BAB I PENDAHULUAN. Sasaran yang ingin dicapai dalam pembangunan perumahan dan

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN I.1. Latar Belakang Permasalahan Sasaran yang ingin dicapai dalam pembangunan perumahan dan pemukiman adalah agar seluruh rakyat Indonesia dapat menghuni rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat dan teratur.(rumah untuk Seluruh Rakyat, 1991) Perumahan dan permukiman memiliki fungsi dan peranan yang sangat penting dalam kehidupan manusia. Hal inipun tidak terlepas pada masyarakat Indonesia khususnya. Bagi masyarakat Indonesia, rumah merupakan cerminan dari pribadi manusianya, baik itu secara perorangan maupun dalam suatu kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan alamnya. Setiap kota selalu memiliki daya tarik tersendiri untuk didatangi oleh masyarakat yang biasa hidup di luarnya, mimpi akan jaminan pekerjaan, pendidikan serta hiburan merupakan salah satu alasan bahwa kota selalu menarik untuk didatangi. Salah satu hal yang selalu menjadi kendala dalam penanggulangan permasalahan perumahan dan permukiman ini adalah rendahnya kemampuan masyarakat untuk menjangkau harga rumah yang ditawarkan melalui pasar formal penyediaan perumahan. Hal ini karena kenaikan harga rumah dan lahan yang tidak seimbang dengan kemampuan beli masyarakat atau bahkan relatif turun tiap tahunnya. Di wilayah kota Medan dan sekitarnya, masalah Perumnas hampir sama seperti di Jawa yaitu: antara lain pertama, semakin meningkatnya harga lahan

2 menyebabkan semakin tergesernya pembangunan perumahan sederhana ke pinggiran kota. Kedua, masalah kurangnya prasarana lingkungan perumahan dan ketiga adalah sarana transportasi umum yang kurang memadai dan merata, sehingga menimbulkan masalah biaya transportasi yang mahal bagi penghuni perumahan sederhana yang tinggal relatif jauh dari pusat kota. Yang dimaksud dengan optimalisasi penggunaan lahan di kawasan pemukiman apabila kawasan tersebut dibangun sesuai dengan tujuan UU No.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman pada Bab-II Psl. 4 yaitu : (a) dapat memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, dalam rangka peningkatan kesejahteraan rakyat dan (b) mewujudkan perumahan dan pemukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur serta lokasi pemukiman tersebut benar-benar dibangun pada lokasi yang sesuai dengan peruntukannya menurut RUTRK. Ukuran optimal lainnya adalah pengelolaan lahan dalam upaya pembangunan rumah-rumah serta kawasannya dilakukan dengan cara lebih hemat. Oleh karena itu maka membangun beberapa rumah sekaligus akan lebih murah biayanya dibandingkan dengan membangun satu per satu. Kebijaksanaan pembangunan rumah secara kolektif oleh Pemerintah melalui apa yang dikenal dengan Proyek Prumnas. Dengan demikian maka calon penghuni akan dapat memperoleh rumah dengan biaya yang lebih murah atau dengan cara pembayaran yang lebih ringan. Namun, disisi lain pembangunan Proyek Perumnas tersebut belum terwujud secara optimal, khususnya mengenai kriteria rumah sehat. Hal ini dapat dimaklumi karena mengingat terbatasnya anggaran yang dimiliki oleh Perumnas maka tujuan Pemerintah masih hanya sekedar mengadakan rumah untuk tempat bernaung saja.

3 Tidak jarang terjadi (bahkan sebagian besar) rumah-rumah tersebut diperbaiki atau dibangun kembali oleh pemiliknya. Keinginan masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah sederhana sehat selalu dikalahkan ketersediaan rumah. Sederhana sehat yang disediakan Perum Perumnas belum memadai. Secara umum, pengadaan perumahan bagi kelompok berpenghasilan rendah selalu tidak mencukupi. Kebutuhan akan perumahan selalu lebih tinggi dan dapat disediakan oleh pemerintah Kota Medan sebagaimana kota besar di Indonesia juga mengalami kesulitan dalam pengadaan rumah murah. Tercapainya optimalisasi Perumnas sebagai salah tujuan daripada penataan ruang merupakan unsur penting dalam mendorong pertumbuhan kota yang sehat dan dinamis. Hal ini dapat terwujud karena lahan perkotaan yang sangat terbatas tersebut dapat difungsikan secara optimal. Usaha untuk mengoptimalkan Perumnas bukanlah suatu pekerjaan yang mudah, karena ia sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor tertentu, yang ada kalanya faktor tersebut tidak dapat dibuat atau diubah, khususnya yang menyangkut fisik lahan. Secara garis besar faktor-faktor yang mempengaruhi tercapainya optimalisasi Perumnas, antara lain yaitu: 1. Kondisi pemukiman Kondisi pemukiman yang dimaksud harus memenuhi persyaratan minimum bagi perumahan dan pemukiman yang layak, sehat, aman dan serasi. Contoh: jarak titik tengah Perumnas ke fasilitas terdekat merupakan unsur utama yang

