SURVEI HARGA PROPERTI RESIDENSIAL

Transkripsi

1 SURVEI HARGA PROPERTI RESIDENSIAL Triwulan IV Harga Properti Residensial pada Triwulan IV-2016 Meningkat Indeks Harga Properti Residensial pada triwulan IV-2016 tumbuh sebesar 0,37% (qtq), sedikit lebih tinggi dibandingkan 0,36% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Sementara secara tahunan, pertumbuhan harga pada triwulan IV-2016 sebesar 2,38% (yoy), melambat dibandingkan periode sebelumnya (2,75%, yoy). Kenaikan harga bahan bangunan dan upah pekerja masih menjadi faktor utama penyebab kenaikan harga rumah. Kenaikan harga rumah terjadi pada semua tipe rumah, terutama tipe kecil (0,57%, qtq). Sementara itu, Surabaya tercatat mengalami kenaikan harga rumah tertinggi (1,64%, qtq). Penjualan properti residensial tumbuh sebesar 5,06% (qtq), lebih tinggi dibandingkan 4,65% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Hal ini sejalan dengan peningkatan realisasi pelimpahan kredit properti oleh perbankan. Penyaluran KPR dan KPA pada triwulan IV-2016 mengalami peningkatan dibandingkan Triwulan III Sebagian besar konsumen (77,22%) masih memilih KPR sebagai fasilitas utama dalam melakukan transaksi pembelian properti residensial, sementara pengembang masih menggunakan dana internal perusahaan (50,80%) sebagai sumber utama pembiayaan pembangunan properti residensial. Pertumbuhan harga properti residensial secara triwulanan meningkat, namun melambat secara tahunan. Perkembangan Harga Properti Residensial Kenaikan harga properti residensial triwulan IV-2016 lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya. Indeks Harga Properti Residensial pada triwulan IV-2016 berada pada level 194,54 atau meningkat 0,37% (qtq), sedikit lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya (0,36%, qtq). Sementara itu, pertumbuhan harga properti secara tahunan mengalami perlambatan dibandingkan triwulan sebelumnya, dari 2,75% (yoy) menjadi 2,38% (yoy). Kenaikan harga bahan bangunan (35,20%) dan upah pekerja (22,56%) masih menjadi faktor utama penyebab kenaikan harga properti residensial dalam periode laporan. Menguatnya pertumbuhan kenaikan harga rumah tersebut diindikasikan sebagai dampak kebijakan pelonggaran Rasio Loan to Value (LTV) yang mulai berlaku pada akhir Agustus Metodologi Survei Harga Properti Residensial (SHPR) merupakan survei triwulanan yang dilakukan terhadap sampel pengembang proyek perumahan (developer) di 14 kota yaitu Jabodebek dan Banten, Bandung, Surabaya, Semarang, Yogyakarta, Manado, Makasar, Denpasar, Pontianak, Banjarmasin, Bandar Lampung, Palembang, Padang, dan Medan. Pada pelaksanaan SHPR triwulan I-2014 terdapat tambahan 2 kota yaitu kota Batam dan Balikpapan. Jumlah responden mencakup 50 pengembang utama di wilayah Jabodebek-Banten, dan sekitar 441 pengembang di 15 Kantor Perwakilan Dalam Negeri Bank Indonesia (KPwDN). Pengumpulan data dilakukan secara langsung (face to face) mencakup data harga jual rumah, jumlah unit rumah yang dibangun dan dijual pada triwulan bersangkutan serta prakiraan harga jual rumah dalam triwulan berikutnya. 1

