BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN. (Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional) pada proyek pembangunan

Transkripsi

1 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN A. Gambaran Umum Objek Penelitian Penelitian ini dilakukan di Badan Usaha Milik Negara yakni Perum Perumnas (Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional) pada proyek pembangunan rusun area Cengkareng. Adapun periode penelitian dilakukan pada bulan September Mei 217. Pada sub bab dibawah ini akan dijelaskan mengenai sejarah singkat perusahaan, visi dan misi, struktur organisasi, serta produk Perumnas. 1. Sejarah Singkat Perusahaan PERUMNAS adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang berbentuk Perusahaan Umum (Perum) dimana keseluruhan sahamnya dimiliki oleh Pemerintah. Perumnas didirikan sebagai solusi pemerintah dalam menyediakan perumahan yang layak bagi masyarakat menengah ke bawah. Perusahan didirikan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1974, diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 1988, dan disempurnakan melalui Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 24 tanggal 1 Mei 24. Sejak didirikan tahun 1974, Perumnas selalu tampil dan berperan sebagai pioneer dalam penyediaan perumahan dan permukiman bagai masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Sebagai BUMN pengembang dengan jangkauan usaha nasional, Perumnas mempunyai 7 Wilayah usaha Regional I sampai dengan VII dan Regional Rusunawa. 4

2 41 Helvetia Medan, Ilir Barat Palembang, Banyumanik Semarang, Tamalanrea Makasar, Dukuh Menanggal Surabaya, Antapani Bandung adalah contoh permukiman skala besar yang pembangunannya dirintis Perumnas. Kawasan Permukiman tersebut kini telah berkembang menjadi "Kota Baru" yang prospektif. Selain itu, Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi juga merupakan "Kota Baru" yang dirintis Perumnas dan kini berkembang pesat menjadi kawasan strategis yang berfungsi sebagai penyangga ibukota. a Perumnas memulai misinya dalam membangun perumahan rakyat menengah kebawah beserta sarana dan prasarananya. Ribuan rumah di bangun di daerah Depok, Jakarta, Bekasi dan meluas hingga Cirebon, Semarang, Surabaya, Medan, Padang dan Makassar. b Perumnas selain membangun rumah sederhana juga mulai merintis pembangunan rumah susun sederhana dengan tujuan mendukung program peremajaan perkotaan. c Pada periode ini, Perumnas membangun hampir 5% dari total pembangunan rumah nasional. Melonjaknya produksi perumahan ini didorong oleh program pemerintah untuk membangun 5. rumah sederhana (RS) dan rumah sangat sederhana (RSS).

3 42 d Periode pasca krisis dimana Perumnas mengalami restrukturisasi pinjaman perusahaan dan penurunan dalam capacity building akibat lemahnya daya beli masyarakat khususnya masyarakat menengah ke bawah. e Kinerja Perumnas naik hingga mencapai target RKAP 3% lebih tinggi daripada tahun sebelumnya. Perumnas menjadi pelopor dan pemimpin pembangunan Rusuna 1. Tower. f Perumnas menuju National Housing & Urban Corporation dengan menjadi pelaku utama penyedia perumahan dan permukiman di Indonesia. Mencanangkan target pembangunan 1. rumah/tahun. 2. Visi dan Misi Perusahaan 2.1 Visi Perusahaan Menjadi Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat Terpercaya di Indonesia. 2.2 Misi Perusahaan a. Mengembangkan perumahan dan permukiman yang bernilai tambah untuk kepuasan Pelanggan. b. Meningkatkan professionalitas, pemberdayaan dan kesejahteraan Karyawan.

