BAB III METODE PENELITIAN

Transkripsi

1 BAB III METODE PENELITIAN 3.1 METODOLOGI PENELITIAN Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis deskriptif. Ketentuan yang dijadikan acuan dalam analisi deskriptif antara lain : Analisa ini dibatasi hanya pada pengumpulan data yang faktual untuk mengurai suatu keadaan. Dalam analisa ini memerlukan perencanaan agar hasilnya mencakup seluruh persoalan dalam setiap fase. Data deskriptif dapat digunakan sebagai dasar untuk langsung membuat keputusan keputusan. Hasil analisa ini dapat digunakan untuk memperkirakan akibat yang akan terjadi dari pembangunan ini. 3.2 SUMBER DATA Lokasi penelitian adalah proyek pembanguna perumahan Suka Maju Asri dan Perumahan Villa Pelita Asri. Lokasi perumhan Villa Pelita Asri terletak di Jalan.Pelita Pasar 9- Medan Krio Kecamatan Medan Sunggal, Kota Madya Medan, Sumatera Utara.Pembangunan ini dilakukan dengan system bangunan bertahap yang terdiri dari 97 unit perumahan ( type 36/84) dengan fasilitas perumahan berupa jalan perumahan selebar 7 meter, lapangan tenis, main gate dan PDAM. Sistem pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan perumahan Villa Pelita Asri melibatkan modal awal 45% dan pinjaman bank 55%. Pengelolaan 30

2 kawasan perumahan ini beserta fasilitasnya dikelola oleh PT.Annaris Mahogany Patama yang nantinya akan dibuat manajemen sendiri. 3.1 Site Plan Perumahan Villa Pelita Asri Lokasi perumahan Suka Maju Asri terletak di Jalan.Balai Desa Suka Maju Sunggal. Kecamatan Medan Sunggal. Kota Madya Medan, Sumatera Utara. Pembangunan ini dilakukan dengan system bertahap yang terdiri dari 93 unit 31

3 rumah (type 36/91) dengan fasilitas perumahan berupa jalan perumahan selebar 7 m main gate dan PDAM. Sistem Pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan perumahan Suka Maju Asri melibatkan modal awal 45% dan pinjaman bank 55%. Pengelolaan kawasan perumahan ini beserta isinya dikelola oleh PT.MahoganyPermana Lestari yang nantinya akan dibuat manajemen sendiri 3.2 Site Plan Perumahan Suka Maju Asri 32

4 3.3 JENIS DATA telah menentukan objek ponelitian dan menetukan batasan batasan masalah, selanjutnya dilakukan pengumpulan data data yang diperlukan untuk menganalisa proyek. Menurut sumber data dibagi menjadi dua, yaitu 1. Data Primer Data Primer merupakan data-data yang didapat secara langsung melalui wawancara secara lisan maupun tertulis.kepada staf PT. Mahogany Permana Lestari selaku developer pembangunan Perumahan Suka MAju Asri dan PT Annaris Mahogany Patama selaku developer pembangunan Perumahan Villa Pelita Asri. 2. Data Sekunder Data Sekunder merupakan data yang diperoleh secara tidak langsung ataupun data yang diperoleh dalam kondisi yang sudah jadi. Adapun data sekunder adalah : 1. Gambar Site Plan Untuk menghitung luas area, jalan, drainase dan letak tipe rumah. 2. Gambar denah Bangunan 3. Rencana Anggaran Biaya 4. Time Schedule proyek. 3.4 INSTRUMEN PENELITIAN Instrumen Penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah teoriteori/metode-metode investasi seperti Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay.Back Period, Profitability Indeks dan Analisa Sensitivitas 33

5 3.5 PROSES PENGOLAHAN DATA Proses pengolahan data sebagai berikut : 1. Tahap Persiapan Yaitu merumuskan masalah dan menentukan tujuan penelitian kemudian metode yang dipakai dalam penelitian 2. Tahap Pengumpulan Data Untuk menentukan zona yang akan diamati dan menentukan apakah proyek tersebut layak untuk dijadikan objek penelitian serta melakukan perizinan kepala pemilik proyek. Dari proyej=k didapat data berupa RAB perunit Time Schedule dan biaya pembangunan lainnya. 3. Tahap analisis data Setelah dilakukan pengumpulan data, kemudian dilakukan penilai investasi dengan terlebih dahulu membuat aliran kas masuk dan aliran kas keluar kemudian dibuat Cash Flow Proyek. Untuk membuat aliran kas masuk digunakan data-data yang diperoleh dari pihak pengembang ( untuk pemasukan yang sudah terjadi) dan untuk pemasukan yang akan terjadi digunakan metode Least Square ( Metode Kuadrat kecil). Untuk membuat aliran kas keluar digunakan data dari pihak pengembang ( untuk biaya yang sudah dikeluarkan ) dan metode estimasi atau pendugaan paremeter ( untuk biaya yang belum dikeluarkan) berkaitan dengan aspek pembiayaan. 34

6 Setelah membuat aliran Cash Flow kemudian kita hitung kelayakan investasi dengan mencari NPV, IRR, PP dan PI. Kemudian dilakukan analisa sensitivitas untuk mengantisipasi kemungkinankemungkinan yang terjadi agar dapat diambil langkah-langkah yang tepat untuk menyelesaikan permasalahan yang mungkin terjadi dan menjamin bahwa setiap rencana investasi yang dilakukan aman untuk dilaksanakan. Dalam penelitian ini dilakukan analisa sensitivitas terhadap 3 kemungkinan yaitu : Akibat adanya perubahan suku bunga Akibat bertambah atau berkurang tingkat pendapatan 4. Tahap pembahasan Melakukan evaluasi dan pembahasan analisa perbandingan investasi pada proyek pembangunan perumahan. 35

