Metodologi Pemeringkatan Perusahaan Perhotelan

ICRA Indonesia Rating Feature Desember 2012 Metodologi Pemeringkatan Perusahaan Perhotelan Indonesia merupakan negara kepulauan yang memiliki banyak daerah wisata dengan berbagai ragam jenis wisata. Dengan semakin gencarnya pemerintah Indonesia mengembangkan potensi wisata baik wisata bahari maupun wisata alam lain yang selama ini belum terjamah, potensi industri perhotelan di Indonesia akan terdongkrak. Hal ini antara lain ditunjukkan dengan terpilihnya Indonesia sebagai negara yang memiliki kinerja industri perhotelan paling positif selama 2012 mengalahkan Brazil dan Rusia berdasarkan TripAdvisor Industry Index. Industri perhotelan di Indonesia juga ditandai dengan rencana ekspansif jangka menengah beberapa perusahaan jasa perhotelan internasional seperti InterContinental Hotel Group, Accor, Marriott, Hyatt, Louvre Hotel, Premier Inn owner Whitbread, dan Aston International. Para pemain utama dalam industri ini rata-rata bergantung kepada hotel mewah mereka di kota-kota utama untuk memperoleh pendapatan dan keuntungan. Namun dalam beberapa tahun terakhir, langkah-langkah untuk memperluas penawaran produk di seantero kota dan sentra komersial telah berlangsung. Sejalan dengan meningkatnya kunjungan pebisnis maupun wisatawan asing dan domestik di Indonesia, hotel bertarif ekonomis atau sering disebut hotel bujet mulai berkembang pesat beberapa tahun terakhir. Para pelaku industri perhotelan cenderung untuk membangun hotel bujet karena selain area yang dibutuhkan hanya berkisar 850-2.200 m2 dan biaya pembangunannya yang relatif lebih murah, juga biaya operasional relatif lebih rendah khususnya dibandingkan dengan hotel bintang lima. Tingkat pengembalian investasi yang relatif singkat juga menjadi pertimbangan dibandingkan dengan tingkat pengembalian pembangunan hotel bintang lima yang bisa mencapai 8-10 tahun. Industri perhotelan dengan prospek yang dipicu oleh pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan, penambahan kamar relatif terhadap permintaan dan prospek bisnis dan pariwisata pada umumnya rawan terhadap siklus. Fakta bahwa industri ini padat modal meningkatkan kerentanan terhadap siklus tersebut. Industri ini juga masih rentan terhadap faktor eksogen seperti krisis geo-politik dan wabah penyakit, yang dapat mempengaruhi volume perjalanan dan pada akhirnya tingkat hunian hotel. Metode pemeringkatan ICRA Indonesia untuk perusahaan perhotelan melibatkan penilaian atas faktor-faktor industri dan faktor-faktor spesifik perusahaan. ICRA Indonesia juga mengevaluasi rekam jejak perusahaan dalam melewati periode sulit, serta posisi keuangan perusahaan untuk memastikan kecukupan arus kas dalam memenuhi kewajiban pembayaran hutang. Risiko Industri Kerentanan terhadap siklus ekonomi dan risiko kejadian yang tak terduga Pendapatan perhotelan rentan terhadap siklus ekonomi dan dampak risiko kejadian yang tak terduga (event risk). Pertumbuhan permintaan untuk kamar hotel umumnya berkorelasi kuat dengan pertumbuhan ekonomi, bahkan seringkali menjadi salah satu indikator utama prospek perekonomian. ICRA Indonesia

Biasanya, selama periode penurunan ekonomi, volume perjalanan bisnis dan liburan berkurang sehingga pendapatan per kamar yang tersedia menurun (Pendapatan per kamar = Rata-rata harga kamar X tingkat hunian), dan karenanya pendapatan total juga menurun. Demikian pula, peristiwa tak terduga seperti serangan teroris dan wabah penyakit dapat menyebabkan penurunan yang signifikan dalam perjalanan wisata dan bisnis. Perusahaan-perusahaan yang menggunakan strategi aset rendah (light asset --melalui kontrak manajemen/waralaba) pada umumnya lebih baik dalam menangani dampak kemerosotan industri terhadap kinerja finansialnya. Prospek permintaan-penawaran Prospek permintaan-penawaran untuk setiap pasar utama dimana suatu perusahaan perhotelan beroperasi merupakan salah satu pertimbangan penting dalam perspektif pemeringkatan. Estimasi permintaan pasar pada saat ini dan yang akan datang bagi perusahaan dilakukan dengan menganalisis berbagai faktor seperti pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan, dinamika spesifik pasar seperti kemampuan untuk