TESIS EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE

Transkripsi

1 TESIS EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE HARDINATA WANAAGUNG PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011

2 TESIS EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE HARDINATA WANAAGUNG NIM PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011 i

3 EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE Tesis untuk memperoleh Gelar Magister pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil Program Pascasarjana Universitas Udayana HARDINATA WANAAGUNG NIM PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011 ii

4 Lembar Pengesahan TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL, 6 MEI 2011 Pembimbing I, Pembimbing II, Ir. Mayun Nadiasa, MT Ir. N. Yudha Astana, MT NIP NIP Mengetahui Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil Direktur Program Pascasarjana Program Pascasarjana Universitas Udayana, Universitas Udayana, Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K) NIP NIP iii

5 Lembar Penetapan Panitia Penguji Tesis Tesis Ini Telah Diuji pada Tanggal, 6 Mei 2011 Panitia Penguji Tesis berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana, No. 0949/UN.14.4/HK/2011 Tanggal 6 Mei 2011 Ketua : Ir. Mayun Nadiasa, MT Anggota : 1. Ir. N. Yudha Astana, MT 2. Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA 3. Ir. I Gd. Astawa Diputra, MT 4. Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT iv

6 UCAPAN TERIMA KASIH Pertama tama perkenankanlah penulis memanjatkan puji syukur kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas anugerahnya tesis ini dapat diselesaikan. Tesis ini merupakan salah satu persyaratan akademis untuk menyelesaikan pendidikan Program Magister, Program Studi Teknik Sipil, Bidang Keahlian Manajemen Konstruksi, Universitas Udayana, Denpasar. Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar besarnya kepada : 1. Ir. Mayun Nadiasa, MT, selaku pembimbing I yang dengan penuh perhatian telah memberikan motivasi, semangat, bimbingan dan saran selama penyelesaian tesis ini. 2. Ir. N. Yudha Astana, MT, selaku pembimbing II yang dengan penuh perhatian dan kesabaran telah memberikan bimbingan dan saran kepada penulis. 3. Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA, Ir. I Gd. Astawa Diputra, MT dan Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT, selaku penguji tesis yang telah memberikan kritik dan saran untuk kesempurnaan tesis ini. 4. Bapak dan Ibu Dosen Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana, selaku pengajar yang telah memberi ilmu pengetahuan yang sangat berguna untuk penyusunan tesis ini. v

7 5. Papa, Mama, Krisna dan Ria tersayang dan tercinta yang telah memberi penulis dukungan moral dan material selama penulis mulai hingga selesainya tesis ini disusun. 6. Ibu Ratna Pidari yang telah memberikan motivasi selama penulisan tesis ini. 7. Devi Ariyanti, SE yang telah memberikan masukan, dukungan moral dan semangat selama penulisan tesis ini. 8. Pak Yanto yang telah memberikan dukungan spiritual selama penulisan tesis ini. 9. Kepada Utami Nilawati, Mariada Rijasa, dan teman teman karyasiswa Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana angkatan 2009 atas bantuan, dukungan dan kerjasamanya. Semoga Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian tesis ini. Penulis menyadari bahwa tesis ini jauh dari sempurna. Hal itu disebabkan karena keterbatasan pengetahuan yang ada pada diri penulis. Dengan segala kerendahan hati, penulis mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun untuk penyempurnaan tesis ini.akhir kata, semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi pembaca semua. Denpasar, Mei 2011 Penulis vi

8 ABSTRAK EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE Laju pertambahan penduduk kota Denpasar yang cukup tinggi menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan rumah. Perumahan Grand Renon Prime Residence yang terletak di jalan Raya Badak Agung Denpasar menawarkan hunian sebanyak 67 unit rumah yang terdiri dari 16 buah rumah tipe primavera, 31 buah rumah tipe premiere dan 20 buah rumah tipe primo. Kelayakan saat ini menunjukkan nilai NPV sebesar Rp , BCR sebesar 1,063 dan IRR sebesar 17,355%. Tujuan evaluasi ini untuk mengetahui apakah komposisi bangunan pada proyek pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence sudah optimal seiring dengan permintaan pasar. Evaluasi ini membahas beberapa aspek yaitu aspek optimasi dengan metode simpleks, aspek pasar dengan metode deskriptif kualitatif, aspek teknis dengan metode deskriptif kualitatif dan aspek finansial dengan metode estimasi. Evaluasi ini menggunakan parameter Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Internal Rate of Return (IRR). Penelitian ini menghasilkan jumlah komposisi optimal rumah untuk tipe primavera, tipe premiere dan tipe primo masing masing berjumlah 17 ; 36 dan 13 buah. Analisis finansial berdasarkan komposisi rumah tersebut menghasilkan nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp > NPV existing, Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) 1,107 > BCR existing dan Nilai Internal Rate of Return (IRR) sebesar 18,201% > IRR existing. Kata kunci : Evaluasi, optimasi, aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial. vii

9 ABSTRACT EVALUATION OF GRAND RENON PRIME RESIDENCE DEVELOPMENT The increasing rate of inhabitants in Denpasar also creates higher necessity of the house. Grand Renon Prime Residence, which is located in Jalan Raya Badak Agung Denpasar, offeres 67 clusters of house which consists of 16 primavera types, 31 premiere types and 20 primo types. Feasibility condition for this moment shows the value of NPV equals to Rp , BCR of 1,063 and IRR of 17,355%. This evaluation is meant to find out the composition of buildings in Grand Renon Prime Residence are already optimum according to the market demand. This evaluation also studies several aspects namely optimation by simpleks method, market aspect by descriptive qualitative method, technical aspect by descriptive qualitative method and financial aspect by estimation method. This evaluation uses the parameter of Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) and Internal Rate of Return (IRR) The result of this research shows that the optimum composition for housing of primavera type, premiere type and primo type are respectively 17 ; 36 and 13. The result of the financial analysis, based on the housing composition shows that Net Present Value (NPV) Rp > NPV existing, Benefit Cost Ratio (BCR) 1,107 > BCR existing and Internal Rate of Return (IRR) equals to 18,201% > IRR existing. Key words : Evaluation, optimation, market aspect, technical aspect, financial aspect. viii

10 DAFTAR ISI Isi Halaman Sampul Dalam... Prasyarat Gelar... Lembar Persetujuan... Lembar Panitia Penguji Tesis... Ucapan Terima Kasih... Abstrak... DAFTAR ISI... DAFTAR GAMBAR... DAFTAR TABEL... DAFTAR LAMPIRAN... i ii iii iv v vii ix xiii xiv xv BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Rumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian... 4 BAB II KAJIAN PUSTAKA 2.1 Definisi Perumahan dan Pemukiman Pengertian Evaluasi Analisis Aspek Pasar Analisis Aspek Teknis... 9 ix

