Oleh : Ratih Ayu ANALISA MANFAAT BIAYA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA KALI KEDINDING SURABAYA

Transkripsi

1 Oleh : Ratih Ayu ANALISA MANFAAT BIAYA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA KALI KEDINDING SURABAYA

2 Latar Belakang 1. Tingkat pertumbuhan penduduk yang cukup tinggi di Surabaya, memicu tumbuhnya pemukiman kumuh dan rumah rumah liar 2. Pemkot Surabaya membuat suatu sistem untuk pengadaan hunian yang layak dan dapat terjangkau masyarakat, khususnya golongan ekonomi lemah yaitu Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa); salah satunya Rusunawa Kali Kedinding 3. Untuk menaksir kemanfaatan dan kelayakan pembangunan rusunawa tersebut, diperlukan suatu analisa; apakah biaya yang dikeluarkan pemerintah sebanding dengan manfaat yang didapatkan. Analisa dilakukan dengan menggunakan metode Benefit Cost Ratio (BCR), yaitu mencari bobot penilaian manfaat dan kerugian yang kemudian dibandingkan dengan bobot penilaian biaya Rusunawa Kali Kedinding.

3 Permasalahan 1. Manfaat dan kerugian apa saja, serta biaya yang dikeluarkan dari pembangunan rusunawa Kali Kedinding Surabaya? 2. Bagaimana tingkat kelayakan pembangunan rusunawa Kali Kedinding Surabaya, berdasarkan analisa manfaat dan biaya menggunakan metode Benefit Cost Ratio (BCR)? 3. Bagaimana sensitivitas kelayakan pembangunan rusunawa Kali Kedinding Surabaya, ditinjau dari perubahan variabel-variabel BCR?

4 Tujuan Penulisan 1. Mengidentifikasi manfaat, kerugian dan biaya pembangunan rusunawa Kali Kedinding Surabaya. 2. Mengetahui tingkat kelayakan pembangunan rusunawa Kali Kedinding Surabaya, berdasarkan dari analisa manfaat dan biaya menggunakan metode BCR. 3. Mengetahui sensitivitas kelayakan pembangunan rusunawa Kali Kedinding Surabaya, ditinjau dari perubahan variabel variabel BCR.

5 Batasan Masalah 1. Pembahasan hanya pada proyek pembangunan rusunawa Kali Kedinding di Surabaya. 2. Manfaat yang akan dianalisa hanya ditinjau dari sudut pandang pengelola yaitu pemerintah, penghuni rusunawa Kali Kedinding Surabaya serta masyarakat sekitarnya. 3. Kerugian yang akan dianalisa adalah peningkatan biaya transportasi penghuni rusunawa yang bekerja sebagai buruh pabrik dikawasan Rungkut Industri. 4. Biaya yang dianalisa adalah biaya investasi awal, biaya operasional dan biaya perawatan rusunawa Kali Kedinding Surabaya. 5. Analisa manfaat biaya yang digunakan adalah menggunakan metode Benefit Cost Ratio ( BCR ) serta tidak memperhatikan inflasi yang terjadi tiap tahun.

6 Proyek Pemerintah Pudjawan (2004) menjelaskan bahwa proyek pemerintah adalah proyek proyek yang dibangun baik oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah yang tidak semata mata berorientasi pada keuntungan secara material tetapi lebih ditekankan pada kesejahteraan masyarakatnya. Perumahan rakyat, termasuk salah satunya yang termasuk dalam empat klasifikasi proyek pemerintah menurut Pudjawan. Proyek pembangunan Rusunawa misalnya, dibangun dengan tujuan utama yaitu mengatasi pemukiman kumuh, namun disisi lain juga bermanfaat sebagai peningkatan kesejahteraan bagi masyarakat dan pemerintah kota.

7 Rumah Susun Menurut UU no.16 Tahun 1985 dan PP no.4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, disebutkan bahwa Rumah Susun adalah gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Sedangkan yang dimaksud rumah susun sederhana sewa (rusunawa) adalah rumah susun sederhana yang kepemilikannya dengan sistem sewa.

8 Analisa Manfaat Biaya Analisa manfaat biaya (benefit cost analysis) adalah analisa yang sangat umum digunakan untuk mengevaluasi proyek pemerintah. Dengan kata lain diperlukan analisa dan evaluasi dari berbagai sudut pandang yang relevan terhadap ongkos ongkos maupun manfaat yang disumbangkannya, karena biasanya proyek proyek pemerintah secara langsung atau tidak, akan mempengaruhi orang banyak. Pengaruh ini bisa positif (benefit) atau negatif (disbenefit) (Pudjawan, 2004).

