BAB I PENDAHULUAN. dianggap investasi tersebut menguntungkan. Menurut Tandelilin (2010) investasi

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Seorang investor bersedia menanamkan dananya pada suatu investasi apabila dianggap investasi tersebut menguntungkan. Menurut Tandelilin (2010) investasi dapat diartikan sebagai suatu komitmen untuk menanamkan sejumlah dana pada saat ini dengan tujuan memperoleh keuntungan di masa yang akan datang. Investasi ini berkaitan dengan penanaman sejumlah dana pada aset riil seperti tanah, emas, rumah dan aset lainnya atau pada aset finansial (deposito, saham, obligasi dan surat berharga lainnya). Salah satu cara investasi yang dapat dilakukan oleh para investor adalah dengan berinvestasi melalui pasar modal. Pada saat menentukan pilihan investasinya, investor tentu akan mempertimbangkan berbagai macam hal, diantaranya adalah tingkat pengembalian (return) serta risiko yang akan diterima. Saat ini pasar modal dapat menjadi salah satu tolok ukur perkembangan ekonomi suatu negara. Pada umumnya investor akan tertarik untuk menanamkan modal yang dimilikinya pada negara yang memiliki kondisi pasar modal yang baik dan efisien. Pasar yang efisien adalah pasar di mana harga semua sekuritas yang diperdagangkan telah mencerminkan semua informasi yang tersedia (Tandelilin, 2010). Perkembangan pasar modal di Indonesia sendiri terlihat signifikan. Hal ini ditunjukkan dalam Laporan Tahunan Bursa Efek Indonesia tahun 2014 bahwa nilai kapitalisasi pasar dan jumlah emiten saham terus meningkat dalam empat tahun terakhir sebagaimana ditampilkan dalam tabel 1.1. sebagai berikut. 1

2 Tabel 1.1. Kapitalisasi Pasar dan Emiten Saham Bursa Efek Indonesia. Tahun Peru- Tahun bahan 2014 Kapitalisasi pasar 3.247, , , ,02 23,92% 5.228,4 saham (Triliun Rp) Emiten Saham ,76% 506 Sumber: Laporan Tahunan Bursa Efek Indonesia 2014 (data diolah, 2015) Industri properti dan real estate merupakan salah satu industri yang diunggulkan di pasar modal Indonesia. Menurut Laporan Tahunan yang dikeluarkan Bursa Efek Indonesia tahun 2014, persentase nilai transaksi saham industri properti dan real estate adalah 13,8 persen dari seluruh nilai saham industri yang ditransaksikan di Bursa Efek Indonesia. Meskipun angka ini lebih rendah dibandingkan dengan tahun 2013 yakni sebesar 15,5 persen, industri ini masih merupakan industri yang menarik. Hal ini disebabkan antara lain oleh besarnya jumlah penduduk Indonesia. Menurut data Badan Pusat Statistik (BPS), jumlah populasi penduduk di Indonesia diprediksi sekitar 255 juta jiwa pada tahun Apabila jumlah penduduk semakin meningkat maka kebutuhan akan produk industri properti dan real estate juga meningkat. Hal ini disebabkan karena produk industri properti dan real estate berupa perumahan atau tempat pemukiman merupakan kebutuhan utama manusia. Pada awal tahun 2015, pertumbuhan industri properti dan real estate mengalami penurunan. Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial yang dilakukan Bank Indonesia pada triwulan pertama tahun 2015, pertumbuhan penjualan properti melambat dibandingkan triwulan sebelumnya dari 40,07 persen menjadi 26,62 persen (qtq). Perlambatan pertumbuhan penjualan properti juga tercermin dari menurunnya angka pertumbuhan penyaluran kredit perbankan 2

