STUDI FAKTOR PENYEBAB, DAMPAK, DAN MITIGASI RISIKO KETERLAMBATAN PROYEK KONSTRUKSI BANGUNAN GEDUNG

Transkripsi

1 STUDI FAKTOR PENYEBAB, DAMPAK, DAN MITIGASI RISIKO KETERLAMBATAN PROYEK KONSTRUKSI BANGUNAN GEDUNG Dede Pramiadi Asmara 1, dan Yohanes Lim Dwi Adianto 2 1 Alumni Program Magister Teknik Sipil, Universitas Katolik Parahyangan Bandung, Jl. Merdeka 30 Bandung pramiadi@yahoo.com 2 Dosen Program Magister Teknik Sipil, Universitas Katolik Parahyangan Bandung, Jl. Merdeka 30 Bandung yohanesadianto@yahoo.co.id ABSTRAK Penelitian ini menyelidiki faktor-faktor penyebab keterlambatan, dampak akibat terjadinya keterlambatan, serta metode mitigasi risiko keterlambatan pada pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung, khususnya proyek pemerintah. Diidentifikasi sebanyak tiga puluh delapan faktor penyebab keterlambatan, empat faktor yang menjadi dampak keterlambatan, dan lima belas metode mitigasi risiko keterlambatan, yang kemudian disusun dalam sebuah format kuesioner. Survei dilakukan dengan menyebarkan kuesioner kepada pihak pemilik dan pihak kontraktor yang bergerak pada bidang usaha konstruksi bangunan gedung dengan kualifikasi usaha perusahaan kecil dan menengah yang berdomisili di Kabupaten Karawang. Berdasar gabungan pihak pemilik dan kontraktor, terdapat lima faktor yang menempati peringkat teratas sebagai faktor penyebab yang paling berpengaruh yaitu: kesulitan keuangan kontraktor, birokrasi yang berlebihan dari pemilik, penyusunan rencana kerja yang tidak tepat, kesalahan dalam desain dan spesifikasi, dan lemahnya manajemen proyek di lapangan. Secara keseluruhan dari penelitian menunjukkan bahwa faktorfaktor dalam kelompok domain pemilik merupakan kelompok faktor penyebab yang menempati peringkat teratas. Pembengkakan waktu dan biaya menjadi dampak yang paling besar dirasakan bagi kedua pihak. Sedangkan metode yang dinilai efektif untuk memitigasi risiko keterlambatan adalah kurangi birokrasi yang tidak perlu, pembayaran tepat waktu kepada kontraktor, menyusun rencana kerja dan metode kerja yang akurat, menyediakan tenaga ahli yang memahami tugasnya, dan pengelolaan sumber daya keuangan dan rencana cash flow disesuaikan dengan sistem pembayaran. Kata kunci: proyek konstruksi, bangunan gedung, penyebab keterlambatan, dampak keterlambatan, mitigasi risiko keterlambatan. 1. PENDAHULUAN Ketersediaan sebuah bangunan gedung tepat pada waktu sesuai rencana yang telah ditetapkan sangatlah penting mengingat fungsi bangunan gedung sebagai tempat manusia melakukan aktivitasnya. Dengan demikian ketepatan waktu dalam pelaksanaan konstruksi bangunan gedung merupakan salah satu tujuan penting, baik bagi pihak kontraktor maupun pihak pemilik. Namun berbagai hal dapat terjadi selama proyek berlangsung dan dapat mempengaruhi durasi proyek. Ketika kontraktor gagal menyelesaikan proyek dalam waktu yang ditetapkan, keterlambatan menjadi realita proyek (Shi et al., 2001). Dampak dari keterlambatan berbeda bagi pihak-pihak yang terlibat dalam proyek meskipun pada umumnya berupa kerugian waktu, uang dan fasilitas. Bagi pemilik, keterlambatan berarti hilangnya keuntungan dari produksi fasilitas dan sewa ruangan yang belum tersedia atau terus bergantung pada fasilitas yang ada. Bagi kontraktor, keterlambatan berarti hilangnya uang untuk dapat terus membayar sewa alat dan upah personil harian. Bagi publik, keterlambatan berarti bangunan dan fasilitas tidak tersedia untuk dapat digunakan sebagaimana rencana. Kehilangan hasil pelayanan akibat keterlambatan tidak dapat dipulihkan (Odeyinka dan Yusif, 1997, dalam Shaikh et al. 2010). Mengingat bahwa keterlambatan dapat muncul pada proyek konstruksi yang dapat mengakibatkan dampak tertentu bagi berbagai