ANALISIS ARUS KAS PROYEK RUMAH TINGGAL. Theresita Herni Setiawan 1

Transkripsi

1 ANALISIS ARUS KAS PROYEK RUMAH TINGGAL Theresita Herni Setiawan Dosen Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik Universitas Katolik Parahyangan, Bandung. Jalan Ciumbuleuit 94 Bandung 404 ABSTRAK Dalam mengawali setiap penyelenggaraan proyek konstruksi, arus dana keluar dan arus dana masuk adalah salah satu faktor penting yang harus diperhatikan. Penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) serta Kurva S yang baik akan menjadi nilai tambah bagi kontraktor yang akan mengajukan tender. Kontraktor yang memenangkan tender akan menerima dana dari pemilik yang akan diberikan dengan kurun waktu tertentu sesuai dengan perjanjian kontrak. Sehubungan dengan hal tersebut di atas, muncul hal menarik untuk diteliti yaitu analisis arus dana proyek agar proyek tersebut dapat berjalan sesuai rencana dan mendapatkan nilai kas yang paling optimum. Studi kasus pada penelitian ini adalah proyek perumahan terdiri dari unit rumah tinggal dengan 2 tipe yaitu 4 rumah tipe A (0/3) dan 4 rumah tipe B (0/0). Proyek menggunakan kontrak lumpsum fixed price dan perhitungan analisis RAB dibuat berdasarkan weekly progress. Nilai kontrak 4 unit rumah tipe A sebesar Rp 2,4 Milyar dan untuk 4 rumah tipe tipe B sebesar Rp 2,372 Milyar dengan jadwal rencana pelaksanaan 34 minggu. Analisis penerimaan biaya hanya berdasarkan pembayaran per persen kemajuan pekerjaan dan uang retensi, yang didapatkan berdasarkan progress proyek sesuai dengan kurva S perencanaan Dari hasil analisis studi kasus, pembayaran per 0% kemajuan pekerjaan adalah yang paling baik, karena nilai cash balance maksimum yang diperlukan kontraktor sebesar Rp ,9 untuk tipe A dan Rp ,0 untuk tipe B. Nilai tersebut lebih kecil bila dibandingkan dengan pembayaran per 20% yaitu Rp ,24 (naik,3%) untuk tipe A dan Rp , (naik 3,92%) untuk tipe B. Dan dengan pembayaran per 30% yaitu Rp 0.7.4,24 (naik 93,%) untuk tipe A dan Rp , (9,2%) untuk tipe B. dari uraian di atas dapat disimpulkan semakin besar persentase pembayaran, semakin besar modal kerja yang dibutuhkan oleh kontraktor. Kata kunci: Rencana Anggaran Biaya (RAB), Cash Balance. PENDAHULUAN Dalam mengawali setiap penyelenggaraan proyek konstruksi, arus dana keluar cash out dan arus dana masuk cash in adalah salah satu faktor penting yang harus diperhatikan. Untuk merencanakan, mengorganisir, dan mengendalikan arus dan agar proyek yang bersangkutan dapat selesai tepat waktu, tepat biaya, dan tepat mutu; diperlukan suatu manajemen proyek yang mampu mengelola dan mengendalikan segala macam kegiatan yang ada di dalam proyek tersebut. Perkiraan biaya yang disetujui oleh pemilik owner akan menjadi Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang akan digunakan dalam proyek. RAB tersebut berguna untuk mengatur arus dana yang masuk dan keluar dalam waktu tertentu, sehingga dapat mengantisipasi kemungkinan kontraktor mengalami kesulitan dalam penyediaan dana yang dibutuhkan. Dalam kenyataannya, belum tentu dana yang diberikan oleh pemilik pada saat jatuh termin dapat memenuhi biaya kebutuhan proyek secara berkesinambungan. Ada hal-hal tertentu yang harus dibiayai sendiri oleh kontraktor sebelum dana tersebut cair, sehingga biaya dari modal kerja kontraktor dan biaya dari pemilik yang diberikan melalui termin harus dioptimalkan agar proyek tersebut dapat berjalan sesuai dengan rencana yang telah disepakati. Dari uraian tersebut di atas, muncul hal menarik untuk diteliti yaitu analisis arus dana proyek agar proyek tersebut dapat berjalan sesuai rencana dan mendapatkan nilai kas yang paling optimum. 2. STUDI PUSTAKA Barrie (97) dan Soeharto (200) mengatakan di dalam proses pencapaian keberhasilan suatu proyek seringkali ditentukan oleh tiga kendala (triple constraint) yaitu waktu, biaya, dan mutu. Rencana Anggaran Biaya Proyek yang digunakan dalam suatu perencanaan arus dana proyek cash flow terdiri dari perkiraan penerimaan dana cash in dan perkiraan pengeluaran biaya cash out yang selanjutnya disebut sebagai rencana anggaran pelaksanaan. Dengan demikian, diperoleh data perkiraan dimana pelaksanaan proyek membutuhkan dana operasional. Dalam hal ini kontraktor akan berupaya mendapatkan dana operasional tersebut berdasarkan perkiraan imbangan balance dari arus dana proyek tersebut. KoNTekS MK-9

