IMPLEMENTASI ASAS SEDERHANA DAN AMAN DALAM PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM (Studi di Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali) TESIS Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan Oleh: RAHMANI EKA PUTRI NIM : S351402029 PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2016 i
ii
iii
PERNYATAAN NAMA NIM : RAHMANI EKA PUTRI : S351402029 Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul Implementasi Asas Sederhana dan Aman dalam Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah untuk Mewujudkan Kepastian Hukum (Studi di Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali), adalah benar-benar karya saya sendiri. Hal yang bukan karya saya dalam tesis ini diberi tanda citasi dan ditunjukan dalam daftar pustaka. Apabila di kemudian hari terbukti pernyataan saya tersebut diatas tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik, yang berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya peroleh dari tesis tersebut. Surakarta, Juni 2016 Yang membuat pernyataan, Rahmani Eka Putri iv
MOTTO Jadilah seorang pemimpi karena bila kamu mempunyai mimpi kamu akan melakukan sesuatu hal agar mimpimu terwujud dan ketika mimpimu itu terwujud kamu akan menjadi seorang pemenang Percayalah bahwa hidup patut dijalani dan mimpi serta keyakinan akan mewujudkannya Karya sederhana ini Penulis persembahkan kepada : PERSEMBAHAN 1. Allah SWT 2. Ayahku Rahmat Hadi Santoso dan Ibuku Rini Hastuti 3. Adikku Rizki Amalia Putri 4. Onny Inggit Prasetyo 5. Teman-temanku semua v
KATA PENGANTAR Segala puji syukur kepada Allah SWT yang senantiasa mencurahkan berkat- Nya sehingga penulis dapat menyusun dan menyelesaikan tesis yang berjudul Implementasi Asas Sederhana dan Aman dalam Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah untuk Mewujudkan Kepastian Hukum (Studi di Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali) dengan tepat pada waktunya guna memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Tesis ini membahas tentang penerapan asas sederhana dan aman dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah dan implementasi asas sederhana dan aman dalam mewujudkan kepastian hukum dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah. Penyelesaiaan tesis ini tidak terlepas dari bantuan baik moril maupun materiil serta doa dan dukungan dari berbagai pihak, oleh karena itu penulis mengucapkan terimakasih kepada: 1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi M.S., selaku Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta; 2. Bapak Prof. Dr. Moh. Furqon Hidayatullah, M.Pd., selaku Direktur Program Pasca Sarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta; 3. Bapak Prof. Dr. Supanto S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta; 4. Bapak Burhanuddin Harahap, SH., MH., MSI., Ph.D., selaku Ketua Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. 5. Bapak Dr. Mulyoto, SH., M.Kn., selaku Dosen Pembimbing yang telah memberikan bimbingan, arahan, petunjuk, dan masukan bagi kesempurnaan penulisan tesis ini sehingga tesis ini dapat tersusun dan terselesaikan dengan baik dan lancar; 6. Bapak Toto Susmono Hadi, SH., M.H, selaku Dosen Pembanding dalam seminar hasil penelitian yang telah memberikan masukan dan arahan untuk penulis. vi
7. Bapak dan Ibu Dosen Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ilmu pengetahuan kepada penulis selama masa perkuliahan; 8. Bapak dan Ibu Staff Sekretariat Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta, yang telah banyak membantu kelancaran administrasi, memberikan pelayanan, dan fasilitas selama masa perkuliahan; 9. Orang tua Penulis, Ayahanda Ir. Rahmat Hadi Santoso, M.Si dan Ibunda Ir. Rini Hastuti yang selalu mendoakan, memotivasi dengan segala kemampuan baik berupa materil maupun spiritual untuk kelancaran studi bagi penulis; 10. Saudara kandung Penulis, Rizki Amalia Putri yang juga selalu memotivasi penulis agar segera menyelesaikan studi penulis; 11. Onny Inggit Prasetyo, yang selalu