ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROPERTI PEMBANGUNAN RUKO DENGAN SISTEM BANGUN BAGI (STUDI KASUS LAHAN DI JALAN DANAU SENTARUM KOTA PONTIANAK)

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROPERTI PEMBANGUNAN RUKO DENGAN SISTEM BANGUN BAGI (STUDI KASUS LAHAN DI JALAN DANAU SENTARUM KOTA PONTIANAK) Ahliwan ) Rafie ) Nurul Wardhani ) tuan_ahliwan@yahoo.co.id ABSTRAK Dalam suatu perencanan proyek, studi kean finansial sangat dibutuhkan sebelum pelaksanaannyaan. Hal tersebut sangat berpengaruh pada proyek investasi, karena setiap proyek investasi yang akan dilakukan tidak selalu dalam keadaan yang menguntungkan. Oleh karena itu diperlukan suatu studi kean finansial terhadap proyek investasi pembangunan dengan sistem bangun bagi di jalan Danau Sentarum kota Pontianak. Analisa Studi kean finansial terhadap proyek tersebut dilakukan dengan (tiga) tahap perhitungan yaitu perhitungan cash out (pengeluaran), perhitungan cash in (pendapatan) dan terakhir adalah perhitungan studi kean atau kriteria seleksi. Perhitungan cash out dilakukan dengan mengumpulkan datadata harga tanah, konstruksi, perizinan, fasilitas tambahan, operasional serta pajak. Perhitungan biaya konstruksi berupa RAB konstruksi yang perhitungannya dilakukan dengan analisa BOW. Analisa BOW untuk mengetahui besarnya biaya yang dikeluarkan untuk pekerjaan sipil. Perhitungan biaya perizinan, fasilitas tambahan, operasional dan pajak untuk mengetahui besarnya biayabiaya lain yang dikeluarkan sebagai modal investasi diluar modal dasar. Kemudian dilakukan perhitungan cash out maka dilakukan perhitungan cash in dengan mengumpulkan data harga jual ruko disekitar lokasi proyek yang memiliki kemiripan tata letak atau lokasi. Hal tersebut dimaksudkan sebagai acuan dalam penentuan asumsi harga jual ruko yang direncanakan untuk menghitung jumlah pendapatan (cash in). Setelah dilakukan perhitungan cash in, selanjutnya dilakukan analisa kriteria seleksi kean finansial dengan (dua) metode yaitu metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan metode Internal Rate Of Return (IRR). Kriteria seleksi dilakukan untuk mengetahui kean finansial yang terjadi pada proyek tersebut. Dalam analisa ini dilakukan beberapa simulasi atau altenatif pola bagi. Perhitungan terhadap beberapa alternatif ini dilakukan untuk memperoleh pola bagi yang seimbang atau saling menguntungkan kedua belah pihak yaitu pihak pemilik lahan dan pihak investor. Kata kunci : kean, ruko, bagi, studi kean investasi property ) Alumni Prodi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Tanjungpura ) Dosen Prodi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Tanjungpura I. PENDAHULUAN. Latar Belakang

