BAB 2 LANDASAN TEORI. Tugas Akhir Analisis Kelayakan Investasi nilai Jual Minimum Perumahan Bale Maganda Kahuripan BAB II LANDASAN TEORI

Transkripsi

1 BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1. Tinjauan Pustaka Secara umum setiap proyek harus dianalisis dari berbagai aspek. Maksud dari analisis proyek adalah untuk memperbaiki pemilihan investasi. Pemilihan berbagai macam proyek perlu diadakan karena sumber daya yang tersedia bagi pembangunan terbatas. Kesalahan dalam memilih proyek dapat mengakibatkan pengorbanan dari sumber daya yang langka, maka perlu diadakan perhitungan hasil dari berbagai alternatif dengan jalan menghitung biaya dan kemanfaatan yang dapat diharapkan dari masing-masing proyek. (Kadariyah,dkk.1978:1) Analisis finansial menyangkut terutama perbandingan antara pengeluaran uang dengan proyeksi pedapatan dari proyek, apakah proyek itu akan terjamin dana yang dibutuhkan, apakah proyek akan mampu membayar kembali dana tersebut dan apakah proyek itu akan berkembang sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat berdiri sendiri. Analisis finansial proyek memperhatikan modal saham yang ditanam dalam proyek disebut juga private return. Misalnya hasil yang diperoleh langsung oleh pengusaha, perusahaan swasta, suatu badan pemerintah, atau siapa saja yang berkepentingan dalam pembangunan proyek. (Kadariyah,dkk.1978:2) Analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan pengambil keputusan tentang sehat tidaknya suatu investasi dengan menyiapkan studi kelayakan sebelum implementasi pembangunan proyek. Keputusan untuk melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana dengan harapan mendapatkan keuntungan bertahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali berdampak besar bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan. (Imam Soeharto,1995:394) 4

2 5 Fitz Gerald (1978) menyatakan bahwa investasi adalah aktivitas yang berkaitan dengan usaha penarikan sumber-sumber untuk dipakai mengadakan barang modal pada saat sekarang ini dan dengan barang modal tersebut akan dihasilkan aliran produk baru di masa yang akan datang. Proyek investasi akan mempergunakan sumber-sumber yang ada pada saat sekarang ini dengan harapan bahwa pemakaian sumber-sumber tersebut mampu menyumbangkan manfaat ekonomis yang lebih besar di masa yang akan datang. (Salim Basalamah,dkk.1988:8) 2.2. Landasan Teori Pengertian Studi Kelayakan Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek ( biasanya merupan proyek investasi ) dilaksanakan dengan berhasil. (Suad Husnan & Suwarsono,1993:4) Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. (Suad Hasnan & Suwarsono,1993:6) Manfaat studi kelayakan menurut Kasmir & Jakfar (2003:12) adalah : 1. Mengatasi risiko kerugian di masa yang akan datang karena masa yang akan datang ada semacam kondisi ketidak pastian. 2. Mempermudah dalam melakukan perencanaan dan hal-hal apa saja yang perlu direncanakan. 3. Memudahkan pelaksanaan setelah di lakukan perencanaan yang baik dan matang.

3 6 4. Memudahkan pengawasan serta pengendalian atas penyimpangan yang mungkin bisa terjadi Aspek Studi Kelayakan Menurut Kasmir & Jakfar (2003:14), ada beberapa aspek dalam evaluasi proyek, yaitu aspek hukum, aspek pasar dan pemasaran, aspek keuangan, aspek teknis, aspek manajemen dan organisasi, aspek ekonomi sosial, dan aspek dampak social. 1). Aspek hukum Aspek teknis meliputi tentang masalah kelengkapan dan keabsahan dokumen perusahaan mulai dari bentuk badan usaha sampai izin-izin yang di miliki. 2). Aspek pasar dan pemasaran Aspek ini meninjau dari segi pasar dan pemasaran memiliki peluang pasar yang di inginkan atau tidak. 3). Aspek keuangan Didalam aspek ini di lakukan untuk menilai biaya biaya apa saja yang akan di keluarkan dan seberapa besar biaya-biaya yang akan di keluarkan 4). Aspek teknis/operasi Aspek ini akan di teliti adalah mengenai lokasi usaha, baik kantor pusat,cabang, pabrik, atau gudang. Kemudian penentuan layout ruangan sampai ke pada usaha perluasan selanjutnya. 5). Aspek manajemen/organisasi Pada aspek ini, menilai para pengelola usaha dan struktur organisasi apakah dapat berhubungan antara masing-masing wewenang (authority) dan tanggung jawab (responsibility) dapat diketahui dengan jelas. 6). Aspek ekonomi sosial Menyelidiki apakah proyek itu akan memberikan sumbangan atau mempunyai peranan yang cukup besar dalam pembangunan ekonomis seluruhnya, dan melihat pengaruh yang di timbulkan jika proyek tersebut di jalankan.