4 mempengaruhi nilai utility dari suatu daerah perumahan sehingga sangat berpengaruh terhadap usaha optimalisasi daerah Perumnas tersebut. 2. Faktor ekonomi Faktor ini misalnya ditinjau dari harga rumah apakah kondisi rumah dan fasilitas umum yang tersedia telah sesuai dengan harga rumah yang ditetapkan. 3. Faktor penduduk Dari faktor penduduknya yakni dari penghasilan pemukimnya dapat kita teliti apakah pembangunan Perumnas tersebut telah sepenuhnya ditujukan untuk kalangan menengah dan menengah ke bawah. Selain itu, dari lama bermukim dan alasan bermukim kita dapat mengetahui optimal atau tidakkah penggunaan Perumnas tersebut. 4. Faktor transportasi Keinginan bermukim sangat dipengaruhi oleh kemudahan (aksesibilitas) transportasi pada kawasan pemukiman tersebut. Dengan adanya aksesibilitas transportasi dalam wilayah atau kota, maka masyarakat dalam wilayah atau kota tersebut akan mudah dan cepat dalam melakukan aktivitas. Transportasi selalu dikaitkan dengan tujuan misalnya perjalanan dari rumah ke tempat bekerja, ke pasar, tempat rekreasi dan kota inti. Perjalanan terjadi karena manusia melakukan aktivitas di tempat yang berbeda dengan daerah tempat mereka tinggal. Menurut Cooley (1894) dan Weber (1895), jalur transportasi dan titik simpul (pertemuan beberapa jalur transportasi) dalam suatu sistem transportasi mempunyai peran yang cukup besar terhadap perkembangan kota (Herbert and Thomas, 1982).

5 Dari pernyataan dan penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa transportasi berkaitan erat dengan keinginan bermukim di suatu kawasan pemukiman. Pemerintah Kota Medan dalam 5 tahun ini telah memberikan perhatian besar untuk membangun Rumah Sangat Sederhana (RSS) untuk masyarakat kelas rendah, yang dilaksanakan bekerjasasama dengan Real Estate Indonesia (REI), Bank BTN, PT. Jamsostek dan Perum Perumnas. Perum Perumnas optimis pada tahun 2009 mampu menjadi market leader (pemimpin pasar) dalam penjualan perumahan bagi rakyat. Dalam tahun ini, Perum Perumnas secara nasional menargetkan mampu menjual sebanyak unit rumah. Target tersebut dilandasi keberhasilan BUMN di bidang perumahan ini yang mampu menjual unit rumah pada Hasil wawancara dengan Bapak Basri Nazar S.E salah satu pegawai di Perum Perumnas Regional I menyatakan bahwa 60% luas daerah Perumnas untuk pemukiman sedangkan 40% untuk fasilitas. Pada tahun 1982 Perum Perumnas Helvetia menyerahkan tanah-tanah serta fasilitas sosial yang terdapat di lokasi kawasan Perumnas Helvetia kepada Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Medan, jadi segala fasilitas baik sarana maupun prasarana tidak menjadi tanggung jawab pihak Perum Perumnas lagi. Para konsumen yang telah membeli rumah Perumnas 100% telah menjadi hak milik konsumen atau sering disebut HPL (Hak Pengguna Lahan), jadi apabila rumah dipindahtangankan atau dikembangkan tidak perlu ada izin lagi dari pihak Perum Perumnas tetapi apabila ada permintaan dari pihak Bank yang terkait sebagai persyaratan memperjualbelikan rumah maka Perum Perumnas dapat memberikan rekomendasi kepada Bank tersebut.