9 Analisa Manfaat Biaya B / C = = Benefit Disbenefit BiayaBersih BiayaInvestasi B D + ( R C) I Dimana : B / C = Perbandingan benefit terhadap biaya B = Nilai sekarang benefit D = Nilai sekarang disbenefit C = Nilai sekarang biaya ( cost ) di luar I R = Nilai sekarang pendapatan ( revenue ) I = Biaya investasi Baik B,D,C, maupun R dalam kedua rumus diatas dapat dinyatakan menurut nilai sekarang (PV), atau nilai tahunan (anuitas). Untuk evaluasi proyek (Pudjawan, 2004 ; Soeharto, 1997) : BCR > 1 Usulan proyek diterima BCR < 1 Usulan proyek ditolak

10 Konsep Nilai Waktu Uang Pudjawan (2004) menjelaskan, cara untuk mengestimasi nilai pada waktu yang berbeda adalah dengan cara menghitung nilai netto proyek sekarang dan atau menghitung tingkat prosentase diskonto dari nilai uang pada masa mendatang dengan nilai uang sekarang. Single Payment Compound Amount Factor (SPCAF) Menghitung nilai uang mendatang (F) dari nilai uang sekarang (P) F = P ( F/P, i, n ) Single Payment Present Worth Factor (SPPWF) Menghitung nilai uang sekarang (P) dari nilai uang mendatang (F) P = F (1 + i) n Uniform Series Compound Amount Factor (USCAF) Menghitung nilai uang mendatang (F) dari nilai uang periodik (A) dan seragam F = A (1 + i) i n 1

11 Konsep Nilai Waktu Uang Uniform Series Sinking Fund Factor (USSFF) Menghitung nilai uang periodik (A) dan seragam F dari nilai uang mendatang (F) ( 1+ i) A = i n 1 Uniform Series Present Worth Factor (USPWF) Menghitung nilai uang sekarang (P) dari nilai uang periodik (A) dan seragam P A n ( 1+ i) i( 1+ i) = n 1 Uniform Series Capital Recovery Factor (USCRF) Menghitung nilai uang periodik (A) dan seragam dari nilai uang sekarang (P) A = P i( 1+ i) n ( 1+ i) n 1

12 Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas dilakukan untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan parameter parameter / faktor faktor yang mempengaruhinya. Pudjawan (2004) berpendapat bahwa Analisa Sensitivitas dilakukan dengan cara mengubah nilai dari suatu paramater pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas alternatif investasi. Parameter yang biasanya berubah dan bisa mempengaruhi pengambilan keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, dan sebagainya.

13 Diagram Alir Penelitian Latar Belakang Perumusan Masalah Studi Literatur Pengumpulan Data Data Sekunder: Data Biaya Pembangunan Data Biaya Operasional Data Biaya Perawatan Data Tarif Dasar Listrik Data Primer : Diperoleh dari suryey kepada Dinas PU Cipta Karya, penghuni rusunawa dan masyarakat sekitar Identifikasi Biaya Identifikasi Manfaat Identifikasi Kerugian Penyusunan Kuisioner Penyusunan Kuisioner Penyebaran Kuisioner Penyebaran Kuisioner A A A

14 Lanjutan Diagram Alir Penelitian A A A Analisa Biaya Analisa Manfaat Analisa Kerugian Analisa Benefit Cost Ratio ( BCR ) Diperoleh nilai BCR Analisa Sensitivitas terhadap Benefit, Disbenefit, dan Cost Kesimpulan dan Saran

15 Gambaran Umum Proyek Rusunawa Kali Kedinding berlokasi di Jalan Tanah Merah V Surabaya, dengan batas wilayah : Batas Utara adalah Jalan Tanah Merah VI Batas Timur adalah rawa dan makam islam warga Tanah Merah Batas Selatan adalah Jalan Tanah Merah IV Langgar Batas Barat adalah SDN Kali Kedinding V dan VII Rusunawa Kali Kedinding

16 Spesifikasi dan Rincian Bangunan Spesifikasi Bangunan : Struktur Utama Pondasi Lantai Dinding Plafon Rangka atap Penutup Atap : beton bertulang : tiang pancang : beton rabat : bata : calciumboard : baja ringan Smartruss : genteng metal RincianBangunan: Lantai 1 : Fasilitas Umum ( tidak disewakan ) Lantai 2-4 : Unit Sewa type 24 yang terdiri dari ruang tamu, ruang tidur, KM/WC, dapur dan ruang makan; dengan jumlah 24 unit sewa per-lantai Lantai 6 : berfungsi untuk penempatan roof tank, sekaligus lantai atap