2 Kebutuhan dana harus disediakan karena dana yang masuk atau penerimaan pembayaran di proyek lebih kecil dari pengeluaran pembayarannya. Dengan demikian dapat terjadi defisit. Tujuan penyusunan dari rencana arus dana pelaksanaan proyek menurut Dipohusodo (99) adalah: a. Sarana acuan/pedoman pengelolaan keuangan dalam pelaksanaan proyek. b. Sarana untuk memonitor dan mengevaluasi pengelolaan proyek dan hasil usaha proyek. Penerimaan dana cash in, meliputi: a. Pembayaran uang muka, yang diterima pada awal proyek saat penandatanganan kontrak. b. Pembayaran (termin) progres fisik, sesuai dengan perjanjian pemborongan. c. Pembayaran klaim. d. Pembayaran dari pekerjaan dan aktivitas lain-lain di luar kontrak, misalnya pekerjaan tambah kurang. e. Pinjaman dari bank dan pendapatan lainnya. Pengeluaran biaya cash out, meliputi: a. Pembayaran untuk biaya upah tenaga kerja. b. Pembayaran pembelian material dan peralatan, biaya umum proyek, sub-kontraktor, supplier, dan lainlain. c. Pembayaran untuk uang muka sub-kontraktor. d. Pembayaran untuk bunga kredit, biaya bank/keuangan, pinjaman dan lainnya. e. Pembayaran untuk pekerjaan lainnya, misalnya pekerjaan tambah pada sub-kontraktor. Ervianto (2004) merumuskan perhitungan besarnya pembayaran oleh pemilik kepada kontraktor adalah sebagai berikut:. Perhitungan pembayaran dirumuskan sebagai berikut: a. (Kemajuan Pekerjaan (%)) x (Nilai Kontrak) = Jumlah Uang Sebelum Retensi b. Retensi = % c. (Jumlah Uang Sebelum Retensi) x (Retensi (%)) = Jumlah Retensi d. (Jumlah Uang Sebelum Retensi) - (Jumlah Retensi) = Jumlah Uang Setelah Retensi e. Uang yang diterima untuk pembayaran Termin ke-n = ( Jumlah uang setelah retensi) - ( pembayaran sebelumnya) Dituliskan dalam persamaan () berikut ini. n X = ( P K ) ( P x K x R ) ( X ) () n dimana: X n = Uang yang diterima untuk pembayaran ke n P = Lapangan (%) K = Nilai Kontrak R = Retensi (%) 2. Pengembalian Retensi oleh pemilik. a. Retensi = % b. Jumlah uang retensi = (Retensi (%)) x (Nilai Kontrak) Dituliskan dalam persamaan (2) berikut ini. dimana: n = Y n = R x K (2) Y n = Jumlah uang retensi yang dikembalikan R = Retensi (%) K = Nilai Kontrak Perhitungan pengeluaran dirumuskan dalam persamaan (3) berikut ini. Jumlah Pengeluaran = (Bobot Pekerjaan) x (Nilai Kontrak) (3) Perhitungan yang digunakan untuk menganalisis aliran kas adalah sebagai berikut:. Aliran Kas Minggu kesatu (Jumlah Kas Masuk) - (Jumlah Kas Keluar) = Saldo Kas Proyek pada Minggu kesatu Dituliskan dalam persamaan (4) berikut ini. Z = (X ) - (Y ) (4) dimana: Z = Saldo Kas Proyek pada Minggu kesatu X = Jumlah Kas Masuk pada Minggu kesatu Y = Jumlah Kas Keluar pada Minggu kesatu n MK-92 KoNTekS

