PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN DI KANTOR PERTANAHAN

Transkripsi

1 PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN DI KANTOR PERTANAHAN TESIS Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan Oleh : ANISA KARTIKA SARI NIM : S POGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA commit 2015 to user i

2 PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN DI KANTOR PERTANAHAN DISUSUN OLEH : ANISA KARTIKA SARI NIM : S Telah disetujui oleh Tim Pembimbing : Dewan Pembimbing Jabatan Nama TandaTangan Tanggal 1. Pembimbing I Dr. H.M. Hudi Asrori S., S.H., M.Hum. NIP Pembimbing II Dradjad Uripno, S.H., M.H. Mengetahui : Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Burhanudin H, SH.,MH.M.Si.,Ph.D NIP ii

3 PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN DI KANTOR PERTANAHAN DISUSUN OLEH : ANISA KARTIKA SARI NIM : S Telah disetujui oleh Tim Penguji : Jabatan Nama Tanda Tangan Tanggal Ketua Burhanudin H, SH.,MH.M.Si.,Ph.D. NIP Sekretaris Dr. H.M. Hudi Asrori S., S.H., M.Hum.. NIP Penguji M. Nadjib Imanullah,SH.,MH.,Ph.D. Pembanding NIP Internal Penguji Dr. Mulyoto, SH., M.Kn.. Pembanding Eksternal Anggota Dradjad Uripno, SH., MH.. Mengetahui : Direktur Program Pascasarjana Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, commit M.Pd. to user Burhanudin H, SH., MH., MSI., Ph.D NIP NIP iii

4 PERNYATAAN Nama : ANISA KARTIKA SARI NIM : S Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN DI KANTOR PERTANAHAN adalah benar-benar karya saya sendiri. Hal yang bukan karya saya dalam tesis tersebut diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tersebut diatas tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik, yang berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya peroleh dari tesis tersebut. Surakarta, 9 Juli 2015 Yang membuat pernyataan, ANISA KARTIKA SARI iv

5 KATA PENGANTAR Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah Subhananahu wa ta ala atas segala limpahan rahmat, taufiq dan hidayahnya sehingga penulis memperoleh kekuatan untuk menyelesaikan tesis yang berjudul PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN DI KANTOR PERTANAHAN. Tesis ini disusun guna memenuhi persyaratan untuk mencapai derajad Magister Progam Studi Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) akan memunculkan akibat hukum dari SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT tersebut. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, SKMHT dibagi menjadi 2 (dua) macam yaitu 1. SKMHT dengan batas waktu yang telah ditentukan a. Untuk tanah yang bersertifikat diberikan waktu selambat-lambatnya 1 (satu) bulan harus segera diikuti dengan APHT. b. Untuk tanah yang tidak bersertifikat diberikan waktu selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan harus segera diikuti dengan APHT 2. SKMHT yang tidak mengenal batas waktu yaitu SKMHT sampai berakhirnya perjanjian pokok. Dari penjelasan diatas dapat disimpulkan bahwa SKMHT dengan batas waktu yang telah ditentukan, apabila dalam masa tenggang waktu tersebut APHT tidak segera dibuatkan, maka SKMHT yang telah dibuat akan batal demi hukum. Sedangkan untuk SKMHT yang tidak mengenal batas waktu tidak akan batal demi hukum dikarenakan SKMHT berlaku sampai berakhirnya perjanjian pokok. Ketentuan batas waktu untuk tanah bersertifikat dan yang tidak bersertifikat, tidak menutup kemungkinan pelaksanaan APHTnya melebihi batas waktu yang telah ditentukan. Apabila SKMHT yang bersertifikat dan tidak bersertifikat melebihi jangka waktu yang ditentukan, maka dapat dilakukan pembuatan SKMHT ulang atau SKMHT baru, yang tentunya commit harus dengan to user kesepakatan bersama. v