4 7 7). Aspek dampak lingkungan Merupakan analisis yang paling di butuhkan saat ini, karena setiap proyek yang dijalankan akan sangat besar dampak terhadap lingkungan di sekitarnya Analisa keuangan (finansial) dalam studi kelayakan. Analisa keuangan (finansial) berangkat dari tujuan yang umumnya dimiliki oleh perusahaan yaitu berkepentingan untuk menjamin kontinuitas dan kelancaran uasha yang di rencanakan (Yacob Ibrahim,1998:133). Menurut Kasmir & Jakfar (2003:85), studi mengenai aspek keuangan (finansial) harus menjawab dengan menyelesaikan masalah yang menyangkut : 1. Jumlah dana yang diperlukan, baik untuk keperluan investasi awal maupun untuk kebutuhan modal kerja. 2. Sumber dana, biaya modal dan rancangan struktur modal yang layak. 3. Proyeksi anggaran kas yang merinci perkiraan arus kas masuk dan arus kas keluar. Proyeksi arus kas ini berguna untuk melaksanakan analisa kelayakan finansial dengan menggunakan Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Profitability Indeks (PI). 4. Pembuatan laporan keuangan pertama, analisa sumber dan penggunaan dana, serta analisa titik impas (BEP) Analisa Ekonomi dalam Studi Kelayakan Aspek ekonomi suatu proyek tidak hanya memperhatikan manfaat yang di nikmati dan pengorbanan yang di tanggung oleh perusahaan, tetapi oleh semua pihak dalam perekonomian. Disini digunakan pendekatan analisa Cost And Benefit & Cost Effectiveness (Suad Husnan & Suwarsono Muhammad,1994:313).

5 8 Menurut Kasmir & Jakfar (2003:194), aspek ekonomi harus bisa menyelesaikan : 1. Dapat meningkatkan ekonomi rumah tangga. 2. Kegunaan umum yang disumbangkan kepada masyarakat seperti jalanan, penerangan listrik, dan fasilitas lainnya. 3. Sumbangan proyek terhadap perluasan kesempatan kerja, serta proses alih teknologi. 4. Meningkatkan perekonomian pemerintah baik lokal maupun regional. 5. Hubungan proyek dengan proyek lainnya, khususnya hubungan input-output, apakah proyek menjadi pembekal dengan proyek lainnya (industri hulu) atau pasar dari proyek lainnya (industri hilir) Rumus atau persamaan yang digunakan Menurut Robert J.K (1995:22), beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisa ekonomi proyek yang berdasarkan / menggunakan bunga berganda (interest compound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding) : 1) Future Value (Harga yang akan datang) F = P(1+i) n atau F = P(F/P,i%,n) (2.1) 2) Present Value (Harga sekarang) P = atau P = F(P/F,i%,n) (2.2) 3) Sinking Fund (Penanaman sejumlah uang) A = atau A = F(A/F,i%,n) (2.3) 4) Capital Recovery (Pemasukan kembali modal) A = atau A = P(A/P,i%,n) (2.4) 5) Future Value dari Annual F = atau F = A(F/A,i%,n) (2.5)

6 9 6) Present Value dari Annual P = atau P = A(P/A,i%,n) (2.6) 7) Uniform dari Gradient Series A = G atau A = X(A/G,i%,n) (2.7) 8) Net Present Worth NPV = Pwpendapatan - PWpengeluaran (2.8) PWB = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n) PWC = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n) + I 9) Net Annual Worth NAV = Pwpendapatan - PWpengeluaran (2.9) AWB = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n) AWC = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n) + I Pada umumnya semua persoalan dan permasalahannya, juga periode waktunya, dikonversikan berdasarkan tahunan, sehingga istilah A, i, dan n juga berdasarkan periode tahunan. Dalam suatu persoalan pinjaman, misalnya dipakai periode bulan, maka rumus dan tabel dapat langsung memakai dasar tahunan. Hanya saja perhitungannya adalah discrete compounding dengan memakai laju bunga nominal. Sebagai contoh : seseorang meminjam sejumlah uang dengan waktu pengembalian 2 tahun dan dilakukan dengan mengangsur tiap bulan dengan bunga i % per bulan. Maka dapat diartikan bahwa A adalah pembayaran bulanan dengan n adalah 24. Demikian pula untuk periode lainnya, misalnya harian, mingguan, triwulan dan sebagainya, selama konversinya dari periode diaplikasikan secara langsung. Untuk memperkecil tingkat kesalahan bila persoalan menjadi kompleks dan sulit, sangat dianjurkan selalu menerjemahkan permasalahan yang ada dalam bentuk diagram. Penerjemahan permasalahan yang ada dalam bentuk diagram dapat dijelaskan dalam Gambar 2.1

