ANALISA FAKTOR YANG MEMPENGARUHI MINAT PEDAGANG DAN PENGUNJUNG PASAR BANTO TRADE CENTRE

Transkripsi

1 ANALISA FAKTOR YANG MEMPENGARUHI MINAT PEDAGANG DAN PENGUNJUNG PASAR BANTO TRADE CENTRE Hadelina 1), Christiono Utomo 2), Retno Indryani 2) Manajemen Aset, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember hd_lina@yahoo.co.id ABSTRAK Pasar Banto Trade Centre (BTC) adalah pasar moderen yang dalam pengelolaannya dikerjasamakan dengan PT Citicon Mitra Bukittinggi. Kondisi fisik BTC adalah bangunan seluas m 2 terdiri atas empat lantai yang menyediakan fasilitas pasar lengkap seperti lapangan parkir, tangga eskalator dengan jumlah kiosnya petak toko. Letak BTC berada di pusat kota berhadapan dengan terminal regional Type C. Kondisi sekarang pasar sepi dari pedagang dan pengunjung yang merupakan aktifitas/pelaku utama pasar, kondisi ini tidak segera dicarikan solusi yang tepat, dikawatirkan pasar ini akan semakin ditinggalkan oleh pedagang dan pengunjung. Paper ini menyajikan definisi konseptual untuk mengidentifikasi dan menganalisa faktor yang mempengaruhi minat pedagang dan pengunjung Pasar BTC dengan mempergunakan data primer yang diperoleh melalui survey lokasi dan kuesioner kepada responden pengguna pasar. Data skunder diperoleh dari stakeholder. Dengan diketahuinya konsep tentang faktor yang mempengaruhi minat pedagang dan pengunjung Pasar BTC manfaat pada institusi pengelola pasar maupun Pemerintah Kota Bukittinggi sebagai pemilik aset dan pembuat kebijakan, dalam pengelolaan pasar modern. Kata kunci: Banto Trade Centre, Pasar modern, Faktor minat pedagang dan pengunjung. PENDAHULUAN Pasar merupakan salah satu sarana/fasilitas umum dibidang perdagangan yang sangat penting artinya dan harus dimiliki sebuah kota atau daerah. Hal ini di sebabkan karena pasar merupakan sarana dan prasarana pendukung di sektor perekonomian. Di Bukittinggi terdapat empat pusat pasar, yaitu : Pasar Atas yang menyediakan kebutuhan sandang, Pasar Bawah yang menyediakan kebutuhan pangan, Pasar Simpang Aur yang merupakan pasar grosir, dan Pasar Banto sekarang dikenal dengan Banto Trade Centre (BTC) merupakan pasar yang menyediakan kebutuhan sandang. Pasar di Kota Bukittinggi berperan dalam perdagangan dan jasa berskala regional. Untuk jasa perdagangan skala kecil/eceran berperan sebagai pusat perdagangan wilayah Sumatera Barat bagian utara, dan untuk jasa perdagangan skala menengah dan besar melayani antar propinsi di Sumatera dan Jawa. Pasar Banto Trade Centre (BTC) merupakan pasar tradisional yang dikelola oleh PT Citicon Mitra Bukittinggi secara moderen. Pasar BTC berlokasi di Kecamatan Mandiangin Koto Selayan. Pasar Banto Trade Centre dibangun sejak tahun 2004 oleh PT CITICON dengan luas bangunan m 2 terdiri atas 4 lantai mulai beroperasional pada Bulan September BTC mempunyai kios sebanyak petak, dari jumlah