3 kepada sektor properti. Pada triwulan pertama tahun 2015, total Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tercatat Rp317,8 triliun atau tumbuh 0,12 persen (qtq), lebih rendah dibandingkan 2,56 persen pertumbuhan pada triwulan sebelumnya. Indeks Harga Properti Residensial mengalami pertumbuhan sebesar 1,44 persen (qtq) pada triwulan pertama tahun 2015 dibandingkan dengan triwulan sebelumnya atau 6,27 persen (yoy). Pertumbuhan tersebut lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan keempat tahun 2014 yang sebesar 1,54 persen (qtq) atau 6,29 persen (yoy). Kenaikan harga bahan bangunan, upah pekerja, dan bahan bakar minyak masih menjadi faktor penyebab kenaikan harga rumah. Sedangkan menurut perusahaan pengembang (developer) dalam Laporan Tahunan 2014 menurunnya kinerja perusahaan industri properti dan real estate disebabkan oleh beberapa faktor seperti kebijakan pembatasan Loan to Value (LTV), pelemahan nilai tukar Rupiah, tingkat suku bunga yang tinggi serta kondisi makro ekonomi Indonesia yang kurang kondusif. Untuk mengatasi pertumbuhan kredit pada industri properti dan real estate yang semakin menurun tersebut di atas dan dalam rangka menjaga pertumbuhan perekonomian nasional maka Bank Indonesia melakukan penyesuaian terhadap kebijakan makroprudensial dengan memberikan kelonggaran (relaksasi) dalam ketentuan perkreditan khususnya di sektor properti dan kendaraan bermotor. Bentuk relaksasi yang diberikan yaitu dengan menerbitkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan To Value atau Rasio Financing To Value untuk Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor. 3

4 Relaksasi kebijakan ketentuan Loan to Value (LTV) atau Financing to Value (FTV) tersebut berupa penurunan uang muka (down payment) Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Kendaraan Bermotor (KKB). Secara umum, pokok-pokok perubahan dalam Peraturan Bank Indonesia mengenai LTV atau FTV dan uang muka meliputi beberapa hal berikut. Pertama, perubahan besaran rasio LTV untuk Kredit Properti (KP) dan rasio FTV untuk Kredit Properti (KP) Syariah. Kedua, perubahan terhadap uang muka untuk kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor (KKB dan KKB Syariah). Adapun perubahan besaran maksimal LTV untuk Kredit Properti (KP) dibandingkan dengan kebijakan LTV sebelumnya (Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/40/DKMP tahun 2013) ditunjukkan pada tabel 1.2. sebagai berikut. Tabel 1.2. Perubahan LTV atau FTV Untuk Kredit Properti. Tipe Properti Fasilitas Kredit ke-1 Fasilitas Kredit ke-2 Fasilitas Kredit ke-3 Sebelum Perubahan Sebelum Perubahan Sebelum Perubahan Rumah Tapak Tipe >70 70% 80% 60% 70% 50% 60% Tipe % 80% 60% 70% Tipe s.d Rumah Susun Tipe >70 70% 80% 60% 70% 50% 60% Tipe % 90% 70% 80% 60% 70% Tipe s.d % 80% 60% 70% Ruko/Rukan % 80% 60% 70% Sumber: PBI No. 17/10/PBI/2015 Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 ditujukan bagi perbankan. Meskipun demikian, informasi tentang relaksasi kebijakan LTV atau FTV tersebut juga akan memberikan dampak kepada beberapa industri lain, salah satunya adalah industri properti dan real estate. Hal ini disebabkan karena bagi 4

5 industri properti dan real estate perubahan kebijakan tersebut akan mempengaruhi unit penjualan produk industri properti dan real estate, khususnya berupa rumah dan apartemen sehingga mempengaruhi hasil kinerja perusahaan (profit). Meskipun perusahaan pada industri properti dan real estate yang terdaftar dalam Bursa Efek Indonesia adalah perusahaan pengembang (developer) dengan skala besar dan secara umum konsumen perusahaan tersebut adalah berasal dari kalangan menengah ke atas. Hal itu tidak berarti pola transaksi pembayaran konsumen tersebut selalu melalui pembayaran tunai ataupun tunai bertahap (angsuran). Metoda pembayaran konsumen kepada perusahaan properti dan real estate tetap melibatkan KPR. Fasilitas KPR menjadi pilihan utama dalam melakukan transaksi pembelian properti. Hasil Survei Harga Properti Residensial triwulan pertama tahun 2015 mengindikasikan bahwa sebagian besar konsumen (75,45%) masih memilih KPR sebagai fasilitas utama dalam melakukan transaksi pembelian properti terutama pada rumah tipe kecil dan menengah. Data mengenai metoda pembayaran konsumen pada perusahaan industri properti dan real estate yaitu PT Ciputra Surya Tbk. dan PT Lippo Karawaci Tbk. dapat dilihat pada tabel 1.3. dan 1.4. sebagai berikut. Tabel 1.3. Persentase Konsumen Berdasarkan Metoda Pembayaran PT Ciputra Surya Tbk. Tahun No. Metoda Pembayaran Jumlah Konsumen (%) Angsuran Tunai KPR Sumber: Laporan Tahunan 2014 PT Ciputra Surya Tbk. 5