4 43 c. Memaksimalkan nilai bagi Pemegang Saham dan Pemangku Kepentingan lain. d. Mengoptimalkan sinergi dengan Mitra Kerja, Pemerintash, BUMN dan Instansi lain. e. Meningkatkan kontribusi positif kepada masyrakat dan lingkungan. 3. Struktur Organisasi Perusahaan Gambar 4. 1 Struktur Organisasi Perumnas

5 44 4. Produk Perusahaan 4.1 Perumahan / Landed House Perumnas sebagai Pengembang misi Pemerintah dalam menyediakan kebutuhan pokok masyarakat, yaitu perumahan dan pemukiman, sejak didirikan pada tahun 1974 telah membangun lebih dari 5. unit rumah dengan berbagai tipe di seluruh provinsi di Indonesia. Sebagai perintis pengembangan perkotaan, Perumnas telah berhasil melaksanakan misi pemerintah dalam mewujudkan pemerataan pembangunan sampai di wilayah terpencil. Hal ini terbukti di antara kota-kota yang telah dibangun perumahan di lebih dari 15 kota. Dan Perumnas selalu konsisten fokus pada pembangunan kelas menengah ke bawah. Perumahan yang dibangun Perumnas telah dilengkapi dengan fasilitas sosialnya sehingga tercipta lingkungan yang nyaman untuk ditinggali. Beberapa tipe Rumah Sederhana Sehat (RSh, RUmah Sederhana (RS), Rumah Menengah (RM). 4.2 Rusunami Program Sejuta rumah dan program 1 Menara telah mendorong Perumnas untuk memulai babak baru kembali ke pusat kota untuk menata kota dan membangun rusunami ini untuk mendekatkan msyarakat penghuninya ke tempat kerja ataupun kegiatan lainnya. Pada beberapa tahun terakhir ini Perumnas memprogramkan pembangunan perumahan bekerja sama dengan instansi, Pemda, dan lain-lain. Untuk menangani

6 45 konsumen kolektif agar lebih dapat memenuhi kekurangan rumah yang selama ini belum bisa terpenuhi, baik oleh pengembang, pemerintah maupun swadaya masyarakat. Prestasi saat ini sudah dibangun beberapa Rusunami di Jabodetabek, antara lain CityPark Cengkareng, Bandar Kemayoran, Sentra Timur Pulogebang, Center Point Bekasi, Malaka Green Klender dan akan terus berkembang. Sedang di luar Jabodetabek direncanakan di Antapani & Sarijadi-Bandung, Simpang 5 Semarang, Panakukkang Makasar, dan kota besar lainnya. 4.3 Rusunawa Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA) adalah rumah susun sederhana yang disewakan kepada masyarakat perkotaan yang tidak mampu untuk membeli rumah atau yang ingin tinggal untuk sementara waktu misalnya para mahasiswa, pekerja temporer dan lain lainnya. Rusunawa yang telah dibangun oleh Perumnas tersebar di beberapa kota besar seperti di Cengkareng, Koja, Kemayoran, Pasar Jumat, Pulogebang Jakarta, Surabaya, Cirebon, Batam, Makasar, Padang, Pontianak dan Samarinda. B. Hasil dan Pembahasan Dari data yang diperoleh pada proyek pembangunan rusun area Cengkareng diketahui bahwa total durasi proyek adalah selama kurang lebih 3 bulan atau 655 hari

7 46 (dengan asumsi 1 bulan = 22 hari kerja) dengan total biaya sebesar Rp (dalam miliar) dengan detail sebagai berikut : Lokasi Tabel 4. 1 Detail Proyek Pembangunan Rusun Area Cengkareng Luas Lahan Status Lahan Jumlah Tower Jumlah Unit Tipe Hunian Cengkareng Jakarta Barat 4,1 Ha HPL Perumnas Total 18 Tower (6 Massa Bangunan) (Tahap I : 6 tower) Unit (Tahap I : Unit) Studio, 1 BR& 2BR Masa Proyek Februari 216 s/d September 218 Nilai Investasi Rp (dalam miliar) Dari data tersebut akan dibuat dua bentuk penjadwalan proyek baru dengan metode CPM dan metode PERT. Dan karena proyek tersebut terjadi keterlambatan dalam penyelesaiannya maka dibuatlah suatu percepatan proyek dengan alternatif penambahan 1, 2 dan 3 jam waktu kerja. 1. Membuat Jaringan Kerja Dengan Metode CPM Sebelum membuat sebuah jaringan kerja, maka perlu diketahui terlebih dahulu ketergantungan setiap item pekerjaan pada proyek. Hal ini bertujuan untuk mengetahui pekerjaan mana yang harus dikerjakan terlebih dahulu sebelum pekerjaan lain dikerjakan, dan pekerjaan mana yang dapat dikerjakan secara bersamaan. Maka dari