Saat ini Indonesia telah memasuki masa transisi dari status negara berkembang menuju status negara maju di dunia internasional. Indonesia juga merupakan salah satu Negara dengan tingkat pertumbuhan ekonomi yang tinggi yaitu sekitar 5% 6% pertahun. Dampak dari perkembangan ekonomi yang signifikan ini adalah meningkatnya kesejahteraan ratarata rakyat Indonesia. Indikator dari peningkatan kesejahteraan tersebut salah satunya adalah meningkatnya kemampuan sebagian besar masyarakat untuk memiliki properti seperti tanah, rumah, ruko, rukan, dan bahkan apartemen. Keadaan ini merupakan suatu peluang bisnis yang sangat menggiurkan bagi pengusaha pengusaha properti dalam dan luar negeri, sehingga saat ini bisa kita lihat semakin berkembangnya usaha penjualan properti hampir di semua kota di Indonesia tanpa terkecuali di kota Pontianak. Salah satu usaha properti di pontianak yang paling banyak diminati adalah usaha properti. Dalam melakukan investasi perlu diperhatikan beberapa aspek penunjang usaha untuk mendapatkan laba yang maksimal dan untuk mengetahui apakah usaha tersebut atau tidak untuk di laksanakan. Salah satu aspek tersebut adalah aspek financial / keuangan.. Identifikasi dan Perumusan Masalah Dalam menggeluti usaha properti, dalam hal ini pembangunan, bila di tinjau dari aspek keuangan maka yang harus dilakukan dalam menganalisa keannya adalah mengidentifikasi selisih antara biaya biaya yang di keluarkan dengan pemasukan pemasukan yang akan di peroleh. Dalam hal pembiayaan proyek pembangunan di Jalan Danau Sentarum kota Pontianak ini diterapkan sistem kerjasama bangun bagi antara dua pihak. Kerjasama bangun bagi yaitu terjadinya proses kerjasama antara kedua belah pihak (Profit Sharing) yang pada intinya saling menguntungkan. Dalam hal ini pemilik tanah hanya mengeluarkan modal berupa tanah sebagai lokasi pembangunan, sedangkan seluruh biaya lain mulai dari biaya perizinan hingga pembangunan fisik ditanggung oleh investor. Berdasarkan uraian tersebut maka dirumuskan suatu permasalahan, yaitu apakah proyek investasi pembangunan dengan sistem bangun bagi di Jalan Danau Sentarum kota Pontianak bila ditinjau dari aspek financial / keuangan.. Maksud dan Tujuan Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui pola (persentase) pembagian yang dari proyek investasi pembangunan di Jalan Danau Sentarum Pontianak dengan sistem bangun bagi berdasarkan kean aspek financial / keuangan. Kean yang dimaksud ditinjau dari dua pihak, yaitu bagi pemilik lahan (tanah) dan bagi investor (pemilik modal). II. ISI. Tinjauan Pustaka.. Pengertian Properti Secara singkat, properti merupakan tanah milik dan bangunan. Ada pula yang mendefinisikan arti properti sebagai hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada di atasnya. Dikalangan masyarakat umum, istilah properti lebih familiar dengan pengertian suatu hunian seperti rumah,, dan apartemen. Di Pontianak sendiri, jenis properti yang paling di pavoritkan adalah jenis rumah tipe sederhana dan... Pengertian Pengertian adalah salah satu jenis bangunan yang berasal dari kata rumah dan toko. Rumah yang berarti tempat berpenghuni dan toko berarti ruang untuk kegiatan usaha, jadi dapat dikatakan sebagai sebuah bangunan yang

