Oleh : UM PWD PROGRAM PASCA SARJANA INSTITUT PERTANIAN BOGOR 1992

Transkripsi

1 Oleh : UM PWD I PROGRAM PASCA SARJANA INSTITUT PERTANIAN BOGOR 1992

2 R I N G K A S A N SYAHRUM RAZALI - Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Housing Demand (Permintaan Akan Rumah) Kasus Kotamadya Medan. (Di bawah birnbingan Affendi Awar sebagai Ketua, Bachtiar H. Miraza dan Adelina Manurung, sebagai anggota). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui : (1) Faktor-faktor yang mempengaruhi dalam rnengefektipkan perrnintaan akan perurnahan, (2) besar bagian dari pendapatan keiuarga yang disisihkan untuk belanja perumahan, (3) kebutuhan rurnah dan usaha-usaha pemenuhannya, yang didasarkan kepada kondisi spesifik di Kotamadya Medan. Data penelitian bersumber dari Perum Perumnas tingkat Pusat dan Cabang, Pemerintah Daerah Kotamadya Medan, Menteri Negara Perurnahan Rakyat, Real Estate. Indonesia Pusat dan Pimpinan Daerah Surnatera Utara - Aceh, Bank Tabungan Negara Cabang Medan, PT. Papan Sejahtera Pusat dan Cabang Medan, Kantor Statistik Sumatera Utara, Developer Pernbangunan Perumahan di Medan dan hasil kunjungan dan wawancara dengan para penghuni perumahan di daerah Pusat Kota, perurnahan di daerah perluasan Kota, perurnahan di daerah industri, perurnahan di daerah kurnuh Puiau Brayan dan Kota Maksum, perurnahan pada jalur tepi Sungai Deli, perurnahan Dinas dan Jawatan PT. Pusri dan Badan Penqawas Pembangunan dan Keuangan Surnatera Utara

3 O i dalam pelaksanaan penelitian ini, penarikan sampel dilakukan dengan cara menentukan 5 hingga 10% dari jumlah seluruh penghuni pada tiap tipe perumahan. Pemilikan tipe perumahan didasarkan pada karakter spesifik dari model perumahan yang ada d i dalam Kotamadya Medan. Model analisis yang diajukan ada 2 (dua) yaitu : analisis fungsi permintaan dan analisis faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan atau analisis regressi. Analisis fungsi permintaan merupakan analisis deskriptip yang data-datanya disimpulkan dari hasil pengumpulan langsung kepada keluarga penghuni perumahan. Analisis faktor-faktor yang berpengaruh terhadap permintaan akan rumah, dilakukan dengan menggunakan datadata statistik dan dilakukan dengan bentuk persamaan matematik berupa analisis regresi. Oeskripsi daerah penelitian digambarkan dengan menyajikan data umum tentang Kotamadya Medan meliputi luas, jumlah penduduk, kepadatan penduduk, iklim, topografi. Medan sebagai ibukota Propinsi Sumatera Utara mengalami pertumbuhan penduduk yang sangat cepat pada periode dan yaitu masing-masing 4% dan 3,5% rata-rata pertahun. Medan tumbuh dari 4 (empat) wilayah Kecamatan sebagai inti pertumbuhan Kota yaitu Kecamatan Medan Kota (Pusat ~otaj,, Kecamatan Medan Timur, Kecamatan Medan Barat dan Kecamatan Medan Baru.

4 Area pemukiman penduduk yang relatip padat terdapat pada empat Kecamatan tersebut. Pada tahun 1973 diadakan perluasan wilayah Kota dengan memasukkan Wilayah Kabupaten Deli Serdang menjadi 11 (sebelas) Kecamatan dan luas areal menjadi HA (sebelumnya hanya 5100 HA. Struktur Penggunaan tanah (1988) memperlihatkan luas area yang dialokasi untuk perumahan ialah ,45 HA atau % dari luh; seluruh area Kotamadya. Luas area untuk industri dan perdagangan masing-masing seluas 445 HA dan 428 HA atau hanya 1'6 dan 1,8%. Area ini terus berkernbang sesuai dengan pertumbuhan kegiatan industri dan perdagangan dan dengan demikian akan mengambil lahan perumahan. Secara formal alokasi tanah untuk perumahan tidak terbuka dan dibatasi dengan ketentuan : Pemohon harus berupa Badan Hukum atau Perusahaan yang secara spesifik mempunyai kegiatan usaha dalam pembangunan perumahan dan harus mempunyai rencana pembangunan yang dituangkan di dalam suatu proposal atau usulan proyek. Alokasi tanah untuk perumahan tertutup dan hanya terbatas pada perusahaan tertentu, menyebabkan terjadinya suatu bentuk rnonopoli. Bentuk monopoli menyebabkan harga tanah matang akan rneningkat pada saat konsumen perumahan harus membayar harga tanah untuk rumahnya. Laju pertumbuhan penduduk Kotamadya Medan yang I cepat pada periode memperlihatkan angka rata- iii

