BAB 1 PENDAHULUAN. 8,39 % 1,67 % 5,04% Jumlah

Transkripsi

1 BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah Rumah merupakan kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan. Seiring dengan perkembangannya, rumah menjadi salah satu bentuk investasi yang menarik. Saat ini, kebutuhan perumahan di Kota Bandung mengalami peningkatan sejalan dengan pertumbuhan penduduk yang terus meningkat yang salah satunya disebabkan oleh urbanisasi atau migrasi penduduk dari luar kota. Pertumbuhan penduduk serta kepadatan penduduk merupakan dua hal yang saling berkaitan dalam mempengaruhi kebutuhan perumahan kota Bandung. Berdasarkan BPS Kota Bandung, sampai dengan tahun 2011, jumlah penduduk kota Bandung adalah jiwa dengan tingkat kepadatan penduduk mencapai orang per kilometer persegi. Menurut proyeksi dari BPS Kota Bandung, dengan laju pertumbuhan Penduduk (LPP) sebesar 1,09 % maka pada tahun 2020 jumlah penduduk Kota Bandung akan mencapai angka jiwa. Sejalan dengan hal tersebut, permintaan akan tempat tinggal (hunian) di kota Bandung akan meningkat. Hal itu disebabkan karena padatnya jumlah penduduk dan terbatasnya lahan. Saat ini proyeksi kebutuhan rumah kota Bandung cukup tinggi namun supply untuk kebutuhan tersebut belum dapat memenuhi. Adapun hal itu dapat dilihat pada tabel 1.1 dan tabel 1.2 berikut ini : Tabel 1.1: Proyeksi Kebutuhan Rumah Kota Bandung Tipe rumah Jumlah Persentase Rumah sederhana Rumah menengah Rumah mewah ,39 % 1,67 % 5,04% Jumlah Sumber : Simanungkalit (2011)

2 Tabel 1.2 : Supply Rumah Kota Bandung Tipe rumah Jumlah Persentase Rumah sederhana Rumah menengah Rumah mewah ,09 % 4,20 % 1,25 % Jumlah Sumber : Simanungkalit (2011) Berdasarkan tabel 1.2, Saat ini, supply perumahan yang dilakukan oleh pengembang dan pemerintah masih belum memenuhi kebutuhan penduduk secara kuantitatif, dengan jumlah supply rumah sampai dengan 2011 adalah jumlah kebutuhan tertinggi adalah tipe rumah sederhana dengan persentase sebesar 8,39 % dan kekurangan supply tipe rumah mewah sebesar 8,40% dan menengah 2,80%. Adapun proyeksi kekurangan untuk supply rumah kota Bandung 2011 sampai dengan tahun 2020 dapat dilihat pada tabel 1.3 : Tabel 1.3 : Proyeksi Kekurangan Supply Rumah Kota Bandung Tipe rumah Jumlah Persentase Rumah sederhana Rumah menengah Rumah mewah ,40 % 2.80 % 8,40 % Jumlah Sumber : Simanungkalit (2011) Berdasarkan tabel 1.3, diketahui bahwa masih diperlukannya perumahan dengan kebutuhan sebesar , Untuk itu diperlukan kebijakan yang komprehensif untuk menanggulangi permasalahan perumahan kota Bandung. PT. Kereta Api Indonesia (Persero) DAOP 2 Bandung memiliki aset lahan kosong yang terletak di Jalan Batu Api kawasan Buah Batu Bandung, lahan ini memiliki luas m 2 dan merupakan aset properti milik perusahaan yang sangat potensial keberadaannya mengingat lokasinya yang strategis, yaitu dekat dengan pusat kota Bandung. Selain itu lokasi aset dekat dengan pintu tol Buah Batu

3 Bandung dengan jarak pintu tol ke lokasi aset adalah sekitar 300 m, sehingga lokasi ini sangat mudah untuk dijangkau. Berdasarkan hasil studi kasus mengenai Analisis Kelayakan Keuangan Pemanfaatan Aset Lahan Kosong PT Kereta Api Indonesia (Persero), Diketahui bahwa aset tanah di jalan Batu Api Bandung akan lebih produktif apabila dikembangkan menjadi sebuah perumahan vertical. Hal tersebut dikarenakan perumahan vertical memungkinkan secara fisik, diizinkan secara legal dan layak secara keuangan. Oleh karena itu, pembangunan perumahan vertical Batu Api dapat dijadikan alternatif pemanfaatan, karena keberadaannya akan sangat dibutuhkan. Selain itu, penggunaan lahan akan lebih efisien karena dibangun secara bertingkat (vertical) akan menjadi solusi yang tepat dalam permasalahan pemukiman tersebut. Dengan masih adanya kekurangan proyeksi supply perumahan yang ada di kota Bandung dan masih adanya lahan kosong milik PT KAI (Persero) yang belum dimanfatkan. Maka pemanfaatan aset untuk perancanaan perumahan vertical di lahan Batu Api milik PT KAI (Persero) akan sangat menguntungkan, selain itu pemanfaatan aset lahan untuk perumahan vertical akan sangat membantu program pemerintah untuk menanggulangi masalah perumahan dan pemukiman di kota Bandung. Namun, dalam perencanaan pembangunan perumahan vertical Batu Api, sebelumnya perlu diukur minat ataupun respon pasar terhadap perencanaan pengembangan perumahan vertical. Sehingga perencanaan pembangunan perumahan vertical ini dapat memenuhi permintaan serta kebutuhan masyarakat dalam perumahan vertical. Sehubungan dengan fenomena diatas, maka penulis tertarik untuk mengambil judul Tugas Akhir yaitu Analisis Potensi Pasar Pemanfaatan Aset Lahan Batu Api Untuk Perumahan Vertical PT Kereta Api Indonesia (Persero).

