FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA

Transkripsi

1 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA Karina Mayasari, Surjono, Septiana Hariyani Jl. Mayjen Haryono 167 Malang 65145, Indonesia Telp ; Fax ; Telex Unibraw IA ABSTRAK Pengertian nilai lahan atau land value, ialah pengukuran nilai lahan yang didasarkan kepada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis. Sedangkan harga lahan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu. Perbedaan harga lahan yang ada di pasaran Kota Samarinda saat inilah yang melatarbelakangi penelitian ini, khususnya pada Kecamatan Palaran (kawasan khusus kota baru berbasis industri) dan Kecamatan Samarinda Ilir (kawasan pusat kota Samarinda). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor apa yang mempengaruhi harga lahan pasaran di wilayah studi dan bagaimana faktorfaktor tersebut dalam pembentukan pemodelan harga lahan dan NJOP di kedua kecamatan yang memiliki karakteristik yang berbeda ini. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode deskriptif untuk mengetahui karakteristik harga lahan berdasarkan variabel yang mempengaruhi harga lahan di wilayah studi dengan menggunakan analisis crosstabs dan uji test chisquare pada crosstabs. Hasil analisis menunjukkan bahwa diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan harga lahan secara signifkan di Kecamatan Samarinda Ilir adalah jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat. Dan variabel yang memiliki hubungan dengan harga lahan secara signifkan di Kecamatan Palaran adalah luas lahan, jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat. Kata kunci : harga lahan, NJOP, pemodelan harga lahan, Kota Samarinda. ABSTRAK Pengertian nilai lahan atau land value, ialah pengukuran nilai lahan yang didasarkan kepada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis. Sedangkan harga lahan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu. Perbedaan harga lahan yang ada di pasaran Kota Samarinda saat inilah yang melatarbelakangi penelitian ini, khususnya pada Kecamatan Palaran (kawasan khusus kota baru berbasis industri) dan Kecamatan Samarinda Ilir (kawasan pusat kota Samarinda). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor apa yang mempengaruhi harga lahan pasaran di wilayah studi dan bagaimana faktorfaktor tersebut dalam pembentukan pemodelan harga lahan dan NJOP di kedua kecamatan yang memiliki karakteristik yang berbeda ini. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode deskriptif untuk mengetahui karakteristik harga lahan berdasarkan variabel yang mempengaruhi harga lahan di wilayah studi dengan menggunakan analisis crosstabs dan uji test chisquare pada crosstabs. Hasil analisis menunjukkan bahwa diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan harga lahan secara signifkan di Kecamatan Samarinda Ilir adalah jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat. Dan variabel yang memiliki hubungan dengan harga lahan secara signifkan di Kecamatan Palaran adalah luas lahan, jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat. Kata kunci : harga lahan, NJOP, pemodelan harga lahan, Kota Samarinda. PENDAHULUAN Pengertian nilai lahan atau land value, ialah pengukuran nilai lahan yang didasarkan kepada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis. Sedangkan harga lahan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu pada pasaran lahan (Yunus, 2000 : 89). Nilai dan harga lahan mempunyai arti yang berbeda, tetapi keduanya mempunyai kaitan yang erat. Hal ini dapat dijelaskan bahwa harga lahan ada karena nilai lahannya ada. Sehingga harga lahan merupakan refleksi dari nilai lahan, nilai lahan adalah perwujudan dari kemampuan lahan sehubungan dengan pemanfaatan dan penggunaan lahan (Sujarto, 1985 : 18). Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 1, Juli

