ANALISA NILAI AGUNAN RUMAH TINGGAL JL. SEMOLOWARU SELATAN XII SURABAYA

Transkripsi

1 ANALISA NILAI AGUNAN RUMAH TINGGAL JL. SEMOLOWARU SELATAN XII SURABAYA I MADE DWIYANTA P Dosen Pembimbing : Ir. I Putu Artama Wiguna, MT., Ph.D

2 LATAR BELAKANG TUJUAN PENELITIAN Nasabah memerlukan dana pinjaman untuk usaha dalam bentuk kredit Mengetahui Nilai Pasar dan Nilai Agunan Rumah Tinggal JL. Semolowaru Selatan XII Surabaya Perbankan memberikan kemudahan dalam kredit dengan jaminan / agunan Rumah tinggal merupakan salah satu properti yang dapat dijadikan agunan Diperlukan analisa nilai agunan rumah tinggal milik nasabah BATASAN MASALAH Menggunakan Metode Pendekatan Biaya dan Metode Pendekatan Data Pasar

3 LOKASI OBYEK PENELITIAN Jl. Semolowaru Selatan XII No. 8 Surabaya

4 OBYEK PENELITIAN Objek Penelitian : Rumah Tinggal Lokasi : Jl. Semolowaru Selatan XII No. 8 Surabaya Luas Tanah : 255 m² Luas Bangunan : 230 m² Tahun Dibangun : 2000 Perkerasan Jalan : Paving Lantai : 1 (Satu)

5 PROSES PENELITIAN

6 PERBANDINGAN DATA PASAR (OBYEK PEMBANDING 1) Lokasi : Jalan Semolowaru Elok Blok AJ-14 Surabaya Tahun Dibangun : Tahun 2000 Luas Tanah : 260 m² Luas Bangunan : 240 m² Lebar Jalan : 5 meter Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 12 Mei 2014 Harga Jual : Rp

7 PERBANDINGAN DATA PASAR (OBYEK PEMBANDING 2) Lokasi : Jalan Semolowaru Selatan XIII No. 3 Surabaya Tahun Dibangun : Tahun 2000 Luas Tanah : 245 m² Luas Bangunan : 220 m² Lebar Jalan : 5 meter Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 05 April 2014 Harga Jual : Rp

8 PERBANDINGAN DATA PASAR (OBYEK PEMBANDING 3) Lokasi : Jalan Klampis anom Blok E-5 Surabaya Tahun Dibangun : Tahun 2002 Luas Tanah : 250 m² Luas Bangunan : 235 m² Lebar Jalan : 6 meter Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 20 Mei 2014 Harga Jual : Rp

9 LOKASI OBYEK PEMBANDING Pembanding 3 Obyek Penelitian Pembanding 2 Pembanding 1

10 PERHITUNGAN PENYESUAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR Luas Tanah : Luas Tanah Pembanding 3 = 250 m² Luas Tanah Obyek Penelitian = 255 m² => (100% (( 250 / 255 ) x 100% )) = 1,96% Luas Bangunan : Luas Bangunan Pembanding 3 = 235 m² Luas Bangunan Obyek Penelitian = 230 m² => (100 (( 235 / 230 ) x 100% )) = -2,17% Lebar Jalan : Lebar Jalan Pembanding 3 = 6 m Lebar Jalan Obyek Penelitian = 5 m => (( 6 / 235 ) / 5 ) x 100% = 0,51 % Waktu Transaksi : Jarak transaksi dengan waktu penilaian = 3 bulan Kenaikan tanah per bulan = 1,25 % => ( 3 x 1,25 %) = 3,75 % Nilai Indikasi : Harga Transaksi + (Harga Transaksi x ( Total Penyesuaian / 100%) = Rp

