SURVEI PROPERTI KOMERSIAL Triwulan I - 2008 Perkembangan Properti Komersial di wilayah Jabodebek (q-t-q) : Penambahan pasokan baru properti komersial pada triwulan I-2008 terjadi pada subsektor perkantoran sewa dan ritel sewa, serta apartemen. Tingkat hunian mengalami peningkatan dengan peningkatan tertinggi terjadi pada subsektor hotel. Sementara itu, peningkatan tarif sewa terjadi pada sub sektor perkantoran, hotel dan lahan industri. Secara umum, tingkat penjualan dan harga jual properti komersial mengalami peningkatan kecuali pada subsektor ritel dan apartemen sewa. Perkembangan Properti Komersial di wilayah Bandung (q-t-q) : Tingkat hunian sektor properti komersial di Bandung secara umum meningkat, kecuali subsektor ritel sewa. Sementara itu kenaikan tarif sewa terjadi pada seluruh sub sektor. Tingkat penjualan subsektor ritel dan apartemen mengalami kenaikan, sementara harga jual relatif stabil. Perkembangan Properti Komersial di wilayah Banten (q-t-q) : Tingkat hunian sektor komersial di Banten Sementara itu, tarif sewa ritel menurun, sedangkan tarif kamar hotel Tingkat penjualan subsektor ritel menurun, sedangkan tingkat penjaulan lahan industri Jakarta: pasokan, tingkat hunian dan tarif perkantoran sewa mengalami peningkatan Metodologi GEDUNG PERKANTORAN Perkantoran Sewa ( (leased-office office) di Jakarta Pada triwulan I-2008, jumlah pasokan perkantoran sewa di Jakarta tercatat sebesar 5.715.511 m 2, mengalami penambahan pasokan baru seluas 119.800 m 2 dibandingkan dengan triwulan lalu. Penambahan pasokan tersebut berasal dari kawasan primer yaitu selesainya pembangunan Menara BCA (Grand Indonesia) dan Permata Kuningan (Murinda Office). Penambahan penyerapan ruang perkantoran sewa pada triwulan I-2008 mencapai 114.727 m 2 sehingga tingkat hunian mengalami kenaikan menjadi 85,17% dari 84,94% pada triwulan IV-2007. Kenaikan tingkat hunian berasal dari gedung kantor baru maupun gedung existing yang berada di kawasan primer dan sekunder. Hal ini mengindikasikan masih banyak perusahaan yang melakukan ekspansi bisnis dan membutuhkan tambahan ruang perkantoran baru. Sementara itu, sejalan dengan masih tingginya permintaan untuk penyewaan perkantoran baru, mendorong kenaikan harga tarif sewa menjadi Rp. 141.417/m 2 /bulan, meningkat sebesar 4,43% (q-t-q) atau 13,05% (y-o-y). Dalam 2 tahun kedepan, diperkirakan akan ada penambahan pasokan gedung perkantoran sekitar 521.200 m 2, yang sebagian besar (64,41%) berasal dari kawasan primer. Survei Properti Komersial merupakan survei triwulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Mulai triwulan I 2006, cakupan survei diperluas menjadi sekitar 706 perusahaan properti di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi dan Banten (Tangerang, Serang, Cilegon, Pandeglang) dan 60 perusahaan di wilayah Bandung. Survei tersebut mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga aset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama Tim Statistik Sektor Riil 1
Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta 90% Rp150,000 85% Rp142,500 80% Rp135,000 75% Rp127,500 70% Rp120,000 Bandung: pasokan baru, tingkat hunian dan tarif perkantoran sewa mengalami kenaikan. Perkantoran Sewa ( (leased-office) di Bandung Dalam triwulan I-2008 terdapat penambahan pasokan baru sebesar 450 m 2, sehingga jumlah pasokan menjadi 18.680 m 2, naik 2,47% (q-t-q) atau 8,16% (y-o-y). Tingginya permintaan terhadap perkantoran sewa di Bandung menyebabkan tingkat hunian meningkat dari 95,50% menjadi 95,80%. Tarif sewa juga mengalami peningkatan menjadi Rp.96.250/m 2 /bulan dari sebelumnya Rp.95.000/m 2 /bulan. Perkantoran Jual (strata title) di Jakarta Jakarta: jumlah pasokan tetap, namun terjadi kenaikan tingkat penjualan dan harga jual. Jumlah pasokan untuk ruang perkantoran jual (strata title) pada triwulan I-2008 tidak mengalami perubahan, tetap sebanyak 521.260 m 2, yang sebagian besar berlokasi di kawasan primer. Tingkat penjualan perkantoran meningkat dari 90,05% menjadi 91,28% yang disebabkan oleh tingginya permintaan akan ruang perkantoran. Sejalan dengan kenaikan penjualan, harga jual ruang perkantoran juga mengalami kenaikan sebesar 4,90% (q-t-q) atau 7,78% (y-o-y) menjadi Rp.14.395.316/m 2. Pasokan ruang perkantoran jual beberapa tahun mendatang diperkirakan akan mengalami peningkatan, dan masih terkonsentrasi pada wilayah primer. Namun apabila krisis subprime mortgage masih berlanjut dan diikuti dengan tingginya harga minyak dunia serta kenaikan harga pangan dunia, maka akan mempengaruhi keinginan investor untuk mengembangkan investasinya pada sektor properti komersial. PUSAT PERBELANJAAN (RITEL) Jabodebek: terjadi peningkatan pasokan dan tingkat hunian ruang ritel sewa, sementara tarif sewa menurun. Ritel Sewa di Jabodebek (Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi) Pada triwulan I-2008 terdapat pasokan ruang ritel sewa baru sebesar 43.120 m 2 yang berasal dari selesainya pembangunan City Walk di kawasan Sudirman, Satrio Tower Retail, Buaran Plaza dan Kelapa Gading 5. Total ruang ritel sewa mencapai 2.797.745 m 2 atau mengalami peningkatan sebesar 1,57% (q-t-q) atau 10,82% (y-o-y). Peningkatan pasokan pada triwulan I-2008 tersebut diimbangi dengan adanya penyerapan ruang ruang ritel sewa sebesar 52.790 m 2, sehingga tingkat hunian sedikit meningkat dari 89,94% menjadi 90,44%. Tim Statistik Sektor Riil 2
Tarif sewa pada ruang ritel pada tiwulan I-2008 rata-rata sebesar Rp.429.751/m 2 /bulan, mengalami penurunan 7,72% (q-t-q). Penurunan tersebut dipengaruhi oleh penurunan biaya operasional untuk penyewaan ruangan tersebut. Beberapa proyek ritel pada saat ini dalam tahap pengerjaan dan diperkirakan akan mulai dipasarkan pada kuartal kedua tahun 2008 hingga tahun 2010. Proyek ritel yang akan dipasarkan pada kuartal kedua tahun 2008 adalah Bekasi Square dan Gardenia Boulevard Retail. Jumlah pasokan dalam tiga tahun kedepan diperkirakan sebesar 1.200.000 m 2. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodebek 92% Rp500,000 91% Rp462,500 90% Rp425,000 88% Rp387,500 87% Rp350,000 Bandung: pasokan dan tingkat hunian ritel sewa menurun, sementara tarif sewa Ritel Sewa di Bandung Pada triwulan I-2008, total pasokan ruang ritel sewa tercatat sebanyak 57.880 m 2, sedikit meningkat (0,45% q-t-q) dibandingkan triwulan lalu, namun secara tahunan turun sebesar 3,51% (y-o-y). Tingkat hunian ruang ritel di Bandung secara triwulanan sedikit turun dari 70,25% menjadi 69,50% pada triwulan I-2008 yang disebabkan oleh menurunnya tingkat hunian salah satu pusat perbelanjaan di Bandung yang dahulu merupakan salah satu pusat perbelanjaan. Sedangkan tarif sewa ritel tercatat sebesar 213.750/m 2 /bulan, meningkat 0,59% (q-t-q) yang disebabkan oleh adanya penyesuaian biaya operasional dan pembenahan fasilitas. Ritel Sewa di Banten (Tangerang, Serang dan