menarik investasi baru (yang melibatkan perjalanan bisnis) atau popularitasnya sebagai tujuan wisata. Selain dari pasokan kamar hotel yang ada di pasar tersebut, ICRA Indonesia juga mempertimbangkan proyek hotel yang sedang berlangsung atau dalam rencana untuk menentukan pasokan kamar relatif terhadap permintaan, dan dampak yang dihasilkan pada tingkat hunian, rata-rata harga kamar dan pendapatan per kamar. Risiko Operasional Skala usaha & diversifikasi -- geografis, merek, arus pendapatan Skala usaha, rata-rata harga per kamar dan pangsa pasar dapat digunakan sebagai pendekatan untuk kekuatan merek perusahaan perhotelan dan posisi pasarnya. Skala usaha juga dapat meningkatkan kemampuan untuk membangun merek berdasarkan geografis, yang pada gilirannya meningkatkan kemampuan untuk menarik dan mempertahankan tamu, menambah kapasitas terutama di saat pembiayaan sulit diperoleh dan menarik kemitraan melalui waralaba & kontrak manajemen. Skala juga membantu dalam mencapai biaya ekonomis dalam operasi, pemasaran dan distribusi. Untuk perusahaan perhotelan, diversifikasi berdasarkan geografis, segmen pasar dan arus pendapatan adalah pertimbangan penting dalam pemeringkatan karena mereka memberikan tingkat stabilitas pendapatan dan keuntungan. Secara internasional, beberapa perusahaan perhotelan besar telah mencapai diversifikasi geografis dengan memiliki hotel tidak hanya di kota-kota di suatu negara, tetapi juga di antar negara. Segmentasi merek juga dianggap memberikan keragaman sebagai perusahaan perhotelan dengan beberapa merek yang dapat menarik basis tamu yang lebih besar dengan cara menawarkan hotel yang mencakup rentang harga yang sesuai untuk berbagai variasi anggaran dan preferensi tamu dan mencakup pelanggan bisnis, kelompok perusahaan dan segmen wisata. Hotel dapat dimiliki atau diwaralaba/dikelola oleh perusahaan. Kepemilikan hotel menyiratkan investasi modal dan daya ungkit (leverage) operasional yang tinggi. Di sisi lain, waralaba memungkinkan perusahaan untuk secara cepat meningkatkan skala usaha dan meningkatkan pendapatan tanpa harus melakukan investasi modal yang besar. Waralaba hanya layak untuk hotel yang telah memiliki merek yang kuat dan keahlian manajemen. ICRA Indonesia juga mempertimbangkan hubungan antara perusahaan perhotelan dengan terwaralaba (franchisee) dan pemilik hotel yang ia kelola untuk memastikan kelangsungan hubungan dalam jangka panjang dan stabilitas pendapatan. Keragaman arus pendapatan berdasarkan profil tamu bauran antara tamu-tamu asing dan domestik, ketergantungan terhadap awak maskapai penerbangan, dan perusahaan (grup) atau individu-- juga dievaluasi ketika memeringkat perusahaan perhotelan. Segmen-segmen tersebut dapat menampilkan karakteristik yang sangat berbeda pada berbagai titik waktu dan dapat berdampak pada pendapatan perusahaan dengan berbagai cara. Misalnya, ketergantungan yang tinggi pada awak maskapai ICRA Indonesia Page 2 of 5

penerbangan kemungkinan akan mengakibatkan rata-rata harga kamar lebih rendah, meskipun memberikan stabilitas tingkat hunian yang bisa sangat bermanfaat selama musim sepi tamu. Hotel yang terletak di daerah tujuan wisata biasanya memiliki tingkat hunian dan rata-rata harga kamar yang cenderung musiman. Demikian pula dengan ketergantungan tinggi pada wisatawan asing, kemungkinan akan terpengaruh lebih parah selama peristiwa luar biasa seperti serangan teroris atau epidemi seperti Sindrom Pernapasan Akut Parah (SARS). Dalam menilai suatu perusahaan perhotelan, ICRA Indonesia juga mengevaluasi bauran pendapatan dari kamar dan dari makanan dan minuman. Sementara semua hotel memiliki sumber pendapatan tersebut, proporsi dari masing-masing pendapatan bisa bervariasi tergantung pada fokus perusahaan itu. ICRA Indonesia mencatat bahwa arus pendapatan ritel --yang berasal dari, katakanlah, restoran atau layanan banquet--, di masa lalu, lebih tahan gejolak dibandingkan dengan pendapatan hunian kamar. Selanjutnya, selama beberapa tahun terakhir, perusahaan perhotelan besar mencari cara diversifikasi ke produk khusus atau niche seperti wisata satwa liar atau spa karena tamu menghendaki pilihan yang baru dan menjadi semakin cerdas dalam memilih. Pendapatan