BAB III MANAJEMEN PROYEK DAN STRUKTUR ORGANISASI. Manajemen pada suatu Proyek Konstruksi melibatkan waktu dan pengaplikasian

Transkripsi

1 BAB III MANAJEMEN PROYEK DAN STRUKTUR ORGANISASI 3.1. Manajemen Proyek Manajemen pada suatu Proyek Konstruksi melibatkan waktu dan pengaplikasian kelima sumber daya untuk Proyek Konstruksi yaitu Manpower, Machines, Meterial, Money, Method. Perencanaan yang baik dari segi waktu, biaya dan lingkup Proyek merupakan hal penting dalam mensukseskan pembangunan suatu Proyek. Pekerjaan sebuah Proyek Konstruksi selalu dimulai dengan tiga hal yaitu penyususan perencanaan, penyusunan jadwal dan pengendalian untuk mendapatkan hasil yang sesuai dengan rencana. Perencanaan Perencanaan adalah suatu proses penentuan tujuan dan sasaran melibatkan persiapan sumber daya dalam pencapaiannya. Perencanaan yang dibuat dengan baik akan mengikat dan mengarahkan pelaksanaan suatu kegiatan Proyek Konstruksi dalam memanfaatkan sumber daya secara efektif dan efisien untuk mewujudkan tujuan dan sasaran. III-1

2 Penjadwalan Proyek Penjadwalan Proyek Konstruksi merupakan alat untuk menentukan waktu yang dibutuhkan oleh suatu kegiatan dalam penyelesaian. Di samping itu juga sebagai alat untuk menentukan kapan mulai dan selesainnya kegiatankegiatan tersebut. Perencanaan penjadwalan pada Proyek Konstruksi, secara umum terdiri dari penjadwalan waktu, tenaga kerja, peralatan, material, dan keuangan. Ketepatan penjadwalan dalam pelaksanaan Proyek sangat berpengaruh pada terhidarnya banyak kerugian, seperti pembengkakan biaya Konstruksi, keterlambatan penyerahan Proyek dan perselisihan, klaim atau perbedaan pendapat. Pengendalian R.J Mockler, 1972 dalam buku Imam Soeharto (1997) memberikan pengertian tentang pengendalian. Menurutnya, pengendalian adalah usaha yang sistematis untuk menentukan standar yang sesuai dengan sasaran perencanaan, merancang sistem informasi, membandingakn pelaksanaan dengan standar, menganalisis kemungkinan adanya penyimpangan antara pelaksanaan dan standar, kemungkinan mengambil tindakan pembentukan yang diperlukan agar sumber daya digunakan secara efektif dan efisien dalam rangka mencapai sasaran atau target yang ingin dicapai. III-2

3 3.2. Stuktur Organisasi Proyek Definisi organisasi secara umum adalah pengaturan kegiatan-kegiatan dari beberapa individu di bawah satu koordinasi yang berfungsi untuk mencapai satu tujuan. Organisasi juga dapat diartikan sebagai tindakan guna mempersatukan dan mengatur sumber-sumber daya yang mencakup tenaga kerja serta material yang terbentuk dalam kumpulan kegiatan manusia yang memiliki tugas masing-masing, dan saling berhubungan satu sama lain (Widiasanti,20 13). Struktur organisasi Proyek secara umum, dapat diartikan dua orang atau lebih yang melaksanakan suatu lingkup pekerjaan secara bersama-sama, dengan kemampuan dan keahliannya masing-masing untuk mencapai tujuan,sesuai dengan yang telah direncanakan. Dengan adanya organisasi kerja yang baik, diharapkan akan memberikan hasil yang efisien, tepat waktu serta dengan kualitas yang tinggi. Pada proyek Apartemen Bintaro Icon pun sistem organisasi dan struktur organisasi merupakan suatu keharusan yang tidak bisa ditawar lagi. Kehadirannya merupakan salah satu aspek pendukung dalam pencapaian tujuan yang diharapkan bersama. Hal ini dikarenakan didalam pelaksanaan pembangunan proyek tersebut melibatkan banyak instansi/badan hukum/perorangan yang masing-masing memiliki tugas, tanggung jawab serta wewenang yang berbeda-beda. Diharapkan dengan adanya sistem organisasi dan struktur organisasi yang baik dan juga jelas pada proyek pembangunan tersebut dapat mengakomodasikan seluruh tugas, tanggung jawab dan wewenang masing-masing pihak yang terlibat satu per satu III-3

4 sehingga pelaksanaan proyek dapat berjalan dengan baik sesuai dengan yang diharapkan berdasarkan perencanaan yang telah dilakukan. Struktur organisasi proyek Apartemen Bintaro Icon terlampir pada Lampiran I A, Struktur Organisasi Proyek. Adapun unsur-unsur pelaksanaan Proyek Pembangunan Apartemen Bintaro Icon antara lain : Pemberi tugas (Owner) Pemberi tugas adalah pihak yang mempunyai dana dan ingin mendirikan suatu bangunan dengan menggunakan dana yang dimilikinya tersebut. Adapun pelaksanaan dari tujuan tersebut dapat dilakukan sendiri atau dengan alasan tertentu dapat meminta pihak lain untuk melaksanakannya sesuai dengan yang diinginkan. Pemberi tugas dapat berupa perseorangan, badan/instansi/lembaga baik pemerintah maupun lembaga swasta. Pada proyek pembangunan Apartement Bintaro Icon yang bertindak selaku pemberi tugas (owner) adalah PT.PRIMA BINTARO ROYALE Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi : a. Menyediakan dana pembangunan proyek The Windsor. b. Melakukan pembebasan tanah. c. Mengusahakan izin yang diperlukan untuk pembangunan proyek konstruksi tersebut (IMB). III-4

