KANTOR SEWA DAN APARTEMEN DI JAKARTA DENGAN PENDEKATAN ARSITEKTUR SIMBIOSIS

KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN APARTEMEN DI JAKARTA DENGAN PENDEKATAN ARSITEKTUR SIMBIOSIS TUGAS AKHIR Disusun untuk memenuhi persyaratan memperoleh derajat Sarjana S-1 Program Studi Arsitektur Tahun 2015/2016 disusun oleh: AGRA SENOPATI ANAND PRASETYO I0207025 Dosen Pembimbing: Ir. Agung Kumoro W, M.T. Ir. Hari Yuliarso, M.T. Program Studi Arsitektur Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta 2015

DAFTAR ISI I. PENDAHULUAN A. JUDUL I.1 B. ESENSI JUDUL I.1 C. LATAR BELAKANG I.1 D. PERMASALAHAN DAN PERSOALAN I.3 1. Permasalahan I.3 2. Persoalan I.3 E. TUJUAN DAN SASARAN I.4 1. Tujuan I.4 2. Sasaran I.4 F. LINGKUP DAN BATASAN PEMBAHASAN I.4 1. Lingkup Pembahasan I.4 2. Batasan Pembahasan I.5 G. METODE PERENCANAAN DAN PERANCANGAN I.5 1. Gagasan Awal I.5 2. Pengumpulan Data I.6 3. Analisis Data I.7 4. Perumusan Konsep I.7 H. SISTEMATIKA PENULISAN I.7 II. TINJAUAN PUSTAKA A. TINJAUAN UMUM KANTOR SEWA DAN APARTEMEN SEBAGAI BANGUNAN MIXED USE BUILDING II.1 1. Kantor Sewa II.1 a. Pengertian II.1 b. Fungsi, sifat, karakter dan peranan kantor sewa II.2 c. Macam dan Kegiatan Kantor Sewa II.4 d. Penyewaan Kantor Sewa II.4 e. Sasaran Penyewa II.5 f. Besaran Ruang, Pola Zoning commit dan to user Fasilitas Penunjang II.5 g. Klasifikasi Perkantoran II.6

III. h. Penentuan Pola II.9 2. Apartemen II.10 a. Pengertian Apartemen II.10 b. Tujuan dibangun apartemen II.11 c. Klasifikasi apartemen II.12 3. Mix Use Building II.20 a. Pengertian II.20 b. Mix Use Building dalam fungsi Kota II.20 c. Tujuan Mixed Use Development Project II.21 d. Mamfaat Mixed Use Development Project II.21 e. Dampak Mixed Use Development Project II.22 B. TINJAUAN PEDAGANG KAKI LIMA SEBAGAI MANIFESTASI SEKTOR INFORMAL II.24 1. Pedagang Kaki Lima II.24 2. Sektor Ekonomi Informal II.24 C. ARSITEKTUR SIMBIOSIS II.26 1. Definisi Simbiosis II.26 2. Beberapa bentuk Simbiosis II.27 3. Awal Munculnya Arsitektur Simbiosis II.27 4. Prinsip dari Simbiosis Arsitektur II.31 5. Syarat Arsitektur Simbiosis dalam budaya berarsitektur II.32 6. Simbiosis ditandai II.32 7. Pembentukan Simbiosis II.32 D. TINJAUAN PRESEDEN II.34 1. Arsitektur Apartemen, Nakagin Kapsul Tower II.34 2. Arsitektur Perkantoran, Wisma Dharmala Sakti II.35 3. Linked Hybrid Steven Holl Architects II.37 TINJAUAN KOTA A. TINJAUAN ADMINISTRASI DKI JAKARTA III.1 B. KONDISI KEPENDUDUKAN DKI JAKARTA III.3 C. PERTUMBUHAN GEDUNG APARTEMEN dan

