Cldwell Banker Cmmercial Kawasan Bisnis Granadha, 12 th B Flr Jl. Jenderal Sudirman Kav. 50 Jakarta 12930 Indnesia Phne : +62 21 255 39 388 Fax : +62 21 255 39 399
1 PENGARUH INFRASTRUKTUR TERHADAP PROPERTI KOMERSIAL Pengantar Kebijakan pemerintahan Jkwi untuk meningkatkan pembangunan dan percepatan eknmi salah satunya melalui pembangunan infrastruktur. Percepatan pembangunan infrastruktur tidak hanya terjadi di Pulau Jawa namun di seluruh Indnesia dan meliputi banyak sektr termasuk transprtasi darat, juga laut dan udara dengan pembangunan pelabuhan dan lapangan udara. Pembangunan di sektr transprtasi darat meliputi jalur jalan nasinal, jalan tl, jalur Kereta Api, hingga transprtasi massal di 6 kta metrplitan serta 17 kta besar. Jabdetabek sebagai pusat pertumbuhan di Pulau Jawa juga tetap mendapatkan prsi pengembangan di sektr infrastruktur ini diantaranya melalui pembangunan transprtasi massal untuk mengurangi tingkat kemacetan dengan pengembangan MRT untuk transprtasi dalam kta Jakarta serta LRT sebagai pengembangan transprtasi ke Bdetabek. Jalan tl yang selama ini sudah dibangun sebagai alternatif jalur transprtasi bebas hambatan juga tetap direncanakan akan dikembangkan untuk menghubungkan pusat-pusat kegiatan serta menjadi alternatif jalur pencapaian ke pusat-pusat tersebut. Seiring dengan pembangunan jalan tl, kemudahan pencapaian ke berbagai lkasi membuat pengembangan di area sepanjang jalur tl menjadi hal yang umum dilakukan. Pembangunan perumahan, industri hingga kmersial berkembang di beberapa lkasi baik dalam skala besar maupun skala kecil. Pada tulisan ini akan dibahas mengenai perkembangan prperti di Btabek khususnya sektr kmersial dan highrise residential yang meliputi sektr htel, apartemen, ritel, dan perkantran, yang dipengaruhi leh pengembangan infrastruktur yang diwakili leh pengembangan jalan tl. Perkembangan jalan tl di Jabdetabek Pembangunan jalan tl pertama di Jabdetabek dilakukan di Jakarta menuju Bgr dan Ciawi atau dikenal dengan nama Tl Jagrawi di tahun 1978. Selanjutnya jalan tl utama lainnya adalah Jakarta Tangerang hingga Merak serta Jakarta Cikampek. Setelah jalan tl dalam kta Jakarta mulai diperasikan di tahun 1988, pengembangan dilanjutkan dengan pembangunan Jakarta Outer Ring Rad ( JORR) yang memakan waktu cukup lama hingga selesai dibangun mulai dari Cilincing hingga Penjaringan. N Ruas Jalan Tl Lkasi Panjang Mulai Berperasi 1 Jakarta-Bgr-Ciawi Jakarta-Jawa Barat 50.0 1978 2 Jakarta-Tangerang Jakarta-Banten 27.0 1983-1998 3 Jakarta-Cikampek Jakarta-Jawa Barat 72.0 1985 4 Prf. Dr. Sedyatm Jakarta-Banten 14.3 1986 5 Tangerang-Merak Banten 73.0 1987-1996 6 Lingkar Dalam Kta Jakarta Jakarta 23.6 1988 7 Ir Wiyt Wiyn, M.Sc. Jakarta 15.5 1990 8 JORR W2 Selatan Jakarta 6.2 1991 9 JORR Selatan Jakarta 14.25 1995-1996 10 JORR E1-E3 Jakarta 24.9 1998-2005 11 Serpng-Pndk Aren Tangerang Selatan 7.25 1999 12 Ulujami-Pndk Aren Jakarta-Tangerang Selatan 5.5 2001 13 Cikampek -Padalarang Jawa Barat 58.5 2005 14 Bgr Ring Rad Jawa Barat 5,8 2009-2014 15 JORR W1 Jakarta 9,85 2010 16 Cinere-Jagrawi Seksi I Jawa Barat 3,7 2012 17 JORR W2 Utara Jakarta 7,87 2013-2014 Sumber :Badan Pengatur Jalan Tl Departemen PU