4 1.2 Identifikasi Masalah Berdasarkan penjelasan yang dikemukakan dalam latar belakang. Penulis mengidentifikasi beberapa masalah. Identifikasi masalah tersebut dipaparkan sebagai berikut : 1. Banyaknya kebutuhan dan permintaan akan perumahan di kota Bandung 2. Terbatasnya lahan yang tersedia dengan laju pertumbuhan penduduk yang terus meningkat. 3. Mengacu Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung. bahwa arah pengembangan di daerah Batu Api termasuk dalam Sub Wilayah Kota (SWK) Karees yaitu jasa, perdagangan, serta perumahan yang dibangun secara vertikal/bertingkat (rumah susun/perumahan Vertical). 4. Berdasarkan hasil studi kasus diketahui bahwa aset tanah di jalan Batu Api Bandung akan lebih produktif apabila dikembangkan menjadi perumahan vertical. 1.3 Pembatasan Masalah Berdasarkan identifikasi masalah diatas. Penulis membatasi masalah yang akan diteliti agar penelitian menjadi lebih fokus dan terarah. Adapun permasalahan yang akan dikaji sebagai berikut : 1. Terbatasnya lahan yang tersedia dengan laju pertumbuhan penduduk yang terus meningkat sehingga menambah kebutuhan akan perumahan. 2. Mengacu Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung. bahwa arah pengembangan di daerah Batu Api adalah perumahan yang dibangun secara vertikal/bertingkat. 3. Berdasarkan hasil studi kasus diketahui bahwa aset tanah di jalan Batu Api Bandung akan lebih produktif apabila dikembangkan menjadi sebuah perumahan vertical.

5 1.4 Perumusan Masalah Berdasarkan pembatasan masalah diatas, maka penulis merumuskan masalah tersebut kedalam butir- butir pertanyaan sebagai berikut : 1. Bagaimana potensi pasar atas pemanfaatan aset lahan PT KAI (Persero) di jalan Batu Api Bandung untuk Perumahan Vertical? 2. Bagaimana segmentasi, targeting dan positioning pada Perumahan Vertical Batu Api Bandung? 1.5 Tujuan dan Manfaat Penelitian Sesuai dengan permasalahan yang telah telah diungkapkan di atas, maka tujuan dan manfaat penelitian ini adalah sebagai berikut: Tujuan Penelitian Tujuan yang ingin dicapai dalam melakukan penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Tujuan dari pemanfaatan aset berdasarkan aspek pemasaran yaitu : a. Terukurnya tingkat potensi pasar pada permintaan Perumahan Vertical Batu Api b. Mengetahui segmentasi,targeting dan positioning pada Perumahan Vertical Batu Api Manfaat Penelitian Manfaat yang diharapkan dari penelitian tugas akhir ini adalah sebagai berikut: 1. Manfaat Praktis Dapat membantu dalam memberikan informasi dan masukan bagi PT KAI (Persero) DAOP 2 Bandung untuk pemanfaatan aset lahan, sehingga diharapkan lahan yang menganggur dapat meningkatkan pendapatan perusahaan. khusunya aset lahan Batu Api Bandung 2. Manfaat Teoritis Menambah wawasan terhadap ilmu pengetahuan di bidang manajemen aset, khususnya pengelolaan aset untuk pembuatan