IV. PERKANTORAN DKI JAKARTA III.5 D. TINJAUAN DAERAH PUSAT BISNIS DKI JAKARTA III.9 1. Sudirman Central Business District III.9 2. Kuningan Central Business District III.11 3. Thamrin Central Business District III.13 E. TINJAUAN FENOMENA PKL SEBAGAI DAMPAK PEMBANGUNAN MIXED USE BUILDING (KANTOR SEWA & APARTEMEN) DI JAKARTA III.14 1. Pertumbuhan PKL III.14 2. Persebaran PKL III.15 F. KANTOR SEWA dan APARTEMEN YANG DIRENCANAKAN III.20 ANALISIS PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN APARTEMEN A. ANALISIS PENGOLAHAN SITE DAN TATA MASA BANGUNAN IV.1 1. Lokasi Site terpilih IV.1 2. Potensi dan Permasalahan Site IV.2 3. Analisis Pencapaian Site IV.4 4. Analisis Kebisingan IV.5 5. Analisis View dan Orientasi IV.6 6. Analisis Ketinggian Bangunan IV.7 7. Analisis Sinar Matahari IV.8 8. Analisis Tampilan IV.9 9. Analisis Lansekap IV.13 10. Analisis Zoning Akhir dan Tata Masa Bangunan IV.15 B. ANALISIS KONSEP PERUANGAN IV.17 1. Analisis Kebutuhan Ruang IV.17 2. Analisis Hubungan Ruang. IV.23 3. Analisis Besaran Ruang IV.28 C. ANALISIS SISTEM STRUKTUR DAN UTILITAS IV.42 1. Analisis Sistem Struktur IV.42 2. Analisis Sistem Utilitas IV.46

V. KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN APARTEMEN A. KONSEP SITE DAN TATA MASA BANGUNAN V.1 1. Lokasi Site V.1 2. Potensi dan Permasalahan Site V.1 3. Konsep Pencapaian Site V.3 4. Konsep Kebisingan V.4 5. Konsep View dan Orientasi V.5 6. Konsep Ketinggian Bangunan V.6 7. Konsep Sinar Matahari V.7 8. Konsep Tampilan V.7 9. Konsep Lansekap V.8 10. Konsep Zoning Akhir dan Tata Masa Bangunan V.10 B. KONSEP PERUANGAN V.11 1. Kebutuhan Ruang V.12 a. Kantor Sewa V.12 b. Apartemen V.13 c. Penunjang V.14 d. Pengelola V.15 e. Sektor Informal V.17 2. Konsep Kebutuhan Ruang V.18 a. Kantor Sewa V.18 b. Apartemen V.19 c. Penunjang V.20 d. Pengelola V.21 e. Sektor Informal V.22 3. Konsep Besaran Ruang V.23 a. Kantor Sewa V.23 b. Apartemen V.26 c. Penunjang V.29 d. Pengelola V.31

e. Sektor Informal V.33 C. KONSEP SISTEM STRUKTUR DAN UTILITAS V.35 1. Konsep Sistem Struktur V.35 a. Konsep Struktur Bawah (Sub-Struktur) V.35 b. Konsep Struktur Atas (Super-Structure) V.38 2. Konsep Sistem Utilitas V.39 a. Konsep Sistem Jaringan Listrik V.39 b. Konsep Air Bersih V.40 c. Konsep Sistem Pembuangan Air Kotor V.41 d. Konsep Sistem Penanggulangan Kebakaran V.44 e. Konsep Sistem Pengkondisian Udara V.45 f. Konsep Penangkal Petir V.46

DAFTAR GAMBAR Gambar II.1. Sistem Tata Ruang Tertutup II.5 Gambar II.2. Sistem Tata Ruang Terbuka II.6 Gambar II.3. Layout Denah Cellular System II.7 Gambar II.4. Single Zone Central Core II.7 Gambar II.5. Sirkulasi Double Zone II.7 Gambar II.6. Pola Medium Depth Space dengan Single Zone II.8 Gambar II.7. Pola Medium Depth Space dengan Single Zone II.8 Gambar II.8. Pola Deep Space dengan Single Zone II.8 Gambar II.9. Pola Deep Space dengan Double Zone II.8 Gambar II.10. Pola Very Deep Space dengan Single Zone II.8 Gambar II.11. Tipe Koridor Terbuka dengan Single Zone dan Double Zone II.9 Gambar II.12. Tipe Menara (Tower Plan), Typical Floor Plan Sun Wah Tower, Vietnam II.9 Gambar II.13. Center Corridor Plan II.15 Gambar II.14. Open Corridor Plan II.15 Gambar II.15. Skip Stop Plan II.16 Gambar II.16. Tower Plan II.16 Gambar II.17. Expended Tower Plan II.17 Gambar II.18. Cross Plan II.17 Gambar II.19. Expended Cross Plan II.17 Gambar II.20. Five Wing Plan II.18 Gambar II.21. Circular Plan II.18 Gambar II.22. Spiral Plan II.19 Gambar II.23. Free Farm Plan II.19 Gambar II.24. Terrace Plan II.19 Gambar II.25. Nakagin Capsule Tower II.35 Gambar II.26. Wisma Dharmala Sakti II.36 Gambar II.27. Linked Hybrid II.37 Gambar II.28. Steven Holl Linked Hybrid II.38 Gambar III.1. Peta Provinsi DKI Jakarta III.1 Gambar III.2. RTRW Propinsi DKI Jakarta III.2

