TUGAS AKHIR FAKTOR FAKTOR PRIORITAS PEMILIHAN LOKASI SHOPPING MALL DI KOTA SURAKARTA

Transkripsi

1 TUGAS AKHIR FAKTOR FAKTOR PRIORITAS PEMILIHAN LOKASI SHOPPING MALL DI KOTA SURAKARTA Diajukan Sebagai Syarat Untuk Mencapai Jenjang Sarjana Strata-1 Perencanaan Wilayah dan Kota Disusun Oleh: DARRYL HALL STEVANDA DWI SATRIA I PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2017 i

2 PENGESAHAN FAKTOR FAKTOR PRIORITAS PEMILIHAN LOKASI SHOPPING MALL DI KOTA SURAKARTA Disusun oleh: DARRYL HALL STEVANDA DWI SATRIA I Telah dipertahankan di hadapan Tim Penguji Tugas Akhir Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret dan dinyatakan LULUS dalam Sidang Tugas Akhir pada Tanggal 25 Agustus 2017 Menyetujui, Surakarta, Pembimbing I Pembimbing II Ir. Winny Astuti, M.Sc., Ph.D NIP Erma Fitria Rini, S.T., M.T. NIP Mengesahkan, Kepala Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik UNS Ir. Soedwiwahjono, M.T. NIP ii

3 PERNYATAAN KEASLIAN PENULISAN Saya yang bertandatangan di bawah ini: Nama NIM Program Studi : Darryl Hall Stevanda Dwi Satria : I : Perencanaan Wilayah dan Kota Menyatakan bahwa Tugas Akhir saya yang berjudul FAKTOR FAKTOR PRIORITAS PEMILIHAN LOKASI SHOPPING MALL DI KOTA SURAKARTA ini benar-benar merupakan hasil karya saya sendiri. Selain itu, sumber informasi yang dikutip dari penulis lain telah disebutkan dalam teks dan dicantumkan dalam daftar pustaka. Apabila kemudian hari terbukti atau dapat dibuktikan Tugas Akhir ini hasil jiplakan, saya bersedia menerima sanksi atas perbuatan saya sesuai peraturan yang berlaku. Surakarta, September 2017 Yang Membuat Pernyataan, Darryl Hall S.D.S NIM. I iii

4 ABSTRAK FAKTOR FAKTOR PRIORITAS PEMILIHAN LOKASI SHOPPING MALL DI KOTA SURAKARTA Lokasi merupakan penentu daya tarik suatu pasar modern. Beberapa aktor yang menentukan lokasi optimum suatu retail/perdagangan yaitu aksesibilitas, specific site, kebijakan zonasi, Kesesuaian Aturan Zonasi, Aksesibilitas, Harga Tanah, Ketersediaan Jaringan Prasarana, Kesesuaian kondisi geologi dan hidrologi, Jarak jangkauan customer, dan Tenant Mix. Shopping Mall umumnya merupakan bangunan besar, tertutup lantai lebih dari satu dengan luas minimal 9200 m 2 dengan karakteristik utama pusat perbelanjaan dalam satu atap atau one stop. Perkembangan penanaman modal di Surakarta sebagai Trade Centre membuat banyak investor yang menanamkan modalnya dibidang perdagangan, termasuk Shopping Mall. Perkembangan Shopping Mall diawali pada tahun 2004 ketika Solo Grand Mall berdiri, selanjutnya Solo Square pada tahun 2006 dan Solo Paragon pada tahun Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui Faktor Prioritas yang mempengaruhi pemilihan lokasi Shopping Mall di Kota Surakarta. Metode yang digunakan adalah dengan menggunakan analisis prioritas dalam Analytic Hierarchi Process. Berdasarkan hasil analisis AHP, faktor yang menjadi prioritas bagi Shopping Mall di Kota Surakarta secara berurutan yaitu Peraturan Zonasi Daerah Setempat, Konsumen, Aksesibilitas, Ketersediaan Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase, Harga Lahan, Kesesuaian Kondisi Geologi dan Hidrologi, Keterkaitan Spasial dan yang terakhir adalah Lokasi dan Jarak dengan Pesaing Kata Kunci: Shopping Mall, Faktor Pemilihan Lokasi, AHP iv