6 Tabel 1.4. Persentase Konsumen Berdasarkan Metoda Pembayaran PT Lippo Karawaci Tbk. Tahun No. Proyek Jumlah Konsumen (%) Tunai KPR Angsuran 1. Lippo Cikarang Hunian Tanjung Bunga Kemang Village St Moritz Holland Village Sumber: Laporan Tahunan 2014 PT Lippo Karawaci Tbk. Oleh karena konsumen industri properti dan real estate tetap melibatkan KPR dalam metoda pembayaran mereka maka dapat dikatakan bahwa kebijakan Bank Indonesia tentang pelonggaran LTV atau FTV akan mempengaruhi perusahaanperusahaan yang berada pada industri properti dan real estate. Berdasarkan uraian tersebut di atas, peneliti tertarik untuk melakukan studi peristiwa (event study) mengenai reaksi pasar saham industri properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia dengan peristiwa penetapan Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 dengan judul REAKSI PASAR SAHAM INDUSTRI PROPERTI DAN REAL ESTATE TERHADAP PENETAPAN PERATURAN BANK INDONESIA TENTANG RASIO LOAN TO VALUE ATAU FINANCING TO VALUE (PBI NO. 17/10/PBI/2015) Rumusan Masalah Atas dasar penjelasan dan permasalahan di atas, penelitian ini akan menganalisis reaksi pasar saham industri properti dan real estate terhadap peristiwa penetapan Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/

7 1.3. Pertanyaan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah tersebut di atas, muncul pertanyaan penelitian sebagai berikut. 1. Apakah terdapat return tak normal positif pada saham perusahaan industri properti dan real estate di sekitar penetapan Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015? 2. Apakah terdapat perbedaan antara rata-rata return tak normal sebelum dan setelah penetapan Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015? 1.4. Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah untuk menguji reaksi pasar saham industri properti dan real estate terhadap peristiwa penetapan Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 pada aktivitas di bursa Manfaat Penelitian Beberapa manfaat yang diperoleh dari penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Manfaat akademik. Penelitian ini diharapkan dapat menambah wawasan berkaitan dengan kondisi pasar modal khususnya di Indonesia. Selain itu penelitian ini juga dapat menambah daftar penelitian pada bidang studi peristiwa yang dapat dijadikan referensi untuk pengembangan penelitian dengan topik yang sama. 2. Manfaat untuk investor. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan pengetahuan lebih kepada investor dan memberikan informasi mengenai anomali pasar yang ada pada perdagangan saham berkaitan dengan dampak informasi ekonomi dan non-ekonomi pada 7

8 pasar modal. Sehingga investor dapat melakukan pengambilan keputusan berinvestasi dengan tepat Ruang Lingkup dan Batasan Penelitian Batasan masalah pada penelitian ini terdapat pada pergerakan harga saham perusahaan industri properti dan real estate yang terdaftar di BEI pada saat penetapan Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015. Sampel dipilih karena menurut peneliti merupakan industri yang relevan berkaitan dengan kebijakan Bank Indonesia tersebut Sistematika Penulisan Sistematika penulisan penelitian ini dibagi menjadi lima bab sebagai berikut. BAB I PENDAHULUAN Bab ini terdiri dari latar belakang yang menjadi dasar dilakukannya penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, ruang lingkup dan batasan penelitian, serta sistematika penelitian. BAB II TINJAUAN PUSTAKA Bab ini berisikan teori-teori dan penelitian sebelumnya yang menjadi acuan dalam melakukan penelitian serta hipotesis yang ingin diuji statistik dalam penelitian ini. BAB III METODA PENELITIAN Bab ini berisikan populasi dan sampel, data penelitian, model empiris, definisi operasional, dan pengujian hipotesis. 8

9 BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Bab ini berisikan deskripsi data, perhitungan return tak normal, uji normalitas, hasil pengujian dan pembahasan hipotesis1, hasil pengujian dan pembahasan hipotesis 2. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN Dalam bab ini penulis berusaha menarik kesimpulan dari penelitian yang dilakukan. Penulis juga memberikan saran yang dapat digunakan dalam penyempurnaan penelitian selanjutnya. 9