6 Banyak pihak yang berperan besar dalam memberikan bantuan sampai selesainya tessis ini, untuk itu saya ucapkan terima kasih sebesar-besarnya kepada: 1. Bapak Prof. Dr. H. Ravik Karsidi, M.S., selaku Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta. 2. Bapak Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd., selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta. 3. Ibu Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 4. Bapak Burhanudin Harahap, SH.,MH.,MSI.,Ph.D selaku ketua Program Studi Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ijin penelitian. 5. Bapak Moch. Najib Imanullah, SH,.MH.,Ph.D selaku Sekretaris Program Studi Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ijin peneltian. 6. Segenap dosen pengajar Program Studi Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 7. Bapak Dr. H.M. Hudi Asrori, S.SH.M.Hum selaku Pembimbing Tesis Pertama yang telah memberikan waktu tenaga, bimbingan dan doa dalam penyusunan tesis ini. 8. Bapak Dradjad Uripno, S.H selaku Pembimbing Tesis Kedua yang telah memberikan waktu tenaga, bimbingan dan doa dalam penyusunan tesis ini. 9. Staf Pengelola Program Studi Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta, yang telah membantu dan mendoakan selama penulis menyusun tesis dan mengikuti perkuliahan. 10. Ibu S. Anita Dyah Kurniadewi selaku Notaris/PPAT di Kabupaten Sukoharjo, terimakasih telah memberikan ijin dan kesempatan untuk bisa melakukan wawancara guna memperoleh data-data yang diperlukan oleh penulis. 11. Bapak Wedi Asmara selaku Notaris/PPAT di Kabupaten Sukoharjo, terimakasih telah memberikan ijin dan kesempatan untuk bisa melakukan wawancara guna memperoleh commit data-data to yang user diperlukan oleh penulis. vi

7 12. Bapak Lilik Sugandi selaku Kepala Cabang BPR Gunung Riski Sukoharjo, terimakasih telah memberikan ijin dan kesempatan untuk untuk bisa melakukan wawancara guna memperoleh data-data yang diperlukan oleh penulis. 13. Untuk anakku tercinta Shaquilla Alexandria Raditha, terima kasih atas segala kasih sayang, doa, pengertian dan dukungannya selama ini. 14. Untuk Mama dan Papa tercinta, terima kasih atas segala kasih sayang, doa, dan memberikan semangat kepada penulis dalam penyusunan tesis ini 15. Untuk Mas Roni dan Mas Ponda, terima kasih atas doa dan dukungan yang telah diberikan kepada penulis selama ini. 16. Untuk Mbak Milla, Fahma, dan Siska, terima kasih telah membantu dan memberikan dukungan serta semangat kepada penulis dalam penyusunan tesis ini. 17. Rekan-rekan Mahahasiwa Kenotariatan Angkatan Tahun 2012, terima kasih memberikan bantuan selama penulis menjalani kuliah. 18. Berbagai pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, terimakasih atas dukungan dan doa selama penulis menempuh kuliah dan dakam menyelesaikan tesis ini. Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih banyak kekurangan oleh karena itu kritik dan saran yang membangun sangat diharapkan. Semoga tesis ini bermanfaat bagi yang membutuhkan. Surakarta, 9 Juli 2015 Penulis vii

8 DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING... ii HALAMAN PENGESAHAN TESIS... iii HALAMAN PERNYATAAN... iv KATA PENGANTAR... v DAFTAR ISI... viii ASBTRAK... xi ASBTRACT... xii BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang B. Rumusan Masalah C. Tujuan Penelitian D. Manfaat Penelitian BAB II LANDASAN TEORI A. Kerangka Teori 1. Tinjauan Perjanjian Kredit a. Pengertian dan Unsur-unsur Perjanjian Kredit b. Perjanjian Kredit adalah Perjanjian Pokok c. Prinsip-prinsip Pemberian Kredit Oleh Bank dan Aspek Penilaian Kredit Guna Menghindari Potensi Kerugian Tinjauan Jaminan Dalam Perjanjian Kredit Perbankan 20 a. Jaminan dalam Perjanjian Kredit b. Sifat Perjanjian Jaminan c. Bentuk-bentuk Jaminan d. Lembaga Jaminan di Indonesia Tinjauan Hak Tanggungan a. Latar Belakang Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan viii

9 b. Pengertian Hak Tanggungan dan Unsur Hak Tanggungan c. Subjek Hak Tanggungan d. Objek Hak Tanggungan e. Ciri-ciri Hak Tanggungan f. Pendaftaran Hak Tanggungan g. Syarat-syarat Hak Atas Tanah Yang Dapat Dijaminkan Hutang h. Hal-hal Yang Menyebabkan Hapusnya atau Berakhirnya Hak Tanggungan i. Asas-asas Hak Tanggungan Tinjauan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) a. Berlakunya SKMHT b. Fungsi Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) c. Pejabat yang Dapat Membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) d. Syarat Sahnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan e. Masa Berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Tinjauan Teori Hukum Sebagai Ketentuan Hukum B. Kerangka Berpikir C. Penelitian Yang Relevan BAB III METODE PENELITIAN A. Jenis Penelitian B. Sifat Penelitian C. Lokasi Penelitian D. Pendekatan Penelitian E. Jenis dan Sumber Data commit Penelitian to user... ix 73