7 3.6 ALUR PENELITIAN IDENTIFIKASI MASALAH RUMUSAN MASALAH KAJIAN PUSTAKA DAN TEORI PENDUKUNG PENGUMPULAN DATA Data Primer: Data sekunder : Wawamcara Foto dokumentasi 1.Gambar denah bangunan 2. Biaya Pajak 3. Site Plan PEMBUATAN CASH FLOW 4.Time Schedule ANALISIS INVESTASI NPV, IRR, PP. PI ANALISIS SENSITIVITAS KESIMPULAN DAN SARAN SELESAI 36

8 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 UMUM Perumahan Villa Pelita Asri PT. Annaris Mahogany Patama Selaku Pengembang pada pembangunan kawasan perumahan Villa Pelita Asri membangun 97 unit rumah sederhana dengan tipe 36/84. Spesifikasi bangunan yang akan dibangun dapat kita lihat sebagai berikut: Rumah Tipe (36/84) Luas banguna Luas Tanah : 36m2 : 84 m2 Harga Jual : Jumlah Lantai Ruang Tidur Utama Ruang Tidur Kamar Mandi /WC Dapur / Ruang Makan Ruang Keluarga Carport :1Ruang : 1Ruang : 1Ruang : 1Ruang : 1Ruang : 1Ruang : Ada Spesifikasi Pekerjaan untuk semua rumah adalah : Pondasi : Cor Beton 1:3:5 Struktur : Beton bertulang Dinding : Batu Bata 1:5 Lantai : Keramik uk 40 x 40 cm 37

9 Kozen pimtu-jendela Pintu Kamar mandi Daun Jendela Daun Pintu Utama Pintu lain : Galvanis : Fiber : Rangka kayu + kaca polos : Panel petak : Panel Biasa Plafon : Gypsum type 36 Atap Sanitasi.Instalasi Air : Baja Ringan type 36 Multi roof : Closet Jongkok Keramik LantaiKeramik Dinding Air Bersih : /Sumur Bor + Pompa listrik Fasilitas lingkungan : Jalan Conblok, Saluran cor beton Perumahan Suka Maju Asri PT. Mahogany Permana Lestari selaku Pengembang pada pembangunan kawasan perumahan Suka Maju Asri membangun 93unit rumah sederhana dengan tipe 36/91. Spesifikasi bangunan yang akan dibangun dapat kita lihat sebagai berikut: Rumah Tipe (36/91) Luas banguna Luas Tanah : 36m2 : 91m2 Harga Jual : Jumlah Lantai Ruang Tidur Utama :1Ruang : 1Ruang 38

10 Ruang Tidur Kamar Mandi /WC Dapur / Ruang Makan Ruang Keluarga Carport : 1Ruang : 1Ruang : 1Ruang : 1Ruang : Ada Spesifikasi Pekerjaan untuk semua rumah adalah : Pondasi : Cor Beton 1:3:5 Struktur : Beton bertulang Dinding : Batu Bata 1:5 Lantai Kozen pimtu-jendela Pintu Kamar mandi Daun Jendela Daun Pintu Utama Pintu lain : Keramik uk 40 x 40 cm : Galvanis : Fiber : Rangka kayu + kaca polos : Panel petak : Panel Biasa Plafon : Gypsum type 36 Atap Sanitasi.Instalasi Air : Baja Ringan type 36 Multi roof : Closet Jongkok Keramik Lantai Keramik Dinding Air Bersih Fasilitas lingkungan : /Sumur Bor + Pompa listrik : Jalan Conblok, Saluran cor beton 39

11 4.2 SUKU BUNGA Dari Tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Kelompok Bank periode Mei 2014 April 2016 tingkat suku bunga berfluktuasi mulai dari 12,63% sampai 12,14%.untuk suku bunga dasar kredit bank BTN sebesar 11%. Tabel 4.1 Suku Bunga Dasar Kredit Dari data tersebut maka dalam analisis ini diambil tingkat suku bunga dengan komposisi 50 % dari suku bunga dasar kredit dan 50 % dari nilai rata- rata suku bunga kredit kelompok bank Mei 2014 sampai April 2016 sebesar %, sehingga diperoleh sebesar % per tahun dibulatkan menjadi 12 % pertahun. 4.3 PERUMAHAN VILLA PELITA ASRI Perhitungan biaya ( Cost) Pembangunan perumahan Villa Pelita Asri terdiri dari biaya tanah, biaya prasarana, biaya konstruksi, biaya oprasional dan biaya bank. Data data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder.. Data biaya dibawah merupakan total rencana biaya pengeluaran yang diperoleh melalui data primer dan wawancara dengan pihak developer Perhitungan Pengeluaran ( Cost) Perhitungan biaya pembangunan perumahan Villa Pelita Asri terdiri dari biaya investasi dan biaya operasional. 40