5 ABSTRACT PRIORITY FACTORS IN CHOSING SHOPPING MALL LOCATION IN SURAKARTA CITY Location is an attractive determiner of a modern market. The factors determining optimum of a retail/commerce are the accessibility, the specific site, the zoning policy, the compatibility zoning regulation, the accessibility, the price of land, the availability of infrastructure system, the compatibility condition of geology and hydrology, the range of customer, and Tenant Mix. Generally, Shopping Mall is a high building having more than one story with minimum wide of 9200 m 2 with the main characteristic of one stop shopping center. The development of investment in Surakarta, as Trade Centre, has many people invested in commercial field, including Shopping Mall. The development of Shopping Mall started when Solo Grand Mall is built in 2004, then Solo Square in 2006 and Solo Paragon in They all have the same factor of choosing the location that is in the South part of Surakarta. This research is purposes to discover the priority factors affecting the choosing location of Shopping Mall in Surakarta by using priority analysis in Analytic Hierarchi Process. In result, the priority factors are the regulation of zoning local, consumen, accessibility, the availability of electrical system and drainage system, the price of land, the compatibility condition of geology and hydrology, Spacial connection, and the last but not least is the location and the distance with other Shopping Mall. Keywords: Shopping Mall, Location Decision Factor, AHP v

6 KATA PENGANTAR Bismillahirrahmanirrahim, Alhamdulillahi rabbli alamiin, puji serta syukur saya panjatkan atas kehadirat Allah SWT, yang senantiasa memberikan karunia, rahmat serta hidayah-nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir yang berjudul Faktor Faktor Prioritas Pemilihan Lokasi Shopping Mall di Kota Surakarta dengan tepat waktu. Tugas Akhir ini disusun sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Strata-1 pada Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulis berharap, Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi penulis sendiri dan bagi pembaca pada umumnya. Pada proses penyusunan Tugas Akhir ini, penulis mendapat banyak doa dan dukungan dari berbagai pihak. Maka dari itu, penulis ingin menyampaikan rasa hormat dan terima kasih kepada: 1. Kedua orang tua penulis, Ibu Indang Sulistyowati dan Bapak Lilik Darmono atas segala doa dukungan materi maupun moril, kasih sayang dan perhatian yang diberikan sehingga penulis dapat menyelesaikan masa perkuliahan ini dengan tepat waktu. 2. Bapak Ir. Soedwiwahjono, M.T. selaku Kepala Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan banyak dukungan dan inspirasi bagi penulis. 3. Ibu Ir. Winny Astuti, M.Sc., Ph.D. selaku dosen pembimbing I yang telah banyak meluangkan waktu, tenaga, pikiran, serta memberikan kritik dan saran yang membangun, sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini. 4. Ibu Erma Fitria Rini, S.T., M.T selaku dosen pembimbing II yang telah memberikan bimbingan dan dukungan sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan tepat waktu. 5. Ravena Nurul Huda Alfiani yang telah memberikan kasih sayang, kesabaran, semangat dan motivasi kepada penulis dalam mengerjakan Tugas Akhir sehingga dapat menyelesaikannya tepat waktu 6. Teman-teman PWK 2013 yang telah berjuang bersama-sama selama hampir 4 tahun ini. Terima kasih atas kebersamaan, pengalaman, dan dukungannya. 7. Kakak dan Adik Tingkat PWK UNS yang selalu memberikan bantuan dan masukan selama masa perkuliahan di PWK UNS. vi

7 8. Semua pihak yang telah membantu dalam proses pengerjaan Tugas Akhir ini maupun selama masa perkuliahan ini yang tidak dapat disebutkan satu per satu. Penulis menyadari bahwa dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini masih jauh dari kesempurnaan. Maka dari itu, penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari pembaca. Semoga penelitian ini dapat bermanfaat bagi penulis maupun bagi semua pembaca. Terima kasih. Surakarta, September 2017 Penulis vii

