BAB III: TINJAUAN UMUM PROYEK

Transkripsi

1 BAB III: TINJAUAN UMUM PROYEK 3.1. Tahapan Pembangunan Untuk mencapai suatu pelaksanaan yang baik diperlukan adanya strategi yang mengatur jadwal pelaksanaan, sehingga proyek tersebut dapat berjalan dengan teratur dan mempunyai hasil yang baik. Beberapa tahapan dalam proses pembangunan proyek ialah sebagai berikut: 1. Kesepakatan dasar membangun. Kesepakatan dasar membangun proyek dilakukan antara pemilik dengan pihak arsitek kontraktor mengenai hal yang berkenaan dengan proses membangun, antara lain perancangan arsitektur, pembiayaan pembangunan, pengontrolan proses pembangunan, tahapan penyelesaian hingga tahapan masa garansi. Semua kesepakatan ini dituangkan secara tertulis dan disetujui pemilik proyek pembangunan dan pelaksana pekerjaan pembangunan agar di kemudian hari menjadi acuan kewajiban dan haknya masing masing. 2. Pendefinisian tantangan dan resiko. Pada tahapan ini dipelajari tantangan yang dapat muncul dan menjadi hambatan proses pembangunan proyek. Hambatan dapat timbul dari hal teknis maupun hal non-teknis pembangunan. Hal teknis dapat berupa tantangan struktur bangunan atau kesulitan pelaksanaan pembangunan. Tantangan non teknis dapat berupa pengajuan ijin bangunan, pengorganisasian pekerja hingga transportasi pengadaan material. 3. Desain awal arsitektur / pra desain arsitektur. Pra desain arsitektur merupakan gambaran awal bangunan yang dibentuk dari hasil diskusi antara pemilik proyek dengan arsitek. Dalam diskusi disampaikan keinginan pemilik proyek untuk proyek yang akan dibangun atau dapat juga saran masukan dari arsitek dari sisi keilmuwan dan pengalamannya. Seorang arsitek Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 29

2 yang baik mampu menjembatani keinginan pemilik proyek melalui solusi arsitektur desain yang baik. Arsitek tidak hanya mementingkan tampilan muka bangunan semata tetapi juga mempertimbangkan konsep keseluruhan dan alasan arsitektural yang kemudian mendasari terbentuknya desain secara utuh dalam satu kesatuan. 4. Desain arsitektur. Fase desain arsitektur merupakan pematangan dari pra desain arsitektur. Fase ini merupakan pekerjaan koreksi desain arsitektur antara pemilik proyek dengan arsitek. Desain dianggap matang apabila ada persetujuan atas rancangan bangunan antara pemilik dengan arsitek. Selanjutnya rancangan arsitektur yang sudah disetujui diubah menjadi gambar kerja lapangan. Gambar kerja merupakan serangkaian gambar pedoman pekerjaan lapangan yang dimengerti oleh pelaksana lapangan. 5. Pengurusan perijinan bangunan IMB. Pengurusan perijinan dilakukan apabila desain arsitektural telah selesai. Gambar desain arsitektur dibutuhkan petugas tata kota untuk meluluskan permintaan perijinan bangun. Pengurusan perijinan sangat penting karena apabila pembangunan proyek dijalankan tanpa ijin dapat mengakibatkan proyek disegel oleh pemerintah. 6. Persiapan pembangunan konstruksi. Fase ini merupakan tahapan dimana kontraktor dan arsitek sudah mempunyai gambaran atas rencana bangunan yang akan dibangun. Rencana atas bentuk desain telah disetujui, jenis dan kuantiti material diketahui. Selanjutnya kontraktor akan menawarkan rencana anggaran biaya proyek (RAB) untuk mendapat persetujuan pemilik proyek. Bila rencana anggaran biaya bangun ini sudah disetujui pemilik proyek, kontraktor dapat menyiapkan semua keperluan pembangunan material ataupun immaterial seperti, tenaga kerja dan sistem kerja, sebelum pelaksanaan pekerjaan fisik konstruksi bangunan dimulai. 7. Pembangunan. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 30

