BAB III: TINJAUAN UMUM PROYEK

BAB III: TINJAUAN UMUM PROYEK 3.1. Definisi Proyek Pengertian proyek secara umum adalah merupakan sebuah kegiatan pekerjaan yang dilaksanakan atas dasar permintaan dari seorang owner atau pemilik pekerjaan yang ingin mencapai suatu tujuan tertentu dan dilaksanakan oleh pelaksana pekerjaan sesuai dengan keinginan daripada owner atau pemilik proyek dan spesifikasi yang ada. Dalam pelaksanaan proyek pemilik proyek dan pelaksana proyek mempunyai hak yang diterima dan kewajiban yang harus dilaksanakan sesuai dengan jangka waktu yang telah disetujui bersama antar pemilik proyek dan pelaksana proyek. Pengertian proyek bangunan gedung adalah merupakan kegiatan pekerjaan pembangunan sebuah bangunan gedung yang dilaksanakan atas dasar permintaan pemilik proyek dan dilaksanakan oleh pelaksana proyek atau kontraktor. Proyek bangunan gedung mempunyai kelas bangunan tertentu seperti antara lain Klas bangunan A, Klas bangunan B, Kelas bangunan C. Sedangkan untuk jenis-jenis bangunan gedung antara lain Bangunan rumah tinggal, Bangunan perkantoran, Bangunan hotel, Bangunan sekolah, Bangunan pertokoan, Bangunan peribadatan, Bangunan Gor olahraga, dan lainnya yang direncanakan secara matang mulai dari penyiapan gambar rancangan, gambar kerja, gambar detail, spesifikasi teknis, Rencana kerja dan syarat-syaratnya, Rencana anggaran biaya, time schedule sehingga nantinya dalam pelaksanaan pekerjaan awal proyek sampai pekerjaan akhir proyek bisa terencana dengan teratur dan tertata dengan rapi sehingga tujuan yang dinginkan terhadap berdirinya proyek bangunan gedung ini nantinya dapat tercapai. RIAN FAUZY 41213110024 23

Dalam pelaksanaan pembangunan dari bangunan gedung ini memerlukan ahli-ahli yang berpengalaman dibidangnya masing-masing, yaitu antara lain : 1. Menajer proyek 2. Arsitek Rumah atau Arsitek bangunan 3. Ahli Mekanikal dan Elektrika 4. Administrasi proyek 5. Meneger lapangan 6. Pelaksana proyek 7. Pengawas Proyek 8. Logistik 3.2. Cara Mendapatkan Proyek Pada awalnya pengadaan barang dan jasa mengacu pada Keppres 80/2003 namun saat ini telah pengadaan barang dan jasa telah mengacu pada Perpres 54/2010 sebagai penjelas dan pelengkap dari aturan yang berlaku sebelumnya, Perpres 54/2010 mengatur tata cara pengadaan barang dan jasa sebagai berikut : 1. Pengadaan pekerjaan Konstruksi 2. Pengadaan barang/ jasa lainya 3. Pengadaan jasa konsultasi Dari ketiga tata cara pengadaan barang dan jasa di atas, Perencanaan Hotel Wisma NH, Mapala merupakan pengadaan jasa konsultasi. Pada Perpres 54/2010 mengatur pengadaan jasa konsultasi harus dilakukan sesuai peraturan yang ditetapkan yaitu meliputi : 1. Seleksi umum, merupakan metode paling utama untuk memilih penyedia jasa yang akan menangani penyediaan jasa konsultasi pemerintah RIAN FAUZY 41213110024 24

2. Seleksi sederhana, dilakukan untuk pengadaan jasa konsultasi untuk proyek yang bernilai maksimal 200 juta. 3. Pengadaan langsung, dilakukan jika proyek pengadaan jasa bernilai tidak lebih dari 50 juta. 4. Penunjukan langsung 5. Sayembara Dari berbagai cara mendapatkan proyek di atas, Perencanaan Hotel Wisma NH, Mapala merupakan penunjukan langsung dari owner kepada konsultan yang ditunjuk, yaitu PT Karya Asri Rancang Bangun (KARB). 3.3. Tahapan Proyek Secara garis besar tahapan proyek konstruksi dapat dibagi menjadi : 1. Tahap Perencanaan (Planning) 2. Tahap Desain/ Perancangan (Design) 3. Tahap Pelelangan 4. Tahap Pelaksanaan 3.3.1 Tahap Perencanaan (Planning) Merupakan penetapan garis-garis besar rencana proyek, meliputi rekruitment konsultan (MK, perencana) untuk menterjemahkan kebutuhan pemilik, membuat TOR, survey, feasibility study kelayakan proyek, pemilihan desain, schematic design, program dan budget, financing. Disini merupakan tahap pengelolaan (briefing), studi, evaluasi dan program yang mencakup halhal teknis ekonomis, lingkungan, dll. Hasil dari tahap ini adalah : 1. Study Kelayakan (Feasibility Study) Tujuan dari tahap ini untuk meyakinkan Pemilik proyek bahwa proyek konstruksi yang diusulkan layak untuk dilaksanakan, baik dari aspek perencanaan dan perancangan, aspek ekonomi (biaya dan sumber RIAN FAUZY 41213110024 25