17 Biaya Investasi Awal No. Uraian Biaya Jumlah 1 Biaya Pembangunan (a) Rp , Biaya Tanah Rp , Biaya Konstruksi Fisik Rp ,02 2 Biaya Desain (b) Rp ,35 = 5 % x (a) 3 Pajak (10 %) = (a + b) x 10 % Rp ,74 Total Biaya Investasi Awal : Rp ,11

18 Biaya Operasional Biaya Listrik Lantai 1 422, x2 = 845, Lantai 2 55, x2 = 111, Lantai 3 55, x2 = 111, Lantai 4 55, x2 = 111, Lantai 5 55, x2 = 111, Total Biaya Listrik Fasum : 1,292,600.04

19 Biaya Operasional Biaya Operasional Gedung No. Keterangan Total / bulan ( Rp ) Total / tahun ( Rp ) 1 Penggunaan telepon kantor 100, ,200, Biaya gaji karyawan Kepala UPTB 1,000, ,000, Sekretaris 750, ,000, Seksi Pendapatan 700, ,400, Seksi Keamanan 700, ,400, Seksi Kebersihan/Pemeliharaan 700, ,400, Retribusi Sampah 150, ,800, Pengadaan peralatan operasional 200, ,400, Jumlah : 4,300, ,600,000.00

20 Biaya Perawatan Biaya Pemeliharaan No. Uraian Biaya Sub Biaya Jumlah Biaya 1 Biaya Pemeliharaan 5 Tahun 182,942, Pemeliharaan Dinding 168,362, Pemeliharaan Elektrikal 14,580, Biaya Pemeliharaan 7 Tahun 2.1. Biaya Pemeliharaan langit-langit 65,

21 Biaya Perawatan Biaya Penggantian : 1. Penggantian komponen di tahun ke Gate Valve dia 100 mm = Rp. 2,925, Gate Valve dia 50 mm = Rp. 1,813, = Rp. 4,739, Penggantian komponen di tahun ke Meter air = Rp. 1,720, Kran air = Rp. 5,211, Saklar tunggal = Rp.16,490, Saklar ganda / seri = Rp. 6,789, Stop Kontak = Rp.22,246, = Rp.52,458, Penggantian komponen di tahun ke Paving halaman, parkir, taman = Rp.21,362,889.62

22 Analisa Manfaat (Benefit) Pendapatan Bagi Pemerintah Uraian (Lantai ke-) Harga Sewa / bulan (Rp. / unit) Jumlah Unit (n) Jumlah Bulan Jumlah Pendapatan / tahun (Rp.) 2 Rp , Rp ,00 3 Rp , Rp ,00 4 Rp , Rp ,00 5 Rp , Rp ,00 Total Pendapatan / TB : Rp ,00 Total Pendapatan x 2 TB : Rp ,00 Nilai Present Value, selama umur rencana 30 tahun, dengan tingkat bunga 10% : P = pendapatan pertahun ( P/A, 10%, n ) = Rp ( P/A, 10%, 30 ) = Rp ( 9,4269 ) = Rp ,00

23 Analisa Manfaat (Benefit) Penghematan Biaya Listrik Bagi Penghuni Dari hasil survey dan perhitungan, diperoleh biaya listrik penghuni rusunawa per-tahun : = = penghema tan KK 7,777,896 20KK pertahun = Rp. 388, x 192 unit = Rp. 74,667, Nilai Present Value, selama umur rencana 30 tahun, dengan tingkat bunga 10% : P = penghematan biaya listrik ( P/A, 10%, n ) = Rp. 74,667, ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 74,667, ( 9,4269 ) = Rp. 703,885,898.90

24 Analisa Manfaat (Benefit) Penghematan Biaya Sewa Bagi Penghuni Dari hasil survey dan perhitungan, diperoleh biaya sewa penghuni rusunawa per-tahun : = = penghema tan KK 30,936,000 20KK pertahun = Rp. 1,546, x 192 unit = Rp. 296,985, Nilai Present Value, selama umur rencana 30 tahun, dengan tingkat bunga 10% : P = penghematan harga sewa rusunawa ( P/A, 10%, n ) = Rp. 296,985, ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 296,985, ( 9,4269 ) = Rp. 2,799,653,553.00