5 d. Mengadakan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan sesuai dengan kontrak. e. Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan maupun penunjukan langsung serta mengadakan perjanjian dengan mereka (kontrak). f. Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan (tambahan/pengurangan pekerjaan). g. Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan pekerjaan, waktu dan biaya. h. Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat memantau perkembangan proyek. Struktur organisasi dari PT.PRIMA BINTARO ROYALE terlampir pada Lampiran I B, Struktur Organisasi Pemberi Tugas. Tugas dan tanggung jawab masing-masing personil yang terlibat dalam PT. PRIMA BINTARO ROYALE pada pelaksanaan pembangunan proyek Apartemen Bintaro Icon ini adalah sebagai berikut : A. Project Director. Project Director mempunyai hal tanggung jawab atas kerugian pada proyek dan menjalankan kepengurusan di PT.PRIMA BINTARO ROYALE, atas kerugian proyek,direktur akan diminta pertanggung jawabannya baik perdata maupun pidana. Tugas dan tanggung jawab dari Project Director, meliputi : III-5

6 Mengkoordinasikan dan mengendalikan semua kegiatan di lapangan Mengkoordinasikan dan mengendalikan kegiatan pengadaan dan peralatan perlengkapan. Memimpin rapat umum, dalam hal: untuk memastikan pelaksanaan tata-tertib; keadilan dan kesempatan bagi semua untuk berkontribusi secara tepat; menyesuaikan alokasi waktu per item masalah; kelangsungan berbagai pekerjaan di lapangan; menjelaskan dan menyimpulkan tindakan dan kebijakan Bertindak sebagai perwakilan organisasi dalam hubungannya dengan dunia luar Memainkan bagian terkemuka dalam menentukan komposisi dari board dan sub-komite, sehingga tercapainya keselarasan dan efektivitas B. Project Manager Tugas dan tanggung jawab dari Project Director, meliputi : Bertanggung jawab terhadap sistem mutu yang diterapkan Bertanggung jawab terhadap masalah-masalah di lapangan, tugas serta wewenang yang diterapkannya. Memeriksa, merevisi dan memutakhirkan Rencana Mutu Proyek III-6

7 Bertanggung jawab terhadap perubahan-perubahan pelaksanaan (terhadap kontrak) Mengajukan penggunaan Suplier, Sub Kontraktor, Konsultan atau Penguji terutama yang berpengaruh terhadap mutu. Memimpin, mengkoordinir dan melaporkan kepada konsultan pengawas segala kegiatan pelaksanaan dari proyek beserta unit unitnya. Membuat dan mengontrol time schedule dari proyek yang akan dilaksanakan. Menandatangani berita acara serah terima pekerjaan. Mengkoordinir pelaksanaan di lapangan. Menyetujui dan menandatangani semua dokumen yang bersifat usulan, permintaan, pembelian, pemakaian, dan pembayaran. Apabila diperlukan, menyelenggarakan rapat rapat koordinasi dengan pihak luar, yang berkaitan dengan kebutuhan proyek. Menyampaikan/menandatangani laporan bulanan tentang pelaksanaan proyek. III-7

8 Mengajukan dan menendatangani klaim pekerjaan tambah kurang kepada owner. C. Site Manager Site Manager bertanggung jawab untuk mengatur, mengontrol dan berkoordinasi arah secara keseluruhan, pelaksanaan, pengendalian pelaksanaan dan penyelesaian proyek-proyek tertentu serta memastikan konsistensi dengan komitmen strategi dan tujuan perusahaan, meningkatkan kemampuan sumber daya manusia sebagaimana telah ditunjuk oleh atasan untuk mewakili perusahaan dalam pelaksanaan proyek proyek atau kontakkontrak yang akan dilaksanakan dan bertanggung jawab pada Direktur Utama. Tugas dan tanggung jawab dari Site Manager, meliputi : Membuat perencanaan kegiatan operasional pelaksanaan proyek Mengatur kegiatan operasional pelaksanaan proyek Melaksanakan kegiatan operasional pelaksanaan proyek Mengontrol pelaksanaan operasional pelaksanaan proyek D. Administration Tugas dan tanggung jawab dari Administration, meliputi : Mengurus kebutuhan alat-alat kantor, akomodasi, serta peralatan-peralatan kerja lainnya. III-8

9 Mewakili project manager untuk urusan dengan pihak lain berkaitan dengan masalah umum dan administrasi. Membuat laporan-laporan yang berkenaan dengan personalia proyek, inventaris peralatan proyek. Bertanggung jawab terhadap surat-menyurat antar pejabat yang berwenang. Bertanggung jawab kepada Project Manager. E. Structure Supervisor Tugas dan tanggung jawab dari Structure Supervisor, meliputi : Mengkoordinir metode pelaksanaan konstruksi pekerjaan proyek. Melakukan pengecekan dan melaporkan kepada konsultan seluruh penyimpangan pelaksanaan terhadap gambar struktur dan arsitektur. Membantu memecahkan masalah teknis lapangan. Memilih sistem pelaksanaan yang efisien. F. Architecture Supervisor Tugas dan tanggung jawab Architecture Supervisor adalah : Mengawasi bahan-bahan material yang dipakai dan property G. Security structure. Tugas dan tanggung jawab Security adalah sebagai berikut : III-9

10 Sebagai pembantu Manajer Proyek dalam hal keamanan proyek. Mengkoordinir dan mengawasi segala kegiatan proyek yang berhubungan dengan keselamatan dan keamanan kerja. Ikut menjaga pengaruh kegiatan proyek terhadap keamanan lingkungan. Melaporkan kegiatan keamanan proyek secara periodik Konsultan manajemen proyek & manajemen konstruksi Konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah pihak yang diberi kepercayaan oleh pemberi tugas (owner) untuk mengelola serta mengawasi proses pelaksanaan pembangunan dari awal sampai dengan akhir pelaksanaan pekerjaan pembangunan. Dengan kata lain, konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi mewakili atau bertindak sebagai koordinator atas nama pemberi tugas (owner) dalam mengelola pelaksanaan pembangunan dan bertanggung jawab atas hasil pelaksanaan pekerjaan kepada pemberi tugas (owner). Pada proyek pembangunan Apartement Bintaro Icon yang bertindak selaku konsultan manajemen proyek dan konstruksi adalah PT.TRIPANOTO SRI KONSULTAN Tugas dan wewenang dari konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah meliputi : a. Melakukan proses pengawasan dan memberi penilaian terhadap laju pelaksanaan dan tingkat perkembangan pekerjaan kontraktor utama di lapangan serta ketepatannya dengan jadwal rencana penyelesaian. III-10

