12 BAB II DESKRIPSI INDUSTRI PROPERTY DAN REAL ESTATE DI INDONESIA 2.1. Sejarah Perusahaan Sub Sektor Property dan Real Estate Industri sub sektor property dan real estate pada umumnya merupakan dua hal yang berbeda. Definisi property menurut SK Menteri Perumahan Rakyat No.05/KPTS/BKP4N/1995, Ps 1.a:4 property adalah tanah hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum seperti sewa dan kepemilikan. Sedangkan real estate merupakan tanah dan semua peningkatan permanen di atasnya termasuk bangunan-bangunan, seperti gedung, pembangunan jalan, tanah terbuka, dan segala bentuk pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Menurut peraturan perundang-undangan di indonesia, pengertian mengenai industri real estate tercantum dalam PDMN No.5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate. Dalam peraturan ini pengertian industri real estate adalah perusahaan property yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri pariwisata.
13 Pengurus REI, mengajukan permohonan Pengukuhan kepada Gubernur DKI 1972 1974 33 Perusahaan anggota REI membentuk pengurus pusat di Jakarta Tantangan bagi REI untuk membuktikan Integritas dan jatidirinya secara profesional 1997 Industri property dan real estate terdaftar di BEI 1980 38 Perusahaan property dan real 40 perusahaan property dan real 2007 estate terdaftar di BEI 2010 estate terdaftar di BEI Di tahun 2010 ada 40 perusahaan yang bergabung di BEI kemudian mengalami peningkatan menjadi 46 perusahaan 2013 2014 ada 2 perusahaan yang keluar dan 1 perusahaan bergabung sehingga 45 perusahaan yang bergabung di BEI tahun 2014 48 perusahaan yang bergabung di BEI 2015 Gambar 2.1 Sejarah Perusahaan Sub Sektor Property dan Real Estate 2.2. Lingkup Bidang Usaha Indutry property terdiri dari property komersial dan property non komersial. Di dalam perusahaan, property terbagi kedalam tiga bagian, yaitu property berwujud, property tidak berwujud dan surat berharga. Property berwujud dibagi menjadi dua bagian, yaitu real property yang merupakan perusahaan pengembang tanah, bangunan dan lain-lain, dan personal property yang meliputi mesin, peralatan, perlengkapan dan furniture, barang bergerak, peralatan operasional dan perhiasan. Property tidak berwujud meliputi
14 goodwill, hak paten, franchises, merek dagang, hak cipta, dan proses kepemilikan. Adapun surat berharga meliputi saham, investasi, deposito, dan piutang dagang. Produk yang dihasilkan dari industri sub sektor property dan real estate adalah : PROPERTY REAL ESTATE LANDED PROPERTY COMMERCIAL BUILDING 1. Perumahan 2. Apartemen 3. Rumah Toko (Ruko) 4. Rumah Kantor (Rukan) 5. Gedung Perkantoran 6. Hotel 1. Mall 2. Plaza 3. Trade Center Gambar 2.2 Lingkup Bidang Usaha Poperty dan Real Estate 2.3. Tantangan Bisnis Perusahaan Sub Sektor property dan real estate Secara historis bisnis property dan real estate selalu diwarnai oleh gerakan mengayun keatas dan kebawah secara berulang-ulang. Siklus naik dan turun yang terjadi secara periodik merupakan salah satu karateristik yang nyata dari bisnis property dan real estate di seluruh dunia. Secara normal
15 selalu ada saat boom dan saat lesu yang tiba secara bergiliran. Siklus bisnis property dan real estate di Indonesia biasanya terjadi dalam kurun waktu 5 tahunan (DPMPP REI, 1995). Hal tersebut tidak menjadi suatu patokan karena bisa saja terjadi lebih lambat/lebih cepat tergantung dari kondisi ekonomi dan kebijakan pemerintah. Walaupun kondisi naik dan turun merupakan suatu hal yang wajar terjadi namun menjaga kestabilan industri property dan real estate ini penting dilakukan mengingat keterkaitan industri ini dengan sektor-sektor ekonomi lainnya (Murtiningsih : 2009). Tempat tinggal yang layak merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi. Demikian pula di kota-kota besar, perumahan dan permukiman memiliki fungsi penting bagi kehidupan kota. Bagi Indonesia, pembangunan di bidang perumahan dan pemukiman mengahapi tantangan yang semakin hari semakin besar dan kompleks. Salah satu tantangan yang paling mendasar dalam pembangunan perumahan dan permukiman di indonesia adalah masih tingginya pertumbuhan penduduk nasional, khususnya di perkotaan. Mengacu pada data Biro Pusat Statistik (BPS), pertambahan jumlah penduduk di Kawasan Jakarta, Bogor, Tangerang dan Bekasi (Jabotabek) pada tahun 2006 hingga 2020 mencapai 8,1 juta jiwa, atau meningkat dari 24,5 juta jiwa menjadi 32,6 juta jiwa. Dari jumlah tersebut, penduduk jakarta diprediksi bertambah sebesar 400 ribu jiwa yaitu 8,8 juta menjadi 9,2 juta jiwa. Sedangkan penduduk di Kawasan Botabek bertambah sebesar 7,7 juta jiwa dari 15,7 juta jiwa menjadi 23,4 juta jiwa.