11 Uraian Properti Yang Dinilai PENYESUAIAN Data Pembanding Properti 1 Properti 2 Properti 3 Jenis Properti Rumah Tinggal Rumah Tinggal Rumah Tinggal Rumah Tinggal Alamat Jl. Semolowaru Selatan XII Jl. Semolowaru Elok Blok AJ Jl. Semolowaru Selatan XIII Jl. Klampis Anom Blok E Hak Atas Properti SHM SHM SHM SHM Lokasi : Lebar Jalan m Material Jalan Paving Paving Paving Paving Kondisi Jalan Baik Baik Baik Baik Aksesbilitas Mudah Mudah Mudah Mudah Lingkungan Sekitar Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan Karakteristik Fisik : Luas Tanah m² Luas Bangunan m² Bentuk Tanah Beraturan Beraturan Beraturan Beraturan Jumlah Lantai Umur Bangunan Tahun Waktu Transaksi (12 Mei 2014) (5 April 2014) (20 Mei 2014) Harga Transaksi Rp Rp Rp PENYESUAIAN Hak Atas Properti Lokasi : Lebar Jalan % - - 0,51 Material Jalan % Kondisi Jalan % Aksesbilitas % Lingkungan Sekitar % Karakteristik Fisik : Luas Tanah % -2,0 3,92 1,96 Luas Bangunan % -4,35 4,35-2,17 Bentuk Tanah % Jumlah Lantai % Umur Bangunan % Waktu Transaksi % 3,75 5 3,75 Total Penyesuaian % 2,44 19,27 6,05 Nilai Indikasi Rp Rp Rp Pembobotan % Nilai Rp Rp Rp Nilai Pasar Rp Pembulatan Rp

12 PENDEKATAN BIAYA (OBYEK PEMBANDING 1) Lokasi : Jalan Semolowaru Selatan VIII Surabaya Luas Tanah : 260 m² Bentuk: Persegi beraturan Lebar Jalan : 5 meter Elevasi : Diatas permukaan jalan Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 14 Mei 2014 Harga Jual : Rp / m²

13 PENDEKATAN BIAYA (OBYEK PEMBANDING 2) Lokasi : Jalan Semolowaru Selatan IV Surabaya Luas Tanah : 260 m² Bentuk: Persegi beraturan Lebar Jalan : 5 meter Elevasi : Diatas permukaan jalan Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 12 April 2014 Harga Jual : Rp / m²

14 PENDEKATAN BIAYA (OBYEK PEMBANDING 3) Lokasi : Jalan Semolowaru Tengah XIV Surabaya Luas Tanah : 250 m² Bentuk: Persegi beraturan Lebar Jalan : 4 meter Elevasi : Diatas permukaan jalan Perkerasan Jalan : Paving Waktu Transaksi : 28 Mei 2014 Harga Jual : Rp / m²

15 LOKASI OBYEK PEMBANDING Obyek Penelitian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

16 PENYESUAIAN Uraian Jenis Properti Alamat Hak Atas Properti Properti Yang Dinilai Data Pembanding Properti 1 Properti 2 Properti 3 Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Jl. Semolowaru Selatan XII Jl. Semolowaru Selatan IV Jl. Semolowaru Selatan VII Jl. Semolowaru Tengah II SHM SHM SHM SHM Lokasi : Lebar Jalan m Material Jalan Paving Paving Paving Paving Kondisi Jalan Baik Baik Baik Baik Aksesbilitas Mudah Mudah Mudah Mudah Lingkungan Sekitar Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan Karakter Fisik : Luas Tanah m² Bentuk Tanah Beraturan Beraturan Beraturan Beraturan Keadaan Tanah (Elevasi) Di atas permukaan jalan Di atas permukaan jalan Di atas permukaan jalan Di atas permukaan jalan Aksesbilitas Mudah Mudah Mudah Mudah Waktu Transaksi (14 Mei 2014) (12 April 2014) (28 Mei 2014) Harga Transaksi per m² Rp Rp Rp Penyesuaian Hak Atas Properti % Lokasi : Lebar Jalan % - - 0,32 Material Jalan % Kondisi Jalan % Aksesbilitas % Lingkungan Sekitar % Karakter Fisik : Luas Tanah % -2,0-2,0 1,96 Bentuk Tanah % Elevasi % Waktu Transaksi % 3,75 5 3,75 Total Penyesuaian % 7,8 10,0 8 Nilai Indikasi Rp Rp Rp Pembobotan % Nilai Rp Rp Rp Nilai Pasar Tanah per m² Rp Nilai Pasar Tanah Rp Pembulatan Rp