2 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA Perkembangan kota Samarinda lebih banyak berada di pusat kota, yaitu di kawasan tepian mahakam. Dengan jumlah penduduk yang semakin meningkat maka penggunaan ruang di pusat kota akan semakin terbatas. Untuk itu dalam pengembangannya Kota Samarinda tidak lagi mengembangkan kota lama tetapi lebih ke arah pengembangan kota-kota baru dengan pusat pengembangan baru yang terpisah dengan kota induk (kota lama), pengembangan kota baru tersebut diarahkan terjadi secara menyebar. Upaya pengembangan kutub-kutub pusat tersebut selain ditujukan untuk fungsi lokal, juga dimungkinkan untuk penggunaan fungsi regional. Pengembangan titik-titik kutub tersebut terdiri dari lima bagian dengan fungsi yang berbeda yaitu: (1) Samarinda Seberang sebagai pusat pemerintahan kota dan pendidikan, (2) Palaran sebagai kota baru (New Town) berbasis industri, (3) Makroman (Samarinda Ilir) sebagai pusat kota pemerintahan Propinsi Kalimantan Timur, (4) Lempake (Samarinda Utara) sebagai kawasan pariwisata dan fungsi lindung, dan (5) Samarinda Ilir sebagai Central Businnes District. Kecamatan Palaran adalah wilayah di Kota Samarinda yang saat ini (pada tahun 2008) sedang berkembang dengan banyaknya dilakukan berbagai pembangunan sarana prasarana kota diantaranya adalah pembangunan pelabuhan terpadu Palaran, Stadion Utama, dan Jembatan Mahkota II. Di Kecamatan ini juga terdapat kawasan industri yang tentunya dapat memacu perkembangan kota baik secara langsung maupun tidak langsung. Dengan banyaknya pembangunan yang dilakukan maka akan berpengaruh pada perubahan harga lahan yang pasti akan terjadi. Perubahan harga lahan ini akan dibandingkan dengan Kecamatan Samarinda Ilir yang merupakan pusat Kota Samarinda. Di wilayah ini semua kegiatan berlangsung, baik untuk perkantoran maupun perdagangan. Harga lahan di kawasan ini tentunya juga lebih tinggi daripada di wilayah lain. Kecamatan Samarinda Ilir sebagai kawasan pusat Kota Samarinda ini memiliki karakteristik yang unik pada Kecamatan ini terdapat wilayah CBD dan pendukung CBD. Wilayah yang termasuk CBD adalah Kelurahan Pasar Pagi, Pelabuhan, Karang Mumus, Sungai Pinang Luar, Sidomulyo,Sidodamai dan Sungai Dama sedangkan wilayah pendukung CBD adalah Kelurahan Kelurahan Sambutan, Makroman, Sindang Sari, Pulau Atas, Sungai Kapih, dan Selili pada Kelurahan pendukung CBD juga terdapat pusat pemerintahan kota. (RTRW Kota Samarinda Tahun 2005) Harga lahan di Kecamatan Samarinda Ilir yang merupakan pusat CBD Kota Samarinda semakin meningkat dari tahun-tahun sebelumnya, apalagi dengan adanya rencana pembangunan jembatan Mahkota II. Pada tahun 2000 akhir, harga lahan di pinggir jalan harganya sekitar Rp 100 ribu sampai Rp 300 ribu per meter persegi. Saat ini harganya berkali-kali lipat dari itu. Karena itu, penelitian ini bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor apa yang mempengaruhi harga lahan pasaran di wilayah Kecamatan Palaran dan Kecamatan Samarinda Ilir, Kota Samarinda dan bagaimana faktor-faktor tersebut dalam pembentukan pemodelan harga lahan di kedua kecamatan yang memiliki karakteristik yang berbeda ini. Rumusan Masalah dalam penelitian ini; (1) Bagaimana karakteristik harga lahan pasaran berdasarkan variabel yang mempengaruhi harga lahan di Kecamatan Palaran (sebagai kawasan khusus Kota Baru berbasis industri) dan Kecamatan Samarinda Ilir (sebagai kawasan pusat kota) Kota Samarinda? (2) Bagaimana perbandingan antara harga lahan yang ada di pasaran di Kecamatan Palaran (sebagai kawasan khusus Kota Baru berbasis industri) dan Kecamatan Samarinda Ilir (sebagai pusat kota) Kota Samarinda dengan NJOP yang berlaku? (3) Bagaimana pemodelan harga lahan pasaran dan NJOP berdasarkan variabel yang mempengaruhi harga lahan di Kecamatan Palaran (sebagai kawasan khusus Kota Baru berbasis industri) dan Kecamatan Samarinda Ilir (sebagai pusat kota) Kota Samarinda? METODE PENELITIAN Wilayah Studi Kecamatan Palaran sebagai kawasan berkembang memiliki luas wilayah sebesar Ha dan terdiri dari 5 kelurahan, antara lain: (1) Kelurahan Hanil Bhakti, (2) Kelurahan Simpang Pasir, (3) Kelurahan Rwa Makmur, (4) Kelurahan Bakuan), (5) Kelurahan Bantuas (BPS, 2007). Sedangkan Kecamatan Samarinda Ilir sebagai CBD Kota Samarinda memiliki luas wilayah sebesar Ha dan terdiri atas 13 kelurahan, antara lain: (1) Kelurahan Pulau Atas, (2) Kelurahan Sindang Sari, (3) Kelurahan Makroman, (4) Kelurahan Sambutan, (5) Kelurahan Sungai Kapih, (6) Kelurahan Selili, (7) Kelurahan Sungai Dama, (8) Kelurahan Sidodamai, (9) Kelurahan Sidomulyo, (10) Kelurahan Karang Mumus, (11) Kelurahan Pelabuhan, (12) Kelurahan Pasar Pagi, (13) Kelurahan Sungai Pinang Luar (BPS, 2007). 48 Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009