3 Pembangunan konstruksi bangunan merupakan pelaksanaan lapangan dari perencanaan yang disetujui. Proses pembangunan dikerjakan sepenuhnya oleh kontraktor. Tugas pengawasan lapangan dilakukan sepenuhnya oleh kontraktor dan secara parsial oleh arsitek hingga proses pembangunan selesai. 8. Serah terima. Fase ini merupakan titik yang menandakan selesainya pekerjaan pembangunan proyek. Fase ini dicapai bila bangunan telah bersih dan dapat segera dihuni. 9. Masa garansi. Masa garansi berjalan sepanjang 3 bulan untuk kerusakan yang diakibatkan atau terjadi karena proses pembangunan proyek oleh kontraktor. Kerusakan yang disebabkan hal diluar proses pembangunan proyek tidak termasuk hal - hal yang digaransikan. Arsitektur Analisa Pemilik Bangunan Arsitektur Kontraktor & Tantangan dan Resiko Pengurusan Perijinan Fungsi Kontrol Kesepakatan Dasar Pembangunan Konsep Dasar Arsitektural Persiapan Pembangun Pembang unan Fisik Penyelesaian serah terima kunci Masa Garansi Desain Arsitektural Kontraktor Gambar 4. Tahapan pembangunan Latarbelakang Proyek Perkembangan pembangunan sekarang ini semakin pesat, baik itu peruntukkannya sebagai hunian, bisnis, sarana ibadah maupun hiburan. Dengan kondisi lalu lintas yang semakin padat, maka gedung kantor bersatu dengan tempat Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 31

4 tinggal menjadi solusi dalam efisiensi waktu dan biaya. Dalam melaksanakan Praktik Profesi ini praktikan turut mengawasi proyek pembangunan gedung office ini. Praktikan hanya melakukan Praktik Profesi pengawasan agar dapat membantu dalam proses pembangunan. Juga untuk mengetahui bagaimana cara melaksanakan sebuah proyek dan mendapatkan pengetahuan terkait Data Proyek Batas Batas Proyek Sebelah Utara: Tol dalam kota Sebelah Selatan: Central Park Sebelah Timur: Apartment Mediterania Gardens Residence 1. Sebelah Barat: Jalan Raya Tanjung Duren LOKASI Gambar 5. Peta Lokasi SOHO Office Pemilik Bangunan ini adalah PT. Tiara Metropolitan Indah, Bangunan ini mempunyai fasilitas utama sebagai kegiatan perkantoran, namun sang pemilik bangunan ini menyediakan fasilitas tempat perbelanjaan atau mall yang terletak di lantai bawah. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 32

5 Konsep Desain Gambar 6. 3D SOHO Office Desain bangunan ini di rancang dengan konsep green building dan mengusung tema SOHO (small office home office). Dan menjadi kesatuan dengan bangunan yang berada disampingnya serta membuat tambahan skywalk sebagai penghubung dengan bangunan samping dalam satu kawasan Podomoro City. Konsep green building didukung dengan hadirnya taman-taman di bagian fasad bangunan dan pengolahan air Data Fisik Proyek 1. Nama Proyek : SOHO Office PODOMORO CITY 2. Lokasi Proyek : Jl. S.Parman Kav Jakarta Barat 3. Owner : PT. Tiara Metropolitan Indah 4. Konsultan Perencana : PT. Anggara Architeam 5. Konsultan Struktur : PT. Gistama Inti Semesta 6. Konsultan ME&P : PT. Meco Systech Internusa Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 33

6 7. Kontraktor Pelaksana : PT. Nusa Raya Cipta 8. Tot. Luas Bangunan : m² 9. Fungsi Bangunan : Basement : Parkir & Ruang ME&P Ground Floor : Lobby & Retail 1st 4th Floor Plan : Retail & Parkir 5th 11th Floor Plan : Parkir 12th 14th Floor Plan: Lobby 15th 28th Floor Plan: Kantor (low Zone) 29th 43th Floor Plan: Kantor (High Zone) Gambar 7. Potongan soho office tower, sumber: (dokumen PT. NRC). Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 34