12 1. Biaya Investasi Komponen biaya investasi terdiri dari : Biaya Tanah ( land cost ) Biaya konstruksi ( sarana dan prasarana) Biaya- biaya tidak langsung ( biaya perizinan, biaya perencanaan, biaya administrasi, dll ) Data-data yang digunakan dalam perhitungan ini merupakan data sekunder yang diperoleh dari developer sebagai berikut: 1 BIAYA TANAH - Pembebasan lahan 2,358,000,000 - Perencaan/ Rekomendasi Proyek 25,000,000 - APHT/ Sertifikat Induk/ PBB/ BBN 176,850,000 - Grading / Persiapan / bdm jalan 117,900,000 Total Biaya Tanah Efektik 2,677,750,000 2 BIAYA PRASARANA - Perkerasan jalan Lingkungan 277,620,000 - Jalan Akses Proyek 29,400,000 - Saluran Lingkungan 130,800,000 -Saluran Jalan Akses 15,500,000 -Jaringan PLN + Trafo 220,000,000 - Tembok Talud/ Saluran Akhir 27,500,000 - Plank Proyek 3,600,000 - Pagar Lingkungan 5,000,000 - Gapura 1,500,000 - Jembatan masuk proyek 5,000,000 - Jembatan Lingkungan ( gorong-gorong) 10,290,000 Total Biaya Prasarana 726,210,000 3 Biaya Sarana - Tipe 36/84 1,148,480,000 - Kelebihan tanah 0 - Kaveling sudut 0 Total Biaya sarana 1,148,480,000 4 Biaya Konstruksi - Bowplank 828,085,442 - Selesai progres 100 % 3,312,341,770 Total Biaya Konstruksi 4,140,427,212 Tabel 4.2 Biaya Investasi Perumahan Villa Pelita Asri 41

13 Data biaya investasi merupakan harga rata-rata yang didapat melalui data sekunder yang didapat dari developer yang menangani proyek pembangunan perumahan Villa Pelita Asri. Harga tersebut sudah termasuk PPh. Adapun rincian biaya rata rata sebagai berikut : a. Biaya pengadaan lahan sebesar Rp ,- / m 2 b. Biaya konstruksi rumah sebesar Rp ,- / unit c. Biaya Perkerasan jalan Lingkungan sebesar Rp / m 2 d. Biaya Pembuatan jalan akses Rp ,-/m2 e. Biapa pembuatan gapura Rp ,- 2. Biaya Operasional Untuk biaya operasional meliputi : No Jenis Pekerjaan Harga 1 Biaya Oprasional 1,063,829,998 2 Biaya Bank - Provisi 35,000,000 - Administrasi kredit 24,500,000 - Bunga Kredit 132,323,972 Total Biaya Bank 191,823,972 Jumlah 1,255,653,970 Tabel 4.3 Biaya Operasional Pembangunan Villa Pelita Asri Biaya Operasional merupakan biaya yang meliputi biaya pemeliharaan, biaya air, biaya advertising dll Rencana Pendapatan Pendapatan diperoleh dari penjualan rumah. Adapun perincian rumah yang sudah terjual sebagai berikut : 42

14 Data type rumah terjual Table 4.4 data rumah terjual periode 1-7 Periode ( bulan) Jumlah rumah terjual (Y) JUMLAH 57 Adapun rincian pendapatan adalah sebagai berikut : a. Harga jual rumah perunit = Rp ,- b. Harga penjualan kelebihan tanah = Rp ,- / m2 c. Harga penjualan kav.sudut depan = Rp ,- d. Harga penjualan kav sudut belakang = Rp , Modal Pembiayaan proyek dibiayai oleh sumber pembiayaan utama yaitu : Modal Sendiri Modal sendiri merupakan jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek pembangunan perumahan untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan prakonstruksi seperti : pengadaan tanah, perencanaan/rekomendasi proyek, pembuatan sertifikat dan biaya-biaya hukum.sebagai dana awal, pemrakarsa mendanai sebesar Rp ,- atau sebesar 44,44%. 43

15 Modal Pinjaman Modal Pinjaman merupakan pembiayaan yang berasal dari pinjaman atau kredit langsung yang diberikan oleh bank ataupun instansi keuangan lain. Dalam proyek ini modal pinjaman berasal dari kredit langsung dari bank BTN sebesar Rp ,- atau sebesar 55,55% yang terdiri dari Rp ,- yang merupakan kredit pembebasan tanah dan Rp ,- yang merupakan kredit konsrtuksi Analisa Data Ramalan metode Least Square Untuk menganalisa tingkat penjualan rumah yang belum terjual maka perlu dilakukan ramalan tingkat penjualan rumah dengan metode least square. Untuk membuat proyeksi penjualan rumah pada periode yang akan datang, terlebih dahulu angka-angka pada table diatas disusun sehingga didapat hasil sebagai berikut : Table 4.5 Analisa perkembangan penjualan rumah bulan 1-7 Trend Periode Jumlah rumah terjual ( bulan) (P) D D 2 Penjualan PD JUMLAH 57 D 2 =28 PD=9 44

16 Dari angka angka dalam table tersebut Jumlah permintaan rata-rata ( a dalam persamaan Y =a + Bx ) adalah P : n = 57 : 7 = 8.143, sedangkan nilai trend perubahan penjualan perbulan adalah PD : D 2 =9 : 28 = Untuk menghitung proyeksi penjualan rumah periode selanjutnya, tetap digunakan rumus Y= a+bx.. Dengan menggunakan rumus persamaan tadi, maka jumlah penjualan rumah periode 8 (satu periode didepan periode 7) dapat dithitung dengan rumus sebagai berikut : Y= (0.3214*8). Sehingga didapat perkiraan penjualan rumah untuk periode selanjutya sebagai berikut: Table 4.6 Proyeksi penjulan rumah bulan 8-11 Periode Deviasi Jumlah penjualan rumah Untuk Selanjutnya dapat diperkirakan tingkat jumlah penjualan rumah setahun sebagai berikut : Table 4.7 Proyeksi penjualan rumah Bulan ke- Jumlah Penjualan Jumlah 97 45