menggabungkan fungsi hunian dan usaha dalam satu tempat... Pengertian Sistem Kerjasama Bangun Bagi Pengertian dari sistem kerjasama bangun bagi adalah sistem kerjasama saling menguntungkan antara pemilik lahan (tanah) dengan pihak investor (pemilik modal) dalam hal membangun fisik bangunan seperti rumah,, apartemen dan lainnya dengan suatu perjanjian pembagian unit bangunan dan atau hasil dari bangunan yang di bangun di atas lahan (tanah) milik pemilik lahan (tanah) tersebut. Adapun pola dan besaran pembagiannya bergantung kepada kesepakatan kedua belah pihak. Biasanya ada dua jenis pola pembagian dalam kerjasama bangun bagi, yaitu:. Bagi unit Sistem bagi unit adalah sistem pembagian dalam bentuk pembagian jumlah unit bangunan yang dibangun. Persentase pembagiannya bergantung kepada kesepakatan kedua belah pihak.. Bagi hasil Sistem bagi hasil adalah sistem pembagian dalam bentuk keuntungan / laba bersih setelah bangunan tersebut terjual. Dalam sistem ini biasanya pihak investor bertanggung jawab penuh terhadap bangunan sampai bangunan terebut laku terjual dan keuntungan / laba nya telah di bagi. Besar / persentase pembagiannya juga bergantung pada kesepakatan kedua belah pihak. Dalam sistem bagi hasil, ada dua bentuk pembagiannya yaitu :. Persentase Saham. Royalty Fee..4 Studi Kean Proyek Studi kean proyek adalah penelitian dapat tidaknya suatu proyek dilaksanakan dengan berhasil. Pengertian keberhasilan ini mungkin biasa ditafsirkan agak berbedabeda. Artian yang terbatas, terutama dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih berminat pada manfaat ekonomis suatu investasi. Sedangkan dari pihak pemerintah, atau lembaga nonprofit, pengertian menguntungkan bisa dalam arti yang lebih relatif. Mungkin dipertimbangkan berbagai faktor seperti manfaat bagi masyarakat luas yang bisa berwujud penyerapan tenaga kerja dan sebagainya Bagan Alir Penelitian Data Primer Observasi lokasi tanah Perencanaan spec Harga tanah & Mulai Tinjauan Latar Belakang dan Identifikasi Masalah Rumusan Masalah & Tujuan Penelitian Studi Literatur Pengumpulan data Analisa Data. Analisa cash flow. Analisa kean financial dengan metode BCR, NPV dan IRR Rekomendasi Data Sekunder perizinan dan pajak) Desain operasional

. Hasil dan Pembahasan.. Gambaran Umum Proyek Nama pekerjaan yang direncanakan adalah pekerjaan pembangunan 9 unit ruko dua lantai. Lokasi pembangunan ruko yang direncanakan terletak di jalan Danau Sentarum Kota Pontianak Gang Nurhadi III dan Komp Perum Sentarum, dimana kedua kedua lokasi tersebut (Gang Nurhadi III dan Komp Perum Sentarum) adalah bersebelahan. Direncanakan 9 unit ruko akan dibangun menghadap Komp Perum Sentarum dan 0 unit ruko akan dibangun menghadap Gang Nurhadi III, yang mana kedua bangunan tersebut saling membelakangi satu sama lain. Lokasi yang akan dibangun merupakan lahan kosong diantara perumahan penduduk. Luas lahan yang akan dibangun ruko adalah 06 m. Lebar sisi yang menghadap komp Perum Sentarum adalah 47 m dan yang menghadap Gang Nurhadi III adalah 45 m serta panjang nya adalah 6 m... Ukuran dan spesifikasi bangunan ruko yang direncanakan akan dibangun adalah ruko dua lantai dengan konstruksi beton bertulang dengan spesifikasi dan ukuran bangunan sebagai berikut: a. Ukuran bangunan. Sembilan unit ruko menghadap Komp Perum Sentaru Dua unit berukuran 6 m x m Tiga