7 10 P A i=% Gambar 2.1 Penerjemahan masalah ke dalam diagram F 2.3. Besaran Tekno Ekonomi Biaya Modal (Capital Cost) Yacob ibrahim, definisi biaya modal adalah jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan mulai dari pra studi sampai selesai dibangun. Bunga modal dibagi menjadi dua bagian yaitu : 1. Biaya langsung (direct cost). Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu proyek. Biaya langsung pada proyek gedung misalnya biaya pembebasan tanah dan konstruksi. Biaya tanah (land cost) berupa pengadaan tanah. Pendapatan dari suatu proyek biasa berasal dari sewa / sewa beli. Jika berasal dari sewa maka bangunan berikut tanahnya tetap menjadi pemilik pengusaha bangunan, jika berasal sewa beli maka bangunan menjadi milik penyewa dan tanah menjadi milik pengusaha bangunan atau keduanya menjadi milik penyewa setelah jangka waktu yang diperhitungkan. 2. Biaya tidak langsung (indirect cost) Biaya ini mencakup tiga komponen yaitu : a. Biaya kemungkinan / hal yang tidak terduga dari biaya langsung Kemungkinan / hal yang tidak pasti ini bila dikelompokkan dapat menjadi tiga, yaitu : 1) Biaya / pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti 2) Biaya yang timbul namun belum terlihat

8 11 3) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan datang (misal kemungkinan adanya kenaikan harga). Biaya ini merupakan suatu angka prosentase dari biaya langsung misal 5%, 10% ataupun 15% sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1995). Hal ini tergantung dari pemilik dan perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau perencana, besarnya prosentase ini lebih kecil. b. Biaya teknik Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal sampai biaya perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi. Biaya ini dapat ditentukan berdasarkan prosentase dari biaya langsung atau ditentukan besarnya harga yang pasti. c. Biaya bunga Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan dan biaya teknik sehingga harus diperhitungkan selama masa konstruksi Biaya tahunan (Annual cost) Umur ekonomi proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa konstruksi selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur proyek selesai dan merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor. Biaya tahunan terdiri dari : 1). Biaya operasinal dan pemeliharaan Biaya operasional dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur proyek sesuai yang direncanakan pada detail desain. Kelompok ini terdiri dari : 1. Biaya pemeliharaan gedung 2. Biaya listrik, telepon, dan AC 3. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

9 12 4. Asuransi rumah dan peralatan 5. Biaya personal dari pengelola rumah 2). Biaya bunga Biaya ini menyebabkan terjadinya penambahan biaya modal karena adanya tingkat suku bunga selama umur proyek. Besarnya diperhitungkan terhadap biaya modal. Biaya bunga = F x (A / P, i%, n) - x F (2.10) Dengan F = Biaya modal x (F / P, i%, n) (2.11) Keterangan : F : perkembangan modal selama masa konstruksi i : Interest (bunga), yaitu besarnya suku bunga tahunan (%) n : periode waktu 3). Biaya pajak Dalam analisa proyek ini, besarnya pajak PPN sebesar 10 % dari pendapatan kotor setelah dikurangi : 1. Pembayaran biaya operasi dan pemeliharaan 2. Pembayaran modal pinjaman 3. Penyusutan gedung 4). Pengembalian modal sendiri Setiap penanaman modal pasti mengharap modalnya kembali berikut keuntungan yang prosentasenya lebih tinggi dari tingkat bunga di pasaran uang atau modal, sebab setiap investasi mengandung resiko (investment risk). Pengembalian modal sendiri = x F

