ANALISIS KOMPOSISI BIAYA DOMINAN PADA PROYEK BANGUNAN GEDUNG DI KOTA MEDAN

Transkripsi

1 ANALISIS KOMPOSISI BIAYA DOMINAN PADA PROYEK BANGUNAN GEDUNG DI KOTA MEDAN TUGAS AKHIR Ditulis Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Mendapatkan Gelar Sarjana Sains Terapan oleh: M. IRVAN LUBIS NIM: PROGRAM STUDI MRKG (MANAJEMEN REKAYASA KONSTRUKSI GEDUNG) JURUSAN TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI MEDAN 2013

2 ABSTRAK Analisis Komposisi Biaya Dominan Pada Proyek Bangunan Gedung di Kota Medan M. Irvan Lubis Penyelenggaraan proyek konstruksi suatu bangunan dilaksanakan melalui sistem manajemen proyek tertentu. Tingkat keberhasilan suatu proyek dapat dilihat dari besar biaya yang efisien, waktu yang singkat dan tepatnya kualitas produk yang dicapai. Dalam penyelenggaraan konstruksi, faktor biaya merupakan bahan pertimbangan utama karena menyangkut jumlah investasi yang besar yang harus ditanamkan oleh kontraktor yang rentan terhadap resiko kegagalan. Secara umum komposisi biaya adalah suatu susunan biaya atau kapasitas biaya yang dapat dimanfaatkan oleh kegiatan manusia untuk kegiatan sosial ekonomi. Sehingga lebih spesifik dapat dinyatakan bahwa komposisi biaya proyek konstruksi merupakan susunan biaya atau kapasitas biaya yang dapat dimanfaatkan untuk kegiatan konstruksi. Komposisi dalam pembiayaan pekerjaan proyek konstruksi terdiri dari beberapa jenis diantaranya pekerjaan persiapan, pekerjaan urugan, pekerjaan struktur, pekerjaan arsitektur, pekerjaan mekanikal, pekerjaan elektrikal serta pekerjaan tambahan/sub-kontrak. Penelitian ini bermaksud mengidentifikasi dan menganalisa beberapa pekerjaan yang dapat mempengaruhi ketepatan komposisi biaya proyek, dimana selanjutnya akan dilakukan analisa komposisi biaya proyek terbesar yang mendominasi dalam pelaksanaan suatu proyek konstruksi. Lingkup kajian pada penelitian yang akan dilaksanakan ini, dibatasi oleh analisa biaya yang ditinjau dalam penelitian ini hanya dari dokumen RAB yang berhasil didapatkan dan tinjauan komposisi biaya dominan dilihat dari 3 jenis pekerjaan yang memiliki komposisi biaya terbesar dari setiap jenis bangunan. Komposisi biaya pekerjaan yang dominan dari proyek yang diteliti untuk jenis bangunan perkuliahan di Kota Medan sebesar 27.73% untuk pekerjaan struktur, 37.65% untuk pekerjaan arsitektur dan 20.78% untuk pekerjaan mekanikal & elektrikal. Komposisi biaya pekerjaan yang dominan dari proyek yang diteliti untuk jenis bangunan perkantoran bandara di Kota Medan sebesar 34.65% untuk pekerjaan struktur, 30.65% untuk pekerjaan arsitektur, dan 24.90% untuk pekerjaan elektrikal. Komposisi biaya pekerjaan yang dominan dari proyek yang diteliti untuk jenis bangunan rumah sakit di Kota Medan sebesar 36.67% untuk pekerjaan struktur, 41.04% untuk pekerjaan arsitektur, dan 19.13% untuk pekerjaan mekanikal & elektrikal. Pada jenis bangunan perkantoran bandara, terdapat perbedaan komposisi biaya terbesar dari setiap bangunan. Pada kantor administrasi biaya terbesar ada pada pekerjaan arsitektur, sedangkan pada kantor kargo biaya terbersar ada pada pekerjaan struktur. Kelemahan laporan ini ada pada data yang belum maksimal, penambahan data diperlukan agar hasil komposisi biaya yang diperlukan dari tiap jenis bangunan gedung lebih valid. Kata kunci : komposisi biaya dominan, bangunan gedung