memotivasi penulis, mendukung serta memberi semangat Penulis untuk menyelesaikan Tesis ini; 12. Sahabat yang selalu saling mendukung dalam menyelesaikan tesis bersamasama, dan selalu ada di saat suka dan duka dalam masa perkuliahan dan proses penulisan tesis Penulis, terimakasih atas kebersamaannya; 13. Teman-teman seperjuangan Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta Angkatan 4 yang selalu mendukung Penulis dan banyak membantu penulis memberi masukan dan ilmu dalam menyelesaikan tesis ini Bu Inche Sayuna, Bapak Alvin Yahya, Mas Tomi Aryono, Mbak Dewi, dan semua teman-teman yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, terimakasih juga atas kebersamaannya. Akhir kata, penulis menyadari bahwa dalam tesis ini masih banyak kekurangan dan jauh dari sempurna, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun. Semoga tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua pihak, baik untuk akademisi, praktisi, maupun masyarakat umum. Surakarta, Juni 2016 Penulis Rahmani Eka Putri vii
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL. i HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING... ii HALAMAN PENGESAHAN TESIS........ iii HALAMAN PERNYATAAN... iv MOTTO.......... v KATA PENGANTAR.......... vi DAFTAR ISI..... viii DAFTAR TABEL...... xi DAFTAR LAMPIRAN...... xii DAFTAR GAMBAR..... xiii ABSTRAK........... xiv ABSTRACT............. xv BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah..... 1 B. Perumusan Masalah...... 7 C. Tujuan Penelitian... 7 D. Manfaat Penelitian.... 8 BAB II LANDASAN TEORI A. Kerangka Teori......... 9 1. Tinjauan tentang Hukum Agraria......... 9 2. Pendaftaran Hak Atas Tanah...... 20 a. Pengertian Pendaftaran Hak Atas Tanah.... 20 b. Obyek Pendaftaran Hak Atas Tanah...... 25 c. Asas-asas Pendaftaran commit Hak to Atas user Tanah... 26 viii
d. Tujuan dan Fungsi Pendaftaran Hak Atas Tanah... 30 e. Penyelenggaraan Kegiatan Pendaftaran Hak Atas Tanah... 33 f. Sistem Pendaftaran Hak Atas Tanah... 36 g. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia... 45 3. Sertipikat Hak Atas Tanah........ 51 a. Pengertian Sertipikat...... 51 b. Macam-macam Sertipikat... 52 4. Peralihan Hak Atas Tanah...... 53 a. Pengertian Peralihan Hak Atas Tanah.... 53 b. Peralihan Hak Atas Tanah karena Jual-Beli... 54 5. Prosedur Pendaftaran Peralihan Hak Melalui Jual Beli.... 57 a. Peran PPAT dalam Prosedur Peralihan Hak Melalui Jual Beli... 58 b. Syarat-syarat Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah... 61 c. Prosedur Peralihan Hak Atas Tanah... 64 6. Teori Implementasi... 73 7. Teori Kepastian Hukum... 75 8. Teori Perlindungan Hukum... 77 B. Penelitian Yang Relevan.... 79 C. Kerangka Berpikir...... 81 BAB III METODE PENELITIAN A. Jenis Penelitian... 86 B. Sifat Penelitian..... 87 ix
C. Lokasi Penelitian........ 87 D. Jenis dan Sumber Data... 88 E. Teknik Pengumpulan Data..... 90 F. Teknik Analisis Data...... 91 BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Hasil Penelitian..... 95 1. Implementasi Asas Sederhana dan Aman Dalam Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah...... 95 2. Implementasi Asas Sederhana dan Aman mampu mewujudkan kepastian hukum dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah...... 100 B. Pembahasan....... 101 1. Implementasi Asas Sederhana dan Aman Dalam Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali...... 101 2. Implementasi Asas Sederhana dan Aman dalam Rangka mewujudkan kepastian hukum dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah..... 118 BAB V PENUTUP A. Kesimpulan...... 122 B. Implikasi...... 124 C. Saran........ 126 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN x
DAFTAR TABEL Tabel Halaman 1 Bagan Proses Alur Perubahan Hak Atas Tanah.. 71 xi