2 tersebut terjual sebanyak 575 petak. Dari 575 petak terjual tersebut berdasarkan data sampai dengan tanggal 13 maret 2010 dari wawancara dengan direktur PT Citicon Mitra Bukittinggi sebagai pengelola Banto Trade Centre diketahui yang aktif berjualan hanya 110 kios. Ini berarti tingkat hunian (occupancy rate) total BTC baru berkisar ±10%. Padahal menurut Prelline dalam Pardede (2007) benchmark tingkat okupansi untuk ritel properti adalah 85%. Artinya, setelah berjalan 3 tahun masa operasi ternyata tingkat hunian dan penjualan ruang usaha/kios di BTC belum juga mencapai sukses, sehingga perlu di pikirkan cara meningkatkan okupansinya BTC Gambar 1 Peta Kota Bukittinggi dan Lokasi Pasar Banto Trade Centre (RTRW Kota Bukittinggi, 2006) Jumlah pengunjung dan pedagang di BTC yang relatif lebih kecil dari potensinya, mengindikasikan tidak maksimalnya pemanfaatan BTC di Kota Bukittinggi. Sementara kondisi Pasar Atas dan Pasar Aur Kuning yang menyediakan kebutuhan sandang sangat ramai, pembeli yang datang berbelanja di kedua pasar ini banyak dari luar daerah seperti Bengkulu, Jambi, Pekanbaru dan Malaysia. Kemungkinan penyebab kondisi ini 80% pemilik kios punya kios juga di pasar lain seperti di Pasar Atas atau di Pasar Aur. Keluhan lain dari pengelola adalah kondisi lalu lintas di depan BTC yang macet. Pada dasarnya penyediaan jasa pasar tergolong dalam bidang ritel properti. Usaha ritel atau eceran adalah semua kegiatan yang terlibat dalam penjualan barang atau jasa secara langsung kepada konsumen akir atau pengguna pribadi (Utami, 2006). Ritel properti pada dasarnya memiliki dua macam konsumen, yaitu konsumen langsung yaitu penyewa ruang usaha ( tenant) dan konsumen tidak langsung yaitu para pengunjung (bisnis property.com, Desember 1993). Idealnya, pasar adalah tempat yang ramai oleh pedagang dan pengunjung. Dari hasil wawancara dengan pengelola dan sejumlah pedangang di BTC ternyata mereka memilih tempat berdagang tidak hanya berdasarkan kondisi fisik bangunan semata tetapi juga berdasarkan ramainya pengunjung, sebab dengan demikian omzet yang mereka peroleh dapat mengimbangi investasi yang di tanamkan untuk dagangan mereka. Jika jumlah pedagang dan pengunjung BTC yang relatif kecil tidak segera diatasi, tentu saja ini sangat merugikan bagi Pemerintah Kota Bukittinggi sebagai pemilik aset dan PT Citicon Mitra Bukittinggi sebagai pengelola BTC, sebab manfaat BTC kurang serta mengindikasikan tidak maksimalnya pemanfaatan BTC di Kota B-3-2

3 Bukittinggi. Kondisi seperti ini tentunya tidak diharapkan pengelola dan pemerintah Kota Bukittinggi, sebab tujuan pendirian BTC agar dapat di manfaatkan sebaik-baiknya oleh pedagang dan pengunjung. Indikasi pemanfaatan maksimal pasar sebagai retail property adalah terisinya ruang pasar hingga mencapai paling sedikit 85% dari kapasitas total dan jumlah pengunjung. Berdasarkan latar belakang di atas dapat dirumuskan permasalahan dalam penelitian ini adalah apa faktor saja yang mempengaruhi minat pedagang dan pengunjung Pasar BTC? METODA Metode penelitian ini adalah metode survey, untuk mengukur faktor-faktor penyebab keberhasilan dan kegagalan pasar dari sudut pandang pedagang dan pembeli. Dalam penelitian ini digambarkan tanggapan pedagang dan pengunjung terhadap BTC Kota Bukittinggi untuk mengetahui berhasil atau gagalnya BTC dari sudut pandang pedagang dan pengunjung serta untuk mengungkapkan faktor-faktor apa saja penyebab kegagalan atau keberhasilan tersebut. Langkah-langkah atau tahapan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Perencanaan : a. Penentuan objek penelitian (populasi) b. Pemilihan metode dan prosedur penelitian yang dipakai untuk mengumpulkan data. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder dan data primer. 2. Sampling : Penentuan dan pengambilan sampel dari anggota populasi yang akan dijadikan responden meliputi : a. Area Populasi Penelitian ini dilakukan di BTC Kota Bukittinggi, baik untuk responden pedagang maupun pengunjung. b. Populasi Sasaran Populasi sasaran untuk penelitian ini adalah seluruh pedagang yang berdagang di BTC, sementara untuk pengunjung (pembeli) adalah seluruh pengunjung yang berbelanja di BTC. c. Sampel Penelitian Sampel populasi penelitian ini adalah seluruh pedagang yang sedang berjualan dan pengunjung yang sedang berbelanja di BTC. 3. Pembuatan instrument pengumpulan data berupa format kuisioner dengan bagian: a. Bagian mengenai profil responden b. Bagian mengenai variabel apa saja yang mempengaruhi dan mendapat penilaian penting dari responden (pedagang dan pengunjung) untuk memilih tempat berdagang dan tempat belanja oleh pengunjung. c. Bagian penilaian responden terhadap BTC Kota Bukittinggi. 4. Mengadakan survey lapangan dengan konsep sampling yang telah ditentukan 5. Pengolahan data : a. Pemberian skor b. Tabulasi data c. Analisis data d. Membuat laporan temuan dalam bentuk kesimpulan B-3-3

4 HASIL DAN DISKUSI Variabel-variabel yang Mempengaruhi Penilaian dan Image Pedagang Terhadap Pasar Menurut Pardede (2007) dalam penelitiannya, variabel-variabel yang mempengaruhi pedagang dalam memilih pasar tempat berbelanja adalah variabel lokasi, harga, fasilitas, desain, pelayanan dan ambient. 1. Lokasi Menurut Ownbey & Sundel dalam Pardede (2007) lokasi sebuah tempat berbelanja akan meningkatkan ketertarikan pengunjung. Variabel ini mencerminkan kemudahan akses dan kedekatan jarak dengan sarana dan fasilitas. Variabel ini dapat diukur dari mudah tidaknya dijangkau, papan penunjuk arah/lokasi pasar dan sarana jalan yang ada di sekitar lokasi. 2. Harga Harga adalah jumlah uang yang ditukarkan pedagang terhadap jasa untuk mendapatkan manfaat. Bagi pedagang, harga adalah sejumlah uang yang telah disetujui dibayar ke pengelola pasar setiap waktu tertentu, sebagai imbalan hak yang diberikan kepada pedagang memanfaatkan ruang di pasar. Harga yang terlalu tinggi akan membuat pedagang berpikir panjang terlebih dahulu, sebab mereka harus berhitung dengan potensi pembeli agar dapat menutupi biaya sewa/investasi ruangnya. Sub variabel harga ini dapat berupa harga sewa/jual ruang usaha/kios dan sistem pembayaran sewa/jual ruang usaha/kios (Keng Neo & Kok Wing, 2005) 3. Fasilitas Fasilitas adalah bagian dari sarana fisik tempat belanja yang dapat dimiliki atau dinikmati oleh pedagang selaku pengguna jasanya. Fasilitas ini terbagi menjadi 2 (dua), yaitu fasilitas yang digunakan sehari-hari untuk mendukung kegiatan dalam ruang usaha seperti listrik, tempat parkir kendaraan, terminal, telepon, air bersih, wc, tempat ibadah dan tempat pembuangan sampah serta fasilitas yang digunakan hanya pada saatsaat tertentu saja seperti alat pemadam kebakaran dan hydran air. 4. Desain Variabel desain disini adalah kondisi yang telah bercampur dengan lingkungan sekitarnya dengan kata lain lingkungan pendukung suasana pasar. Desain merupakan bagian dari tata ruang. Perencanaan ruang akan mempengaruhi kemudahan pemasaran tempat belanja kepada pedagang, sebab akan mempengaruhi