5 rata pertumbuhan 3,5% pertahun. Dari jumlah penduduk tahun 1990 sebesar 1,9 juta jiwa % tergolong sebagai angkutan kerja (15 tahun - 55 tahun) dengan tingkat pendidikan Sekolah Oasar 53% dan SLTP 21% maka dapat disimpulkan terjadinya kenaikan kebutuhan perumahan untuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah. PDRB (Produk Domestik Regional Bruto) Kotamadya Medan tahun 1987 memperlihatkan bahwa bidang usaha perdagangan, hotel, restoran, pengangkutan dan komunikasi adalah terbesar, walaupun terjadi penurunan prosentase. Bidang industri telah meningkat dari 12,5% tahun 1983 ke 15% pada tahun Ini berarti ada peningkatan kegiatan industri yang cukup pesat dan secara proporsional terjadi kenaikan kebutuhan perumahan untuk karyawan industri. Dapat disimpulkan bahwa permintaan perumahan potensial telah meningkat dari tahun ke tahun yang di- sebabkan oleh laju pertumbuhan penduduk yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi di bidang perdagangan, jasa dan industri. Menurut laporan Ekonomi dan Sosial Kantor Statis- tik Sumatera Utara 1990 untuk Kotamadya Medan, kebutuhan rumah tidak mendesak. Dari hasil survey tersebut hanya 35% penduduk Kotamadya Medan membutuhkan rumah. Dari mereka yang membutuhkan rumah i n i 75% membutuhkan rumah tipe kecil (T36 ke bawah). Studi yang dilakukan penulis mengambil 6 (enam)

6 faktor penting yang berpengaruh terhadap permintaan rumah yaitu : (1). Tingkat pendapatan, yang cenderung meningkat dari tahun ke tahun akan tetapi pendapatan riel pada kelompok pendapatan tetap (Pegawai Negeri) pada periode tidak meningkat. (2). Harga rumah, yang berhubung dengan harga tanah yang terus rneningkat dan akibat inflasi, harga rbrnah dari tahun ke tahun terus meningkat. (3). Harga rumah sewa, sebagai barang subsitusi dari rumah untuk dibeli, harganya meningkat dari tahun ke tahun. (4). Selera, atau aspirasi penghuni terhadap rumah di- tentukan oleh tipe rumah. Pendapatan yang meningkat mengakibatkan perubahan selera terhadap tipe rumah tertentu. (5). Besar rumah tangga, dan lebih spesifik lagi besar anggota keluarga dalam rumah tangga yang pada daerah perkotaan cenderung untuk bertambah kecil. (6). Lingkungan, yang berpengaruh terhadap permintaan akan rumah. Rumah-rumah dengan lingkungan baik lebih besar permintaannya sehubungan dengan kenaikan tingkat pendidikan. Hasil analisa regresi dari sample survey perumahan yang dilakukan penulis memperlihatkan permintaan perumahan 1

7 di Kotamadya Medan (1991) adalah sebagai berikut : (a). Harga rumah yang diminta rata-rata Rp ,- sedang harga rumah minimum Rp ,- dan harga rumah maximum adalah sebesar Rp ,- Ini berarti bila diperhitungkan terhadap tipe rumah maka rata-rata rumah yang diminta adalah type 36, yaitu rumah type sederhana dengan dua kamar tidur. Bila disubsitusikan dengan rumah sewa maka rata-rata rurnah sewa yang diminta adalah dengan sewa Rp / bulan atau - + Rp ,- untuk satu tahun. Rumah dengan harga ini berada pada lingkungan 8 (prasarana lengkap akan tetapi sarana tidak lengkap) 2 dengan ukuran rumah m. (b). Terdapat hubungan yang erat antara rumah yang diminta dengan tingkat pendapatan (0,768) begitu pula terdapat hubungannya dengan harga rumah sewa (0,580) dan tipe rumah (0,990). Artinya kenaikan pendapatan akan meningkatkan tipe rumah yang diminta dan bila rnenyewa rumah, akan meminta rumah sewa dengan harga yang lebih besar dan tipe rumah. Akan tetapi tidak terdapat hubungan yang nyata antara tingkat pendapatan dengan -besar anggota keluarga. Ini berarti bahwa kepala keluarga adalah satu-satunya pencari nafkah. (c). Jumlah anggota keluarga rata-rata 5 orang yaitu ibu,