17 4.3.5 Menyusun aliran kas ( Cash Flow ) merupakan aliran yang terdiri dari aliran masuk dalam perusaahan dan aliran kas keluar perusahaan serta saldo untuk setiap periode. Aliran kas masuk Aliran kas masuk terdiri dari rencana penerimaan-penerimaan yang akan terjadi di perusahaan tersebut selama masa rencana.dalam aliran kas masuk ini digunakan data-data yang diperoleh dari pihak pengembang dan dari perhitungan metode Least Square. Aliran kas keluar Aliran kas keluar terdiri dari rencana pengeluaran yang akan terjadi di perusahaan tersebut selama masa rencana. Aliran kas keluar ini digunakan data dari pihak developer untuk data pengeluaran yang sudah terjadi( selama 7 bulan) dan diestimasikan untuk biaya yang belum dikeluarkan. 46

18 Cash In (Rp) 2,913,740,679 1,384,740, ,740, ,740,679 1,515,740,679 1,526, ,515,740,679 1,747,740,679 1,758,740,679 1,758,740,679 1,410,800, ,000,00 400,000,00 400,000, Time (Month) Waktu ( Time) Cash In Flow 2,913,740,679 1,384,740, ,740, ,740,679 1,515,740,679 1,526,740,679 1,515,740,679 1,747,740,679 1,758,740,679 1,758,740,679 1,410,800, ,000, ,000, ,000,000 Gambar 4.1 Diagram Cash In Flow Perumahan Villa Pelita Asri 47

19 Time (Month) Cash Out (Rp) 767, ,490, ,632, ,194,830 1,002,338, ,541,923 1,220,395,147 1,068,115,274 1,088,853,950 1,389,948,147 1,404,124, ,861, ,371,270 2,721,467,857 Cash Out Flow 2,721,467, ,834, ,490, ,632,416 1,389,948,417 1,220,395,147 1,002,338,678 1,068,115, ,541,923 1,404,124,876 1,088,853, ,194, ,371, ,861,857 Waktu ( Time) Gambar 4.2 Diagram Cash Out Flow Perumahan Villa Pelita Asri 48

20 4.3.6 Analisa Investasi Net Present Value Untuk menilai kelayakan investasi tersebut menggunakan Net Present Value maka digunakan rumus berikut : NPV = Sehingga, didapat perhitungan sebagai berikut : Tabel 4.8 Hasil Perhitungan Net Present Value Analisa finansial Bulan ke- Investasi awal Total Pengeluaran Total Pemasukan Cash Flow Saldo berjalan (1+i)n PV 1 2,800,000,000 2,721,467,857 2,913,740, ,272, ,272, ,369, ,834,380 1,384,740, ,906, ,179, ,750, ,490, ,740,679 95,250, ,429, ,449, ,632, ,740,679 (257,891,737) 646,537, (247,828,890) 5 1,389,948,417 1,515,740, ,792, ,330, ,687, ,220,395,147 1,526,740, ,345,532 1,078,675, ,591, ,002,338,678 1,515,740, ,402,001 1,592,077, ,859, ,068,115,274 1,747,740, ,625,405 2,271,702, ,622, ,541,923 1,758,740, ,198,756 3,050,901, ,452, ,404,124,876 1,758,740, ,615,803 3,405,517, ,029, ,088,853,950 1,410,800, ,946,050 3,727,463, ,567, ,194, ,000,000 (344,194,830) 3,383,268, (305,455,435) ,371, ,000, ,628,730 3,555,897, ,682, ,861, ,000, ,138,143 3,814,035, ,570,625 IRR = % 3,547,347,459 PI = Npv 747,347,459 Dari perhitungan diatas dengan suku bunga 12% pertahun, maka didapat nilai NPV = Dimana nilai tersebut NPV > 1, maka investasi tersebut layak dilanjutkan Internal Rate of Return Metode ini untuk menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dari masa mendatang. 49

21 IRR = Dari rumus diatas sehingga didapat perhitungan : Tabel 4.9 Hasil Perhitungan Internal Rate of Return Analisa finansial Bulan ke- Investasi awal Total Pengeluaran Total Pemasukan Cash Flow Saldo berjalan (1+i)n PV 1 2,800,000,000 2,721,467,857 2,913,740, ,272, ,272, ,369, ,834,380 1,384,740, ,906, ,179, ,750, ,490, ,740,679 95,250, ,429, ,449, ,632, ,740,679 (257,891,737) 646,537, (247,828,890) 5 1,389,948,417 1,515,740, ,792, ,330, ,687, ,220,395,147 1,526,740, ,345,532 1,078,675, ,591, ,002,338,678 1,515,740, ,402,001 1,592,077, ,859, ,068,115,274 1,747,740, ,625,405 2,271,702, ,622, ,541,923 1,758,740, ,198,756 3,050,901, ,452, ,404,124,876 1,758,740, ,615,803 3,405,517, ,029, ,088,853,950 1,410,800, ,946,050 3,727,463, ,567, ,194, ,000,000 (344,194,830) 3,383,268, (305,455,435) ,371, ,000, ,628,730 3,555,897, ,682, ,861, ,000, ,138,143 3,814,035, ,570,625 3,547,347,459 PI = IRR = % Dari perhitungan diatas maka didapat nilai IRR = 53,4982%, sehingga dapat disimpulkan : IRR = 53,4982% > i= 12 % maka dengan metode IRR investasi tersebut layak dilaksanakan. Metode PayBack Period Merupakan metode untuk mencari lama periode yang diperlukan untuk mengembalikan uang yang telah diinvestasikandari aliran cash flow periode yang dihasilkan proyek tersebut.. Adapun rumus mencari PayBack Period adalah PP = n + a b c b x 1 tahun PP = 8 + x 1 bulan PP = bulan PP = bulan 50