pihak, maka menjadi penting untuk mengidentifikasi dan menegaskan penyebab-penyebab aktual dari keterlambatan dalam rangka meminimalisasi dan menghindari terjadinya keterlambatan pada proyek konstruksi (El- Razek et al., 2008, dan Ahmed et al., 2003, dalam Alaghbari et al., 2007). Penelitian terdahulu yang mengkaji mengenai keterlambatan proyek konstruksi bangunan gedung pada umumnya mengidentifikasi dan menyimpulkan faktor-faktor penyebab keterlambatan namun tidak mengkaji mengenai dampak dari keterlambatan dan metode untuk memitigasi risiko terjadinya keterlambatan. Hal tersebut dapat dilihat dalam beberapa penelitian, diantaranya Alaghbari et al (2007) yang melakukan penelitian tentang penyebab keterlambatan pada proyek konstruksi bangunan gedung di Malaysia, menyimpulkan bahwa masalah keuangan merupakan faktor yang paling berpengaruh terhadap keterlambatan. El-Razek et al (2008) melakukan penelitian serupa di Mesir SEMINAR NASIONAL-1 BMPTTSSI - KoNTekS 5 MK-151

2 menyimpulkan bahwa terdapat 5 (lima) faktor paling penting yang menyebabkan keterlambatan yaitu: pembiayaan oleh kontraktor selama konstruksi; pemilik terlambat membayar kontraktor; perubahan desain oleh pemilik atau yang mewakili pada waktu konstruksi; pembayaran parsial selama konstruksi; dan tidak menggunakan manajemen konstruksi/kontrak yang profesional. Sementara Fugar dan Agyakwah-Baah (2010) dalam penelitian serupa di Ghana menyimpulkan bahwa faktor penyebab yang paling berpengaruh terhadap keterlambatan adalah kelompok faktor keuangan, diikuti oleh kelompok faktor material dan kelompok faktor penjadwalan dan pengawasan. Di Indonesia, Suyatno (2010) melakukan penelitian tentang penyebab keterlambatan di lingkungan Karesidenan Surakarta, menyimpulkan bahwa faktor penyebab keterlambatan yang menempati peringkat tertinggi adalah kekurangan tenaga kerja. Sedangkan Yulismar (2010) meneliti penyebab keterlambatan dan pembengkakan biaya dalam pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung di Kota Pekanbaru, menyimpulkan bahwa faktor kesulitan keuangan kontraktor menem[pati peringkat tertinggi. 2. TUJUAN PENELITIAN Tujuan utama penelitian ini adalah untuk mengetahui penyebab utama keterlambatan pada pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung, dampak yang paling dirasakan atas terjadinya keterlambatan, dan metode yang paling efektif untuk memitigasi risiko keterlambatan. 3. METODOLOGI PENELITIAN Pembuatan dan Penyebaran Kuesioner Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode penelitian survei melalui penyebaran kuesioner kepada responden para pihak yang berhubungan dengan proyek konstruksi bangunan gedung yang terdiri dari pihak kontraktor dan pihak pemilik. Pihak kontraktor berasal dari kontraktor yang bergerak di bidang konstruksi bangunan gedung dengan kualifikasi usaha perusahaan kecil dan menengah yang berdomisili di Kabupaten Karawang, sedangkan pihak pemilik berasal dari instansi pemerintah daerah yang menangani pekerjaan konstruksi bangunan gedung. Kuesioner terdiri dari tiga bagian yaitu: bagian pertama berisi pertanyaan tentang data umum responden, bagian kedua berisi pertanyaan tentang faktor penyebab keterlambatan, bagian ketiga berisi pertanyaan tentang dampak keterlambatan, dan bagian keempat berisi pertanyaan tentang mitigasi risiko keterlambatan. Penentuan skor/bobot masing-masing variabel digunakan skala Likert. Identifikasi Faktor Penyebab, Dampak, dan Mitigasi Risiko Keterlambatan Diidentifikasi sebanyak 38 (tiga puluh delapan) faktor yang diyakini sebagai penyebab keterlambatan pada pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung. Identifikasi diakukan berdasar penelitian-penelitian terdahulu yang relevan (Alaghbari et