11 b. Melakukan proses pengawasan produktifitas terhadap aspek waktu dan biaya proyek, termasuk juga dampak yang ditimbulkan. c. Melakukan pengawasan secara berkala terhadap pelaksanaan pekerjaan kontraktor di lapangan terutama standart mutu kesesuaian dengan spesifikasi teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) seperti yang digariskan sebelumnya. d. Melakukan pengawasan dan membuat persetujuan terhadap kemungkinan adanya revisi-revisi, perubahan dan penyesuaian hasil perencanaan baik karena pertimbangan tertentu maupun atas permintaan owner demi hasil pelaksanaan pekerjaan yang lebih baik. e. Melakukan proses penelitian dan pemeriksaan terhadap hasil-hasil pelaksanaan pekerjaan yang telah diselesaikan kontraktor utama di lapangan, baik dari segi waktu, mutu dan biaya. f. Menilai dan mensyahkan surat-surat berita acara laju pelaksanaan dan perkembangan/kemajuan pekerjaan, berita acara penyerahan pekerjaan. g. Meminta penjelasan kepada kontraktor sehubungan dengan rencana pekerjaan ataupun hasil-hasilnya demi kepastian pelaksanaan proyek. h. Memberikan peringatan dan pengarahan kepada kontraktor jika terdapat penyimpangan teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) dalam proses pelaksanaan pekerjaan di lapangan. III-11

12 PT. TRIPANOTO SRI KONSULTAN selaku konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartement Bintaro Icon ini didalam struktur organisasinya seperti yang telah dilampirkan juga memiliki tugas dan tanggung jawab yang harus dijalankan serta diperhatikan oleh masingmasing personalnya. Hal ini dimaksudkan untuk menciptakan suatu hubungan koordinasi yang baik diantara masing-masing personal dalam rangka memaksimalkan hasil yang ingin dicapai sesuai dengan persyaratan perencanaan pengembangan proyek yang telah ditetapkan. Struktur organisasi dari PT.TRIPANOTO SRI KONSULTAN terlampir pada Lampiran I C, Struktur Organisasi Manajemen Konstruksi. Tugas dan tanggung jawab masing-masing personil tersebut yang terlibat dalam PT. TRIPANOTO SRI KONSULTAN pada pelaksanaan pembangunan proyek Apartemen Bintaro Icon ini adalah sebagai berikut : A. Project Director Project Director mempunyai hal tanggung jawab atas kerugian pada proyek dan menjalankan kepengurusan di PT.TRIPANOTO SRI KONSULTAN, atas kerugian proyek,direktur akan dimintapertanggung jawabannya baik perdata maupun pidana. Tugas dan tanggung jawab dari Project Director, meliputi : III-12

13 Mengkoordinasikan dan mengendalikan semua kegiatan di lapangan Mengkoordinasikan dan mengendalikan kegiatan pengadaan dan peralatan perlengkapan. Merencanakan dan mengembangkan sumber-sumber pendapatan serta pembelanjaan dan kekayaan perusahaan. Memimpin seluruh dewan atau komite eksekutif Menawarkan visi dan imajinasi di tingkat tertinggi Memimpin rapat umum, dalam hal: untuk memastikan pelaksanaan tata-tertib; keadilan dan kesempatan bagi semua untuk berkontribusi secara tepat; menyesuaikan alokasi waktu per item masalah; menentukan urutan agenda; mengarahkan diskusi ke arah konsensus; menjelaskan dan menyimpulkan tindakan dan kebijakan Bertindak sebagai perwakilan organisasi dalam hubungannya dengan dunia luar Memainkan bagian terkemuka dalam menentukan komposisi dari board dan sub-komite, sehingga tercapainya keselarasan dan efektivitas Menjalankan tanggung jawab dari direktur perusahaan sesuai dengan standar etika dan hukum. B. Project coordinator Project Coordinator mempunyai tugas serta tanggung jawab dalam hal perencanaan, penjadwalan proyek dan juga aspek koordinasi III-13

14 dalam proyek yang di bawah naungan PT. TRIPANOTO SRI KONSULTAN dan proyek Apartement Bintaro Icon ada di salah satunya. Mencakup administrasi teknis dan kontrak proyek. Project Coordinator adalah penanggung jawab utama dalam hal menjamin bahwa setiap persyaratan yang mungkin diisyaratkan sesuai dengan syarat-syarat mutu untuk proyek. Tugas dan tanggung jawab dari Project Coordinator, meliputi : Memahami lingkup dan persyaratan pekerjaan yang tercakup dalam dokumen kontrak. Menyusun project team dan mendefinisikan tugas dan tanggung jawab dari masing-masing personil di lingkungan proyek. Menyusun rencana pelaksanaan konstruksi proyek (project planning). Menyusun rencana jadwal waktu pelaksanaan konstruksi serta sistem pengendaliannya. Mendelegasikan detail rencana kerja dan melakukan kontrol secara periodik dari seluruh bawahannya. Memonitor program pengendalian mutu, waktu dan biaya pelaksanaan proyek termasuk SOP (Standart Operational Procedure). Melaporkan progress pelaksanaan proyek serta menentukan sistem pelaporannya. III-14