3 KATA PENGANTAR Dengan rahmat Tuhan Yang Maha Esa, penulis berhasil menyelesaikan tugas akhir dengan judul Analisis Komposisi Biaya Dominan Pada Proyek Bangunan Gedung di Kota Medan. Penyusunan tugas akhir ini dimaksudkan untuk memenuhi syarat menyelesaikan matakuliah semester VIII program studi MRKG Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negeri Medan. Selama proses penulisan tugas akhir ini penulis menyadari adanya keterbatasan dan hambatan, akan tetapi berkat dukungan dan bantuan dari berbagai pihak, baik secara langsung maupun tidak langsung sehingga proses penulisan tugas akhir ini dapat selesai dengan baik. Oleh karena itu, pada kesempatan ini penulis ingin menyampaikan rasa terimakasih yang sebesar-besarnya kepada: 1. Bapak M. Syahruddin, M.T., selaku Direktur Politeknik Negeri Medan; 2. Bapak Drs. Syaiful Hazmi, M.T., selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negeri Medan; 3. Bapak Fadli, M.T., selaku Ketua Program Studi Manajemen Rekayasa Konstruksi Gedung Politeknik Negeri Medan; 4. Bapak Darman. F. Saragih, Dipl.Ing., M.T., selaku dosen pembimbing penyusunan Laporan Tugas Akhir; 5. Kedua orangtua yang tercinta serta seluruh keluarga; 6. Seluruh Dosen dan Pegawai Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negeri Medan; Penulis menyadari bahwa kemungkinan laporan ini belum sempurna. Oleh Karena itu, saran dan kritik yang membangun penulis harapkan demi kesempurnaan tugas akhir ini. Medan, 6 September 2013 Penulis M. Irvan Lubis NIM:

4 DAFTAR ISI Halaman LEMBAR PERSETUJUAN. i LEMBAR PENGESAHAN. ii ABSTRAK iii KATA PENGANTAR.... iv DAFTAR ISI... v DAFTAR TABEL.. vii DAFTAR GAMBAR.. viii DAFTAR LAMPIRAN.. ix BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Perumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian Batasan Masalah Sistematika Penulisan 6 BAB 2 KAJIAN PUSTAKA 2.1 Industri Konstruksi Proyek Konstruksi Jenis Proyek Konstruksi Konstruksi Gedung Klasifikasi Bangunan Gedung Ruang Lingkup Pekerjaan Bangunan Gedung Pekerjaan Struktur Pekerjaan Arsitektur.. 12

5 2.4.3 Pekerjaan Mekanikal, Elektrikal, dan Plumbing Pembiayaan Proyek Konstruksi Estimasi Biaya Proyek Informasi Pembiayaan Anggaran Biaya Proyek Rencana Anggaran Biaya (RAB).. 17 BAB 3 METODE PENELITIAN 3.1 Kerangka Pikir Tahapan Penelitian Tempat, Waktu dan Jenis Penelitian Tempat Penelitian Waktu Penelitian Jenis Penelitian Teknik Pengumpulan Data.. 22 BAB 4 PEMBAHASAN 4.1 Komposisi Biaya Bangunan Perkuliahan Komposisi Biaya Bangunan Perkantoran Bandara Komposisi Biaya Bangunan Rumah Sakit Perbandingan Komposisi Biaya Dominan Pada Setiap Jenis Bangunan Gedung.. 38 BAB 5 PENUTUP 5.1 Simpulan Saran. 41 DAFTAR KEPUSTAKAAN.. 42 LAMPIRAN... 43