kinerja usaha pedagang serta mempengaruhi kenyamanan berbelanja para pengunjung. Sub variabel desain ini dapat berupa kapasitas tampung, tata letak ruang usaha, kenyamanan parkir, luas dan bentuk ruang usaha/kios. (Pardede, 2007) 5. Pelayanan. Pelayanan adalah sikap yang diberikan pengelola kepada pedagang saat pedagang mengajukan keluhan, konsultasi, komunikasi dan pengelola memberi rasa aman. Sub variabel layanan ini berupa intensitas keamanan, pengelola paham kebutuhan pedagang serta perhatian pengelola kepada pedagang. (Keng Neo & Kok Wing, 2005) 6. Ambient Ambient adalah lingkungan dimana pasar berada dan dapat juga berarti saluran dimana jasa tersebut akan sampai ke tangan pelanggan. Sub variabel ini berupa penerangan, tata udara dan papan informasi. 7. Sosial Merupakan lingkungan pendukung suasana pasar. Indikatornya adalah lingkungan pendukung suasana pasar dan jam kontrol petugas keamanan. B-3-4

5 Dari uraian diatas maka dapat disimpulkan rincian variabel-variabel yang mempengaruhi pedagang diatas dapat dilihat dalam Tabel 1 berikut : Tabel 1 Variabel Penilaian dan Image Pasar dari Pedagang No Faktor Variabel/Indikator Sumber 1 Lokasi Kemudahan akses ke/dari pasar Engel (1995) Pasar dekat dengan pemukiman Alat/jalur transportasi/angkutan umum Amir (2004) Keng Neo & Lai Mun (2005) 2 Desain dan Tata letak toko dan kios Keng Neo & Kok Ambient (kondisi gedung) Kapasitas tampung gedung Luas dan bentuk kios Penerangan gedung Ventilasi dan tata udara Papan informasi Wing (2005) Engel (1995) 3 Fasilitas dan Tempat parkir kendaraan Pardede (2007) utilitas Sarana jaringan listrik, telepon dan air bersih Alat pemadam kebakaran Tempat ibadah Kondisi kamar mandi dan wc umum Tempat penampungan sampah Kondisi bangunan 4 Sosial Kenyaman lingkungan pasar Pardede (2007) 5 Produk/harga Harga jual/sewa kios Keng Neo & Kok System pembayaran 6 Pelayanan Pelayanan pengelola terhadap keluhan pedagang Wing (2005) Keng Neo & Kok Wing (2005) Variabel-variabel yang Mempengaruhi Penilaian dan Image Pengunjung Terhadap Pasar Urban dan Star (1991) menjelaskan bahwa keberhasilan setiap organisasi didasarkan pada kemampuan memuaskan apa yang dibutuhkan oleh konsumen Untuk mencapai tujuan ini organisasi harus mengembangkan produk dan pelayanan dalam bersaing untuk memenuhi kebutuhan konsumen. Apa yang hendak diputuskan dalam kebijakan pemasaran membutuhkan informasi yang jelas tentang selera konsumen dan bagaimana keputusan konsumen. Dalam Pardede (2007) beberapa faktor yang mempengaruhi penilaian dan image pengunjung terhadap pasar menurut penelitian yang dikembangkan dari Baker, Grewal dan Parasuraman antara lain lokasi, ambient, sosial, desain, harga, fasilitas dan pelayanan. 1. Lokasi Berdasarkan macam kegiatan yang terjadi didalam pasar serta peran pasar yang penting dalam suatu kota, maka pasar akan membutuhkan lahan yang tepat dan strategis di suatu kota. Pasar merupakan salah satu komponen pelayanan dari suatu kota, daerah dan wilayah tertentu sehingga akan mengakibatkan kaitan dan pengaruh dari masingmasing unsur penunjang kegiatan perekonomian kota. Sebuah pasar yang letaknya strategis akan lebih terjamin kelancaran penjualannya daripada yang letaknya di tempat yang kurang strategis. Dalam hal ini harus diperhatikan keramaian lalu lintas, kemungkinan sebagai tempat pemberhentian orang untuk berbelanja, keadaan penduduk di lingkungan tersebut, keadaan perparkiran kendaraan dan lain-lain. B-3-5