15 Mengkoordinir seluruh pihak yang terkait dalam pelaksanaan proyek. C. Project Manager Tugas dan tanggung jawab Project Manager adalah sebagai berikut: Bertanggung jawab terhadap sistem mutu yang diterapkan Bertanggung jawab terhadap masalah-masalah di lapangan, tugas serta wewenang yang diterapkannya. Memeriksa, merevisi dan memutakhirkan Rencana Mutu Proyek Bertanggung jawab terhadap perubahan-perubahan pelaksanaan (terhadap kontrak) Mengajukan penggunaan Suplier, Sub Kontraktor, Konsultan atau Penguji terutama yang berpengaruh terhadap mutu. Memimpin, mengkoordinir dan melaporkan kepada konsultan pengawas segala kegiatan pelaksanaan dari proyek beserta unit unitnya. Membuat dan mengontrol time schedule dari proyek yang akan dilaksanakan. Menandatangani berita acara serah terima pekerjaan. Mengkoordinir pelaksanaan di lapangan. Menyetujui dan menandatangani semua dokumen yang bersifat III-15

16 usulan, permintaan, pembelian, pemakaian, dan pembayaran. Apabila diperlukan, menyelenggarakan rapat rapat koordinasi dengan pihak luar, yang berkaitan dengan kebutuhan proyek. Menyampaikan/menandatangani laporan bulanan tentang pelaksanaan proyek. Mengajukan dan menendatangani klaim pekerjaan tambah kurang kepada owner. D. Construction Manager Tugas dan tanggung jawab dari Construction Manager, meliputi : Penguasaan lingkup tugas dan tanggung jawab sebagai CM (Construction Manager). Penguasaan dokumen kontrak kontraktor dengan pemberi tugas. Pembuatan struktur organisasi dan SOP (Standard Operation Procedure) proyek. Penyusunan master schedule proyek/network planning. Penyusunan struktur organisasi intern personil konsultan. Penyusunan RAPBP (Rencana Anggaran Pendapatan/Biaya Proyek) intern konsultan. Persiapan dokumen intern konsultan. Melaksanakan pengelolaan dan pengendalian pelaksana proyek (Kontraktor). Pembinaan dan control intern staff konsultan proyek. III-16

17 E. Structure Field Engineer Tugas dan tanggung jawab dari Structure Field Engineer, meliputi: Penguasaan struktur organisasi proyek secara keseluruhan. Penguasaan struktur organisasi intern konsultan di proyek tersebut. Penguasaan lingkup tugas dan tanggung jawab sebagai field engineer. Penguasaan SOP (Standart Operational Project). Penguasaan SOP (Standart Operational Project) internal konsultan. Penguasaan dokumen kontrak paket pekerjaan yang ditangani. Review design. Evaluasi pengajuan material. Rapat masalah teknis/design. Evaluasi usulan perubahan. Prosedur pengujian/testing peralatan/material. F. Architecture Field Engineer Tugas dan tanggung jawab dari Architecture Field Engineer adalah sebagai berikut : Mengawasi bahan-bahan material yang dipakai dan property strucutur. Menyetujui bahan-bahan yang digunakan sesuai dengan RKS. G. Mechanical & Electrical Field Engineer III-17

18 Bertanggung jawab penuh atas Mekanikal & Elektrikal jika terjadi kerusakan atau gangguan yang tidak diinginkan. H. Administrasi Project Manager (PM) Setelah mendapat usulan Conctruction Manager mengangkat seorang sebagai Staff Administrasi Project yang bertanggung jawab langsung kepada Site Manager (SM), dan memiliki tanggung jawab serta wewenang sebagai berikut : Memastikan proses seluruh administrasi project, telah berjalan dengan baik. Melaporkan kepada Site Manager tentang kinerja keseluruhan administrasi dan kebutuhan apapun untuk perbaikan secara periodik. Bersama-sama Staff lain membuat rencana pengeluaran keuangan rutin yang dilaporkan kepada Construction Manager secara periodik. Masalah yang berkaitan dengan pelaksanaan Administrasi dan Operasianal Lapangan project, apabila Construction Manager berhalangan. Secara periodik Administrasi Project membantu membuat usulan rencana anggaran biaya berupa Rencana Operasional Project (ROP). III-18

19 Membuat laporan pertanggung-jawaban project yang berjalan berupa laporan kemajuan pekerjaan dan bobot pekerjaan yang telah diselesaikan secara periodik kepada Construction Manager. Membuat usulan perubahan-perubahan yang terjadi dilapangan kepada Construction Manager untuk segera ditindak lanjuti Konsultan Quantity Surveyor Quantity Surveyor bertugas dalam pengawasan dan pengendalian keuangan proyek agar dalam hal penggunaannya tidak menyimpang dari perencanaan dan bertugas dalam pembuatan dokumen lelang, dokumen kontrak dan bills of Quantities dan mencatat progress kemajuan konstruksi Konsultan Perencana Konsultan perencana adalah pihak yang bergerak dalam bidang jasa, yang memiliki kemampuan untuk merancang, merencanakan atau memberikan konsultasi kepada pemilik bangunan sehingga tercipta suatu rancangan yang sesuai dengan keinginan pemilik. Konsultan perencana dapat berupa perseorangan atau perseroan yang berbadan hukum. Pada proyek pembangunan Apartemen The Windsor terdapat beberapa konsultan perencana. Tugas dan wewenang konsultan perencana arsitektur : Membuat rancangan dari arsitektur bangunan yang sesuai dengan kebutuhan owner. III-19