3 Karina Mayasari, Surjono, Septiana Hariyani Penentuan Populasi Dan Sampel Populasi dalam Perbandingan faktor- faktor yang mempengaruhi harga lahan di kawasan berkembang dan CBD pusat Kota Samarinda adalah jumlah petak lahan tahun 2008 yang tercatat di kantor PBB Kota Samarinda yaitu sebesar kapling lahan untuk wilayah studi dengan rincian kapling di Kecamatan Samarinda Ilir dan kapling di Kecamatan Palaran. Besaran ukuran sampel yang digunakan dalam penelitian ini mengikuti Nomogram Herry King dengan menggunakan derajad kesalahan 10%. Nomogram Herry King ini memudahkan peneliti yang memiliki populasi besar lebih dari 1000 karena dengan nomogram ini jumlah sampel yang akan didapat jumlahnya lebih besar daripada jika peneliti menggunakan rumus Slovin untuk mengetahui jumlah sampel. Dengan menggunakan rumus Slovin, berapapun besaran populasi, jumlah sampel yang didapatkan selalu sama. Dengan nomogram Herry King, jumlah sampel yang didapat sesuai dengan besaran populasi (Hines, 1990). Derajat kesalahan 10% digunakan karena alasan keterbatasan waktu dan biaya. Berdasarkan tabel nomogram diketahui bahwa sampel yang akan diambil untuk seluruh populasi adalah sebesar 270. Sampel tersebut didistribusikan berdasarkan jumlah persil lahan di tiap kelurahan di kedua kecamatan secara proporsional. Pembagian jumlah responden tiap kelurahan pada kedua kecamatan dapat dilihat pada tabel 7 berikut. Tabel 1. Pembagian Jumlah Responden Tiap Kelurahan Jumlah Kecamatan Kelurahan Sampel Samarinda Ilir Persil Pasar Pagi Pelabuhan Karang Mumus Selili Sungai Dama Sungai Kapih Pulau Atas Sambutan Sidomulyo Sungai Pinang Luar Makroman Sindang Sari Sidodami Handil Bakti Sampang Pasir Rawa makmur Bukuan Bantuas Total Dari pembagian jumlah sampel pada setiap kelurahan tersebut kemudian akan dilakukan penyebaran kuesioner yang menggunakan teknik purposive sampling yaitu teknik penentuan sampel dengan pertimbangan tertentu. Dalam penelitian ini, pertimbangan tertentunya berupa pemilihan persil lahan yang berada pada jalan utama dan terdapat responden yang bisa menjawab kuesioner yang diberikan. Metode Analisis Metode analisis karakteristik harga lahan dan variabel yang mempengaruhi harga lahan Analisis karakteristik harga lahan dilakukan melalui pembandingan harga lahan dengan variabel yang mempengaruhi harga lahan. Variabel yang mempengaruhi harga lahan yang dibahas adalah adalah faktor fisik (luas lahan dan jenis penggunaan lahan), karakteristik legal (Status lahan/kepemilikan lahan), lokasi dan aksesbilitas (jarak terhadap pusat kota, jarak terhadap jalur angkutan umum, hierarki jalan, perkerasan jalan, dan jumlah jalur angkutan umum). Metode yang digunakan adalah dengan menggunakan analisis statistika deskriptif melalui tabel rerata (cross tabulation) dan grafik garis. Selain menggunakan tabel rerata ditampilkan juga grafik garis untuk menggambarkan pola hubungan antara harga lahan dan variabel yang mempengaruhi harga lahan. Pola hubungan diperoleh dengan menghubungkan rata-rata harga lahan pada setiap kelas variabel yang mempengaruhi harga lahan. Untuk mengetahui apakah ada hubungan antara variabel harga lahan dan variabel yang mempengaruhi harga lahan, maka digunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan menggunakan software SPSS 13. Metode analisis perbandingan harga lahan pasaran dan NJOP Analisis perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP pada kedua wilayah studi dilakukan dengan cara menggunakan analisis ratio statistic dengan alat software SPSS 13 untuk mendapatkan rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel yang mempengaruhi harga lahan. Untuk mengetahui apakah ada hubungan antara variabel rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel yang mempengaruhi harga lahan, maka digunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan menggunakan software SPSS 13. Metode analisis pemodelan harga lahan dan NJOP Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli

4 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA Model penilaian harga lahan atau NJOP merupakan persamaan matematis (yang umumnya menggunakan persamaan regresi) yang menyatakan hubungan antara harga lahan dan karakteristik dari lahan. Secara lebih khusus analisis regresi yang digunakan adalah regresi linear berganda (Multiple Regression). Dalam anaiisis regresi linear berganda ini setiap variabel bebas harus dilakukan pengujian terhadap signifikans pengaruhnya terhadap variabel tak bebasnya yaitu dengan menganalisis t-hitung dari masing-masing variabel dan F-hitung untuk melihat signifikansi pengaruh variabel bebas secara bersama-sama atau serentak. Persamaan regresi yang dibuat dapat dilihat pada rumus 2.1 yang terdapat pada bab 2 halaman 14, dengan pengaplikasian sebagai berikut: Y = a + b1x1+ b2x2 + b3x3+ b4x bnxn Dalam hal ini : Y = harga lahan atau NJOP yang diestimasi a = konstanta atau intercept b = slope garis regresi (koefisien) X 1 - X n = variabel yang mempengaruhi harga lahan (variabel bebas) Adanya jenis data yang bersifat kualitatif dan kuantitatif maka untuk variabel dengan data kualitatif menggunakan peubah boneka (dummy variable). Secara lebih jelas tahapan pembentukan regresi linear berganda dengan dummy variable dapat dilihat pada gambar dibawah ini. Kuantifikasi data Kualitatif Pemilihan model regresi terbaik dengan stepwise Penetapan variabel penentu harga lahan Uji koefisien secara serenta (uji F) dan secara parsial (uji T) Hitung R2 dan R2 adj Gambar 1. Diagram Tahapan Pembentukan Pemodelan Regresi Linier Berganda HASIL DAN PEMBAHASAN Analisis Karakteristik Harga Lahan Karakteristik harga lahan pasaran berdasarkan variabel pengaruh harga lahan di Kecamatan Samarinda Ilir dan Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: Kecamatan Samarinda Ilir Variabel harga lahan dan luas lahan diketahui tidak memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,542. Berdasarkan variabel luas lahan, nilai rata-rata harga lahan cenderung mengalami peningkatan pada tiga kelas luas lahan pertama dari Rp /m 2, menjadi Rp /m 2, lalu Rp /m 2 dan kemudian menurun lagi pada kelas luas lahan selanjutnya. Variabel harga lahan dan guna lahan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel jenis guna lahan, nilai rata-rata harga lahan tertinggi berada pada jenis guna lahan perkantoran (sebesar Rp /m 2 ) dan perdagangan (sebesar Rp /m 2 ). Variabel harga lahan dan status kepemilikan lahan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel status kepemilikan lahan, nilai rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada lahan dengan hak guna bangunan (Rp /m 2 ) kemudian disusul oleh lahan dengan status hak milik (Rp /m 2 ) dan lahan yasan (Rp /m 2 ). Variabel harga lahan dan jarak terhadap pusat kota diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel jarak ke pusat kota, nilai rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada kelas jarak ke pusat kota dengan radius 0,0127 1,0160 km (Rp /m2) dan semakin menjauh dari pusat kota maka nilai rata-rata harga lahan akan semakin menurun. Variabel harga lahan dan jarak terhadap jalur angkutan umum diketahui tidak memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,990. Berdasarkan variabel jarak ke jalur angkutan umum, rata-rata harga lahan terlihat menurun secara drastis dari Rp /m 2 ke Rp /m 2 pada kelas jarak ke angkutan umum pertama ke kelas kedua. Sedangkan dari kelas jarak ke jalur angkutan umum ke dua ke kelas ketiga cenderung stabil. Variabel harga lahan dan kelas jalan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel kelas jalan, nilai rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada lahan dengan kelas jalan arteri primer (Rp /m 2 ) kemudian diikuti pada lahan 50 Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009

