PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO

Transkripsi

1 PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO TESIS Untuk Memenuhi Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan Oleh ARIEF SAADHY NIM. S PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2016 i

2 PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH KARENA PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO DISUSUN OLEH : ARIEF SAADHY NIM. S Tanggal : Telah disetujui oleh Tim Pembimbing : Dewan Pembimbing Jabatan Nama Tanda Tangan 1. Pembimbing I Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi H, S.H., M.M.. NIP Pembimbing II Pius Triwahyudi, S.H., M.Si... NIP Pembanding Noor Saptanti, SH., MH... Eksternal Mengetahui : Ketua Program Magister Kenotariatan Burhanudin H, SH., MH., MSI., Ph.D NIP ii

3 PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH KARENA PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO DISUSUN OLEH : ARIEF SAADHY NIM. S Telah disetujui oleh Tim Penguji : Jabatan Nama Tanggal Tanda Tangan Tanggal 1. Ketua NIP. 2. Sekretaris NIP. 3. Penguji Pembanding NIP. Internal 4. Penguji Pembanding Internal 5. Penguji Pembanding Eksternal Direktur Program Pascasarjana Mengetahui : Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Burhanudin H, SH., MH., MSI., Ph.D NIP. NIP iii

4 PERNYATAAN NAMA NIM : ARIEF SAADHY : S Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTAHANAN KABUPATEN SUKOHARJO adalah benar-benar karya saya sendiri. Hal yang bukan karya saya, dalam tesis ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tersebut diatas tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik, yang berupa pencabutan tesis dan gelar yang saya peroleh dari tesis tersebut. Surakarta, 10 Februari 2016 Yang membuat pernyataan, Arief Saadhy iv

5 MOTTO Jadikanlah sabar dan shalat sebagai penolongmu. Dan sesungguhnya yang demikian itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusuk (yaitu) orangorang yang meyakini bahwa mereka akan menemui Tuhannya dan bahwa mereka akan kembali pada-nya. (QS. Al Baqarah : 45-46) Allah tidak akan membebani seseorang melainkan sesuai dengan kesanggupannya. (QS. Al Baqarah : 286) Pendidikan merupakan perlengkapan paling baik untuk hari tua. (Aristoteles) Anda adalah apa yang anda pikirkan mengenai diri anda (David J.Schwartz) PERSEMBAHAN Sebuah karya sederhana ini penulis persembahkan kepada : 1. Allah SWT, atas limpahan rahmat dan hidayah-nya. 2. Junjungan Besar Nabi Muhammad SAW Pembawa Risallah Allah SWT yang selalu menjadi panutan bagi seluruh umatnya. 3. Ayahanda dan Ibunda tercinta yang telah memberikan seluruh cinta, perhatian dan kasihnya kepada ananda. 4. Adik-adik tersayang yang telah memberikan warna dalam hidupku. 5. Seseorang yang dengan ijin-nya kelak akan menjadi bagian terpenting dalam hidupku. 6. Kedua pembimbing tesis, beliau-beliau yang telah dengan sabar meluangkan waktu untuk membimbingku, serta telah banyak memberikan bantuan dan arahan. v

6 KATA PENGANTAR Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT atas segala limpahan rahmat, taufiq dan hidayah-nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO sebagai tugas yang wajib harus diselesaikan oleh setiap mahasiswa untuk melengkapi syarat memperoleh derajat Magister (S2) dalam Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. Pendaftaran Tanah menurut ketentuan Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria mewajibkan dilakukan pendaftaran tanah diseluruh Indonesia, dengan tujuan untuk adanya kepastian hukum. Kewajiban pendaftaran tanah ini ditugaskan pada Pemerintah maupun masyarakat. Kabupaten Sukoharjo sebagai daerah dengan wilayah administrasi yang luas dan dengan jenis tanah baik sawah maupun non sawah tidak terhindarkan adanya transaksi atau peralihan hak atas tanah, baik yang sudah terdaftar / mempunyai sertifikat maupun belum. baik melalui jual beli maupun bentuk lain misal hibah dan lain- lain. Peralihan hak atas tanah tersebut haruslah dilakukan melalui mekanisme pencatatan adanya peralihan hak dengan suatu akta pejabat dan dilanjutkan kewajiban untuk mendaftarkan adanya peralihan hak tersebut. Maka kajian ini akan menyoroti pentingnya pelaksanaan pendaftaran tanah karena peralihan hak atas tanah. Terselesainya tesis ini sudah tentu tidak terlepas dari dukungan dan bantuan dari berbagai pihak. Untuk itu, dalam kesempatan ini Penulis mengucapkan terima kasih kepada : 1. Bapak Prof. Dr. H. Ravik Karsidi. M.S. selaku Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta. 2. Bapak Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta. 3. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum, selaku Dekan fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. vi