20 Memberikan konsultasi dan pertimbangan kepada owner mengenai rancangan yang akan dibuat. Membuat rancangan gambar sedetail mungkin demi kelancaran proyek. Tugas dan wewenang konsultan perencana struktur : Mamberikan konsultasi kepada konsultan arsitektur saat perencanaan mengenai kekuatan konstruksi yang akan diterapkan. Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak sesuai dengan kondisi lapangan. Memberikan saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan. Menghadiri rapat-rapat koordinasi untuk mengantisipasi bila ada perubahan-perubahan yang terjadi di proyek. Tugas dan wewenang konsultan perencana Mekanikal,Elektrikal & Plumbing : Membuat rancangan mengenai mekanikal dan elektrikal yang akan digunakan di lapangan. Memberikan saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun pelaksana proyek tentang mekanikal elektrikal yang akan digunakan pada pelaksanaan pekerjaan. Menghadiri rapat-rapat koordinasi untuk mengantisipasi bila ada perubahan-perubahan yang terjadi di proyek. Tugas dan wewenang konsultan perencana Landscape dan interior : Merencanakan tata letak (perancangan taman), estetika bangunan, dan III-20

21 sebagainya Kontraktor Kontraktor adalah pihak yang menerima dan menyeleggarakan pekerjaan bangunan menurut biaya yang telah disepakati dan melaksanakan sesuai dengan peraturan dan syarat-syarat serta gambar-gambar rencana yang telah ditetapkan. Kontraktor berupa perseroan yang berbadan hukum atau badan hukum yang bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan bangunan. Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Bintaro Icon, terdapat beberapa pihak yang bertindak sebagai kontraktor dengan tugas dan tanggung jawabnya masing-masing yaitu Kontraktor Utama SAP (Struktur,Arsitektur,dan Plumbing), Kontraktor Pondasi, Kontraktor Beton Pancang, Kontraktor Jalan Akses & Pagar, diberikan kepercayaan untuk bertindak sebagai kontraktor yang bertugas melaksanakan pekerjaan struktur dan konstruksi. Tugas dan wewenang dari kontraktor meliputi : Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan mandor-mandor dan pekerja-pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan. Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada pengawas setiap ada perubahan. Menyediakan alat-alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila rusak dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat-alat tersebut dan membersihkan bekas-bekasnya. III-21

22 Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan. Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk, volume, mutu, dimensi dan lain-lainya dari bagian-bagian pekerjaan. Memilih dan menetapkan metode pelaksanaan konstruksi (MPK) yang akan dipakai. Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan rencana-rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian waktu dan mutu. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan. 1) Kontraktor Utama SAP (Struktur,Arsitektur dan Plumbing) Struktur organisasi dari PT PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN (PP) PERSERO terlampir pada Lampiran I D, Struktur Organisasi Kontraktor SAP. Tugas dan tanggung jawab masing-masing personil yang terlibat dalam PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN (PP) PERSERO pada pelaksanaan pembangunan proyek Apartemen Bintaro Icon ini adalah sebagai berikut: A. Project Manager Tugas dan tanggung jawab dari Project Manager adalah sebagai berikut: III-22

23 Mengkoordinir bagian-bagian d i bawahnya dan menjamin pelaksanaan pekerjaan sesuai spesifikasi yang ditentukan oleh pihak pengguna jasa serta mengoreski bila ada review design Mengkoordinir pelaksanaan penyelesaian keluhan pelanggan dan bertanggungjawab terhadap pelaksanaan penyelesaian produk yang tidak sesuai, Mendata perubahan-perubahan pelaksanaan terhadap kontrak, Melakukan tindakan koreksi dan pencegahan yang telah direkomendasi pengendalian sistem mutu Menghentikan pelaksanaan pekerjaan yang tidak memenuhi standar mutu yang telah ditetapkan, Membuat laporan-laporan yang telah ditetapkan perusahaan dan laporan-laporan lain yang berhubungan dengan bidang tugasnya, Berkoordinasi dengan pihak konsultan supervisi, aparat setempat, utamanya pihak direksi PU serta menyelesaikan masalah-masalah teknis lapangan dengan pengawas, Membantu bidang administrasi kontrak untuk memeriksa dan menyetujui tagihan upah mandor, sub kontraktor, dan sewa alat yang berhubungan dengan prestasi fisik lapangan serta mengajukan request kedireksi proyek sebelum pekerjaan dimulai termasuk koordinasi dengan konsultan supervise B. Quality Control Tugas dan tanggung jawab dari Quality control adalah sebagai berikut: III-23

24 Melaksanakan, memelihara dan mengendalikan prosedur proyek dengan benar. Mengendalikan inspeksi dan kegiatan. Membandingkan dan memelihara dengan catatan-catatan dokumen yang telah dibuat. Mengusahakan dan melaksanakan semua kegiatan dengan kualitas yang benar. Menjamin bahwa semua permintaan kualitas terpenuhi dengan menggunakan program-program proyek. Konrol terhadap kegiatan yang menyimpang. Membuat risalah rapat mingguan. C. Manager K3 Tugas dan tanggung jawab dari Manager K3 adalah sebagai berikut: Izin kerja, setiap pekerja jika ingin melakukan pengerjaan seperti pembongkaran bekisting, pengecoran, dll harus melaporkan izin kerja dengan K3. Izin kerja dibegi menjadi 4 yaitu izin kerja keitinggian, Las, Listrik, dan Pemindaan. Menjelaskan aturan prosedur waskita mengenai pekerjaan dalam proyek Inspeksi peralatan Adanya AMDAL, melakukan analisis dampak lingkungan jika terjadi kesalahan dalam pengerjaan. Adanya ID card, untuk mengupdate pekerja setiap harinya Induksi, pengarahan zona berbahaya dan zona aman III-24

