PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GUMPANG TOWNHOUSE DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR. TUGAS AKHIR

Transkripsi

1 PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GUMPANG TOWNHOUSE DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR. (Lokasi: DESA GUMPANG KECAMATAN KARTASURA KABUPATEN SUKOHARJO - JAWA TENGAH) TUGAS AKHIR untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil Diajukan oleh : AHMAD RISQI IRIANTO NIM : D Kepada PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2017 iv

2 iv

3 v

4 MOTTO Breaking Limits (Ahmad Risqi) Jika Orang Mau Maka Ada Seribu Jalan Untuk Memulainya, Jika Memang Tidak Mau Maka ada Seribu Alasan Untuk Menundanya (Abdulroziq Mubarok) Taraf Kenikmatan Tertinggi Dunia Adalah Menunda dan Menunda sesuatu (Anonim) vi

5 PERSEMBAHAN Assalamualaikum, wr,wb Alhamdulillah dan Alhamdulillah atas berkat rahmat Allah SWT kepada hambanya, sehingga saya dapat menyelesaikan proses akhir dari Tugas Akhir untuk menempuh derajat S1 yang telah saya tempuh selama 4 tahun disini, syukur alhamdlillah banyak terimakasih kepada Allah SWT dan hasil ini ku persembahkan kepada: 1. Kedua orang tua yaitu Ayah saya SUTRISNO dan Ibu saya SRI MULYATI, Terimakasih dan sangat-sangat terimakasih selalu mendukung setiap langkahku, Selalu menyukupi semua kebutuhanku, dan selalu mendoakanku, terimakasih. 2. Terimakasih Adikku (Burhanudin) yang selalu menggagu saat lembur malam dirumah, Kakakku (Nisa) yang sering jenguk di kos malam-malam dan selalu membawakan makanan, Terimakasih 3. Seluruh Keluarga Besar Teknik Sipil UMS (Pak Ujianto, Pak Budi setyawan, Pak Solikhin, Pak Nur sahid, Pak Budi Prianto, Mas Bambang dan Bu Yenni Nurchasanah) 4. Team Cube UMS (Gradia, Fandi, Febri, Ba gus, farida) dan Seluruh devisidevisinya yang telah memberi banyak pelajaran dan motivasi terimakasih bantuanya, terimakasih pengalamannya semoga selalu exis difakultas teknik 5. Terima kasih anggota Kontrakan alif Lammin (Alba, Alfian Gendut, Dinar, Mas Angus, Anggis Cocol, Riko, Yuli, bos Ludy) kalian sahabat terbaik, terima kasih sekali untuk kalian 6. Dan seluruh angkatan teknik sipil kususnya 2013 terima kasih watu selama 4 tahun kita dikampus, terima kasih atas kenangan, bantuan dan cerita cerita selama ini di kampus kita ini UMS FAKULTAS TEKNIK SIPIL. Waalaikumsalam, wr,wb vii

6 PRAKATA Syukur Alhamdulillah Segala Puji dipanjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat, hidayah-nya, sehingga penyusun dapat menyelesaikan laporan Tugas Akhir Untuk menempuh derajat S1 dengan Judul Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan Gumpang Townhous Ditinjau dari Ekonomi dan Kebutuhan Pasar. Dalam kesempatan ini saya selaku penyusun Tugas Akhir mengucapkan terima kasih kepada : 1. Bapak Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 2. Bapak Mochamad Solikin, S.T., M.T. Ph.D., Selaku Ketua Jurusan Fakultas Teknik Sipil sekaligus sebagai Dewan Penguji I Tugas Akhir yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya. 3. Bapak Budi Priyanto S.T., M.T., Selaku Dewan Penguji II Tugas Akhir yang telah memberikan waktunya dan nasehatnya. 4. Bapak Ir. H. M. Nursahid, M.M., M.T. selaku Pembimbing Tugas Akhir yang telah memberikan ilmu, semangat, arahan, bimbingan, nasehat dan traktiran. 5. Ibu Yenny Nurchsanah, S.T., M.T., selaku Sekretaris Jurusan Sekaligus yang telah membantu mengurus nilai-nilai. 6. Bapak Budi Setiawan, S.T., M.T., selaku Pembimbing Akademik yang telah memberikan arahan, masukan dan bimbingan. 7. Bapak Muhammad Ujianto, S.T., M.T., selaku dosen yang selalu memberi semangat dan motivasi 8. Rekan-rekan Tugas Akhir Manajemen Konstruksi ber-6. Penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Untuk itu, penulis mengharap kritik dan saran yang membangun. Wassalamu alaikum Wr. Wb Surakarta, 26 Agustus 2017 Penyusun viii