6 DAFTAR TABEL Halaman Tabel 3.1 Jadwal Kegiatan Penelitian 22 Tabel 4.1 Rekapitulasi Biaya Pembangunan Pengembangan Gedung Pendidikan dan Prasarana Serta Sarana Pendukung Politeknik Negeri Medan 25 Tabel 4.2 Tabel Komposisi Biaya Pekerjaan Pembangunan Pengembangan Gedung Pendidikan dan Prasarana Serta Sarana Pendukung Politeknik Negeri Medan 26 Tabel 4.3 Bahan dan Jenis Pekerjaan Arsitektur yang dominan pada proyek Pengembangan Gedung Pendidikan dan Prasarana Serta Pendukung Politeknik Negeri Medan 27 Tabel 4.4 Bahan dan Jenis Biaya Pekerjaan Struktur yang dominan pada proyek Pengembangan Gedung Pendidikan dan Prasarana Serta Pendukung Politeknik Negeri Medan Tabel 4.5 Rekapitulasi Biaya Pembangunan Gedung Fakultas Kedokteran Universitas Islam Sumatera Utara. 29 Tabel 4.6 Bahan dan Jenis Pekerjaaan Arsitektur yang dominan pada proyek Fakultas Kedokteran Universitas Islam Sumatera Utara 30 Tabel 4.7 Bahan dan Jenis Pekerjaan Struktur yang dominan pada proyek Fakultas Kedokteran Universitas Islam Sumatera Utara 31 Tabel 4.8 Rekapitulasi Biaya Pekerjaan Pembangunan Bangunan Administrasi Bandara Internasional Kualanamu Tabel 4.9 Rekapitulasi Biaya Perkantoran Kargo Bandara Internasional Kualanamu. 34 Tabel 4.10 Rekapitulasi Biaya Pembangunan Rumah Sakit Prima. 37 Tabel 4.11 Komposisi Biaya Dominan dari setiap Jenis Bangunan... 38

7 DAFTAR GAMBAR Halaman Gambar 4.1 Komposisi Biaya Pembangunan Pengembangan Gedung Pendidikan dan Prasarana Serta Sarana Pendukung Politeknik Negeri Medan. 26 Gambar 4.2 Komposisi Biaya Pembangunan Gedung Fakultas Kedokteran Universitas Islam Sumatera Utara.. 28 Gambar 4.3 Komposisi Biaya Dominan pada Bangunan Perkuliahan.. 29 Gambar 4.4 Komposisi Biaya Bangunan Administrasi Bandara Kualanamu Gambar 4.5 Komposisi Biaya Bangunan Kargo Bandara Kualanamu.. 31 Gambar 4.6 Komposisi Biaya Dominan pada Bangunan Perkantoran Bandara 32 Gambar 4.7 Komposisi Biaya Dominan pada Bangunan Rumah Sakit. 33 Gambar 4.8 Perbandingan Komposisi Biaya Dominan dari setiap Jenis Bangunan. 35

8 DAFTAR LAMPIRAN Halaman I. RAB Gedung Pendidikan dan Prasarana Serta Sarana Pendukung Politeknik Negeri Medan II. RAB Gedung Fakultas Kedokteran Universitas Islam Sumatera Utara III. RAB Bangunan Administrasi Bandara Internasional Kualanamu. IV. RAB Perkantoran Kargo Bandara Internasional Kualanamu. V. RAB Rumah Sakit Prima.