5 Karina Mayasari, Surjono, Septiana Hariyani dengan kelas jalan kolektor primer, kolektor sekunder, gang, lokal dan arteri sekunder. Variabel harga lahan dan perkerasan jalan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,017. Berdasarkan variabel tipe perkerasan jalan, nilai rata-rata harga lahan pada jalan aspal lebih tinggi ( /m 2 ) daripada lahan dengan jalan perkerasan atau makadam (Rp /m 2 ). Berdasarkan variabel tipe perkerasan jalan, nilai rata-rata harga lahan pada jalan aspal lebih tinggi ( /m 2 ) daripada lahan dengan jalan perkerasan atau makadam (Rp /m 2 ). Berdasarkan variabel jumlah jalur angkutan umum, rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada kelas yang dilewati lebih dari 3 jalur angkutan (Rp /m 2 dan kemudian pada kelas yang dilewati 2 jalur angkutan (Rp /m2), dan pada kelas terdapat 1 jalur angkutan dan kelas tidak dilalui jalur angkutan. Kecamatan Palaran Berdasarkan variabel luas lahan, semakin besar luasan yang dimiliki lahan suatu persil, maka nilai rata-rata harga lahan cenderung mengalami penurunan kecuali pada lahan dengan jenis guna lahan industri. Variabel harga lahan dan luas lahan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel jenis guna lahan, nilai rata- rata harga lahan tertinggi berada pada kelas jenis guna lahan industri (Rp /m2), kemudian disusul oleh kelas jenis guna lahan perdagangan, perumahan, dan perkebunan. Variabel harga lahan dan guna lahan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,007. Berdasarkan variabel status kepemilikan lahan, rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada lahan dengan hak guna bangunan (Rp /m 2 ) kemudian disusul lahan dengan status hak milik dan lahan yasan. Variabel harga lahan dan status kepemilikan lahan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,006. Berdasarkan variabel jarak ke pusat kota, nilai rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada kelas pertama dengan jarak ke pusat kota berkisar 0,11-1,31 km (Rp /m 2 ) dan semakin menjauh dari pusat kota, maka nilai rata-rata harga lahan akan semakin menurun. Variabel harga lahan dan jarak terhadap pusat kota diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel jarak ke jalur angkutan umum, terlihat bahwa rata-rata harga lahan menurun tipis dari Rp /m 2 ke Rp /m 2 pada kelas pertama ke kelas kedua, kemudian menurun drastis dari kelas kedua ke kelas ketiga. Variabel harga lahan dan jarak terhadap jalur angkutan umum diketahui tidak memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,321. Berdasarkan variabel kelas jalan, nilai ratarata harga lahan tertinggi terdapat pada lahan dengan kelas jalan arteri sekunder (Rp /m 2 ) kemudian diikuti pada lahan dengan kelas jalan kolektor primer, arteri primer, kolektor sekunder, dan lokal. Variabel harga lahan dan kelas jalan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Berdasarkan variabel tipe perkerasan jalan, nilai rata-rata arga lahan pada jalan dengan perkerasan makadam (Rp /m 2 ) lebih tinggi daripada jalan dengn perkerasan asal (Rp /m 2 ). Variabel harga lahan dan perkerasan jalan diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara mengunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,017. Berdasarkan variabel jumlah jalur angkutan umum, nilai rata-rata harga lahan tertinggi terdapat pada kelas yang dilewati lebih dari 3 jalur angkutan (Rp /m 2 ). Variabel harga lahan dan jumlah jalur angkutan umum diketahui memiliki hubungan signifikan dengan cara menggunakan uji test chi square pada analisis crosstabs dengan nilai signifikansi 0,000. Perbandingan Antara Harga Lahan Pasaran dan NJOP Perbandingan antara harga lahan yang ada di pasaran dengan NJOP berdasarkan variabel pengaruh harga lahan di Kecamatan Samarinda Ilir Kota Samarinda dan Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: Kecamatan Samarinda Ilir lahan pasaran dan NJOP dengan variabel luas lahan adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli

6 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA lahan pasaran dan NJOP dengan variabel luas lahan pada Kecamatan Samarinda Ilir. SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05 yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan pada Kecamatan Samarinda Ilir. menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio NJOP dengan variabel jarak jarak terhadap jalur angkutan umum adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak jarak terhadap jalur angkutan umum pada Kecamatan Samarinda Ilir. menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio NJOP dengan variabel kelas jalan adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio NJOP dengan variabel kelas jalan pada Kecamatan Samarinda Ilir. menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio NJOP dengan variabel perkerasan jalan adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel perkerasan jalan pada Kecamatan Samarinda Ilir. Berdasarkan hasil perhitungan dengan lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jumlah jalur angkutan umum adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jumlah jalur angkutan umum pada Kecamatan Samarinda Ilir. Kecamatan Palaran lahan pasaran dan NJOP dengan variabel luas lahan adalah 0,957. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterima atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel luas lahan pada Kecamatan Palaran. lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan adalah 0,387. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterim atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan pada Kecamatan Palaran. lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan adalah 0,387. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterima atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jenis penggunaan lahan pada Kecamatan Palaran. lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak dari pusat kota adalah 0,850. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterima atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak dari pusat kota pada Kecamatan Palaran. hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak jarak terhadap jalur angkutan umum adalah 52 Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009

7 Karina Mayasari, Surjono, Septiana Hariyani 0,061. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterima atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jarak jarak terhadap jalur angkutan umum pada Kecamatan Palaran. hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel kelas jalan adalah 0,000. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat lahan pasaran dan NJOP dengan variabel kelas jalan pada Kecamatan Palaran. menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubunga antara rasio NJOP dengan variabel perkerasan jalan adalah 0,11. Angka ini lebih besar daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 diterima atau tidak terdapat hubungan antara rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP dengan variabel perkerasan jalan pada Kecamatan Palaran. menggunakan SPSS 13, nilai signifikansi pearson chi square pada chi square test untuk hubungan antara rasio NJOP dengan variabel jumlah jalur angkutan umum adalah 0,027. Angka ini lebih kecil daripada nilai probabilitas yaitu 0,05, yang menunjukkan bahwa H0 ditolak atau terdapat lahan pasaran dan NJOP dengan variabel jumlah jalur angkutan umum pada Kecamatan Palaran. Pemodelan harga Lahan dan NJOP Pemodelan harga lahan pasaran Kecamatan Samarinda Ilir Kota Samarinda dan Kecamatan Palaran Kota Samarinda dapat dilihat di bawah ini. (1) Hasil pemodelan harga lahan dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Samarinda Ilir adalah sebagai berikut: (a) Untuk kawasan CBD Kecamatan Samarinda Ilir Y = ( ) JPK + ( ) K1 + ( ) K2 + ( )K3 + ( ) MK2 Y = Harga lahan (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota K1, K3, & K5 = Dummy variable kelas jalan MK2 = Dummy variable