8 DAFTAR ISI Tugas Akhir... i Pengesahan... ii Pernyataan Keaslian Penulisan...iii Abstrak... iv Abstract... v Kata Pengantar... vi Daftar Isi...viii Daftar Tabel... x Daftar Gambar... xii Daftar Pustaka Daftar Lampiran BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Rumusan Masalah Tujuan dan Sasaran Ruang Lingkup Penelitian Ruang Lingkup Substansi Ruang Lingkup Wilayah Ruang Lingkup Waktu Posisi Penelitian Manfaat Penelitian Manfaat Teoritis Manfaat Praktis Alur Penelitian Sistematika Pembahasan BAB II TINJAUAN PUSTAKA Definisi Pasar Modern Jenis Jenis Pasar Modern Definisi dan Karakteristik Shopping Mall Faktor Lokasi Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Lokasi Perdagangan Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Lokasi Shopping Mall Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall BAB III METODE PENELITIAN Pendekatan Penelitian Jenis Penelitian Kerangka Rancangan Penelitian Variabel Operasional Kebutuhan Data Analisa Stakeholder Mapping Teknik Pengumpulan Data Teknik Analisis Analythic Hierarchy Process (AHP) viii

9 Analisis Triangulasi Kerangka Analisis BAB IV DATA DAN ANALISIS Gambaran Umum Kota Surakarta Identifikasi Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall Faktor Peraturan Zonasi Perdagangan Faktor Lokasi dan Jarak Pesaing Faktor Karakteristik Spasial Faktor Ketersediaan Transportasi Umum Faktor Tingkat Arus Lalu Lintas Faktor Kemudahan Dicapai dari Fasilitas Umum Faktor Kondisi Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase Faktor Kondisi Geologi dan Hidrologi Faktor Konsumen Faktor Harga Lahan Analisis Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall di Kota Surakarta Menyusun Hirarki Permasalahan Menentukan Prioritas Elemen yang ada Hasil Analisis AHP Analisis Triangulasi BAB V PEMBAHASAN Peraturan Zonasi Daerah Setempat Konsumen Aksesibilitas Ketersediaan Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase Harga Lahan Kesesuaian Kondisi Geologi dan Hidrologi Keterkaitan Spasial Lokasi dan Jarak dengan Pesaing BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan Saran ix

10 DAFTAR TABEL Tabel 1.1 Karakteristik Utama Shopping Mall... 4 Tabel 1.2 Kesesuaian Jenis Pusat Perbelanjaan di Kota Surakarta dengan Karakteristik Shopping Mall... 4 Tabel 1.3 Penelitian Sebelumnya... 8 Tabel 2.1 Resume Definisi Pasar Modern Tabel 2.2 Perbedaan Jenis-Jenis Pasar Modern Tabel 2.3 Jenis Shopping Mall menurut Berman-Evans Tabel 2.4 Jenis Shopping Mall menurut Urban Land Institute Tabel 2.5 Resume Shopping Mall Tabel 2.6 Sintesa Teori Faktor Pemilihan Lokasi Pusat Perdagangan Tabel 2.7 Sintesa Teori Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall Tabel 2.8 Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall Tabel 3.1 Variabel Operasional Tabel 3.2 Kebutuhan Data Tabel 3.3 Kepentingan Stakeholder Tabel 3.4 Matriks Analisis Stakeholder Tabel 3.5 Matriks Perbandingan Berpasangan Tabel 3.6 Skala Tingkat Kepentingan dan definisinya Tabel 3.7 Pengisian Matriks Perbandingan Berpasangan Tabel 3.8 Tabel Triangulasi Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall Tabel 3.9 Proses Penyusunan Teknik Analisis Tabel 4.1 Kemiringan Tanah dan Ketinggian Tanah dari Permukaan Air Laut Per Kecamatan Tabel 4.2 Jenis Perdagangan di Kota Surakarta Tabel 4.3 Rencana Pola Pemanfaatan Tabel 4.4 Sintesa Faktor Peraturan Zonasi Perdagangan Solo Grand Mall Tabel 4.5 Sintesa Faktor Peraturan Zonasi Perdagangan Solo Square Tabel 4.6 Sintesa Faktor Peraturan Zonasi Perdagangan Solo Paragon Tabel 4.7 Sintesa Faktor Lokasi dan Jarak Pesaing Solo Grand Mall Tabel 4.8 Sintesa Faktor Lokasi dan Jarak Pesaing Solo Square Tabel 4.9 Sintesa Faktor Lokasi dan Jarak Pesaing Solo Paragon Tabel 4.10 Sintesa Faktor Karakteristik Spasial Solo Grand Mall Tabel 4.11 Sintesa Faktor Karakteristik Spasial Solo Square Tabel 4.12 Sintesa Faktor Karakteristik Spasial Solo Paragon Tabel 4.13 Standar LOS Tabel 4.14 Analisis Perhitungan Volume Capasity Ratio pada Jalan yang melewati Solo Grand Mall Tabel 4.16 Analisis Perhitungan Volume Capasity Ratio pada Jalan yang melewati Solo Square Tabel 4.18 Analisis Perhitungan Volume Capasity Ratio pada Jalan yang melewati Solo Paragon Mall Tabel 4.15 Sintesa Faktor Aksesibilitas Solo Grand Mall Tabel 4.17 Sintesa Faktor Aksesibilitas Solo Square Tabel 4.19 Sintesa Faktor Aksesibilitas Solo Paragon x