25 D. Quantity Surveyor Quantity Surveyor bertugas dalam pengawasan dan pengendalian keuangan proyek agar dalam hal penggunaannya tidak menyimpang dari perencanaan dan bertugas dalam pembuatan dokumen lelang, dokumen kontrak dan bills of Quantities dan mencatat progress kemajuan konstruksi. E. Drafter Tugas dan tanggung jawab dari drafter adalah sebagai berikut : Bertanggung jawab atas record-record pekerjaan. Melakukan pengarsipan serta penyimpanangambar desain dan perencana. Melaksanakan penyediaan gambar pelaksana lapangan. F. Site Administrasi Manager Tugas dan tanggung jawab dari Site Administrasi Manager adalah sebagai berikut: Mengurus kebutuhan alat-alat kantor, akomodasi, serta peralatanperalatan kerja lainnya. Mewakili project manager untuk urusan dengan pihak lain berkaitan dengan masalah umum dan administrasi. Membuat laporan-laporan yang berkenaan dengan personalia proyek, inventaris peralatan proyek. G. Loglat (Logistik dan Peralatan) Tugas dan wewenang Loglat adalah : Memonitor dan membuat laporan keluar masuk barang. III-25

26 Membantu memonitor material/ alat yang diperlukan. Belanja keperluan material/ alat yang diperlukan (bila perlu) Order beton Readymix H. Staff Accounting & Finance Tugas dan tanggung jawab Administrasi Keuangan : Mengendalikan biaya proyek agar tidak melebihi dari anggaran yang telah ada. Menerima tagihan dari sub-kontraktor dan membuat tanda terima dalam bentuk kwitansi. Menangani pembukuan biaya proyek secara rinci dan benar. I. Supervisor 1 (Pelaksana Besi) Tugas dan tanggung jawab : Mengatur dan mengawasi pemasangan pembesian di lapangan mulai dari tulangan pokok, tulangan torsi, tulangan geser pada kolom, plat lantai dan dinding geser. Mengatur serta mengawasi pengadaan pembesian dan pembengkokan pembesian. Membantu pelaksanaan pekerjaan di lapangan. Melaporkan hasil pekerjaan kepada bagian pelaksanaan struktur. J. Supervisor 2 (Pelaksana bekisting) Tugas dan tanggung jawab : Mengatur pembuatan bekisting. III-26

27 Mengatur pelaksanaan pemasangan bekisting sebelum pengecoran dilakukan. Melakukan pemeriksaan bekisting sebelum dan sesudah di isi coran beton. Melaporkan hasil pekerjaan kepada bagian pelaksanaan struktur. K. Supervisor 3 (Pelaksana cor/beton) Tugas dan tanggung jawab : Mengatur waktu pelaksanaan pengecoran. Berkoordinasi dengan pelaksanaan pembesiaan dan pelaksana bekisting sebelum pengecoran. Melakukan pengecekkan bahan beton sebelum melakukan pengecoran. Melaporkan hasil pekerjaan kepada bagian pelaksana struktur. 2) Kontraktor Pondasi Struktur organisasi dari PT. PUTRA BUNDA ALAM SARI terlampir pada Lampiran I E, Struktur Organisasi Kontraktor Pondasi Tiang Pancang. Tugas dan tanggung jawab masing-masing personil yang terlibat dalam PT. CATURPILE PERKASA pada pelaksanaan pembangunan proyek Apartemen Bintaro Icon ini adalah sebagai berikut : 1) Project Manager: Project Manager pada pekerjaan Pondasi Tiang pancang bertanggung jawab untuk perencanaan, manajemen, koordinasi dan kontrol pelaksanaan pekerjaan Pondasi tiang pancang. III-27

28 Project Manager bertugas memastikan bahwa kebutuhan klien terpenuhi, pekerjaan selesai tepat waktu dan sesuai anggaran yang direncanakan. Project Manager juga bertanggung jawab penuh pada seluruh kegiatan akutansi, biaya, penagihan dan kegiatan serah terima pekerjaan kepada klien. 2) Pelaksana : Memimpin, mengawasi dan mengendalikan pekerjaan tiang pancang di lapangan sesuai dengan persyaratan waktu, mutu dan biaya yang telah ditetapkan. 3) Operator HSDP: Bertugas mengoperasikan alat pemancangan tiang pondasi dengan emnggunakan sistem tekan atau sering juga disebut dengan alat Hidraulic Static Pile Driver. 4) Surveyor : Menentukan posisi titik tiang pancang dengan alat Survey sesuai dengan posisi as pada gambar kerja yang telah dibuat dan disetujui sebelumnya. 5) Asisten Surveyor : Membantu Surveyor delam melakukan pengukuran / penentuan posisi dengan menggunakan alat survey berupa rambu ukur ataupun tiang Fore Sight (FS). 6) Tukang Las : Melakukan penyambungan tiang pancang yang sudah dipancang dengan yang akan dipancangkan dengan melakukan pengelasan secara melingkar agar sambungannya kuat. 7) Tukang Bobok :Melakukan pembingkaran (pembobokan) beton pondasi pancang yang masih tersisa di atas permukaan tanah sehingga posisi pondasi tiang pancang rata dengan elevasi Cut Of Level. 8) Operator Crane : mengoperasikan mobil Crane yang akan meengankat III-28

29 pondasi tiang pancang ke lokasi pemancangan 9) Helper : Pada pekerjaan pondasi tiang pancang Helper atau pekerja pembantu bertugas mengikatkan tali besi I Crane pada tiang tiang pancang untuk diangkat, dan memasukan bantalan kayu sebagai peredam. 10) Operator Genset: Bertanggung jawab pada pengoperasian mesin genset yang akan digunakan untuk pengelasan pondasi tiang panjang. Operator genset juga melakukan perawatan berkala serta menanggulangi jika terdapat masalah atau kerusakan pada mesin genset. 3) Kontraktor Jalan Akses dan Pagar Struktur organisasi dari PT. PUTRA BUNDA ALAM SARI terlampir pada Lampiran I F, Struktur Organisasi Kontraktor Jalan Akses dan Pagar. Tugas (Job Desk) dari masing-masing tingkatan personil PT. PUTRA BUNDA ALAM SARI seperti apa yang tertera pada struktur organisasninya adalah sebagai berikut: a) Project Manager: Bertanggung jawab untuk perencanaan, manajemen, koordinasi dan kontrol keuangan dari proyek Jalan akses dan pagar proyek Apartemen Bintaro Icon. III-29