11 2.2.3 Analisis Aspek Finansial Biaya Produksi Pajak Metode dan Desain Riset Pemasaran Pengertian dan Macam Macam Metode Riset Penentuan Jumlah Sampel Kuisioner Metode Simpleks Program Quantitative System For Business Plus (QSB+) BAB III KERANGKA KONSEP PENELITIAN 3.1 Kerangka Konsep Penelitian Analisis Optimasi Analisa Pasar Identifikasi Responden Kuisioner Analisa Teknis Analisa Finansial BAB IV METODE PENELITIAN 4.1 Lokasi dan Waktu Penelitian Ruang Lingkup Penelitian Penentuan Sumber Data Instrumen Penelitian Analisa Data x

12 BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN 5.1 Umum Grand Renon Prime Residence Minat Responden Rencana Pendapatan Perhitungan Biaya (Cost) Modal Suku Bunga Evaluasi Optimasi Variabel Keputusan Fungsi Tujuan Fungsi Batasan Perhitungan Dengan Program QSB Tabel Alternatif Pilihan Evaluasi Aspek Pasar Analisa Data Hasil Survey Analisa Data Ramalan Dengan Metode Least Square Evaluasi Aspek Teknis Evaluasi Aspek Finansial Analisis Biaya Analisis Pendapatan Analisis Finansial xi

13 5.3.4 Analisis Sensitivitas BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN 6.1 Kesimpulan Saran DAFTAR PUSTAKA xii

14 DAFTAR GAMBAR Gambar 3.1 Kerangka Konsep Penelitian Gambar 4.1 Lokasi Grand Renon Prime Residence Gambar 4.2 Site Plan Grand Renon Prime Residence Gambar 5.1 Diagram Aliran Kas xiii

15 DAFTAR TABEL Tabel 2.1 Simpleks Dalam Bentuk Simbol Tabel 5.1 Tiap Type Rumah Yang Terjual Tabel 5.2 Daftar Iuran Bulanan Tabel 5.3 Sumber Biaya Investasi Tabel 5.4 Harga Biaya Investasi Tabel 5.5 Sumber Biaya Operasional dan Pemeliharaan Tabel 5.6 Harga Operasional dan Pemeliharaan Tabel 5.7 Volume Pekerjaan Tabel 5.8 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primavera Tabel 5.9 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Premiere Tabel 5.10 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primo Tabel 5.11 Alternatif Pilihan Tabel 5.12 Jumlah Rumah Yang Terjual Periode 2009 s/d Tabel 5.13 Analisis Perkembangan Penjualan Rumah Periode Tabel 5.14 Proyeksi Jumlah Penjualan Rumah Tabel 5.15 Perkiraan Penjualan Rumah Periode Tabel 5.16 Total Biaya ( cost ) Pembangunan Perumahan Grand Renon xiv

16 DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 Gambar Denah Masing Masing Tipe Rumah Lampiran 2 Hasil Akhir Optimal pada Program QSB Lampiran 3 Gambar Site Plan Penerapan Hasil Optimasi Lampiran 4 Kuisioner Lampiran 5 Tabulasi Data Hasil Survey Lampiran 6 Hasil Uji Validitas dan Realibilitas Lampiran 7 Perhitungan Pendapatan Lampiran 8 Perhitungan Pinjaman dan Pajak Lampiran 9 Perkiraan Cash Flow Lampiran 10 Analisis Biaya Manfaat Lampiran 11 Analisis Sensitivitas (Pendapatan turun 10% dan Biaya Tetap). 95 Lampiran 12 Analisis Sensitivitas (Pendapatan tetap dan Biaya Naik 10%) Lampiran 13 Analisis Sensitivitas (Pendapatan turun dan Biaya Naik 10%).. 97 xv

17 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Rumah atau hunian pada masa lalu berfungsi sebagai tempat berlindung, untuk mendapatkan keamanan dan kenyamanan, terhindar dari cuaca yang tidak menentu, hewan buas serta beristirahat. Tetapi saat ini pengertian rumah telah melebar sesuai perkembangan jaman. Rumah, apalagi yang berada di pusat kota merupakan oase untuk berlindung dan beristirahat. Saat ini banyak rumah yang memiliki fungsi hanya sebagai rumah peristirahatan semata. Seperti diperkotaan banyak rumah dibeli hanya sebagai rumah singgah pada saat hari-hari kerja sementara dipedesaan rumah dibeli sebagai rumah untuk peristirahatan saat liburan. Pertambahan penduduk pendatang di Denpasar setiap tahunnya terus meningkat. Peningkatan jumlah penduduk kota Denpasar selama beberapa tahun terakhir yaitu dari jiwa (tahun 2002) menjadi jiwa (tahun 2005). Tahun 2002 kepadatan penduduk kota Denpasar sudah mencapai jiwa per km2 dan angka ini meningkat lagi menjadi jiwa per km2 pada tahun Data tahun 2004 menyebutkan pertumbuhan penduduk pendatang di Denpasar mencapai 0,12% pertahun, sedangkan pertumbuhan penduduk tetap 1

18 2 hanya 0,02%. Jumlah penduduk pendatang yang menuju Denpasar pertahunnya mencapai orang. Jika rasio pertumbuhan ini terus terpolakan maka marginalisasi penduduk lokal sangat terbuka. Tabulasi data kependudukan Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil (DKC) menunjukkan pada tahun 2005 jumlah penduduk tetap mencapai orang. Jumlah ini bertambah menjadi pada tahun Kawasan perkotaan selain menjadi tempat untuk bekerja juga menawarkan berbagai fasilitas yang lengkap mendukung berbagai aktivitas yang diinginkan yang berkaitan dengan gaya hidup, misalnya lebih banyak restaurant dan pusat perbelanjaan. Menariknya rumah diperkotaan memerlukan perhatian khusus dalam desain karena fasilitas-fasilitas dalam kota seperti area hijau banyak yang kurang diperhatikan. Permasalahan lingkungan serta tingkat kriminalitas yang tinggi terkadang menyebabkan rumah sebaiknya didesain secara khusus dengan memperhatikan keindahan, kesejukan, kesehatan dan keamanan. Sehubungan dengan yang telah dijelaskan mengenai fungsi rumah serta laju pertumbuhan penduduk di Denpasar yang terus meningkat setiap tahunnya dan perancangan yang baik dalam pembangunan rumah di daerah perkotaan maka untuk itulah PT. Puri Artha Renon selaku developer membangun sebuah kawasan residence yang diberi nama Grand Renon Prime Residence. Kawasan Renon menjadi alternatif pemilihan lokasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence karena Renon terkenal dengan sebutan kawasan elite dan terletak di pusat kota. Dengan letak perumahan yang strategis