Cilegon) Banten: pasokan tetap, tingkat hunian meningkat, sedangkan tarif sewa menurun cukup signifikan. Selama triwulan I-2008 tidak ada pasokan ruang ritel sewa baru di Banten, sehingga total pasokan masih sama seperti triwulan sebelumnya, yaitu sebesar 215.675 m 2. Sementara itu tingkat hunian ruang ritel mengalami peningkatan sebesar 2,83% (q-t-q), menjadi 87,56%. Kenaikan tingkat hunian ini lebih disebabkan karena tersewanya ruang ritel existing. Meskipun tingkat hunian meningkat, namun tarif sewa ruang ritel di Banten mengalami penurunan yang cukup signifikan, yaitu dari Rp 356.036/m 2 /bulan pada triwulan IV-2007 menjadi Rp 306.921/m 2 /bulan pada triwulan I-2008. Penurunan ini disebabkan oleh ketatnya tingkat persaingan yang terjadi di subsektor ritel sewa. Tim Statistik Sektor Riil 3
Ritel Jual (strata-title) title) di Jabodebek Jabodebek: pasokan tetap, tingkat penjualan meningkat, sementara itu harga jual menurun. Total pasokan ruang ritel jual di Jabodebek pada triwulan I-2008 tercatat sebesar 1.365.019 m 2, tidak mengalami perubahan dibandingkan triwulan lalu. Namun secara tahunan, jumlah ini mengalami peningkatan sebesar 3,47% (y-o-y). Tingkat penjualan ruang ritel pada triwulan I-2008 tercatat sebesar 80,53%, sedikit meningkat dibandingkan triwulan lalu (80,32%). Penyerapan ruang ritel jual umumnya berasal dari retailer produk tekstil dan produk dari bahan kulit (tas, dompet, sepatu, dll), serta produk teknologi (komputer, handphone, dll). Harga jual ruang ritel tercatat sebesar Rp 41.406.895-/m 2 mengalami penurunan baik secara triwulanan maupun tahunan, masing-masing sebesar 3,50% (q-t-q) dan 5,28% (y-o-y). Bandung: pasokan, tingkat penjualan dan harga jual Ritel Jual (strata-title) title) di Bandung Pasokan ruang ritel jual baru di Bandung pada triwulan I-2008 bertambah sebanyak 1.307m2 atau naik 2,78% (q-t-q) sehingga jumlahnya menjadi 48.380 m 2. Sejalan dengan gencarnya promosi yang diakukan, tingkat penjualan pada tiwulan I-2008 tercatat sebesar 74,33%, meningkat 2,29% (q-t-q). Sementara itu, harga jual ruang ritel sampai dengan triwulan I-2008 hanya mengalami kenaikan tipis dari triwulan sebelumnya (0,07%), yaitu dari Rp 2.244.187/m 2 menjadi Rp 2.245.854/m 2. Ritel Jual (strata-title) title) di Banten Banten: terdapat penambahan pasokan baru, namun tingkat penjualan dan harga jual mengalami penurunan Selama triwulan I-2008 terdapat penambahan pasokan ruang ritel baru di Banten sebanyak 14.400 m 2 sehingga jumlahnya menjadi 486.870 m 2. Peningkatan ini disebabkan karena mulai dipasarkannya ruang ritel di CBD Ciledug. Penambahan pasokan tersebut tidak diikuti dengan peningkatan penjualan. Pada triwulan I-2008 tingkat penjualan tercatat sebesar 80,96%, menurun (0,74%) dibandingkan triwulan lalu. Sejalan dengan penurunan tersebut, harga jual juga menurun sebesar 3,90% (q-t-q) menjadi Rp.34.125.270/m2. Pada tahun mendatang, penambahan pasokan ruang ritel baru diperkirakan akan bertambah sebanyak 279.000 m2. APARTEMEN Jakarta: pasokan dan tingkat hunian apartemen sewa meningkat, sementara tarif sewa menurun. Apartemen Sewa ( (leased apartment) ) di Jakarta Pasokan baru apartemen sewa pada triwulan I-2008 bertambah sebanyak 168 unit yang berasal dari selesainya pembangunan Shangrila Apartment, sehingga total pasokan apartemen sewa mencapai 11.424 unit atau naik 1,49% (q-t-q) dan 3,52% (y-o-y). Tingkat hunian apartemen sewa mengalami sedikit meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya, dari 71,23% menjadi 71,88%. Hal tersebut menunjukan bahwa pasokan baru apartemen sewa tidak langsung terserap oleh pasar. Semakin ketatnya persaingan sementara permintaan relatif tetap membuat tarif sewa mengalami penurunan sebesar 2,21% (q-t-q) menjadi Rp.131.842/m 2 /bulan. Tim Statistik Sektor Riil 4