Gambar III.3. Peta Persebaran Gedung Perkantoran DKI Jakarta Gambar III.4. Peta Persebaran Perkantoran sesuai RTRW DKI Jakarta 1965-1985 Gambar III.5. Peta Persebaran Perkantoran sesuai RTRW DKI Jakarta 1985-2005 Gambar III.6. Peta Wilayah Potensial Gedung Perkantoran Gambar III.7. Peta Wilayah Sudirman Central Business District Gambar III.8. Peta Wilayah Kuningan Central Business District Gambar III.9. Peta Wilayah Thamrin Central Business District Gambar III.10. Keberadaan PKL di Ruas Jalan Utama Gambar III.11. Keberadaan PKL pada Pedestrian Gambar III.12. Keberadaan PKL di Jembatan Penyebrangan Gambar III.13. Keberadaan PKL dibalik Ruas Jalan Utama Gambar III.14. Keberadaan PKL pada Tempat Perhentian Transportasi Umum Gambar IV.1. Rencana Site yang akan digunakan Gambar IV.2. Kondisi Eksisting dan Potensi Sekitar Site Gambar IV.3. Kondisi Eksisting dan Permasalahan Sekitar Site Gambar IV.4. Analisis Pencapaian Site Gambar IV.5. Analisis Kebisingan Gambar IV.6. Analisis Orientasi dan View Gambar IV.7. Analisis Ketinggian Bangunan Gambar IV.8. Analisis Sinar Matahari Gambar IV.9. Bangunan Publik Tradisional Jawa Gambar IV.10. Analisis Transformasi Tradisi Gambar IV.11. Analisis Bangunan Publik sebagai Fasada Aktif Gambar IV.12. Analisis Pembentukan Tampilan Gambar IV.13. Taman Apartemen Pinnacle@Duxton Gambar IV.14. Cross#Building Seoul Gambar IV.15. Analisis Lansekap Gambar IV.16. Analisis Zoning Gambar IV.17. Mixed-use Complex Gambar IV.18. Tampak Atas Mixed-use Complex Gambar IV.19. Contoh Penataan Unit Tipe A (Tipe Studio) III.7 III.8 III.8 III.9 III.9 III.11 III.13 III.15 III.16 III.16 III.17 III.18 IV.1 IV.2 IV.3 IV.4 IV.5 IV.6 IV.7 IV.8 IV.9 IV.10 IV.11 IV.12 IV.13 IV.14 IV.14 IV.15 IV.16 IV.16 IV.32