unit berukuran 5 m x m Empat unit berukuran 4 m x m. Sepuluh unit ruko menghadap Gang Nurhadi III Empat unit berukuran 4.5 m x m Enam unit berukuran 4 m x m b. Spesifikasi bangunan Bangunan lantai dengan struktur beton bertulang, Pondasi tapak dengan pemancangan cerucuk, Dinding batako dengan plesteran, Lantai dan dengan cor beton ( lantai kramik), Atap metal type prima 0.5 dengan rangka baja ringan, Penutup Plafon GRC, Pintu depan bawah dengan Folding Gate, Pintu WC PVC, Pintu dengan kayu kelas II, Jendela kaca dengan kusen kayu kelas II, Pengecatan luar dalam... Cakupan pekerjaan proyek Adapun yang menjadi cakupan proyek ini adalah sebagai berikut : Pekerjaaan persiapan, Pekerjaan pondasi, Pekerjaan struktur lantai, kolom dan balok, Pekerjaan dinding, plesteran, lantai dan plafon, Pekerjaan pintu, jendela dan ventilasi, Pekerjaan pengecatan, Pekerjaan mekanikal dan elektrikal, Pekerjaan tangga, sanitasi dan plumbing dan Pekerjaan lain lain..4 Aspek keuangan Kajian aspek keuangan berupa analisis untuk mengetahui besarnya investasi yang diperlukan untuk melaksanakan pembangunan fisik, pengadaan peralatan, maupun dana operasional yang diperlukan selama awal masa beroperasi. Kajian ini dilakukan terhadap proyek kerjasama bangun bagi pembangunan ruko di jalan Danau Sentarum Kota Pontianak. Selain dari besarnya investasi juga akan dikaji asumsi sumber pendanaan dengan segala konsekuensi pembebanan keuangan yang diperlukan. Asumsi sumber pembiayaan untuk seluruh investasi tersebut berupa dana pribadi, dana pinjaman kepada maupun sumber pendanaan berasal dari sebagian dana pribadi dan sebagian dana pinjaman kepada. Maka titik berat analisa ini adalah aspek finansial yang menekankan kean investasi terhadap suku bunga...4. Proyeksi Pengeluaran (Cash Out). Lahan Lahan yang digunakan untuk pembangunan ruko adalah lahan pihak pemilik lahan yang sepakat untuk melakukan kerjasama bangun bagi proyek pembangunan ruko. Lahan yang 4

disediakan untuk pembangunan ruko adalah 06 m. Harga pasaran tanah di daerah setempat dengan kondisi yang relatif sama adalah seharga Rp.500.000,00 per m. Dengan demikian biaya lahan dapat dihitung sebagai berikut : Harga tanah per m = Rp.500.000,00 lahan = Rp.500.000,00 06 = Rp,09,500,000.00. Konstruksi, Konversi Lahan Dan Perizinan Tabel. Total biaya investasi pembangunan 9 unit ruko di jalan danau sentarum Pontianak PEKERJAAN JUMLAH HARGA (Rp) I Pekerjaan persiapan 7,500,000.00 II Pekerjaan pondasi 68,09,059.0 III Pekerjaan struktur lantai, kolom dan balok,88,,99.8 IV Pekerjaan dinding,plesteran,lantai dan plafond,0,9,80.5 V Pekerjaan pintu jendela dan ventilasi,9,8.0 VI Pekerjaan pengecatan 54,807,80.8 VII Pekerjaan mekanikal dan elektrikal,94,600.00 VIII Pekerjaan sanitasi dan plumbing 5,074,775.00 IX Pekerjaan lainlain 9,065,58.77 SUB TOTAL PEKERJAAN SIPIL 4,447,84,7.4 X konversi lahan 9.000.000,00 XI perizinan / imb 57,000,000.00 Sehingga total biaya invesasi di luar harga tanah adalah sebesar Rp 4,590,4,000.00 4. Dan Tabel. total biaya operasional dan perawatan 4 5 karyawan,000,000,440,000 4,880,000 6,0,000 