al., 2007; Suyatno, 2010; Yulismar, 2010; Assaf et al., 1995 dalam Girsang, 2009; Fugar dan Agyakwah-Baah, 2010; dan El-Razek et al., 2008). Faktor-faktor tersebut dikelompokkan berdasar domain pihak penyebab keterlambatan mengacu pada tulisan O Brein (1980) dalam Battikha dan Alkass (1994) yang menyebutkan bahwa secara umum terdapat empat kategori tanggung jawab atas keterlambatan konstruksi, yaitu: (1) tanggung jawab pemilik; (2) tanggung jawab kontraktor; (3) bukan tanggung jawab kedua pihak; dan (4) tanggung jawab kedua pihak. Dalam penelitian ini faktor-faktor yang termasuk bukan tanggung jawab kedua pihak serta faktor-faktor yang termasuk tanggung jawab kedua pihak dikelompokkan menjadi kelompok domain share kontraktor-pemilik. Selanjutnya diidentifikasi sebanyak 4 (empat) faktor yang menjadi dampak keterlambatan proyek yang juga dirangkum dari penelitian terdahulu (Tumi et al., 2009; dan Sambasivan dan Soon, 2007 dalam Fugar dan Agyakwah-Baah, 2010). Sedangkan faktor-faktor yang menjadi metode mitigasi risiko keterlambatan diidentifikasi dari penelitian terdahulu (Mansfield dan Doran, 1994 dalam Shaikh et al. 2000; Tumi et al., 2009; Odeh dan Battaineh, 2002; Assaf dan Al-Heijji, 2006; Fugar dan Agyakwah-Baah, 2010; dan Othman et al., 2006) sebanyak 15 (lima belas) metode. Pendekatan Analisis Data Metode statistika digunakan untuk menganalisis data dengan menghitung relative importance index (RII) yang merupakan suatu formula yang digunakan untuk mengetahui peringkat dari setiap variabel penelitian, yaitu dengan menggunakan rumus yang dikemukakan oleh Odeh dan Battaineh (2002) sebagai berikut: RII 5 å W i i 1 5 å i 1 X X i i (1) MK-152 SEMINAR NASIONAL-1 BMPTTSSI - KoNTekS 5

3 dengan RII = indeks kepentingan realtif; dan i = indeks kategori respon (1, 2, 3, 4, dan 5 untuk tidak penting, kurang penting, cukup penting, penting, dan sangat penting); W i = bobot respon ke-i (0, 1, 2, 3, dan 4, secara berurutan); dan X i = frekuensi respon ke-i. Demografi Responden Pendistribusian kuesioner dilakukan pada kurun waktu minggu kedua Maret 2011 hingga minggu keempat bulan Maret Dari 80 (delapan puluh) kuesioner yang didistribusikan kepada responden, kuesioner yang diisi dan dikembalikan serta layak untuk digunakan dalam penelitian adalah sebanyak 64 (enam puluh empat) kuesioner. Hal ini menunjukkan angka respon sebesar 80,00%. Sebanyak 26,56% responden berasal dari pihak pemilik, sedangkan sisanya yaitu sebanyak 73,44% responden berasal dari pihak kontraktor. 4. ANALISIS DATA DAN DISKUSI Penyebab Keterlambatan Tabel 1 memperlihatkan bahwa baik kontraktor kecil maupun kontraktor menengah menempatkan faktor kesulitan keuangan kontraktor dan faktor birokrasi yang berlebihan dari pemilik sebagai faktor penyebab keterlambatan yang menempati lima peringkat teratas. Terlihat bahwa faktor-faktor yang termasuk dalam domain pemilik mendominasi lima peringkat teratas faktor penyebab keterlambatan baik menurut kontraktor kecil, kontraktor menengah, dan gabungan kontraktor kecil dan kontraktor menengah. Berdasar organisasi responden baik pihak pemilik maupun pihak kontraktor terlihat kedua pihak memiliki persepsi yang berbeda dalam menempatkan faktor-faktor penyebab keterlambatan yang menempati lima peringkat teratas. Hanya dua faktor yang sama menempati lima peringkat teratas sebagai penyebab keterlambatan yang disepakati oleh kedua pihak yaitu faktor kesulitan keuangan dan faktor kesalahan dalam desain dan spesifikasi (lihat Tabel 2). Berdasar persepsi gabungan kedua pihak, faktor-faktor yang termasuk domain kontraktor mendominasi lima peringkat teratas faktor penyebab keterlambatan. Tabel 1. Lima Peringkat Teratas Faktor Penyebab Keterlambatan Proyek Konstruksi