BAB III: TINJAUAN KHUSUS PROYEK

Transkripsi

1 BAB III: TINJAUAN KHUSUS PROYEK 3.1. Data Proyek Lokasi Lokasi Proyek berada di jalan Benteng Betawi, Poris, Tanggerang - banten Nama Perusahaan : PT. Gading Megah Jaya Nama Proyek : Apartemen Poris 88 Alamat Proyek : Jl. Benteng Betawi, Poris, Tanggerang - banten Alamat Kantor Pusat : Jl. Tipar Raya No.25 Cakung, Jakarta Timur. Page 1

2 Lokasi Proyek berada di kota tanggerang banteng LOKASI PROYEK Gambar 4. Lokasi Proyek Makro LOKASI PROYEK Secara Meso lokasi proyek terletak di kecamatan batu ceper berbatasan dengan kecamatan cipondoh sebelah timur dan Gambar 5. Lokasi Proyek Meso Sumber: Google Maps Page 2

3 LOKASI PROYE Secara Meso lokasi proyek terletak di jalan Betawi bersebrangan dengan rel kereta Gambar 6. Lokasi Proyek Mikro Sumber: Google Map Lokasi Proyek Apartemen Poris 88 menghadap ke timur dan berbatasan langsung dengan : - Sebelah timur lokasi proyek atau depan proyek merupakan jalur kereta api Tanggerang Gambar 7. Kondisi sebelah timur lokasi Jalur kereta api Sumber : Dokumentasi Pribadi Page 3

4 - Sebelah Barat atau belakang proyek berbatasan dengan perumahan warga Gambar 8. Kondisi sebelah barat lokasi Sumber : Dokumentasi Pribadi Page 4

5 - Sebelah Utara atau samping kiri proyek berbatasan dengan lahan kosong - Gambar 9. Kondisi sebelah utara lokasi Sumber : Dokumentasi Pribadi - Sebelah selatan atau samping kanan berbatasan dengan perumahan warga Gambar 10. Kondisi sebelah selatan lokasi Sumber : Dokumentasi Pribadi Page 5

6 Data Fisik Gambar 11. Tampak Apartemen Poris 88 Sumber : Data Proyek Nama Proyek : Poris 88 Apartment Kategori Proyek : Gedung Jenis Proyek : Apartemen Lokasi Proyek : Jl. Benteng Betawi, Poris, Tanggerang-Banten Jumlah Lantai : Terdiri dari 16 lantai tipikal dan 1 lantai semi basemen Luas Lahan : 4000 m 2 Luas Bangunan Page 6

7 - Luas Lt. Dasar : 953 m 2 - Basement : m 2 - Luas Total : m Denah Unit Page 7

8 Zoning Vertikal m2 Page 8

9 Jenis Unit Page 9

10 Projek Team Pemilik / Owner : PT. NUSANTARA ALMAZIA Alamat : Jl. Benteng Betawi, Poris, Tanggerang- Banten Kontraktor Utama : PT. GADING MEGAH JAYA Konsultan MK : PT. CREMONA Konsultan Arsitektur : PT. MEGATIKA INTERNATIONAL Konsultan Struktur : PT. CIPTA SUKSES Konsultan M.E.P : PT. TRITUNGGAL GLOBAL Page 10

11 MAHAKARYA Konsultan Q.C : PT. GRAHA ESTIMATIKA PRADANA Waktu Pelaksanaan : 365 Hari Kalender 3.2. Metode Pengadaan Proyek Mobilisasi Peralatan dan Bahan Peralatan dan bahan yang diperlukan dalam proyek dikirim secara bertahap. Pengiriman disesuaikan dengan schedule pemakaian barang danjasa. Sehingga untuk pekerjaan yang berada di awal maka pengiriman dilakukan terlebih dahulu. 1. Pengangkutan menuju lokasi Peralatan dan bahan material diangkut dari supplier menuju lokasi proyek menggunakan mobil truk trailer dan angkat angkut berat lainnya dan kemudian diletakkan pada area material. 2. Pengangkutan pada lokasi proyek Setelah peralatan dan bahan-bahan material tiba di lokasi proyek, peralatan dan bahan-bahan tadi akan diletakkan pada lokasi dimana peralatan dan bahan-bahan material tersebut dibutuhkan Pengadaan Gambar Kerja Gambar kerja merupakan pedoman dalam bekerja di lapangan. Agar proses pekerjaan di lapangan lancar dan tepat waktu sesuai schedule kerja, maka dalain pengadaan gambar kerja pun harus tepat waktu. Gambar kerja (Shop Drawing) dibedakan menurut status gambar, yaitu : 1. Gambar kerja dengan status "for tender" Artinya, gambar yang dikeluarkan oleh pihak perencana pada saat proses pengajuan tender. Sifatnya sewaktu-waktu dapat berubah, dikarenakan proses Page 11