7,760,000 Spanduk 600,000 67,000 744,000 86,000 888,000 Brosur,000,000 4,880,000 4,480,000,0,000 TOTAL BIAYA 4,600,000 8,99,000 40,04,000 0,456,000 8,648,000 KETERANGAN : INFLASI % / TAHUN 5. Beban Pajak. Pajak bumi dan bangunan TOTAL PBB. BPHTB Tabel. Beban biaya PBB 0 4 7,465,7 5,99,06 4,04,049,976,687 879,750 Tabel 4. beban biaya bea perolehan hak atas tanah dan bangunan ( BPHTB) SUB TOTAL SERTIFIKASI 76,000,000.00 JUMLAH 4,5,84,000.00 TOTAL BPHTB 4 5 4,000,000 0,500,000 5,500,000,000,000 47,500,000 DIBULATKAN 4,5,84,000.00 Dengan demikian maka biaya investasi ditambah dengan harga tanah adalah sebesar Rp 4,5,84,000.00 + Rp,09,500,000.00 = Rp 7,65,4,000.00. Fasilitas Tambahan. Pemasangan listrik 00 Kwh : 9 x.000.000 = Rp 8,000,000.00. Pemasangan PDAM : 9 x.500.000 = Rp 8,500,000.00 Total biaya fasilitas tambahan adalah Rp 66,500,000.00 TOTAL PPN TOTAL PPh. Pajak pertambahan nilai (PPN) Tabel 5. Beban biaya pajak pertambahan nilai (PPN) 4 5 90,000,000 46,000,000 67,000,000 4,000,000 97,000,000 4. Pajak Penghasilan Tabel 6. Beban biaya pajak penghasilan (PPh) 4 5 45,000,000,000,000 8,500,000,000,000 48,500,000 5

..4. Proyeksi (cash in) Proyeksi pendapatan proyek pembangunan ruko di Jalan Danau Sentarum Pontianak adalah penerimaan bersih dari hasil penjualan ruko. Tabel 7. Hasil realisasi penjualan ruko yang direncanakan (dalam juta rupiah) UKURAN RUKO PPN 4 5 4 X,00,40,70,040,70 4.5 X 750 900,050,00 5 X 850,00,90 6 X,400,800 TOTAL,900 4,60 6,70,40,970.4 Skema Tabel 8. Skema pembayaran uang pinjaman bank (dalam juta rupiah) TAHUN PINJAMAN 5% PINJAMAN 50% SALDO PINJAMAN BAYAR BANK BUNGA % SALDO PINJAMAN 0.47,59 957000 BAYAR BANK BUNGA % 860,69 86,90 7,7.7.78.50 57,79 75,40 57,79 86,90 7,7.47.585.500 57,79 75,40 86,90 86,90 7,7 57.79.750 57,79 75,40 4 0 86,90 7,7 0 57,79 75,40.5 Cash Lahan Tabel 9. Analisa cash flow total ( juta rupiah),09,5 4,590, PPh 45 8,5 48,5 BPHTB 4 0,5 5,5, 47,5 PBB 7 7,46 7,47 74,65 74,65 & 5 9 40, 0,46 8,65,900 4,60 6,70,40,970 768,8 0, 460 68,56 60,9, Net In,900 4,60 6,70,40,970 768,8 589,9,800 5688,4 979,08 647,89.5. Cash Alternatif I Tabel 0. Analisa cash flow pihak pemilik lahan (dalam juta rupiah) Harga Lahan 09,5 PPh 58 85, 7,4 44,8 59,4 BPHTB 57, 84, 6, 44,4 59 4 PBB 9,86,99,99,99,99 5 dan 5,84,60 6,04,8 7,46 6,60,704,548 896,88 09,5 4,0 8,98 7,6 04,7 8,86 TAHUN PINJAMAN 75% PINJAMAN 00% SALDO PINJAMAN KREDIT BUNGA % SALDO PINJAMAN BAYAR BANK BUNGA % Net In,60,704,548 896,88 095 05,97 50,0 75,7 79,6 059,5 0.44,756 4.590,4.58,067 860,689 4,.44,76.47,585 550,84.7,78 860,689 4,.95,7.47,585 550,84 860,689 860,689 4,.47,59.47,585 550,84 4 0 860,689 4,.47,585 550,84 6