6 Dalam tugas akhir ini, dilakukan studi kasus pada Perumnas yang ada di wilayah kota Medan dan sekitarnya yaitu: Perumnas Helvetia, Perumnas Mandala, Perumnas Simalingkar dan Perumnas MartubungI. Hasil analisis dikuantifikasikan dengan metode Analytical Hierarchy Process (AHP) menggunakan program Excel berdasarkan data-data quesioner yang diperoleh dari hasil wawancara di lapangan. Dengan demikian kita dapat mengetahui Perumnas mana yang paling optimal keberadaan dan fungsinya. Metode Analytical Hierarchy Process (AHP) merupakan salah satu metode analisis yang dipakai untuk mengukur atau mengetahui bobot prioritas/rangking Perumnas yang optimal fungsi dan keberadaaannya di wilayah kota Medan dan sekitarnya berdasarkan kriteria-kriteria yang telah ditetapkan melalui perbandingan berpasangan yang diperoleh dari pengukuran aktual maupun pengukuran relatif dari derajat kesukaan, kepentingan atau perasaan konsumen. Hasil perbandingan berpasangan ini akan membentuk matrik dimana skala rasio diturunkan dalam bentuk eigen vektor utama. Matrik tersebut berciri positif dan berbalikan, yakni a ij = 1/a ij. Matriks perbandingan tersebut dapat disajikan sebagai berikut : A 1 A 2 A A n A 1 a 1 12 A a A a 3 31 a A a a n n n1 a a a a a 1n 2n 3n Dengan alasan-alasan tersebut penulis ingin meneliti untuk mengetahui bobot prioritas/rangking Perumnas yang optimal fungsi dan keberadaaannya di wilayah kota Medan dan sekitarnya berdasarkan kriteria-kriteria yang telah ditetapkan.

7 Mendefinisikan Tujuan Tahapan hierarki penanganan Matriks perbandingan berpasangan pada setiap level hierarki Perhitungan : Komponen-komponen eigen vektor utama setiap baris Wi = n a 1 j a2 j a3 j... anj Eigen vektor (Bobot Prioritas) Wi X i = Wi Eigen value maks (λ maks ) λ maks = ( a ij. X i ) / X i n Indeks konsistensi (CI) λ CI = maks n n 1 Rasio konsistensi (CR) CI CR = RI CR 0,1 Tidak Ya = Konsisten Bobot Prioritas (Rangking) Kriteria Alternatif optimum terpilih Gambar 1.1. Bagan Alir Metode Analytic Hierarchy Process (AHP)

8 I.2. Ruang Lingkup Pembatasan Masalah Agar pembahasan dalam penelitian ini tidak terlalu luas, maka pembahasan penelitian ini dibatasi pada : a. Penelitian hanya dilakukan pada kawasan Perumnas di wilayah kota Medan dan sekitarnya. b. Kriteria yang disepakati untuk diteliti adalah : 1. Jarak titik tengah Perumnas ke fasilitas terdekat Fasilitas yang diteliti yakni: A. Fasilitas Kesehatan a) Puskesmas B. Fasilitas Perbelanjaan a) Pasar C. Fasilitas Peribadatan a) Mesjid b) Gereja D. Fasilitas Pendidikan a) SD c) SLTP b) SLTP E. Fasilitas Olah Raga a) Lapangan Sepak Bola 2. Jumlah armada angkutan umum yang melewati kawasan Perumnas Merupakan salah satu bagian dari aksesibilitas atau kemudahan untuk mencapai suatu lokasi.

9 3. Kondisi perkerasan Keadaan jalan utama yang ada di Perumnas yakni diambil 5 sampel jalan utama. 4. Jarak Perumnas ke pusat inti kota Medan Faktor yang mempengaruhi konsumen atau pemukim dari sisi jarak tempat kerja yang biasanya di sekitar pusat kota dengan lokasi Perumnas dan tempat-tempat penting lainnya. 5. Harga rumah Konsumen atau pemukim lebih memilih harga rumah yang sesuai dengan budget yang mereka sediakan. 6. Penghasilan pemukim Faktor penghasilan dapat dijadikan acuan tentang fungsi Perumnas apakah benar-benar diperuntukkan untuk kalangan masyarakat menengah dan ke bawah. c. Data dari kuesioner yang berisikan pemilihan kriteria untuk menentukan optimalnya suatu Perumnas diolah dengan bantuan program Microsoft Excel, sedangkan penentuan rangking alternatif Perumnas yang optimal fungsi dan keberadaannya berdasarkan bobot prioritas/rangking kriteria dilakukan dengan metode perangkingan yang ditinjau melalui observasi lapangan. Hal ini disebabkan karena responden yang berasal dari masing-masing Perumnas tidak mengetahui bagaimana keadaan di Perumnas yang lain, jadi apabila ditanya kuesioner yang isinya tentang Perumnas lain maka hasil dari kuesioner tersebut sudah pasti tidak konsisten.