7 Data Teknis Proyek Struktur : Pondasi (Tiang Pancang) Kolom (Beton bertulang) Balok (Beton Bertulang) & (Balok Prestress) Arsitektur Pasangan Dinding bata ringan Pekerjaan Plafond Gypsum (koridor & toilet) Lantai Keramik (koridor), dan Marmer (lobby) Pekerjaan Toilet dan Pantry Pasangan Kaca Kusen Pintu Baja (tangga darurat) Pekerjaan Atap (dak waterproofing) Mekanikal, Elektrikal, & Pemipaan (MEP) Sumber daya bagi perangkat M / E berasal dari PLN & genset Pemipaan Air bersih dan air kotor, radiant cooling, air panas, air dingin dan air buangan Mekanikal Pengudaraan/tata udara (AC) Penanggulangan kebakaran Elektrikal Kelistrikan dan penerangan Komunikasi dan penangkal petir Mekanikal, elektrikal, dan pemipaan ini dilaksanakan bersamaan dengan pekerjaan struktur dan finishing. Secara teknis pekerjaan ini meliputi: Instalasi air terdiri dari air bersih, air kotor, air panas, air dingin dan air buangan dengan membuat lubang untuk pemipaan air pada dinding-dinding unit. Air bersih dipasok dari sumur air tanah lalu ditampung di Ground water tank kemudian di alirkan dengan pompa ke water toren di dak atap kemudian di saring dengan filterasi untuk penyaringan lalu di alirkan ke tiap-tiap unit dengan pompa distribusi. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 35

8 Pengkondisian udara menggunakan Air Conditioner (AC) dengan drainase dialirkan melalui shaft plumbing air kotor. Shaft untuk plumbing ditempatkan pada lubang-lubang shaft yang typical di tiap-tiap shaft per lantai. Instalasi listrik dengan menggunakan sumberdaya dari PLN dan genset. Lift sebanyak 6 lift ( 2 lift service & 4 lift penumpang ), 10 lift ( 1 lift service & 5 lift penumpang di low zone ) dan ( 4 lift service high zone ) Metode Pengadaan dalam Proyek Mobilisasi Peralatan Peralatan dan bahan yang diperlukan dalam proyek dikirim secara bertahap. Pengiriman disesuaikan dengan schedule pemakaian barang dan jasa. Sehingga untuk pekerjaan yang berada di awal maka pengiriman dilakukan terlebih dahulu. Pengangkutan menuju lokasi Menggunakan mobil truk trailer dan angkat angkut berat lainnya dan kemudian diletakkan pada area material. Pengangkutan pada lokasi proyek Setelah peralatan dan bahan-bahan material tiba di lokasi proyek, peralatan dan bahan-bahan tadi akan diletakkan pada lokasi dimana peralatan dan bahan-bahan material tersebut dibutuhkan. Peralatan dan bahan yang diperlukan dalam proyek dikirim secara bertahap. Pengiriman disesuaikan dengan jadwal pemakaian barang dan jasa. Sehingga untuk pekerjaan yang berada di awal maka pengiriman dilakukan terlebih dahulu. Pengangkutan menuju lokasi menggunakan mobil truk trailer, kemudian material diletakkan di area material, yaitu box penyimpanan dan area yang tidak sedang dalam pengerjaan. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 36

9 Tower Crane Gambar 8 Tower Crane, sumber: (dokumen pribadi) Alat ini digunakan sebagai mobilisasi di proyek ini, fungsi utama adalah sebagai pengangkut material dari lantai dasar ke lantai-lantai di atasnya. Dioperasikan oleh operator yang memiliki SIO ( Surat Izin Operator ). Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 37