6 Menurut Sutina dalam Pardede (2007), lokasi dimana pasar itu dibangun akan sangat mempengaruhi minat masyarakat untuk mengunjungi pasar tersebut sehingga pasar dibangun di wilayah perdagangan yang ramai dan luas. Selain jarak antara masyarakat yang diperkirakan akan berkunjung juga tidak terlalu jauh dan untuk mencapainya tersedia cukup fasilitas transportasi atau aksesibilitas yang lancar. Namun demikian ada beberapa hal yang menjadikan jarak yang jauh dirasakan menjadi lebih dekat yaitu adanya jalan dan alat transportasi, kemudahan untuk parkir, kelengkapan dan kualitas barang-barang yang dijual dan kemudahan untuk mencapai lokasi (tidak macet misalnya). Menurut Keng Neo dan Lai Mun (2005) Faktor lokasi, meliputi apakah lokasi mudah dijangkau, mempunyai penunjuk arah, suasana toko, desain dan tata letak serta display barang yang ditawarkan. 2. Ambient Ambient adalah kondisi yang sudah bercampur dengan lingkungan sekitarnya. Indikatornya antara lain: penerangan, penghawaan, kebersihan dan tanda petunjuk (Baker, Grewal &Parasuraman, 1994). 3. Sosial Menurut Juanda (2003) yang dimaksud dengan faktor sosial merupakan lingkungan pendukung suasana pasar. Kenyamanan lingkungan pasar didukung lingkungan pendukung suasana pasar yang nyaman. Indikatornya adalah jam kontrol petugas keamanan dan aman dari copet. 4. Produk Produk adalah setiap apa saja yang dapat ditawarkan ke pasar untuk mendapatkan perhatian, diminta, dibeli, dicari, digunakan atau dikonsumsi pasar sebagai pemenuhan keinginan atau kebutuhan pasar yang bersangkutan (Tjiptono, 2001). Macam barang dagangan harus disesuaikan dengan lokasi pasar dan juga diusahakan selengkap mungkin. Tujuannya agar setiap keperluan pembeli dapat dipenuhi di pasar tersebut. Dalam faktor ini termasuk kisaran, ragam dan pilihan barang yang ditawarkan oleh peritel/pusat perbelanjaan, mulai dari ukuran sampai kepada jenisnya untuk konsumen. (Keng Neo dan Lai Mun, 2005) 5. Harga Harga yaitu jumlah uang atau nilai yang ditukarkan konsumen terhadap barang atau jasa untuk mendapatkan manfaat. Pada umumnya konsumen akan lebih senang berbelanja ke pasar dimana barang-barang yang dijual bisa miring harganya. Dengan itu pelanggan lama dapat dipertahankan sekaligus juga menarik minat pelanggan baru. Termasuk kisaran harga dan point harga yang ditawarkan oleh toko misal toko serba lima ribu membangun image semua barang yang dijual dengan harga seragam, maka toko ini menawarkan semua barang dalam toko dengan harga lima ribu rupiah. (Keng Neo dan Lai Mun, 2005) 6. Fasilitas Fasilitas pasar adalah bagian dari prasarana/sarana fisik pasar dengan indikatornya sarana transportasi, tempat penampungan sampah, sarana jalan, terminal, WC umum, tempat ibadah dan sarana telekomunikasi. Kehadiran fasilitas ini menimbulkan aspek kegiatan pasar antara lain jumlah barang, harga, kehadiran penjual maupun pembeli. Pardede mengutip Basu Swasta (2007) 7. Pelayanan Pelayanan adalah sebuah sikap yang diberikan oleh pengelola atau pemilik tempat sewa kepada para penyewa disaat mengajukan sebuah komplain. Pelayanan merupakan penunjang pemasaran produk untuk memenuhi kebutuhan, selera dan B-3-6