2 Tiga jalur utama yang dihubungkan leh jalan tl dari Jakarta adalah Jakarta Bgr, Jakarta Cikampek melalui Bekasi, dan Jakarta Merak melalui Tangerang. Perkembangan tiga lkasi utama di sekitar Jakarta, yaitu di Bekasi, Tangerang (serta Tangerang Selatan), dan Bgr sangat dipengaruhi leh keberadaan jalur jalan tl tersebut. Namun walaupun pembangunan jalan tl telah selesai sejak tahun 80-an namun perkembangan prperty, khususnya kmersial baru terjadi di tahun 2000-an, bahkan beberapa sektr baru berkembang di 4-5 tahun terakhir saja. Perkembangan di Bgr Perkembangan prperti kmersial di Bgr, baik kta maupun kabupaten, dapat dilihat pada grafik berikut. Sumber : Cldwell Banker Cmmercial Selama 10 tahun terakhir, terjadi kenaikan paskan jumlah kamar htel tumbuh sekitar 13% per tahun. Sementara untuk sektr ritel berada di kisaran 7,3% per tahun selama 10 tahun terakhir. Sektr apartemen baru mulai tumbuh di tahun 2014 dan mencatatkan sejumlah 866 unit apartemen yang selesai di tahun tersebut. Adapun untuk sektr perkantran belum ada paskan baru dalam beberapa tahun terakhir. Jika dilihat dari perkembangan jalan tl menuju Bgr, dapat dikatakan tidak ada penambahan jalur jalan tl menuju Bgr dari area Jakarta. Bgr Outer Ring Rad (BORR) menjadi alternatif jalan tl yang menghubungkan area di sekitar kta Bgr tanpa harus masuk ke kta Bgr sudah mulai diperasikan tahap 1. Apartemen merupakan salah satu sektr yang dipengaruhi leh pembangunan BORR tersebut terlihat dari pengembangan beberapa pryeknya yang juga tidak jauh dari jalur jalan tl BORR ini. Sementara sektr prperti kmersial lainnya tumbuh tanpa pengaruh yang signifikan dari keberadaan perkembangan jalan tl baru. Sektr retail lebih dipengaruhi leh perkembangan jumlah ppulasi di Bgr sendiri, sementara htel mengandalkan demand dari turis dan MICE dari Jakarta. Pengembangan apartemen di 5 tahun mendatang sangat signifikan yang mencapai hampir 9 kali dari paskan di tahun 2015. Sementara sektr htel dan ritel juga diperkirakan mengalami kenaikan masing-masing 88% dan 50% dibandingkan dengan paskan di tahun 2015.
3 Perkembangan di Bekasi Sepanjang jalur tl Jakarta Cikampek, prperti berkembang sangat pesat, yang dapat dilihat dari pengembangan kawasan-kawasan skala besar yang memanfaatkan akses tl tersebut. Sebut saja kawasan industri Jababeka, Lipp Cikarang, Delta Mas, Grand Wisata, Summarecn Bekasi, hingga Orange Cunty. Perkembangan prperti kmersial di Bekasi dapat dilihat pada grafik berikut. Sumber : Cldwell Banker Cmmercial Jalur jalan tl Jakarta-Cikampek mengalami perkembangan yang cukup signifikan, hal ini dikarenakan cukup banyak perkembangan yang menyebabkan kenaikan aktivitas melalui jalur jalan ini. Jalan tl ini kembali menerus menuju kta Bandung melalui jalur Cipularang di tahun 2005, dan kembali bertambah dengan adanya jalur Cipali di tahun 2015. Perkembangan di sekitar jalur tl juga makin marak dengan adanya penambahan beberapa pintu keluar dari jalur tl, seperti di exit tll Cikarang Utama (Delta Mas), Grand Wisata, serta Cibatu. Selain juga jalur ini diuntungkan dengan adanya JORR yang memudahkan akses ke arah Utara dan Barat Jakarta maupun ke arah tl Jagrawi. Adanya aktivitas yang melibatkan jalur tl tersebut membuat perkembangan di Bekasi cukup marak terlihat dari perkembangan htel yang mencapai 21% per tahun dalam 10 tahun terakhir, apartemen berkembang hingga 41% per tahun dalam 5 tahun terakhir, sementara paskan ruang perkantran mulai kembali dipasarkan