10 ALimax Gambar 9. Alimax, sumber: (dokumen pribadi) Alat ini digunakan sebagai mobilisasi di proyek ini, fungsi utama adalah sebagai pengangkut para pekerja dan material dari lantai dasar ke lantai-lantai di atasnya. Dioperasikan oleh operator yang memiliki SIO ( Surat Izin Operator ) Hydraulic Concrete Pump Placing Boom Alat ini digunakan pada proses pengecoran dengan readymix concrete (cor beton instan) dengan truck molen, membutuhkan alat pendukung lain yang bertugas sebagai pemompa cor beton instant yang berada di truck mixer ke area pengecoran yang levelnya lebih tinggi. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 38

11 Gambar 10. Hydraulic Concrete Pump Placing Boom pada saat pengecoran lantai, sumber: (dokumen pribadi) Vibrator Alat ini digunakan untuk memadatkan beton pada saat pengecoran sehingga memperkecil rongga-rongga udara yang ada di dalamnya dan meratakan adukan agar menyebar ke segala arah. Alat ini terdiri dari ujung penggetar dan kabel penghubung dengan mesin diesel. Cara kerja alat ini dengan menggetarkan ujung getar (nail) yang di masukkan dalam adonan beton hingga ke sela-sela bekisting dan tulangan selama dilakukan pengecoran. Gambar 11 Vibrator, sumber: (dokumen pribadi). Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 39

12 Begisting Kolom Alat ini digunakan untuk pengecoran pada saat pengecoran kolom sehingga bentukan bulat kolom sesuai dengan rencana. Di pabrikasi dan terbuat dari plat baja dengan perkuatan baut beserta braching untuk perkuatannya Peralatan Surveyor Gambar 12. Bekisting kolom plat, sumber: (dokumen pribadi). Alat-alat ini digunakan dalam proses pekerjaan tim survey pada saat marking As / grid kolom sehingga posisi kolom sesuai dengan rencana setelah proses pengecoran plat lantai dilakukan. Alat-alat itu terdiri dari : Theodolite, Waterpas Auto level, Tripod, Sipatan, Meteran, Sikat. Gambar 13. Tim survey NRC sedang menggunakan alat theodolite. Sumber: (dokumen pribadi). Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 40

13 Pengadaan Gambar Kerja (Shop Drawing) Gambar kerja merupakan pedoman dalam bekerja di lapangan. Agar proses pekerjaan di lapangan lancar dan tepat waktu sesuai schedule kerja, maka dalam pengadaan gambar kerja pun harus tepat waktu. Gambar kerja (Shop Drawing) dibedakan menurut status gambar, yaitu : Gambar kerja dengan status for tender Artinya, gambar yang dikeluarkan oleh pihak perencana pada saat proses pengajuan tender. Sifatnya sewaktu-waktu dapat berubah, dikarenakan proses perancangan belum sepenuhnya selesai. Gambar kerja dengan status for construction Artinya, gambar yang dikeluarkan oleh pihak perencana setelah dilakukan revisi, perbaikan dan penyesuaian atas perubahan pekerjaan. Yaitu pekerjaan tambah kurang/variation Order (VO), dan telah siap untuk diterapkan di lapangan. Gambar for tender dan gambar for construction perlu dicek atau diperiksa agar diketahui letak perubahannya kemudian ditindak lanjuti dalam pekerjaan di lapangan. Konsultan for contruction Kontraktor (NRC) Arsitek Struktur MEP Gbr. Arsitek Gbr. Struktur Gbr. MEP Shop drawing As Built drawing Gambar 14. Alur gambar kerja. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 41