11 Tabel 4.20 Nama ruas, Panjang, dan Lebar Atas Drainase Kota Surakarta Tabel 4.21 Sintesa Faktor Kondisi Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase Solo Grand Mall Tabel 4.22 Saluran Drainase bagian selatan Kota Surakarta Tabel 4.23 Sintesa Faktor Kondisi Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase Solo Square Tabel 4.24 Sintesa Faktor Kondisi Jaringan Listrik dan Jaringan Drainase Solo Paragon Tabel 4.25 kepadatan bangunan dan kemampuan Tabel 4.26 Sintesa Faktor Kondisi Geologi dan Hidrologi Solo Grand Mall Tabel 2.27 Sintesa Faktor Kondisi Geologi dan Hidrologi Solo Square Tabel 4.28 Sintesa Faktor Kondisi Geologi dan Hidrologi Solo Paragon Tabel 4.29 Sintesa Faktor Konsumen Solo Grand Mall Tabel 4.30 Sintesa Faktor Konsumen Solo Square Tabel 4.31 Sintesa Faktor Konsumen Solo Paragon Tabel 4.32 Triangulasi Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall xi

12 DAFTAR GAMBAR Gambar 1.1 Peta Persebaran Shopping Mall Dikota Surakarta... 7 Gambar 1.2 Posisi Penelitian dalam Ranah PWK... 8 Gambar 3.1 Skema Analisis Triangulasi Gambar 4.1 Peta Zonasi Kawasan Perdagangan SWP IV di Kota Surakarta Gambar 4.2 Peta Zonasi Kawasan Perdagangan SWP V di Kota Surakarta Gambar 4.3 Peta Zonasi Kawasan Perdagangan SWP IV di Kota Surakarta Gambar 4.4 Peta Lokasi dan Jarak Pesaing Shopping Mall Gambar 4.5 Peta VCR Solo Grand Mall Gambar 4.6 Peta VCR Solo Square Gambar 4.7 Peta VCR Solo Paragon Gambar 4.8 Peta Jaringan Listrik Solo Grand Mall Gambar 4.9 Peta Jaringan Drainase Solo Grand Mall Gambar 4.10 Peta Jaringan Listrik Solo Square Gambar 4.11 Peta Jaringan Drainase Solo Square Gambar 4.12 Peta Jaringan Listrik Solo Paragon Mall Gambar 4.13 Peta Jaringan Drainase Solo Paragon Mall Gambar 4.14 Peta Kondisi Geologi Kota Surakarta Gambar 4.14 Peta Kondisi Hidrologi Kota Surakarta Gambar 4.15 Peta Kemampuan Lahan Kelurahan Penumping Gambar 4.16 Peta Kemampuan Lahan Kelurahan Pajang Gambar 4.17 Peta Kemampuan Lahan Kelurahan Penumping Gambar 4.18 Peta Catchment Area Solo Grand Mall Gambar 4.19 Peta Catchment Area Solo Square Gambar 4.20 Peta Catchment Area Solo Paragon Mall Gambar 4.21 Peta Harga Lahan di Kota Surakarta Gambar 4.21 Hirarki Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall di Kota Surakarta Gambar 4.22 Matriks Perbandingan dan Pengukuran Konsistensi Gambar 4.23 Grafik Prioritas Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall oleh Solo Grand Mall Gambar 4.24 Grafik Prioritas Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall oleh Solo Square Gambar 4.25 Grafik Prioritas Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall oleh Solo Paragon Gambar 4.26 Diagram Batang Perbandingan Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall di Kota Surakatra Gambar 4.27 Grafik Prioritas Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall di Kota Surakarta xii