DAMPAK PEMBANGUNAN PROPERTI TERHADAP KESEJAHTERAAN MASYARAKAT DI KOTA BOGOR OLEH NINDYA RASMI M H

Transkripsi

1 DAMPAK PEMBANGUNAN PROPERTI TERHADAP KESEJAHTERAAN MASYARAKAT DI KOTA BOGOR OLEH NINDYA RASMI M H DEPARTEMEN ILMU EKONOMI FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2009

2 RINGKASAN NINDYA RASMI M. Dampak Pembangunan Properti Terhadap Kesejahteraan Masyarakat di Kota Bogor (dibimbing oleh DIDIN S. DAMANHURI) Kenaikan jumlah penduduk dapat diakibatkan oleh migrasi. Faktor penarik yang dimiliki oleh sebuah kota, seperti tersedianya lapangan pekerjaan, tersedianya fasilitas umum, maupun akses yang mudah pada transportasi, akan mempengaruhi keputusan masyarakat untuk melakukan migrasi. Kota Bogor adalah salah satu kota yang menjadi tujuan masyarakat untuk bermigrasi. Kenaikan jumlah penduduk kota Bogor akibat migrasi tersebut akan mengakibatkan adanya perubahan pemanfaatan lahan dari lahan tidak terbangun menjadi lahan terbangun (bangunan properti) untuk menyediakan fasilitas terhadap masyarakat, seperti perumahan, pusat perbelanjaan modern, dll. Walaupun properti-properti tersebut dapat menambah Pendapatan Asli Daerah (PAD) melalui pajak, namun juga memiliki dampak negatif terhadap kesejahteraan masyarakat. Lahan yang menjadi sumber daya masyarakat untuk mendapatkan penghasilan akan dibeli developer dan membuat masyarakat mengalami penurunan penghasilan dan dapat mengakibatkan kehilangan mata pencaharian. Dalam pembangunan properti tersebut, developer besar akan memanfaatkan kekuatan hukum berupa perizinan untuk menekan masyarakat menerima ganti rugi di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menganalisis mekanisme perburuan rente dalam pembangunan properti, menganalisis dampak yang ditimbulkan oleh pembangunan properti yang dapat dilihat dari tata kota dan juga kesejahteraan masyarakat kota Bogor. Diharapkan, penelitian ini dapat bermanfaat bagi masyarakat sebagai informasi sehingga masyarakat dapat lebih memperhatikan status lahan dan mengikuti perkembangan harga pasar lahan agar masyarakat setidaknya dapat menerima harga sesuai dengan NJOP. Bagi peneliti selanjutnya, diharapkan dapat menjadi rujukan untuk topik yang serupa. Penelitian ini menggunakan analisis deskriptif kualitatif dengan data primer dan sekunder. Data primer dilakukan dengan wawancara mendalam kepada informan, seperti akademisi, developer, maupun wartawan dengan teknik snowballing sampling. Korelasi Rank Spearman digunakan untuk mengetahui hubungan antara harga pembebasan lahan dengan harga penjualan lahan, sedangkan untuk mengetahui besaran keuntungan developer dilakukan perhitungan dengan rumus Π = TR TC, TR adalah pendapatan total dan TC adalah biaya total. Data sekunder didapat dari Badan Pertanhan Nasional (BPN), Badan Pusat Statistik (BPS) Pusat Jakarta dan Kota Bogor, Dinas Perindustrian, Perdagangan, dan Koperasi (Disperindagkop) Kota Bogor, Pemerintah Kota Bogor, Dinas Tata Kota dan Pertamanan Kota Bogor, internet, buku buku, maupun karya tulis karya tulis ilmiah dalam bentuk table, tulisan, maupun data statistik. Hasil penelitian menunjukkan bahwa dalam pembangunan properti mewah, terjadi mekanisme perburuan rente. Sebelum melakukan pembangunan properti, terdapat tahapan yang panjang sehingga membutuhkan waktu, biaya dan tenaga