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen 77% Rp150,000 74% Rp140,000 71% Rp130,000 68% Rp120,000 65% Rp110,000 Bandung : pasokan apartemen sewa tetap, sementara tingkat hunian dan tarif sewa Jakarta: pasokan dan harga jual meningkat, namun tingkat penjualan menurun. Bandung: pasokan dan tingkat penjualan meningkat, namun harga jual tetap. Apartemen Sewa ( (leased apartment) ) di Bandung Pasokan apartemen sewa di Bandung pada triwulan I-2008 masih sama seperti triwulan sebelumnya, yaitu sebanyak 474 unit. Sementara itu, tingkat hunian meningkat dibandingkan triwulan lalu, yaitu dari 87,00% menjadi 90,67%. Sejalan dengan kenaikan tingkat hunian tersebut, tarif sewa apartemen di Bandung juga mengalami peningkatan sebesar1,36% (q-t-q) menjadi Rp. 384.833/m 2 /bulan. Apartemen Jual (Strata-title) title) di Jakarta Pasokan baru apartemen jual bertambah sebanyak 1.787 unit yang berasal dari selesainya pembangunan Kempinski Residence, The 18th Residence North Tower, Hampton s Park (Tower A, B, dan D), Eminence at Essence Residence, dan Patria Park. Total pasokan apartemen jual sampai dengan triwulan I-2008 mencapai 56.714 unit, naik 3,25% (q-t-q) dan 22,20% (y-o-y). Banyaknya pasokan baru apartemen jual yang masuk ke pasar yang diiringi dengan tingkat permintaan pasar yang cukup tinggi membuat tingkat penjualan hanya turun sebesar 0,25% (q-t-q), yaitu dari 91,49% menjadi 91,26%. Harga jual rata-rata apartemen meningkat 4,75% (q-t-q) menjadi Rp.10.142.719/m 2 yang didorong oleh kenaikan harga beberapa material bangunan. Pada triwulan mendatang penyerapan pasar apartemen diperkirakan akan mengalami penurunan. Hal ini disebabkan oleh kenaikan harga apartemen yang diperkirakan masih akan berlanjut pada triwulan mendatang, sementara pada sisi lain daya beli masyarakat mengalami tekanan akibat laju inflasi. Apartemen Jual ( (Strata-title title) ) di Bandung Pasokan apartemen jual pada triwulan I-2008 sedikit meningkat menjadi 408 unit. Peningkatan pasokan tersebut diiringi dengan kenaikan tingkat penjualan dari 72,80% menjadi 74,00%. Namun persaingan yang ketat membuat harga jual apartemen tetap sebesar Rp.850 juta/unit. HOTEL Hotel di Jabodebek Pasokan kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabodebek pada triwulan I-2008 tidak mengalami perubahan dibandingkan triwulan lalu, tetap sebesar 22.910 kamar. Tim Statistik Sektor Riil 5
Jabodebek:pasokan kamar tetap, sementara tingkat hunian kamar dan tarif kamar Sementara itu, tingkat hunian kamar hotel mengalami peningkatan dari 66,62% menjadi 70,46%. Hal ini disebabkan karena meningkatnya kegiatan wisata seiring dengan cukup banyaknya hari libur pada triwulan I-2008. Sejalan dengan kenaikan tingkat hunian, tarif kamar hotel pada triwulan I-2008 juga meningkat, dari Rp. 761.424/malam menjadi Rp.877.773/malam. Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabodebek 75% Rp950,000 69% Rp875,000 Rp800,000 63% Rp725,000 56% Rp650,000 Rp575,000 50% Rp500,000 Bandung : jumlah kamar, tingkat hunian kamar dan tarif kamar hotel Hotel di Bandung Jumlah kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 di Bandung pada triwulan I-2008 sedikit meningkat (1,09%) dibandingkan triwulan lalu, dari 1.261 kamar menjadi 1.274 kamar. Tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 di Bandung pada triwulan I-2008 meningkat, dari 64,82% menjadi 68,35%. Peningkatan ini didorong oleh banyaknya hari libur pada akhir minggu (long weekend) selama triwulan I-2008. Searah dengan kenaikan tingkat hunian, rata-rata tarif kamar hotel pun meningkat sebesar 5,34% (q-t-q) menjadi Rp.366.811/malam. Hotel di Banten Banten: jumlah kamar tetap, sementara tingkat hunian dan tarif kamar hotel Jumlah pasokan kamar hotel di Banten sampai dengan triwulan I-2008 tetap sebesar 1.798 kamar. Sementara itu tingkat hunian sedikit meningkat, dari 50,96% menjadi 51,68% atau naik 1,41% (q-t-q). Peningkatan permintaan akan kamar hotel mendorong peningkatan tarif kamar hotel pada triwulan I-2008, dari Rp.652.123 (riwulan IV-2007) menjadi Rp. 689.359/malam. LAHAN INDUSTRI Lahan Industri di Jabobeka (Jakarta, Bogor, Bekasi, dan Karawang) Jabobeka: tidak ada penambahan pasokan, sementara tingkat penjualan dan harga jual Selama triwulan I-2008 tidak terdapat penambahan pasokan lahan industri baru, tetap sama seperti triwulan sebelumnya yaitu sebesar 5.557 ha. Tingkat hunian lahan industri di Jabobeka pada triwulan I-2008 meningkat sebesar 0,59% (q-t-q) menjadi 67,87%. Sementara itu, tarif sewa tercatat sebesar Rp.35.115/m 2 /bulan, meningkat 15,75% (q-t-q) atau 18,55% (y-o-y). Seperti halnya kenaikan tingkat hunian, tingkat penjualan dalam triwulan I-2008 juga meningkat sebesar 0,25% (q-t-q) menjadi 76,88%. Peningkatan juga terjadi pada harga jual lahan industri yang mencapai Rp.621.272/m 2 atau meningkat 7,45% (q-t-q). Tim Statistik Sektor Riil 6
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabobeka 75% Rp36,500 Rp35,000 70% Rp33,500 65% Rp32,000 Rp30,500 60% Rp29,000 Rp27,500 55% Rp26,000 Banten: pasokan lahan industri tetap, sementara tingkat penjualan dan harga jual Lahan Industri di Banten Pada triwulan I-2008 lahan industri di Banten tidak mengalami penambahan pasokan baru, yaitu masih tetap 5.388 ha. Lahan industri tersebar di Serang (50,61%), Tangerang (37,79%) dan Cilegon (11,60%). Sementara itu, tingkat penjualan lahan industri di Banten mengalami kenaikan sebesar 0,23% (q-t-q), dari 69,13% menjadi 69,29%. Peningkatan ini berasal dari lahan industri di Taman Tekno, Kawasan Industri Modern dan Kawasan Industri Jabeka. Sementara itu, ratarata harga jual lahan industri pada triwulan I-2008 sebesar Rp 593.278/m 2, meningkat 6,39% (q-t-q). Pesatnya pertumbuhan sektor properti komersial tidak lepas dari peranan pembiayaan perbankan yang tercermin dari meningkatnya pertumbuhan kredit di sektor properti pada triwulan I-2008 sebesar Rp.160.145 miliar, meningkat 5,88% (q-t-q) atau 32,60% (y-o-y). Kredit untuk kepemilikan rumah (KPR) dan apartemen (KPA) masih mendominasi pangsa kredit di sektor properti tersebut (63,64%), meningkat sebesar 8,13% dibandingkan triwulan sebelumnya (q-t-q). Sementara itu, kredit untuk kegiatan sektor konstruksi mengalami sedikit penurunan dibandingkan triwulan lalu (-0,59%). Grafik 6 Perkembangan Realisasi Kredit Perbankan Terhadap Properti Nasional (Milliar Rp) 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I Properti (total) -Konstruksi -Real Estate -KPR dan KPA Tim Statistik Sektor Riil 7