KAJIAN YURIDIS SENGKETA JUAL BELI TANAH KARENA WANPRESTASI (STUDI KASUS PUTUSAN PENGADILAN NEGERI SUKOHARJO NO. 32/PDT.G/2007/PN.

Transkripsi

1 KAJIAN YURIDIS SENGKETA JUAL BELI TANAH KARENA WANPRESTASI (STUDI KASUS PUTUSAN PENGADILAN NEGERI SUKOHARJO NO. 32/PDT.G/2007/PN.SKH) Oleh: Linda Pradipta Devi NPM Fakultas Hukum Universitas Slamet Riyadi Surakarta ABSTRAK Tujuan penelitian ini adalah untuk: 1) Mengetahui alasan-alasan yang diajukan pihak Penggugat sehingga melakukan gugatan dalam jual beli tanah dan bangunan tersebut. 2) Mengetahui pertimbangan majelis hakim dalam memutuskan perkara gugatan perbuatan melawan hukum atas jual beli tanah dan bangunan dalam perkara perdata Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo No. 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh. Metode pendekatan dalam penulisan ini adalah yuridis normatif, yaitu penelitian terhadap peraturan yang berlaku serta kaedah hukum itu sendiri (peraturan perundang-undangan, yurisprudensi, hukum adat atau hukum tidak tertulis lainnya) dan asas-asas hukum. Sumber data menggunakan data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan data menggunakan studi kepustakaan/studi dokumen. Analisis hukum menggunakan logika deduktif. Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan, diperoleh kesimpulan bahwa: Alasan-alasan yang diajukan pihak Penggugat sehingga melakukan gugatan dalam jual beli tanah dan bangunan yaitu Tergugat melakukan wanprestasi di mana tergugat dalam membayar jual beli tanah dan bangunan seharga Rp ,- dibayar dengan uang tunai sebesar Rp ,- dan kekurangannya sebesar Rp ,- dibayar dengan 2 (dua) lembar cek, namun setelah dua lembar cek tersebut dikliringkan/dicairkan oleh Penggugat di Bank NISP Solo ditolak karena Rekening Giro telah ditutup. Atas kejadian tersebut kemudian Penggugat menghubungi Tergugat I dan suaminya (Tergugat II) baik melalui telepon maupun ketemu langsung, namun setiap kali Penggugat menanyakan kekurangan pembayaran terhadap pembelian tanah dan bangunan SHM No (obyek sengketa) kepada Tergugat I dan Tergugat II selalu menghindar yang pada pokok intinya tidak mau membayar. Pertimbangan majelis hakim dalam memutuskan perkara gugatan perbuatan melawan hukum atas jual beli tanah dan bangunan dalam perkara perdata Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo No. 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh yaitu didasarkan pada isi surat gugatan Penggugat yang dihubungkan dengan alat bukti dan keterangan saksi, di mana batas-batas obyek sengkta yang tersebut dalam surat gugatan Penggugat dikaitkan dengan fakta-fakta yang terungkap di persidangan telah ternyata ada perbedaan pada batas sebelah Utara dan sebelah Selatan. Oleh karena itu berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas Majelis Hakim berkesimpulan bahwa gugatan Penggugat tersebut tidak jelas/kabur (tidak sempurna), dan gugatan Penggugat harus dinyatakan tidak dapat diterima. 1

2 Latar Belakang Masalah Manusia adalah makhluk sosial yang hidup dengan cara bermasyarakat, namun dalam kehidupan sehari-hari seringkali terjadi gesekan-gesekan diantara mereka. Hal itu karena setiap manusia memiliki kepentingan masing-masing yang berbeda antara satu dengan lainnya. Tidak jarang kepentingan-kepentingan tersebut dapat menimbulkan sengketa. Benturan-benturan yang terjadi merupakan upaya untuk mempertahankan dan melindungi kepentingannya, haknya, maupun kewajibannya. Guna melindungi kepentingan masyarakat, perlu dicarikan upaya pencegahan dan pengaturan agar warga masyarakat dapat menyalurkan kepentingannya dalam suasana penerapan penegakan hukum, yang mana keadilan dapat diperoleh melalui proes peradilan yang bebas, berwibawa, adil, dan tidak memihak. Namun, hal ini haruslah dilakukan sebagai alternatif terakhir jika sudah tidak ada lagi cara yang dapat diupayakan dalam menyelesaikan sengketa. Dengan adanya hal ini besar kemungkinan menimbulkan sengketa dalam masyarakat, yang salah satu contohnya sengketa jual beli tanah. Tidak jarang dalam praktek jual beli tanah terjadi banyak permasalahan. Seperti status kepemilikan hak atas tanah tersebut, persetujuan antara pihak satu dengan yang lain, adanya kepemilikan sertifikat ganda, maupun karena terjadi kekurangan pembayaran atas harga tanah yang sudah disepakati. Salah satu fungsi utama dari hukum adalah untuk mengurangi besarnya jumlah variasi dan keanekaragaman tingkah laku manusia menjadi suatu tatanan yang jumlah dan bentuknya dapat diterima serta untuk mengumpulkan peraturanperaturan atau standar tingkah laku yang dapat diterapkan pada tipe-tipe tingkah laku tertentu yang telah dirumuskan lebih dahulu. 1 Hukum acara perdata adalah peraturan hukum yang mengatur cara menjamin ditaatinya hukum perdata materiil dengan perantara hakim. Dengan kata lain, hukum acara perdata adalah peraturan yang menentukan bagaimana cara menjamin pelaksanaan hukum perdata materiil. Lebih konkret lagi, dapat dikatakan bahwa hukum hukum acara perdata mengatur mengenai cara mengajukan tuntutan hak, memeriksa serta memutuskannya tata cara pelaksanaanya daripada putusannya. Dalam hal ini, tuntutan hak tidak lain adalah tindakan yang bertujuan untuk memperoleh perlindungan hukum yang diberikan oleh pengadilan untuk mencegah eigenricting atau tindakan main hakim sendiri. Tindakan main hakim sendiri merupakan tindakan untuk melaksanakan hak menurut kehendaknya sendiri yang bersifat sewenang-wenang, tanpa persetujuan dari pihak lain yang berkepentingan, sehingga menimbulkan kerugian. Oleh karena itu tindakan menghakimi sendiri ini tidak dibenarkan dalam hal kita hendak memperjuangkan atau melaksanakan hak kita. Terhadap tindakantindakan tersebut perlu diberikan suatu penyelesaian oleh Negara, bukan penyelesaian oleh perorangan, yang dalam hal ini Negara menyerahkan kekuasaan kepada Badan Peradilan. Begitu pula halnya dalam perkara perdata. Kalau sesuatu persoalan tidak dapat diselesaikan secara musyawarah antara pihak-pihak yang 1 Ronny Hanitijo Soemitro S.H, 1985, Beberapa Masalah Dalam Studi Hukum dan Masyarakat, Bandung: Remadja Karya CV, hal. 1.