dengan perkembangan hingga 53% per tahun dalam 5 tahun terakhir. Sektr ritel mengalami kenaikan walaupun tidak terlalu signifikan dengan kenaikan 8% per tahun. Apartemen mengalami peningkatan yang signifikan terutama berlkasi di dekat area pintu tl maupun di area pengembangan yang memanfaatkan pintu tl sebagai jalur utama menuju kawasan tersebut. Pada perkembangannya diperkirakan akan masuk 2,5 kali jumlah paskan apartemen di 5 tahun ke depan dibandingkan dengan paskan di tahun 2015. Kenaikan ini juga dipengaruhi leh aksesibilitas melalui jalur jalan tl dengan adanya pengembangan Orange Cunty yang memanfaatkan pintu tl baru Cibatu. Ruang perkantran muncul dikarenakan adanya kebutuhan dari aktivitas yang telah ada di kawasan Bekasi dan Cikarang dengan kenaikan hingga 40% dalam 5 tahun kedepan dibandingkan paskan tahun 2015. Hal yang sama terlihat dari pengembangan htel yang marak di beberapa tahun terakhir muncul karena aktivitas bisnis dan industri yang semakin berkembang serta adanya permintaan MICE dari Jakarta. Paskan htel di 5 tahun kedepan diperkirakan mencapai 98% dibandingkan paskan di 2015. Paskan ritel juga diperkirakan akan mengalami kenaikan yang signifikan dengan jumlah mencapai 146% dalam 5 tahun kedepan dibandingkan paskan saat ini.
4 Perkembangan di Tangerang Pelpr tumbuhnya kawasan kta baru di Tangerang diawali leh Bumi Serpng Damai yang tidak memiliki akses langsung ke jalur tl Jakarta Merak. Sementara dengan memanfaatkan jalur jalan tl Jakarta Merak, Lipp Karawaci, Summarecn Serpng, Paramunt, dan Alam Sutera berada di jalur tl tersebut. Perkembangan prperti kmersial di Tangerang dapat dilihat pada grafik berikut. Sumber : Cldwell Banker Cmmercial Aktivitas perkembangan infrastruktur yang melibatkan area Serpng dan Tangerang cukup signifikan dalam 20 tahun terakhir. Selain jalur tl Jakarta Merak, wilayah Serpng dihubungkan leh jalur tl Serpng - Pndk Aren, serta selesainya jalur JORR 1 secara keseluruhan, sehingga akses menuju area Serpng dan Tangerang secara umum menjadi lebih mudah. Pintu tl Alam Sutera juga mulai dibuka di tahun 2009 membawa pengaruh psitif terhadap perkembangan prperti kmersial di kawasan Serpng dan Tangerang. Secara signifikan perkembangan Htel dan Apartemen terlihat di kawasan Tangerang dengan penambahan jumlah unit paskan yang tumbuh 31% untuk htel dan 36% untuk apartemen dalam 10 tahun terakhir. Ruang ritel tumbuh di angka 12% per tahun sementara perkantran di kisaran 22% dalam 5 tahun terakhir. Paskan mendatang untuk sektr apartemen terlihat masih cukup signifikan dengan kenaikan hingga 130% dalam 5 tahun mendatang dibandingkan paskan 2015. Sementara paskan htel diperkirakan mengalami kenaikan hingga 47%, paskan ruang ritel 26%, dan ruang perkantran naik 30% dalam 5 tahun kedepan dibandingkan paskan saat ini. Pengaruh infrastruktur Berkaca dari perkembangan kawasan Btabek yang dihubungkan dengan perkembangan jalan tl, maka terlihat adanya krelasi psiftif antara keduanya. Namun secara khusus tidak semua prperti kmersial terpengaruh secara langsung dengan keberadaan jalur jalan tl. Secara sektral dapat digambarkan sebagai berikut : Ruang ritel Ruang ritel tidak secara langsung dipengaruhi leh adanya penambahan infrastruktur seperti jalan tl. Aksesibilitas sudah pasti menjadi hal utama dalam pengembangan ruang ritel, namun tidak semata-mata hanya akses saja, karena faktr utama dari pengembangan ritel adalah ppulasi yang menjadi pangsa pasarnya. Jalur