Bangunan Gedung Berdasar Kualifikasi Perusahaan Kontraktor. Rank Kualifikasi Perusahaan Kontraktor Kecil Kontraktor Menengah Gabungan 1 Kesulitan keuangan kontraktor (K) Birokrasi yang berlebihan dari pemilik (P) Kesulitan keuangan kontraktor (K) 2 Birokrasi yang berlebihan dari pemilik Kesulitan keuangan Birokrasi yang berlebihan dari (P) kontraktor (K) pemilik (P) 3 Lemahnya manajemen proyek di lapangan (K) Desain dan spesifikasi tidak jelas atau tidak lengkap (P) Lambat dalam proses pengambilan keputusan (P) 4 Lambat dalam proses pengambilan keputusan (P) Metode kerja yang tidak tepat (K) Terlambat membayar kepada kontraktor (P) 5 Terlambat membayar kepada kontraktor (P) Kesalahan dalam desain dan Kesalahan dalam desain dan Keterangan: (K) = domain Kontraktor; (P) = domain Pemilik; (KP) = domain share Kontraktor-Pemilik. Menarik untuk dicermati bahwa pihak pemilik lebih cenderung menempatkan faktor-faktor yang termasuk domain kontraktor sebagai faktor penyebab yang paling berpengaruh yang ditunjukkan dengan relatif besarnya nilai RII dari faktor-faktor yang termasuk domain kontraktor. Sebaliknya pihak kontraktor cenderung menempatkan faktor-faktor yang termasuk domain pemilik sebagai faktor penyebab yang paling berpengaruh yang ditunjukkan dengan lebih besarnya nilai RII dari faktor-faktor yang termasuk domain pemilik. Hal ini menunjukkan bahwa masing-masing pihak memiliki persepsi tentang keterlambatan yang terjadi lebih dominan disebabkan oleh faktor-faktor yang bukan berada dibawah kendalinya. Secara keseluruhan berdasar gabungan persepsi kedua pihak, faktor-faktor yang merupakan domain pemilik memiliki pengaruh yang paling besar (lihat Tabel 3). SEMINAR NASIONAL-1 BMPTTSSI - KoNTekS 5 MK-153

4 Tabel 2. Lima Peringkat Teratas Faktor Penyebab Keterlambatan Proyek Konstruksi Bangunan Gedung Berdasar Organisasi Responden. Rank Organisasi Responden Pemilik Kontraktor Gabungan 1 Kesulitan keuangan kontraktor (K) Kesulitan keuangan kontraktor (K) Kesulitan keuangan kontraktor (K) 2 Penyusunan rencana kerja yang tidak tepat (K) Birokrasi yang berlebihan dari pemilik (P) Birokrasi yang berlebihan dari pemilik (P) 3 Pengaruh musim hujan atau cuaca buruk (KP) Lambat dalam proses pengambilan keputusan (P) Penyusunan rencana kerja yang tidak tepat (K) 4 Kesalahan dalam desain dan Terlambat membayar kepada kontraktor (P) Kesalahan dalam desain dan 5 Metode kerja yang tidak tepat (K) Kesalahan dalam desain dan Lemahnya manajemen proyek di lapangan (K) Keterangan: (K) = domain Kontraktor; (P) = domain Pemilik; (KP) = domain share Kontraktor-Pemilik. Tabel 3. Relative Importance Index dan Peringkat Domain Pihak Penyebab Keterlambatan Proyek Konstruksi Bangunan Gedung Berdasar Organisasi Responden. Domain Penyebab Pemilik Kontraktor Gabungan Keterlambatan RII Rank RII Rank RII Rank Kontraktor 2, , ,510 2 Pemilik 2, , ,747 1 Share Kontraktor-Pemilik 2, , ,394 3 Kesulitan keuangan kontraktor merupakan faktor penyebab yang paling berpengaruh terhadap keterlambatan pada pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung (menempati peringkat teratas berdasar gabungan persepsi pihak pemilik dan pihak kontraktor). Kesulitan keuangan yang dialami terkait dengan aspek permodalan yang harus ditanam oleh kontraktor berupa biaya-biaya yang diperlukan untuk melaksanakan proyek (antara lain: pembayaran upah tenaga kerja, pemasok, dan subkontraktor) sebelum diterimanya pembayaran dari pemilik. Hal ini dapat dimengerti mengingat bahwa mayoritas kontraktor yang berada di daerah adalah kontraktor dengan kualifikasi usaha kecil dan menengah dengan modal usaha yang terbatas. Pelaksanaan proyek konstruksi pada instansi pemerintah selalu melibatkan berbagai instansi