3 berkepentingan, maka perkara dapat diajukan kepada kepada Pengadilan Negeri, dengan suatu surat gugatan. 2 Salah satu cara yang digunakan untuk mendapatkan hak milik atas tanah saat ini yaitu dengan melakukan transaksi jual beli. Transaksi jual beli adalah salah satu cara untuk memperoleh dan memiliki hak milik atas tanah. Dalam melakukan proses transaksi jual beli hak milik atas tanah, sebelum terpenuhinya syarat terang dan lunasnya suatu pembayaran terhadap pembelian suatu objek hak milik atas tanah, maka para pihak dalam hal ini pihak penjual dan pihak pembeli melakukan suatu perbuatan hukum dengan membuat suatu perjanjian jual beli hak milik atas tanah dihadapan PPAT. Dengan dibuat dihadapan PPAT, maka para pihak dalam membuat perjanjian jual beli akan mendapatkan bantuan dalam merumuskan hal-hal yang akan diperjanjikan. Perbuatan hukum jual beli hak milik atas tanah yang dilakukan dengan perjanjian jual beli di hadapan PPAT yang kemudian jika syarat terang dan tunainya terpenuhi maka dilanjutkan dengan penandatanganan akta jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT) sekaligus juga merupakan penyerahan hak milik atas tanah dari penjual kepada pembeli. Dalam kaitannya dengan ketentuan yang mengatur tentang peralihan hak milik atas tanah, jual beli hak milik atas tanah dan penyerahan hak milik atas tanah dari penjual kepada pembeli harus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Nomor 59 Tahun 1997, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3696), yang menyatakan bahwa: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumh susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan harta ke perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Berdasarkan uraian diatas dapat diketahui bahwa, peralihan hak milik atas tanah tidak dapat dilakukan begitu saja tanpa memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Perbuatan hukum jual beli selesai atau tuntas pada saat penjual menerima pembayaran dan bersamaan dengan itu menyerahkan suatu barang yang dijualnya kepada pembeli. Jual beli yang dilakukan dengan nyata atau konkret dikenal dengan istilah terang dan tunai, namun apabila diperhatikan dalam Pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUHPerdata), jual beli diartikan sebagai berikut: Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. 3 Dalam hukum pertanahan Indonesia dikenal bahwa jual beli tanah dilakukan secara terang dan tunai dalam artian penyerahan dan pembayaran jual beli hak milik 2 Elise T. Sulistini, Drs. Rudy T Erwin S.H, 1987, Petunjuk Praktis Menyelesaikan Perkaraperkara Perdata, Jakarta: Bina Aksara, hal Florianus SP Sangsun, 1998, Tata Cara Mengurus Sertifikat Tanah, Jakarta: Visi Media, hal. 18

4 atas tanah dilakukan pada saat bersamaan (tunai) dihadapan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (terang). Penambahan terang dan tunai dalam jual beli hak milik atas tanah disebabkan karena hukum tanah Indonesia mengadopsi aturan-aturan hukum adat. Pandangan hukum adat menyatakan bahwa jual beli atas bidang tanah telah terjadi antara penjual dan pembeli bila diketahui oleh kepala kampung yang bersangkutan dan dihadiri oleh dua orang saksi. 4 Dengan membuat suatu perjanjian jual beli, para pihak bermaksud untuk membuat suatu perjanjian pendahuluan dalam rangka proses peralihan hak milik atas tanah. Dalam perjanjian jual beli para pihak mengutarakan keinginannya serta memuat janji-janji untuk melakukan transaksi jual beli hak milik atas tanah. Dalam kasus perdata mengenai sengkata jual beli tanah dan bangunan yaitu Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo No. 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh bermula ketika penggugat menjual sebidang tanah dan bangunan kepada tergugat dengan harga sebesar Rp ,00 (seratus tujuh puluh juta rupiah), di mana tergugat membayar uang muka sebesar Rp ,00 (tujuh puluh juta rupiah) kepada penggugat yang dilaksanakan dihadapan notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Ignatius Agus Saptono, SH. Sedangkan kekurangannya sebesar Rp ,00 (seratus juta rupiah) dibayar dengan dua lembar cek, yang masingmasing bernilai Rp ,00 dan Rp ,00. Namun ketika penggugat akan mencairkan 2 lembar cek tersebut di Bank NISP Solo, kedua lembar cek tersebut ditolak dengan alasan karena Rekening Giro telah ditutup. Berdasarkan hal tersebut maka penggugat kemudian menghubungi Tergugat baik melalui telepon maupun ketemu langsung, namun setiap kali Penggugat menanyakan kekurangan pembayaran terhadap pembelian tanah dan bangunan SHM No (obyek sengketa) kepada Tergugat, selalu menghindar yang pada pokok intinya tidak mau membayar, oleh karena itu Penggugat melakukan gugatan kepada tergugat di Pengadilan Negeri Sukoharjo, dengan alasan tergugat ingkar janji dan beritikat buruk telah melakukan perbuatan melawan hukum ingkar janji (wanprestasi). Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Mengetahui alasan-alasan yang diajukan pihak Penggugat sehingga melakukan gugatan dalam jual beli tanah dan bangunan tersebut. 2. Mengetahui pertimbangan majelis hakim dalam memutuskan perkara gugatan perbuatan melawan hukum atas jual beli tanah dan bangunan dalam perkara perdata Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo No. 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh. METODE PENELITIAN Penelitian ini termasuk penelitian hukum normatif, yang juga bisa disebut sebagai penelitian kepustakaan atau studi dokumen. Menurut Bagir Manan, jenis penelitian hukum normatif yaitu penelitian terhadap peraturan yang berlaku serta hal Gunawan Widjaya dan Kartini Mulyadi, 2003, Jual Beli, Jakarta: Raja Grafindo Persada,

5 kaedah hukum itu sendiri (peraturan perundang-undangan, yurisprudensi, hukum adat atau hukum tidak tertulis lainnya) dan asas-asas hukum. 5 Pendekatan dalam penelitian hukum dimaksudkan adalah bahan untuk mengawali sebagai dasar sudut pandang dan kerangka berpikir seorang peneliti untuk melakukan analisis. Dalam penulisan skripsi ini, agar mendapatkan hasil yang ilmiah, serta dapat dipertahankan secara ilmiah, maka masalah dalam penelitian ini dibahas dengan menggunakan jenis pendekatan perundang-undangan (statute approach) dalam KUHPerdata terkait gugatan perbuatan melawan hukum atas jual beli tanah dan bangunan dalam perkara perdata Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo. Dalam penelitian ini menggunakan data sekunder yang terdiri dari bahan bahan primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan bahan hukum yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah melalui studi kepustakaan. Bahan hukum yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan pertamatama dilakukan pemahaman dan mengkaji isinya secara mendalam untuk selanjutnya dibuat catatan sesuai permasalahan yang dikaji baik langsung maupun tidak langsung. 6 Penelitian ini menggunakan teknik analisis bahan hukum dengan logika deduktif. menurut Peter Mahmud Marzuki yang mengutip pendapatnya Philiphus M. Hadjon menjelaskan metode deduksi sebagaimana silogisme yang diajarkan oleh Aristoteles, penggunaan metode deduksi berpangkal dari pegajuan premis major (pernyataan bersifat umum) kemudian diajukan premis minor (bersifat khusus), dari kedua premis itu kemudian ditarik suatu kesimpulan atau conclusion. 7 Jadi yang dimaksud dengan pengolahan bahan hukum dengan cara deduktif adalah menjelaskan sesuatu dari hal-hal yang sifatnya umum, selanjutnya menarik kesimpulan dari hal itu yang sifatnya lebih khusus. Dalam penelitian ini, data yang diperoleh dengan melakukan inventarisasi sekaligus mengkaji dari penelitian studi kepustakaan, aturan perundang-undangan beserta dokumen-dokumen yang dapat membantu menafsirkan norma tersebut dalam mengumpulkan data, kemudian data itu diolah dan dianalisis untuk menjawab permasalahan yang diteliti. Tahap terakhir adalah menarik kesimpulan dari data yang telah diolah. Analisis data secara kualitatif yaitu berupa pemaparan hasil penelitian atas putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo Nomor: 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh tentang sengketa jual beli tanah. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Alasan-Alasan yang Diajukan Pihak Penggugat dalam Melakukan Gugatan Dalam Jual Beli Tanah dan Bangunan Berdasarkan hasil analisis Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo No. 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh mengenai gugatan sengketa jual beli tanah karena wanprestasi, maka alasan-alasan atau dasar yang diajukan oleh pihak Penggugat, dalam hal ini adalah Sahliyatul Khoiriyah, yang diwakili oleh kuasanya masing- 5 Bagir Manan, 1999, Penelitian Bidang Hukum, Puslitbangkum Unpad, Perdana, Januari, Bandung, h. 4 6 Amiruddin dan H. Zainal Asikin, 2004, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta, h Peter Mahmud Marzuki, Ibid, 47

6 masing bernama ZAINAL ABIDIN, SH. dan BAMBANG TRIHARYANTO, SH. adalah sebagai berikut: Tergugat I dan Tergugat II Melakukan Wanprestasi Dugaan adanya wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat I dan Tergugat II yaitu berawal dari Penggugat memerlukan dana/biaya maka pada tanggal 20 Juli 2006 Penggugat menjual tanah miliknya kepada Tergugat I dengan kesepakatan harga sebesar Rp ,- (seratus tujuh puluh juta rupiah). Dalam transaksi jual beli tersebut disepakati antara Penggugat dengan Tergugat I untuk dibuatkan Akta Jual Beli No. 129/Kts/2006 tanggal 20 Juli 2006 dengan mencantumkan harga Rp ,- (tiga puluh tiga juta rupiah) dihadapan Notaris/PPAT Kabupaten Sukoharjo IGNATIUS AGUS SAPTONO, SH. Pada saat terjadi transaksi jual beli dihadapan IGNATIUS AGUS SAPTONO, SH. Notaris/PPAT Kabupaten Sukoharjo Tergugat I membayar uang muka sebesar Rp ,- (tujuh puluh juta rupiah) secara tunai, sedangkan sisanya dibayar dengan dua lembar cek, yaitu: - Cek No. XP tanggal 24 Desember 2006 BCA (Bank Central Asia) sejumlah Rp ,- (lima belas juta lima ratus ribu rupiah) dan - Cek No. XP tanggal 24 Desember 2006 BCA (Bank Central Asia) sejumlah Rp ,- (delapan puluh lima juta rupiah). Kedua cek tersebut atas nama Tergugat II yaitu Syamidi suami Tergugat I. Bahwa atas pembayaran dengan 2 (dua) lembar cek dari Tergugat I tersebut, kemudian oleh Penggugat mengkliringkan/mencairkannya di Bank NISP Solo, namun oleh pihak Bank dinyatakan ditolak karena Rekening Giro telah ditutup. Atas kejadian tersebut kemudian Penggugat menghubungi Tergugat I dan suaminya (Tergugat II) baik melalui telepon maupun ketemu langsung, namun setiap kali Penggugat menanyakan kekurangan pembayaran terhadap pembelian tanah dan bangunan SHM No (obyek sengketa) kepada Tergugat I dan Tergugat II selalu menghindar yang pada pokok intinya tidak mau membayar. Sehingga Penggugat berkesimpulan bahwa Tergugat I dan Tergugat II beritikat buruk yaitu telah melakukan perbuatan melawan hukum ingkar janji (wanprestasi). 2. Tergugat I dan Tergugat II Bertitikat Buruk dalam Transkasi Jual Beli Tanah dan Bangunan Dasar yang digunakan oleh Penggugat bahwa Tergugat I dan Tergugat II bertitikat buruk dalam transkasi jual beli tanah dan bangunan didasarkan pada perbuatan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum yaitu ingkar janji (wanprestasi) atas kekurangan pembayaran pembelian tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya (obyek sengketa) dengan SHM No luas 280 m2 milik Penggugat, sedangkan jual beli terhadap tanah dan bangunan (obyek sengketa) telah dibalik nama atas nama Tergugat I MULAT SRI LESTARI. Bentuk itikat buruk Tergugat I dan Tergugat II yaitu 2 lembar cek yang digunakan untuk pembayaran kekurangan pembelian tanah dan bangunan adalah cek kosong, hal tersebut diketahui setelah penggugat mengkliringkan/mencairkannya di Bank NISP Solo, namun oleh pihak Bank dinyatakan ditolak karena Rekening Giro telah ditutup. Oleh karena itu Penggugat mempunyai sangkaan yang beralasan terhadap etikat buruk dari Tergugat I, dan untuk menjamin terbayarnya kekurangan pembayaran pembelian tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya dengan Sertifikat Hak Milik No.5210 luas 280 m2 terletak di Kelurahan/Desa Kartasura, Kecamatan

7 Kartasura, Kabupaten Sukoharjo, maka Penggugat mohon kepada yang terhormat Ketua Pengadilan Negeri Sukoharjo berkenan untuk meletakkan sita jaminan terlebih dahulu (Conservatoir Beslag) terhadap obyek sengketa Sertifikat Hak Milik No luas 280 m2 terletak di Kelurahan/Desa Kartasura Kecamatan Kartasura Kabupaten Sukoharjo atas nama MULAT SRI LESTARI dengan batas-batas sebagai berikut : - Sebelah Utara : Jalan Desa - Sebelah Timur : Jalan Desa - Sebelah Selatan : Hadi Mulyono - Sebelah Barat : H.Muhtar Rifai Berdasarkan hal tersebut di atas, maka dapat peneliti kemukakan bahwa dalam HIR dan RBg tidak menetapkan syarat-syarat tentang isi gugatan. Misalnya tidak diharuskan, seperi halnya dengan gugatan (daagvarding) dalam ketentuan hukum acara perdata Eropa yang diatur dalam Rv, bahwa gugatan harus memuat apa yang dituntut terhadap tergugat, dasar-dasarnya penuntutan tersebut dan bahwa tuntutan itu harus terang dan tertentu. Hukum Acara Perdata yang termuat dalam HIR dan RBg tidak menyebut syarat-syarat yang harus dipenuhi surat gugatan. Akan tetapi Mahkamah Agung dalam beberapa putusannya memberikan fatwa bagaimana surat gugatan itu disusun: Orang bebas menyusun dan merumuskan surat gugatan, asal cukup memberikan gambaran tentang kejadian materiil yang menjadi dasar tuntutan (MA tanggal Nomor 547 K/Sip/1972); 1. Apa yang dituntut harus disebut dengan jelas (MA tanggal Nomor 492 K/Sip/1970); 2. Pihak-pihak yang berperkara harus dicantumkan secara lengkap (MA tanggal Nomor 151 K/Sip/1975 dan lain-lain); dan 3. Khusus gugatan mengenai tanah harus menyebut dengan jelas letak tanah, batasbatas, dan ukuran tanah (MA tanggal Nomor 81 K/Sip/1971). Jika diperhatikan ketentuan tentang syarat-syarat suatu surat gugatan, pada Pasal 8 ayat (3) Hukum Acara Perdata itu disebutkan bahwa surat gugatan harus memuat identitas para pihak, fundamentum petendi (posita), dan petitum. Yang dimaksud dengan identitas para pihak adalah keterangan yang lengkap dari pihakpihak yang berperkara, yaitu nama, tempat tinggal, dan pekerjaan (eks Pasal 1367 BW). Kalau mungkin jika agama, umur dan status (kawin atau belum kawin, janda atau duda) perlu dicantumkan dalam gugatan. Sedangkan fundamentum petendie (posita) adalah dasar dari gugatan, yang memuat tentang adanya hubungan hukum antara pihak-pihak yang berperkara (penggugat dan tergugat), yang terdiri dari 2 (dua) bagian, yaitu: uraian tentang kejadian-kejadian atau peristiwa-peristiwa (eitelijke groden) dan uraian tentang hukumnya (rechtsgronden). Petitum adalah yang dimohon atau dituntut supaya diputuskan oleh pegadilan. Jadi petitum ini akan mendapat jawabannya dalam diktum atau amar putusan pengadilan. Karena itu penggugat harus merumuskan petitum tersebut dengan jelas dan tegas. Tuntutan yang tidak jelas atau tidak sempurna bisa berakibat dinyatakan tidak dapat diterima.

8 Pertimbangan Majelis Hakim dalam Memutuskan Perkara Gugatan Perbuatan Melawan Hukum atas Jual Beli Tanah dan Bangunan dalam Perkara Perdata Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo No. 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh Pertimbangan hukum hakim yang menolak gugatan Penggugat atas gugatan wanprestasi atas jual beli tanah dan bangunan dalam Perkara Perdata Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo No. 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh didasarkan pada pertimbangan dari pada gugatan yang diajukan oleh Penggugat, Majelis Hakim dalam memberikan pertimbangan sebagai alasan untuk mengambil putusan juga melakukan upaya penemuan hukum, penemuan hukum ini dimaksudkan untuk menetapkan peraturan hukum umum kepada peristiwa hukum konkrit suatu peraturan hukum (das sollen) yang bersifat umum dengan mengingat peristiwa konkrit (das sein). Adapun dasar pertimbangann hakim dalam menolak gugatan Penggugat dalam Perkara Perdata Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo No. 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh adalah sebagai berikut: 1. Bahwa gugatan Penggugat tersebut disangkal oleh Tergugat I dan Tergugat II, maka diwajibkan kepada Penggugat untuk membuktikan dalil-dalil kebenaran gugatannya. Untuk membuktikan dalil-dalil gugatannya Penggugat telah mengajukan bukti surat-surat P.1 sampai dengan P.7 dan 2 (dua) orang saksi yang nama serta keterangannya telah disebutkan di atas. 2. Bahwa untuk mendukung dalil-dalil sangkalannya Tergugat I dan Tergugat II telah mengajukan bukti surat-surat T.I. II-1 dan T.I. II-2. Oleh karena itu sebelum Majelis Hakim mempertimbangkan apa yang menjadi pokok perkara, terlebih dahulu akan mempertimbangkan persyaratan formal yang harus dipenuhi. 3. Bahwa untuk tuntasnya suatu perkara perdata hendaknya dipenuhi formalitasformalitas yang antara lain obyeknya riel yang maksudnya adalah obyek yang bisa dihitung, diukur, dilihat dan dirasakan oleh peminta keadilan, yang berada dalam lingkungan hukum dan apabila obyek itu tidak demikian halnya, maka kelak putusan itu tidak ada artinya bagi para peminta keadilan karena akan menimbulkan kesulitan pada saat pelaksanaan putusan. 4. Bahwa Penggugat pada posita nomor 1 telah mendalilkan bahwa obyek sengketa dalam perkara ini adalah sebidang tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya dengan Sertifikat Hak Milik No luas 280 m2 yang terletak di Kelurahan/Desa Kartasura Kecamatan Kartasura Kabupaten Sukoharjo dengan batas-batas : a. Sebelah Utara : Jalan Desa b. Sebelah Timur : Jalan Desa c. Sebelah Selatan : Hadi Mulyono d. Sebelah Barat : H Muhtar Rifai 5. Bahwa terhadap obyek sengketa tersebut oleh Penggugat pada posita nomor 11 dan petitum nomor 7 surat gugatan telah dimintakan untuk di eksekusi pelelangan di depan umum dengan perantaraan Pejabat Lelang Negara, apabila Tergugat I tidak dapat membayar kekurangan pembayaran tanah dan bangunan obyek sengketa. Kendati pokok gugatan mengenai wanprestasi karena adanya jual beli obyek sengketa antara Penggugat dengan Tergugat I yang ternyata disangkal oleh Tergugat I dan Tergugat II, maka berdasarkan Yurisprudensi (Putusan

9 Mahkamah Agung R.I. No K/Sip/1975 tanggal 17 April 1979) syaratsyarat yang harus dipenuhi dalam surat gugatan adalah: a. Gugatan harus mencantumkan batas-batas dan luas tanah. b. dan juga harus mencantumkan dengan jelas tanah yang digugat tersebut; 6. Bahwa berdasarkan bukti P.5 = T.I. II-1 dan T.I. II-2 dihubungkan dengan keterangan saksi I Penggugat yang bernama MASDUKI yang dahulu adalah pemilik obyek sengketa, ternyata bahwa batas-batas obyek sengketa: - Sebelah Utara : tanah milik kakak saksi Masduki (NIB 00639) - Sebelah Timur : Jalan Desa. - Sebelah Selatan : tanah milik kakak saksi Masduki (NIB 00637) - Sebelah Barat : H. Muchtar Rifai Oleh karena batas-batas obyek sengekta yang tersebut dalam surat gugatan Penggugat dikaitkan dengan fakta-fakta yang terungkap di persidangan telah ternyata ada perbedaan pada batas sebelah Utara dan sebelah Selatan, maka obyek sengketa menjadi tidak pasti lagi, bahkan mungkin luasnyapun menjadi tidak pasti lagi karena telah melanggar tanah milik orang lain. 7. Bahwa berdasarkan hal-hal yang diuraikan di atas, ternyata syarat-syarat seperti yang digariskan dalam Yurisprudensi/Putusan Mahkamah Agung R.I. No. Reg K/Sip/1975 tanggal 17 April 1979 telah tidak terpenuhi. Oleh karerna itu berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas Majelis Hakim berkesimpulan bahwa gugatan Penggugat tersebut tidak jelas/kabur (tidak sempurna), dan gugatan Penggugat harus dinyatakan tidak dapat diterima. Berdasarkan pertimbangan hakim di atas, hakim yaitu menolak gugatan penggugat, menurut peneliti sudah tepat, sebab hakim dalam menentukan menyelesaikan suatu sengketa hakim sudah memperhatikan alat-alat bukti yang ada dalam menyelesaikan suatu sengketa yang menyakinkan keyakinannya sudah murni dan kuat sebagaimana yang diatur dalam pasal 1866 KUHPerdata yang terdiri atas : a. Bukti Tulisan b. Saksi-saksi c. Persangkaan d. Pengakuan e. Sumpah Hakim juga diharapkan tidak memihak dalam menentukan siapa yang benar dan siapa yang tidak dalam suatu perkara dan mengakhiri sengketa atau perkaranya. Bagi hakim dalam mengadili suatu perkara terutama yang dipentingkan adalah fakta atau peristiwanya dan bukan hukumnya. Peraturan hukumnya hanyalah alat, sedangkan yang bersifat menentukan adalah peristiwanya. Ada kemungkinannya terjadi suatu peristiwa, yang meskipun sudah ada peraturan hukumnya, justu lain penyelesainnya. Kemudian bila diperhatikan mengenai Kewenangan Hakim dalam memberikan Pertimbangan Hukum dalam memberi Pertimbangan Hukum dalam Putusannya, dengan sangat jelas diatur dalam pasal 189 RBG (reglement bewesken) menentukan : 1. Pada waktu mengadakan permusyawarahan hakim karena jabatannya harus mencukupkan dasar-dasar hukum yang oleh pihak-pihak dan diajukan. 2. Ia wajib mengadili tiap-tiap bagian tuntutan.

10 3. Ia dilarang memberikan keputusan tentang hal-hal yang tidak ada dituntut atau mengabulkan lebih banyak dari apa yang dituntut. Pertimbangan majelis hakim yang memeriksa, mengadili dan memutuskan perkara tersebut meninjau dari tentang duduk perkara dan pertimbangan hukum yang diambil untuk memberikan putusan pada perkara tersebut. Hakim juga harus terlebih dahulu mengetahui secara obyektif tentang duduknya perkara sebenarnya sebagai dasar putusannya dan bukan secara (a priori) menemukan putusannya sedang pertimbangannya baru kemudian dikostruir. Peristiwa yang sebenarnya akan diketahui hakim dari pembuktian. Setelah hakim menganggap terbukti peristiwa yang menjadi sengketa yang berarti bahwa hakim telah dapat mengkonstatir peristiwa yang menjadi sengketa, maka hakim harus menentukan peraturan hukum yang menguasai sengketa antara kedua belah pihak. Ia harus menemukan hukumanya ia harus mengkwalifisir peristiwa yang telah dianggapnya terbukti. Ketentuan yang mengharuskan adanya pertimbangan pengadilan ditentukan dalam Pasal 195 RBG ayat (1), 184 HIR yang menyatakan : Keputusan hakim harus memuat secara singkat tetapi jelas tentang apa yang dituntut serta jawabannya, begitu pula tentang dasar-dasar keputusan dan akhirnya putusan pengadilan negeri mengenai gugatan pokoknya serta biayanya dan mengenai para pihak mana yang hadir pada waktu putusan diucapkan. Pertimbangan yang termuat dalam suatu putusan dibagi dua yaitu pertimbangan mengenai duduk perkaranya atau peristiwanya dan juga mengenai hukumnya. Mengenai peristiwa atau duduk perkaranya merupakan tugas dari pihak yang mengemukakannya dan membuktikannya dalam persidangan dengan menghadirkan atau menyediakan alat bukti sedangkan mengenai hukumnya merupakan tugas dari para hakim. Pengambilan keputusan oleh Majelis Hakim harus berdasarkan musyawarah harus dirahasiakan, tidak boleh keluar sampai diketahui masyarakat luas, apabila dicantumkan secara resmi dalam putusan. Ketentuan yang mengharuskan adanya pertimbangan pengadilan ditentukan dalam Pasal 195 RBg ayat (1), 184 HIR yang menyatakan : Keputusan hakim harus memuat secara singkat tetapi jelas tentang apa yang dituntut serta jawabannya, begitu pula tentang dasar-dasar keputusan dan akhirnya putusan pengadilan negeri mengenai gugatan pokoknya serta biayanya dan mengenai para pihak mana yang hadir pada waktu putusan diucapkan. Pasal 189 ayat (1) RBg menentukan bahwa hakim karena jabatannya harus mencukupkan dasar-dasar hukum. Pertimbangan itu mencangkup pertimbangan peristiwanya dan pertimbangan tentang hukum. Pertimbangan itu tidak boleh bertentangan dengan dasar gugatan. Kemudian pengadilan harus cukup membuat pertimbangannya. Kurangnya pertimbangan pengadilan akan berakibat putusan harus dibatalkan. Pada pasal 50 ayat (1) Undang-undang No. 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman menyatakan Putusan pengadilan selain harus memuat alasan dan dasar putusan, juga memuat pasal tertentu dari peraturan perundang-undangan yang bersangkutan atau sumber hukum tak tertulis yang dijadikan dasar untuk mengadili. Menurut Subekti dalam bukunya Hukum Pembuktian suatu putusan hakim didasarkan pada pertimbangan hukum yang diambil dengan menyimpulkan dalildalil yang menjadi dasar gugatan yang diakui atau tidak disangkal baru kemudian

11 disusul dengan dalil-dalil yang disangkal dan yang menjadi persoalan dalam perkara tersebut. Berdasarkan penjelasan di atas dapat peneliti kemukakan bahwa hakim dalam memutuskan perkara gugatan perbuatan melawan hukum atas jual beli tanah dan bangunan dalam perkara Perdata Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo No. 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh sudah mempertimbangkan dalil-dalil gugatam serta keterangan saksi-saksi yang diajukan di persidangan serta alat bukti yang diajukan, di mana objek gugatan yang didasarkan pada bukti P.5 = T.I. II-1 dan T.I. II-2 dihubungkan dengan keterangan saksi I Penggugat yang bernama MASDUKI yang dahulu adalah pemilik obyek sengketa, ternyata bahwa batas-batas obyek sengketa: 1. Sebelah Utara : tanah milik kakak saksi Masduki (NIB 00639) 2. Sebelah Timur : Jalan Desa. 3. Sebelah Selatan : tanah milik kakak saksi Masduki (NIB 00637) 4. Sebelah Barat : H. Muchtar Rifai Oleh karena batas-batas obyek sengkta yang tersebut dalam surat gugatan Penggugat dikaitkan dengan fakta-fakta yang terungkap di persidangan telah ternyata ada perbedaan pada batas sebelah Utara dan sebelah Selatan, maka obyek sengketa menjadi tidak pasti lagi, bahkan mungkin luasnyapun menjadi tidak pasti lagi karena telah melanggar tanah milik orang lain. Berdasarkan hal-hal yang diuraikan di atas, ternyata syarat-syarat seperti yang digariskan dalam Yurisprudensi/Putusan Mahkamah Agung R.I. No. Reg K/Sip/1975 tanggal 17 April 1979 telah tidak terpenuhi. Oleh karena itu berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas Majelis Hakim berkesimpulan bahwa gugatan Penggugat tersebut tidak jelas/kabur (tidak sempurna), dan gugatan Penggugat harus dinyatakan tidak dapat diterima. Dalam penelitian ini, ada beberapa hal yang bisa didapatkan, yaitu : Dari Sisi Kepastian Hukumnya Jelas terlihat dalam Perkara ini telah melanggar pasal 1138 KUH Perdata: Semua Perjanjian yang dibuat secara sejak berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-Undang dinyatakan cukup untuk itu. Suatu perjanjian harus dinyatakan cukup untuk itu. Beberapa poin yang sah tentang perjanjian yang sah diatur dalam pasal ini. Syarat yang lebih rinci disebutkan di pasal 1320 KUHPerdata. Jika hanya melanggar pasal 1620 saja kurang tepat, karena ada poin yang merupakan syarat subyektif dan obyektif, dimana bila syarat subyektif tidak terpenuhi masih dapat dibatalkan, sedangkan bila syarat obyektif yang tidak terpenuhi berakibat batal demi hukum. Obyek sengketa disini tidak jelas batas-batasnya, sehingga mengakibatkan gugatan penggugat kaburobservasi liberal). Dari Sisi Keadilan 1. Batas tanah obyek sengketa sewaktu beli dari maskuki adalah : Sebelah Utara : Jl. Desa Sebelah Timur : Jl. Desa Sebelah Selatan : Hadi Mulyono Sebelah Barat : H. Muhtar Rifai Namun, ketika Mastuki menjadi saksi di persidangan, batas tanah menjadi:

12 Sebelah Utara : tanah milik kakak saksi Masduki (NIB 00639) Sebelah Timur : Jalan Desa. Sebelah Selatan : tanah milik kakak saksi Masduki (NIB 00637) Sebelah Barat : H. Muchtar Rifai Terdapat perdebatan batas pada batas sebelah Utara dan Selatan. Saya rasa hal tersebut kurang adil mengingat hal tersebut berasal dari sumber yang saya yaitu Mastuki. 2. Kesepakatan antara penggugat dan tergugat berupa pembayaran DK Rp ,- alangkah lebih aman bila sisa pembayaran dimasukkan ke dalam utang-piutang sehingga mengurangi resiko bila tergugat cidera janji, setidaknya masih dapat dituntut untuk memenuhi prestasinya. 3. Pada perkara ini, pihak tergugatlah yang memenangkan perkara, hendaknya beritikad baik untuk mengganti sejumlah kekurangan pembayaran sebesar Rp ,- secara tunai. Dari Sisi Kemanfaatan 1) Tidak memakai perikatan bawah tangan karena tidak mempunyai kewenangan yang kuat terhadap tanah yang kita beli. 2) Hendaknya harga tanah yang tertera pada akta jangan dimanipulasi agar tidak merugikan kita dikemudian harinya. 3) Melepaskan hak atas tanah bila debitur sudah melunasi harga yang telah disepakati. 4) Segera mengajukan proses balik nama atas tanah yang dibeli. 5) Sebisa mungkin tidak menerima pembayaran melalui cek guna menghindari halhal yang tidak diingini. 6) Sertifikat tanah letak dan batas-batasnya harus jelas, sehingga tidak menjalani Yurisprudensi 1149/K/Sip/1975 tanggal 17 April 1979 : Karena surat gugatan tidak disebutkan dengan jelas letak / batas-batas tanah sengketa, maka gugatan tersebut tidak dapat diterima. 7) Jika timbul perkara, hendaknya permohonan yang diajukan sesuai Pasal 119 HIR / 143 RBG: Permohonan dianjurkan untuk meminta petunjuk kepada Pengadilan Agama / Mahkamah Syariah tentang tata cara membuat permohonan. KESIMPULAN Dari uraian pada bab-bab terdahulu, maka penulis dapat menyimpulkan halhal sebagai berikut : Alasan-alasan yang diajukan pihak Penggugat sehingga melakukan gugatan dalam jual beli tanah dan bangunan yaitu Tergugat melakukan wanprestasi di mana tergugat dalam membayar jual beli tanah dan bangunan seharga Rp ,- dibayar dengan uang tunai sebesar Rp ,- dan kekurangannya sebesar Rp ,- dibayar dengan 2 (dua) lembar cek, namun setelah dua lembar cek tersebut dikliringkan/dicairkan oleh Penggugat di Bank NISP Solo ditolak karena Rekening Giro telah ditutup. Atas kejadian tersebut kemudian Penggugat menghubungi Tergugat I dan suaminya (Tergugat II) baik melalui telepon maupun ketemu langsung, namun setiap kali Penggugat menanyakan kekurangan pembayaran terhadap pembelian tanah dan bangunan SHM No (obyek

13 sengketa) kepada Tergugat I dan Tergugat II selalu menghindar yang pada pokok intinya tidak mau membayar. Pertimbangan majelis hakim dalam memutuskan perkara gugatan perbuatan melawan hukum atas jual beli tanah dan bangunan dalam perkara perdata Putusan Pengadilan Negeri Sukoharjo No. 32/Pdt.G/2007/Pn.Skh yaitu didasarkan pada isi surat gugatan Penggugat yang dihubungkan dengan alat bukti dan keterangan saksi, di mana batas-batas obyek sengkta yang tersebut dalam surat gugatan Penggugat dikaitkan dengan fakta-fakta yang terungkap di persidangan telah ternyata ada perbedaan pada batas sebelah Utara dan sebelah Selatan. Berdasarkan hal-hal tersebut, ternyata syarat-syarat seperti yang digariskan dalam Yurisprudensi/Putusan Mahkamah Agung R.I. No. Reg K/Sip/1975 tanggal 17 April 1979 telah tidak terpenuhi. Oleh karena itu berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas Majelis Hakim berkesimpulan bahwa gugatan Penggugat tersebut tidak jelas/kabur (tidak sempurna), dan gugatan Penggugat harus dinyatakan tidak dapat diterima. DAFTAR PUSTAKA Abdurrahman, 1994, Kedudukan Hukum Adat Dalam Perundang-Undangan Agraria Indonesia, Akademika Presindo, Jakarta. Abdul Kadir Muhammad, 2000, Hukum Acara Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. Adrian Sutedi, 2006, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta. Ali Achmad, 2003, Hukum Pertanahan II Penyelesaian Sengketa Hak Atas Tanah dan Seri hukum Pertanahan IV, Prestasi Pustaka, Jakarta. Amiruddin dan H. Zainal Asikin, 2004, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta. Bambang Sugeng. 2011, Hukum Acara Perdata dan Dokumen Litigasi Perkara Perdata. Kencana Predana Media Grup, Jakarta. Bagir Manan, 1999, Penelitian Bidang Hukum, Puslitbangkum Unpad, Perdana, Januari, Bandung. Bachtiar Effendi, 1982, Kumpulan tulisan tentang hukum tanah, Alumni, Bandung. Elise T. Sulistini, Drs. Rudy T Erwin S.H, 1987, Petunjuk Praktis Menyelesaikan Perkara-perkara Perdata, Jakarta: Bina Aksara. Effendi Perangin, 1994, Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta.

14 Edy Ruchyat, 1999, Politik Pertanahan Nasional Sampai orde Reformasi, Alumni, Bandung. Florianus SP Sangsun, 1998, Tata Cara Mengurus Sertifikat Tanah, Jakarta: Visi Media. Gunawan Widjaya dan Kartini Mulyadi, 2003, Jual Beli, Jakarta: Raja Grafindo Persada. J. Satrio, 2001, Perikatan pada Umumnya, Alumni, Bandung. R Setiawan, 1987, Pokok-pokok Hukum Perikatan, Bina Cipta, Bandung. Ronny Hanitijo Soemitro S.H, 1985, Beberapa Masalah Dalam Studi Hukum dan Masyarakat, Bandung: Remadja Karya. Riduan Syahrani, 1988, Hukum Acara Perdata di Lingkungan Peradilan Umum, Pustaka Kartini, Jakarta. Sarwono, 2011, Hukum Acara Perdata Teori dan Praktik, Sinar Grafika, Jakarta. Subekti, 2001, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta. Soejono, Abdurrahman, 2005, Prosedur Pendaftaran Tanah (Tentang Hak Milik, Hak Sewa Bangunan, Hak Guna Bangunan), Rineka Cipta, Jakarta. Sudikno Mertokusumo, 1991, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Liberty,. Yogjakarta. Van Dijk, 1989, Pengantar Hukum Adat Indonesia, diterjemahkan oleh A.Soehadi, Sumur, Bandung. Wiryono Projodikoro, 2000, Hukum antar golongan di Indonesia, Sumur, Bandung.