5 jalan tl dapat menambah jarak tempuh bagi knsumen, namun immediate area yang menjadi pangsa pasar utama dan menjadi daily custmer. Sementara knsumen dengan jarak tempuh yang jauh cenderung menjadi ccasinal shpper. Perkembangan ritel di Bgr, Bekasi, dan Tangerang banyak dipengaruhi leh tingginya ppulasi di kawasan tersebut yang diakibatkan leh pengembangan perumahan terknsentrasi pada kawasan tersebut. Sehingga perkembangan ruang ritel mengikuti perkembangan ppulasi di kawasan tersebut. Jalan tl berpengaruh secara tidak langsung dengan meningkatkan knsentrasi pemukiman di area yang dilaluinya serta menarik knsumen untuk tinggal di area tersebut. Adanya infrastruktur baru dapat mendrng pertumbuhan ruang ritel di kisaran 5-10% per tahun namun diperkirakan memiliki interval waktu sejak kehadiran infrastruktur tersebut. Perkantran Sektr perkantran memiliki karakteristik yang cukup berbeda dibandingkan sektr kmersial lainnya. Perkantran cenderung terknsentrasi di area CBD yang memiliki image sebagai kawasan bisnis dan memudahkan akses bagi klien dan klega bisnisnya. Dalam perkembangannya, akibat kepadatan lalu lintas di Jakarta, mendrng pengembangan perkantran mendekat ke kawasan permukiman dan kawasan industri sehingga memudahkan pemilik usaha dalam menjalankan bisnisnya. Kawasan Serpng menjadi salah satu alternatif pengembangan perkantran karena memiliki akses yang lebih beragam baik dari Utara maupun dari Selatan. Serta diuntungkan dengan perkembangan perkantran di area TB Simatupang yang saat ini sudah mulai padat, sehingga mencari alternatif pengembangan ke kawasan yang sudah berkembang seperti Bintar dan BSD. Sementara kawasan Bekasi dan Cikarang diuntungkan dengan perkembangan kawasan industri yang mendrng kebutuhan ruang perkantran bagi aktivitas bisnis di kawasan tersebut. Sehingga adanya perkembangan jalan tl diperkirakan tidak secara langsung mempengaruhi perkembangan di sektr perkantran, namun dapat sangat menunjang dan mendrng paskan untuk kawasan yang telah berkembang secara bisnis. Apartemen Perkembangan apartemen dalam 5 tahun terakhir dapat dikatakan sangat pesat dibandingkan dengan tahuntahun sebelumnya. Pengembang tidak hanya membangun apartemen di kawasan pusat kta Jakarta, namun sudah mengembangkan di kawasan pinggiran yang memiliki keunggulan aksesibilitas. Kawasan Btabek merupakan kawasan dengan aksesibilitas yang telah mapan serta adanya kemungkinan penambahan jalur infrastruktur lainnya membuat kawasan Btabek menjadi salah satu kawasan utama yang dituju untuk dikembangkan. Kemudahan akses melalui jalan tl menjadi salah satu pertimbangan selain lkasi yang sudah cukup padat dan berada di pusat pengembangan. Pembangunan infrastruktur jalan tl diperkirakan dapat mendrng pertumbuhan sektr apartemen hingga mencapai kisaran 30-40% per tahun terutama di area yang telah padat penduduknya. Htel Htel dipengaruhi leh perkembangan aktivitas yang ada dalam kawasan tersebut. Aktivitas utama htel umumnya terbagi menjadi dua bagian, FIT dan MICE atau business traveller. FIT banyak terdapat pada kawasan wisata yang permintaannya diakibatkan kunjungan wisata ke kawasan tersebut. Sementara aktivitas MICE atau business datang dari