Tabel. Analisa cash flow pihak investor Dana 00% milik sendiri (dalam juta rupiah) 4590,4 PPh 87 7,8 9, 67, 89, BPHTB 85,8 6, 89, 66,6 88,5 PBB 4,48 4,48 4,48 4,48 4,48 dan 8,76 7,40 4,06 8,7,9,740,556,8,44,78 4590,4 86,04 75,97 408,94 56,55 9,7 Net In,740,556,8,44,78 45904 55,96 80,0 4,06 87,45 588,7 Tabel. Analisa cash flow pihak investor (juta rupiah) dana 75% milik sendiri dan 5% pinjaman bank 4590,4 PPh 87 7,8 9, 67, 89, BPHTB 85,8 6, 89, 66,6 88,5 BPHTB 85,8 6, 89, 66,6 88,5 PBB 4,48 4,48 4,48 4,48 4,48 dan 8,76 7,40 4,06 8,7,9 Kredit 57,79 57,79 57,79 57,79 Bunga 75,4 75,4 75,4 75,4 95,7,740,556,8,44,78 95,7 05,5 5,9 58,5 005,77 9,7 Net In,740,556,8,44,78 957 704,75 40,8 56,85 8, 588,7 Tabel 4. Analisa cash flow pihak investor (juta rupiah) dana 5% milik sendiri dan 75% pinjaman bank 4590,4 PPh 87 7,8 9, 67, 89, BPHTB 85,8 6, 89, 66,6 88,5 PBB 4,48 4,48 4,48 4,48 4,48 dan 8,76 7,40 4,06 8,7,9 Kredit 860,69 860,69 860,69 860,69 PBB 4,48 4,48 4,48 4,48 4,48 dan 8,76 7,40 4,06 8,7,9 Kredit 86,90 86,90 86,90 86,90 Bunga 7,7 7,7 7,7 7,7 47,59,740,556,8,44,78 44,76 60,65 700,58 8,55 58, 6 9,7 Net In,740,556,8,44,78 4476 9,5 855,4 988,45 76,8 4 588,7 Bunga 4, 4, 4, 4, 44,76,740,556,8,44,78 47,59 459,86 549,79 68,76 40,7 9,7 Net In,740,556,8,44,78 47,59 80,4 006, 9,4 86,7 588,7 Tabel 5. Analisa cash flow pihak investor (juta rupiah) dana 00% pinjaman bank Tabel. Analisa cash flow pihak investor (juta rupiah) dana 50% milik sendiri dan 50% pinjaman bank 4590,4 PPh 87 7,8 9, 67, 89, 4590,4 PPh 87 7,8 9, 67, 89, BPHTB 85,8 6, 89, 66,6 88,5 PBB 4,48 4,48 4,48 4,48 4,48 7

dan 8,76 7,40 4,06 8,7,9 Kredit 47,6 47,6 47,6 47,6 Bunga 550,84 550,84 550,84 550,84 4590,4,740,556,8,44,78 884,47 974,40 07,4 854,98 9,7 Net In,740,556,8,44,78 44,47 58,60 74,6 50,97 588,7.5. Cash Alternatif II Tabel 6. Analisa cash flow pihak pemilik lahan (dalam juta rupiah) Harga Lahan 09,5 PPh 65 7 6,5 5 58,5 BPHTB 64 5,5 5 5,5 58 4 PBB,5,8,76,05 0,5 5 6 & 7, 8, 9,0,50 9,,00,40,70,040,70 09,5 9,8 5,5 9,55 6,05 6,7 Net In,00,40,70 04,70 095 60,9 086,48 47,45 9,95 04,8 Tabel 7. Analisa cash flow pihak investor dana 00% milik sendiri (dalam juta rupiah),600,90,640,00,800 4590,4 70,6 08,86 84, 9,66 89,5 Net In,600,90,640,00,800 4590,4 49,74 7,4 55,67 008, 60,65 Tabel 8. Analisa cash flow pihak investor (juta rupiah) dana 75% milik sendiri dan 5% pinjaman bank 4590,4 PPh 80 96 8 60 90 BPHTB 79 95 80,5 9 89,5 PBB,96,,9 0,9 0,5 & 7, 4,74 9,54,74 9, Kredit 86,90 86,90 86,90 86,90 Bunga 7,7 7,7 7,7 7,7 47,59,600,90,640,00,800 44,76 594,87 6,47 808,94 66,7 89,5 Net In,600,90,640,00,800 4476 005, 86,5 8,06 58,7 60,65 Tabel 9. Analisa cash flow pihak investor (dalam juta rupiah) dana 50% milik sendiri dan 50% pinjaman bank 4590,4 PPh 80 96 8 60 90 BPHTB 79 95 80,5 9 89,5 PBB,96,,9 0,9 0,5 & 7, 4,74 9,54,74 9, Kredit 57,79 57,79 57,79 57,79 4590,4 Bunga 75,4 75,4 75,4 75,4 PPh 80 96 8 60 90 95,7 BPHTB 79 95 80,5 9 89,5,600,90,640,00,800 PBB,96,,9 0,9 0,5 95,7 09,47 058,08,54 040,88 89,5 & 7, 4,74 9,54,74 9, Net In,600,90,640,00,800 9,57 580,5 86,9 406,46 59, 60,65 8

