ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA ASET MILIK PEMERINTAH TERHADAP PENINGKATAN NILAI LAHAN KAWASAN (Studi Kasus Lahan Sekolah di Koridor Jalan A. Yani Surabaya ) Dedy Kurniawan 1) dan Christiono Utomo 2) 1) Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo, Surabaya, 60111, Indonesia, e-mail: dedyk_s46@yahoo.com 2) Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo, Surabaya, 60111, Indonesia, e-mail: christiono@ce.its.ac.id ABSTRAK Lahan merupakan atribut penting dalam pengelolaan perkotaan dengan terbatas tetapi kebutuhan penggunaannya terus meningkat. Pemerintah Kota Surabaya memiliki aset yaitu berupa lahan SD yang berada di Koridor Jalan A.Yani yang diwacanakan akan segaera direlokasi. Lokasi lahan tersebut berada pada kawasan perdagangan dan jasa dengan nilai properti yang terbilang cukup tinggi, dengan harga lahan rata-rata sebesar Rp. 4.500.000 / m 2. Harga lahan yang cukup tinggi tersebut menunjukkan bahwa pada kawasan tersebut memiliki suatu nilai investasi yang cukup tinggi, sehingga cukup kurang dalam pemanfaatanya jika masih digunakan sebagai sekolah. Untuk menentukan penggunaan yang maksimal yaitu dengan menggunakan prinsip HBU dimana ada empat kriteria yang harus dipenuhi, yaitu Secara hukum diizinkan (KDB,KLB dan GSB), secara fisik memungkinkan (Bentuk, Ukuran dan Keadaan Tanah), secara finansial layak (NPV,IRR dan Payback Period) dan berproduksi secara maksimal (nilai lahan/m 2 ). Penilaian pada masing-masing kriteria tersebut dilakukan secara berurutan. Hasil dari wawancara dengan stakeholder menunjukkan bahwa alternatif pemanfaatan lahan yang cukup memungkinkan untuk dikembangkan yaitu sebagai perdagangan dan jasa dimana yang sebelumnya adalah sebagai fasilitas umum. Alternatif yang muncul adalah Food Center, Lapangan Futsal, Pusat Oleh-Oleh. Dari ketiga alternatif yang muncul dianalisa dengan empat kriteria HBU, maka muncullah jenis pemanfaatan yang dinalai paling tinggi dan terbaik adalah digunakan sebagai lapangan futsal dengan nilai lahan sebesar Rp. 5.403.63/m 2. nilai lahan tersebut naik sebesar 20% dari nilai lahan sekarang yang sebesar Rp 4.500.000/m 2. Kata kunci: Highest and Best Use, Pemanfaatan lahan. PENDAHULUAN Dalam perkembangan kota surabaya tampak terdapat beberapa kawasan yang berkembang cukup pesat. Salah satunya adalah koridor jalan ahmad yani surabaya, dimana memiliki fungsi sebagai jalan nasional yang menghubungkan antara kota surabaya dengan kota sidoarjo. Hal ini cukup berpengaruh terhadap pertumbuhan dan perkembangan kota surabaya khususnya di sepanjang jalan ahmad yani itu sendiri. Penggunaan lahan pada kawasan ini direncanakan sebagai kawasan komersial dan fasilitas umum sejalan dengan arahan detail dan teknis kota pada Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK), dan Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK). Secara umum beberapa perencanaan diatas didukung pula oleh Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Surabaya 2013 yang merencanakan Koridor Jalan Ahmad Yani menjadi kawasan perdagangan dan jasa. Akan tetapi masih terdapat satu lahan yang berfungsi sebagai Sekolah Dasar yang diwacanakan B-22-1
akan segera direlokasi. Pemanfaatan lahan ini bisa didapatkan dari menggunakan metode analisa Penggunaan Tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use). Tujuan dari Penelitian ini adalah menganalisa alternatif pemanfaatan lahan sehingga mendapatkan jenis pemanfaatan lahan yang terbaik menggunakan metode HBU yang memberikan nilai untuk peningkatan nilai lahan terhadap kawasan di jalan ahmad yani terutama di sekitar lokasi studi (Jalan ahmad yani no. 247 Surabaya). METODE Diagram alir penelitian ditunjukan pada Gambar 1. Secara Hukum diijinkan Secara fisik memungkinkan