pemerintahan, pebisnis, perusahaan swasta, serta kawasan industri. Sehingga dapat dikatakan perkembangan htel merupakan turunan dari aktivitas yang ada di kawasan tersebut maupun pengaruh akses yang mudah dari kawasan bisnis. Bgr telah menjadi pusat aktivitas MICE dari Jakarta selain juga memiliki daya tarik wisata bagi kawasan sekitarnya. Perkembangan jalur tl dapat memiliki pengaruh bagi bisnis Htel di Bgr. Sementara kebutuhan htel di Bekasi dan Serpng datang dari aktivitas di kawasan tersebut seperti kawasan industri di Jababeka, dan aktivitas bisnis di Serpng. Berbeda dengan Bgr, kedua kawasan tersebut baru dalam 5 tahun terakhir memiliki perkembangan htel yang signifikan karena perkembangan aktivitas di kedua kawasan tersebut semakin meningkat. Adanya pembangunan infrastruktur jalan tl diperkirakan tidak secara langsung mendrng pertumbuhan sektr htel, namun dapat menunjang perkembangannya jika terhubung dengan pusat-pusat pengembangan serta mendrng pertumbuhan aktivitas bisnis di kawasan tersebut.
6 Perkembangan di masa mendatang Perkembangan jalan tl di Jabdetabek masih terus berlanjut dengan adanya pengembangan JORR 2, jalan tl Becakayu, jalan tl Desari, jalan tl layang dalam kta serta pembukaan pintu tl baru. Selain jalan tl, infrastruktur lainnya sedang dipersiapkan seperti MRT, LRT, jalur Trans Jakarta, serta penambahan jalur Cmmuter Line. Dengan banyaknya pengembangan infrastruktur tersebut maka diperkirakan beberapa lkasi akan diuntungkan dengan adanya infrastruktur tersebut. Beberapa lkasi yang diprediksi akan mengalami percepatan adalah sebagai berikut : - Kawasan eksisting - Depk Kawasan pusat pengembangan eksisting seperti Serpng, Bekasi, Cikarang akan tetap menjadi kawasan favrit bagi pengembangan prperti kmersial. Selain ppulasi penduduknya yang sudah cukup padat, kawasan ini sudah menjadi pusat pengembangan yang masih diminati dan masih memiliki ptensi pengembangan. Sehingga adanya jalur tll baru akan mendrng pertumbuhan di kawasan tersebut baik untuk sektr apartemen dan ritel, serta sektr htel dan perkantran. Kawasan ini berkembang akibat banyaknya perguruan tinggi yang ada di kawasan tersebut serta didukung jumlah penduduk yang juga cukup tinggi dan kedekatan dengan Jakarta, membuat kawasan ini sudah cukup berkembang. Namun adanya tl baru yaitu JORR 2 serta Depk-Antasari diperkirakan akan mendrng Depk berkembang lebih jauh. Sektr yang akan segera berkembang adalah sektr apartemen dan ritel. - Cibubur dan sekitarnya - Cibitung Perkembangan permukiman di kawasan ini sudah cukup tinggi dan pernah menjadi lkasi favrit untuk tinggal. Namun akibat kemacetan yang parah maka lkasinya tidak semenarik dulu lagi dan belum banyak berkembang lagi hingga saat ini. Dengan adanya JORR 2 akan membuat kawasan ini kembali mudah untuk dijangkau dan dapat menarik bagi pengembangan sektr apartemen dan ritel. Kawasan ini dikenal sebagai kawasan industri dan belum memiliki pengembangan sektr lain yang menunjang aktivitas ini. Namun dengan adanya jalur tll baru maka diharapkan tidak hanya industri namun dapat membuka peluang bagi pengembangan di perumahan, apartemen serta htel. - Tangerang (kawasan utara) Dengan adanya kedekatan dengan bandar udara dan jalan tl JORR 2 diharapkan kawasan ini dapat lebih berkembang terutama bagi perumahan, apartemen serta htel. -----