22 Dari hasil perhitungan dapat disimpulkan PP= bulan < 14 bulan. Sehinnga proyek layak untuk dilanjutkan. Metode Profitability Indeks Metode untuk menghitung perbandingan antara nilai sekaran gpenerimaan kas bersih masa yang akan datang dengan nilai sekarang investasi PI = PV kas bersi Pv Investasi PI = = Dari perhitungan diatas didapat nilai Profitability Indeks = 1.267> 1 sehingga dapat disimpulkan investasi tersebut layak untuk dilakukan. 4.4 PERUMAHAN SUKA MAJU ASRI Perhitungan biaya (Cost) Pembangunan perumahan Suka Maju Asri terdiri dari biaya tanah, biaya prasarana, biaya konstruksi, biaya operasional dan biaya bank. Data data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder. Data biaya dibawah merupakan total rencana biaya pengeluaran yang diperoleh melalui data primer dan wawancara dengan pihak developer Perhitungan Pengeluaran Perhitungan biaya pembangunan perumahan Villa Pelita Asri terdiri dari biaya investasi dan biaya operasional. 1. Biaya Investasi Komponen biaya investasi terdiri dari : Biaya Tanah ( land cost ) Biaya konstruksi ( sarana dan prasarana) 51

23 Biaya- biaya tidak langsung ( biaya perizinan, biaya perencanaan, biaya administrasi, dll ) Data-data yang digunakan dalam perhitungan ini merupakan data primer dan sekunder yang diperoleh dari developer sebagai berikut: Tabel 4.10 Biaya Investasi Perumahan Suka Maju Asri 1 BIAYA TANAH - Pembebasan lahan 2,394,570,000 - Perencaan/ Rekomendasi Proyek 18,000,000 - APHT/ Sertifikat Induk/ PBB/ BBN 189,045,000 - Grading / Persiapan / bdm jalan 163,839,000 Total Biaya Tanah Efektik 2,765,454,000 2 BIAYA PRASARANA - Perkerasan jalan Lingkungan 356,580,000 - Jalan Akses Proyek 36,750,000 - Saluran Lingkungan 21,821,800 -Saluran Jalan Akses 2,170,000 -Jaringan PLN + Trafo 300,000,000 - Tembok Talud/ Saluran Akhir 25,000,000 - Plank Proyek 3,600,000 - Pagar Lingkungan 15,000,000 - Gapura 10,000,000 - Jembatan masuk proyek 5,000,000 - Jembatan Lingkungan ( gorong-gorong) 9,870,000 Total Biaya Prasarana 785,791,800 3 Biaya Sarana - Tipe 36/91 couple 1,094,796,000 - Kelebihan tanah 0 - Kaveling sudut 0 Total Biaya sarana 1,094,796,000 4 Biaya Konstruksi - Bowplank 805,448,124 - Selesai progres 100 % 3,221,792,503 Data biaya investasi merupakan harga rata-rata yang didapat melalui data sekunder yang didapat dari developer yang menangani proyek pembangunan perumahan Suka Maju Asri. Harga tersebut sudah termasuk PPh. Adapun rincian biaya rata rata sebagai berikut : 52

24 a. Biaya pengadaan lahan sebesar Rp ,- / m 2 b. Biaya konstruksi rumah sebesar Rp ,- / unit c. Biaya Perkerasan jalan Lingkungan sebesar Rp / m 2 d. Biapa pembuatan gapura Rp ,- e. Biaya pembuatan jalan akses Rp70.000,-/m 2. Biaya Operasional Untuk biaya operasional meliputi : Tabel 4.11 biaya Operasional Perumahan Suka Maju Asri Biaya Operasional merupaka biaya yang meliputi biaya pemeliharaan, biaya air, biaya advertising dll Rencana Pendapatan Pendapatan diperoleh dari penjualan rumah. Adapun perincian rumah yang sudah terjual sebagai berikut : Data type rumah terjual 1 Biaya Oprasional 875,291,000 2 Biaya Bank - Provisi 34,000,000 - Administrasi kredit 23,800,000 - Bunga Kredit 122,910,748 Total Biaya Bank 180,710,748 Total 1,056,001,748 Table 4.12 data rumah terjual periode 1-5 Periode ( Jumlah rumah terjual bulan) (P) JUMLAH 44 53