3 yang tidak sedikit sehingga developer memerlukan pihak ketiga dan mengeluarkan biaya transaksi. Umumnya, developer akan mengeluarkan biaya transaksi sebesar 5 persen - 10 persen dari total nilai proyeknya. Developer akan memanfaatkan izin yang diberikan oleh pemerintah untuk menekan masyarakat mengenai harga jual-beli lahan pada saat pembebasan lahan. Biaya transaksi yang dikeluarkan oleh developer akan menambah biaya investasi sehingga akan meningkatkan harga penjualan lahan atau property yang dilakukan oleh developer. Akhirnya, developer akan mendapatkan keuntungan yang sangat besar (supernormal profit) namun masyarakat mendapatkan kerugian. Masyarakat akan kehilangan lahan, ganti rugi yang tidak sesuai (di bawah NJOP), dan dapat menurunkan kesejahteraan. Tidak hanya menurunkan kesejahteraan, pembangunan properti juga dapat mengakibatkan penurunan Ruang Terbuka Hijau. Lokasi pusat perbelanjaan antara yang satu dengan yang lainnya dapat menyebabkan kemacetan sehingga menimbulkan ketidaknyamanan masyarakat. Pada hasil penelitian juga ditemukan bahwa, kehilangan lahan akibat pembebasan lahan dapat menyebabkan penurunan kesejahteraan masyarakat. Kehilangan lahan tersebut akan mengakibatkan masyarakat kehilangan mata pencaharian. Keadaan masyarakat ini, termasuk kemiskinan struktural karena ditandai dengan hilangnya aset milik masyarakat berupa lahan akibat keputusan pemerintah untuk membangun properti. Pembangunan properti, walaupun dapat menyerap tenaga kerja dan memberikan kontribusi melalui pajak terhadap PAD, ternyata dapat memberikan dampak negatif terhadap masyarakat Kota Bogor. Saran yang dapat diberikan adalah diharapkan pembangunan properti lebih memperhatikan kepentingan masyarakat, dengan melakukan pembangunan Rumah Sederhana Sehat (RSH) sehingga dapat meminimalisir kerugian masyarakat. Terbukti bahwa pembangunan RSH tidak menyebabkan penurunan kesadaran hukum bagi developer dan oknum oknum pejabat pemerintahan, serta tidak terjadi supernormal profit yang menunjukkan adanya eksistensi preman untuk menekan masyarakat.

4 iv DAMPAK PEMBANGUNAN PROPERTI TERHADAP KESEJAHTERAAN MASYARAKAT DI KOTA BOGOR Oleh NINDYA RASMI M H Skripsi Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi DEPARTEMEN ILMU EKONOMI FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2009

5 v INSTITUT PERTANIAN BOGOR FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN DEPARTEMEN ILMU EKONOMI Dengan ini menyatakan bahwa skripsi yang disusun oleh, Nama Mahasiswa : Nindya Rasmi M Nomor Registrasi Pokok : H Program Studi : Ilmu Ekonomi Judul Skripsi : Dampak Pembangunan Properti terhadap Kesejahteraan Masyarakat di Kota Bogor dapat diterima sebagai syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor Menyetujui, Dosen Pembimbing, Prof. Dr. Ir. H. Didin S. Damanhuri, M.S. DEA NIP Mengetahui, Ketua Departemen Ilmu Ekonomi, Rina Oktaviani, Ph.D. NIP Tanggal Kelulusan :

6 vi PERNYATAAN DENGAN INI SAYA MENYATAKAN BAHWA SKRIPSI INI ADALAH BENAR-BENAR HASIL KARYA SAYA SENDIRI YANG BELUM PERNAH DIGUNAKAN SEBAGAI SKRIPSI ATAU KARYA ILMIAH PADA PERGURUAN TINGGI ATAU LEMBAGA MANAPUN. Bogor, Februari 2009 Nindya Rasmi M H