16 Dengan pertumbuhan penduduk yang demikian, diperkirakan kebutuhan terhadap rumah setiap tahunnya akan terus bertambah (Sela : 2010). Tantangan lain dari investasi property dan real estate menurut Murtiningsih (2009) adalah Industri property dan real estate berkaitan erat dengan sektor perbankan. Hal ini dikarenakan pembiayaan sektor perbankan terhadap proyek property dan real estate jumlah cukup besar. Seperti yang kita ketahui bahwa sebagian besar dana yang ada di sektor perbankan berasal dari dana pihak ketiga atau masyarakat. Biasanya dana tersebut disimpan dalam bentuk tabungan dan deposito yang bersifat jangka pendek. Hal ini bisa menimbulkan ketidaksesuaian jatuh tempo, karena kredit pada sektor property dan real estate umumnya berjangka panjang sedangkan sumber dananya sewaktu-waktu dapat ditarik oleh masyarakat. Ketergantungan terhadap pembiayaan dari perbankan inilah yang membuat bisnis property dan real estate di Indonesia sangat dipengaruhi oleh kebijakan-kebijakan bank/lembaga keuangan, otoritas moneter negara (Bank Indonesia), serta lebih jauh lagi dipengaruhi oleh kondisi makro ekonomi negara secara keseluruhan. Selain itu, perlu diketahui bahwa pengalaman di negara lain menunjukkan, keterpurukan keuangan suatu negara diawali dengan kebangkrutan bisnis property dan real estate. Sedangkan bangkrutnya bisnis property dan real estate biasanya ditandai dengan meningkatnya kredit bermasalah dan kredit macet. Oleh karena itu kestabilan ekonomi dan sistem perbankan yang sehat sangat dibutuhkan untuk menyokong pertumbuhan sektor property dan real estate.
17 Tantangan lainnya adalah suku bunga yang tinggi akan menghambat investasi perumahan karen para pengembang yang meminjam dana akan dikenakan biaya bunga yang tinggi sehingga para pengembang berpikir terlebih dahulu sebelum melakukan investasi, jika keuntungan dapat menutupi biaya bunga maka para pengembang bisa melakukan investasi tetapi apabila biaya bunga lebih tinggi dari keuntungan maka para pengembang tidak akan melakukan investasi. Keadaan perekonomian memburuk maka inflasi akan semakin tinggi dan investasi property dan real estate akan terpengaruh. Di bidang property dan real estate ini indikator moneter seperti inflasi, deflasi dan tingkat suku bunga akan mempengaruhi prospek pendanaan dan penerimaan investasi di bidang poperty dan real estate. Menurut Nurfitayana (2012) tingkat inflasi dapat memperburuk tingkat investasi tetapi inflasi di satu pihak, memang menguntungkan bagi sektor perumahan. Diakui bahwa tanah dan bangunan merupakan sasaran yang menarik dalam keadaan inflasi untuk melindungi diri dari penurunan nilai rill financial. Namun demikian, inflasi yang tinggi menurunkan nilai rill pendapatan dan kekayaan masyarakat sehingga mengurangi daya beli. Sedangkan menurut Pivo and Fisher (2010) property dilakukan untuk mengetahui pengaruh walkbility pada nilai property dan investasi. Walkbility adalah property yang dilakukan untuk tujuan rekreasi atau fungsional, agar investor dan orang lain tertarik untuk berinvestasi property yang berkelanjutan dan bertanggung jawab.