30 Memastikan bahwa kebutuhan klien terpenuhi, proyek selesai tepat waktu dan sesuai anggaran dan bahwa orang lain melakukan pekerjaan mereka dengan baik. Mengorganisir pekerja pembuat jalan akses dan pagar. Melakukan Analisis, Penilaian dan Kontrol terhadap risiko Memastikan bahwa semua tujuan dan standar kualitas proyek terpenuhi. Bertanggung jawab penuh pada seluruh kegiatan akuntansi, biaya dan penagihan. Bertanggung jawab penuh pada kegiatan serah terima pekerjaan b) Pelaksana kepada klien Mengendalikan proyek pembuatan jalan akses dan pagar sejak awal kegiatan sampai selesai pelaksanaan. Memberikan semua instruksi kepada konsultan pengawas. Menyetujui atau menolak pekerjaan tambah kurang Menyetujui atau menolak penyerahan pekerjaan c) Mandor Menyiapkan dan Mengatur pembagian Tugas para Tukang Dan Pekerja Mengawasi kegiatan Para Tukang dan pekerja dalam melakukan pekerjaan Mengawasi kegiatan para tukang dan pekerja dalam melaksanakan pekerjaan III-30

31 Menerapkan keselamatan dan kesehatan kerja Melaporkan hasil kegiatan pelaksanaan pekerjaan. d) Logistik a) Melakukan pembelian barang, alat dan bahan sesuai dengan kebutuhan pekerjaan jalan akses dan pagar dengan mengambil pemasok yang sudah termasuk dalam daftar pemasok terseleksi dan atas persetujuan pihak perusahaan. b) Menyediakan tempat yang layak dan memelihara dengan baik barang langsung maupun barang, alat dan bahan yang dipasok. c) Bertanggung jawab terhadap cara penyimpanan barang dan mencatat keluar masuknya barang-barang yang tersedia di penyimpanan/gudang, d) Membuat/menyusun laporan yang telah ditetapkan perusahaan dan laporan lainnya yang berhubungan dengan bidang tugasnya, e) Membuat berita acara penerimaan/penolakan bahan/material. e) Administrasi Proyek Melaksanakan pekerjaan administrasi proyek Membayar upah para pekerja dan menyelesaikan administrasi keuangan Menghitung dan membayar kerja lembur dan uang makan Membuat laporan keuangan proyek f) Surveyor III-31

32 Melakukan pelaksanaan survei lapangan dan penyelidikan/pengukuran tempat-tempat lokasi yang akan dikerjakan. Mencatat dan mengevaluasi hasil pengukuran yang telah dilakukan sehingga dapat meminimalisir kesalahan dan melakukan tindak koreksi dan pencegahannya, Melaporkan dan bertanggung jawab hasil pekerjaan ke kepala proyek. 4) Kontraktor Pondasi Bored Pile Struktur organisasi dari PT. CATUR BORED PILE terlampir pada Lampiran I G, Struktur Organisasi Kontraktor Bored Pile. Tugas (Job Desk) dari masing-masing tingkatan personil PT. CATUR BORED PILE seperti apa yang tertera pada struktur organisasninya adalah sebagai berikut: a) Project Director Mengkoordinasikan pekerjaan di lapangan di Home Office. Melakukan rapat dan evaluasi pekerjaan Mengambil keputusan dan solusi dari masalah yang terjadi di lapngan. b) Project Manager Mengkoordinir bagian-bagian di bawahnya dan menjamin pelaksanaan pekerjaan pondasi Bored Pile sesuai spesifikasi yang, serta mengoreski bila ada review design Mengkoordinir pelaksanaan penyelesaian keluhan dan bertanggungjawab terhadap pelaksanaan penyelesaian produk yang tidak sesuai. III-32

33 c) Site Manager: Merencanakan Time Schedule pelaksanaan proyek pekerjaan pondasi Bored Pile apartemen Bintaro Icon. Merencanaka pemakaian bahan dan alat yang akan digunakan. Melakukan kontrol pelaksanaan pekerjaan Bored Pile sesuai instruksi teknis yang telah diberikan. Membuat laporan mingguan untuk Project Manager yang mencakup kegiatan, kesulitan proyek dan hal-hal khusu yang harus dilaporkan. d) Site Engineer Membantu sebagai wakil daei Site Manager. memimpin jalannya pekerjaan pondasi Bored Pile dilapangan dengan memanfaatkan dan mengoptimalkan semua sumber daya yang ada untuk dapat memenuhi persyaratan mutu, waktu dan biaya yang telah ditetapkan. bertanggung jawab atas permasalahan yang muncul dalam pelaksanaan suatu proyek serta berkewajiban untuk memberikan laporan pekerjaan secara berkala. Surveyor: Menentukan titik lokasi pengeboran pondasi Bored Pile dengan mengacu pada gambar kerja yang telah disetujui. Melakukan marking titik pengrboran sebelum mesin bor e) Mandor melakukan pengeboran. Mengatur tugas pekerja pondasi tiang bor Mengawasi kegiatan pekerja selma melakukan pekerjaan pengeboran sampai pengecoran Menerapkan keselamatan dan kesehatan kerja Melaporkan hasil kegiatan pelaksanaan pekerjaan.\ III-33