yang didalamnya terdapat sistem administrasi dan birokrasi yang harus diikuti dan hal tersebut menyebabkan berlebihnya/panjangnya birokrasi dari pihak pemilik. Hal ini terjadi sebagai konsekuensi dari berbagai peraturan dan perundang-undangan yang digunakan sebagai pedoman dalam pelaksanaan proyek konstruksi dan penggunaan anggaran daerah, sehingga diperlukan beberapa proses administrasi sebelum suatu tindakan atau keputusan ditetapkan dalam pelaksanaan proyek, termasuk dalam hal pencairan pembayaran. Berlebihnya birokrasi dari pihak pemilik ternyata berpengaruh besar terhadap keterlambatan dalam pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung. Untuk itu diperlukan upaya untuk mengurangi birokrasi yang berlebih dari pemerintah selaku pihak pemilik dengan melakukan reformasi birokrasi. Rencana kerja merupakan komponen yang sangat penting bagi keberhasilan perlaksanaan proyek konstruksi yang mencakup rancangan tahapan/urutan aktivitas-aktivitas dalam proyek yang harus disusun secara tepat untuk mengatur pekerjaan agar menjadi efisien. Untuk itu perlu disusun rencana kerja yang akurat yang tentunya memerlukan tenaga ahli yang memiliki kemampuan tinggi dalam penyusunan rencana kerja. Pada umumnya hanya sedikit kontraktor di daerah yang memiliki tenaga ahli yang mampu menyusun rencana kerja, hal ini terlihat dari banyaknya time schedule yang merupakan keluaran dari rencana kerja yang disusun hanya untuk sekedar memenuhi syarat teknis dan administrasi kontrak. Selain itu, sempitnya waktu yang diberikan pada proses pengadaan menjadi kendala tersendiri bagi kontraktor untuk dapat menyusun rencana kerja secara tepat. Kesalahan-kesalahan yang terjadi dalam desain dan spesifikasi menyebabkan adanya pekerjaan yang tidak sesuai dengan yang diinginkan oleh pemilik sehingga diperlukan pekerjaan perbaikan yang tentunya membutuhkan waktu tersendiri sehingga dapat menyebabkan keterlambatan proyek. Adanya kesalahan dalam desain dan spesifikasi disebabkan oleh berbagai faktor, antara lain banyaknya proyek yang desainnya dilaksanakan secara swakelola oleh instansi teknis yang memiliki kompetensi dalam konstruksi bangunan gedung. Namun dengan banyaknya proyek yang harus didesain tidak sebanding dengan sumber daya yang ada, baik dari sisi kualitas maupun kuantitas, mengakibatkan banyak terjadi kesalahan dalam desain dan spesifikasi. Pekerjaan desain yang dilaksanakan secara swakelola tersebut dilatarbelakangi oleh keterbatasan anggaran yang ada sehingga pekerjaan tersebut tidak diserahkan kepada konsultan perencana yang tentunya membutuhkan anggaran yang relatif besar. Di sisi lain, MK-154 SEMINAR NASIONAL-1 BMPTTSSI - KoNTekS 5

5 ketersediaan konsultan perencana yang terdapat di daerah masih sedikit yang memiliki kualitas yang baik sehingga kerap terdapat kesalahan dalam desain dan spesifikasi yang dihasilkan oleh konsultan di daerah. Manajemen proyek memberikan sebuah pendekatan terstruktur untuk mengatur proyek dengan menerapkan berbagai ilmu pengetahuan, keahlian, peralatan, dan teknik ke dalam aktivitas proyek untuk mencapai tujuan proyek dengan memperhatikan batasan-batasan yang ada dalam hal lingkup pekerjaan, kualitas, jadwal, biaya, sumber daya, dan risiko. Untuk itu diperlukan ketersediaan tenaga ahli yang memahami manajemen proyek dalam pelaksanaan proyek konstruksi mengingat bahwa proyek konstruksi, khususnya bangunan gedung, merupakan rangkaian aktivitas yang kompleks dengan berbagai batasan-batasan yang ada yang harus diatur dan dikelola dengan baik. Dengan demikian lemahnya manajemen di lapangan menjadi berpengaruh besar terhadap keterlambatan dalam pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung. Dampak Keterlambatan Tabel 4 memperlihatkan