Tabel 0. Analisa cash flow pihak investor (juta rupiah) dana 5% milik sendiri dan 75% pinjaman bank 4590,4 PPh 80 96 8 60 90 BPHTB 79 95 80,5 9 89,5 PBB,96,,9 0,9 0,5 & 7, 4,74 9,54,74 9, Kredit 860,69 860,69 860,69 860,69 Bunga 4, 4, 4, 4, 44,76,600,90,640,00,800 47,59 444,08 48,68 658,5 465,48 89,5 Net In,600,90,640,00,800 47,59 55,9 47, 98,85 65,48 60,65 tabel. Analisa cash flow pihak investor (juta rupiah) dana 00% pinjaman bank 4590,4 PPh 80 96 8 60 90 BPHTB 79 95 80,5 9 89,5 PBB,96,,9 0,9 0,5 & 7, 4,74 9,54,74 9, Kredit 47,59 47,59 47,59 47,59 Bunga 550,84 550,84 550,84 550,84 4590,4,600,90,640,00,800 868,68 907,9 08,76 890,09 89,5 Net In,600,90,640,00,800.6 Analisa Kean.6. Analisa Kean Alternatif I Alternatif I adalah dengan pola bagi berdasarkan besaran modal masingmasing / berdasarkan besaran saham masing masing pihak. Adapun besaran saham yang dimiliki adalah 40% saham pemilik lahan dan 60% saham investor. A. Analis NPV Dari hasil perhitungan terlihat bahwa : NPV Pihak Pemilik Lahan = Rp.79.884. (7,75%) NPV Pihak Investor dengan : 00% dana pribadi, NPV= Rp.466.74.99 (75,5%) maka 75% dana pribadi dan 5% pinjaman NPV= Rp.086.60.58.00 (67,4%) maka 50% dana pribadi dan 50% pinjaman NPV= Rp.75.595.969.00 (59,97%) maka 5% dana pribadi dan 75% pinjaman NPV= Rp.46.0.9.00 (5,66%) maka 00% pinjaman NPV= Rp.6.5.999.00 (48,8%) maka B. Analisa BCR BCR Pihak Pemilik Lahan =,6, maka BCR Pihak Investor dengan : 00% dana pribadi, BCR=,6, maka 75% dana pribadi dan 5% pinjaman BCR=,5, maka 50% dana pribadi dan 50% pinjaman BCR=,46, maka 5% dana pribadi dan 75% pinjaman BCR=,40, maka 00% pinjaman BCR=,6, maka 68,68,7 557,4 690,09 60,65 9

C. Analisa IRR IRR Pihak Pemilik lahan =,8% > 8%, maka IRR Pihak Investor dengan : 00% dana pribadi IRR=,9%, maka 75% dana pribadi dan 5% pinjaman, IRR= 8.4 %. Nilai IRR > 8.7 %. Maka 50% dana pribadi dan 50% pinjaman, IRR= 45.9 %. Nilai IRR > 9.4 %. Maka 5% dana pribadi dan 75% pinjaman, IRR= 64.4 %. Nilai IRR > 0. %. Maka 00% pinjaman, IRR= 496,7 %. Nilai IRR > 0.8%. maka.6. Analisa Kean Alternatif II Alternatif II adalah pola bagi lahan 50% : 50% dengan ukuran bangunan berbeda namun luas keseluruhan bangunan masingmasing pihak adalah sama atau hampir sama (ketidaksamaan luas bangunan dikarenakan design ukuran bangunan yang di rencanakan harus menyesuaikan ukuran lahan atau sesuai kesepakatan). Dalam analisa ini, pembagian yang diterapkan adalah :. dengan ukuran 4m x m berjumlah 0 unit adalah bagian pemilik tanah / lahan ( total luas bangunan 480 m ). dengan ukuran 4,5m x m ( 4 unit ), ukuran 5m x m ( unit ) dan ukuran 6m x m ( unit ) adalah bagian investor ( total luas bangunan 540 m ). A. Analisa NPV NPV pemilik lahan = Rp.096.040.689 (00,5%), maka NPV Pihak Investor dengan : 00% dana pribadi NPV=.6.09.466 (57,%), maka 75% dana pribadi dan 5% pinjaman NPV= Rp,54,46,8.00 (49,%) maka 50% dana pribadi dan 50% pinjaman NPV= Rp,9,46,.00 (4,0%) maka 5% dana pribadi dan 75% pinjaman NPV= Rp,654,66,00.00 (6,05%) maka 00% pinjaman NPV= Rp,49,0,78.00 (0,9%) maka B. Analisa BCR BCR Pihak Pemilik Lahan :.8. Oleh karena BCR, maka proyek dinyatakan Layak. BCR Pihak Investor dengan : 00% Dana Pribadi BCR=.48. Oleh karena BCR, maka proyek dinyatakan Layak. 75% dana pribadi dan 5% pinjaman BCR=,9,maka proyek dinyatakan Layak. 50% dana pribadi dan 50% pinjaman BCR=,, maka proyek dinyatakan Layak. 5% dana pribadi dan 75% pinjaman BCR=,7, maka proyek dinyatakan Layak. 