7 DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PENGESAHAN... ii HALAMAN PERNYATAAN... iii HALAMAN MOTTO... iv HALAMAN PERSEMBAHAN... v PRAKATA... vi DAFTAR ISI... vii DAFTAR GAMBAR... x DAFTAR TABEL... xi DAFTAR ISTILAH... xiii DAFTAR LAMPIRAN... xv ABSTRAKSI... xvi BAB. I PENDHULUAN A. Latar Belakang... 1 B. Rumusan Masalah... 2 C. Tujuan Penelitian... 3 D. Manfaat Penelitian... 3 E. Batasan Masalah... 4 BAB. II TINJAUAN PUSTAKA A. Perumahan... 5 B. Investasi... 6 C. Apprasial Project... 6 D. Analisis Biaya... 7 E. Studi Kelayakan... 8 BAB. III LANDASAN TEORI A. Investasi... 9 B. Proyek Konstruksi... 9 C. Permintaan Pasar... 9 ix

8 D. Analisis Kebutuhan Pasar Uji Kecakupan Data Uji Validitas Dan Reabilitas Uji Korelasi E. Kajian Ekonomi Net Present Value (NPV) Internal Rate of Return (IRR) Benefit Cost Ratio (BCR) Indeks Profitabilitas (IP) Payback Priod (PP) Return on Investment (ROI) Break Even Point (BEP) BAB. IV METODE PENELITIAN A. Objek dan Lokasi Penelitian B. Metode Penelitian C. Pengumpulan Data D. Tahapan Penelitian BAB. V HASIL PEMBAHASAN A. Pengolahan Data Pengujian Kecukupan Data Pengujian Validitas dan Reabilitas a). Uji Validitas b). Uji Reabilitas Pengujian Korelasi B. Perencanaan Jumlah Unit Rumah Perencanaan Lokasi Perumahan a). Perencanaan Perumahan b). Perencanaan Tipe Rumah C. Rencana Anggaran Biaya D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek Pendapatan Total Proyek x

9 2. Data Perencanaan Perumahan Aliran Keuangan (Cash Flow) E. Analisa Keuangan Nilai Waktu dari Uang a). Nilai yang akan datang b). Nilai Sekarang Analisis Kelayakan Ekonomi a). Net Present Value (NPV) b). Benefit Cost Ratio (BCR) c). Break Even Point (BEP) d). Return On Investment (ROI) e). Internal Rate Of Return (IRR) f). Payback Priod (PP) g). Indeks Profitabilitas (IP) Keuntungan Investasi a). Keuntungan Sebelum Pajak b). Keuntungan Sesudah Pajak BAB. VI KESIMPULAN A. Kesimpulan B. Saran PENUTUP DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN xi