8 47 data WBS proyek area Cengkareng yang telah didapat diketahui logika ketergantungan seperti pada tabel di bawah ini : Tabel 4. 2 Logika Ketergantungan Pelaksanaan Konsturksi & Pemeliharaan Proyek Area Cengkareng Aktivitas Penjelasan Pendahulu Langsung Durasi (hari) A Struktur Bawah - 48 B Struktur Atas A 233 C Arsitektur A 262 D Plumbing A 32 E Mekanikal & Elektrikal A 262 F Landscape B 18 G Masa Pemeliharaan C, D, E, F 128 Total 1343 Tabel 4. 3 Perhitungan Jalur Kritis Aktivitas ES EF LS LF SL Kritis (Ya/Tidak) A Ya B Ya C Tidak D Tidak E Tidak F Ya G Ya Adapun bentuk jaringan kerja aktivitas normal yang dibuat dengan metode CPM adalah seperti gambar 4.2 dengan durasi sebanyak 517 hari dan jalur kritis berada pada kegiatan A-B-F-G. Karena proyek mengalami keterlambatan 11 hari, maka durasi penyelesaian proyek bertambah menjadi 627 hari dengan bentuk jaringan kerja seperti pada gambar 4.3 dibawah ini.

9 48 Mulai A B C D F G E Gambar 4.2 Diagram Jaringan Kerja Dengan Metode CPM Kondisi Normal Mulai A B C D F G E Gambar 4.3 Diagram Jaringan Kerja Dengan Metode CPM Kondisi Mengalami Keterlambatan

10 49 2. Membuat Jaringan Kerja Dengan Metode PERT Penjadwalan proyek dengan metode PERT, dimulai dengan mengestimasi waktu penyelesaian setiap item kegiatan proyek kedalam 3 jenis estimasi waktu yaitu waktu optimis (a), waktu yang paling mungkin (m), dan waktu pesimis (b). Dimana estimasi ini didapat dari hasil wawancara dengan responden yang memiliki pengalaman dalam pengerjaan proyek. Adapun hasil analisa keseluruhan proyek untuk estimasi durasi optimis (a), durasi paling memungkinkan (m) dan durasi pesimis (b) dapat dilihat pada tabel di bawah ini. Aktivitas Tabel 4. 4 Estimasi Waktu Pada Metode PERT Penjelasan Durasi Optimis (a) Durasi Paling Mungkin (m) Durasi Pesimis (b) A Struktur Bawah B Struktur Atas C Arsitektur D Plumbing E Mekanikal & Elektrikal F Landscape G Masa Pemeliharaan Setelah membuat estimasi waktu maka dicari nilai te (waktu yang diperkirakan) dengan menggunakan rumus : Dimana : te = waktu yang diperkirakan a = waktu optimis b = waktu pesimis m = waktu paling mungkin te = a + 4m + b 6

11 5 Maka didapat nilai te untuk masing-masing kegiatan dalam bentuk tabel sebagai berikut : Tabel 4. 5 Nilai Waktu Yang Diperkirakan (te) Aktivitas Penjelasan Waktu yang Diharapkan (te) = (a+4m+b)/6 A Struktur Bawah B Struktur Atas C Arsitektur D Plumbing E Mekanikal & Elektrikal F Landscape G Masa Pemeliharaan Dari hasil analisa penjadwalan dengan metode PERT dengan nilai te sebagai durasi yang digunakan dalam perhitungan, maka diketahui penyelesaian proyek (TE) selama 63 hari dan diperoleh jalur kritis pada diagram jaringan kerja pada kegiatan A-B-F-G. Berdasarkan lintasan kritis yang telah didapat pada perhitungan, kemudian tentukan nilai deviasi standard dan varians pada proyek secara keseluruhan dengan menggunakan rumus : Nilai deviasi standar : Nilai varians : S = 1 (b a) 6 V (te) = S 2 Maka kedua variabel ini dapat dilihat dalam bentuk tabel sebagai berikut :