17 PENYUSUTAN BANGUNAN No Jenis Bangunan Umur Ekonomis (Tahun) 1 Perkantoran Berlantai Banyak [40-50] 2 Apartemen / Mall / Hotel [35-40] 3 Pabrik Konstruksi Berat [30-45] 4 Pabrik Ringan / Gudang [25-30] 5 Rumah Tinggal Mewah [25-30] 6 Rumah Tinggal Sedang [20-25] 7 Rumah Tinggal Sederhana [ 20 ] 8 Rumah Rangka Kayu [ 10 ] 9 Fasilitas Bangunan [ 20 ] 10 Sarana Pelengkap Lainnya [10-15] Umur Bangunan Obyek Penelitian = 14 Tahun ( ) Penyusutan Fisik : = 14 / 25 x 100 % = 56 %

18 PERHITUNGAN BIAYA REPRODUKSI BARU BANGUNAN No Uraian Pekerjaan Biaya (Rp) 1 Pekerjaan Persiapan, Tanah, dan Pondasi Rp Pekerjaan Tanah dan Pondasi Rp Pekerjaan Struktur Atas Rp Pekerjaan Penutup Atap dan Plafond Rp Pekerjaan Pasangan dan Plesteran Dinding Rp Pekerjaan Kusen, Daun Pintu, dan Jendela Rp Pekerjaan Lantai dan Pelapis Dinding Rp Pekerjaan Pengecatan Rp Pekerjaan Instalasi Listrik Rp Pekerjaan Sanitair Rp Jumlah Rp Pembulatan Rp Nilai Properti Berdasarkan Metode Pendekatan Biaya : = Nilai Pasar Tanah + Biaya Reproduksi Baru Bangunan Penyusutan = Rp Rp Rp = Rp = Rp

19 REKONSILIASI NILAI PASAR Uraian Metode Pendekatan Biaya Metode Metode Pendekatan Data Pasar Indikasi Nilai Pasar Rp Rp Pembobotan 40% 60% Nilai Rp Rp Nilai Pasar Properti Pembulatan Rp Rp Dari indikasi nilai pasar berdasarkan metode pendekatan biaya dan metode pendekatan data pasar diperoleh : Nilai Pasar Properti: = Rp (satu milyar empat ratus tiga puluh tujuh juta rupiah)

20 PENENTUAN NILAI AGUNAN BANK A Bangunan Tanah Indikasi Nilai Pasar Rp Rp Penyesuaian 65% 75% Nilai Rp Rp Nilai Agunan Properti Rp Pembulatan Rp BANK B Bangunan Tanah Indikasi Nilai Pasar Rp Rp Penyesuaian 70% 70% Nilai Rp Rp Nilai Agunan Properti Rp Pembulatan Rp BANK C Bangunan Tanah Indikasi Nilai Pasar Rp Rp Penyesuaian 75% 70% Nilai Rp Rp Nilai Agunan Properti Rp Pembulatan Rp Bunga 15% / tahun Bunga 13% / tahun

21 NILAI AGUNAN Bangunan Tanah Indikasi Nilai Pasar Rp Rp Penyesuaian 75% 70% Nilai Rp Rp Nilai Agunan Properti Rp Pembulatan Rp Dari tabel di atas maka diperoleh nilai agunan pada obyek penelitian yang berdasarkan pada ketentuan Bank C, karena memiliki bunga pinjaman lebih ringan yaitu 13 % per tahun, serta menghasilkan nilai agunan terbesar yaitu sebesar Rp (satu milyar dua ratus empat puluh satu juta rupiah)

22 KESIMPULAN Nilai pasar dari obyek penelitian yang terletak di Jl. Semolowaru Selatan XII No. 8 Surabaya adalah sebesar Rp (satu milyar empat ratus tiga puluh tujuh juta rupiah) yang diperoleh berdasarkan indikasi nilai properti metode pendekatan biaya sebesar Rp (satu milyar tiga ratus tiga puluh lima juta rupiah) dan indikasi nilai properti metode perbandingan data pasar sebesar Rp (satu milyar lima ratus empat juta empat ratus ribu rupiah). Setelah diperoleh nilai pasar, maka selanjutnya nilai agunan didapatkan dengan memisahkan kembali masing masing indikasi nilai bangunan dan indikasi nilai tanah pada metode pendekatan biaya dan menggunakan ketentuan bank yang terpilih yaitu sebesar Rp (satu milyar dua ratus empat puluh satu juta rupiah).

23 TERIMA KASIH...