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1. Surat Permohonan Izin Penelitian untuk Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali 2. Surat Permohonan Izin Penelitian untuk Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (DPPKAD) Kabupaten Boyolali 3. Surat Keterangan telah Melakukan Penelitian 4. Surat Edaran Nomor 5 / SE / IV / 2013 tentang Pendaftaran Hak Atas Tanah atau Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Terkait dengan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah 5. Surat Edaran Bersama Menteri Keuangan, Menteri Dalam Negeri dan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor SE 12 / MK. 07 / 2014, Nomor 593 / 2278 / SJ, Nomor 4 / SE / V / 2014 tentang Petunjuk Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dalam Kaitannya dengan Pendaftaran Hak Atas Tanah atau Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah. 6. Struktur Organisasi dan Tugas Pokok Fungsi Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (DPPKAD) xii
DAFTAR GAMBAR Gambar Halaman 1 Alur Kerangka Berpikir...81 2 Skema Interaksi Model Of Analysis...94 xiii
ABSTRAK Rahmani Eka Putri, S351402029. IMPLEMENTASI ASAS SEDERHANA DAN AMAN DALAM PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH UNTUK MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM (Studi di Kantor Pertanahan Kabupaten Boyolali). 2016. Program Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret. Penelitian ini bertujuan mengkaji mengenai implementasi asas sederhana dan aman dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah dan sejauh mana dapat mewujudkan kepastian hukum dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah. Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris yang bersifat deskriptif analitis. Jenis data meliputi data primer dan data sekunder, sedangkan sumber data meliputi sumber data primer dan sumber data sekunder. Teknik pengumpulan data dengan wawancara dan studi pustaka. Dalam penelitian ini penulis menggunakan teknik analisis data kualitatif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa asas sederhana belum terlaksana, terbukti masih adanya rentang waktu yang cukup panjang dalam penyelesaiannya dan tidak aman masih adanya sertifikat ganda. Rekomendasi kepada PPAT agar teliti dalam menerapkan legal standing dalam subyek hak dalam peralihan hak dan memonitor secara ketat dalam pelaksanaannya. Rekomendasi kepada DPPKAD agar rentang waktu validasi dapat dipersingkat. Rekomendasi kepada Kantor Pertanahan sejauh mungkin dipenuhinya SOP peralihan hak dan lebih meningkatkan ke hati-hatian serta lebih amanah dalam menjalankan tugas sehingga tidak terjadi kehilangan berkas dan sertifikat ganda. Kata Kunci: Asas, Sederhana, Aman, Pendaftaran, Peralihan Hak atas Tanah, Kepastian Hukum. xiv
ABSTRACT Rahmani Eka Putri, S351402029. The Implementation of Simple and Secure Principle in Registration of Land Rights Transition to Create Legal Security (Study at Boyolali Agrarian Department). 2016. Notary Program, Faculty of Law Sebelas Maret University This research reviews about the implementation of simple and secure principles and its effectiveness to create legal security in registration of land rights transition. The research is an analytic descriptive empirical law research. Its data are primary and secondary, while the sources of data consist of primary and secondary data source. The data was taken by interview and literature review. The writer used qualitative data analysis technique in this research. The result of this research shows that simple principle have not fully implemented yet. It can be seen from the length of time to finish. The secondary principles process is also not secured because there are doubled certificates. The writer recommends to PPAT to more conscientious in apply legal standing to the subject of rights transition and monitors the implementation strictly. The writer also recommends to DPPKAD to shorten the validation time. For agrarian department, the writer recommends to obey the SOP of rights transition, increase circumspection, and also commit in serve to prevent file disappearance and doubled certificates. Key words: simple, secure principle, registration, land rights transition, legal security xv