10 I.3. Tujuan Penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut : a. Mengetahui rangking Perumnas di wilayah kota Medan dan sekitarnya yang optimal fungsi dan keberadaannya berdasarkan kriteria yang telah ditetapkan. b. Mengetahui bobot prioritas/rangking kriteria-kriteria yang telah ditetapkan untuk menentukan optimalnya fungsi dan keberadaannya suatu Perumnas. I.4. Manfaat Penelitian Sedangkan manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah : a. Dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan bagi pembuat kebijaksanaan yang berkaitan dengan perencanaan wilayah perkotaan khususnya pemukiman di wilayah pinggiran kota Medan yakni : kawasan Perumnas di kota Medan. b. Bagi pengembang sebagai masukan dalam meningkatkan kualitas Perumnas yang akan dikembangkan. c. Bagi pemerintah, sebagai masukan untuk mengetahui upaya-upaya yang harus dilakukan dalam mengembangkan dan meningkatkan kualitas Perumnas di wilayah kota Medan dan sekitarnya. d. Bagi konsumen, hasil penelitian ini dapat memberikan informasi tentang kondisi Perumnas di wilayah kota Medan dan sekitarnya agar nantinya konsumen dapat mengambil keputusan yang baik dalam memilih rumah.

11 I.5. Metode Penulisan Penelitian ini akan menggunakan metode penulisan sebagai berikut : a. BAB I PENDAHULUAN Berisikan tentang latar belakang penelitian ini dibuat, masalah, tujuan dan manfaat. b. BAB II TINJAUAN PUSTAKA Memberikan literatur yang mendukung penelitian ini, memberikan pemahaman singkat melalui penjelasan umu, uraiuan pengertian dan teori yang berkaitan dengan penelitian. c. BAB III DESKRIPSI WILAYAH STUDI Berisikan tentang wilayah penelitian yang masih dalam ruang lingkup pembahasan. d. BAB IV METODE PENELITIAN Berisikan tentang langkah-langkah kerja yang akan dilakukan dan cara memperoleh data yang relevan dengan penelitian ini. e. BAB V PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA Berisikan tentang pelaksanaan dan pengumpulan serta perhitungan dari hasil kuesioner yang diperoleh dengan menggunakan program Excel. f. BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN Berisikan tentang kesimpulan dan saran dari hasil penelitian.

12 I.6. Tinjauan Penelitian Terdahulu Rasudyn Ginting (1999) dalam penelitiannya yang berjudul Optimalisasi Kepuasan Pemukim Penghasilan Pemerintah dan Pengembang dari Sektor Usaha Perumahan Tertata serta Faktor-Faktor yang Mempengaruhinya (Kasus : Kotamadya Medan) bertujuan untuk menjawab pertanyaan tentang bagaimana dan sejauh mana tingkat optimalisasi yang diperoleh Pemukim, Pemerintah dan Developer di kawasan perumahan tertata; type rumah yang bagaimanakah yang memberikan tingkat optimalisasi paling tinggi dan faktor-faktor apa pula yang mempengaruhi tingkat optimalisasi tersebut. Syawaluddin (2007), Analisa Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Moda ke Kampus dengan Metode Analytic Hierarchy Process, yang berhasil menentukan urutan prioritas/rating faktor-faktor yang mempengaruhi pemilihan moda ke kampus. Selain itu, penelitian yang dilakukan oleh Iryanto (2008) berjudul Penentuan Rating Kabupaten-Kota dengan Metode AHP untuk Mendukung Pengembangan Wilayah Berdasarkan Nilai Infrastruktur di Wilayah Sumatera Utara. Disertasi ini menunjukkan pengembangan metode AHP sehingga preferensi seluruh lapisan masyarakat baik itu Pemerintah, stakeholder, LSM, DPRD, calon responden, ahli dari Perguruan Tinggi dan lain-lainnya diperoleh melalui Focused Group Discussion(FGD) dapat diikutsertakan dan hasilnya memberikan peringkat (rating) kabupaten dan kota di Provisi Sumatera Utara berdasarkan nilai infrastrukturnya.