19 3 dipusat kota Denpasar maka perumahan ini akan memiliki nilai yang tinggi. Berdekatan dengan Trade Centre dengan kemudahan akses karena berdekatan dengan jalan Diponegoro, Hayam Wuruk, Puputan Niti Mandala dan Jalan Raya Hang Tuah. Sekitar 10 menit dari berbagai Pusat Perbelanjaan, 5 menit dari lapangan Puputan Renon, 5 menit dari kantor Pemerintahan, 15 menit dari kawasan rekreasi Pantai Sanur dan 30 menit menuju Bandar Udara Internasional Ngurah Rai. Grand Renon Prime Residence didirikan diatas tanah seluas 2 hektar yang berlokasi tepatnya di Jalan Raya Badak Agung Denpasar dengan jumlah 67 unit. Kawasan ditata menjadi 2 blok yaitu blok King dan blok Queen. Residence ini memiliki 3 type rumah yaitu Grand Primavera, Grand Premiere dan Grand Primo dengan masing masing type berjumlah 16 ; 31 dan 20 unit. Grand Renon Prime Residence didesain dengan tata ruang rumah tinggal 2 (dua) lantai yang mengacu pada konsep modern minimalist tanpa meninggalkan keramahan lingkungan dan tanpa meninggalkan nuansa tradisional Bali. Grand Renon Prime Residence dibangun menggunakan kelas satu sebagai dasar pembangunan. Fasilitas umum dan kawasan pada perumahan ini akan dikelola selama 1 (satu) tahun sejak beroperasi oleh pihak pengembang dengan cara menagih iuran bulanan kepada pihak konsumen/penghuni rumah. Untuk tahun - tahun selanjutnya pengelolaan kawasan dan fasilitas umum akan diserah terimakan kepada salah satu penghuni rumah yang akan dipilih secara musyawarah.

20 4 1.2 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan, maka permasalahan yang dapat dirumuskan yaitu: 1. Apakah komposisi dari tipe rumah yang dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence sudah optimal? 2. Bagaimanakah evaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence? 1.3 Tujuan Penelitian Adapun tujuan dari penelitian ini adalah : 1. Untuk mengetahui komposisi optimal dari ketiga tipe rumah yang akan dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence. 2. Untuk mengetahui evaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence. 1.4 Manfaat Penelitian Penelitian ini dapat dimanfaatkan oleh PT. Puri Artha Renon selaku pihak pengembang sebagai suatu acuan untuk mengevaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence.

21 BAB II KAJIAN PUSTAKA 2.1 Definisi Perumahan dan Pemukiman Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman mendefinisikan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Hal utama yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni perumahan. Pengertian permukiman secara jelas dan rinci dapat kita temukan dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, yang mengandung pengertian sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. 5

22 6 2.2 Pengertian Evaluasi Evaluasi merupakan bagian yang penting dari investasi karena dengan evaluasi akan diperoleh umpan balik (feed back) terhadap investasi atau pelaksanaan kegiatan. Tanpa adanya evaluasi, sulit rasanya mengetahui sejauh mana tujuan yang direncanakan itu telah dicapai. Banyak batasan tentang evaluasi, secara umum dapat dikatakan bahwa evaluasi adalah suatu proses untuk menilai atau menetapkan sejauh mana tujuan yang telah ditetapkan tercapai. Evaluasi adalah membandingkan antara hasil yang telah dicapai oleh suatu investasi dengan tujuan yang direncanakan. berikut : Proses atau kegiatan dalam evaluasi mencakup langkah langkah sebagai a. Menetapkan atau memformulasi tujuan evaluasi yakni tentang apa yang akan dievaluasi terhadap investasi b. Menetapkan kriteria yang akan digunakan dalam menentukan keberhasilan program yang akan dievaluasi. c. Menetapkan cara atau metode evaluasi yang akan digunakan d. Melaksanakan evaluasi, mengolah dan menganalisis data atau hasil pelaksanaan evaluasi tersebut. e. Menentukan keberhasilan investasi yang dievaluasi berdasarkan kriteria yang telah ditetapkan tersebut serta memberikan penjelasan penjelasan.

23 7 f. Menyusun rekomendasi atau saran saran tindakan lebih lanjut terhadap investasi berdasarkan hasil evaluasi tersebut. Sejalan dengan uraian di atas, analisis yang akan dilakukan dalam penelitian ini adalah studi evaluasi menyangkut optimalisasi lahan, aspek pasar, aspek teknis dan aspek finansial Analisis Aspek Pasar Studi aspek pasar dan pemasaran penting artinya karena studi pasar akan memberikan gambaran mengenai informasi tentang pertimbangan dan minat konsumen dalam memilih perumahan dan meramalkan jumlah permintaan produk pada masa yang akan datang. Metode yang digunakan untuk memproyeksikan jumlah produk pada masa yang akan datang dilakukan dengan mengekstrapolir trend perkembangan produk tersebut selama beberapa tahun terakhir. Agar angka-angka proyeksi jumlah permintaan dapat memberikan gambaran yang dapat dipercaya, salah satu syarat yang perlu dipenuhi adalah permintaan produk pada masa lampau berfluktuasi secara konstan, artinya gelombang kenaikan dan penurunan tidak terlalu tajam. Metode yang digunakan, antara lain (Iqbal Hasan, 2009) : 1. Metode Kuadrat Terkecil (Least Square) Metode demand forecasting ini, digunakan apabila fluktuasi permintaan produk pada tahun-tahun yang lampau tidak terlalu tajam, maka permintaan produksi pada tahun-tahun mendatang dapat diperkirakan dengan jalan

24 8 mengekstrapolasi trend perkembangan permintaan itu dengan mempergunakan persamaan matematis garis lurus, Y= a + bx. 2.1 Dengan metode kuadrat terkecil, nilai a dan b dari persamaan trend linear di atas ditentukan dengan rumus : dimana : Y = Nilai data berkala n = Jumlah periode waktu X = tahun kode Tahun kode (X) memiliki nilai nilai yang berbeda untuk jumlah tahun ganjil dan tahun genap. a. Untuk jumlah tahun ganjil ( n ganjil), nilai nilai X-nya :..., -3, -2, -1, 0, +1, +2, +3,... b. Untuk jumlah tahun genap ( n genap), nilai nilai X-nya :..., -5, -3, -1, +1, +3, +5,...