persepsi responden terhadap faktor-faktor yang menjadi dampak atas terjadinya keterlambatan pada pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung. Baik pihak pemilik maupun pihak kontraktor memiliki persepsi yang sama terhadap faktor pembengkakan waktu dan biaya sebagai dampak yang paling besar dirasakan oleh kedua pihak atas terjadinya keterlambatan proyek. Terlihat adanya persamaan persepsi dari kedua pihak tentang faktor tersebut sebagai dampak yang paling besar dirasakan yang ditunjukkan dengan nilai RII yang relatif hampir sama (yaitu sebesar 3,500 menurut pihak pemilik dan sebesar 3,560 menurut pihak kontraktor). Tabel 4. Relative Importance Index dan Peringkat Dampak Keterlambatan Proyek Konstruksi Bangunan Gedung. Dampak Keterlambatan Pemilik Kontraktor Gabungan RII Rank RII Rank RII Rank Pembengkakan waktu dan biaya 3, , ,547 1 Pemutusan kontrak 3, , ,828 2 Tidak terpenuhinya kepentingan para stakeholder 2, , ,453 3 Dispute/perselisihan 2, , ,938 4 Sedangkan pada faktor pemutusan kontrak, terdapat perbedaan nilai RII yang cukup signifikan. Nilai RII menurut pihak pemilik untuk faktor tersebut (sebesar 3,429) jauh lebih besar dari nilai RII menurut pihak kontraktor (sebesar 2,660). Hal ini menunjukkan bahwa faktor tersebut menjadi dampak yang lebih besar dirasakan bagi pihak pemilik dibanding pihak kontraktor. Demikian pula halnya pada faktor dispute/perselisihan yang memperlihatkan perbedaan nilai RII yang cukup signifikan dari kedua pihak (menurut pihak pemilik sebesar 2,571 sedangkan menurut pihak kontraktor sebesar 1,760). Perbedaan persepsi tersebut dapat dimengerti mengingat bahwa jika terjadi pemutusan kontrak maka pihak pemilik memiliki beban tugas tambahan terkait proses administrasi dan pelaporan atas pemutusan kontrak tersebut. Selanjutnya pihak pemilik harus melaksanakan proses pengadaan jasa untuk memilih kontraktor yang akan melanjutkan pekerjaan yang belum terselesaikan. Di sisi lain pihak kontraktor hanya berkewajiban menyelesaikan proses administrasi terkait dengan pemutusan kontrak. Demikian pula halnya jika terjadi dispute/perselisihan, terutama terkait mengenai pihak mana yang bertanggung jawab atas keterlambatan yang terjadi, pihak pemilik merasakan hal ini sebagai dampak yang lebih besar dirasakan dibanding pihak kontraktor. Hal ini dapat dimengerti mengingat bahwa jika terjadi perselisihan maka pihak pemilik (dalam hal ini pemerintah daerah) mengalami kesulitan terkait dengan anggaran yang diperlukan untuk menyelesaikan perselisihan yang terjadi. Mitigasi Risiko Keterlambatan Tabel 5 memperlihatkan persepsi responden terhadap metode-metode yang dapat digunakan untuk memitigasi risko keterlambatan dalam pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung. Terdapat empat metode yang disepakati oleh kedua pihak menempati lima peringkat teratas sebagai metode mitigasi risiko keterlambatan (yaitu: kurangi birokrasi yang tidak perlu, pembayaran tepat waktu kepada kontraktor, menyusun rencana kerja dan metode kerja yang akurat, dan menyediakan tenaga ahli yang memahami tugasnya). Hal ini menunjukkan adanya kesepakatan antara kedua pihak terhadap metode-metode mitigasi risiko keterlambatan. Menarik untuk dicermati bahwa berdasar persepsi gabungan kedua pihak, tidak terdapat metode yang termasuk domain salah satu pihak yang mendominasi lima peringkat teratas metode mitigasi risiko keterlambatan. Hal ini menunjukkan bahwa kedua pihak memiliki kesepahaman dan kesadaran akan perlunya upaya bersama dari kedua pihak dalam rangka memitigasi risiko keterlambatan dalam pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung. SEMINAR NASIONAL-1 BMPTTSSI - KoNTekS 5 MK-155