3 2. Aliran Kas Minggu kedua dan selanjutnya sampai dengan akhir proyek [Saldo Kas Proyek pada (n-)] + [Jumlah Kas Masuk pada n] - [Jumlah Kas Keluar pada n] = Saldo Kas Proyek pada n Dituliskan dalam persamaan () berikut ini. Z n = (Z n- ) + (X n ) (Y n ) () dimana: X n = Jumlah kas masuk di minggu ke-n Y n = Jumlah kas keluar di minggu ke-n Z n = Saldo kas proyek di minggu ke-n Z n- = Saldo kas proyek minggu ke-(n-) 3. METOLOGI PENELITIAN Langkah pertama yang dilakukan adalah mempelajari komponen-komponen dalam suatu rencana anggaran biaya proyek. Langkah kedua adalah mencari studi kasus. Dilanjutkan dengan menyusun perkiraan waktu penerimaan dana dan rincian kebutuhan biaya mingguan berdasarkan RAB dan jadwal pelaksanaan berupa diagram batang. Langkah selanjutnya adalah melakukan analisis arus dana tersebut menggunakan beberapa simulasi persentase progres dana masuk dan menghitung nilai kas optimum. 4. STUDI KASUS Penelitian ini menggunakan proyek rumah tinggal yang terletak di Bandung Utara. Luas bangunan / luas tanah yang dianalisis terdiri dari dua tipe yaitu: tipe A LB0/LT3 dan tipe B LB0/LT0, masingmasing empat unit rumah. Proyek ini menggunakan kontrak lumpsum fixed price dan perhitungan analisis RAB dibuat berdasarkan weekly progress. Nilai kontrak 4 unit rumah tinggal untuk tipe A sebesar Rp 2,4 Milyar dan 4 unit rumah tinggal untuk tipe B sebesar Rp 2,372 Milyar. Waktu pelaksanaan unit rumah adalah 34 minggu. Harga yang dihitung dalam RAB, mengikuti aturan dalam Keputusan Gubernur Jawa Barat tentang Standar Biaya Belanja Daerah Pemerintahan Provinsi Jawa Barat Tahun Anggaran ANALISIS DAN PEMBAHASAN Analisis dilakukan hanya pada perhitungan pembayaran per 0%, 20%, dan 30% progress lapangan yang didapat dari jadwal pelaksanaan. Analisis perhitungan arus kas menggunakan Rencana Anggaran Biaya per tipe sesuai dengan jadwal yang telah ditetapkan. Aliran Kas Proyek Rumah Tinggal tipe A dan tipe B untuk pembayaran per 0% disajikan pada Tabel sampai dengan Tabel 4 dan Gambar sampai dengan Gambar 2 berikut ini. Tabel Tabel Hubungan antara Bobot dengan Tagihan Rumah Tinggal Tipe A per 0% Minggu ke Bobot 0,9 2,37 3,47 0,9 3,92 3,, 4,74,, 0,9 3,32,79 7,,,4 2,3 2,0 3, 7 33,0 2, 34, 9, 9 3, Minggu ke Bobot,,2 4,2, 2,73 2 3,0 2,29,03 7,0 42,3 4, 2,2 9 3,9 3,3,3,3 9 3, 9,2 4,7 7, 4, 9, KoNTekS MK-93

4 Minggu ke Bobot 3,03 2,3,3,,3 0,79 0, 0,07 0,07 0,07 92, 3 94,9 9,3 4 97,4 9, 3 99, 2 99, 00 99,9 00 Tabel 2 Aliran Kas Proyek Rumah Tinggal Tipe A dengan 0% Pekerjaan Minggu ke Cash In Cash Out Cash Balance , , , , , , , , , , , , , , , ,2.0.93, , , , , , -.09., , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,2.27.7, , , , , , , , , ,2..00, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,2.2.7, , ,40 0,00 MK-94 KoNTekS