pendanaan), maupun aspek lingkungannya. Kegiatan yang dilaksanakan pada tahap studi kelayakan ini adalah : a. Menyusun rancangan proyek secara kasar dan mengestimasi biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek tersebut. b. Meramalkan manfaat yang akan diperoleh jika proyek tersebut dilaksanakan, baik manfaat langsung (manfaat ekonomis) maupun manfaat tidak langsung (fungsi sosial) c. Menyusun analisis kelayakan proyek, baik secara ekonomis maupun finansial. d. Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila proyek tersebut dilaksanakan. 2. Tahap Penjelasan (Briefing) Tujuan dari tahap penjelasan adalah untuk memungkinkan pemilik proyek menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang diijinkan, sehingga konsultan perencana dapat secara tepat menafsirkan keinginan pemilik proyek dan membuat taksiran biaya yang diperlukan. Kegiatan-kegiatan yang dilakukan pada tahap ini adalah : a. Menyusun rencana kerja dan menunjuk para perencana dan tenaga ahli b. Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan lokasi dan lapangan, merencanakan rancangan, taksiran biaya, dan persyaratan mutu. c. Mempersiapkan ruang lingkup kerja, jadwal waktu, taksiran biaya dan implikasinya, serta rencana pelaksanaan d. Mempersiapkan sketsa dengan skala tertentu yang menggambarkan denah dan batas-batas proyek. RIAN FAUZY 41213110024 26

3.3.2 Tahap Desain /Perancangan (Design) Tahap perancangan meliputi tiga sub tahap yaitu : 1. Tahap Pra-Desain (Preliminary Design) Pada tahap ini mencakup kriteria desain, skematik desain, proses diagram blok plan, rencana tapak, potongan, denah, gambar situasi/site plan tata ruang, estimasi cost. 2. Tahap Pengembangan Rancangan ( Design Development ) Pada tahap ini merupakan tahap pengembangan dari pra rancangan yang sudah dibuat dan perhitungan-perhitungan yang lebih detail, mencakup : a. Perhitungan-perhitungan detail (struktural maupun non struktural) secara terperinci b. Gambar-gambar detail (gambar arsitektur, elektrikal, struktur, mekanal, dsb) c. Outline specification (garis besar) d. Estimasi cost untuk konstruksi secara terperinci 3. Desain Akhir dan Penyiapan Dokumen Pelaksanaan ( Final Design & Construction Document ) Tahap ini merupakan tahap akhir dari perencanaan dan persiapan untuk tahap pelelangan, mencakup : a. Gambar-gambar detail, untuk seluruh bagian pekerjaan b. Detail spesifikasi c. Bill of quantity (daftar volume) d. Estimasi biaya konstruksi (secara terperinci) e. Syarat-syarat umum administrasi dan peraturan umum (dokumen lelang) RIAN FAUZY 41213110024 27

Tujuan dari tahap ini adalah : a. Untuk melengkapi penjelasan proyek dan menentukan tata letak, rancangan, metoda konstruksi dan taksiran biaya agar mendapatkan persetujuan dari pemilik proyek dan pihak berwenang yang terlibat. b. Untuk mempersiapkan informasi pelaksanaan yang diperlukan, termasuk gambar rencana dan spesifikasi serta untuk melengkapi semua dokumen tender. Kegiatan-kegiatan yang dilaksanakan pada tahap perancangan (design) ini adalah : a. Mengembangkan ikhtisar proyek menjadi penjelasan akhir. b. Memeriksa masalah teknis c. Meminta persetujuan akhir ikhtisar dari Pemilik proyek d. Mempersiapkan rancangan skema (pra-desain) termasuk taksiran biayanya, rancangan terinci (detail desain), gambar kerja, spesifikasi, jadwal, daftar volume, taksiran baiaya akhir, dan program pelaksanaan pendahuluan termasuk jadwal waktu. 3.3.3 Tahap Pelelangan (Tender) Tujuan dari tahap ini adalah untuk menunjuk Kontraktor sebagai pelaksanan atau sejumlah kontraktor sebagai sub-kontraktor yang melaksanakan konstruksi di lapangan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam tahap ini adalah : 1. Prakualifikasi Seringkali dalam tahap pelelangan diadakan beberapa prosedur agar kontraktor yang berpengalaman dan berkompeten saja yang diperbolehkan ikut serta dalam pelelangan. Prosedur ini dikenal sebagai babak prakualifikasi yang meliputi pemeriksaan sumber daya keuangan, manajerial dan fisik RIAN FAUZY 41213110024 28