25 Adapun rincian pendapatan adalah sebagai berikut : a. Harga jual rumah perunit = Rp ,- b. Harga penjualan kelebihan tanah = Rp ,- / m2 c. Harga penjualan kav.sudut = Rp , Modal Pembiayaan proyek dibiayai oleh sumber pembiayaan utama yaitu : Modal Sendiri Modal sendiri merupakan jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek pembangunan perumahan untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan prakonstruksi seperti : pengadaan tanah, perencanaan/rekomendasi proyek, pembuatan sertifikat dan biaya-biaya hukum.sebagai dana awal, pemrakarsa mendanai sebesar Rp ,- atau sebesar 44,26%. Modal Pinjaman Modal Pinjaman merupakan pembiayaan yang berasal dari pinajman atau kredit langsung yang diberikan oleh bank ataupun instansi keuangan lain. Dalam proyek ini modal pinjaman berasal dari kredit langsung dari bank BTN sebesar Rp ,- atau sebesar 55,74% yang terdiri dari Rp ,- yang merupakan kredit pembebasan tanah dan Rp ,- yang merupakan kredit konstruksi yang dibiayai oleh bank BTN Analisa Data Ramalan metode Least Square Untuk menganalisa tingkat penjualan rumah yang belum terjual maka perlu dilakukan ramalan tingkat penjualan rumah dengan metode least square. 54

26 Untuk membuat proyeksi penjualan rumah pada periode yang akan datang, terlebih dahulu angka-angka pada table diatas disusun sehingga didapat hasil sebagai berikut : Tabel 4.13 Perkembangan pejualan rumah bulan 1-5 Periode ( bulan) Jumlah rumah terjual (P) D D 2 PD trend JUMLAH Dari angka angka dalam table tersebut Jumlah permintaan rata-rata ( a dalam persamaan Y =a + Bx ) adalah P : n = 44:5 = 8,8, sedangkan nilai trend perubahan penjualan perbulan adalah PD : D 2 =4:10 = 0,4 Untuk menghitung proyeksi penjualan rumah periode selanjutnya, tetap digunakan rumus Y= a+bx.. Dengan menggunakan rumus persamaan tadi, maka jumlah penjualan rumah periode 6 ( satu periode didepan periode 5 ) dapat dithitung dengan rumus sebagai berikut : Y= 8,8+(0.4*5)=11,8. Sehinga didapat perkiraan penjualan rumah untuk periode selanjutya sebagai berikut: Table 4.14 Proyeksi Penjualan rumah pada bulan berikutnya Periode Deviasi Jumlah penjualan rumah

27 Untuk Selanjutnya dapat diperkirakan tingkat jumlah penjualan rumah setahun sebagai berikut : Table 4.15 Proyeksi penjualan rumah suka maju Bulan ke- Jumlah Penjualan Jumlah Menyusun aliran kas ( Cash Flow ) Cash Flow adalah sejumlah uang kas yang keluar dan yang masuk sebagai dari aktivitas perusahaan, dengan kata lain merupakan aliran yang terdiri dari aliran masuk dalam perusaahan dan aliran kas keluar perusahaan serta saldo untuk setiap periode. Aliran kas masuk Aliran kas masuk terdiri dari rencana penerimaan-penerimaan yang akan terjadi di perusahaan tersebut selama masa rencana.dalam aliran kas masuk ini digunakan data-data yang diproleh dari pihak pengembang dan dari metode Least Square. 56

28 Aliran kas keluar Aliran kas keluar terdiri dari rencana pengeluaran yang akan terjadi di perusahaan tersebut selama masa rencana. Aliran kas keluar ini digunakan data dari pihak developer untuk data pengeluaran yang sudah terjadi( selama 5 bulan) dan diestimasikan untuk biaya yang belum dikeluarkan. 57

29 2,820,693,676 Cash In (Rp) 1,371,693,676,371,693, ,693, , ,401,693,676 1,423,693,676 1,623,693,676 1,644,693,676 1,444,693,676 1,222,8000,000 1,345,693, ,000, ,000, Time (Month) Waktu ( Time) Cash In Flow 2,820,693,676 1,371,693, ,693, ,693,676 1,401,693,676 1,423,693,676 1,623,693,676 1,644,693,676 1,444,693,676 1,345,693,676 1,222,800, ,000, ,000,000 0 Gambar 4.3 Diagram Cash In Flow Perumahan Suka Maju Asri 58

30 Time (Month) Cash Out (Rp) 629,008, ,329, ,273,780 1,217,228,743 1,039,594,425 1,162,574, ,756, ,320,726 1,004,504, ,969,017 1,283,180, ,664, ,479,986 2,794,199,786 Cash Out Flow 2,794,199, ,008, ,329, ,273,780 1,217,228,743 1,162,574,262 1,039,594,425 1,004,504, ,320,726 1,283,180, ,969, ,756, ,664, ,479,986 Waktu ( Time) Gambar 4.4 Diagram Cash Out Flow Perumahan Suka Maju Asri 59

31 4.4.6 Analisa Investasi Net Present Value Untuk menilai kelayakan investasi tersebut menggunakan Net Present Value maka digunakan rumus berikut : NPV = Sehingga, didapat perhitunggan sebagai berikut: Analisa finansial Bulan ke- Investasi awal Total Pengeluaran Total Pemasukan Cash Flow Saldo berjalan (1+i)n PV 1 2,700,000,000 2,794,199,786 2,820,693,676 26,493,890 26,493, ,231, ,008,561 1,371,693, ,685, ,179, ,051, ,329, ,693,676 91,364, ,543, ,677, ,273, ,693,676 (214,580,104) 645,963, (206,207,262) 5 1,217,228,743 1,401,693, ,464, ,428, ,512, ,162,574,262 1,423,693, ,119,414 1,091,547, ,986, ,039,594,425 1,623,693, ,099,251 1,675,647, ,799, ,004,504,762 1,644,693, ,188,914 2,315,835, ,203, ,320,726 1,444,693, ,372,950 2,941,208, ,803, ,283,180,501 1,345,693,676 62,513,175 3,003,722, ,592, ,969,017 1,222,800, ,830,983 3,295,553, ,575, ,756, ,000,000 (21,756,227) 3,273,796, (19,307,547) ,664, ,000, ,335,773 3,734,132, ,479, ,479,986 - (281,479,986) 3,452,652, (244,877,164) IRR = % 3,224,520,978 PI = Npv = 524,520, Tabel perhitungan NPV Suka Maju Asri Dari perhitungan diatas dengan suku bunga 12% pertahun, maka didapat nilai NPV = 524,520,978 Dimana nilai tersebut NPV > 1, maka investasi tersebut layak dilanjutkan. Internal Rate of Return Metode ini untuk menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dari masa mendatang. IRR = 60