2 Secara triwulanan, kenaikan harga rumah terjadi pada semua tipe rumah, terutama rumah tipe kecil. Secara triwulanan (qtq), kenaikan harga rumah terjadi pada semua tipe rumah, terutama rumah tipe kecil. Hasil survei mengindikasikan bahwa semua tipe rumah mengalami kenaikan harga, dengan kenaikan tertinggi terjadi pada rumah tipe kecil (0,57%, qtq). Berdasarkan wilayah, Surabaya tercatat mengalami peningkatan harga rumah tertinggi (1,64%, qtq), sementara harga rumah di Medan cenderung tidak mengalami kenaikan selama dua triwulan terakhir. Grafik 1. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) (Indeks) IHPR-LHS % Perubahan (qtq) % Perubahan (yoy) (%) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Grafik 2. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial Rumah Tipe Kecil (Indeks) IHPR - Tipe Kecil-LHS % Perubahan (qtq) % Perubahan (yoy) (%) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

3 Grafik 3. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial Rumah Tipe Menengah (Indeks) (%) IHPR - Tipe Menengah-LHS % Perubahan (qtq) % Perubahan (yoy) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Grafik 4. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial Rumah Tipe Besar (Indeks) (%) IHPR - Tipe Besar-LHS % Perubahan (qtq) % Perubahan (yoy) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Secara tahunan, harga properti residensial masih mengalami kenaikan yang melambat. Sementara itu, secara tahunan harga properti residensial masih mengalami kenaikan yang melambat. Pertumbuhan harga properti residensial secara tahunan tercatat sebesar 2,38% (yoy), melambat dibandingkan 2,75% (yoy) pada triwulan III Berdasarkan tipe rumah, kenaikan harga rumah tertinggi terjadi pada rumah tipe kecil (3,28%, yoy), sementara rumah tipe besar mengalami kenaikan harga terendah (1,24%, yoy). Berdasarkan wilayah, kenaikan harga rumah tertinggi terjadi di Manado (8,01%, yoy) seiring dengan tingginya pembangunan infrastruktur di wilayah tersebut. Sementara itu, Denpasar mencatat kenaikan harga rumah terendah (0,78%, yoy). 3

4 IHPR dan kenaikan IHK sub kelompok biaya tempat tinggal tumbuh positif pada triwulan IV Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) dan indeks harga sub kelompok biaya tempat tinggal IHK-BPS tumbuh positif pada triwulan IV IHPR pada triwulan IV-2016 (Oktober s.d Desember 2016) tercatat tumbuh sebesar 0,37% (qtq), menguat tipis dibandingkan 0,36% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Sementara itu, indeks harga sub kelompok biaya tempat tinggal IHK-BPS tumbuh sebesar 0,70% (qtq), lebih rendah dibandingkan 0,74% (qtq) pada periode sebelumnya terutama karena melambatnya kenaikan harga sewa rumah. Grafik 5. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial dan IHK Sub Kelompok Biaya Tempat Tinggal (q-t-q) (%) Perubahan IHPR (q-t-q) Perubahan IHK Sub Kel. Biaya Tempat Tinggal (q-t-q) -1.0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Perkembangan Penjualan Properti Residensial Penjualan rumah mengalami peningkatan pada triwulan IV terutama pada rumah tipe kecil. Pertumbuhan penjualan properti residensial pada triwulan IV-2016 mengalami peningkatan. Hasil survei menunjukkan bahwa pertumbuhan penjualan properti residensial mengalami peningkatan dibandingkan triwulan sebelumnya, dari 4,65% (qtq) menjadi 5,06% (qtq). Peningkatan penjualan terjadi pada semua tipe rumah, sejalan dengan meningkatnya realisasi pelimpahan kredit properti dari perbankan selama triwulan IV Kenaikan penjualan rumah tertinggi terjadi pada rumah tipe kecil. 4