7 4. Bapak Burhanudin H, S.H., M.H., MSI., Ph.D, selaku Ketua Program Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 5. Bapak Ibu Dosen Pengajar Program Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 6. Ibu Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi H, S.H., M.M, yang telah meluangkan waktu memberikan bantuan, bimbingan dan pengarahan dengan penuh kesabaran hingga terselesainya penyusunan skripsi ini 7. Bapak Pius Triwahyudi, S.H., M.Si, yang telah meluangkan waktu memberikan bantuan, bimbingan dan pengarahan dengan penuh kesabaran hingga terselesainya penyusunan skripsi ini 8. Karyawan dan Staff Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah membantu kelancaran perkuliahan. 9. Kedua orang tuaku, Ir.HM.Mathori,M.M dan Dra. Titik Mujianti beserta adikadikku Rienty Rahmawati dan Gania Anggit Utami yang selalu ada memberikan dukungan, kepada penulis sehingga penulis lebih bersemangat menyelesaikan penyusunan tesis ini. 10.Teman-teman kelas B Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan semangat dan dukungan kepada penulis sehingga penyusunan tesis ini bisa selesai. 11 Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang telah memberikan kontribusi kepada penulis dalam penyelesaian tesis ini. Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih jauh dari sempurna. Semoga tesis ini memberikan manfaat kepada semua pihak. Surakarta, 10 Februari 2016 Penulis ARIEF SAADHY vii

8 DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PERSETUJUAN... ii HALAMAN PENGESAHAN ii i HALAMAN PERNYATAAN... iv HALAMAN MOTTO... v HALAMAN PERSEMBAHAN... vi KATA PENGANTAR... vi i DAFTAR ISI... ix DAFTAR TABEL xi i DAFTAR GAMBAR xi ii DAFTAR LAMPIRAN xi v ABSTRAK INDONESIA x v viii

9 ABSTRAK INGGRIS x vi BAB I. PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah... 1 B. Rumusan Masalah... 7 C. Tujuan Penelitian... 7 D. Manfaat Penelitian... 8 BAB II LANDASAN TEORI A. Kerangka Teori Teori Hukum... 9 a. Teori Bekerjanya Hukum... 9 b. Teori Kepastian Hukum Tinjauan tentang Pendaftaran Tanah 13 a. Pengertian dan Dasar Hukum Pendaftaran Tanah 13 b. Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah 14 c. Obyek Pendaftaran Tanah 15 d. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Tinjauan Tentang Peralihan Hak Atas Tanah 16 a. Dasar Hukum Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah 16 ix

10 b. Peralihan Hak Atas Tanah 19 c. Cara-cara Peralihan Hak Atas Tanah d. Mekanisme Peralihan Hak Atas Tanah Tinjauan tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah 33 a. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) 33 b. Tugas dan Wewenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) 35 c. Kewajiban Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) 36 B. Penelitian Yang Relevan 37 C. Kerangka Berpikir BAB III METODE PENELITIAN A. Jenis Penelitian 48 B. Sifat Penelitian C. Pendekatan Penelitian 49 x

11 D. Lokasi Penelitian 50 E. Jenis Data 50 F. Sumber Data 50 G. Teknik Pengumpulan Data 52 H. Teknik Analisis Data 52 BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Hasil Penelitian 54 B. Pembahasan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah karena Peralihan Hak Atas Tanah di Kabupaten Sukoharjo a. Peralihan Hak Atas Tanah karena Jual Beli 101 b. Peralihan Hak Atas Tanah karena Pewarisan 103 c. Peralihan Hak Atas Tanah karena Hibah 104 d. Peralihan Hak Atas Tanah karena Tukar Menukar Kendala yang dihadapi dalam mengatasi persoalan Peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo dan Upaya penyelesaiannya xi

12 a. Kendala yang dihadapi dalam mengatasi persoalan Peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo b. Upaya yang dilakukan dalam mengatasi persoalan Peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo BAB V PENUTUP A. Kesimpulan B. Implikasi C. Saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN xii