10 DAFTAR GAMBAR Gambar I.1 Data Sensus Badan Pusat Statistik (BPS)...1 Gambar IV.1 Lokasi pembangunan perumahan...16 Gambar IV.2 Peta Guna Lahan...17 Gambar IV.3 PT. Tyfontex Indonesia...17 Gambar IV.4 Lahan Persawahan...17 Gambar IV.5 Jalan Desa, kelas jalan III...18 Gambar IV.6 Perumahan Permata Gumpang, dan Surya Permata...18 Gambar IV.7 Bagan Alur Penelitian...22 Gambar V.1 Master Plan Perumahan...28 Gambar V.2 Tampak Perumahan...29 Gambar V.3 Pos Jaga dan Gapura Perumahan...30 Gambar V.4 Perkerasan Paving Block Perumahan...31 Gambar V.5 Taman perumahan Gambar V.6 Taman perumahan Gambar V.7 Taman perumahan Gambar V.8 Denah Type 45/ Gambar V.9 Tampak Type 45/ Gambar V.10 Denah Type 60/ Gambar V.11 Tampak Type 60/ Gambar V.12 Denah Type 80/ Gambar V.13 Tampak Type 80/ Gambar V.14 Denah Type 90/ Gambar V.15 Tampak Type 90/ xii

11 DAFTAR TABEL Tabel V.1 Hasil Pengujian Validitas...24 Tabel V.2 Hasil Pengujian Realibilitas...25 Tabel V.3 Hasil Pengujian Corelasi...25 Tabel V.4 Presentase jumlah unit rumah dari hasil SPSS...26 Tabel V.5 Rencana Jumlah unit dalam Perumahan...26 Tabel V.6 Pembagian luas Area Perumahan...27 Tabel V.7 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe 45/ Tabel V.8 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe 60/ Tabel V.9 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe 80/ Tabel V.10 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe 90/ Tabel V.11 Rekapitulasi Biaya Pos Jaga dan Gapura...47 Tabel V.12 Rekapitulasi Biaya Fasilitas Umum...48 Tabel V.13 Rekapitulasi Biaya Total Perumahan...49 Tabel V.14 Fixed Cost...50 Tabel V.15 Variable Cost...51 Tabel V.16 Penggunaan Lahan Perumahan...51 Tabel V.17 Harga Pembelian Kavling Siap Bangun...52 Tabel V.18 Harga Jual Seluruh Unit Rumah...52 Tabel V.19 Aliran Kas Masuk Penjualan...53 Tabel V.20 Aliran Kas Keluar Pembangunan...53 Tabel V.21 Bunga Per-Bulan...55 Tabel V.22 Rencana Aliran Keuangan pada Bulan ke- 3 dan Tabel V.23 Rencana Aliran Keuangan pada Bulan ke- 9 dan Tabel V.24 Rencana Aliran Keuangan pada Bulan ke- 15 dan Tabel V.25 Rencana Aliran Keuangan pada Bulan ke- 21 dan Tabel V.26 Rekapitulasi Aliran Keuangan Selama 2 Tahun...58 Tabel V.27 Nilai Sekarang dari Kas Masuk...60 Tabel V.28 Aliran Cash Out...62 Tabel V.29 Aliran Cash In...62 xi

12 Tabel V.30 Pengembalian Atas Investasi (Return On Investment)...64 Tabel V.31 diskonto, i = 17,50% Per tahun...65 Tabel V.32 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap...66 xii

13 DAFTAR ISTILAH A = Aliran kas bersih (netto) A (sig) = Taraf signifikansi A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas An = Aliran kas pada tahun ke-n BCR = Benefit Cost Ratio BEP = Break Even Point Cf = Biaya pertama (C)op = Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama) (C)t = Aliran kas masuk pada tahun ke-t (C0)t = Aliran kas keluar pada tahun ke-t FC = Biaya tetap F/A = Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang F/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang H0 = Hipotesis pertama H1 = Hipotesis kedua i = Bunga arus pengembalian IRR = Internal Rate of Return k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%) N = Jumlah data yang didapat N = Jumlah pengamatan yang diperlukan NPV = Net Present Value P = Harga penjualan per unit PP = Payback Period PV/A = Diketahui anuitas dicari nilai sekarang PV/F = Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang (PV)B = Nilai sekarang benefit (PV)C = Nilai sekarang biaya Qi = Jumlah unit yang terjual pada titik impas xiii