25 Analisis Aspek Teknis Evaluasi aspek teknis akan menentukan besarnya proyek dalam arti kapasitas produksi ekonomis yang paling ideal serta jenis teknologi yang tepat. Dalam evaluasi aspek teknis akan diteliti bagaimana kondisi infrastruktur publik, keadaan tanah dan aksesibilitas proyek tersebut Analisis Aspek Finansial Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan. Di samping pengeluaran, investasi akan menghasilkan sejumlah keuntungan atau manfaat dalam bentuk penjualan-penjualan produk benda atau jasa atau penyewaan fasilitas. Terdapat berbagai metode dalam mengevaluasi kelayakan investasi dan yang umum dipakai, yaitu (Giatman, 2006) : 1. Net Present Value (NPV). Net Present Value (NPV) adalah metode menghitung nilai bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi. Dengan demikian metode NPV pada dasarnya memindahkan cash flow yang menyebar sepanjang umur investasi

26 10 ke waktu awal investasi (t=0) atau kondisi present, dengan menerapkan konsep ekuivalensi uang. Cash-flow yang benefit saja perhitungannya disebut dengan Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan hanya cash out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC). Untuk mendapatkan nilai PWB, PWC dan NPV dipakai formula umum sebagai berikut : NPV = PWB PWC dimana : NPV = Net Present Value Cb = Cash-flow benefit Cc = Cash-flow cost Cf = Cash-flow utuh (benefit + cost) FBP = Faktor bunga present t = Periode waktu n = Umur investasi

27 11 Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak ekonomis atau tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu : Jika : NPV 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak NPV 0 artinya investasi tidak menguntungkan/tidak layak 2. Internal Rate of Return (IRR). Pada metode Internal Rate of Return (IRR) ini yang akan dicari adalah suku bunganya disaat NPV sama dengan nol. Jadi, pada metode IRR ini informasi yang dihasilkan berkaitan dengan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk % periode waktu. Logika sederhananya menjelaskan seberapa kemampuan cash flow dalam mengembalikan modalnya dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan ini disebut dengan Internal Rate of Return (IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan Minimum Atractive Rate of Return (MARR). Dengan demikian suatu rencana investasi akan dikatakan layak jika IRR MARR. Nilai MARR akan berbeda pada jenis industri yang satu dengan jenis industri yang lainnya. Biasanya perusahaan menetapkan suatu standar MARR sendiri-sendiri sebagai bahan untuk mempertimbangkan investasi-investasi yang akan dilakukan. Terlepas dari cara yang dipakai dalam menentukan MARR, nilai MARR harus ditetapkan lebih tinggi dari Cost of Capital. Besarnya nilai MARR akan dipengaruhi oleh banyak hal diantaranya adalah ketersediaan modal (uang), ketersediaan kesempatan investasi, kondisi bisnis, tingkat inflasi, ongkos modal

28 12 (cost of capital) perusahaan, peraturan pajak, peraturan pemerintah, tingkat resiko/ketidakpastian dan lain-lain. 3. Benefit Cost Ratio (BCR) Metode benefit cost ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai analisis tambahan dalam rangka memvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lainnya. Metode BCR ini memberi penekanan terhadap nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut. Adapun metode analisis benefit cost ratio (BCR) ini dijelaskan sebagai berikut : Analisis dilakukan terhadap present : Untuk mengetahui suatu rencana investasi dapat dinyatakan layak secara finansial maka diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode BCR jika : BCR > 1 artinya investasi layak (feasible) BCR < 1 artinya investasi tidak layak (unfeasible)

29 13 4. Analisis sensitivitas Analisis sensitivitas cocok diaplikasikan pada permasalahan yang mengandung satu atau lebih faktor ketidakpastian. Analisis sensitivitas dibutuhkan untuk mengetahui sejauh mana parameter-parameter investasi yang telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah ( investasi, benefit, biaya pengeluaran, suku bunga). Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu alternative investasi. 2.3 Biaya Produksi Pengertian biaya disini ada dua istilah yaitu : 1. Biaya (cost), yang dimaksud dengan biaya di sini adalah semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang. 2. Pengeluaran (expence), yang dimaksud dengan expence ini berkaitan dengan sejumlah uang yang dikeluarkan atau dibayarkan dalam rangka mendapatkan sesuatu hasil yang diharapkan. Biaya yang akan dihitung di sini adalah biaya perkiraan (predictive cost) yaitu perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanakan. Biaya-biaya yang akan dihitung antara lain :

30 14 1) Biaya investasi (Investment cost), yaitu biaya yang ditanamkan dalam rangka menyiapkan kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan baik. Biaya ini biasanya dikeluarkan pada awal-awal kegiatan usaha dalam jumlah yang relatif besar dan berdampak jangka panjang untuk kesinambungan usaha tersebut. 2) Biaya operasional (Operation Cost), yaitu biaya yang dikeluarkan dalam rangka menjalankan aktivitas usaha tersebut sesuai dengan tujuan. Biaya ini biasanya dikeluarkan secara rutin atau periode waktu tertentu dalam jumlah yang relatif sama atau sesuai dengan jadwal kegiatan/produksi. 3) Biaya perawatan (Maintenance Cost), yaitu biaya yang diperuntukkan dalam rangka menjaga/menjamin performance kerja fasilitas atau peralatan agar selalu prima dan siap untuk dioperasikan yang dibedakan menjadi dua yaitu biaya perawatan rutin (preventive maintenance) dan biaya perawatan insidentil. (Giatman, 2006) 2.4 Pajak Pajak properti merupakan pajak yang dikenakan oleh pemerintah, baik dalam bentuk pajak bumi dan bangunan ataupun pajak yang dikenakan sewaktu transaksi properti dilakukan. Besarnya tarif pajak berdasarkan ketentuan UU nomor 12/1985 yang telah diubah dengan UU Nomor 12/1997 tentang PBB adalah marginal tax rate 5% x 20% dari NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) untuk nilainya kurang dari 1 milyar. Untuk obyek pajak yang NJKP (Nilai Jual Kena

31 15 Pajak)nya di atas 1 milyar dikenakan sebesar 5% x 40% x NJOP baik dari nilai tanah maupun nilai bangunannya. (Prawoto, 2003) Besarnya pajak pendapatan yang harus dihitung oleh sebuah perusahaan bisa dihitung dengan rumus dasar sebagai berikut : P = (TI) T dimana : P = besarnya pajak TI = pendapatan terkena pajak T = tingkat pajak yang dikenakan untuk pendapatan terkena pajak sebesar TI dengan TI = GI E D B dimana : GI = Pendapatan kotor E = Pengeluaran D = Depresiasi atau penyusutan B = Bunga Tingkat pajak biasanya berbeda-beda menurut besarnya pendapatan terkena pajak dari suatu perusahaan. Perusahaan-perusahaan yang TI-nya lebih kecil biasanya