7 kepuasan pelanggan. Indikatornya adalah keramahan dan kecepatan dalam melayani konsumen. Layanan yang diberikan oleh pedagang kepada konsumen sangat menentukan citra toko, layanan yang baik dan ramah akan membantu terbentuknya citra toko dengan layanan yang memuaskan. (Keng Neo dan Lai Mun, 2005) Dari uraian diatas maka dapat disimpulkan rincian variabel-variabel yang mempengaruhi pengunjung diatas dapat dilihat dalam Tabel 2 berikut : Tabel 2 Variabel Penilaian dan Image Pasar dari Pengunjung No Faktor Variabel/Indikator Sumber 1 Lokasi Kemudahan akses ke/dari pasar Pardede (2007) Pasar dekat dengan pemukiman Keng Neo & Lai Mun Alat/jalur transportasi/angkutan umum (2005) 2 Desain dan Ambient (kondisi gedung) 3 Fasilitas dan utilitas Tata letak toko dan kios Pencahayaan gedung Penghawaan/ventilasi Kebersihan gedung Papan Informasi dalam gedung Baker, Grewal & Parasuraman, (1994) Keng Neo & Kok Wing (2005) Tempat parkir kendaraan Paredede (2007) Telepon umun/wartel mengutip Basu Swasta Alat pemadam kebakaran Tempat ibadah Kondisi kamar mandi dan WC umum Tempat penampungan sampah Kondisi bangunan 4 Sosial Kenyaman lingkungan pasar Juanda (2003) 5 Produk/harga Kelengkapan barang Keng Neo & Lai Mun Kualitas barang (2005) Harga barang Irawan (2002) 6 Pelayanan Pelayanan pengelola terhadap keluhan pengunjung Pelayanan pedagang terhadap pengunjung Keng Neo & Lai Mun (2005) KESIMPULAN Variabel-variabel yang mempengaruhi pedagang dalam memilih pasar tempat berbelanja adalah variabel lokasi, harga, fasilitas, desain, pelayanan dan ambient. Sedangkan beberapa faktor yang mempengaruhi penilaian dan image pengunjung terhadap pasar menurut penelitian yang dikembangkan dari Baker, Grewal dan Parasuraman antara lain lokasi, ambient, sosial, desain, harga, fasilitas dan pelayanan. DAFTAR PUSTAKA Amir, M.T., (2004), Manajemen Ritel Panduan Lengkap Pengelolaan Toko Moderen, PPM, Jakarta. Baker, J., Grewal, R. dan Parasuraman, A., (1994), The Influence of Store of Environment on Quality Interface and Store Image, Journal of The Academy of Marketing Science, Volume 22 No 4. B-3-7

8 Engel, F.J., (1995), Perilaku Konsumen (terjemahan), Binapura Aksara, Jakarta. Juanda, (2003), Faktor-faktor yang Mempengaruhi Keputusan pedagang Dalam menyewa Ruang di Pasar Sampit Kabupaten Kotawaringin Timur, Thesis S2 Manajemen Aset FTSP ITS Surabaya. Keng Neo, L.W. dan Lai Mun, C.N., (2005), Managing the Brick and Mortar Retail Stores, PT Bhuana Ilmu Populer Kelompok Gramedia, Jakarta Keng Neo, L.W. dan Kok Wing, (2005), The 4Rs of ASIAN Shopping Centre Management, PT Bhuana Ilmu Populer Kelompok Gramedia, Jakarta Pardede, P., (2007), Analisa Kesenjangan antara Harapan dengan Persepsi Pedagang dan Pengunjung terhadap Kondisi Pasar Tradisional Youtefa Kota Jayapura, Tesis, ITS, Surabaya. Tjiptono, F., (2001), Prinsip-prinsip Total Quality Service, Edisi Kedua, Penerbit Andi Yogyakarta. Urban, G.L. dan Star, S.H., (1991), Advanced Marketing Strategy : Phenomena, Analisys and Decision, Englewood Cliffs, New Jersey : Prentice Hall, Inc. Utami, C. W., (2006), Manajemen Ritel : Strategi dan Implementasi Ritel Modern, Penerbit Salemba Empat, Jakarta. (Januari, 1994) Investasi Pusat Perbelanjaan. B-3-8