13 DAFTAR TABEL Halaman Tabel 1 Penelitian Yang Relevan 387 Tabel 2 Permohonan pendaftaran tanah karena sebab peralihan 55 Tabel 3 Peralihan Hak Atas Tanah karena Jual Beli 55 Tabel 4 Peralihan Hak Atas Tanah karena Pewarisan Tabel 5 Peralihan Hak Atas Tanah karena Hibah 69 Tabel 6 Peralihan Hak Atas Tanah karena Tukar Menukar 78 xiii

14 DAFTAR GAMBAR Halaman Gambar 1 Kerangka Berpikir xiv

15 DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 Surat Permohonan ijin Penelitian di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo dari Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. xv

16 ABSTRAK ABSTRAK Arief Saadhy. S PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN SUKOHARJO Program Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret. Penelitian ini mengkaji mengenai bagaimana pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah dan kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan pendaftaran tanah karena peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo dan bagaimana upaya yang dilakukan untuk mengatasinya.penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris yang bersifat deskriptif. Lokasi penelitian di Kabupaten Sukoharjo, Jenis data meliputi data primer dan data sekunder. Teknik Pengumpulan data dengan wawancara dan kepustakaan. Teknik analisis data menggunakan teknik analisis kualitatif. xvi

17 Hasil penelitian menunjukkan bahwa Pelaksanaan pendaftaran tanah karena peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo telah sesuai dengan Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 dan mengacu pada Standar Operasional Pengaturan dan Pelayanan (SOPP) yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional untuk pedoman bagi penyelenggara layanan urusan pertanahan. Pelaksanaan peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo menemui kendala yaitu kendala yang ada pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo dalam segi teknis atau pelaksana dan kendala dalam segi pembukuan. Upaya yang dilakukan dimulai dengan memperkuat kinerja yang transparan akuntabilitas serta melakukan pengawasan terhadap kemungkinan penyelewengan dan rekayasa-rekayasa yang dilakukan oleh pihak lain yang melanggar hukum. Membuat pengumuman-pengumuman kepada setiap kecamatan tentang informasi-informasi baik mengenai pendaftaran peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli maupun pendaftaran tanah untuk pertama kalinya. Memberikan pemahaman-pemahaman kepada masyarakat lewat kepala desa tentang informasi pendaftaran tanah dan besar biaya pendaftaran tanah selain itu penyuluhan langsung oleh pihak Pegawai Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo. Notaris/PPAT dalam bertindak harus sesuai dengan kewenangannya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam rangka memberikan kepastian hukum. Kata Kunci : Pendaftaran Tanah, Peralihan Hak, Hak atas tanah ABSTRACT ABSTRACT Arief Saadhy. S THE IMPLEMENTATION OF LAND REGISTRATION THE RIGHT-TO-LAND TRANSFER IN LAND AFFAIRS OFFICE OF SUKOHARJO REGENCY Notary Program of Faculty of Law of Sebelas Maret University. This research studied how the implementation of land registration the Rightto-Land Transfer is in Land Affairs Office of Sukoharjo Regency and what attempt is taken to deal with it. This study was an empirical law research that was descriptive in nature. This study was taken place in Sukoharjo Regency. The type of data included primary and secondary ones. Techniques of collecting data used were interview and library study. Technique of analyzing data used was a qualitative analysis one. The result of research showed that the implementation of land registration due to the Right-to-Land Transfer in Land Affairs Office of Sukoharjo Regency had xvii

18 been consistent with Law Number 5 of 1960 and referred to Standard Operating Procedure (Standar Operasional Pengaturan dan Pelayanan = SOPP) issued by National Land Affairs Agency to be guidelines for the executor of land affairs service. The implementation of Right-to-Land Transfer in Sukoharjo Regency found some constraints in the terms of technical (executor) and bookkeeping aspects. The attempts taken included: to strengthen the transparent performance and accountability, and to oversee the potential fraud and reengineering by others violating the law, to post announcement in each of sub district offices about information concerning the registration of Right-to-Land Transfer through land trading or registration for the first time, to give the society an understanding through the village head on information of land registration and land registration cost, and to hold direct socialization by the Land Affairs Office of Sukoharjo Regency s personnel. Public Notary/PPPAT should take action consistent with his/her authority corresponding to the enacted legislation in the attempt of providing law certainty. Keywords: Land Registration, Right-to-Land Transfer, Right to Land xviii