32 16 akan dikenakan pajak yang lebih rendah. Besarnya tingkat pajak untuk tiap interval TI tertentu bisa berubah-ubah, tergantung pada kebijakan pemerintah yang mengaturnya. (Pujawan, 2003) Dasar hukum Pajak Penghasilan (PPh) adalah Undang-Undang No.7 tahun 1984 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No.7 tahun 1991 dan terakhir diubah dengan Undang-Undang No. 10 tahun Pajak Penghasilan Pasal 23 merupakan Pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun yang dipotong atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dalam negeri dan bentuk usaha tetap yang berasal dari modal, penyerahan jasa atau penyelenggaraan kegiatan selain yang telah dipotong pajak sebagaimana dimaksud dalam pasal 21. Tarif PPh berdasarkan besarnya penghasilan sebagai berikut : 1) Penghasilan sampai dengan Rp ,- tarif pajak 10% 2) Rp ,- sampai Rp ,- tarif pajak 15% 3) Di atas Rp ,- tarif pajak 30% 2.5 Metode dan Desain Riset Pemasaran Pengertian dan Macam-Macam Metode Riset Riset pemasaran merupakan suatu kegiatan sistematik dan mempunyai tujuan dalam hal pengidentifikasian masalah dan peluang, pengumpulan data, pengolahan dan penganalisaan data, penyebaran informasi yang bermanfaat untuk membantu manajemen dalam rangka pengambilan keputusan identifikasi dan solusi yang efektif dan efisien di bidang pemasaran perusahaan. Riset memiliki

33 17 tiga unsur penting yaitu sasaran, usaha untuk mencapai sasaran, serta metode yang ilmiah. Salah satu metode riset adalah metode deskriptif yaitu suatu metode yang bertujuan untuk menggambarkan sifat sesuatu yang tengah berlangsung pada saat riset dilakukan dan memeriksa sebab-sebab dari suatu gejala tertentu Penentuan Jumlah Sampel Penentuan sampel yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan pendekatan non probability sampling dengan menggunakan teknik purposive sampling, yaitu teknik penentuan sampel berdasarkan pertimbangan tertentu (Sugiyono, 2006) dengan tujuan untuk mendapatkan sampel sesuai dengan kriteria yang ditentukan Kuisioner Pada penelitian survai, penggunaan kuisioner merupakan hal yang pokok untuk pengumpulan data. Tujuan pokok pembuatan kuisioner adalah untuk : a. Memperoleh informasi yang relevan dengan tujuan survai b. Memperoleh informasi dengan reliabilitas dan validitas setinggi mungkin Beberapa cara pemakaian kuisioner adalah : 1. Kuisioner digunakan dalam wawancara tatap muka dengan responden. 2. Kuisioner diisi sendiri oleh kelompok. 3. Wawancara melalui telepon. 4. Kuisioner diposkan.

34 18 Sedangkan jenis-jenis pertanyaannya adalah : 1. Pertanyaan tertutup Kemungkinan jawabannya sudah ditentukan terlebih dahulu dan responden tidak diberi kesempatan memberikan jawaban. 2. Pertanyaan terbuka. Kemungkinan jawabannya tidak ditentukan terlebih dahulu dan responden bebas memberikan jawaban. 3. Pertanyaan tertutup dan terbuka. Jawabannya sudah ditentukan tetapi kemudian disusul dengan pertanyaan terbuka. 4. Pertanyaan semi terbuka. Pada pertanyaan semi terbuka jawabannya sudah tersusun tetapi masih ada kemungkinan tambahan jawaban. 2.6 Metode Simpleks Metode simpleks adalah suatu metode yang secara sistematis dimulai dari suatu pemecahan dasar yang fisibel ke pemecahan yang fisibel lainnya dan ini dilakukan berulang-ulang (dengan jumlah ulangan yang terbatas) sehingga akhirnya tercapai suatu pemecahan dasar yang optimal dan pada setiap langkah menghasilkan suatu nilai dari fungsi tujuan yang selalu lebih besar (lebih kecil) atau sama dari langkah langkah sebelumnya.

35 19 Apabila suatu masalah program linear hanya mengandung 2 kegiatan atau variabel variabel keputusan saja, maka akan dapat diselesaikan dengan metode grafik. Tetapi bila melibatkan lebih dari dua kegiatan maka metode grafik tidak dapat digunakan lagi, sehingga diperlukan metode simpleks. Metode simpleks merupakan suatu cara yang lazim digunakan untuk menentukan kombinasi optimal dari tiga variable atau lebih. Dalam metode simpleks, model diubah ke dalam bentuk suatu tabel, kemudian dilakukan beberapa langkah matematis pada tabel tersebut. Langkahlangkah matematis ini pada dasarnya merupakan replikasi proses pemindahanpemindahan dari suatu titik ekstrim lainnya pada batas daerah solusi (solution boundary). Tidak seperti metode grafik, dimana kita dapat dengan mudah mencari titik terbaik diantara semua titik titik solusi, metode simpleks bergerak dari satu solusi ke solusi yang lebih baik sampai solusi yang terbaik didapat. Metode simpleks lebih efisien serta dilengkapi dengan suatu tes kriteria yang bisa memberitahukan kapan hitungan harus dihentikan dan kapan harus dilanjutkan sampai diperoleh suatu solusi optimal (keuntungan maksimal, pendapatan maksimal, biaya minimal, dan lain sebagainya). Pada umumnya dipergunakan tabel-tabel dari tabel pertama yang memberikan pemecahan dasar permulaan yang fisibel (initial basic feasible solution) sampai pada pemecahan terakhir yang memberikan solusi optimal. Semua informasi yang diperlukan (tes kriteria, nilai variabel variabel, nilai fungsi tujuan) akan terdapat pada setiap tabel, selain itu nilai fungsi tujuan dari suatu tabel akan lebih besar atau kecil atau sama dengan tabel sebelumnya.

36 20 Pada umumnya suatu persoalan linear programming bisa diklasifikasikan menjadi tiga kategori yaitu : 1. Tidak ada pemecahan yang fisibel (there is no feasible solution). 2. Ada pemecahan optimal (maksimum atau minimum). 3. Fungsi objektif tidak ada batasnya (unbounded) Pada masa sekarang masalah-masalah Linear Programming yang melibatkan banyak variabel variabel keputusan dapat dengan cepat diselesaikan melalui bantuan komputer, tetapi bila variabel keputusan yang dikandung tidak terlalu banyak, masalah tersebut dapat diselesaikan dengan suatu logaritma yang biasanya sering disebut metode simpleks tabel. Adapun langkah-langkah Metode Simpleks Tabel sebagai berikut : Langkah 1 : Mengubah tujuan dan batasan - batasan fungsi tujuan diubah menjadi fungsi implisit. Misalnya fungsi tujuan tersebut Z = C 1 X 1 + C 2 X C n X n diubah menjadi Z (C 1 X 1 + C 2 X C n X n ) = 0. Pada bentuk standar semua batasan mempunyai tanda lebih kecil sama dengan ( ). Ketidaksamaan ini harus diubah menjadi kesamaan caranya dengan menambah slot variabel yaitu variabel tambahan yang mewakili tingkat pengangguran atau kapasitas yang merupakan batasan variabel slot ini adalah Xn + 1, X n + 2,.,X n + m seperti contoh di bawah ini :