25 Analisa Manfaat (Benefit) Peningkatan Pendapatan Wirausaha Disekitar Rusunawa Dari hasil survey dan perhitungan, diperoleh peningkatan pendapatan wirausaha disekitar rusunawa per-tahun : = peningka tan pendapa tan KK pertahun = 438,000, = Rp. 43,800, x 15 unit usaha = Rp. 657,000, Nilai Present Value, selama umur rencana 30 tahun, dengan tingkat bunga 10% : P = peningkatan pendapatan wirausaha ( P/A, 10%, n ) = Rp. 657,000, ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 657,000, ( 9,4269 ) = Rp. 6,193,473,300.00

26 Analisa Kerugian (Disbenefit) Peningkatan Biaya Transportasi Penghuni Rusunawa Dari hasil survey dan perhitungan, diperoleh peningkatan biaya transportasi rata-rata penghuni rusunawa per-tahun : peningka tan biaya transportasi pertahun = KK 21,397,500 = 10 = Rp. 2,139, Sehingga diperoleh total peningkatan biaya transportasi penghuni rusunawa per-tahun : = biaya transportasi per-tahun ( angkutan umum + sepeda motor ) =( Rp. 2,139, x 9 orang ) + ( Rp. 2,139, x 21 orang ) = Rp. 19,257, Rp. 44,934, = Rp. 64,192, Nilai Present Value, selama umur rencana 30 tahun, dengan tingkat bunga 10% : P = peningkatan biaya transportasi ( P/A, 10%, n ) = Rp. 64,192, ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 64,192, ( 9,4269 ) = Rp. 605,136,278.30

27 Analisa Biaya (Cost) Biaya Investasi Awal Biaya Investasi Awal hanya terjadi satu kali dan sudah merupakan Present Value, yaitu sebesar : Rp. 24,421,942,

28 Analisa Biaya (Cost) Biaya Operasional Biaya Listrik Nilai Present Value, selama umur rencana 30 tahun, dengan tingkat bunga 10% : PV = Biaya listrik per-tahun x ( P/A, 10%, n ) = (Rp. 1,292, x 12 bulan ) x ( P/A, 10%, 30 ) = Rp. 15,511, ( 9,4269 ) = Rp. 146,222,535.80

29 Analisa Biaya (Cost) Biaya Operasional Biaya Operasional Gedung Thn ke- Keterangan (Biaya Operasional 5tahun) Biaya (Rp.) Nilai Uang Disc. Factor Present Value (Rp.) 5 Tanpa kenaikan 51,600,000 (P/F,10%,5) ,038, naik 10% 56,760,000 (P/F,10%,10) ,880, naik 10% 62,436,000 (P/F,10%,15) ,947, naik 10% 68,679,600 (P/F,10%,20) ,205, naik 10% 75,547,560 (P/F,10%,25) ,973, naik 10% 83,102,316 (P/F,10%,30) ,761, Total Biaya : 90,807, Sehingga diperoleh, total Biaya Operasional : = Biaya Listrik + Biaya Operasional Gedung = Rp.146,222, Rp.90,807, = Rp. 237,029,725.30

30 Analisa Biaya (Cost) Biaya Perawatan Analisa Biaya Pemeliharaan Setiap 5 Tahun Thn ke- Keterangan (Biaya Operasional 5tahun) Biaya (Rp.) Nilai Uang Disc. Factor Present Value (Rp.) 5 Tanpa kenaikan 182,942,672.6 (P/F,10%,5) ,589, naik 10% 201,236,939.8 (P/F,10%,10) ,576, naik 10% 221,360,633.8 (P/F,10%,15) ,993, naik 10% 243,496,697.2 (P/F,10%,20) ,183, naik 10% 267,846,366.9 (P/F,10%,25) ,722, naik 10% 294,631,003.6 (P/F,10%,30) ,882, Total Biaya : 321,947, Analisa Biaya Pemeliharaan Setiap 7 Tahun Thn ke Keterangan (Biaya Operasional 7tahun) Tanpa kenaikan naik 10% naik 10% naik 10% Biaya (Rp.) 65,686, ,255, ,481, ,429, Nilai Uang (P/F,10%,7) (P/F,10%,14) (P/F,10%,21) (P/F,10%,28) Disc. Factor Present Value (Rp.) 33,710, ,024, ,122, ,058, Total Biaya : 71,916,642.84

31 Analisa Biaya (Cost) Biaya Perawatan Analisa Biaya Penggantian Keterangan Biaya Pengganti Biaya (Rp.) Nilai Uang Disc. Factor Present Value (Rp.) tahun ke-20 4,739, (P/F,10%,20) , tahun ke-25 52,458, (P/F,10%,25) ,841, tahun ke-30 21,362, (P/F,10%,30) ,224, Total Biaya : 6,770,221.55