9 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Penyelenggaraan proyek konstruksi suatu bangunan dilaksanakan melalui sistem manajemen proyek tertentu. Tingkat keberhasilan suatu proyek dapat dilihat dari besar biaya yang efisien, waktu yang singkat dan tepatnya kualitas produk yang dicapai. Dalam penyelenggaraan konstruksi, faktor biaya merupakan bahan pertimbangan utama karena menyangkut jumlah investasi yang besar yang harus ditanamkan oleh kontraktor yang rentan terhadap resiko kegagalan. Konstruksi secara umum di terjemahkan segala bentuk infrastruktur (contoh: jalan, jembatan, gedung, irigasi) serta pelaksanaan pemeliharaan dan perbaikan infrastruktur, (Wells, 1986). Dalam pelaksanaannya, proyek konstruksi membutuhkan suatu manajemen untuk mengolah dari bahan baku sebagai input kegiatan menjadi suatu konstruksi. Dengan kata lain, kegiatan pelaksanaan konstruksi dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara, yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas dengan alokasi sumberdaya tertentu dan dimaksudkan untuk menghasilkan produk dengan kriteria-kriteria yang telah digariskan secara jelas dalam kontrak. Secara umum komposisi biaya adalah suatu susunan biaya atau kapasitas biaya yang dapat dimanfaatkan oleh kegiatan manusia untuk kegiatan sosial ekonomi. Sehingga lebih spesifik dapat dinyatakan bahwa komposisi biaya proyek konstruksi merupakan susunan biaya atau kapasitas biaya yang dapat dimanfaatkan untuk kegiatan konstruksi. Komposisi dalam pembiayaan pekerjaan proyek konstruksi terdiri dari beberapa jenis diantaranya pekerjaan persiapan, pekerjaan urugan, pekerjaan struktur, pekerjaan arsitektur, pekerjaan mekanikal, pekerjaan elektrikal serta pekerjaan tambahan/sub-kontrak, dimana dalam mengoperasionalkan setiap komposisi biaya dari masing-masing pekerjaan tersebut perlu dilakukan dalam suatu sistem menajemen yang baik, sehingga dapat dimanfaatkan secara optimal. Unsur input dari proyek konstruksi diantaranya man (tenaga kerja), money (biaya), methods (metode), machines (peralatan), materials (bahan) dan market (pasar). Semua

10 unsur tersebut perlu diatur sedemikian rupa sehingga proporsi unsur-unsur yang menjadi kebutuhan dalam proyek konstruksi tersebut dapat tepat dalam penggunaannya dan proyek dapat berjalan secara efisien. Ketepatan perhitungan kebutuhan tersebut sangat dibutuhkan dalam perencanaan. Ketidaktepatan perhitungan akan menyebabkan pembengkakan biaya sehingga efisiensi proyek sulit dicapai (Hermiati, 2007). Perkiraan biaya merupakan unsur penting dalam pengelolaan biaya proyek secara keseluruhan. Pada taraf pertama, tahap konseptual dipergunakan untuk mengetahui berapa besar biaya yang diperlukan untuk membangun proyek atau investasi (Soeharto, 1995). Selanjutnya, perkiraan biaya memiliki fungsi dengan spektrum yang sangat luas, yaitu merencanakan dan mengendalikan sumberdaya, seperti material, tenaga kerja, maupuin peralatan. Meskipun kegunaannya sama, namun penekanannya berbeda-beda untuk masingmasing organisasi peserta proyek. Bagi pemilik, angka yang menunjukkan jumlah perkiraan biaya akan menjadi salah satu patokan untuk menentukan kelayakan investasi. Bagi kontraktor, keuntungan finansial yang akan diperoleh tergantung pada berapa jauh kecakapannya memperkirakan biaya, sedangkan untuk konsultan, angka tersebut diajukan kepada pemilik sebagai usulan jumlah biaya terbaik untuk berbagai kegunaan sesuai untuk perkembangan proyek dan sampai derajat tertentu, kredibilitasnya terkait dengan kebenaran dan ketepatan angka-angka yang diusulkan. Dalam konteks yang luas manajemen konstruksi berfungsi menjamin pelaksanaan proyek (konstruksi) dengan baik agar dapat mencapai sasaran kinerja proyek, yakni ketepatan waktu, biaya dan mutu. Karena sasaran-sasaran kinerja tersebut sebenarnya adalah hasil dari suatu perkiraan (estimasi), maka harus diakui bahwa kesesuian antara sasaran-sasaran kinerja tersebut dengan hasil nyata yang dicapai tidak dapat dijamin tepat. Oleh karena itu, dalam merencanakan susunan program suatu proyek, perlu diketahui adanya saling ketergantungan antara berbagai parameter seperti dana untuk membiayai proyek, waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan, dan sumberdaya yang dibutuhkan untuk melaksanakan pekerjaan. Dalam hal ini yang dimaksud dengan sumber daya adalah human resources (tenaga ahli dan pekerja), dan non-human resources (material dan peralatan).