32 Dari rumus diatas sehingga didapat perhitunggan 4.17 Perhitungan IRR Suka Maju Asri Analisa finansial Bulan ke- Investasi awal Total Pengeluaran Total Pemasukan Cash Flow Saldo berjalan (1+i)n PV 1 2,700,000,000 2,794,199,786 2,820,693,676 26,493,890 26,493, ,231, ,008,561 1,371,693, ,685, ,179, ,051, ,329, ,693,676 91,364, ,543, ,677, ,273, ,693,676 (214,580,104) 645,963, (206,207,262) 5 1,217,228,743 1,401,693, ,464, ,428, ,512, ,162,574,262 1,423,693, ,119,414 1,091,547, ,986, ,039,594,425 1,623,693, ,099,251 1,675,647, ,799, ,004,504,762 1,644,693, ,188,914 2,315,835, ,203, ,320,726 1,444,693, ,372,950 2,941,208, ,803, ,283,180,501 1,345,693,676 62,513,175 3,003,722, ,592, ,969,017 1,222,800, ,830,983 3,295,553, ,575, ,756, ,000,000 (21,756,227) 3,273,796, (19,307,547) ,664, ,000, ,335,773 3,734,132, ,479, ,479,986 - (281,479,986) 3,452,652, (244,877,164) IRR = % 3,224,520,978 Dari perhitungan diatas maka didapat nilai IRR = 44,528%, sehingga dapat disimpulkan : IRR =44,528% > i= 12 % maka dengan metode IRR investasi tersebut layak dilaksanakan. Metode PayBack Period Merupakan metode untuk mencari lama periode yang diperlukan untuk mengembalikan uang yang telah diinvestasikandari aliran cash flow periode yang dihasilkan proyek tersebut.. Adapun rumus mencari PayBack Period adalah PP = n + PP = 8 + a b c b x 1 tahun x 1 bulan PP = bulan PP = bulan Dari hasil perhitungan dapat disimpulkan PP=8.614 bulan < 14 bulan. Sehinnga proyek layak untuk dilanjutkan. 61

33 Metode Profitability Indeks Metode untuk menghitung perbandingan antara nilai sekaran gpenerimaan kas bersih masa yang akan datang dengan nilai sekarang investasi PI = PV kas bersi Pv Investasi PI = = Dari perhitungan diatas didapat nilai Profitability Indeks = > 1 sehingga dapat disimpulkan investasi tersebut layak untuk dilakukan. 4.5 ANALISA SENSITIVITAS Dalam analisa sensitivitas setiap kemungkinan itu harus dicoba, yang berarti bahwa tiap kali harus diadakan analisis kembali. Ini perlu sekali, karena analisis proyek didasarkan pada proyeksi-proyeksi yang mengandung banyak ketidakpastian tentang apa yang akan terjadi diwaktu yang akan datang. Dalam analisa ini akan dilakukan analisa sensitivitas terhadap perubahan pada investasi awal, pendapatan periode dan tingkat bunga yang berfluktuasi karena adanya inflasi Perumahan Villa Pelita Asri 1. Perubahan tingkat suku bunga Bila terjadi perubahan tingkat suku bunga yang disebabkan oleh adanya inflasi ataupun kebijakan bank. Sehinnga,terjadi perubahan pada nilai NPV ataupun PI dalam perhitungan analisa investasi menjadi 62

34 4.18 Analisa sensitivitas alibat perubahan suku bunga perumahan Villa Pelita NPV Tingkat Bunga Keterangan IRR PI (96,711,983) 60% % % NPV= % ,624,975 48% bertambah 300% dari suku bunga awal % ,939,124 30% bertambah 150% dari suku bunga awal % ,748,770 21% bertambah 75 % dari suku bunga awal % ,473,070 18% bertambah 50 % dari suku bunga awal % ,024,173 12% suku bunga awal % ,412,353 6% berkurang 50 % dari suku bunga awal % Sehingga apabila terjadi kenaikan tingkat suku bunga menjadi lebih dari 53,4982% dari suku bunga awal akan menyebabkan proyek menjadi tidak layak karena NPV < 0 dan PI <1. 2. Perubahan pada tingkat pendapatan perperiode Bila terjadi perubahan tingkat pendapat perbulan yang diakibatkan menurunnya jumlah penjualan ataupun naiknya harga penjualan rumah dengan asumsi nilai investasi awal tetap Analisa sensitivitas alibat perubahan tingkat pendapatan perumahan Villa Pelita NPV Tingkat pendapatan Keterangan IRR = PI 851,316,560 3,927,007,677 bertambah 1 % % ,347,459 3,814,035,609 Tingkat pemasukan awal tetap % ,378,357 3,701,063,541 berkurang 1% % ,471,053 3,362,147,337 berkurang 4 % % ,532,850 3,136,203,202 berkurang 6% % ,001,973,179 berkurang % % ,405, berkurang 8% % Bila pendapatan atau pemasukan bulanan berubah pada interval 8% perbulan maka akibatnya akan terlihat seperti pada table. Jadi keputusan investasi akan menjadi tidak layak bila pendapatan turun sampai dibawah Rp atau apabila terjadi penurunan lebih dari 7,18817%. 63