32 Analisa Biaya (Cost) Biaya Perawatan Sehingga diperoleh, total biaya perawatan adalah : = Biaya pemeliharaan (5tahun + 7tahun) + Biaya pengganti = (Rp.321,947, Rp.71,916,642.84) + Rp 6,770, = Rp. 400,634,731.20

33 Benefit Cost Ratio Analisa Uraian Biaya (Rp.) Total (Rp.) Pendapatan harga sewa ,00 Manfaat/benefit Penghematan biaya listrik 703,885, Penghematan harga sewa 2,799,653, Peningkatan pendapatanwirausaha 6,193,473, Total Benefit : 9,697,012, Kerugian/disbenefit Biaya Peningkatan biaya transportasi pekerja Biaya investasi awal Biaya listrik Biaya operasional gedung Biaya perawatan 605,136, Total Disbenefit : 24,421,942, ,222, ,807, ,634, Total Cost : 605,136, ,059,606, Benefit Disbenefit B/C= Cost 9,697,012, ,136, = 25,059,606, = 0, ,4 proyek tidak ekonomis, ditinjau dari manfaat yang diperoleh dengan biaya yang dikeluarkan

34 Analisa Sensitivitas Analisa Sensitivitas dilakukan terhadap biaya investasi awal yaitu subsidi biaya investasi awal sebesar 50% sampai dengan 100%. Rincian perhitungan perubahan biaya investasi awal terhadap nilai BCR dapat dilihat pada lampiran berikut ini. Subsidi Biaya Investasi Awal Benefit (B) (Rp.) Disbenefit (D) (Rp.) Cost (C) (Rp.) Nilai BCR 0% 9,697,012, ,136, ,059,606, % 9,697,012, ,136, ,848,635, % 9,697,012, ,136, ,406,441, % 9,697,012, ,136, ,964,247, % 9,697,012, ,136, ,522,052, % 9,697,012, ,136, ,079,858, % 9,697,012, ,136, ,664,

35 Analisa Sensitivitas Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, perubahan nilai BCR dapat digambarkan pada grafik berikut ini. Perubahan Nilai BCR 3.50 N ilai B /C Non Subsidi Subsidi 50 % Subsidi 60 % Subsidi 70 % Subsidi 80 % Subsidi 90 % Subsidi Biaya Investasi Nilai BCR

36 Kesimpulan Dan Saran Kesimpulan 1. Manfaat/benefit dari pembangunan rusunawa Kali kedinding adalah : a. Pendapatan bagi pemerintah dari harga sewa rusunawa, berupa nilai PV sebesar Rp ,00 b. Penghematan biaya listrik dan biaya sewa bagi penghuni rusunawa, dengan nilai total berupa PV sebesar Rp.3,503,539, c. Peningkatan pendapatan bagi wirausaha disekitar rusunawa, berupa nilai PV sebesar Rp.6,193,473, Kerugian/disbenefit dari pembangunan rusunawa Kali Kedinding adalah peningkatan biaya transportasi penghuni rusunawa, khususnya yang bekerja di kawasan rungkut industri berupa nilai PV sebesar Rp.605,136, Biaya yang dikeluarkan oleh pemerintah dari mulai rusunawa ini belum dibangun sampai dengan dioperasikan dengan umur rencana teknis bangunan selama 30 tahun terdiri dari biaya pembangunan, biaya operasional dan biaya perawatan, berupa nilai PV sebesar Rp.25,059,606, Dari hasil analisa diperoleh nilai BCR = 0,4, yang artinya proyek pembangunan rusunawa ini tidak ekonomis ditinjau dari manfaat yang diperoleh dengan biaya yang dikeluarkan. Sedangkan dari hasil analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa proyek ini akan menjadi ekonomis jika biaya investasi awal disubsidi oleh pemerintah sebesar 70 %, sehingga akan diperoleh nilai BCR 1,14.

37 Kesimpulan Dan Saran Saran 1. Untuk memperoleh benefit/manfaat yang lebih banyak lagi perlu dilakukan survey yang lebih lengkap terhadap pemerintah, penghuni rusunawa, maupun masyarakat disekitar rusunawa. 2. Jumlah sampel yang diambil untuk menganalisa hanya 20 responden; akan lebih baik apabila jumlah sampel yang diambil disesuaikan dengan total populasi yang tersedia dan sesuai dengan teori yang ada, yaitu untuk jumlah populasi dapat diambil sampel responden.

38 Sekian Terima Kasih