13 I.7. AHP Cara Efektif dalam Pengambilan Keputusan Metode AHP adalah prosedur pengambilan keputusan, yang dirancang untuk menangkap persepsi orang atau sekelompok orang yang berhubungan erat dengan permasalahan tertentu melalui prosedur yang dibuat untuk sampai kepada suatu skala preferensi. Metode ini memungkinkan penyusunan permasalahan yang tidak tersttruktur kedalam sebuah urutan hirarki, kemudian diberikan nilai dalam bentuk angka skala preferensi yang menunjukkan relatif pentingnya satu elemen terhadap elemen yang lain. Untuk sampai pada hasil akhir, penilaian tersebut kemudian disintesiskan guna menentukan elemen/variabel mana yang mempunyai prioritas tinggi. Pada hakekatnya AHP merupakan suatu model pengambil keputusan yang komprehensif dengan memperhitungkan hal-hal yang bersifat kualitatif dan kuantitatif. Dalam model pengambilan keputusan dengan AHP pada dasarnya berusaha menutupi semua kekurangan dari model-model sebelumnya. Adapun kelebihan dan kekurangan AHP dibandingkan dengan metode Stated Preference dan metode Simple Additive Weighting Method (SAW), yaitu: Metode AHP Kelebihan: - Peralatan utama dari model ini adalah sebuah hirarki fungsional dengan input utamanya adalah persepsi manusia - AHP memberikan suatu skala pengukuran dan memberikan metode untuk menetapkan prioritas. - Hasil yang didapat lebih rinci, karena dapat dilihat pembobotan untuk tiap alternative.

14 - AHP memberikan penilaian terhadap konsistensi logis dari pertimbanganpertimbangan yang digunakan dalam menetapkan berbagai prioritas. - Dapat melihat perbandingan tiap kriteria untuk masing-masing alternatif - Memperhitungkan validitas sampai dengan batas toleransi inkonsistensi berbagai kriteria dan alternatif yang dipilih oleh para pengambil keputusan. - Digunakan pada pembobotan global. Kekurangan: - Pengisisan kuesioner sulit, karena responden diminta untuk membandingkan satu per satu tiap kriteria dengan range penilaian yang sangat luas atau memerlukan ketelitian dalam mengisi kuesioner. - Metode AHP ini hanya metode matematis tanpa ada pengujian secara statistik sehingga tidak ada batas kepercayaan dari kebenaran model yang terbentuk. - Bila kriteria atau alternatif yang dibandingkan jumlahnya banyak, sebaiknya tidak menggunakan metode ini karena akan membutuhkan waktu yang sangat lama serta tingkat kekonsistenan yang tinggi dalam proses pengolahan. - Untuk melakukan perbaikan keputusan, harus dimulai lagi dari tahap awal Metode Stated Preference Kelebihan: - Dapat menggunakan data terbatas. - Berisikan pilihan pelayanan dengan kondisi baik dan buruk serta tingkat kepuasan dibuat dengan perangkingan dalam skala ordinal.

15 - Tidak menggunakan asumsi dan prediksi yang terlalu banyak atau yang bersifat substansial. Kekurangan: - Hasil perhitungan sering tidak tepat/akurat. - Tidak mampu menangkap pengaruh aspek-aspeknya. - Mengukur probabilitas tingkat kepuasan. - Perlu dilakukan analisa faktor dan regresi dan uji sensitivitas model. - Outputnya adalah fungsi probabilitas. Metode Simple Additive Weighting Method (SAW) Kelebihan: - Menentukan nilai bobot untuk setiap atribut, kemudian dilanjutkan dengan proses perankingan yang akan menyeleksi alternative terbaik dari sejumlah alternative. - Penilaian akan lebih tepat karena didasarkan pada nilai kriteria dan bobot preferensi yang sudah ditentukan. Kekurangan: - Digunakan pada pembobotan lokal. - Perhitungan dilakukan dengan menggunakan bilangan crisp maupun fuzzy. - Adanya perbedaan perhitungan normalisasi matriks sesuai dengan nilai atribut (antara nilai benefit dan cost).