Gambar IV.20. Contoh Penataan Unit Tipe B (Satu Ruang Tidur) IV.32 Gambar IV.21. Contoh Penataan Unit Tipe C (Dua Ruang Tidur) IV.33 Gambar IV.22. Pembagian Sistem Struktur pada Bangunan Berlantai Banyak IV.42 Gambar IV.23. Sistem Pondasi Tiang Pancang IV.43 Gambar IV.24. Typical Retaining Wall IV.44 Gambar IV.25. Struktur Basement IV.45 Gambar IV.26. Elemen Struktur pada Bangunan Bertingkat IV.46 Gambar IV.27. Bak Pengolah Limbah IV.50 Gambar IV.28. Sistem Penangkal Petir IV.53 Gambar V.1. Site yang akan digunakan V.1 Gambar V.2. Kondisi Eksisting dan Potensi Sekitar Site V.1 Gambar V.3. Kondisi Eksisting dan Permasalahan Sekitar Site V.2 Gambar V.4. Konsep Pencapaian Site V.3 Gambar V.5. Konsep Kebisingan V.4 Gambar V.6. Konsep Orientasi dan View V.5 Gambar V.7. Konsep Ketinggian Bangunan V.6 Gambar V.8. Konsep Sinar Matahari V.7 Gambar V.9. Konsep Transformasi Tradisi V.8 Gambar V.10. Konsep Bangunan Publik sebagai Fasada Aktif V.8 Gambar V.11. Taman Apartemen Pinnacle@Duxton V.9 Gambar V.12. Konsep Lansekap V.9 Gambar V.13. Konsep Zoning V.10 Gambar V.14. Mixed-use Complex V.11 Gambar V.15. Tampak Atas Mixed-use Complex V.11 Gambar V.16. Pembagian Sistem Struktur pada Bangunan Berlantai Banyak V.35 Gambar V.17. Sistem Pondasi Tiang Pancang V.36 Gambar V.18. Typical Retaining Wall V.37 Gambar V.19. Struktur Basement V.38 Gambar V.20. Elemen Struktur pada Bangunan Bertingkat V.39 Gambar V.21. Bak Pengolah Limbah V.43 Gambar V.22. Sistem Penangkal Petir V.47

DAFTAR TABEL Tabel III.1. Jumlah Penduduk Menurut Golongan Pengeluaran 2012 III.3 Tabel III.2. Presentase Penduduk Menurut Kota Administrasi tahun 1980-2012 III.5 Tabel III.3. Gedung di Kawasan Sudirman Central Business District III.10 Tabel III.4. Gedung di Kawasan Kuningan Central Business District III.12 Tabel III.5. Gedung di Kawasan Thamrin Central Business District III.14 Tabel IV.1. Analisis Kebutuhan Ruang Kantor Sewa IV.18 Tabel IV.2. Analisis Kebutuhan Ruang Apartemen IV.18 Tabel IV.3. Analisis Kebutuhan Penunjang IV.19 Tabel IV.4. Analisis Kebutuhan Ruang Pengelola IV.21 Tabel IV.5. Analisis Kebutuhan Ruang Tamu/Relasi Kerja IV.22 Tabel IV.6. Analisis Kebutuhan Ruang Sektor Informal IV.23 Tabel IV.7. Analisis Besaran Ruang Kantor Sewa IV.31 Tabel IV.8. Analisis Besaran Ruang Apartemen IV.35 Tabel IV.9. Analisis Besaran Ruang Penunjang IV.37 Tabel IV.10. Analisis Jumlah Pelaku Kegiatan Pengelola IV.38 Tabel IV.11. Analisis Besaran Ruang Pengelola IV.40 Tabel IV.12. Rekapitulasi Besaran Ruang Bangunan IV.40 Tabel IV.13. Rekapitulasi Luas Ruang Parkir IV.41 Tabel IV.14. Rekapitulasi Luas Ruang Servis Sektor Informal IV.41 Tabel IV.15. Spesifikasi Penghawaan Buatan IV.52 Tabel V.1. Kebutuhan Ruang Kantor Sewa V.12 Tabel V.2. Kebutuhan Ruang Apartemen V.13 Tabel V.3. Kebutuhan Penunjang V.14 Tabel V.4. Kebutuhan Ruang Pengelola V.15 Tabel V.5. Kebutuhan Ruang Tamu/Relasi Kerja V.17 Tabel V.6. Kebutuhan Ruang Sektor Informal V.17 Tabel V.7. Besaran Ruang Kantor Sewa V.26 Tabel V.8. Besaran Ruang Apartemen V.28 Tabel V.9. Besaran Ruang Penunjang V.30