5 Grafik 6. Pertumbuhan Penjualan Rumah (%, qtq) % Rata-rata pertumbuhan penjualan semua tipe Rata-rata pertumbuhan penjualan 3 th terakhir (10.00) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV (20.00) (30.00) Responden memperkirakan kenaikan harga properti residensial akan melambat di triwulan I Perkiraan Perkembangan Properti Residensial Triwulan I 2017 Responden memperkirakan harga properti residensial pada triwulan I akan mengalami kenaikan yang melambat. Responden memperkirakan indeks harga properti residensial pada triwulan I-2017 mengalami kenaikan sebesar 0,32% (qtq), melambat dibandingkan 0,37% (qtq) pada triwulan IV Kenaikan harga rumah terjadi pada semua tipe rumah dengan kenaikan harga tertinggi pada rumah tipe kecil (0,59%, qtq), sementara kenaikan harga terendah terjadi pada rumah tipe besar (0,10%, qtq). Berdasarkan wilayah, hampir semua kota mengalami kenaikan harga rumah kecuali Semarang yang mengalami penurunan harga rumah sebesar -0,05% (qtq) sebagai strategi pemasaran dalam meningkatkan penjualan rumah hunian. Secara tahunan, harga properti residensial juga diperkirakan mengalami kenaikan yang melambat. Pada triwulan I-2017 harga properti residensial diperkirakan meningkat 1,70% (yoy), melambat dibandingkan 2,38% (yoy) pada triwulan ini. Berdasarkan tipe bangunan, kenaikan harga rumah tertinggi diperkirakan kembali terjadi pada rumah tipe kecil (2,58%, yoy). Sementara berdasarkan wilayah, kenaikan harga rumah tertinggi diperkirakan terjadi di Manado (8,76%, yoy). Grafik 7. Grafik 8. Perkiraan Harga Properti Residensial Suku Bunga KPR Berdasarkan S Lokasi Proyek Bandung e m e n t a r a (Indeks) IHPR-Seluruh Tipe-LHS % Perubahan (qtq) % Perubahan (yoy) (%) Bandar Lampung i t u, Banjarmasin Denpasar Palembang Semarang Yogyakarta Padang Medan Makasar Manado Surabaya Pontianak Batam Balikpapan Jabodebek-Banten NAD Kep. Babel Kalsel Banten Jatim Jabar DKI Jakarta Kepri Sul. Bar Kalbar Sumut Kalteng Sul.Utara Riau DIY Papua Sumsel Sumbar Sul.Sel Bali Jateng Bengkulu Kaltim Irian Jaya Barat Sul.Tengah Sul.Tenggara NTB Jambi Maluku NTT Gorontalo Lampung Maluku Utara Sumber: Laporan Bank Umum (LBU) 5

6 Sebagian besar responden berpendapat bahwa faktor utama yang dapat menghambat pertumbuhan bisnis properti adalah suku bunga KPR (19,91%), uang muka rumah (18,39%), perijinan (16,15%), pajak (13,76%), serta kenaikan harga bahan bangunan (13,54%). Sementara itu, berdasarkan lokasi proyek, suku bunga KPR tertinggi terjadi di Maluku Utara (13,98%) sedangkan suku bunga KPR terendah berada di Nanggroe Aceh Darussalam (10,79%) (Grafik 8). Dana internal perusahaan masih menjadi andalan pengembang dalam pembangunan properti residensial, sementara fasilitas KPR tetap menjadi pilihan utama konsumen dalam pembelian properti. Pembiayaan Properti Residensial Dana internal perusahaan masih menjadi andalan pengembang dalam pembangunan properti residensial, sementara sebagian besar konsumen memanfaatkan fasilitas KPR sebagai sumber pembiayaan dalam transaksi pembelian properti. Dari sisi pembiayaan, sebagian besar pengembang (50,80%) menyatakan bahwa dana internal perusahaan masih menjadi sumber utama pembiayaan pembangunan properti, walaupun proporsinya turun dibandingkan triwulan sebelumnya (56,24%). Berdasarkan komposisi, sumber pembiayaan pembangunan properti dari dana internal perusahaan sebagian besar berasal dari modal disetor (22,94%), laba ditahan (22,04%), joint venture (1,07%) dan lainnya (4,76%). Grafik 9. Komposisi Sumber Pembiayaan Properti Residensial (Developer) Pinjaman bank 37.47% Dana Sendiri Laba di tahan 50.80% 22.04% Modal disetor 22.94% Nasabah 9.18% Lainnya 0.92% Pinjaman LKNB 1.64% Lainnya 4.76% Joint Venture/ Konsorsium 1.07% Sementara itu dari sisi konsumen, fasilitas KPR tetap menjadi pilihan utama dalam melakukan transaksi pembelian properti. Hasil survei mengindikasikan bahwa sebagian besar konsumen (77,22%) masih memilih Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebagai fasilitas utama dalam melakukan transaksi pembelian properti residensial, meningkat dibandingkan triwulan lalu (74,77%). Sementara itu, proporsi konsumen yang memilih skema pembayaran tunai bertahap sebesar 15,91%, turun dibanding triwulan sebelumnya (17,62%) (Grafik 10). Hal ini diindikasikan sebagai dampak dari kebijakan pelonggaran LTV yang efektif diberlakukan sejak akhir Agustus Sebagai informasi, tingkat bunga KPR yang diberikan oleh perbankan berkisar antara 8% -12% (Grafik 11). 6