kontraktor yang potensial, dan pengalamannya pada proyek serupa, serta integritras perusahaan. Untuk proyek-proyek milik pemerintah, Kontraktor yang memenuhi persyaratan biasanya dimasukkan ke dalam Daftar Rekanan Mampu (DRM). 2. Dokumen Kontrak Dokumen kontrak sendiri didefinisikan sebagai dokumen legal yang menguraikan tugas dan tangjung jawab pihak-pihak yang terlibat di dalamnya. Dokumen kontrak akan ada setelah terjadi ikatan kerjasama antara dua pihak atau lebih. Sebelum hal itu terjadi terdapat proses pengadaan atau proses pelelangan dimana diperlukan Dokumen lelang atau dokumen tender. 3.3.4 Tahap Pelaksanaan (Construction) Tujuan dari tahap pelaksanaan adalah untuk mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik proyek dan sudah dirancang oleh Konsuktan Perencana dalam batasan biaya dan waktu yang telah disepakati, serta dengan kualitas yang telah disyaratkan. Kegiatan yang dilakukan pada tahap ini adalah merencanakan, mengkoordinasikan, dan mengendalikan semua operasional di lapangan. Perencanaan dan pengendalian proyek secara umum meliputi : 1. Perencanaan dan pengendalian jadwal waktu pelaksanaan 2. Perencanaan dan pengendalian organisasai lapangan 3. Perencanaan dan pengendalian tenaga kerja 4. Perencanaan dan pengendalian peralatan dan material RIAN FAUZY 41213110024 29

Sedangkan koordinasi seluruh operasi di lapangan meliputi : 1. Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pembangunan, baik untuk bangunan sementara maupun bangunan permanen, serta semua fasilitas dan perlengkapan yang terpasang. 2. Mengkoordinasikan para Sub-Kontraktor 3. Penyediaan umum. Pelaksanaan pekerjaan konstruksi untuk gedung berbeda dengan pekerjaan konstruksi jalan atau konstruksi bendungan, pelabuhan dsb. Pada pekerjaan konstruksi, 4 target yang harus dicapai kontraktor : 1. Selesai dengan mutu/kualitas paling tidak sama dengan yang ditentukan dalam spec/perencanaan 2. Selesai dengan waktu lebih kecil atau sama dengan waktu perencanaan 3. Selesai dengan biaya paling tidak sama dengan biaya yang direncanakan 4. Selesai dengan tidak menimbulkan dampak lingkungan (sosial, fisik, dan administratif) 5. Pemeriksaan lab/testing 6. Penyerahan pertama 7. Masa pemeliharaan 8. Penyerahan kedua. RIAN FAUZY 41213110024 30

Gambar 3. Tahapan Perencanaan Konstruksi Konsultan perencana merupakan badan / usaha yang dipercaya oleh owner untuk merencanakan design dan kebutuhan proyek yang akan dibangun, Rencana didasarkan pada permintaan owner. Semua perencanaan yang dikeluarkan oleh konsultan diperiksa dan jika "ya" maka hasil tersebut akan dibawa ke pelelangan / tender. Panitia Lelang adalah orang atau pihak yang bertugas untuk melakukan pelelangan suatu proyek. Memeriksa setiap dokumen penawaran yang diajukan oleh penawar atau bidder. Kemudian akan mengumumankan pemenang lelang yang berhak mengerjakan proyek tersebut. Kontraktor adalah pihak yang melakukan penawaran atas sebuah proyek dan kemudian pemenang melakukan tugas untuk menyelesaikan proyek mulai dari tahap konstruksi hingga komisioning dan serah terima. Saat pemenang proyek diumumkan, maka akan dilaksanakan terlebih dahulu penyamaan pendapat yang disebut sebagai Contract Discussion Agreement atau CDA. Hasil CDA ini akan dimasukkan dalam buku kontrak dan akan menjadi pedoman penting selama proyek berlangsung. RIAN FAUZY 41213110024 31

3.4. Jenis Proyek Proyek konstruksi dapat dibedakan menjadi dua jenis kelompok bangunan (Ervianto, 2005), yaitu : 3.4.1 Bangunan Gedung Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus. Adapun ciri-ciri dari kelompok banguanan ini adalah : 1. Proyek konstruksi menghasilkan tempat orang bekerja atau tinggal. 2. Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang relatif tidak terlalu luas dan kondisi pondasi umumnya sudah diketahui. 3. Dibutuhkan manajemen terutama untuk progressing pekerjaan. Berikut adalah hal hal yang berhubungan dengan bangunan gedung : 1. Bangunan gedung umum adalah bangunan gedung yang fungsinya untuk kepentingan publik, baik berupa fungsi keagamaan, fungsi usaha, maupun fungsi sosial dan budaya. 2. Bangunan gedung tertentu adalah bangunan gedung yang digunakan untuk kepentingan umum. 3. Bangunan gedung khusus adalah bangunan teknis sipil lainnya yang tidak termasuk bangunan gedung, gedung umum dan gedung tertentu yang dalam pembangunan dan/atau pemanfaatannya membutuhkan pengelolaan khusus dan/atau memiliki kompleksitas tertentu yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap masyarakat dan lingkungannya seperti menara/tower telekomunikasi,menara transmisi, RIAN FAUZY 41213110024 32