14 Pengadaan Bahan Material (Laporan Kerja Praktik) Sama halnya dengan pengadaan shop drawing, pengadaan bahan material pun harus sesuai dengan schedule pekerjaan sehingga diketahui kapan bahan material akan dipakai dan kapan harus didatangkan ke lokasi proyek. Jika pengadaan bahan material terlambat maka pekerjaan pun akan terlambat. Contoh bahan & brosur diajukan oleh sub kontraktor Utama Proses pemeriksaan & evaluasi bahan, brosur oleh kontraktor utama Perbaikan Ya Sesuai spesifikasi Tidak Ya Tidak Persetujuan konsultan MK Contoh bahan dan brosur sebagai dasar pelaksanaan Gambar 15. Alur pengadaan material 3.5. Jadwal dan Tahapan Pekerjaan Jadwal dan tahapan proyek suatu pekerjaan biasanya menggunakan prosedur yang menunjukkan beberapa rencana kegiatan yang dilakukan secara sistematis, prosedur tersebut terdapat dalam bentuk bart chart, NWP (network planning), dan Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 42

15 kurva S. Hasil dari bart chart, NWP (network planning), dan kurva S ini menunjukkan hasil yang saling menunjang dan saling melengkapi namun dalam perencanaan tidak diharuskan menggunakan prosedur ini, karena dalam bart chart, NWP (network planning), dan kurva S masing-masing sudah menunjukkan jadwal, tahapan kegiatan secara rinci dalam bentuk yang berbeda-beda. PT. Nusa Raya Cipta memakai beberapa prosedur untuk menentukan jadwal dan mengatur tahapan proyek pekerjaan, teknik perencanaan menggunakan Kurva S Bart Chart Bart chart adalah data teknik perencanaan yang menggunakan bagan balok yaitu bagan Gantt (Gantt Chart) sesuai dengan nama penciptanya yaitu henry chart selama bertahun-tahun. Bagan ini dapat dibuat dan mudah dipahami, dapat pula diterapkan pada berbagai fungsi seperti program pengembangan, giliran tugas dan sebagainya. Program disusun dalam skala yang berbanding langsung dengan waktu kalender. Panjang setiap balok menunjukkan lamanya waktu yang diperlukan untuk masing-masing kegiatan yang bersangkutan. Keuntungan dan kerugian Bar Chart : Keuntungan menggunakan Bar Chart adalah sederhana dan mudah dipakai untuk merencanakan kedatangan bahan, pekerja dan kebutuhan uang. Kelemahannya adalah logika urutan pekerjaan tidak dapat diketahui dan tidak menunjukkan waktu yang bebas dari masing-masing pekerjaan Net Work Planning Net work planning adalah jaringan kegiatan dan peristiwa yang disebut juga dengan garis imbang atau line of balance. Sistem ini lebih praktis, mendetail serta kelemahan-kelemahan dalam pelaksanaan pekerjaan dapat dihindarkan. Keuntungan menggunakan Net Work Planning : Setelah memperhitungkan dan mengetahui waktu terjadinya untuk tiap-tiap kejadian yang timbul oleh satu atau beberapa kegiatan, maka kita dapat mengetahui dengan pasti kesukaran-kesukaran yang timbul jauh sebelum hal itu terjadi, sehingga kita dapat mengadakan tindakan pencegahan yang ditimbulkan. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 43