6 Tabel 5. Lima Peringkat Teratas Metode Mitigasi Risiko Keterlambatan Proyek Konstruksi Bangunan Gedung Berdasar Organisasi Responden. Rank Organisasi Responden Pemilik Kontraktor Gabungan 1 Menyusun rencana kerja dan metode kerja yang akurat (K) Kurangi birokrasi yang tidak perlu (P) Kurangi birokrasi yang tidak perlu (P) 2 Menyediakan tenaga ahli yang Pembayaran tepat waktu kepada Pembayaran tepat waktu memahami tugasnya (KP) kontraktor (P) kepada kontraktor (P) 3 Menyediakan waktu yang cukup untuk menyusun rencana dan Menyusun rencana kerja dan metode kerja yang akurat (K) Menyusun rencana kerja dan metode kerja yang akurat (K) metode kerja (P) 4 Kurangi birokrasi yang tidak perlu (P) Menyediakan tenaga ahli yang memahami tugasnya (KP) Menyediakan tenaga ahli yang memahami tugasnya (KP) 5 Pembayaran tepat waktu kepada kontraktor (P) Pengelolaan sumber daya keuangan dan rencana cash flow disesuaikan dengan sistem pembayaran (K) Pengelolaan sumber daya keuangan dan rencana cash flow disesuaikan dengan sistem pembayaran (K) Keterangan: (K) = domain Kontraktor; (P) = domain Pemilik; (KP) = domain share Kontraktor-Pemilik. Metode yang dinilai paling efektif untuk memitigasi risiko keterlambatan dan menempati peringkat pertama adalah kurangi birokrasi yang tidak perlu. Hal ini seiring dengan hasil pemeringkatan faktor-faktor penyebab keterlambatan yang menunjukkan birokrasi yang berlebih dari pemilik sebagai faktor penyebab keterlambatan yang menempati peringkat kedua. Dengan pemangkasan birokrasi diharapkan dapat mengurangi kemungkinan terjadinya keterlambatan pembayaran sehingga dapat mengurangi masalah kesulitan keuangan yang dihadapi kontraktor (yang merupakan faktor dengan tingkat pengaruh paling besar dan menempati peringkat pertama dari faktor-faktor penyebab keterlambatan). Pembayaran tepat waktu kepada kontraktor merupakan metode yang dinilai efektif untuk memitigasi risiko keterlambatan. Hal ini diperlukan mengingat bahwa meskipun kontraktor telah mengatur rencana cash flow yang disesuaikan dengan sistem pembayaran sebagaimana tertuang dalam kontrak, namun jika pembayaran terlambat dilakukan oleh pemilik tentu akan mengganggu cash flow kontraktor sehingga kontraktor akan mengalami kesulitan keuangan. Menyusun rencana kerja dan metode kerja yang akurat merupakan metode yang dipilih responden sebagai metode yang paling efektif berikutnya. Hal ini seiring dengan hasil pemeringkatan faktor penyebab keterlambatan yang menunjukkan bahwa penyusunan rencana kerja yang tidak tepat merupakan salah satu faktor yang menempati lima peringkat teratas. Ketersediaan tenaga ahli pada pihak pemilik, terutama yang ditugaskan untuk memeriksa dokumen perencanaan dan dokumen lelang, dapat mengurangi risiko terjadinya keterlambatan yang disebabkan oleh adanya kesalahan dalam desain dan spesifikasi (yang menempati peringkat ketiga dalam pemeringkatan faktor penyebab keterlambatan). Sedangkan ketersediaan tenaga ahli di pihak kontraktor akan sangat berperan besar dalam hal penyusunan rencana kerja dan metode kerja yang akurat serta dapat meningkatkan kemampuan manajemen proyek pada kontraktor, sehingga dengan tersedianya tenaga ahli dapat memitigasi risiko keterlambatan yang disebabkan oleh faktor rencana kerja yang tidak tepat dan faktor lemahnya manajemen proyek di lapangan. Pengelolaan sumber daya keuangan dan rencana cash flow disesuaikan dengan sistem pembayaran dipilih oleh responden sebagai metode yang efektif untuk memitigasi risiko keterlambatan, dengan harapan kontraktor dapat mengatur dan mengelola sumber daya keuangan dengan memperhatikan seluruh biaya-biaya yang diperlukan untuk aktivitas-aktivitas dalam proyek sehingga kontraktor dapat terhindar dari kesulitan keuangan yang merupakan salah satu faktor penyebab keterlambatan yang besar pengaruhnya. 