Market Analysis Secara keuangan layak Berproduksi secara maksimal Perbandingan data pasar Kesimpulan dan Saran Gambar 1 Diagram Analisa Metode HBU. Diagram alir diatas menginformasikan bahwa posisi market analysis cukup memiliki peran dalam menentukan analisa keuangan, hal ini bertujuan untuk lebih selektif dalam pemanfaatan lahan yang telah di analisa secara fisik dan legal. Market analysis akan membahas mengenai karakter pasar yang memungkinkan untuk lahan obyek penelitian, berikut ini kriteria yang akan dibahas adalah : Market delineation, Demand analysis dan Supply analysis. Sedangkan dalam analisa berdasarkan kriteria HBU ada empat kriteria yang harus dipenuhi dalam penelitian ini yaitu: 1. Secara hukum diijinkan yang meliputi zoning (RTRW Kota Surabaya) dan building codes (KDB, KLB dan GSB) 2. Secara fisik memungkinkan yang meliputi bentuk, ukuran, kondisi tanah dan akses menuju lokasi. 3. Secara keuangan layak dapat diukur dengan menggunakan metode IRR. Dimana alternatif dikatakan layak apabila IRR > MARR. Menurut Hidayat (2009) untuk analisis secara keuangan dan juga untuk memilih kegunaan yang memberikan nilai yang maksimum, ada beberapa tolok ukur yang sering digunakan adalah : aliran tunai bersih, IRR dan Payback Period. 4. Berproduksi secara maksimal. Dalam hal ini dengan mengukur nilai sisa tanah yang telah dikembangkan menjadi suatu properti yang memiliki profit sehingga karena pengembangan properti tersebut, nilai tanah akan meningkat dari sebelumnya. B-22-2
Secara umum penelitian ini merupakan penelitian pemodelan keuangan dengan menggunakan prinsip Highest and Best Use. Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan metode survey dan wawancara. Menurut Sugiono (2009) metode survey digunakan untuk mendapatkan data dari tempat tertentu (bukan buatan), dengan cara mengedarkan kuesioner dan wawancara terstruktur. Alternatif pemanfaatan lahan diperoleh berdasarkan hasil wawancara kepada stakeholder. Selanjutnya alternatif tersebut dapat menjadi masukan kepada responden yang kemudian akan dipilih beberapa alternatif pemanfaatan lahan yang akan dianalisa menggunakan The Highest and Best Use. Adapun indikasi variabel yang akan digunakan dalam penelitian ini antara lain. Tabel 1 Variabel Penelitian No Variabel Indikator 1 Segi Hukum 1. Zoning 2. Peraturan bangunan 2 Segi Fisik 1. Ukuran dan Bentuk 2. Kondisi Tanah 3. Akses ke lokasi 3 Segi Keuangan 1. Pendapatan kotor efektif 2. Engeluaran operasional 3. Pendapatan bersih 4 Produktivitas Maksimal 1. NPV 2. IRR 3. Payback period 4. Estimasi nilai lahan KESIMPULAN DAN SARAN Di koridor jalan ahmad yani saat ini yang berkembang cukup pesat adalah kawasan perdagangan dan jasa. Akan tetapi ada satu lahan sekolah yang akan segera direlokasi, sehingga lahan bekas sekolah tersebut cukup berpotensi untuk dikembangkan. Oleh karena itu penelitian ini bertujuan untuk mendapatkan penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap lahan tersebut sehingga dapat meningkatkan nilai lahan sekitar. Berdasarkan hasil wawancara dengan stakeholder kunci diperoleh 3 alternatif pemanfaatan lahan yaitu: Food Center, Fasilitas Olah Raga (Lapangan Futsal) dan Pusat Oleh-Oleh. dari ketiga alternatif tersebut selanjutnya akan dianalisa menggunakan metode Highest and Best Use Tabel 2 Hasil analisa emnggunakan metode HBU Aspek Legal Kelayakan Fisik Food Center Lapangan Futsal Pusat Oleh-oleh Peruntukan ketiga alternatif berupa bangunan komersial Luas Dasar Bangunan = 638 m 2 KDB = 60% (memenuhi) Luas Dasar Bangunan =638 (memenuhi) Ketinggian Bangunan 2 lantai (memenuhi ) KDH min 40% > 10% (memenuhi) Lokasi lahan Akses Lokasi Bentuk dan ukuran lahan dapat memanfaatkan seluruh luas dasar bangunan (memenuhi) Ketersediaan Fasilitas Umum B-22-3