00% pinjaman BCR=,, maka proyek dinyatakan Layak. C. Analisa IRR IRR Pihak Pemilik Lahan : 4.9 %, Layak IRR Pihak Investor dengan : 00% Dana Pribadi, IRR= 7,65 %. Nilai IRR > 8 %. Layak 75% dana pribadi dan 5% pinjaman, IRR= 0.7 %. Layak 50% dana pribadi dan 50% pinjaman, IRR= 4.85 %. Layak 5% dana pribadi dan 75% pinjaman, IRR= 45.9 %. Layak 00% pinjaman, IRR=4, %,Layak III. KESIMPULAN Dari hasil dan pembahasan di atas dapat disimpulkan halhal sebagai berikut :. Pada studi kean pembangunan tersebut dibutuhkan modal investasi total sebesar Rp 7,79,67,000.00, dimana Rp,09,500,000.00 (40%) merupakan 0

harga tanah yg merupakan modal / saham pemilik tanah dan Rp 4,700,867,000.00 (60%) merupakan biaya administrasi, biaya legalitas dan biaya konstruksi merupakan modal / saham investor ( depelover).. Berdasarkan analisa kean terhadap pola bagi alternatif I dan alternatif II, maka terlihat bahwa pola pembagian pada alternatif I yaitu pola pembagian 60% bagian untuk investor dan 40% bagian untuk pemilik lahan adalah pola pembagian yang saling menguntungkan bagi kedua belah pihak. Hal tersebut terlihat pada perbandingan persentase nilai NPV antara pihak pemilik lahan dan pihak investor adalah 74,9% : 76,07% serta perbandingan nilai BCR adalah,6 :,6. Sehingga pola bagi seperti pada pola arternatif I untuk di terapkan.. Hasil analisa dengan metode Internal Rate of Return (IRR) menunjukan hasil. Namun untuk analisa berdasarkan sumber dana menunjukan hasil yang tidak sama (bertolak belakang) terhadap metode NPV dan BCR. Hal ini dikarenakan waktu investasi yang terlalu singkat. 4. Hasil analisa ini hanya berlaku pada lokasi atau lahan di Jalan Danau Sentarum kota Pontianak dan sekitarnya yang memiliki kemiripan tata letak dan atau kesamaan keadaan sosial ekonominya. Untuk lokasi atau lahan yang berbeda, perlu dilakukan analisa kembali III. SARAN Setelah melakukan studi kean pembangunan ruko dengan sistem bangun bagi di Jalan Danau Sentarum Kota Pontianak, maka saran yang dapat diberikan adalah sebagai berikut :. Menerapkan kerjasama bangun bagi dengan Pola bagi 60% : 40%, dimana 60% menjadi bagian investor dan 40% merupakan bagian pemilik tanah.. Bagi investor diharapkan memilih sumber pendanaan proyek yang dibiayai dengan 00 % dana pribadi, karena secara matematis akan memberikan keuntungan real yang paling besar. Daftar Pustaka Husnan, Suad. 000. Studi Kean Proyek Edisi Keempat. UPP STIM YKPN, Yogyakarta Giatman, M. 006. Ekonomi Teknik. Raja Gravindo Persada, Jakarta Alexandri, Moh. Benny. 009. Manajemen Keuangan Bisnis: Teori dan Soal. Bandung: Penerbit Alfabeta. Wicaksono, Andie, 007. Pengelola Real Estate. Sidoarjo: Penerbit Balai Pustaka Herlianto, Didit dan Triani Pujiastuti. 009. Studi Kean Bisnis. Yogyakarta: Penerbit Graha Ilmu 86 Engineering, 0. Sejarah Rumah Toko, http://86engineering.blogspot.com/0/0/seja rahruko.html Rumah.com, 0. Contoh Perhitungan Pajak Jual Beli Properti, Rumah.com, 0. PajakPajak Jual Beli Properti, http://www.rumah.com/beritaproperti/0//5/pajakpajakterkaitjualbeliproperti http://www.rumah.com/beritaproperti/0//85/caraperhitunganpbbbphtbdanpph Seputarforex, September 04. Suku Bunga Kredit Dan,