5. KESIMPULAN Dalam pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung, khususnya proyek berskala kecil dan menengah, terdapat lima faktor yang menempati lima peringkat teratas (paling berpengaruh) yaitu: (1) kesulitan keuangan kontraktor, (2) birokrasi yang berlebihan dari pemilik, (3) lambat dalam proses pengambilan keputusan, (4) terlambat membayar kepada kontraktor, dan (5) kesalahan dalam desain dan spesifikasi. Sedangkan dampak yang paling dirasakan baik oleh pihak pemilik maupun pihak kontraktor atas terjadinya keterlambatan dalam pelaksanaan proyek konstruksi bangunan gedung adalah pembengkakan waktu dan biaya. MK-156 SEMINAR NASIONAL-1 BMPTTSSI - KoNTekS 5

7 Dengan mengetahui faktor-faktor penyebab dan dampak keterlambatan, diperlukan metode-metode yang dapat digunakan untuk memitigasi risiko keterlambatan. Terdapat lima metode yang dinilai paling efektif untuk memitigasi risiko keterlambatan yaitu: (1) kurangi birokrasi yang tidak perlu, (2) pembayaran tepat waktu kepada kontraktor, (3) menyusun rencana kerja dan metode kerja yang akurat, (4) menyediakan tenaga ahli yang memahami tugasnya, dan (5) pengelolaan sumber daya keuangan dan rencana cash flow disesuaikan dengan sistem pembayaran. DAFTAR PUSTAKA Alaghbari, W., Kadir, M. R. A., Salim, A., dan Ernawati, (2007). The Significant Factors Causing Delay of Building Construction in Malaysia, Engineering, Construction and Architectural Management, Vol. 14, No. 2, pp Assaf, S. A., dan Al-Heijji, S., (2006). Causes of Delay in Large Construction Projects, International Journal of Project Management, 24, pp Battikha, M., dan Alkass, S., (1994) A Cost-Effective Delay Analysis Technique, AACE Transactions, DCL.4.1- DCL.4.7. El-Razek, M. E. A., Bassioni, H. A., dan Mobarak, M. S., (2008). Causes of Delay in Building Construction Projects in Egypt, Journal of Construction Engineering and Management, ASCE, Vol. 134, No. 11, November 2008, pp Fugar, F. D. K., Agyakwah-Baah, A. B., (2010). Delays in Building Construction Projects in Ghana, Australasian Journal of Construction Economics and Building, 10 (1/2), pp Girsang, D. S., (2009). Analisis Faktor-Faktor Penyebab Keterlambatan Pelaksanaan Proyek-Proyek Pemerintah, Tesis, Departemen Pekerjaan Umum Universitas Katolik Parahyangan; Bandung. Odeh, M. A., dan Battaineh, H. T., (2002). Causes of Construction Delay: Traditional Contract, International Journal of Project Management, 20, pp Othman, A. A., Torrance, J. V., dan Hamid, M. A., (2006). Factors Influencing the Construction time of Civil Engineering Projects in Malaysia, Engineering, Construction and Architectural Management, Vol. 13, No. 5, pp Shaikh, A. W., Muree, M. R., dan Soomro, A. S., (2010). Identification of Critical Delay Factors in Construction, Sindh. Univ. Res. Jour. (Sci. Ser.), Vol. 42 (2), pp Shi, J. J., Cheung, S. O., dan Arditi, D., (2001). Construction Delay Computation Method, Journal of Construction Engineering and Management, ASCE, Vol. 127, No. 1, January/February, 2001, pp Suyatno, (2010). Analisis Faktor Penyebab Keterlambatan Penyelesaian Proyek Gedung (Aplikasi Model Regresi), Tesis, Universitas Dipenogoro; Semarang. Tumi, S. A-H., Omran, A., dan Pakir, A. H. K., (2009). Causes of Delay in Construction Industry in Libya, The International Conference on Administration and Business, University of Bucharest, Romania, pp Yulismar, (2010). Penyebab Keterlambatan dan Pembengkakan Biaya dalam Pelaksanaan Proyek Konstruksi Bangunan Gedung, Tesis, Kementrian Pekerjaan Umum Universitas Katolik Parahyangan; Bandung. SEMINAR NASIONAL-1 BMPTTSSI - KoNTekS 5 MK-157

8 MK-158 SEMINAR NASIONAL-1 BMPTTSSI - KoNTekS 5