10 Masa Konstruksi Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa konstruksi diusahakan sesingkat mungkin, agar beban bunga selama masa periode sekecil-kecilnya. Kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace periode). Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan bunganya harus dibayar Masa pelunasan proyek (pay out time) Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. Panjangnya jangka waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis proyek Nilai Jual Minimum Seseorang / investor yang membangun suatu tempat pemukiman / perumahan, orang tersebut dapat menjual kepada orang lain dengan harga tertentu baik secara kontan maupun secara kredit, yang sudah memperhitungkan bila dijual secara kontan ataupun secara bertahap dalam jangka waktu tertentu. Investasi yang ditanamkan dalam proses tersebut diharapkan dalam jangka waktu tertentu dapat kembali dengan mendapatkan keuntungan yang sesuai dengan suku bunga tertentu. Di dunia perdagangan juga ada sistem penawaran barang kepada konsumen dengan cara membayar cicilan (kredit) dan umumnya dalam transaksi seperti ini pembeli dikenakan biaya uang muka (Down Payment) yang mengikat perjanjian antara penjual dan konsumen. Pada pembangunan proyek ada beberapa tahapan kegiatan yang harus dilalui dan semuanya itu membutuhkan investasi (biaya). Biaya yang sudah dikeluarkan disebut biaya modal (Capital Cost) yang terdiri dari perencanaan fisik serta biaya pelaksanaan. Untuk jenis proyek yang memberikan jasa maka biaya operasi & pemeliharaan harus dimasukkan sesuai umur proyek yang telah direncanakan & menjadi tanggung jawab

11 14 pihak pengelola / pemilik proyek, sehingga biaya ini dimasukkan dalam unsur tambahan biaya modal (Robert J.K, 1995:59). Nilai jual minimal dapat diperoleh dari : Pendapatan = Pengeluaran Bila nilai jual minimal yang didapat lebih rendah dari pasaran nilai jual pada suatu waktu, berarti proyek sangat fisibel dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi investor. Bila nilai jual yang didapatkan dengan perhitungan lebih tinggi dari pasaran nilai jual, maka dapat diadakan perhitungan ulang dengan perubahan-perubahan / penekanan : 1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur di tinjau kembali / dan hal-hal lain yang dapat menekan biaya). 2. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan. 3. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman & modal sendiri diperpanjang. 4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur dan atau teknik membangun. 5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pendapatan bangunan yang masuk, agar tidak terjadi bunga-berbunga yang terlalu besar, sehingga perkembangan kredit proyek lebih besar Teknik-Teknik Penilaian Investasi Pembahasan kriteria penilaian investasi di dahului oleh konsep equivalent yang mencoba memberikan bobot kuantitatif faktor waktu terhadap nilai uang seperti bunga dan rendemen (rate of return). Ini selanjutnya dipakai sebagai kaidah pokok dalam perhitungan dan analisa masalah finansial dan ekonomi. Pembahasan konsep equivalent dimaksudkan sebagai persiapan menyusun kriteria penilaian dan mengadakan analisa biaya. Kriteria penilaian atau kriteria profitabilitas merupakan alat bantu bagi manajemen

12 15 untuk membandingkan dan memilih alternatif investasi yang tersedia. Adapun yang tidak memperhitungkan konsep tersebut adalah periode pengembalian dan return on investment (roi) (Imam Soeharto, 1995:426). Dalam analisa proyek ada beberapa kriteria yang dipakai untuk diterima tidaknya sesuatu usulan proyek, atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek. Dalam semua kriteria itu baik benefit (keuntungan) maupun biaya dapat dinyatakan dalam the present value-nya. Masing-masing kriteria ada kebaikan dan kelemahannya. (Kadariyah, 1986:14) Adapun kriteria yang biasa dipakai dalam pelaksanaan studi awal : Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit Cost Ratio) Benefit Cost Ratio (BCR) digunakan untuk mengkaji kelayakan proyek yang menggambarkan besarnya resiko proyek. Rasio atau perbandingan ini harus lebih besar selisihnya terhadap satu. Makin besar selisihnya terhadap satu, makin kecil resiko proyek / resiko investasi. Penggunaanya amat dikenal dalam mengevaluasi proyek-proyek untuk kepentingan umum atau sektor publik. Dalam hal ini penekanannya ditujukan kepada manfaat (benefit) bagi kepentingan umum dan bukan kepentingan finansial perusahaan. BCR = (2.12) Dimana : BCR PV.P PV.OP PV.B PV.PJ C = Benefit Cost Ratio yaitu Perbandingan Manfaat dan Biaya = Nilai Sekarang Pendapatan = Nilai Sekarang Operasional = Nilai Sekarang Bunga = Nilai Sekarang Pajak = Biaya Modal

13 16 Adapun kriteria BCR akan memberikan petunjuk sebagai berikut : BCR > 1 usulan proyek diterima BCR < 1 usulan proyek ditolak BCR = 0 Netral Kenyataan yang ada di lapangan, nilai yang dipakai adalah BCR karena sesungguhnya biaya operasi dan pemeliharaan merupakan biaya dari biaya keseluruhan proyek yang harus dikeluarkan Analisis Tingkat Kembali Internal (Internal Rate of Return) IRR inpv NPV NPV NPV (inpv inpv ) (2.12)