12 perancangan belum sepenuhnya selesai. 2. Gambar kerja dengan status "for construction" Artinya, gambar yang dikeluarkan oleh pihak perencana setelah dilakukan revisi, perbaikan dan penyesuaian atas perubahan pekerjaan. Yaitu pekerjaan tambah kurang/variation Order (VO), dan telah siap untuk diterapkan di lapangan Gambar for tender dan gambar for construction perlu dicek atau diperiksa agar diketahui letak perubahannya kemudian ditindak lanjuti dalam pekerjaan di lapangan. Proses Pengadaan gambar kerja tergambar dalam skema berikut : Table 3. Skema Pengadaan Shop Drawing Sumber : Data Proyek Page 12

13 Pengadaan Bahan Material Pengadaan Bahan Material Sama halnya dengan pengadaan shop drawing, pengadaan bahan material pun harus sesuai dengan schedule pekerjaan sehingga diketahui kapan bahan material akan dipakai dan kapan harus didatangkan ke lokasi proyek. Jika pengadaan bahan material terlambat maka pekerjaan pun akan terlambat. Prosedur pendatangan atau pengadaan bahan material digambarkan dalam skema berikut Sistem tender Pada proyek ini menggunakan system tener lowest bid system dimana owner akan memenangkan bidder yang mengajukan harga penawaran paling rendah. Sistem ini didasarkan pada asumsi bahwa para bidder mengajukan penawaran terhadap detailed plan, spesifikasi, schedule dan kondisi kontrak yang sama. Kadang begitu detailnya dokumen kontrak sehingga tender dokumen tidak hanya memberi rincian apa yang harus di bangun, tetapi juga memberi rincian bagaimana cara membangunnya. Dengan demikian, maka penawaran komersial merupakan satu- satunya faktor yang perlu di-evaluasi oleh Owner dari berbagai bid offer yang diterima. Keuntungan dari sistem lowest bid adalah : 1. Proses persiapan tender-nya relatif sederhana, walaupun butuh banyak waktu untuk menyiapkan dan me-review dokumen tender yang lengkap. 2. Proses seleksinya sederhana, pemenang adalah penawar paling rendah. 3. Keputusan akhir tidak mudah di-protes oleh peserta tender Kerugian dari sistem ini adalah : 1. Keputusan pemenang tender murni berdasarkan penawaran harga, bukan berdasar atas pertimbangan kualitas. Page 13

14 2. Penawaran diajukan dengan asumsi bahwa design & spesifikasi dari Owner sempurna. 3. Kontraktor pemenang tender akan bekerja untuk memenuhi kebutuhan minimum yang diminta oleh Owner. Memberikan hasil kerja yang lebih baik dari spesifikasi / waktu yang diminta, tidak akan memberikan keuntungan apapun bagi Kontraktor. 4. Sistem ini bisa memenangkan bidder yang under estimate pekerjaan, atau bidder yang belanja pekerjaan / bid shopping dengan cara memberikan harga penawaran rendah di berbagai tender. Resikonya, pada saat pelaksanaan kerja bisa terjadi banyak perselisihan mengenai permintaan variation work / pengajuan claim atau waktu penyelesaian proyek terlambat Jenis Kontrak Pada proyek ini jenis kontrak yang digunakan adalah Lum Sum Fixed priced, dimana menurut (PP 29/2000 Pasal 21 ayat 1 dan Pasal 21 ayat 6) adalah kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang. Menurut PP No 29 Tahun 2000, pasal 21 ayat 1 : Kontrak kerja konstruksi dengan bentuk imbalan Lump Sum merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Jasa, sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah. Menurut PERPRES No 54 Tahun 2010, pasal 51 ayat 1 : Kontrak Lump Sum merupakan kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu sebagaimana ditetapkan dalam kontrak, dengan ketentuan : a. Jumlah harga pasti dan tetap, serta tidak dimungkinkan penyesuaian harga Page 14 b. Semua resiko sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Barang/Jasa

15 c. Pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan sesuai isi kontrak d. Sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran (output based) e. Total harga penawaran bersifat mengikat, dan f. Tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang Jadwal dan Tahapan Pekerjaan Jadwal dan tahapan proyek suatu pekerjaan biasanya menggunakan tiga prosedur, prosedur ini menunjukkan beberapa rencana kegiatan yang dilakukan secara sistematis, prosedur tersebut terdapat dalam bentuk bart chart, NWP (network planning), dan kurva S. Hasil dari bart chart, NWP (network planning), dan kurva S ini menunjukkan hasil yang saling menunjang dan saling melengkapi namun dalam perencanaan tidak diharuskan menggunakan tiga prosedur ini, karena dalam bart chart, NWP (network planning), dan kurva S masing-masing sudah menunjukkkan jadwal, tahapan kegiatan secara rinci dalam bentuk yang berbeda-beda. Bar Chart Bart chart adalah data teknik perencanaan yang menggunakan bagan balok yaitu bagan Gantt (Gantt Chart) sesuai dengan nama penciptanya yaitu henry chart selama bertahun tahun. Bagan ini digunakan secara luas sebagai alat bantu perencanaan yang berharga dan akurat. Bagan ini dapat dibuat dan mudah dipahami, dapat pula diterapkan pada berbagai fungsi seperti program giliran tugas. giliran tugas dan sebagaiya. Program disusun dalam skala yang berbanding langsung dengan waktu kalender. Panjang setiap balok menunjukkan lamanya waktu yang diperlukan untuk masing masing kegiatan yang bersangkutan. Keuntungan dan kerugian Bar Chart : Keuntungan menggunakan Bar Chart adalah sederhana dan mudah dipakai untuk merencanakan kedatangan bahan, pekerja dan kebutuhan uang. Kelemahannya adalah logika urutan pekerjaan tidak dapat diketahui dan tidak menunjukkan waktu yang bebas dari masing masing pekerjaan. Page 15 Gambar di bawah ini adalah gambar jadwal pembangunan yang di proyek yang nantinya akan