5 Tipe A 0% Gambar Grafik Aliran Kas Proyek Rumah Tinggal Tipe A dengan 0% Pekerjaan Tabel 3 Tabel Hubungan antara Bobot dengan Tagihan Rumah Tinggal Tipe B per 0% Minggu ke Bobot 0,9 2,94 2, 0,2 4,03 4,09,9 4,44 4,7, 0,9 3,, 7,4,, 2, 2,0 2 30,7 32, 4, 34, 2,0 2 3, Minggu ke Bobot,29,2 3,, 2,4 2,03 3,4 2,2,2,99 4, 47, 0, 7 2,3 4, 3, 0,4 2,,9 7,9,2 2 4, 2,9 7, Minggu ke Bobot 3,2 2,23 2,2 2,07,24 0,4 0,4 0, 0, 0, 90,3 4 92, 7 94, 4 9,9 9, 9,9 99, 99,7 99, 00 Tabel 4 Aliran Kas Proyek Rumah Tinggal Tipe B dengan 0% Pekerjaan Minggu ke Cash In Cash Out Cash Balance , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,24 KoNTekS MK-9

6 Tabel 4 Aliran Kas Proyek Rumah Tinggal Tipe B per 0% Kemajuan Pekerjaan (Lanjutan) Minggu Ke Cash In Cash Out Cash Balance , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,2 0, Tipe B 0% Gambar 2 Grafik Aliran Kas Proyek Rumah Tinggal Tipe B dengan 0% Kemajuan Pekerjaan MK-9 KoNTekS

7 Analisis selanjutnya dilakukan dengan cara yang sama untuk tipe A dan tipe B untuk pembayaran 20% dan 30%. Hasil analisis tersebut disajikan pada Gambar 3 sampai dengan Gambar berikut ini Tipe A 20% Gambar 3 Grafik Aliran Kas Proyek Rumah Tinggal Tipe A dengan 20% Kemajuan Pekerjaan Tipe B 20% Gambar 4 Grafik Aliran Kas Proyek Rumah Tinggal Tipe B dengan 20% Kemajuan Pekerjaan Tipe A 30% Gambar Grafik Aliran Kas Proyek Rumah Tinggal Tipe A dengan 30% Kemajuan Pekerjaan KoNTekS MK-97

8 Tipe B 30% Gambar Grafik Aliran Kas Proyek Rumah Tinggal Tipe B dengan 30% Kemajuan Pekerjaan Dari Gambar dan Gambar 2 di atas diuraikan pembahasan berikut ini. a. Tipe A dengan jumlah 4 unit rumah.. Pembayaran dilakukan sebanyak 0 kali yang dibayarkan pada minggu ke-,, 0, 4,, 20, 22, 22, 2, dan 34 yang masing masing besarnya sama untuk setiap penerimaan pembayaran yaitu sebesar Rp , Saldo kas proyek mengalami nilai minus terbesar pada minggu ke-23, sebesar Rp ,9. Persentase nilai saldo kas ini besarnya % dari nilai kontrak. b. Tipe B dengan jumlah 4 unit rumah.. Pembayaran dilakukan sebanyak 0 kali yang dibayarkan pada minggu ke-,, 0, 4,, 20, 22, 22, 2, dan 34 yang masing masing besarnya sama untuk setiap penerimaan pembayaran yaitu sebesar Rp ,0. 3. Saldo kas proyek mengalami nilai minus terbesar pada minggu ke-23, sebesar Rp ,0. Persentase nilai saldo kas ini besarnya % dari nilai kontrak. Dari Gambar 3 dan Gambar 4 di atas diuraikan pembahasan berikut ini. a. Tipe A dengan jumlah 4 unit rumah.. Pembayaran dilakukan sebanyak kali yang dibayarkan pada minggu ke-, 4, 20, 24, dan 34 yang masing masing besarnya sama untuk setiap penerimaan pembayaran yaitu sebesar Rp ,2. 3. Saldo kas proyek mengalami nilai minus terbesar pada minggu ke-23, sebesar Rp ,24. Persentase nilai saldo kas ini besarnya 2% dari nilai kontrak. b. Tipe B dengan jumlah 4 unit rumah.. Pembayaran dilakukan sebanyak kali yang dibayarkan pada minggu ke-, 4, 20, 24, dan 34 yang masing masing besarnya sama untuk setiap penerimaan pembayaran yaitu sebesar Rp , Saldo kas proyek mengalami nilai minus terbesar pada minggu ke-23, sebesar Rp ,. Persentase nilai saldo kas ini besarnya 27% dari nilai kontrak. Dari Gambar dan Gambar di atas diuraikan pembahasan berikut ini. a. Tipe A dengan jumlah 4 unit rumah.. Pembayaran dilakukan sebanyak 4 kali yang dibayarkan pada minggu ke-0, 20, 2 yang masing masing besarnya Rp ,7 dan pada minggu ke-34 sebesar Rp ,30. MK-9 KoNTekS