Tabel V.10. Jumlah Pelaku Kegiatan Pengelola V.31 Tabel V.11. Besaran Ruang Pengelola V.33 Tabel V.12. Rekapitulasi Besaran Ruang Bangunan V.33 Tabel V.13. Rekapitulasi Luas Ruang Parkir V.33 Tabel V.14. Rekapitulasi Luas Ruang Servis Sektor Informal V.34 Tabel V.15. Spesifikasi Penghawaan Buatan V.46 DAFTAR DIAGRAM Diagram III.1. Jumlah dan Laju Pertumbuhan Penduduk DKI Jakarta 1961-2012 III.4 Diagram III.2. Jumlah Bangunan Tinggi DKI Jakarta III.7 Diagram IV.1. Pola Hubungan Ruang pada Kantor Sewa IV.23 Diagram IV.2. Pola Hubungan Ruang pada Apartemen IV.24 Diagram IV.3. Pola Hubungan Ruang pada Penunjang IV.25 Diagram IV.4. Pola Hubungan Ruang pada Pengelola IV.26 Diagram IV.5. Pola Hubungan ruang pada Tamu / Relasi Kerja IV.27 Diagram IV.6. Pola Hubungan Ruang pada Sektor Informal IV.27 Diagram V.1. Pola Hubungan Ruang pada Kantor Sewa V.18 Diagram V.2. Pola Hubungan Ruang pada Apartemen V.19 Diagram V.3. Pola Hubungan Ruang pada Penunjang V.20 Diagram V.4. Pola Hubungan Ruang pada Pengelola V.21 Diagram V.5. Pola Hubungan ruang pada Tamu / Relasi Kerja V.22 Diagram V.6. Pola Hubungan Ruang pada Sektor Informal V.22 DAFTAR SKEMA Skema II.1. Kerangka Konseptual Pemikiran Kisho Kurokawa II.29 Skema IV.1. Sistem Jaringan Listrik IV.47 Skema IV.2. Jaringan Sistem Distribusi Air Bersih ke Bawah IV.48 Skema IV.3. Jaringan Air Kotor IV.49 Skema IV.4. Skema Pendeteksi Kebakaran di Dalam Bangunan IV.51 Skema V.1. Sistem Jaringan Listrik V.40 Skema V.2. Jaringan Sistem Distribusi Air Bersih ke Bawah V.41 Skema V.3. Jaringan Air Kotor V.43 Skema V.4. Skema Pendeteksi Kebakaran di Dalam Bangunan V.45

KANTOR SEWA DAN APARTEMEN DENGAN PENDEKATAN ARSITEKTUR SIMBIOSIS DI JAKARTA Agra Senopati Anand Prasetyo, Agung Kumoro, Hari Yuliarso Email : senopatiagra@gmail.com NIM : I.0207025 Periode TA: 140 (Oktober-Desember 2015) Tanggal Ujian : 29 Oktober 2015 Abstrak Sebagai kota jasa, Jakarta yang memiliki kepadatan penduduk tinggi terus menjadi daya tarik urbanisasi. Kebutuhan ruang untuk bekerja dan tempat tinggal yang terus meningkat menyebabkan kebutuhan akan ruang tidak lagi dibangun secara horizontal namun vertikal, yaitu munculnya permintaan pasokan gedung kantor dan apartemen. Tujuan dari perancangan ini adalah mewujudkan model Kantor Sewa dan Apartemen yang mampu bersimbiosis dengan lingkungan sekitar sesuai dengan karakter pembangunan mixed use building di Kota Jakarta, yaitu penguasaan PKL pada ruang negatif yang muncul sebagai dampak dari pembangunan mixed use building. Permasalahan yang muncul adalah bagaimana merancang Kantor Sewa dan Apartemen di Jakarta secara vertikal dan terpadu yang mampu bersimbiosis sehingga menjadi sebuah kelompok desain yang kompak. Bangunan yang direncanakan menerapkan hubungan simbiosis untuk mencapai pola pemanfaatan mintakat yang seimbang dengan memanfaatkan ruang negatif pada setiap fungsi kegiatan sebagai transisi tanpa mengganggu fungsi utama satu dengan yang lain. Hasil yang diperoleh adalah bangunan kantor sewa, apartemen, kelompok kegiatan penunjang, penataan PKL, pemanfaatan ruang terbuka hijau, pembagian sirkulasi dan ruang transisi. Setiap mintakat direncanakan dengan efektif dan efisien sehingga menjadi model yang terpadu, penerapan gabungan bangunan tipikal yang kompak pada skala kawasan merupakan upaya untuk melipatgandakan fungsi ruang mintakat yang beririsan. Kata Kunci : Apartemen, Kantor sewa, PKL, Simbiosis, Urbanisasi