16 Dalam Net Work Planning ditunjukkan dengan jelas dimana terdapat jalurjalur kritis (lintasan-lintasan dari aktifitas yang tidak boleh terhambat), sehingga memungkinkan kita untuk mengatur pembagian usaha dan perhatian terhadap hal-hal tertentu. Memungkinkan dapai dicapainya pelaksanaan proyek yang lebih ekonomis dipandang dari sudut biaya langsung dan tidak adanya keraguan dalam menggunakan sumber tenaga dan biaya Kurva S Kurva S yang lebih dikenal dengan nama S Curve merupakan terjemahan garis angka-angka presentase dari pekerjaan yang telah terselesaikan atau yang direncanakan dalam bentuk garis kurva S itu sendiri untuk mempermudah pembacaan angka-angka presentase. Presentasenya dimulai dari 0 % yang diletakkan dibagian bawah sedangkan 100 % diletakkan diatas. Sehingga kurva S akan membentuk huruf S. Namun pada proyek SOHO Office CITY, Jakarta. Terjadi keterlambatan proyek dalam 1 tahun sehingga schedule yang ada di Reschedule ulang, jadi Tidak ada Curva S Bentuk Kontrak Perjanjian Kontrak adalah surat perjanjian pekerjaan pemborongan antara Pihak Pemberi Tugas (owner, employer, client) dengan Kontraktor. Kontrak akan dibuat setelah Pemberi Tugas menetapkan/menunjuk pemenang pelelangan umum atau pelelangan terbatas. Pemenang pelelangan dilaksanakan dengan cara mengeluarkan Surat Perintah Kerja. Di dalam pelaksanaan suatu pekerjaan konstruksi, selain ikatan kerja antara Pemberi Tugas dan Kontraktor yang berupa kontrak, masih diperlukan bagianbagian dari dokumen sebagai kelengkapan dari persyaratan teknis, administrasi yuridis formal. Bagian-bagian dokumen tersebut termasuk kontrak, secara keseluruhan disebut dokumen kontrak yang merupakan satu kesatuan dan tidak dapat dipisah-pisahkan. Dokumen kontrak terdiri dari : 1. Gambar-gambar kontrak ( contract drawing ) Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 44

17 Gambar-gambar kontrak atau gambar rencana (bestek) adalah gambargambar dari pekerjaan bangunan atau proyek yang akan dilaksanakan. Gambar kontrak atau gambar-gambar rencana secara lengkap menunjukkan bentuk ukuran / dimensi, susunan, keterangan singkat bahan-bahan yang digunakan, perbandingan ukuran / skala dan sebagainya. Secara umum gambar kontrak berupa : Gambar situasi Gambar denah Gambar potongan Gambar tampak Gambar detail Gambar konstruksi lengkap dengan perhitungan konstruksi Gambar penjelasan tambahan (bila diperlukan) 2. RKS ( Rincian Kerja teknis / spesifikasi ). 3. Uraian secara rinci dan jelas mengenai bagian-bagian pekerjaan/bagunan yang akan dilaksanakan.uraian teknis berupa : Uraian bagian-bagian. Teknis pelaksanaan pekerjaan Persyaratan bahan-bahan banguna yang digunakan, kualitas / mutu dan cara pengerjaan. Ukuran-ukuran rinci dan tepat untuk melengkapi ukuran dari gambar detail. Peraturan- peraturan normalisasi yang berlaku sebagai persyaratan dalam pelaksanaan bagian-bagian pekerjaan. 4. Syarat-syarat umum kontrak ( general condition of contract ) Syarat-syarat umum kontrak berisi mengenai ketentuan-ketentuan hubungan kerja yang meliputi rincian tugas, kewajiban, tanggung jawab, wewenang dari owner, kontraktor maupun tenaga ahli. 5. Penunjukan pekerjaan ( letter of explanation) Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 45

18 Penunjukan pekerjaan atau Berita Acara penjelasan berupa catatan lengkap / notulen hasil rapat pelelangan yang diselenggarakan oleh panitia lelang dan dihadiri oleh para peserta lelang. Gambar-gambar kontrak, rincian teknis/spesifikasi, syarat-syarat umum kontrak dan penunjukan pekerjaan merupakan satu kesatuan dokumen yang sangat penting dan tidak dapat terpisahkan dalam bentuk kontrak perjanjian. 6. Penawaran (bidding-proposal) Penawaran berisi harga pekerjaan bangunan yang akan dibuat oleh kontraktor dan di ajukan kepada owner sebagai harga penawaran yang mengikat dengan melihat dari gambar kerja, rincian teknis, syarat-syarat umum kontrak dan penunjukan pekerjaan. 7. Perjanjian pekerjaan pemborong atau kontrak (format agreement) Perjanjian pekerjaan pemborong atau kontrak adalah suatu persetujuan resmi antara owner dan kontraktor yang mengikat kedua belah pihak secara hukum. Program Studi Arsitektur - Universitas Mercu Buana 46