7 vii RIWAYAT HIDUP Penulis bernama Nindya Rasmi M. lahir di Cideng, Jakarta Pusat pada tanggal 17 April Penulis merupakan anak terakhir dari tiga bersaudara, dari pasangan Luhur Hartono dan Iin Indriaty S. Penulis mengenyam pendidikan dengan berpindah-pindah mengikuti tugas orang tua. Pendidikan penulis dimulai dari TK Yasri, SD Negeri Cideng 02 Pagi Jakarta Pusat ( ), SD Panjang Wetan 1 Pekalongan( ), dan SD Pengadilan 3 Bogor ( ). Pada tahun yang sama (1998), penulis melanjutkan pendidikan ke SMP Negeri 3 Bogor dan lulus pada tahun Penulis melanjutkan pendidikan ke tingkat yang lebih tinggi ke SMA Negeri 7 Bogor ( ) dan SMA 10 Yogyakarta ( ). Setelah lulus SMA, penulis melanjutkan pendidikan ke Institut Pertanian Bogor (IPB) melalui jalur SPMB dan diterima sebagi mahasiswa Departemen Ilmu Ekonomi, Fakultas Ekonomi dan Manajemen. Selama menjadi mahasiswa, penulis aktif di dua organisasi, yaitu Agria Swara menjadi staf Kesekretariatan dan BEM FEM menjadi staf Departemen Komunikasi dan Informasi. Selain itu, penulis juga mengikuti beberapa kepanitiaan dan seminar, di antaranya panitia Banking Goes To Campus, Turnamen Invitasi Basket, dan kepanitiaan acara BEM lainnya.

8 viii KATA PENGANTAR Puji syukur penulis ucapkan kepada Allah SWT atas segala rahmat dan hidayah-nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi ini. Judul skripsi ini adalah Dampak Pembangunan Properti terhadap Kesejahteraan Masyarakat di Kota Bogor. Pembangunan properti mengalami kemajuan yang relatif pesat yang dapat ditandai dengan dibangunnya perumahan-perumahan, dan pusat perbelanjaan modern baru di kota Bogor ini. Pembangunan properti ini dapat berdampak negatif sehingga membuat penulis tertarik untuk menelitinya. Skripsi ini juga merupakan salah syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor. Penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya, kepada : 1. Kedua orang tua Luhur Hartono dan Iin Indriaty S., juga kepada kedua kakak penulis Hidzrah Arief Wibowo dan Teguh Yudhaninglogo, atas doa, dan semangat yang tidak henti-hentinya diberikan kepada penulis. 2. Prof. Dr. Ir. H. Didin S. Damanhuri, S.E., M.S., DEA atas bimbingannya secara teknis dan teoritis sehingga skripsi ini dapat terselesaikan dengan baik. 3. Dr. Ir. Manuntun Parulian Hutagaol, M.S., yang telah menguji hasil karya ini dan memberikan kritik dan saran demi penyempurnaan skripsi ini, dan kepada Widyastutik, M.Si., yang telah memberikan informasi mengenai tata cara penulisan skripsi ini. 4. Bapak Suradi, Bapak Deri, dan Ibu Hilda yang telah memberikan bantuan berupa informasi informasi yang dibutuhkan dalam mengerjakan skripsi ini. 5. Teman teman satu bimbingan, Meda, Tatu, dan Deni atas doa dan semangatnya. 6. Teman teman dekat dan sepermainan penulis, Dwita, Laswati, dan Sundari atas bantuan doa dan semangatnya. 7. Yudi, Rihar, Fandy, Saiful, Sera, dan Tri atas semangat dan doanya. 8. Badan pemerintahan, seperti Badan Pusat Statistik (BPS) Pusat Jakarta dan Kota Bogor, Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Bogor, Bagian

9 ix Sosial Pemerintah Kota Bogor, Dinas Tata Kota dan Pertamanan Kota Bogor, dan pihak pihak lainnya yang tidak dapat disebutkan satupersatu. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi penulis dan pihak lain yang membutuhkan. Bogor, Februari 2009 Nindya Rasmi M H

10 x DAFTAR ISI Halaman DAFTAR TABEL DAFTAR GAMBAR DAFTAR LAMPIRAN I. PENDAHULUAN Latar Belakang Perumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian 1.5. Ruang Lingkup Penelitian II. TINJAUAN PUSTAKA DAN KERANGKA PEMIKIRAN Teori Pembangunan Ekonomi dan Pembangunan Wilayah Penggunaan Lahan dan Konversi Lahan Pembangunan Properti Definisi dan Konsep Properti Teori Aktivitas Ekonomi Perburuan Rente Teori Ekonomi Biaya Transaksi Definisi dan Konsep Tata Ruang dan Penataan Ruang 2.5. Teori Kemiskinan Hasil Penelitian Terdahulu Kerangka Pemikiran. III. METODOLOGI PENELITIAN Wilayah dan Waktu Penelitian Jenis dan Sumber Data Metode Analisis Mekanisme Perburuan Rente dalam Pembangunan Properti Analisis Korelasi Rank Spearman xii xiii xiv