37 21 a 11 X 1 b 1 menjadi a 11 X 1 + a n X 1 = b 1 a 21 X 2 b 2 menjadi a 21 X 2 + X n + 2 = b 2 a m1 X 1 +a m2 b m menjadi a m1 X 1 +a m2 X 2 + a m2 X = b m Berdasarkan perbahan persamaan- persamaan di atas dapat disusun formulasi yang diubah sebagai berikut : Fungsi tujuan maksimum Z C 1 X 1 C 2 X C n X n = 0, dengan batasan batasan : 1. a 11 X 1 b 1 menjadi a 11 X 1 + X n + 1 = b 1 2. a 21 X 2 b 2 menjadi a 21 X 2 + X n + 2 = b 2 3. a m1 X 1 + a m2 X 2 b m menjadi a m1 X 1 + a m2 +a m2 X = b m Langkah 2 : menyusun persamaan-persamaan di dalam tabel. Setelah formulasi diubah kemudian disusun ke dalam tabel dalam bentuk simbol seperti pada tabel 2.1.

38 22 Tabel 2.1 Simpleks Dalam Bentuk Simbol Variabel Z X 1 X 2 X n X n+1 X n+2 X n+m NK dasar Z 1 -C 1 -C2 -C n X n a 11 a12 a 1n b 1 X n a 11 a12 a 2n b X n + m 0 a m1 a m2 a mn b m NK adalah nilai kanan persamaan, yaitu nilai di belakang tanda sama dengan (=). Variabel dasar adalah variabel nilainya sama dengan sisi kanan dari persamaan. Apabila belum ada kegiatan apa-apa berarti nilai X 1 = 0, dan semua kapasitas masih menganggur, pada tabel tersebut nilai variabel dasar (X n + 1,X n + 2, X n + m ) pada fungsi tujuan pada tabel permulaan ini harus nol (0), dan nilainya pada batasan bertanda positif. Setelah data disusun ke dalam tabel di atas kemudian diadakan perubahanperubahan agar nilai mencapai titik optimal dengan langkah-langkah berikutnya.

39 23 Langkah 3 : Memilih kolom kunci Kolom kunci adalah kolom yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah ke dua. Pilihlah kolom yang mempunyai nilai pada garis fungsi tujuan yang bernilai negatif dengan angka terbesar. Kalau suatu tabel sudah tidak memiliki nilai negatif pada fungsi tujuan berarti tabel itu tidak bisa dioptimalkan lagi (sudah optimal). Langkah 4: Memilih baris kunci. Baris kunci yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah kerja ke tiga. Untuk itu terlebih dahulu carilah indeks tiap-tiap baris dengan cara membagi nilai-nilai pada kolom NK dengan nilai yang sebaris pada kolom kunci Pilihlah baris yang mempunyai indeks positif dengan angka terkecil. Nilai yang masuk dalam kolom kunci dan juga termasuk dalam baris kunci disebut angka kunci. Langkah 5 : Mengubah nilai nilai baris kunci. Nilai baris kunci diubah dengan cara membaginya dengan angka kunci. Gantilah variabel dasar pada baris itu dengan variabel yang terdapat di bagian atas kolom kunci.

40 24 Langkah 6 : Mengubah nilai-nilai selain pada baris kunci. Nilai-nilai baris yang lain pada baris kunci dapat diubah dengan rumus sebagai berikut : Baris baru = baris lama-(koefesien pada kolom kunci) x nilai baru baris kunci. Langkah 7 : Melanjutkan perbaikan-perbaikan atau perubahan-perubahan. Ulangilah langkah-langkah perbaikan mulai langkah 3 hingga langkah 6 untuk memperbaiki tabel-tabel yang telah diubah atau diperbaiki nilainya. Perubahan baru berhenti setelah pada baris pertama (fungsi tujuan) tidak ada lagi yang bernilai positif. Kalau dilihat dari baris pertama (z) tidak ada lagi nilai negatif, semua positif. Berarti tabel itu tidak dapat dioptimalkan lagi, sehingga hasil dari tabel tersebut sudah merupakan hasil optimal Program Quantitative System for Business Plus (QSB+) Program QSB+ yang merupakan perbaikan dari program QSB, adalah program komputer yang digunakan untuk memecahkan masalah manajemen kuantitatif, misalnya linear programming. Program QSB dan QSB+ sangat tepat bila digunakan sebagai pelangkap mata kuliah Operation Research atau Metode Kuantitatif dalam Pengambilan Keputusan. Masalah masalah tersebut di atas, bila dihitung dan dikerjakan secara manual akan memerlukan waktu yang sangat

41 25 lama, meskipun itu dilakukan oleh mahasiswa atau pemakai yang sudah terbiasa. Tetapi dengan komputer, masalah masalah di atas akan cepat terselesaikan. (Miswanto dan Winarno, 1995). Penggunaan program QSB + juga sangat mudah dan cepat untuk dipelajari, pemakaian hanya diharuskan mengisi menu pilihan yang terdapat dalam modul QSB +. Beberapa menu pilihan yang dimaksud antara lain : 1. Overview, member penjelasan ringkas mengenai suuatu modul. Misalnya pengguna memilih modul Linear Programming, maka menu Overview ini akan menjelaskan secara ringkas mengenai modul linear programming. 2. Enter new problem, menu ini digunakan untuk memasukkan data baru. 3. Read existing problem from disk(ette), digunakan untuk membaca (atau mengambil ) data yang sudah disimpan ke dalam suatu disket. 4. Show input data, digunakan untuk menampilkan data yang sudah di input (melalui nomor 2 di atas) atau diambil dari disket (melalui nomor3). 5. Solve problem, digunakan untuk memecahkan masalah yang sudah di input atau diambil dari disket. 6. Save problem on disk(ette), digunakan untuk menyimpan data (atau masalah) ke dalam disket. 7. Modify problem, digunakan untuk mengubah data atau permasalahan. 8. Show final solution, digunakan untuk menampilkan hasil analisis.