12 51 Tabel 4. 6 Nilai Standard Deviasi dan Varians Kegiatan pada Metode PERT a b Aktivitas Penjelasan S V(te) (hari) (hari) A Struktur Bawah B Struktur Atas F Landscape G Masa Pemeliharaan V(te) Standard Deviasi Dari tabel diatas dapat diketahui nilai total varians V(te) = dan deviasi standar S = Dari sifat kurva distribusi normal dimana 99,7% area berada dalam interval (TE-3S) dan (TE+3S) maka besar rentang 3S adalah 3 x = Maka kurun waktu penyelesaian proyek adalah 63 ± hari. Perkiraan penyelesaian proyek paling cepat adalah = hari 536 hari. Dan perkiraan penyelesaian proyek paling lambat adalah = hari 671 hari. Jika dalam hal ini target yang ingin dicapai adalah waktu yang paling cepat, maka nilai T (d) = 536 hari. Kemungkinan atau ketidakpastian mencapai target jadwal pada metode PERT dinyatakan dengan z. z = T(d) TE S \ z = z = 2.99

13 52 Dengan menggunakan tabel distribusi normal kumulatif dengan harga z = maka diperoleh hasil.14. Jadi kemungkinan proyek untuk selesai dalam jangka waktu 536 hari hanya sekitar.14%. Untuk analisis selengkapnya dapat dilihat pada tabel berikut ini. Tabel 4. 7 Target dan Kemungkinan Penyelesaian Proyek No Target Penyelesaian Deviasi Distribusi Normal Probabilitas (hari) z Kumulatif (%) Dari hasil analisis data diatas dapat diketahui bahwa : a. Kemungkinan proyek dapat diselesaikan dalam waktu 536 hari adalah.14%. b. Kemungkinan proyek dapat diselesaikan dalam waktu 63 hari adalah 5.%. c. Kemungkinan proyek dapat diselesaikan dalam waktu 671 hari adalah 99.88%.

14 53 3. Menghitung Percepatan Waktu dan Biaya Proyek Dalam percepatan proyek untuk alternatif penambahan jam kerja ini hanya berlaku pada kegiatan yang berada pada lintasan kritis karena kegiatan pada lintasan kritis adalah kegiatan yang tidak boleh tertunda. Adapun lintasan kritis yang didapat pada metode CPM dan PERT tersebut terletak pada kegiatan A-B-F-G. Hanya ke empat kegiatan yang berada pada lintasan kritis diatas yang dipercepat dengan alternatif penambahan 1, 2 dan 3 jam waktu kerja. Alternatif tersebut dipilih agar dapat terlihat perbandingan yang signifikan. Berikut merupakan perhitungan untuk mengetahui percepatan proyek : a. Aktivitas normal menggunakan waktu 8 jam kerja dan 1 jam istirahat (8. 17.) sedangkan kerja lembur dilaksanakan setelah waktu kerja normal mulai pukul ( ) untuk penambahan 1 jam, (18. 2.) untuk penambahan 2 jam dan ( ) untuk penambahan 3 jam. Alternatif Penambahan 1 Jam : Crash Duration = Durasi Normal x 8 Jam 8 Jam + 1 Jam Alternatif Penambahan 2 Jam : Crash Duration = Durasi Normal x 8 Jam 8 Jam + 2 Jam Alternatif Penambahan 3 Jam : Crash Duration = Durasi Normal x 8 Jam 8 Jam + 3 Jam Untuk hasil perhitungan dapat dilihat pada tabel 4. 8.

15 54 Tabel 4. 8 Hasil Percepatan Proyek dengan Penambahan Item Pekerjaaan 1, 2 dan 3 Jam Waktu Kerja Durasi Normal (hari) Crash Duration (hari) 1 Jam 2 Jam 3 Jam Struktur Bawah Struktur Atas , , ,45 17 Arsitektur Plumbing Mekanikal & Elektrikal Landscape 18 96, 86, ,55 79 Masa Pemeliharaan , , ,9 94 Durasi Proyek (Pada Jalur Kritis) 627 hari 576 hari 535 hari 51 hari b. Harga upah pekerja untuk kerja lembur diperhitungkan 1,5 kali upah sejam pada kerja normal, dan untuk jam berikutnya sebesar 2 kali upah sejam normal. Jumlah pekerja : 25 orang Ongkos pekerja per bulan : Rp , (UMP DKI Jakarta 217) Ongkos pekerja per hari : Rp ,9 (1 bulan = 22 hari) Ongkos pekerja per jam : Rp 19.66,76 (1 hari = 8 jam)