jumlah rute angkutan umum yang lewat (b) Untuk kawasan pendukung CBD Kecamatan Samarnda Ilir Y = ( ) JPK + ( ) J2+ ( ) J3 + ( ) D1 + ( ) D2 + ( ) K1 + ( ) K2 + ( ) K3 Y = Harga lahan (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota J2 & J3 = Dummy variable jenis guna lahan D1 & D2 = Dummy variable status kepemilikan lahan K1, K2, & K3 = Dummy variable kelas jalan (2) Hasil Pemodelan NJOP dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Samarinda Ilir adalah sebagai berikut : (a) Untuk Kawasan CBD Kecamatan Samarinda Ilir Y = ( ) JPK + ( ) K1 + ( ) MK2 + ( ) MK3 K1 = Dummy Variabel kelas jalan MK2, MK3 = Dummy Variabel jumlah jalur angkutan umum (b) Untuk kawasan pendukung CBD Kecamatan Samarnda Ilir Y = ( ) JPK K1 + ( ) D MK2 D2= Dummy variabel status kepemilikan lahan K2 = Dummy variabel kelas jalan MK2 = Dummy variabel jumlah jalur angkutan umum (3) Hasil pemodelan harga lahan dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli

8 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA Y = ( )JPK + ( )J1 + ( )J2 + ( )J3+ (63.753)D1 + ( )K1 + ( )K2 + (81.516)K3 + (54.364)K4 Y = Harga lahan pasaran (rupiah/m2) J1, J2, & J3= Dummy Variabel jenis guna lahan D1 = Dummy Variabel status kepemilikan lahan K1, K2, K3, & K4= Dummy Variabel kelas jalan (4) Hasil pemodelan harga lahan dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: Y = ( ) JPK + ( ) D2 + (55.023) K1 + (37.507) K2 + ( ) J2 J2 = Dummy Variabel jenis guna lahan (perumahan) D2 = Dummy Variabel status kepemilikan lahan (lahan yasan) K1 & K2 = Dummy Variabel kelas jalan (arteri primer dan arteri sekunder) KESIMPULAN Karakteristik harga lahan pasaran pada Kecamatan Samarinda Ilir dan Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: (1) Harga lahan tertinggi terdapat pada Kelurahan Pasar Pagi Kecamatan Samarinda Hilir yaitu sebesar Rp /m 2 dengan jenis guna lahan perdagangan. Sedangkan harga lahan terendah terdapat pada Kelurahan Pulau Atas yaitu sebesar Rp /m 2 dengan jenis guna lahan perkebunan. (2) Dari uji test chi square pada analisis crostab,diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan harga lahan secara signifkan adalah jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, dan jumlah jalur angkutan umum yang lewat. (3) Harga lahan tertinggi terdapat pada Kelurahan Simpang Pasir yaitu sebesar Rp /m 2 dengan jenis guna lahan industri. Sedangkan harga lahan terendah terdapat pada Kelurahan Bantuas yaitu sebesar Rp /m 2 dengan jenis guna lahan perkebunan. (4) Dari uji test chi square pada analisis crostab, diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan harga lahan secara signifkan adalah luas lahan, jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, dan jumlah jalur angkutan umum yang lewat. Perbandingan antara harga lahan yang ada di pasaran dengan NJOP berdasarkan variabel pengaruh harga lahan di Kecamatan Samarinda Ilir (sebagai kawasan CBD) Kota Samarinda dan Kecamatan Palaran (sebagai kawasan yang sedang berkembang) adalah sebagai berikut: (1) Nilai rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP terkecil di Kecamatan Samarinda Ilir adalah 1,0 yang terdapat di Kelurahan Sungai Pinang Luar, yang berarti nilai harga pasaran adalah 1,0 kalinya nilai NJOP. Nilai rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP terbesar di Kecamatan Samarinda Ilir adalah 24,4 yang terdapat di Kelurahan Pulau Atas, yang berarti nilai harga pasaran adalah 24,4 kalinya nilai NJOP. Hal ini menunjukkan selisih antara harga lahan pasaran dan NJOP pada Kecamatan Samarinda Ilir sebagai Kecamatan pusat Kota Samarinda tidak besar. Ini berarti NJOP yang ada di wilayah ini telah memiliki besaran yang hampir sebanding dengan harga lahannya. (2) Dari uji test chi square pada analisis crostab, diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan nilai rasio perbandingan harga lahan dan NJOP secara signifkan adalah kelas lahan, jenis guna lahan, status kepemilikan lahan, jarak ke pusat kota, kelas jalan, tipe perkerasan jalan, jarak ke jalur angkutan