42 26 9. Retrun to the program menu, digunakan untuk keluar dari modul ini dan menuju ke menu utama program QSB Exit from QSB+, digunakan untuk keluar dari modul - modul yang sedang dipakai dan langsung mengakhiri penggunaan QSB+ (menuju ke prompt DOS atau Windows). Adapun langkah-langkah memecahkan masalah kuantitatif adalah sebagai berikut: 1. Siapkan formula masalah. Misalnya pemakaian akan memecahkan masalah linear programming, tentukan apakah fungsi tujuan memaksimumkan atau meminimumkan, tentukan pula variabel dan fungsi batasan-batasannya. 2. Masukkan masalah tersebut ke dalam program komputer. 3. Tampilkan data yang telah di input (atau dapat juga diambil dari disket kalau sudah pernah memasukkannya). Langkah ini optional, bukan merupakan keharusan. 4. Lakukan modifikasi atas formula atau data (bila perlu). 5. Hitung dan carilah hasilnya (dengan menu Solve the problem). Langkah ini belum menunjukkan hasil hitungan, karena memang hanya menghitung saja. 6. Tampilkan hasil hitungan (dengan menu Show the final solution). 7. Simpan formulasi masalah atau datanya (bila perlu).

43 BAB III KERANGKA KONSEP PENELITIAN 3.1 Kerangka Konsep Penelitian Penelitian ini mengevaluasi pembangunan kawasan Grand Renon Prime Residence yang terletak di Desa Sumerta Kelod, Kecamatan Denpasar Timur, Kotamadya Denpasar, Propinsi Daerah Tingkat I Bali. Evaluasi dititikberatkan pada analisis finansial untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi. Data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder yang didapat dari PT. Puri Artha Renon selaku developer serta instansi lain yang terkait. Disamping itu pula, data yang didapat dari observasi, wawancara kepada pihak pihak yang terkait. Data tersebut meliputi : a. Data lokasi, site plan, gambar rencana, biaya pembangunan proyek, biaya operasional dan lain lain sebagai pendukung analisis ini, didapatkan dari Konsultan Perencana Pengelola Kawasan. Disamping itu pula beberapa data pendamping untuk hal ini, diambil berdasarkan penelitian dari responden yang profesional dibidangnya masing masing, seperti : konsultan, kontraktor, pemerintah dan perorangan. Data ini dipergunakan sebagai penunjang di dalam mengestimasi biaya biaya proyek. b. Data lain yang menunjang analisis ini yang didapat dari tulisan ilmiah, makalah atau sumber sumber lain untuk melengkapi proses analisis baik padaestimasi maupun pada peramalan data. 27

44 28 c. Data kuesioner untuk mengetahui keinginan dan minat konsumen akan produk perumahan. Selanjutnya data tersebut dianalisis sesuai dengan fungsi data yang pada akhirnya dijadikan penunjang untuk mengetahui komposisi jumlah bangunan yang optimal dan mengevaluasi kelayakan secara finansial, teknis dan pasar dari proyek tersebut Analisa Optimasi Analisa optimasi dalam penelitian ini menggunakan metode sebagai berikut : 1) Analisa Dengan Metode Simpleks Tujuan analisa ini adalah untuk mendapatkan komposisi optimal jumlah rumah dari tiap tipe rumah yang akan dibangun pada proyek perumahan Grand Renon Prime Residence untuk memaksimalkan keuntungan perusahaan. Adapun langkah langkah analisa sebagai berikut : a. Menentukan variabel keputusan X1= Jumlah rumah type Primavera (A) yang akan dibangun X2= Jumlah rumah type Premiere (B) yang akan dibangun X3= Jumlah rumah type Primo (C) yang akan dibangun b. Menentukan fungsi tujuan Memaksimalkan Z = Profit A.X1 + Profit B.X2 + Profit C.X3

45 29 c. Menentukan batasan a) Melalui luas tanah yang digunakan untuk bangunan rumah Luas tanah yang digunakan untuk bangunan terdiri dari tiga tipe yaitu tipe A, tipe B dan tipe C. Luas tanah (LT) yang sepenuhnya untuk bangunan yang akan dijual yaitu seluas 1,4448 Ha dari luas tanah total yaitu 2 Ha. Sehingga didapat fungsi batasan pertama yaitu : LT type A.X1 + LT type B.X2 + LT type C.X3 1,4448 Ha b) Melalui perbandingan minat konsumen terhadap masing masing tipe rumah. Type A : Type B : Type C = X1 : X2 : X3 = Minat type A : Minat type B : Minat type C Sehingga batasan kedua yaitu Minat type B. X1 Minat type A.X2 dan batasan ketiga yaitu Minat type C.X2 Minat type B.X3 2) Analisa Dengan Program QSB+ Analisa dengan program QSB+ dilakukan untuk menghitung hasil akhir yang diperoleh dari model metode simpleks diatas. 3) Tabel Alternatif Pilihan Setelah didapat hasil akhir pada analisa diatas, maka perhitungan komposisi optimal pembangunan masing masing tipe rumah dilanjutkan dengan menggunakan tabel alternatif pilihan. Hal ini dilakukan jika pada tahap perhitungan sebelumnya diperoleh hasil akhir masih berupa bentuk desimal.

46 Analisa Pasar Analisis pasar dalam penelitian ini dilakukan dengan survey untuk mengetahui pertimbangan dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand Renon Prime Residence serta meramalkan tren penjualan rumah untuk tahun tahun memdatang Identifikasi Responden Adapun nantinya yang akan menjadi sasaran dalam penyebaran kuisioner ini adalah pembeli langsung unit perumahan Grand Renon Prime Residence dan perumahan Hayam Wuruk Residence Kuisioner Pembuatan kuisioner dan survey akan diarahkan untuk mengidentifikasi minat konsumen melalui : a. Kondisi fisik lokasi, meliputi kemungkinan terjadinya banjir, tingkat kebisingan dan kemudahan transportasi. b. Faktor kelengkapan prasarana, meliputi adanya fasilitas penunjang seperti jalan kawasan, fasilitas listrik, air bersih dan keamanan. c. Faktor kelengkapan sarana, meliputi adanya fasilitas penunjang seperti fasilitas perbelanjaan dan rekreasi, fasilitas kesehatan, fasilitas pendidikan, fasilitas pemerintahan, fasilitas perkantoran, fasilitas olah raga dan fasilitas kuliner disekitar.

47 Analisa Teknis Analisis teknis dalam penelitian ini dilakukan dengan mendeskripsikan faktor faktor sebagai berikut : 1. Kondisi Infrastruktur Publik Pembangunan perumahan baru harus dilakukan dengan mempertimbangkan beberapa hal, salah satunya adalah penyediaan infrastruktur seperti jaringan jalan, saluran sanitasi dan drainase, jaringan air bersih dan jaringan listrik. Tingginya kepadatan bangunan disuatu daerah tidak jarang mengakibatkan minimnya lahan yang tersedia bagi sarana infrastruktur. Kondisi ini merupakan salah satu ciri rendahnya kualitas suatu lingkungan pemukiman. Prasarana dan sarana dengan kualitas yang sangat rendah tidak layak difungsikan sesuai peruntukannya. 2. Keadaan Tanah Keadaan tanah setempat merupakan faktor yang penting dalam proses perencanaan rumah. Kondisi tanah tidak selalu sama dan setiap tempat mempunyai kondisi yang spesifik. Informasi mengenai kekerasan dan kepadatan lahan sangat penting untuk menentukan jenis dan bahan pondasi yang cocok digunakan untuk tempat tersebut. 3. Aksesibilitas Lokasi perumahan sebaiknya dipilih di daerah yang memberikan akses yang mudah bagi para pemukim untuk menuju tempat kerja dan pusat pusat kegiatan pelayanan yang lebih luas.

