembali semua biaya-biaya yag telah dikeluarka dalam ivestasi suatu proyek. Semaki pedek payback periode dari periode yag disyaratka perusahaa maka proyek ivestasi tersebut dapat diterima. Rumus payback periode adalah : - Jika cash flow dari proyek ivestasi sama setiap tahu. iitial ivestmet Payback Periode = 1 tahu... (3.16) cash flow - Jika cash flow dari proyek ivestasi berbeda setiap tahu. a b Payback Periode = + 1 tahu... (3.17) c b Keteraga Notasi: F P i A C = Future amout (Jumlah uag aka datag) = Preset value (Jumlah uag sekrag) = Suku buga = Waktu dalam tahu = Auity = Biaya sosial bruto pada tahu (terdiri dari segala jeis pegeluara, baik yag bersifat modal, sosial, maupu ruti) yag dibebai kepada

29 peyeleggara proyek pada tahu (termasuk ivestasi semula dalam tahu ke ol da seterusya) B = Beefit sosial bruto pada tahu (terdiri dari segala jeis peerimaa atau keutuga o fiacial pada tahu ) PV = Profitability Ratio O&M = Biaya operasioal da pemeliharaa atau biaya ruti pada tahu K = Biaya modal pada tahu i = Suku buga palig tiggi dega ilai NPV posittif NPV = Net Preset Value positif i = Suku buga palig redah dega ilai NPV egatif NPV = Net Preset Value egatif = Tahu terakhir dimaa cash flow masih belum bisa meutupi iitial ivestmet a b = Jumlah iitial ivestmet = Jumlah komulatif cash flow pada tahu ke c = Jumlah komulatif cash flow pada tahu ke + 1 2.8 Metode Pelaksaaa Kostruksi 2.8.1 Sistem Beto Pracetak Beto pracetak adalah suatu kostruksi bagua yag kompoe baguaya difabrikasi atau dicetak terlebih dahulu di pabrik atau di lapaga, lalu disusu di lapaga utuk membetuk suatu kesatua bagua gedug. Proses pembuata kompoe dapat dilakuka dega kotrol kualitas yag baik.

30 Gambar 2.1 Beto Pracetak 1. Klasifikasi Sitem Pracetak yaitu : Sebagai kompoe struktur : - Tiag pacag beto da sistem sambuga. - Pelat latai pracetak. - Didig luar (ski wall). - Kompoe Tagga ( Precast Stair ) - Girder jembata da jala layag. - Turap. Sebagai sistem struktur : - Sistem Waffle Crete (1995). - Sistem Colum-Slab (1996). - Sistem L Shape Wall (1996). - Sistem All Load Bearig Wall (1997). - Sistem Bagua Jasubakim (1998). - Sistem Bresphaka (1999).

31 2. Metode Membagu dega Kostruksi Precast Kegiata yag dilakuka pada proses produksi precast adalah : a. Pembuata ragka tulaga, b. Pembuata cetaka, c. Pembuata campura beto, d. Pegecora beto, e. Perawata (curig), f. Peyempuraa akhir, g. Peyimpaa h. Pelaksaaa Kostruksi (Ereksi) Metode da jeis pelaksaaa kostruksi precast diataraya adalah : - Dirakit per eleme. - Lift Slab system adalah pegikata eleme latai ke kolom dega megguaka dogkrak hidrolis. 3. Kelebiha Da Kekuraga Sistem Pracetak Kelebiha sistem pracetak : a. Sistem ii mempuyai kotrol kualitas yag baik karea : - Kompoe beto pracetak diproduksi di atas taah sehigga proses produksi mejadi mudah da hasil produksi dapat terukur dega baik. - Pemasaga kompoe yag presisi sehigga lebih mejami kualitas struktur dalam kostruksi bagua. b. Pelaksaaa lebih sigkat karea :

32 - Pelaksaaa struktur bawah dilakuka bersamaa dega waktu produksi kompoe. - Pelaksaaa struktur atas bersamaa dega pelaksaaa pekerjaa fiishig arsitektur. c. Tidak terpegaruh cuaca karea : - Pelaksaaa pembuata beto dilaksaaka di dalam ruaga (pabrik). d. Ramah ligkuga karea : - Pegguaa material kayu sagat miimal. - Limbah material hampir tidak ada. - Proses pembagua memiimalka gaggua polusi suara da udara. e. Lebih ekoomis terhadap biaya karea : - Diperboleh megguaka agka keamaa yag lebih efisie dalam perecaaa karea kotrol kualitas yag lebih baik da terjami. - Adaya reduksi dalam pegguaa cetaka da peracah. - Mempersigkat waktu kostruksi total. - Produktivitas teaga kerja di lapaga yag lebih tiggi. Kekuraga sistem pracetak : a. Aalisa yag lebih rumit karea : - Harus memperhitugka sistem sambuga. - Memikirka lokasi pembuata sistem pegagkuta da sistem istalasi.

33 b. Membutuhka ivestasi yag besar da tekologi maju karea : - Beto yag dibuat yaitu dalam skala yag bayak. c. Dibutuhka kemahira da ketelitia. d. Diperluka peralata produksi (trasportasi da ereksi) karea : - Pembuata da peyimpaa ditempat yag berbeda. 2.8.2 Sistem Beto Kovesioal Sistem Kovesioal adalah suatu sistem pembagua yag seluruh kompoe baguaya dicor di lapaga atau di tempat proyek (cast i situ). Tabel 2.1 Perbadiga sistem pracetak dega sistem kovesioal ITEM KONVENSIONAL PRACETAK Desai Sederhaa Membutuhka wawasa yag luas terutama yag ada kaitaya dega fabrikasi sistem, trasportasi serta pelaksaaa atau pemasaga kompoe, sistem sambuga da sebagaiya. Betuk da ukuraya Efisie utuk betuk yag tidak teratur da betag-betag yag tidak megulag. Efisie utuk betuk yag teratur/relatif besar dega jumlah betuk-betuk yag berulag. Waktu pelaksaaa Lebih lama. Lebih cepat, karea dapat dilaksaaka secara pararel sehigga hemat waktu 20-25%.

34 Tekologi pelaksaaa Koordiasi pelaksaaa Pegawasa/kotrol kerja Kodisi laha Kodisi cuaca Ketepata/akurasi ukura Kualitas Kovesioal Kompleks Bersifat kompleks, serta dilakuka dega cara terus meerus. Butuh area yag relatif luas karea butuh adaya peimbua material da ruag gerak. Bayak dipegaruhi oleh keadaa cuaca. Sagat tergatug keahlia pelaksaa. Sagat tergatug bayak faktor, terutama keahlia pekerja da pegawasa. Butuh teaga yag mempuyai keahlia. Lebih sederhaa, karea semua pegecora eleme struktur pracetak telah dilakuka di pabrik. Sifatya lebih mudah karea telah dilakuka pegawasa oleh kualitas kotrol di pabrik. Tidak memerluka laha yag luas utuk peyimpaa material selama proses pegerjaa kostruksi berlagsug, sehigga lebih bersih terhadap ligkuga. Tidak dipegaruhi cuaca karea dibuat di pabrik. Karea dilaksaaka di pabrik, maka ketepata ukura lebih terjami. Lebih terjami kualitasya karea di kerjaka di pabrik dega megguaka sistem pegawasa pabrik.