35 4.5.2 Perumahan Suka Maju Asri 1. Perubahan Tingkat Suku Bunga Bila terjadi perubahan tingkat suku bunga yang disebabkan oleh adanya inflasi ataupun kebijakan bank. Sehinnga,terjadi perubahan pada nilai NPV ataupun PI dalam perhitungan analisa investasi menjadi 4.20 Analisa Sensitivitas akibat perubahan suku bunga Suka Maju Asri NPV Tingkat Bunga Keterangan IRR = PI -6,719, NPV bernilai negatif % % Npv = % ,761, bertambah 150% dari suku bunga awal % ,505, bertambah 75 % dari suku bunga awal % ,995, bertambah 50 % dari suku bunga awal % ,520, suku bunga awal % ,983,721 6 berkurang 50 % dari suku bunga awal % ,649,987 3 berkurang 75 % dari suku bunga awal % Sehingga apabila terjadi kenaikan tingkat suku bunga menjadi lebih dari 44,5284% dari suku bunga awal akan menyebabkan proyek menjadi tidak layak karena NPV < 0 dan PI <1. 2. Perubahan pada tingkat pendapatan perperiode Bila terjadi perubahan tingkat pendapat perbulan yang diakibatkan menurunnya jumlah penjualan ataupun naiknya harga penjualan rumah dengan asumsi nilai investasi awal tetap. 64

36 4.21 Analisa Sensitivitas akibat perubahan tingkat pendapatan Suka Maju Asri NPV Tingkat pendapatan Keterangan IRR = PI 552,477,472 3,484,655,007 bertambah 1 % % ,520,978 3,452,652,585 Tingkat pemasukan awal tetap % ,080,761 3,345,625,218 berkurang 1 % % ,640,543 3,238,597,850 berkurang 2 % % ,319,889 2,917,515,747 berkurang 5 % % berkurang % % 1-66,120,328 2,810,488,380 berkurang 6 % % Bila pendapatan atau pemasukan bulanan berubah pada interval 6% perbulan maka akibatnya akan terlihat seperti pada table. Jadi keputusan investasi akan menjadi tidak layak bila pendapatan turun sampai dibawah Rp ,- atau apabila terjadi penurunan lebih dari 5,32832%. 65

37 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 KESIMPULAN Setelah dilakukan analisa aspek finansial yang telah diuraikan pada bab hasil dan pembahasan, maka dapat diambil kesimpulan sebagai berikut: 1. a). Dari segi finansial, Proyek pembangunan perumahan Villa Pelita Asri layak dilaksanakan berdasarkan kriteria : - Net Present Value diperoleh sebesar > 0. - Internal Rate of Return I diperoleh sebesar 53,4982% > 12%. - Pay Back Period diperoleh bulan < umur rencana 14 bulan. - Profitability Index sebesar > 1. b). Dari segi finansial, Proyek pembangunan perumahan Suka Maju Asri layak dilaksanakan berdasarkan kriteria: - Net Present Value diperoleh sebesar 524,520,978> 0. - Internal Rate of Return diperoleh sebesar 44,528% > i= 12% - Pay Back Period diperoleh bulan < umur rencana 14 bulan. - Profitability Index sebesar > 1 c). Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa proyek pembangunan Perumahan Villa Pelita Asri akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika: 66

38 - Tingkat suku bunga berubah naik hingga 53,4982%. - Pendapat bulanan berkurang hingga 7,18817%.dari pendapatan awal atau total pendapatan seluruhnya kurang dari Rp d). Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa proyek pembangunan Perumahan Suka Maju Asri akan menjadi tidak layak dari segi finansial jika: - Tingkat suku bunga berubah naik hingga 44,5284% - Pendapat bulanan berkurang hingga 5,32832%.dari pendapatan awal atau total pendapatan seluruhnya kurang dari Rp ,- 2. Dari perhitungan finansial didapat bahwa tingkat keuntungan yang dapat diperoleh oleh developer sebesar: - Perumahan Villa Pelita Asri sebesar Rp ,- - Perumahan Suka Maju Asri sebesar Rp ,- 67

39 5.2 SARAN Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan dapat diberikan beberapa saran sebagai berikut. 1. Penelitian ini hanya membahas aspek finansial sehingga diperlukan penelitian lebih lanjut mengenai aspek-aspek lain dari studi kelayakan yaitu aspek pasar, aspek teknik, aspek manajemen untuk mendapatkan keakuratan dari penilaian kelayakan suatu proyek. 2. Developer disarankan untuk melakukan penelitian sejenis pada tahap awal perencanaan sehingga dapat diperoleh gambaran mengenai tingkat pengembalian investasi. 3. Developer disarankan untuk lebih cermat dalam melakukan perhitungan proyeksi laba-rugi sehingga tingkat keuntungan atau kerugian dapat diketahui lebih awal. 4. Agar developer lebih mengoptimalkan jumlah rumah yang akan dibangun, agar memperoleh laba yang lebih besar. 68