10 F. Teknik Pengumpulan Data G. Teknik Analisis Data BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Akibat hukum dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang dibuat oleh Notaris yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan B. Perlindungan hukum bagi kreditor dalam perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan yang belum didaftarkan di Kantor Pertanahan BAB V PENUTUP A. Kesimpulan B. Saran-saran DAFTAR PUSTAKA x

11 ABSTRAK Anisa Kartika Sari. NIM : S PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN DI KANTOR PERTANAHAN Program Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret. Tujuan penelitian dan penulisan tesis ini adalah untuk mengetahui dan mengkaji akibat hukum dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang dibuat oleh Notaris yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dan mengkaji perlindungan hukum yang dapat dilakukan bagi kreditor dalam perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan yang belum didaftarkan di Kantor Pertanahan. Metode penelitian yang digunakan untuk mencapai tujuan penelitian hukum ini menggunakan metode pendekatan yuridis empiris, bersifat deskriptif. Teknik pengumpulan data yang di gunakan adalah data primer dengan wawancara langsung terhadap narasumber dan data sekunder adalah dokumen yang terkait dengan permasalahan yang diteliti oleh penulis. Hasil penelitian menyatakan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan bahwa SKMHT dengan batas waktu yang telah ditentukan melebihi masa tenggang waktunya dan APHT tidak segera dibuatkan, maka SKMHT yang telah di buat akan batal demi hukum. SKMHT yang tidak mengenal batas waktu tidak akan batal demi hukum di karenakan SKMHT berlaku sampai berakhirnya perjanjian pokok. Dengan ketentuan batas waktu untuk tanah yang bersertifikat dan tidak bersertifikat, tidak menutup kemungkinan dalam pelaksanaan APHTnya melebihi batas waktu yang telah ditentukan. SKMHT yang bersertifikat dan tidak bersertifikat melebihi batas jangka waktu yang telah ditentukan, maka dapat dilakukan dengan upaya pembuatan SKMHT ulang atau SKMHT baru, yang tentunya harus dengan kesepakatan bersama. Upaya hukum yang dapat dilakukan oleh pihak kreditor hanya dengan 2 (dua) cara yaitu penyelesaian melalui non litigasi dan penyelesaian melalui litigasi. Kata kunci : Debitor, Bank, Pendaftaran Hak Tanggungan, Perlindungan Hukum Terhadap Kreditor xi

12 ABTRACT Anisa Kartika Sari. S LEGAL PROTECTION FOR CREDITORS AS THE HOLDERS OF MORTGAGE RIGHTS UNREGISTERED AT THE LAND OFFICE. The Graduate Program in Notary, the Faculty of Law, Sebelas Maret University, Surakarta The objectives of this research are to investigate and study the legal consequences of the Power of Attorney to Impose Mortgage Rights (SKMHT) drawn up by Notary, which is not followed with the drawing up of Land Mortgage Right Deed (APHT), and to study the legal protection that can be done for the creditors in the Credit Agreements with the guarantees of land mortgage rights which have not been registered at the Land Office. This research used the juridical empiris descriptive research approach. The data of research included primary data which were collected through direct interview with informants and secondary data were collected through content analysis, which were related to the problems of research. Law Number 4 of 1996 on Mortgage defines that when the drawing up of the SKMHT with the determined time limit exceeds the grace period, and the APHT is not immediately drawn up, the SKMHT that has been made shall be null and void. Meanwhile the SKMHT which does not bear time limit shall not be null and void because it is effective until the expiration of principal agreement.the provision of the limited time for the lands bearing and not bearing certificates, It not impossible that the drawing up of the APHT will exceed the determined time limit. the drawing up of the SKMHT bearing a certificate and not bearing a certificate exceeds the determined time limit, the redrawing up of SKMHT is eligible to be done, but it shall first bear a collective agreement. Legal remedies that can be done by the creditors, there are two efforts to deal with the problem, namely non-litigation and litigation. Keywords: Debitors, Bank, Registration of mortgage right, legal protection of creditors xii