8 bapak dan 3 (tiga) anak. Jumlah ini cenderung menurun dari data Perum Perumnas untuk Mandala dan Helvetia rata-rata 6 (enam) anggota keluarga per rurnah tangga. Data ini lebih besar dari data Nasional (sensus 1991) yang rnenyatakan jumlah anggota keluarga dalam satu rumah tangga rata-rata 4,l. Hasil analisa regresi berganda memperlihatkan persamaan :, I dimana : Y XI X2 X3 X4 = permintaan rumah = tingkat pendapatan = harga rumah sewa = tipe rumah = anggota keluarga. Hasil pengujian terlihat bahwa X3 atau tipe rumah sangat menentukan permintaan rumah. Artinya permintaan terhadap tipe rumah-rumah tertentu sehubungan dengan aspirasi penghuni terhadap rumah sangat menentukan permintaan rumah (walaupun dengan tingkat pendapatan berbeda). Begitu pula anggota keluarga (X4) menentukan permintaan akan rumah. Keluarga dengan anggota yang lebih besar, permintaan perumahannya,cenderung I meningkat. vii

9 RIWAYAT HIDUP Penulis dilahirkan pada tanggal 10 Mei 1941 di Tanjung Balai-Asahan, Propinsi Sumatera Utara, anak pertama dari 7 (tujuh) bersaudara dari Ayah H. Razali dan Ibu H. Mahani. Penulis menyelesaikan Sekolah Dasar di Sungai Karang Galang pada tahun 1953, Sekolah Menengah Pertama Negeri di Tanjung Balai tahun 1956, Sekolah Menengah Atas tahun 1961 di SMA Negeri I1 Medan dan pada tahun 1972 menyelesaikan Pendidikan pada Institut Teknologi Bandung di Bandung dan Lulus sebagai Sarjana Teknik Arsitektur. Pada tahun 1972 menikah dengan Tieke Merdikanti Kasiman dan telah dikaruniai tiga orang putera. Pengalaman kerja dimulai April 1972 pada Pemerintah Daerah Kotamadya Medan sebagai Wakil Kepala Dinas Bangun- Bangunan dan tempat kediaman. Tahun 1973 diangkat Kepala Dinas.Kebersihan dan Pertamanan Kotamadya Medan dan tahun 1974 dipindahkan sebagai Pejabat Kepala Dinas Bangunan Kotamadya Medan. Tahun 1976 mengajukan 1010s butuh dan pindah sebagai Staf Pengajar Fakultas Teknik Universitas Indonesia Jakarta pada Jurusan Teknik Arsitektur. Tahun 1977 diterima sebagai Staff pada PERUM PERUMNAS dakarta dan'diternpatkan sebagai Pemimpin Proyek S.S. and Core House Project di Cirebon hingga tahun Pada tahun sebagai Kepala Bagian Pengelolaan PERUM viii

10 PERUMNAS meliputi Sumatera Utara, Aceh, Surnatera Barat dan Riau. Tahun 1984 menjabat Kepala Bagian Pengelolaan PERUM PERUMNAS di Jakarta dan rnengundurkan diri sejak Oktober Tahun 1985 sebagai Ketua Jurusan Arsitektur Institut Teknologi Medan dan 1987 menjadi Dekan Fakultas Sipil dan Perencanaan pada Institut yang sarna. pada Mei 1990 dilantik sebagai Dekan Fakultas Teknik Universi'tas Medan Area di Medan. Tahun 1988 penulis melanjutkan Pendidikan pada Program Pasca Sarjana (S-2) di KPK IPB - USU pada Jurusan Perencanaan Pernbangunan Wilayah dan Pedesaan (P.W.O.).

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22