48 Analisa Finansial Analisa finansial dalam penelitian ini dipengaruhi oleh beberapa faktor sebagai berikut : 1) Biaya Produksi Setelah tahap desain selesai dilakukan maka selanjutnya dilaksanakan tahap produksi. Biaya biaya yang dikeluarkan pada tahap ini adalah : A. Biaya ( cost ) 1. Biaya pra perencanaan terdiri dari pengadaan tanah, penyiapan lahan, perijinan dan konsultan perencana 2. Operasional dan Maintenance meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan, biaya pengelola dan Advertising (Iklan, brosur, Launching Product). 3. Biaya Pembangunan terdiri dari : a. Pembangunan Rumah b. Kantor Pemasaran c. Main Gate dan Barrier Gate System d. Playground dan Pool e. Jalan Kawasan f. Water Feature g. Landscape h. Boulevard i. Drainase

49 33 j. Mechanical & Electrical Plumbing ( jaringan MEP internal dan external meliputi sarana plumbing, electronica dan electrical ) 4. Biaya biaya lain : a. Bunga Modal Pinjaman b. Pajak ( Pajak Penjualan dan Pajak Penghasilan ) B. Manfaat, meliputi : a. Penjualan Rumah b. Iuran Bulanan selama 1 tahun terhitung sejak fasilitas umum beroperasi ( keamanan, biaya perawatan kolam renang umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan jalan dan lingkungan. 2) Suku Bunga Tingkat bunga yang diuji merefleksikan kondisi ekonomi makro. Suku Bunga acuan Bank Indonesia ( BI Rate ) diprediksikan akan stagnan hingga akhir tahun 2009, karena tekanan laju inflasi yang mulai diperkirakan mulai naik. BI Rate akan stagnan berada diposisi 6,5 persen tidak mungkin diturunkan dan kecenderungan dinaikkan juga sangat berat bagi Bank Indonesia, Ujar Ekonom Standard Chartered, Fauzi Ikhzan ketika ditemui di gedung Bank Indonesia (Vibiznews-Banking, 2009). Dari tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok Bank periode januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga menurun dari 15,23% sampai dengan 12,83%. Untuk suku bunga deposito rupiah pada Bank BNI yaitu 6,25%.

50 34 Dari data diatas maka dalam analisis ini diambil tingkat suku bunga dengan komposisi 80% dari suku bunga deposito 6,25% dan 20% dari nilai rata - rata suku bunga kredit tahun 2009 sampai dengan tahun 2010 sebesar 13,875%, sehingga diperoleh suku bunga 7,775% per tahun dibulatkan menjadi 8,00% per tahun.

51 35 Kerangka konsep penelitian ini dapat digambarkan sebagai berikut : Mulai Latar Belakang Studi Pustaka OBJEK Batasan Masalah Pengumpulan Data Data sekunder -Gambar -Data Penjualan -RAB Evaluasi dan Pembahasan Data primer - Survai Pasar (kuisioner) Aspek Teknis Aspek Pasar Aspek Optimasi Analisa Biaya Analisa Pendapatan Aspek Finansial NPV, IRR, BCR Analisis Sensitivitas Simpulan dan Saran Selesai Gambar 3.1. Kerangka Konsep Penelitian

52 BAB IV METODE PENELITIAN 4.1. Lokasi dan Waktu Penelitian Obyek penelitian adalah proyek pembangunan kawasan Grand Renon Prime Residence, Desa Sumerta Kelod, Kecamatan Denpasar Timur, Kotamadya Denpasar, Propinsi Daerah tingkat I Bali. Lokasi perumahan ini terletak di jalan Raya Badak Agung Denpasar. Pusat pusat layanan seperti sekolah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, hotel Internasional, lapangan Puputan Renon serta tempat bekerja dapat ditempuh rata rata dalam waktu 5-30 menit dan dapat dilalui oleh alat transportasi umum. (Gambar 4.1) Perencanaan kawasan ini dilakukan oleh Konsultan Perencana 21 Degree seluas 2 ha terdiri dari unit unit hunian residence dan fasilitas fasilitas penunjangnya seperti jalan perumahan selebar 12 meter, main gate, Playground, boulevard dan Water Feature. Pembangunan akan dilakukan dengan sistem pembangunan bertahap yang terdiri dari 67 unit residence (type Primavera 300/260, type Premiere 260/208, type Primo 245/192) dengan fasilitas fasilitas penunjangnya seperti jalan perumahan selebar 12 meter, main gate, Playground, boulevard dan Water Feature. (Gambar 4.2) 36

53 Gambar 4.1 Lokasi Grand Renon Prime Residence 37

54 Gambar 4.2 Site Plan Grand Renon Prime Residence 38

55 39 Grand Renon Prime Residence dikembangkan oleh developer asal Bali PT Puri Artha Renon. Dalam pelaksanaannya melibatkan 2 (dua) kontraktor utama sebagai pelaksana yaitu PT Alir Konstruksi Nasional (Alkon) untuk pekerjaan sipil (struktur) dan sebagian pekerjaan finishing, PT Teknik Umum (TU) untuk pekerjaan Mechanical&Electrical Plumbing dan Infrastruktur. Sebagian pekerjaan finishing lainnya dikerjakan oleh beberapa subkontraktor. Sistem pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan ini melibatkan modal awal 80% serta pinjaman Bank sebesar 20%. Pengelolaan kawasan ini beserta fasilitasnya untuk sementara masih dikelola oleh PT Puri Artha Renon yang nantinya akan dibuatkan manajemen tersendiri. Untuk pemeliharaan dan perawatan fasilitas pendukung setiap satu unit rumah akan dikenakan iuran tiap bulan yaitu sebesar Rp per meter persegi bangunan sesuai dengan tipe rumah. Biaya tersebut meliputi biaya keamanan (security), biaya perawatan kolam renang umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan jalan dan lingkungan Ruang Lingkup Penelitian Adapun pembatasan pembahasan yang dilakukan adalah sebagai berikut : a. Pada analisis optimasi dimana model matematis pemilihan hanya untuk menentukan jumlah rumah tiap tipenya. b. Untuk evaluasi dilakukan terhadap aspek pasar, aspek teknis dan aspek finansial. c. Tingkat suku bunga dianggap konstan sebesar 8,00% pertahun.