9 3. Saldo kas proyek mengalami nilai minus terbesar pada minggu ke-2, sebesar Rp 0.7.4,24. Persentase nilai saldo kas ini besarnya 3 % dari nilai kontrak. b. Tipe B dengan jumlah 4 unit rumah.. Pembayaran dilakukan sebanyak 4 kali yang dibayarkan pada minggu ke-0, 20, 2 yang masing masing besarnya Rp ,0 dan pada minggu ke-34 sebesar Rp ,0. 3. Saldo kas proyek mengalami nilai minus terbesar pada minggu ke-2, sebesar Rp ,. Persentase nilai saldo kas ini besarnya 33 % dari nilai kontrak.. PENUTUP Dari uraian analisis dan pembahasan arus kas untuk setiap ragam pembayaran di atas, didapat simpulan sebagai berikut:. Pembayaran per 0% kemajuan pekerjaan adalah yang paling baik, karena nilai cash balance maksimum yang diperlukan kontraktor sebesar Rp ,9 untuk tipe A dan Rp ,0 untuk tipe B. Nilai tersebut lebih kecil bila dibandingkan dengan pembayaran per 20% yaitu Rp ,24 untuk tipe A dan Rp , untuk tipe B, maupun dengan pembayaran per 30% yaitu Rp 0.7.4,24 untuk tipe A dan Rp , untuk B. 2. Dibandingkan dengan pembayaran per 0%, kenaikan nilai cash balance maksimum untuk pembayaran 20% bernilai,3% untuk tipe A dan 3,9% untuk tipe B. Sedangkan untuk pembayaran 30% kenaikan nilai cash balance maksimum bernilai 93,% untuk tipe A dan 9,2% untuk tipe B. 3. Dari seluruh ragam pembayaran per kemajuan pekerjaan, saldo kas proyek mengalami nilai minus terbesar pada pembayaran per 30% kemajuan pekerjaan, yaitu sebesar Rp 0.7.4,24 untuk tipe A dan Rp , untuk tipe B. Dan sebagai saran penelitian ini adalah. Bagi kontraktor yang memiliki dana yang terbatas, sebaiknya tidak mengambil proyek dengan persyaratan pembayaran per persen kemajuan pekerjaan yang besar. Finansial perusahaan yang kuat juga akan memperbesar peluang untuk memperoleh tender. 2. Untuk menekan modal kerja yang dibutuhkan, sebaiknya kontraktor mencari supplier yang dapat memberikan kelonggaran terhadap tenggang waktu pembayaran material. Kelonggaran terhadap tenggang waktu pembayaran material memberikan keleluasaan bagi kontraktor untuk mengalokasikan dana pembayaran material untuk pekerjaan lainnya sebelum waktu pembayaran material dilaksanakan. 3. Kontraktor sebaiknya mengajukan pembayaran uang muka untuk memperkecil modal kerja yang dibutuhkan. Daftar Pustaka Barrie, Donald S., dan Byod C. Paulson, Jr. (97). Professional Construction Management. 2 nd ed. Erlangga, Jakarta. Dipohusodo, Istimawan (99). Manajemen Proyek dan Konstruksi. Jilid. Kanisius, Yogyakarta. Dipohusodo, Istimawan (99). Manajemen Proyek dan Konstruksi. Jilid 2. Kanisius, Yogyakarta. Ervianto, Wulfram I (2004). Teori - Aplikasi Manajemen Proyek Konstruksi. Andi, Yogyakarta. Keputusan Gubernur Jawa Barat Nomor: 72 Tahun Standar Biaya Belanja Daerah Pemerintahan Provinsi Jawa Barat Tahun Anggaran 200. Soeharto, Iman (200). Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional. Erlangga, Jakarta. KoNTekS MK-99

10 MK-00 KoNTekS