7 Grafik 10. Sumber Pembiayaan Konsumen Tunai bertahap, 15.91% Tunai, 6.88% KPR, 77.22% Grafik 11. Suku Bunga tertimbang KPR (Berdasarkan Kelompok Bank) Bank Persero Bank Swasta Nasional Sumber: Laporan Bulanan Bank Umum (LBU) Bank Asing dan Campuran BPD Pertumbuhan penyaluran KPR dan KPA pada triwulan IV-2016 (data s.d. November 2016) mengalami peningkatan dibandingkan triwulan III- 2016, sejalan dengan kenaikan penjualan properti residensial. Total KPR dan KPA pada triwulan IV-2016 tercatat sebesar Rp362,84 triliun atau tumbuh 1,90% (qtq), meningkat dibandingkan 0,49% (qtq) di triwulan sebelumnya. Sejalan dengan pertumbuhan KPR dan KPA, pertumbuhan total kredit perbankan juga mengalami kenaikan sebesar 1,66% (qtq), lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan sebesar 1,04% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Sebagai informasi, pencairan FLPP sampai dengan triwulan IV-2016 tercatat sebesar Rp 5,63 triliun dari Daftar Isian Pelaksanaan Anggaran (DIPA) FLPP tahun 2016 sebesar Rp9,23 triliun. Grafik 12. KPR & KPA dan Total Kredit Grafik 13. Share FLPP terhadap KPR 4,700 4,200 3,700 3,200 TOTAL HREDIT (Triliun Rp) - LHS KPR & HPA (Triliun Rp) - RHS (Miliar Rp) 30,000 25,000 20,000 19,349 17,982 KPR 21,140 18,449 22,082 Total FLPP 19,797 27,734 2,700 2, ,000 15,620 1,700 1, * ,000 5, ,579 2, ,016 TW I TW II TW III TW IV TW I TW II TW III TW IV ,921 Sumber: Laporan Bulanan Bank Umum (LBU) dan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPERA) 7

8 (Tahun dasar 2002 = 100) Tabel 1. Indeks Harga Properti Residensial TW IV-2016 IHPR No. KOTA TIPE Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I* 1 BANDUNG KECIL MENENGAH BESAR TOTAL BANDAR LAMPUNG KECIL MENENGAH BESAR TOTAL BANJARMASIN KECIL MENENGAH BESAR TOTAL DENPASAR KECIL MENENGAH BESAR TOTAL PALEMBANG KECIL MENENGAH BESAR TOTAL SEMARANG KECIL MENENGAH BESAR TOTAL YOGYAKARTA KECIL MENENGAH BESAR TOTAL PADANG KECIL MENENGAH BESAR TOTAL MEDAN KECIL MENENGAH BESAR TOTAL MAKASSAR KECIL MENENGAH BESAR TOTAL MANADO KECIL MENENGAH BESAR TOTAL SURABAYA KECIL MENENGAH BESAR TOTAL PONTIANAK KECIL MENENGAH BESAR TOTAL BATAM KECIL MENENGAH BESAR TOTAL BALIKPAPAN KECIL MENENGAH BESAR TOTAL JABODEBEK-BANTEN KECIL MENENGAH BESAR TOTAL GABUNGAN 16 KOTA KECIL (Termasuk Jabodebek MENENGAH dan Banten) BESAR TOTAL GABUNGAN 15 KOTA KECIL (Tidak termasuk Jabodebek MENENGAH dan Banten) BESAR TOTAL