tanki bahan bakar, jembatan, billboard/megatron dan instalasi pengolahan/pemanfaatan sumber daya alam. 4. Bangunan Permanen adalah bangunan yang ditinjau dari segi konstruksi dan umur bangunan dinyatakan lebih dari 15 Tahun. 5. Bangunan Semi Permanen adalah bangunan yang ditinjau dari segi konstruksi dan umur bangunan dinyatakan antara 5 Tahun sampai dengan 15 Tahun. 6. Bangunan Darurat / Sementara adalah bangunan yang ditinjau dari segi konstruksi dan umur bangunan dinyatakan kurang dari 5 Tahun. 7. Kapling / Pekarangan adalah suatu perpetakan tanah, yang menurut pertimbangan Pemerintah Daerah dapat dipergunakan untuk tempat mendirikan bangunan. 8. Klasifikasi bangunan gedung adalah klasifikasi dari fungsi bangunan gedung berdasarkan pemenuhan tingkat persyaratan administratif dan persyaratan teknisnya. 9. Mendirikan Bangunan adalah pekerjaan mengadakan bangunan seluruhnya atau sebagaian termasuk pekerjaan menggali, menimbun atau meratakan tanah yang berhubungan dengan pekerjaan mengadakan bangunan tersebut. 10. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. 11. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. 12. Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah RIAN FAUZY 41213110024 33

perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. 13. Tinggi Bangunan adalah jarak yang diukur dari lantai dasar bangunan, dimana bangunan tersebut didirikan sampai dengan titik puncak dari bangunan. 14. Lantai dasar bangunan adalah ketinggian lantai dasar yang diukur dari titik referensi tertentu. 15. Izin Penggunaan Bangunan selanjutnya disingkat IPB adalah Izin yang diberikan untuk menggunakan bangunan sesuai dengan fungsi bangunan yang tertera dalam IMB. 16. Izin Penghapusan Bangunan (IHB) adalah Izin yang diberikan untuk menghapuskan / membongkar bangunan secara total baik secara fisik maupun secara fungsi, sesuai dengan fungsi bangunan yang tertera dalam IMB. 17. Rencana Tata Ruang Wilayah ( RTRW ) Kota adalah hasil perencanaan tata ruang wilayah Kota yang telah ditetapkan dengan peraturan daerah. 18. Penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pembangunan yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran bangunan gedung. 3.4.2 Bangunan sipil Pekerjaan yang termasuk ke dalam jenis bangunan sipil ini adalah Pekerjaan bendungan, Saluran irigasi, pelabuhan, Jembatan, dan lain sebagainya. Jenis pekerjaan yang termasuk pada sipil basah, yaitu pekerjaan pada bagian bawah permukaan tanah, yang berhubungan langsung dengan tanah dan air yaitu saluran irigasi, jalan, jembatan, bendungan dan infrastruktur lainnya. Ciri-ciri dari kelompok bangunan ini adalah : RIAN FAUZY 41213110024 34

1. Proyek konstruksi dilaksanakan untuk mengendalikan alam agar berguna bagi kepentingan manusia. 2. Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang luas atau panjang dan kondisi pondasi sangat berbeda satu sama lain dalam suatu proyek. 3. Manajemen dibutuhkan untuk memecahkan permasalahan Dalam hal ini PT Karya Asri Rancang Bangun (KARB) mendapatkan proyek Perencanaan Hotel Wisma NH, Mapala dari proses penunjukan langsung dari owner kepada konsultan yang ditunjuk. Sedangkan jenis proyek ini mengacu pada proyek Bangunan Gedung Tertentu yang berupa City Hotel. City hotel yaitu hotel yang berlokasi di perkotaan, biasanya diperuntukkan bagi masyarakat yang bermaksud untuk tinggal sementara (dalam jangka waktu pendek). City Hotel disebut juga sebagai transit hotel karena biasanya dihuni oleh para pelaku bisnis yang memanfaatkan fasilitas dan pelayanan bisnis yang disediakan oleh hotel tersebut. Pada proyek ini, PT Karya Asri Rancang Bangun ( KARB ) terlibat pada tahap perencanaan, tahap desain perancangan hingga tahap pelelangan. RIAN FAUZY 41213110024 35