16 diterapkan di pembangunannya proyek tersebut namun yang saya amati jadwal tersebut beda kenyataannya dengan apa yang terjadi dilapangan jadwal diproyek sangat molor sehingga untuk sampai saat ini belum menyamai jadwal yang telah ditetapkan seperti gambar diatas. Contohnya untuk bulan September 2016 pekerjaan konstruksi seharusnya sudah sampai lantai 13 namun kenyataan yang terjadi di lapangan konstruksi hanya baru pada lantai 7. Page 16

17 Gambar 15. Bar Chart Page 17

18 3.4. Alat Yang Digunakan Pada setiap pembangunan proyek dalam skala besar dibutuhkan alat-alat yang dapat membantu pekerjaan agar menjadi lebih mudah dan cepat. Peralatan yang digunakan terdiri dari peralatan yang dapat bekerja secara maual dan mekanikal. Berikut adaah alat- alat yang digunakan dalam proyek Puri Indah Financial Tower : 1. Truck mixer Alat ini berfungsi untuk mengangkut dan mengaduk campuran beton dari tempat pembuatannya ( concrete batching plant ) ke lokasi proyek. Alat ini terbagi dalam berbagai kapasitas dan bentuk. Pada proyek ini dipergunakan truck mixer dengan kapasitas 5-7 m3 per truck. Untuk keperluan beton dengan volume yang besar dalam waktu yang singkat dan tidak mengurangi sifat beton, maka penggunaan truck mixer sangat diperkenankan. Gambar 16 : Truck mixer Sumber : Data Pribadi 2. Concrete Vibrator Concrete Vibrator digunakan untuk memadatkan dan meratakan beton agar tidak terjadi segregasi. Selain itu vibrator juga berfungsi untuk mengeluarkan gelembung udara yang terdapat pada beton yang dapat mengurangi kekuatan beton. Cara kerjanya dengan menggetarkan ujung vibrator yang dimasukkan ke dalam adukan beton, maka tidak akan timbul rongga sehingga bahaya keropos beton dapat dikurangi. Alat ini bersifat portable sehigga mudah untuk dipindahkan sesuai tempat pengecoran. Page 18

19 Gambar 17 : Concrete Vibrator Sumber : Data Pribadi 3. Concrete Bucket Merupakan alat yang dipergunakan para pekerja di lapangan untuk pengecoran tempat-tempat yang tidak dapat menggunakan croncrete pump. Alat ini terbuat dari baja yang berbentuk corong dan penggunaannya dengan membuka lubang dibagian bawah. Gambar 18 : Concrete Bucket Sumber: Data Pribadi 4. Tower Crane Tower Crane (TC) hal yang sangat vital dalam proyek yang digunakan sebagai sarana mobilisasi untuk membawa bahan-bahan dan peralatan yang tidak dapat dibawa secara manual oleh manusia dari suatu tempat ke tempat yang lain, baik secara horizontal maupun vertical dengan ruang gerak terbatas sehingga pekerjaan menjadi lebih cepat dan efisien. Page 19

20 Gambar 19 : Tower Crane Sumber : Data Pribadi 5. Schaffolding Schaffolding digunakan untuk menyokong bekisting sebelum dan setelah dicor yang ketinggiannya dapat disetel sesuai dengan elevasi yang direncanakan. Sebelum pengecoran schaffolding berfungsi untuk menahan beban tulangan dan bekisting. Ketika pengecoran berlangsung, schaffolding berfungsi untuk menahan berat adukan cor sampai beton cukup kuat untuk menahan berat sendiri. Gambar 20 : Schaffolding Sumber: Data Pribadi 6. Bar Cutter Machine Bar Cutter Machine digunakan pada saat pabrikasi untuk memotong besi tulangan sehingga panjangnya sesuai dengan shop drawing dan Bar Bending Schedule (BBS). Penggunaan bar cutter ini menggunakan tenaga listrik. Pengoperasian alat ini adalah dengan meletakkan tulangan yang akan dipotong diatas meja kerja kemudian tulangan dipotong dengan menekan tombol yang terdapat dalam bar cutter listrik. Page 20

21 Gambar 21 : Bar Cutter Machine Sumber: Data Pribadi Page 21

22 Page 22