9 (Tahun dasar 2002 = 100) Tabel 2 Pertumbuhan Harga Properti Residensial TW IV-2016 % PERTUMBUHAN TRIWULANAN (q-t-q) % PERTUMBUHAN TAHUNAN (y-o-y) No. KOTA TIPE Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I* Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I Tw II Tw III Tw IV Tw I* 1 BANDUNG KECIL MENENGAH BESAR TOTAL BANDAR LAMPUNG KECIL MENENGAH BESAR TOTAL BANJARMASIN KECIL MENENGAH BESAR TOTAL DENPASAR KECIL MENENGAH BESAR TOTAL PALEMBANG KECIL MENENGAH BESAR TOTAL SEMARANG KECIL MENENGAH BESAR TOTAL YOGYAKARTA KECIL MENENGAH BESAR TOTAL PADANG KECIL MENENGAH BESAR TOTAL MEDAN KECIL MENENGAH BESAR TOTAL MAKASSAR KECIL MENENGAH BESAR TOTAL MANADO KECIL MENENGAH BESAR TOTAL SURABAYA KECIL MENENGAH BESAR TOTAL PONTIANAK KECIL MENENGAH BESAR TOTAL BATAM KECIL MENENGAH BESAR TOTAL BALIKPAPAN KECIL MENENGAH BESAR TOTAL JABODEBEK-BANTEN KECIL MENENGAH BESAR TOTAL GABUNGAN 16 KOTA KECIL (Termasuk Jabodebek MENENGAH dan Banten) BESAR TOTAL GABUNGAN 15 KOTA KECIL (Tidak termasuk Jabodebek MENENGAH dan Banten) BESAR TOTAL

10 Tabel 3 Realisasi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) Tahun 2016 Status : Desember 2016 PROVINSI UNIT NILAI REALISASI FLPP (RP) Jawa Barat 17,173 1,650,691,979,088 Banten 5, ,586,652,600 Riau 3, ,990,938,900 Kalimantan Selatan 3, ,262,658,000 Jawa Timur 2, ,882,372,500 Sumatera Utara 2, ,457,293,900 Sumatera Selatan 2, ,091,831,000 Kalimantan Barat 2, ,492,520,000 Sulawesi Selatan 2, ,202,497,500 Jawa Tengah 2, ,115,514,350 Kalimantan Tengah 1, ,530,212,500 Papua Barat 1, ,291,459,239 Jambi 1, ,455,426,300 Papua 1, ,580,054,000 Sulawesi Utara 1,033 96,298,820,700 Bengkulu 1,029 95,909,062,800 Lampung ,346,220,000 Bangka Belitung ,792,231,000 Kep. Riau ,871,560,000 Sumatera Barat ,552,011,000 Sulawesi Tenggara ,088,985,100 Sulawesi Tengah ,899,655,330 Kalimantan Timur ,963,080,000 NAD ,999,800,000 Nusa Tenggara Barat ,207,318,800 Nusa Tenggara Timur ,664,921,500 Gorontalo ,347,600,000 Sulawesi Barat ,806,595,000 Bali 87 9,072,675,000 Yogyakarta 84 7,560,063,000 Maluku Utara 46 4,944,535,200 DKI Jakarta 36 7,582,455,000 TOTAL 58,469 5,627,538,999,307 Sumber: Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPERA) 10