sewa ruang ritel dan pusat konvensi juga dapat menambah keragaman pendapatan. ICRA Indonesia menganalisis dampak dari inisiatif tersebut pada arus pendapatan dan daya tarik merek perusahaan. Kualitas dan lokasi dari portofolio perhotelan Kualitas dan lokasi portofolio hotel penting dalam menentukan tingkat dan volatilitas laba perusahaan perhotelan. Portofolio dengan hotel-hotel di kota yang menjadi pintu gerbang, pusat bisnis utama dan tujuan wisata populer dapat menopang selama periode penurunan ekonomi karena tingkat hunian mungkin tidak menurun tajam. Lokasi hotel yang strategis, dekat tempat yang menarik, kawasan komersial, dan sebagainya juga membantu menarik lebih banyak pelanggan baru dan pelanggan tetap. Kualitas hotel juga penting, tidak hanya untuk menarik tamu, tetapi juga untuk menciptakan kekuatan merek. Pangsa pasar tingkat hunian di pasar utama adalah indikator yang banyak digunakan untuk kekuatan merek. Investasi untuk renovasi Renovasi hotel secara reguler adalah salah satu pendorong utama keunggulan kompetitif dalam industri perhotelan dengan kemampuan untuk mempengaruhi pangsa pasar dan profil tamu. Hal ini penting bagi perusahaan perhotelan untuk terus berinvestasi untuk renovasi/perbaikan guna mempertahankan tampilan dan nuansa yang kontemporer. Meskipun pengeluaran tersebut dapat mempengaruhi profitabilitas dalam jangka pendek dan menengah, ICRA Indonesia berpandangan bahwa manfaat dari renovasi akan berlangsung cukup lama, yang memungkinkan perusahaan perhotelan mempertahankan posisi kompetitifnya. Investasi bagi penciptaan merek dan pemasaran Kekuatan merek dan pemasaran merupakan faktor-faktor penentu keberhasilan perusahaan perhotelan. Oleh karenanya, ICRA Indonesia mengevaluasi investasi perusahaan pada iklan dan penciptaan merek, seperti tercermin dari kemampuannya untuk menetapkan harga premium, mempertahankan loyalitas pelanggan dan mengamankan kontrak manajemen yang menguntungkan. Kadang-kadang, bukan investasi dengan membangun merek sendiri, perusahaan bisa juga mengikat merek asing untuk menarik tamu. Demikian pula, hubungan dengan pelanggan perusahaan yang erat dapat memastikan pemesanan dalam jumlah besar sehingga memberikan stabilitas pendapatan, sementara program loyalitas pelanggan yang kuat dengan memberikan penghargaan kepada tamu yang sering tinggal membantu mempertahankan pelanggan. Juga penting perusahaan perhotelan untuk memiliki sistem reservasi dan tenaga penjualan yang kuat sehingga dapat menjangkau basis pelanggan yang lebih besar. Risiko Keuangan Kekuatan keuangan adalah penting karena neraca yang lebih kuat dengan risiko keuangan yang rendah memungkinkan perusahaan untuk menghadapi periode penurunan industri jauh lebih baik ICRA Indonesia Page 3 of 5

dibandingkan perusahaan yang berhutang (leverage) lebih banyak. Perusahaan dengan neraca yang kuat biasanya juga memiliki posisi lebih baik untuk tumbuh melalui pembangunan hotel baru. ICRA Indonesia juga menilai rencana perusahaan untuk mengakuisisi atau menyiapkan hotel baru dan cara pembiayaannya dalam menganalisis risiko keuangan dari suatu perusahaan perhotelan. Profitabilitas Profitabilitas yang sehat menunjukkan kemampuan untuk menghasilkan arus kas untuk mendukung pembiayaan perusahaan saat ini serta menghasilkan surplus untuk investasi di masa depan. Profitabilitas yang lemah seringkali menjadi indikator posisi pasar yang lemah (kombinasi rata-rata harga per kamar dan tingkat hunian yang rendah). Proporsi jasa manajemen yang lebih tinggi juga mendukung profitabilitas. Profitabilitas dari segmen lain seperti makanan dan minuman perlu dilihat secara terpisah ketika pendapatan makanan dan minuman lebih tinggi akan mendukung profil pendapatan menjadi lebih kuat, namun biasanya akan menurunkan marjin operasi karena proporsi yang lebih tinggi dari biaya bahan baku. Indikator profitabilitas bervariasi secara signifikan tergantung pada lokasi; ketidaksesuaian permintaan-penawaran sekalipun sementara kemungkinan memiliki dampak yang signifikan terhadap profitabilitas. Juga, sesuai siklus industri, profitabilitas mengalami variasi yang signifikan sejalan dengan siklus ekonomi. Tingkat hutang, indikator kemampuan membayar hutang dan kebijakan manajemen Tingkat hutang yang tinggi dapat secara signifikan meningkatkan tekanan keuangan saat industri mengalami kemunduran dan juga dapat membatasi fleksibilitas manajemen dalam melaksanakan kebijakan investasi dan pertumbuhan. ICRA Indonesia menekankan kecukupan arus kas terhadap kewajiban pembayaran hutang, selain kebutuhan investasi modal. Kontributor utama pendapatan, seperti peningkatan persediaan kamar, pergerakan tingkat hunian, tarif kamar dan keadaan ekonomi, menentukan arah pendapatan di masa depan. Evaluasi pembayaran hutang, jika ada, juga mencakup kewajiban di luar buku (off-balancesheet) perusahaan, selain komitmen keuangan untuk anak perusahaan/perusahaan afiliasi untuk melayani kewajiban hutang mereka, dan lain-lain. Ketika menentukan arus kas masa depan, penting juga menilai kebijakan perusahaan dalam hal renovasi dan belanja modal untuk hotel baru, termasuk pendanaannya. Dalam kondisi ekonomi menurun, profitabilitas dan arus kas berada di bawah tekanan. Namun periode dalam tekanan ini juga mengakibatkan harga tanah lebih rendah, kesulitan keuangan secara umum dan lingkungan pendanaan yang kurang menguntungkan, yang sering menghadirkan kesempatan untuk mengejar peluang tumbuh secara non-organik maupun organik. Kebijakan manajemen mengumpulkan dana dalam periode ekonomi yang meningkat sering bisa menjadi penolong dalam periode krisis. ICRA Indonesia juga mengevaluasi kebijakan pengambilan risiko manajemen dalam berinvestasi di masa mendatang berikut rencana pendanaannya, yang diwujudkan dalam berbagai skenario tekanan dalam proyeksi arus kasnya. Kualitas pemegang saham/manajemen Semua peringkat hutang harus menggabungkan penilaian terhadap kualitas manajemen perusahaan, serta kekuatan/kelemahan yang timbul akibat menjadi bagian dari kelompok perusahaan (grup)-nya. Juga penting melihat kemungkinan arus kas keluar perusahaan untuk mendukung entitas lain dalam grup, dalam hal perusahaan adalah salah satu entitas terkuat dalam kelompok tersebut. Biasanya, dialog yang rinci dilakukan dengan manajemen untuk memahami tujuan, rencana dan strategi bisnis, dan pandangannya mengenai kinerja masa lalu, selain prospek industri yang bersangkutan. Beberapa poin lain yang dinilai adalah: Pengalaman pemegang saham/manajemen dalam lini bisnisnya Komitmen pemegang saham/manajemen pada lini bisnisnya Sikap pemegang saham/manajemen dalam pengambilan dan pengendalian risiko ICRA Indonesia Page 4 of 5

Kebijakan pemakaian hutang, risiko bunga dan risiko mata uang Rencana untuk proyek baru, akuisisi, ekspansi dan lain-lain Kekuatan perusahaan lain yang satu grup dengan perusahaan Kemampuan dan kemauan grup untuk mendukung perusahaan dengan langkah-langkah seperti menyuntikan dana, jika diperlukan. Kesimpulan Metodologi pemeringkatan ICRA Indonesia untuk perusahaan perhotelan melihat baik faktor kualitatif yang akan berdampak pada arus kas masa depan, maupun faktor-faktor kuantitatif seperti kekuatan keuangan sekarang dan kecukupan arus kas dalam kaitannya dengan kewajiban pembayaran hutang. Mengingat sifat dari industri ini, perhatian khusus diberikan pada kemampuan perusahaan untuk mengelola siklus penurunan dan kebijakan perusahaan mengenai investasi dan pertumbuhan. Copyright, 2012, ICRA Indonesia. All Rights Reserved. Semua informasi yang tersedia merupakan infomasi yang diperoleh oleh ICRA Indonesia dari sumber-sumber yang dapat dipercaya keakuratan dan kebenarannya. Walaupun telah dilakukan pengecekan dengan memadai untuk memastikan kebenarannya, informasi yang ada disajikan 'sebagaimana adanya' tanpa jaminan dalam bentuk apapun, dan ICRA Indonesia khususnya, tidak melakukan representasi atau menjamin, menyatakan atau menyatakan secara tidak langsung, mengenai keakuratan, ketepatan waktu, atau kelengkapan dari informasi yang dimaksud. Semua informasi harus ditafsirkan sebagai pernyataan pendapat, dan ICRA Indonesia tidak bertanggung jawab atas segala kerugian yang dialami oleh pengguna informasi dalam menggunakan publikasi ini atau isinya. *) Diadopsi, dimodifikasi dan diterjemahkan dari Rating Methodology the Hotel Industry dari ICRA Limited. ICRA Indonesia Page 5 of 5