16 55 Alternatif biaya lembur 1 Jam : (1,5 x Rp 19.66,76 ) = Rp 28.6,14 Crash cost pekerja per hari = (8 x normal cost per jam) + (biaya lembur 1 jam) = (8 x Rp 19.66,76) + (Rp 28.6,14) = Rp ,9 + Rp 28.6,14 = Rp ,23 Alternatif biaya lembur 2 Jam : (1,5 x Rp 19.66,76 ) + (2 x 1 x Rp 19.66,76) = Rp ,66 Crash cost pekerja per hari = (8 x normal cost perjam) + (biaya lembur 3 jam) = (8 x Rp 19.66,76) + (Rp ,66) = Rp ,9 + Rp ,66 = Rp ,76 Alternatif biaya lembur 3 Jam : (1,5 x Rp 19.66,76 ) + (2 x 2 x Rp 19.66,76) = Rp ,19 Crash cost pekerja per hari = (8 x normal cost per jam) + (biaya lembur 3 jam) = (8 x Rp 19.66,76) + (Rp ,19) = Rp ,9 + Rp ,19 = Rp ,28 Untuk hasil perhitungan keseluruhan dapat dilihat pada tabel 4. 9.

17 56 Tabel 4. 9 Perhitungan Biaya dengan Penambahan 1, 2 dan 3 Jam Kerja Aktivitas Biaya Kerja Normal Lembur 1 Jam Lembur 2 Jam Lembur 3 Jam A Rp ,55 Rp ,55 Rp ,55 Rp ,55 B Rp ,27 Rp ,18 Rp ,6 Rp ,56 C Rp ,73 Rp ,73 Rp ,73 Rp ,73 D Rp ,18 Rp ,18 Rp ,18 Rp ,18 E Rp ,73 Rp ,73 Rp ,73 Rp ,73 F Rp ,73 Rp ,55 Rp ,59 Rp ,84 G Rp ,45 Rp ,15 Rp ,22 Rp ,94 TOTAL Rp ,64 Rp ,6 Rp ,5 Rp ,52 Dari hasil analisa dan perhitungan maka diperoleh nilai cost slope untuk masingmasing penambahan jam kerja seperti terlihat pada tabel dibawah ini. No Keterangan Waktu Tabel 4. 1 Cost Slope Penambahan Jam Kerja Waktu Penyelesaian Proyek Crash Duration Cost Slope 1 Normal 627 hari Rp, 2 Penambahan 1 jam 576 hari 51 Rp ,87 3 Penambahan 2 jam 535 hari 92 Rp ,6 4 Penambahan 3 jam 51 hari 126 Rp ,94 Maka dari hasil perhitungan dapat dilihat hubungan waktu biaya normal dan dipersingkat seperti pada gambar 4. 4.

18 57 Penambahan Biaya Lembur 1 Jam Aktivitas Biaya Rp49..., Rp48.5.., Rp48..., Rp47.5.., Rp47..., Rp46.5.., Rp46..., Rp45.5.., Rp45..., Crash (576 hari) Biaya : Rp ,87 / hari Normal (627 hari) Waktu (Hari) Penambahan Biaya Lembur 2 Jam Aktivitas Biaya Rp49..., Rp48.5.., Rp48..., Rp47.5.., Rp47..., Rp46.5.., Rp46..., Rp45.5.., Rp45..., Crash (535 hari) Biaya : Rp ,6 / hari Normal (627 hari) Waktu (Hari) Penambahan Biaya Lembur 3 Jam Aktivitas Biaya Rp49..., Rp48.5.., Rp48..., Rp47.5.., Rp47..., Rp46.5.., Rp46..., Rp45.5.., Rp45..., Crash (51 hari) Biaya : Rp ,94 / hari Normal (627 hari) Waktu (Hari) Gambar 4.4 Hubungan Waktu Biaya Normal dan Dipersingkat