Kelayakan Finansial Produktivitas Maksimum Food Center Lapangan Futsal Pusat Oleh-oleh Rp. 749.000.000 Rp 3.957.058.428 Rp. 1.616.000.000 Rp. 7.559.369.565 Rp. 706.000.000 Rp. 3.822.084.267 112 % 120 % 109 % Penelitian ini memberikan gambaran mengenai jenis pemanfaatan lahan tertinggi dan terbaik, namun pada analisa keuangan masih menggunakan asumsi umum. Dalam penelitian ini pengembangan terhadap properti hanya dilakukan pada alternatif penggunaan tunggal. Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dalam penelitian ini dilakukan pada saat sekarang dan apabila Pemerintah kota surabaya akan melakukan kerjasama dengan pihak ketiga dengan sistem apapun, selayaknya dilakukan penilaian ulang karena nilai dapat berubah setiap waktu. Untuk penelitian selanjutnya diharapkan menerapkan sistem mix use untuk setiap alternatifnya dan data-data yang digunakan terutama mengenai data ekonomi / keuangan hendaknya lebih akurat, karena dalam penelitian ini masih ada yang menggunakan asumsi. DAFTAR PUSTAKA Appraisal Institut. (2001). The Appraisal of Real Estate. Illinois: Chicago. Barringer, P. (2003). A life cycle cost summary. The international conference of maintenance societies. Maintenance engineering society of australia. Perth. Cortesi, G. (2004). Mastering Real Estate Principles. Dearborn Financial Publishing: Chicago. Fahanani, H. (2005). Pengaruh Lumpur Panas Porong terhadap Nilai Lahan di sekitarnya dan Implikasi terhadap kebijakan penatagunaan lahan. Tugas Akhir Institut Teknologi Sepuluh Nopember: Surabaya. Hidayati & Hardjanto. (2003). Konsep Dasar Penilaian Properti. BPFE Universitas Gadjah Mada: Yogyakarta. Juwana, J. (2005). anduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan. Erlangga: Jakarta. Lang, Hans, J., Merino & Donald, N. (1993). The Selections process for capital projects. J. Wiley and Sons: New York. Muhroji dkk. (2002). Manajemen Pendidikan. UMS Press: Surakarta. Negara, K. P. (2007). Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Lahan eks Terminal Gadang di Kota Malang. Tesis Pasca Sarjana Institut Teknologi Sepuluh Nopember: Surabaya. Peraturan Pemerintah Nomor 19. (2005). Standar Nasional Pendidikan. Jakarta. Poerbo, H. (1998). Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak: Dasar-Dasar Studi Kelayakan Proyek Perkantoran, Perhotelan, Rumah Sakit, dan Apartemen. Djambatan: Jakarta. B-22-4
Prawoto, A. (2003). Teori dan Praktek Penilaian Properti, Edisi Pertama. BPFE: Yogyakarta. Putra, A. F. (2010). Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada lahan Pasar Tunjungan di Surabaya. Tesis Pasca Sarjana Institut Teknologi Sepuluh Nopember: Surabaya. Soeparjanto. (2008). Konsep Dasar Penilaian. Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum: Jakarta. Sopiah & Syihabudhin. (2008). Manajemen Bisnis Retail. Alfabeta: Bandung. SPI. (2007). Standar Penilaian Indonesia (SPI). MAPPI: Jakarta. Sudiasa, I. W. (2000). Pengaruh Fasilitas Umum terhadap harga Pokok tanah dan Analisa kelayakan investasi pada Perumahan Puri gading. Tesis Pasca Sarjana Institut Teknologi Sepuluh Nopember: Surabaya. Sugiyono. (2009). Metode Penelitian Bisnis (Pendekatan Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D), cetakan keempat belas. Alfabeta: Bandung. Thomas, D. P., & Fanning, S. (1987). A Practical Method for Complying with R 41c s Highest and best use Requirement. Appraisal Journal 55, no. 2: 180: Business Source Elite, EBSCOhost. Dipetik November 3, 2012. Wijaya, A. (2007). Analisa Penentuan Pemanfaatan lahan bekas lokasi Pasar Sentral di Kota Bulukumba. Tesis Pasca Sarjana Institut Teknologi Sepuluh Nopember: Surabaya. Wilson, D. (1995). Highest and Best Use: Appraisal Heuristics versus Economic Theory. Appraisal Journal, 63(1), 11-26. B-22-5