6 pemanfaatan dan pengelolaan aset milik negara yang tidak digunakan (idle). 1.6 KERANGKA BERFIKIR Pada bagian ini akan dijelaskan langkah-langkah dalam kerangka berfikir yang akan dibuat, mengenai analisis potensi pasar pemanfaatan aset lahan Batu Api Bandung untuk Perumahan Vertical. Diawali dengan adanya masalah setelah dilakukan studi kasus mengenai pemanfaatan aset lahan PT KAI (Bandung). Dapat diketahui bahwa aset lahan di jalan Batu Api Bandung masih belum optimal dan akan lebih produktif apabila lahan Batu Api dimanfaatkan untuk Perumahan Vertical, Berikut ini rangkaian langkah dalam kerangka berfikir tersebut : 1. Input Input dari kerangka berfikir ini adalah hasil dari identifikasi masalah mengenai pemanfaatan aset lahan kosong Jalan Batu Api Kawasan Buah Batu Bandung milik PT.KAI DAOP 2 Bandung. Input dalam proses ini adalah data primer dan data sekunder dan data awal dari pengelola aset DAOP 2 Bandung. 2. Proses Metode dan proses dalam kerangka berfikir ini adalah dengan mengelola data yang berasal dari input. Proses yang digunakan adalah dengan cara studi dokumentasi, melakukan interview pada pengelola aset dan observasi terhadap aset yang akan di kaji. Proses perancangan pemanfaatan ini adalah dengan melakukan pengukuran minat pasar terhadap respon rencana pembangunan Perumahan Vertical. Apabila telah diketahui tingkat potensial pasar terhadap Perumahan Vertical, maka tahapan selanjutnya adalah pemasaran Perumahan Vertical dengan menggunakan segmentasi, targeting, positioning, sehingga jenis konsumen akan lebih terarah. 3. Output Output yang akan dihasilkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

7 a. Mengetahui potensi pasar terhadap rencana pembangunan Perumahan Vertical b. Mengetahui segmentasi targeting dan positioning Perumahan Vertical yang dapat memenuhi kebutuhan masyarakat di kota Bandung, Untuk lebih jelasnya mengenai kerangka berfikir mengenai analisis potensi pasar Pemanfaatan Aset Lahan Batu Api Untuk Perumahan Vertical dapat dilihat pada gambar 1.1 sebagai berikut :

8 INPUT Potensi pemanfaatan lahan kosong api seluas m2 di jalan Batu Api kota Bandung PROSES Perencanaan pemanfaatan Aset Lahan Batu Api Untuk Perumahan Vertical OUTPUT 1. Meningkatnya kebutuhan perumahan seiring dengan terbatasnya lahan dan laju pertumbuhan penduduk yang terus meningkat. 2. Mengacu pada RTRW kota Bandung arah pengembangan di kawasan Batu Api dapat dibangun Perumahan Vertical. 3. Berdasarkan hasil studi kasus aset lahan Batu Api akan lebih produktif apabila dibangun Perumahan Vertical Analisis Potensi Pasar Aset Lahan Batu Api Bandung Untuk Perumahan Vertical Perancangan pemanfaatan tanah Batu Api pada aspek pemasaran yang meliputi : a. Pengukuran minat pasar terhadap perumahan vertical b. Pemasaran perumahan vertical dengan segmentation targeting positioning Landasan Normatif 1. Perda No 16 Tahun 2011 mengenai tata ruang kota Bandung 2. PMK No 96 Tahun PP No 6 Tahun ) Mengetahui potensi/minat pasar terhadap rencana perumahan vertical 2) Mengetahui segmentation targeting dan positioning perumahan vertical Batu Api Sumber: Olah Data Penulis Gambar 1.1 Kerangka Berfikir Proses selanjutnya Yang melandasi

9 1.7 Lokasi dan Waktu Penelitian Adapun lokasi dan waktu penelitian adalah sebagai berikut : Lokasi Penelitian Lokasi penelitian dilaksanakan di PT Kereta Api Indonesia (Persero) DAOP 2 Bandung, yang beralamat di Jalan Stasiun Selatan No. 25 Bandung Sedangkan objek aset terletak di Jalan Batu Api kelurahan Turangga kecamatan Lengkong Kota Bandung. Lokasi asetdi Jl. Batu Api kawasan Buah Batu, Bandung Sumber : DAOP 2 Bandung Gambar 1.2 Foto Citra Satelit Objek Aset Berdasarkan gambar 1.2 di atas, lokasi dari objek Aset berada dalam garis warna merah yang menandakan keberadaannya di Jalan Batu Api Bandung melalui foto citra satelit dari ketinggian ± 100 meter di udara Waktu Penelitian Waktu pelaksanaan penelitian dilakukan selama 3 bulan yang dimulai pada awal bulan April 2012 sampai Juni Adapun jadwal pelaksanaan penelitian seperti tertera pada tabel 1.4 berikut :

10 Tabel 1.4 JADWAL PELAKSANAAN PENELITIAN BULAN KEGIATAN/TAHUN 2012 NO KEGIATAN April Mei Juni Survey pra penelitian (pre research survey) Penentuan topik dan objek 2 penelitian 3 Pertemuan dengan pembimbing 4 Pengumpulan data awal 5 Pengolahan data awal 6 Pengumpulan data akhir 7 Pengolahan data 8 Penulisan laporan tugas akhir Persetujuan Pembimbing untuk 9 seminar tugas akhir 10 Penyerahan laporan tugas akhir ke Program Studi 11 Seminar tugas akhir 12 Pengumpulan laporan tugas akhir