34 f) Mechanic Melakukan pengawasan dan perawatan alat-alat berat yang digunakan untuk pekerjaan pondasi tiang bor. Melakukan perbaikan apabila terdapat kerusakan pada alat. g) Tukang Besi: Merakit pembesian tulangan pondasi tiang bor (Bored Pile) h) Operator Crane: Mengoperasikan Service Crane selama kegiatan pekerjaan pondasi tiang bor, mulai dari pemasangan dan pencabutan Casing, tulangan besi, pipa Tremie sampai pelaksanaan pengecoran. i) Operator Bor Mengoperasikan mesin bor untuk melakukan pengeboran titik Bored Pile j) Logistik Melakukan pembelian barang, alat dan bahan sesuai dengan kebutuhan pekerjaan pondasi tiang bor. Menyediakan tempat (fabrikasi) yang layak dan memelihara dengan baik barang langsung maupun barang, alat dan bahan yang dipasok. Bertanggung jawab terhadap cara penyimpanan barang dan mencatat keluar masuknya barang-barang yang tersedia di penyimpanan/gudang, Membuat/menyusun laporan yang telah ditetapkan perusahaan dan laporan lainnya yang berhubungan dengan bidang tugasnya, Membuat berita acara penerimaan/penolakan bahan/material. f) Tenga Pengecoran: III-34

35 Melakukan penambahan cairan Slurry Polimer ke lubang bor. Membantu pemasanagan casing, tulangan, pipa tremie dan pengelasan. Membantu menahan (memegangi) corong tremie pada saat pengecoran dari truck mixer Sistem lelang dan kontrak Proyek Pelelangan Pada pelaksanaan Proyek Konstruksi, pihak owner terlebih dahulu melakukan pemilihan atau pelelangan terhadap pihak-pihak yang akan terlibat dan nantinya akan saling bekerja sama satu sama lain. Pada umumnya proses pelelangan dapat dilakukan dengan beberapa cara, yaitu: 1. Pelelangan Umum Pelelangan umum atau seleksi umum adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa yang dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara luas, melalui media massa dan papan pengumuman resmi untuk penerangan umum sehingga masyarakat luas dan dunia usaha yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya. 2. Pelelangan Terbatas III-35

36 Pelelangan terbatas atau seleksi terbatas adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa yang dilakukan dengan pengumuman resmi dengan mencantumkan penyedia barang/jasa yang telah diyakini mampu, guna memberi kesempatan kepada penyedia barang/jasa yang memenuhi kualifikasi. 3. Penunjukan Langsung Penunjukan langsung adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa dengan cara melakukan negosiasi baik teknis maupun biaya sehingga diperoleh harga yang wajar secara teknis dan dapat dipertanggung jawabkan Kontrak Proyek Kontrak adalah perjanjian pemborongan pekerjaan antara pihak pemberi tugas (Owner) dengan Kontraktor. Kontrak ini dibuat setelah pemberi tugas (Owner) menetapkan atau menunjuk pemenang pelelangan. Penetapan pemenangan pelelangan dilaksanakan dengan cara mengeluarkan surat pelulusan pekerjaan/surat perintah kerja (Gunning). Tahap ini merupakan tahap kesepakatan antara owner dengan Kontraktor. Kesepakatan tersebut diikat oleh surat perjanjian yang diatur dalam dokumen kontrak beserta dan bersifat menyeluruh / lumpsum. Perjanjian yang terdapatvdalam dokumen kontrak beserta dengan lampirannya merupakan suatu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan III-36

37 satu dengan yang lainnya. Adapun dokumen kontrak tersebut terdiri atas: Surat perjanjian (kontrak) Surat keputusan penunjukan pemenang lelang Surat keputusan penetapan pemenang lelang Surat penawaran Daftar kuantitas RAB harga penawaran yang disetujui spesifikasi teknis dan gambar-gambar Berita acara hasil lelang Berita acara pembukaan penawaran Berita acara penjelasan Syarat-syarat khusus kontrak Jaminan pelaksanaan dan lain-lain yang dipersyaratkan Terdapat beberapa jenis sistem kontrak berdasarkan kebutuhan Proyek Konstruksi, antara lain: a. Kontrak Unit Price Kontrak Unit Price atau kontrak harga satuan adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan pekerjaan, dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan sementara dan sistem pembayaran kepada penyedia jasa/kontraktor pelaksanaan III-37

38 berdasarkan hasil pengukuran bersama terhadap volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan. b. Kontrak Lump Sum Fixed Price Adalah kontrak yang semua pekerjaan dalam dokumen kontrak dan dilaksanakan oleh Kontraktor dengan jumlah imbalan tetap. Tetapi jika terjadi perubahan oleh pemilih maka akan dipertimbnagkan pekerjaan tambah kurang. c. Kontrak Biaya Tambah Upah yang Dinegosiasikan (Negotiated Cost Plus and Free Contract) Pada tipe kontrak ini Kontraktor menyetujui untuk melaksanakan pekerjaan dengan mendapatkan upah yang tetap ataupun bervariasi yang telah mengandung laba biaya-biaya umum perkantoran dengan mendapatkan penggantian terhadap semua biaya lapangan sesuai dengan biaya nyata. d. Kontrak Owner Builder Merupakan jenis kontrak yang pemiliknya sekaligus sebagai Kontraktor, sehingga dapat mengerjakan Proyeknya dengan kekuatan sendiri atau dengan mensubkan pekerjaan tertentu pada subkontraktor. e. Kontrak Design and Build Pada kontrak jenis ini Owner hanya menyampaikan gagasan spesifikasi dan luas lahan. Setelah itu Kontraktor merancang dan III-38

39 mengerjakannya. Pada sistem ini perusahaan bertanggung jawab penuh baik desain maupun Konstruksinya. Pembayaran dilakukan pada saat Proyek sudah selesai dan Owner hanya tinggal menggunakannya. Sistem Kontrak yang digunakan pada Proyek pekerjaan Apartmen Bintaro icon adalah Kontrak Unit Price yang berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan pekerjaan, dengan spesifikasi teknis tertentu. Khusus untuk PT. Catur Pile selaku Kontraktor pada pekerjaan Pondasi Bored Pile, sistem kontraknya yaitu Lump Sum Fixed Price di mana pekerjaan dalam dokumen kontrak dan dilaksanakan oleh Kontraktor dengan jumlah imbalan tetap. III-39