11 Penggunaan material dalam proses konstruksi secara efektif sangat bergantung dari desain yang dikehendaki dari suatu bangunan. Penghematan material dapat dilakukan pada tahap penyediaan, handling, dan processing selama waktu konstruksi. Pemilihan alat yang tepat dan efektif akan mempengaruhi faktor kecepatan proses konstruksi, pemindahan atau distribusi material dengan cepat, baik arah horizontal maupun vertikal. Pengendalian secara terpadu untuk keseluruhan proses konstruksi harus ditunjang dengan upaya kordinasi dan pengorganisasian agar tidak terjadi kesimpangsiuran, untuk itu diperlukan adanya suatu standar dalam pencapain sasaran. Ketepatan perhitungan komposisi biaya yang harus dikeluarkan oleh sutau proyek konstruksi, akan dapat terorganisir apabila terdapat suatu standar yang digunakan sebagai suatu acuan sehingga penggunaan cost secara efisien akan tercapai. Oleh karena itu, perencana proyek sangat membutuhkan suatu metoda yang tepat dan akurat dalam menganalisis komposisi yang diinginkan. Hal tersebut harus dilaksanakan dalam perencanaan awal sebelum masa konstruksi dimulai, sehingga perlu dilakukan suatu penelitian yang detail terhadap faktor pembiayaan terkait dengan komposisi biaya proyek. Pada jenis bangunan yang berbeda tentunya komposisi biaya dari setiap pekerjaan yang dihabiskan tentunya akan jelas berbeda. Pada jenis bangunan perkuliahan misalnya, komposisi biaya yang paling dominan dari setiap pekerjaan proyek akan jelas berbeda dengan jenis bangunan perkantoran. Hal ini lah yang akan penulis teliti dalam penulisan tugas akhir ini. Dari latar belakang permasalahan tersebut, sangat diperlukan suatu penelitian yang mampu memberikan gambaran mengenai komposisi biaya dominan yang dihasilkan pada setiap jenis pekerjaan proyek, dimana hal ini dapat dijadikan suatu acuan dalam penghitungan komposisi biaya yang tepat, oleh karena nya dalam hal ini akan dilakukan penelitian mengenai Analisis Komposisi Biaya Dominan Pada Proyek Bangunan Gedung di Kota Medan.

12 1.2 Perumusan Masalah Suatu permasalahan dalam proyek konstruksi banyak disebabkan karena kurang tepatnya perhitungan dalam perencanaan yang akan menyebabkan tingginya biaya yang harus dikeluarkan oleh perusahaan. Oleh karena itu, diperlukan ketepatan perhitungan pada perencanaan biaya proyek, sehingga permasalahan-permasalahan tersebut dapat dihindari. Adapun permasalahan yang dibahas pada penelitian ini adalah: 1. Bagaimana gambaran komposisi biaya pekerjaan yang dominan pada proyek bangunan gedung di Kota Medan? 2. Faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi perbedaan komposisi biaya dari jenis pekerjaan tersebut? Dari perumusan masalah tersebut, dalam penelitian ini akan di tinjau pada pekerjaan yang mana saja yang memiliki komposisi biaya dominan dari setiap jenis bangunan gedung. Dari setiap jenis bangunan gedung akan diambil 3 jenis pekerjaan yang memiliki komposisi biaya terbesar untuk kemudian dibandingkan dengan jenis bangunan gedung yang lainnya. 1.3 Tujuan Penelitian Penelitian ini bermaksud mengidentifikasi dan menganalisa beberapa pekerjaan yang dapat mempengaruhi ketepatan komposisi biaya proyek, dimana selanjutnya akan dilakukan analisa komposisi biaya proyek terbesar yang mendominasi dalam pelaksanaan suatu proyek konstruksi. Sasaran tersebut dapat diwujudkan melalui tujuan penelitian sebagai berikut: 1. Mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi biaya proyek, untuk kemudian akan diidentifikasi seberapa besar pengaruhnya; 2. Melakukan pemodelan untuk mengetahui bagaimana besarnya biaya pada proyek konstruksi berdasarkan jenis proyek; 3. Mengetahui tren komposisi biaya dominan pada bangunan gedung di kota Medan yang telah diteliti.