18 Menurut Ganter (2007) investasi property dan real estate di Panama memiliki beberapa peluang dan tantangan. Alasannya karena investasi di Panama sangat berpengaruh terhadap kondisi perekonomian di negara tersebut. Hal tersebut dibuktikan dalam penelitiannya, bahwa investasi property dan real estate dapat meyelamatkan kondisi perekonomian di negara Panama, dimana negara tersebut saat itu sedang mengalami keterpurukan. 2.4. Proses Bisnis Perusahaan Group A Sole Developer Investor Konsorsium Group B Residensial : Perumahan Rusun, Ruko Rukan, Apartemen Komersial : Perkantoran, Ritel, Lahan, Industri, Pergudangan Real Estate Project Persiapan Perizinan Pengadaan Lahan Pembangunan Pematangan Lahan Konsultan Bank Tanah Kontraktor Pembangunan Sarana Pembangunan Unit Properti Pemasaran & Penjualan Broker Promosi Konsumen Konsumen Gambar 2.3. Proses Bisnis Usaha Property dan Real Estate Dalam upaya untuk menghasilkan produk tersebut dilakukan dengan serangkaian kegiatan antara lain:
19 1) Persiapan Kegiatan dalam tahap persiapan ini meliputi : penelitian pendahuluan, potensi pasar, kelayakan bisnis, perencanaan konstruksi, dan rencana anggaran biaya. Pengusaha real estate dalam menjalan kegiatan persiapan ini dapat dilakukan oleh dirinya sendiri ataupun dapat pula menggunakan pihak ketiga yaitu jasa konsultan. 2) Perizinan Langkah selanjutnya setalah proses persiapan selesai dilakukan, maka harus dilakukan pengurusan berbagai perizinan diantaranya: Izin Lokasi, Izin Pematangan Tanah, Izin Perubahan Penggunaan Tanah, Izin Mendirikan Bangunan, dan izin-izin lainnya. Dalam menjalankan proses pengurusan izin ini, pihak pengusaha juga dapat dilakukan oleh dirinya sendiri ataupun dapat pula menggunakan pihak ketiga. 3) Pengadaan lahan Dalam pengadaan lahan untuk pembangunan pihak pengembang didapat dengan cara yaitu pembelian langsung kepada pemilik tanah ataupun kerjasama dengan pemilik lahan. Dalam pengadaan lahan seringkali pihak pengembang menggunakan jasa broker untuk mencari dan mendapatkan lahan tersebut. 4) Pembangunan Lahan yang telah dikuasai pengusaha real estate akan ditindaklanjuti dengan aktivitas pembangunan berupa pematangan lahan, pembangunan sarana, prasarana, utilitas, dan tentunya pembangunan unti property yang
20 akan dijual. Pada tahap ini pihak pengembang umumnya menggunakan pihak ketiga yaitu pengusaha di bidang jasa konstruksi. 5) Pemasaran Untuk menjadikan produknya dapat terjual, pihak pengembang harus melakukan kegiatan pemasaran produk. Kegiatan pemasaran ini dapat dilakukan oleh pihak pengembang sendiri, ataupun menggunakan pihak lain seperti perusahaan advertising, event organizing pameran, dan lainnya. 6) Penjualan Terakhir tentunya produk tersebut dijual kepada konsumen, baik secara tunai, tunai bertahap, maupun secara kredit dengan pihak perbankan. Setelah kita memahi proses bisnis usaha real estate ini, selanjutnya kita harus pahami bagaiman aspek perpajakan dari masingmasing kegiatan usaha tersebut. 2.5. Perusahaan property dan real estate di BEI yang menjadi objek dalam penelitian ini adalah : 1) Lippo Karawaci Tbk (LPKR) 2) Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) 3) Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) 4) Pakuwon Jati Tbk (PWON) 5) Summarecon Agung Tbk (SMRA) 6) Ciputera Development Tbk (CTRA) 7) Agung Podomoro Land Tbk (APLN)
21 8) Sentul City Tbk (BKSL) 9) Modernland Realty Tbk (MDLN) 10) Ciputra Property Tbk (CTRP) 11) Cowell Development Tbk (COWL) 12) Intiland Development Tbk (DILD) 13) Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA)