PEMBUATAN LEMBAR KERJA PADA MICROSOFT EXCEL 2007 UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET)

Transkripsi

1 PEMBUATAN LEMBAR KERJA PADA MICROSOFT EXCEL 2007 UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET) The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet) SKRIPSI Disusun untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar sarjana teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Oleh : ETTY MARETNAWATI NIM I JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2010

2 LEMBAR PERSETUJUAN SKRIPSI PEMBUATAN LEMBAR KERJA PADA MICROSOFT EXCEL 2007 UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET) The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet) Disusun Oleh : ETTY MARETNAWATI NIM I Telah disetujui untuk dipertahankan dihadapan tim penguji pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Persetujuan Dosen Pembimbing Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II Ir. Siti Qomariyah, M. Sc NIP Ir. Agus P. Saido, M. Sc NIP

3 LEMBAR PENGESAHAN SKRIPSI PEMBUATAN LEMBAR KERJA PADA MICROSOFT EXCEL 2007 UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET) The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet) Disusun Oleh : ETTY MARETNAWATI NIM I Telah dipertahankan di hadapan tim penguji pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta dan diterima guna memenuhi sebagian persyaratan untuk mendapatkan gelar sarjana Teknik. Pada hari : Kamis Tanggal : 04 Februari Ir. Siti Qomariyah, M. Sc NIP Ir. Agus P. Saido, M. Sc NIP Fajar S. Handayani, ST, MT NIP Ir. Adi Yusuf Muttaqien, MT NIP Mengetahui, a.n. Dekan Fakultas Teknik UNS Pembantu Dekan I ( ) ( ) ( ) ( ) Disahkan, Ketua Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS Ir. Noegroho Djarwanti, MT NIP Ir. Bambang Santosa, MT NIP

4 ABSTRAK Etty Maretnawati Pembuatan Lembar Kerja pada Microsoft Excel 2007 untuk Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet). Skripsi. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek konstruksi memegang peranan vital demi kesuksesan suatu proyek, termasuk pada proyek pembangunan apartemen. Perencanaan sebagai bagian dari manajemen konstruksi berperan sebagai kompas perjalanan proyek yang akan dikerjakan. Dalam prakteknya pekerjaan ini disebut pra-studi kelayakan yang dilengkapi dengan arus uang dan rencana pembayaran kembali kredit. Salah satu unsur esensial dalam menentukan kebijakan terhadap sebuah proyek konstruksi adalah perencanaan struktur dan ekonomi teknik yang menyertainya. Hal ini perlu diperhitungkan dengan cermat sehingga dalam implementasinya nanti berjalan lancar tanpa gangguan yang diakibatkan oleh kegagalan perencanaan. Salah satunya adalah dengan perencanaan ekonomi teknik yang dilakukan dengan analisis kelayakan investasi. Metode penilaian kelayakan investasi antara lain: Net Present Value (NPV), Revenue-Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity (RE). Setelah itu dilakukan analisis titik impas. Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi bangunan apartemen, yang selanjutnya disebut sebagai YSQ 3 Spreadsheet, dengan mengambil kasus pada proyek Apartemen Solo Paragon. Lembar kerja ini dirancang dengan membuat formulasi dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumusrumus analisis investasi yang sudah ada. Formulasi rumus-rumus tersebut dirancang menjadi urut-urutan proses analisis kelayakan investasi yang aplikatif. YSQ 3 Spreadsheet terdiri dari dua belas lembar yang dapat menampilkan hasil hitungan secara otomatis pada lembar output setelah pengisian data pada lembar input selesai dilakukan user. Penelitian menunjukkan bahwa hasil program YSQ 3 Spreadsheet tidak jauh berbeda dengan hasil perhitungan manual, sehingga penggunaan YSQ 3 Spreadsheet dapat mempercepat dan mempermudah dalam analisis kelayakan investasi apartemen. Dengan harga jual minimum, pihak pemasaran apartemen Solo Paragon dapat menentukan sendiri harga jual minimum untuk mendapatkan keuntungan dari proyek tersebut. Kata kunci: investasi, layak, lembar kerja ABSTRACT

5 Etty Maretnawati The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet). Skripsi. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Construction management as controller of each segment in construction project body holds to play a part vital after fruitfulness a project, including on apartment development project. Planning as part of construction management projects tripping compass which will be worked. In practice it was called pre study feasibility, that proveded by cash flow and repayment schedule. One of essential element in determine policy to construction project is structured planning and economic tech one espouse it. It need carefully been taken into account so deep its implementation unmolested well-oiled following one begat by planning failing. One of it is with tech economic planning one did by investment analysis on the feasibility. Investment feasibility method for example: Net Present Value (NPV), Revenue Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) and Rate of Return on Investment After Tax (RIa), and Rate of Return on Equity (RE). Afterwards done by break even point. This research as makings of spreadsheet for investment analysis on the feasibility of apartment project, one that hereinafter referred to as YSQ 3 Spreadsheet, with take case on Solo Paragon Apartment project. This spreadsheet designed by makes formulation in spreadsheet of Excel 2007 according to formula analysis existing investments. That formulation are designed as medley process for investment analysis on the feasibility. YSQ 3 Spreadsheet consisting of twelve sheet who can feature self acting calculation result on output sheet after data stuffing on input sheet all through is done user. Research points out that result programs YSQ 3 Spreadsheet not far in contrast to manual count result, so YSQ 3 Spreadsheet can hasten and watering down deep for investment analysis on the feasibility of apartment project. At the price minimum sell, the marketing of Solo Paragon apartment can own determine minimum sell price to get gain of that project. Key word: investment, feasibility, spreadsheet

6 KATA PENGANTAR Segala puji bagi Allah SWT yang telah melimpahkan karunia, petunjuk, dan hidayah-nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan Tugas Akhir dengan judul Pembuatan Lembar Kerja pada Microsoft Excel 2007 untuk Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet). Penyusunan Tugas Akhir ini bertujuan untuk melengkapi salah satu syarat yang harus ditempuh guna meraih gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Melalui penyusunan Tugas Akhir ini diharapkan dapat menambah wawasan dan pengalaman bagi penulis, sehingga dapat menjadi bekal di kemudian hari. Penulis menyadari bahwa penulisan Tugas Akhir ini tidak mungkin dapat terselesaikan tanpa adanya bantuan, bimbingan, dan pengarahan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis ingin menyampaikan terima kasih kepada: Ir. Siti Qomariyah, M. Sc dan Ir. Agus P. Saido, M. Sc selaku dosen pembimbing I dan II yang telah berkenan memberikan bimbingan dan pengarahan sehingga Tugas Akhir ini dapat diselesaikan dengan baik; Ir. Sofa Marwoto selaku pembimbing akademis; Agustina Dian Saptorini selaku teman seperjuangan skripsi atas diskusi, ide, dan kerjasamanya; teman-teman Teknik Sipil 2005; dan semua pihak yang telah berkenan membantu dalam penyusunan tugas akhir ini. Penulis menyadari bahwa tugas akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, kritik dan saran yang membangun sangat penulis harapkan demi kesempurnaan tugas akhir ini. Akhir kata, semoga tugas akhir ini dapat memberikan manfaat bagi semua pihak pada umumnya dan bagi mahasiswa pada khususnya. Surakarta, Januari 2010 Penulis

7 DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PERSETUJUAN... ii HALAMAN PENGESAHAN... iii MOTTO DAN PERSEMBAHAN... iv ABSTRAK... v ABSTRACT... vi KATA PENGANTAR... vii DAFTAR ISI... viii DAFTAR GAMBAR... xiv DAFTAR TABEL... xvi BAB 1 PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Perumusan Masalah Batasan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian... 4 BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1. Tinjauan Pustaka Dasar Teori Pengertian Studi Kelayakan Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan Aspek Studi Kelayakan Input Kelayakan Investasi Besaran-besaran Fisik Teknologis Besaran-besaran Tekno Ekonomi Analisis Ekonomi Teknik Pengertian Dasar... 15

8 Rumus atau Persamaan yang Digunakan dalam Analisis Ekonomi Proyek Nilai Sewa Minimum Bangunan Metode Penilaian Investasi Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) Metode Revenue-Cost Ratio (RCR) Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) Tingkat Pengembalian Investasi (Rate of Return on Investment = RI) Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return on Equity = RE) Titik Impas (Break Even Point) YSQ 1 Spreadsheet BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN 3.1. YSQ 3 Spreadsheet Studi Kasus Sumber Data Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet BAB 4 PERENCANAAN DAN PEMBUATAN PROGRAM YSQ 3 SPREADSHEET 4.1. YSQ 3 Spreadsheet Rencana Lembar Kerja Formula Excel yang Digunakan dalam Lembar Kerja Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet Lembar Menu Utama Lembar Input Pengisian Data Lembar KDB dan KLB Lembar Tekno Ekonomi Lembar Jual Minimum... 44

9 Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE Lembar NPV Lembar RCR Lembar ROR Lembar RIb dan RIa Lembar RE Lembar BEP Lembar Output BAB 5 IMPLEMENTASI YSQ 3 SPREADSHEET PADA PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN SOLO PARAGON 5.1. Implementasi Program YSQ 3 Spreadsheet Lembar Menu Utama Lembar Input Lembar KDB dan KLB Lembar Tekno Ekonomi Lembar Jual Minimum Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE Lembar NPV Lembar RCR Lembar ROR Lembar RIb dan RIa Lembar RE Lembar BEP Lembar Output Pengujian Implementasi Program YSQ 3 Spreadsheet Data Apartemen Solo Paragon Implementasi pada YSQ 3 Spreadsheet Memulai Lembar Kerja Input KDB dan KLB Tekno Ekonomi... 88

10 A. Total Biaya Proyek B. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan C. Perhitungan Harga Jual Minimum D. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R) E. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dan Pengeluaran Tahunan Harga Jual Minimum Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek A. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) B. Metode Hubungan Pendapatan-Biaya (Revenue Cost-Ratio) C. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) D. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) dan Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa) E. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) Analisis Titik Impas (Break Even Point) Output BAB 6 UJI KEANDALAN DAN KELAYAKAN KASUS APARTEMEN SOLO PARAGON 6.1. Pengumpulan Data Luas Persil Harga Satuan Tanah Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Rencana Anggaran Biaya Tingkat Suku Bunga Uji Secara Manual Besaran-besaran Fisik Teknologis Gedung

11 Luas Lantai Kotor Luas Lantai Bersih Jumlah Lantai Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Analisis Tekno Ekonomi Biaya Modal A. Biaya langsung B. Biaya tidak langsung C. Cadangan biaya D. Total biaya modal Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan A. Data Pembiayaan Proyek B. Pendapatan Tahunan C. Biaya Tahunan D. Perhitungan Jual Minimum E. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R) Harga Jual Tiap Tipe Apartemen Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) Metode Hubungan Pendapatan-Biaya (Revenue-Cost Ratio) Metode Rate of Return) (ROR) Tingkat Pengembalian Investasi (RI) A. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) B. Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa) Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) Analisis Titik Impas (Break Even Point) Hasil Perhitungan dengan Variasi Koefisien untuk Mendapatkan Harga Jual Minimum yang Diinginkan

12 6.4. Perbandingan Hasil Perhitungan Manual dengan YSQ 3 Spreadsheet BAB 7 KESIMPULAN DAN SARAN 7.1. Kesimpulan Saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN... xvii

13 DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet Gambar 3.1. Diagram alir penelitian Gambar 3.2. Diagram alir analisis investasi apartemen Solo Paragon Gambar 4.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet Gambar 4.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet Gambar 4.3. Input of text procedure Gambar 4.4. Input of text values Gambar 4.5. Input of selection Gambar 4.6. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet Gambar 4.7. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet Gambar 4.8. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet Gambar 4.9. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet Gambar Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet Gambar Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet Gambar Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet Gambar Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet Gambar Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet Gambar Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet Gambar 5.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet Gambar 5.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet Gambar Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet Gambar 5.4. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet Gambar 5.5. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet Gambar 5.6. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet Gambar 5.7. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet Gambar 5.8. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet Gambar 5.9. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet Gambar Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet Gambar Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet... 79

14 Gambar Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet Gambar Menu utama YSQ 3 Spreadsheet Gambar Input Gambar Perhitungan KDB dan KLB Gambar Perhitungan total biaya proyek Gambar Perhitungan pendapatan dan pengeluran proyek Gambar Perhitungan harga jual minimum Gambar Harga jual minimum yang diinginkan Gambar Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan Gambar Harga jual minimum Gambar Perhitungan Net Present Value (NPV) Gambar Perhitungan Revenue-Cost Ratio (RCR) Gambar Perhitungan Rate of Return (ROR) Gambar Perhitungan RIb dan RIa Gambar Perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri (RE) Gambar Perhitungan Break Even Point (BEP) Gambar Output Gambar 6.1. Cash flow perkembangan modal pinjaman Gambar 6.2. Cash flow bunga modal pinjaman tahunan Gambar 6.3. Cash flow perkembangan modal sendiri Gambar 6.4. Cash flow bunga modal sendiri tahunan Gambar 6.5. Cash flow analisis Net Present Value Gambar 6.6. Cash flow analisis Revenue-Cost Ratio Gambar 6.7. Cash flow analisis Rate of Return

15 DAFTAR TABEL Tabel 5.1. Data apartemen beserta letaknya pada lembar input Tabel 5.1. Tipe dan luas unit apartemen beserta letaknya pada lembar input Tabel 6.1. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan dengan perhitungan manual Tabel 6.2. Harga jual minimum tiap tipe apartemen Solo Paragon Tabel 6.3. Hasil perhitungan dengan variasi koefisien untuk mendapatkan harga jual minimum yang diinginkan Tabel 6.4. Perbandingan hasil perhitungan manual dengan YSQ 3 Spreadsheet

16 BAB 1 PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Apartemen kini telah menjadi pilihan dari masyarakat modern di kota-kota besar. Tipikal masyarakat modern yang mengharapkan kepraktisan dan efisiensi waktu disertai dengan kultur kota besar yang serba cepat dapat terpenuhi dengan keberadaan hunian vertikal ini. Apartemen menjamur di pusat kota dan distrik yang berkembang menjadi investasi dan gaya hidup penghuninya. Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek konstruksi memegang peranan vital demi kesuksesan suatu proyek, termasuk pada proyek pembangunan apartemen. Perencanaan sebagai bagian dari manajemen konstruksi berperan sebagai kompas perjalanan proyek yang akan dikerjakan. Dalam prakteknya pekerjaan ini disebut pre-feasibility planning (pra-studi kelayakan) yang dilengkapi dengan cash flow dan repayment schedule (arus uang dan rencana pembayaran kembali kredit). Salah satu unsur esensial dalam menentukan kebijakan terhadap sebuah proyek konstruksi adalah perencanaan struktur dan ekonomi teknik yang menyertainya. Hal ini perlu diperhitungkan dengan cermat sehingga dalam implementasinya nanti berjalan lancar tanpa gangguan yang diakibatkan oleh kegagalan perencanaan. Dengan meningkatnya kebutuhan perhitungan yang kompleks dalam menganalisis investasi suatu proyek konstruksi bangunan komersial diperlukan suatu sarana pendukung teknologi informasi yang memudahkan perencana menjelaskan kepada owner atau investor mengenai proyek yang akan mereka laksanakan. Kombinasi antara ilmu teknik sipil dengan pengetahuan populer lainnya berhasil melahirkan berbagai produk yang berguna bagi dunia teknik sipil sendiri maupun ilmu yang dikombinasikan dengannya. Program rekayasa komputer yang canggih telah memudahkan kerja para insinyur dalam menganalisis berbagai modal permasalahan

17 yang terjadi dalam dunia konstruksi. Meskipun demikian, aplikasi program tersebut mempunyai karakter yang berbeda dengan program bisnis pada umumnya. Insinyur pemakainya dituntut harus memahami apa saja yang dikerjakan komputer, batasanbatasan yang harus dipenuhi, dan bertanggung jawab penuh terhadap setiap keputusan yang diambil. Penilaian terhadap kelayakan investasi suatu proyek dapat menggunakan beberapa metode, antara lain: Net Present Value (NPV), Revenue Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity (RE),. Metode tersebut membutuhkan data dan beberapa tahap perhitungan, sehingga penilaian kelayakan investasi suatu proyek dapat dilaksanakan dengan baik. Perhitungan tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan spreadsheet. Spreadsheet merupakan suatu program pengolah data berbentuk tabular, dengan data yang disusun dalam baris dan kolom. Yang membedakan fitur spreadsheet seperti Excel adalah kemampuan untuk membuat rumus matematika formula dan melaksanakan fungsi. Masing-masing nilai dapat memiliki suatu hubungan yang telah terdefinisi dengan nilai yang lainnya. Jika salah satu nilai diubah, maka nilai yang lain juga perlu diubah. Aplikasi spreadsheet merupakan program komputer yang memberikan kebebasan kepada pengguna untuk membuat dan memanipulasi lembar kerja secara elektronik. Pada suatu spreadsheet, masing-masing nilai menempati suatu sel. Pengguna dapat mendefinisikan tipe data pada sel dan hubungannya dengan sel-sel yang lain. Selain itu pada spreadsheet juga terdapat beberapa perintah tambahan yang memudahkan dalam menyelesaikan persoalan. Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan apartemen dengan menggunakan YSQ Spreadsheet. YSQ Spreadsheet merupakan sebuah program aplikasi penilaian kelayakan investasi suatu proyek dengan software Microsoft Excel Pada penelitian sebelumnya, YSQ 1 Spreadsheet telah dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan pasar, dengan studi kasus Pasar Tawangmangu Karanganyar (Yan Ardyansyah,

18 2009). Sedangkan dalam penelitian ini, akan dibuat program YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan apartemen. Pada saat yang bersamaan dengan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet, YSQ 2 Spreadsheet dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan mal Perumusan Masalah Berdasarkan latar belakang di atas, maka permasalahan yang dapat dirumuskan adalah: a. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung nilai jual minimum apartemen per m²? b. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi apartemen dengan metode Net Present Value (NPV), Revenue Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity (RE)? c. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung berapa persen unit apartemen yang terjual sehingga terjadi titik impas (break even point) sesuai dengan tingkat suku bunga yang berlaku? 1.3. Batasan Masalah a. Pemrograman menggunakan Microsoft Excel 2007 karena Microsoft Excel 2007 memiliki tambahan berbagai fasilitas sehingga lebih sempurna dibandingkan dengan versi sebelumnya. b. Kalibrasi YSQ 3 Spreadsheet menggunakan kasus pada proyek pembangunan Apartemen Solo Paragon di kota Surakarta. c. Analisis kelayakan ditinjau dari aspek finansial.

19 1.4. Tujuan Penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah membuat lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi bangunan apartemen, yang selanjutnya diberi nama YSQ 3 Spreadsheet Manfaat Penlitian a. Bagi Penulis Untuk menerapkan teori-teori yang telah diperoleh, khususnya mengenai rekayasa sipil dalam perencanaan proyek agar didapat hasil yang efektif dan efisien. b. Bagi Pihak Lain Untuk menambah wawasan dan pengetahuan serta bahan acuan bagi pihak-pihak yang ingin melakukan penelitian mengenai masalah yang sama ataupun terkait dengan penelitian ini.

20 BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1. Tinjauan Pustaka Apartemen merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan bahkan ratusan unit apartemen. Istilah apartemen digunakan secara luas di Amerika Utara, sementara istilah flat digunakan di Britania Raya dan negara-negara persemakmuran (Wikipedia Bahasa Indonesia). Menurut Salim Basalamah dkk (1994), proyek adalah kegiatan yang dilakukan dengan tujuan untuk mewujudkan sasaran program sebagai bagian dari usaha merealisasikan tujuan umum yang telah dicanangkan, kegiatan mana dijalankan dengan memanfaatkan sumber daya ekonomi dengan kombinasi yang mematuhi norma kapasitas ekonomi yang optimal. Menurut Iman Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber dana tertentu dan dimaksudkan untuk menghasilkan produk (deliverable) yang kriteria mutunya telah digariskan dengan jelas. Menurut Iman Soeharto (1995), analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan pengambil keputusan tentang sehat tidaknya suatu investasi dengan menyiapkan studi kelayakan sebelum implementasi membangun proyek. Keputusan untuk melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana dengan harapan mendapatkan keuntungan bartahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali berdampak besar bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan. Investasi sangat diperlukan oleh semua negara untuk memperluas kesempatan kerja dan peningkatan produk barang dan jasa. Menurut Salim Basalamah (1994), investasi

21 adalah kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang modal pada saat sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa mendatang. Karena investasi itu berhadapan dengan masa mendatang yang penuh ketidakpastian, maka sebelum melaksanakan investasi perlu dilakukan studi kelayakan guna menentukan apakah program investasi itu dapat dilaksanakan dengan menguntungkan Dasar Teori Pengertian Studi Kelayakan Menurut Salim Basalamah (1994), studi kelayakan proyek diartikan sebagai pengkajian menyeluruh dan teliti terhadap rencana pengeluaran modal guna menilai apakah rencana investasi tersebut memenuhi syarat untuk dilaksanakan atau tidak, yang didasarkan atas hasil perbandingan antara nilai biaya investasi yang bersangkutan dengan manfaat yang akan diperoleh investor tersebut. Arti kelayakan proyek pada kegiatan mengkaji suatu gagasan dikaitkan dengan tingkat keberhasilan tujuan yang hendak diraih. Menurut Iman Soeharto (1997), apabila kegiatan tersebut adalah investasi membangun proyek fasilitas berupa unit produksi baru, maka untuk menilai kelayakan perlu dilakukan serangkaian kegiatan mulai dari mengembangkan, menganalisis, dan menyaring prakarsa atau gagasan yang timbul sampai kepada menelusuri berbagai aspek proyek serta unit usaha hasil proyek Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan Menurut Suad Husnan dan Suwarsono (1994), tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan Manfaat studi kelayakan menurut Salim Basalamah (1994) adalah: a. Memandu pemilik dana/investor untuk mengoptimalkan penggunaan dana yang dimiliki.

22 b. Memperkecil resiko keputusan investasi, sekaligus memperbesar peluang keberhasilannya. c. Mengungkapkan alternatif investasi yang didukung oleh hasil kuantitas yang teruji kecermatannya, sehingga manajer mudah mengambil keputusan akurat. d. Mengungkap keseluruhan aspek proyek seutuhnya, sehingga keputusan menerima atau menolak sebuah usulan proyek tidak hanya dikhususkan atas finansial saja, melainkan atas seluruh aspek berpengaruh Aspek Studi Kelayakan Umumnya, suatu studi kelayakan proyek perlu membahas aspek-aspek: pasar, teknis, keuangan, hukum, dan ekonomi negara. Hal-hal yang dikaji dari setiap aspek secara ringkas sebagai berikut: (Suad Husnan dan Suwarsono, 2000) a. Aspek pasar 1. Permintaan (demand) 2. Penawaran (supply) 3. Harga/biaya 4. Program pemasaran 5. Perkiraan penjualan b. Aspek teknis 1. Studi/pengujian pendahuluan (yang pernah dilakukan) 2. Optimasi skala produksi 3. Ketepatan proses produksi yang dipilih 4. Ketepatan pemilihan sarana produksi (mesin-mesin dan perlengkapan) 5. Perlengkapan dan pekerjaan tambahan 6. Penanganan limbah produksi 7. Ketepatan tata letak fasilitas produksi 8. Kesesuaian lokasi dan tapak produksi 9. Tata kala kerja 10. Kajian sosial terhadap teknologi yang dipakai c. Aspek keuangan 1. Dana yang diperlukan untuk investasi

23 2. Sumber-sumber anggaran 3. Taksiran penghasilan, biaya, dan rugi/laba 4. Manfaat dan biaya 5. Proyeksi keuangan d. Aspek manajemen 1. Manajemen selama masa pembangunan proyek 2. Manajemen dalam masa pengoperasian (bentuk dan struktur organisasi, deskripsi dan spesifikasi jabatan, personalia, jumlah SDM) e. Aspek hukum 1. Bentuk badan hukum/badan usaha 2. Jaminan terhadap pinjaman 3. Surat-surat legal: akta, sertifikat, izin yang diperlukan f. Aspek ekonomi dan sosial; terutama kajian pengaruh proyek terhadap: 1. Penghasilan negara 2. Devisa (yang bisa dihemat dan yang bisa diperoleh) 3. Penambahan dan pemerataan kesempatan kerja 4. Industri lain terkait 5. Kondisi sosial masyarakat sekitar Menurut Salim Basalamah (1994), kegiatan ekonomi menyangkut pula aspek hukum. Pembelian tanah, pembelian gedung, penjualan saham, pemasangan mesin, pemasaran hasil produksi, pendirian agen penjualan, semuanya mempunyai aspek hukum. Penelitian aspek hukum sepantasnya dilakukan oleh ahli hukum termasuk seorang notaris. Banyak usaha pendirian proyek (swasta) terhenti atau gagal karena melupakan aspek hukum ini. Menurut Iman Soeharto (1997), aspek yang perlu dikaji dalam studi kelayakan investasi dari perusahaan swasta akan lebih menekankan pada aspek finansial, sedangkan proyek yang diselenggarakan oleh pemerintah (seperti: perbaikan perkampungan, jembatan, jalan, dan lain-lain) lebih menekankan pada aspek sosial ekonomi

24 2.3. Input Kelayakan Investasi Hartono Poerbo (1998) menggunakan besaran-besaran fisik teknologis dan besaranbesaran tekno ekonomi sebagai input dalam melakukan analisis kelayakan investasi Besaran-besaran Fisik Teknologis Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain: 1. Luas lantai kotor (gross floor area) Luas lantai kotor adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek. Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun. Bentuk denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai. 2. Luas lantai bersih (netto floor area) Luas lantai bersih adalah jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar gedung yang beratap (covered-area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement) dikurangi luas lantai untuk inti gedung. 3. Efisiensi lantai (floor efficiency) Efisiensi lantai adalah presentasi luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung. 4. Jumlah lantai Sebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun pada suatu lokasi tidak dapat diputuskan hanya berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tekno ekonomi saja. Daya dukung tanah juga membatasi tinggi bangunan yang dapat dibangun di samping peraturan-peraturan tata kota. Peraturan tata kota harus dibuat berdasarkan analisis tekno ekonomi, building engineering, dan kualitas lingkungan kota.

25 5. Koefisien dasar bangunan (KDB) atau kepadatan bangunan (building density) Koefisien Dasar Bangunan adalah perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah bangunan atau luas persil. Koefisien dasar bangunan dibatasi oleh peraturan tata kota yang berlaku. Peraturan tata kota menentukan batas presentase luas tanah yang boleh dibangun karena semakin mahal harga tanah dan semakin sempit lahan yang tersedia maka semakin tinggi bangunan yang direncanakan. Batasan-batasan tersebut mempengaruhi efek finansial suatu proyek. Kepadatan bangunan tergantung dari lokasi tanah, negara, dan waktu. Luas lantai dasar bangunan KDB = 100% < Syarat KDB (2.1) Luas persil 6. Koefisien lantai bangunan (KLB) Koefisien lantai bangunan adalah perbandingan total luas lantai kotor bangunan terhadap luas tanah bangunan atau luas persil, disebut juga floor area ratio. Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis atas pertimbanganpertimbangan makro perkotaan dan ekonomi perkotaan (urban economics). Luas lantai kotor KLB = 100% < Syarat KLB (2.2) Luas persil Besaran-besaran Tekno Ekonomi Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain: 1. Biaya modal (capital cost) Biaya modal adalah jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan mulai dari pra studi sampai proyek selesai dibangun. Biaya modal dibagi menjadi dua bagian, yaitu: a. Biaya langsung (direct cost) Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu proyek. Biaya langsung pada proyek gedung misalnya biaya pembebasan lahan dan biaya konstruksi. Biaya tanah (land cost) berupa pengadaan tanah. Pendapatan dari suatu proyek biasa berasal dari sewa/sewa beli. Jika berasal dari sewa, maka bangunan berikut tanahnya tetap menjadi pemilik pengusaha bangunan. Jika berasal dari sewa beli, maka bangunan menjadi milik

26 penyewa dan tanah menjadi milik pengusaha bangunan atau keduanya menjadi milik penyewa setelah jangka waktu yang diperhitungkan. b. Biaya tidak langsung (indirect cost) Biaya ini mencakup tiga komponen, yaitu: 1) Kemungkinan/hal yang tak diduga (contingencies) dari biaya langsung Kemungkinan/hal yang tidak pasti ini apabila dikelompokkan dapat menjadi tiga, yaitu: a) Biaya/pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti b) Biaya yang timbul namun belum terlihat c) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan datang (misal kemungkinan adanya kenaikan harga) Biaya ini merupakan presentase dari biaya langsung, bisa 5%, 10%, 15% sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1994). Hal ini tergantung dari pihak pemilik dan perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau perencana, besarnya presentase semakin kecil. 2) Biaya teknik (engineering cost) Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal sampai biaya perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi. Biaya ini dapat ditentukan berdasarkan presentase dari biaya langsung atau ditentukan berdasarkan harga yang pasti. 3) Bunga (interest) Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan, dan biaya teknik, sehingga harus dipertimbangkan selama masa konstruksi. 2. Modal sendiri (equity) Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam untuk suatu proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum equity tersebut. 3. Modal pinjaman (borrowed capital loan) Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari: a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya

27 b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi, surat berharga, dan lain-lain. Untuk pemberian kredit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang mendapat deviden. 4. Biaya tahunan (annual cost) Umur ekonomis proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa konstruksi selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur proyek selesai dan merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor. Biaya tahunan terdiri dari: a. Biaya operasi dan pemeliharaan Biaya operasi dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur proyek sesuai yang direncanakan pada detail desain. Kelompok ini terdiri dari: 1) Biaya pemeliharaan gedung 2) Biaya listrik, telepon, dan AC 3) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 4) Asuransi gedung dan peralatan 5) Biaya personal dari badan pengelola gedung b. Biaya depresiasi Depresiasi adalah turunnya atau penyusutan suatu harga/nilai dari sebuah benda karena pemakaian dan kerusakan atau keusangan benda itu. Sedangkan menurut Hartono Poerbo (1998), depresiasi adalah nilai ganti rugi per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis suatu gedung dan jenis gedung. Metode perhitungan depresiasi ada bermacam-macam. Metode penyusutan atau depresiasi berdasarkan waktu adalah sebagai berikut: 1) Metode garis lurus (straight line method) 2) Metode jumlah angka tahun (sum of years digit method) 3) Metode saldo menurun atau saldo menurun ganda (declining double declining balance method)

28 Tetapi untuk keperluan analisis pendahuluan, cukup digunakan sistem garis lurus (straight line method) (Hartono Poerbo, 1998). c. Pengembalian modal sendiri (return on quantity) berikut bunganya Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi daripada tingkat bunga di pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko (investment risk). Pada proyek pemerinmtah yang mayoritas bersifat nonprofit oriented, biaya return on equity berikut bunganya tidak diperhitungkan karena aspek keuntungan masa depan tidak terlalu diperhitungkan. Berbeda dengan mayoritas proyek swasta atau sebagian proyek pemerintah yang bersifat profit oriented, biaya return on equity berikut bunganya akan diperhitungkan sebagai komponen biaya tahunan yang dibebankan kepada pemakai inti atau fasilitas yang disediakan. Jangka waktu pengembalian modal sendiri dapat diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life) suatu proyek. Menurut Hartono Poerbo (1998), pengembalian modal sendiri dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut: Pengembalian modal sendiri = dengan: n = umur ekonomis proyek 1 F n F = besar modal sendiri yang akan datang (2.3) Bunga modal sendiri diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur ekonomis proyek, dengan rumusan: BMS = MS (A/P,i,n) 1/n MS (2.4) dengan: BMS = bunga modal sendiri MS = modal sendiri d. Pengembalian modal pinjaman berikut bunganya Apabila pemilik proyek menggunakan modal pinjaman sebagai sumber pembiayaan proyek, biaya pengembalian modal berikut bunganya akan dibebankan kepada pemakai unit atau fasilitas yang disediakan. Dengan kata lain kewajiban berupa beban pengembalain pokok modal pinjaman berikut

29 bunganya akan dibebankan kepad user. Pengembalian modal pinjaman dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut: Pengembalian modal pinjaman = dengan: n = umur ekonomis proyek 1 F n F = besar modal pinjaman yang akan datang (2.5) Bunga modal pinjaman diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur ekonomis proyek, dengan rumusan: BMP = MP (A/P,i,n) 1/n MP (2.6) dengan: BMP = bunga modal pinjaman MP = modal pinjaman e. Biaya pajak Pajak penghasilan merupakan besarnya presentase pajak yang dibebankan terhadap laba kena pajak, besarnya tergantung peraturan suatu negara pada waktu tertentu. Laba kena pajak (taxible profit) adalah pendapatan tahunan dikurangi biaya operasi dan pemeliharaan, biaya depresiasi, dan biaya bunga. 5. Suku bunga Bunga atas pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman. Hal ini juga berkaitan dengan perubahan nilai uang terhadap waktu. Suku bunga dinyatakan dalam % pertahun. 6. Masa konstruksi Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat mungkin, agar beban bunga selama masa periode sekecil-kecilnya. Kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace period).

30 Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan bunganya harus dibayar. 7. Masa pelunasan kredit (pay out time) Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. Panjang jangka waktu kredit tergantung situasi, kondisi, dan jenis proyek. 8. Sewa gedung (lease rate) Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia, nilai sewa umumnya diperhitungkan dengan harga per m² per bulan. Nilai sewa dapat diperhitungkan atas dasar luas lantai netto atau bruto. Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa, maka diperhitungkan atas dasar luar lantai kotor, jadi sewanya lebih murah per meter perseginya. Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per meter persegi dihitung atas dasar luas lantai netto, jadi sewanya lebih tinggi sedikit. Dalam sewa gedung termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN) Analisis Ekonomi Teknik Pengertian Dasar Menurut Robert J. Kodoatie (1994), ekonomi teknik adalah suatu obyek yang menarik karena ilmu ini merupakan perpaduan antara ilmu ekonomi dan ilmu teknik. Ekonomi teknik pada rekayasa pembangunan dipakai sebagai alat untuk menentukan kelayakan suatu proyek serta untuk mengevaluasi dalam pengambilan kebijakan pembangunan dari sudut pandang ekonomi. Prinsipnya merupakan suatu analisis tentang alternatif proyek yang diajukan sesudah melalui/bersamaan dengan analisis teknis, sosial dan lingkungan, dan lainnya, sehingga proyek dapat diketahui apakah layak atau tidak secara ekonomi.

31 Rumus atau Persamaan yang Digunakan dalam Analisis Ekonomi Proyek Menurut Donald G. Newnan (1988), beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisis akonomi proyek yang berdasarkan/menggunakan bunga berganda (interest compound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding): 1. Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan tingkat suku bunga i dan periode n. F = P(1 + i) n atau F = P(F/P,i,n) (2.7) 2. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan tingkat suku bunga i dan periode n. F P= atau P = F(P/F,i,n) (2.8) n ( 1+ i) 3. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan tingkat suku bunga i dan periode n, disebut juga penanaman sejumlah uang (sinking found) Fi A = atau A = F(A/F,i,n) (2.9) n ( 1+ i) Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan tingkat suku bunga i dan periode n, disebut juga pemasukan kembali modal (capital recovery). n Pi(1+ i) A = atau A = P(A/P,i,n) (2.10) n (1+ i) Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga i dan periode n. n A[( 1+ i) -1] F = atau F = A(F/A,i,n) (2.11) i 6. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga i dan periode n. n A[(1+ i) -1] P= atau P = A(P/A,i,n) (2.12) n i(1+ i)

32 7. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui tingkat kenaikan (G) dengan tingkat suku bunga i dan periode n. é1 n ù A = Gê - ú atau A = G(A/G,i,n) (2.13) n ëi (1+ i) -1û 2.5. Nilai Sewa Minimum Bangunan Investasi yang ditanamkan pada suatu proyek pada jangka waktu tertentu diharapkan akan kembali dengan mendapatkan keuntungan yang disesuaikan dengan suku bunga tertentu yang berlaku pada saat itu. Prinsip penentuan harga suatu barang atau jasa atau penetuan sewa minimal adalah: Pendapatan = Pengeluaran Apabila biaya sewa minimum yang didapat lebih rendah daripada nilai sewa pada suatu waktu, maka proyek layak dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi investor. Menurut Hartono Poerbo (1998), apabila nilai sewa yang didapat dari perhitungan lebih tinggi dari nilai sewa di pasaran, maka dilakukan perhitungan ulang dengan perubahan-perubahan pada faktor: 1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur ditinjau kembali) dan lain-lain perubahan yang dapat menekan biaya. 2. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman dan modal sendiri diperpanjang. 3. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan. 4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur dan atau teknik membangun. 5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pandapatan bangunan yang masuk agar tidak terjadi bunga berbunga yang terlalu besar sehingga perkembangan kredit (loan built up) menjadi terlalu besar.

33 2.6. Metode Penilaian Investasi Suatu proyek dinilai layak dikerjakan apabila memenuhi syarat-syarat dasar penilaian kelayakan investasi, yang terdiri dari: 1. Net Present Value (NPV) > 0 2. Revenue Cost Ratio (RCR) > 1 3. Rate of Return (ROR) > MARR Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) Kriteria nilai sekarang netto didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas ke nilai sekarang. Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan keluar selama umur proyek (investasi) ke nilai sekarang, kemudian menghitung angka netto, maka akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama, yaitu harga (pasar) saat ini. Berarti sekaligus dua hal telah diperhatikan, yaitu faktor nilai waktu dari uang dan (selisih) besar aliran kas masuk dan keluar. Dengan demikian sangat membantu pengambilan keputusan untuk menentukan pilihan. NPV menunjukkan jumlah lumpsum yang dengan arus diskonto tertentu memberikan angka berapa besar nilai usaha (Rp) tersebut pada saat ini. NPV ( C) t (1+ i) ( Co) t (1+ i n n =å - t å - t t= 0 t= 0 ) dengan: NPV = nilai sekarang netto (C)t = aliran kas masuk tahun ke-t (C o )t = aliran kas keluar tahun ke-t n = umur unit usaha hasil investasi i = arus pengembalian (rate of return) t = waktu I = nilai investasi I (2.14) Jika NPV > 0, usulan investasi diterima Jika NPV < 0, usulan investasi ditolak

34 Jika NPV = 0, nilai investasi sama walaupun usulan investasi diterima maupun ditolak Metode Revenue Cost Ratio (RCR) Ukuran ini menggambarkan besarnya resiko proyek. Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan revenue terhadap nilai cost. Menurut Hartono Poerbo (1998), ratio atau perbandingan ini harus lebih besar dari 1. Semakin besar selisinya terhadap 1, semakin kecil resiko proyek atau resiko investasi. RCR = t n å t= 0 n ( C) t t = 0 (1+ i) ( Co) t + I t (1+ i) å (2.15) dengan: RCR = perbandingan biaya-pendapatan (C)t = aliran kas masuk tahun ke-t (C o )t = aliran kas keluar tahun ke-t n = umur unit usaha hasil investasi i = arus pengembalian (rate of return) t = waktu I = investasi Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu: Bila nilai R/C < 1, proyek tidak dipilih (underisable) Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project) Bila nilai R/C > 1, proyek diambil (justified) Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) Robert J. Kodoatie (1994) mengemukakan bahwa laju pengembalian (Rate of Return) adalah besarnya tingkat bunga (discound interest rate) yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Menurut Husnan dan Suwarsono (1999), apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada tingkat bunga yang relevan (atau

35 tingkat keuntungan yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan, kalau lebih kecil dikatakan merugikan. ( C) t ( C ) t n n o å - t å t t= 0 (1+ ROR) t= 0 (1+ ROR) dengan: (C)t = aliran kas masuk tahun ke-t (C o )t = aliran kas keluar tahun ke-t n = umur unit usaha hasil investasi ROR = laju pengembalian t = waktu I = investasi = I (2.16) Apabila nilai ROR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku, maka usulan investasi diterima/layak Tingkat Pengembalian Investasi (Rate of Return on Investment = RI) Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan daya tarik dan fasibilitas proyek. Ada dua macam analisis tingkat pengembalian investasi, yaitu: a. Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan sebelum pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total. ( laba sebelum pajak+ penyusu tan)( P / A, i, n1 ) RIb= (2.17) total biaya modal( F / P, i, n ) dengan: i = perubahan nilai uang terhadap waktu n 1 = masa pelunasan kredit n 2 = masa konstruksi 2 b. Tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa) adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan setelah pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total. ( laba setelah pajak+ penyusu tan)( P / A, i, n1 ) RIa = (2.18) total biaya modal( F / P, i, n ) 2

36 dengan: i = perubahan nilai uang terhadap waktu n 1 = masa pelunasan kredit n 2 = masa konstruksi Kedua perbandingan tersebut dihitung selama umur ekonomis proyek dan hasil baginya harus lebih besar dari 1 (satu) jika proyekya layak. Semakin tinggi nilai RIb dan RIa maka semakin menarik pula proyeknya bagi investor. Untuk gedung-gedung bertingkat banyak, kriteria ini digunakan untuk pertimbangan pemutusan jumlah lantai yang akan dibangun, di samping kriteria fisik teknologis yang lain Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return on Equity = RE) Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan profitabilitas penanaman modal atau penyertaan modal. Lebih lebih jika modal yang didapat berasal dari dana dana yang ada dalam masyarakat yang berasal dari penjualan saham saham di pasar uang dan modal. Tingkat pengembalian modal (RE) adalah jumlah nilai sekarang selama umur ekonomis proyek dari pembayaran-pembayaran pengembalian modal berikut keuntungannya, ditambah pemupukan modal setelah kredit lunas, dibagi jumlah nilai sekarang dari modal yang ditanam. ( laba setelah pajak+ penyusu tan)( P / A, i, n1) RE = (2.19) modal sendiri( F / P, i, n ) dengan: i = perubahan nilai uang terhadap waktu n 1 = masa pelunasan kredit n 2 = masa konstruksi 2 Ratio ini harus lebih dari 1 (satu) jika investasi menguntungkan.

37 Jangka waktu pengembalian modal sendiri diperhitungkan selama masa umur ekonomis suatu proyek, atau lebih pendek lagi jika diinginkan Titik Impas (Break Even Point) Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Analisis titik impas dapat digunakan untuk mengetahui besarnya resiko, sehingga dapat dijadikan suatu alternatif cara dalam rangka proses pemutusan. Titik impas dicapai apabila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran. Jadi, pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas minimum yang harus tercapai agar usaha tidak rugi. Analisis ini dapat digunakan pula untuk mengatahui berapa persen ruangan harus tersewakan agar semua pengeluaran sudah dapat ditutup dari pendapatan gedung, yang disebut faktor okupansi. Makin rendah faktor okupansi impasnya makin kecil resiko investasi proyek. Analisis titik impas dilakukan apabila proyek benar-benar sudah diputuskan untuk dibangun YSQ 1 Spreadsheet YSQ 1 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis investasi dengan software Microsoft Excel Pembuatan program YSQ 1 Spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada.

38 Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet YSQ 1 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari sepuluh sheet, yaitu: a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama. b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik proyek yang sudah ada. c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai peraturan daerah tempat proyek berlangsung. d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi yang digunakan dalam proyek. e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan rincian besaran nilai sewa/jual minimal dari unit-unit pendapatan. f. Lembar keenam untuk mengetahui pada tahun ke berapa terjadi titik impas dari penjualan unit-unit pendapatan yang didapat dari sheet sebelumnya.