14 R = Nilai sekarang pendapatan r tabel = Tabel koefisien relasi r momen produk ROI = Return on Investment s = Tingkat ketelitian t = Waktu VC = Biaya tidak tetap per unit Xi = Data pengamatan xiv

15 DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 Gambar kerja (Gambar Rumah dan Gambar Fasilitas) Lampiran 2 Volume Pekerjaan (Volume Rumah dan Volume Fasilitas) Lampiran 3 Harga Satuan dan Analisa Pekerjaan kab. Sukoharjo 2017 Lampiran 4 Analisa Dimensi Lampiran 5 Hasil Pengujian SPSS Lampiran 6 Peta dan Gambar Lokasi Perencaan Lampiran 7 Data Sekunder (Data Pendukung) Lampiran 8 Kuesioner Lampiran 9 (AKTA) Surat Tanah xv

16 Abstrak Kebutuhan rumah di Kartasura terbilang tinggi, Sebab lokasinya yang berbatasan dengan daerah lain seperti kota solo, kabupaten klaten, boyolali dan karanganyar. hal ini tentu menjadi sebuah peluang bisnis berupa Investasi Pembangunan Townhouse. Tinjauan lapangan dilakukan guna untuk mengetahui kondisi lahan perumahan yang akan direncanakan sebagai sarana investasi. Tujuh tahap analisa yang digunakan dalam penelitian yaitu: I; pengumpulan data primer dan data sekunder. II; studi literatuer. III; penyebaran kuesioner, IV; pengolahan data kuesioner. V; pengelompokan data dan perencanaan. VI; analisa dengan kajian ekonomi, VII; kesimpulan dan saran. kesimpulan dengan luas lahan m 2 direncanakan 53 unit rumah. Dengan suku bunga Korporasi Bank BRI 10,5% diperoleh waktu pengembalian investasi (PP) selama 18 bulan dan 29 hari. Nilai ROI sebesar 53,35% per tahun, ROI sesudah pajak sebesar 48,02% per tahun. NPV bernilai positif, Rp ,22; IRR sebesar 16,84%; BCR sebesar 1,07 dan Nilai IP sebesar 1,07; serta titik impas (BEP) terpenuhi saat unit rumah yang dijual sebanyak 41 unit. Sehingga untuk melakukan perencanaan investasi dilokasi Desa Gumpang kecamatan Kartasura, dinyatakan layak untuk dilaksanakan. Kata Kunci: 1 Studi kelayakan, 2 Investasi, 3 Perencanaan, 4 Perumahan, 5 Analisis ekonomi. Abstract Need a house in Kartasura is high, Because of its location that borders on other areas such as the city of solo, klaten, boyolali and karanganyar. it is certainly becoming a business opportunity in the form of Investment Construction Townhouse. Field review was conducted in order to find out the condition of the residential land will be planned as a means of investment. The seven stages of the analysis used in the study, namely: I; primary data collection and secondary data. II; literatuer studies. III; deployment questionnaire, IV; questionnaire data processing. V; grouping data and planning. Vi; analysis with economic studies, VII; conclusions and suggestions. conclusion with land area 7,989 m 2 planned 53 housing units. With interest rates of Corporation Bank BRI 10.5% gained time return on investment (PP) for 18 months and 29 days. The value of ROI of 53,35% per year, ROI after tax of 48,02% per year. NPV is positive, the Rp ,22; IRR of 16,84%; BCR of 1,07 and IP Value of 1,07; as well as the break-even point (BEP) is met when the unit of the House being sold for as much as 41 units. So to do the investment planning inthe location of the village of Gumpang sub-district of Kartasura, stated deserves to be implemented. Keywords: 1 Feasibility study, 2 investment, 3 planning, 4 housing, 5 economic analysis. xvi