13 1.4 Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat yang digunakan sebagai acuan baik bagi para penyelenggara jasa konstruksi, owner, maupun bagi perusahaan konstruksi yang akan menawar tender. Dimana dengan di teliti nya komposisi biaya pekerjaan konstruksi, akan memberikan kontribusi dalam ketepatan perhitungan antara kebutuhan sumberdaya dengan kebutuhan biaya pada saat perencanaan konstruksi. Sehingga permasalahan yang terjadi dalam proyek konstruksi yang diakibatkan karena ketidaktepatan perhitungan komposisi biaya yang dapat menyebabkan kerugian pada proyek dapat dihindari. Bagi owner, penelitian ini bermanfaat untuk melihat kesiapan pendanaan untuk memulai melaksanakan pembangunan gedung. Dengan hasil penelitian ini, dan dana yang ia miliki, owner dapat memutuskan apakah ia dapat memulai atau menunda proyek bangunan gedung yang akan ia bangun. Sedangkan manfaat untuk perusahaan, dapat digunakan sebagai acuan dalam memilih pekerjaan dari setiap jenis bangunan proyek konstruksi. Terkait dengan pendanaan proyek tersebut, penelitian ini berguna untuk mengetahui gambaran komposisi biaya dari setiap item pekerjaan proyek, sehingga dapat diperkirakan berapa dana/modal yang harus tersedia untuk pelaksanaan setiap jenis pekerjaan konstruksi. 1.5 Batasan Masalah Lingkup kajian pada penelitian yang akan dilaksanakan ini, dibatasi oleh hal-hal sebagai berikut: 1. Analisa biaya yang ditinjau dalam penelitian ini hanya dari dokumen RAB yang berhasil di dapatkan; 2. Tinjauan komposisi biaya dominan dilihat dari 3 jenis pekerjaan yang memiliki komposisi biaya terbesar dari setiap jenis bangunan.

14 1.6 Sistematika Penulisan Penulisan Tugas Akhir ini disusun dalam 5 (lima) bab, dengan rincian sebagai berikut: Bab I Pendahuluan Bab ini berisi latar belakang, perumusan masalah, maksud dan tujuan penelitian, manfaat penelitian, pembatasan masalah dan sistematika penulisan. Bab II Kajian Pustaka Bab ini berisi penjelasan tentang pengertian proyek konstruksi, jenis pekerjaan proyek, pembiayaan proyek konstruksi, sasaran proyek, jenis dan tipe konstruksi gedung, dan konsep pemodelan. Bab III Metode Penelitian Bab ini berisi penjelasan tentang kerangka pikir, tahapan penelitian, tempat dan waktu penelitian, teknik pengambilan sample, dan metode analisis data. Bab IV Pembahasan Bab ini menerangkan mengenai seluruh hasil pengumpulan data, berisi tabulasi data, hasil analisis serta pembahasannya. Bab V Kesimpulan dan Saran Berisi kesimpulan yang dapat di ambil mengenai komposisi biaya dominan dari setiap jenis bangunan dari hasil penelitian ini, serta saran-saran yang dapat diberikan untuk penelitian-penelitian selanjutnya.