umum, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat. Hal ini menunjukkan bahwa kondisi di Kecamatan Samarinda Ilir cukup kompleks semua variabel yang diduga mempengaruhi harga lahan ternyata juga berpengaruh terhadap besaran rasio perbandingan NJOP dan harga lahan. (3) Nilai rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP terkecil di Kecamatan Palaran adalah 3,1 yang terdapat di Kelurahan Handil Bakti, yang berarti nilai harga pasaran adalah 3,1 kalinya nilai NJOP. Nilai rasio perbandingan antara harga lahan pasaran dan NJOP terbesar di Kecamatan Palaran adalah 46,4 yang terdapat di Kelurahan Bukuan, yang berarti nilai harga lahan pasaran adalah 46,4 kalinya nilai NJOP. Hal ini menunjukkan selisih antara harga lahan pasaran dan NJOP pada Kecamatan Palaran sebagai kawasan khusus Kota Baru berbasis industri sangat besar. Ini berarti NJOP yang ada di wilayah ini telah memiliki besaran yang tidak sebanding dengan harga lahannya.sebaiknya untuk kedepannya, NJOP di wilayah ini direvisi sehingga selisih dengan 54 Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009

9 Karina Mayasari, Surjono, Septiana Hariyani harga lahannya tidak terlalu jauh. (3) Dari uji test chi square pada analisis crostab, diketahui variabel yang memiliki hubungan dengan nilai rasio perbandingan harga lahan dan NJOP secara signifkan adalah kelas jalan, dan jumlah rute angkutan umum yang lewat. Hal ini menunjukkan bahwa kondisi di Kecamatan Palaran, untuk besaran nilai rasio perbandingan harga lahan dan NJOP ternyata dipengaruhi faktor aksesibilitas. Pemodelan harga lahan pasaran Kecamatan Samarinda Ilir (sebagai kawasan CBD) Kota Samarinda dan Kecamatan Palaran (sebagai kawasan yang sedang berkembang) Kota Samarinda dapat dilihat di bawah ini: (1) Hasil pemodelan harga lahan dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Samarinda Ilir adalah sebagai berikut : (a) Untuk kawasan CBD Kecamatan Samarinda Ilir Y= ( ) JPK + ( ) K1 + ( ) K2 + ( ) K3 + ( ) MK2 Y = Harga lahan (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota K1, K3, & K5 = Dummy Variabel kelas jalan MK2 = Dummy Variabel jumlah rute angkutan umum yang lewat (b) Untuk kawasan pendukung CBD Kecamatan Samarinda Hilir Y = ( ) JPK + ( ) J2+ ( ) J3 + ( ) D1 + ( ) D2 + ( ) K1 + ( ) K2 + ( ) K3 Y = Harga lahan (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota J2 & J3 = Dummy variabel jenis guna lahan D1&D2= Dummy variabel status kepemilikan lahan K1, K2, & K3 = Dummy variabel kelas jalan (2) Hasil pemodelan NJOP dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Samarinda Ilir adalah sebagai berikut: (a) Untuk kawasan CBD Kecamatan Samarinda Hilir Y = ( ) JPK + ( ) K1+ ( ) MK2 + ( ) MK3 K1 = Dummy Variabel kelas jalan MK2, MK3 = Dummy Variabel jumlah jalur angkutan umum (b) Untuk kawasan pendukung CBD Kecamatan Samarinda Ilir Y = ( ) JPK K1 + ( ) D MK2 D2 = Dummy variabel status kepemilikan lahan K2 = Dummy variabel kelas jalan MK2 = Dummy variabel jumlah jalur angkutan umum (3) Hasil pemodelan harga lahan dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: Y = ( )JPK + ( )J1 + ( )J2 + ( )J3 + (63.753)D1 + ( )K1 + ( )K2 + (81.516)K3 + (54.364)K4 Y = Harga lahan pasaran (rupiah/m2) JPK = Jarak terhadap pusat kota J1, J2, & J3= Dummy Variabel jenis guna lahan D1 = Dummy Variabel status kepemilikan lahan K1, K2, K3, & K4= Dummy Variabel kelas jalan (4) Hasil pemodelan NJOP dengan metode analisis regresi linier berganda dummy variable dengan metode stepwise pada Kecamatan Palaran adalah sebagai berikut: Y = ( ) JPK + ( ) D2 + (55.023) K1 + (37.507) K2 + ( ) J2 J2 = Dummy Variabel jenis guna lahan (perumahan) D2 = Dummy Variabel status kepemilikan lahan (lahan yasan) K1 & K2 = Dummy Variabel kelas jalan (arteri primer dan arteri sekunder) Berdasarkan hasil analisis dan kesimpulan dari studi ini, maka dapat diberikan rekomendasi sebagai berikut: (1) Untuk arahan pengembangan Kota Samarinda selanjutnya, sebaiknya pemerintah secara perlahan-lahan memindahkan konsentrasi kegiatan kota yang terpusat di Kecamatan Samarinda Ilir ke wilayah kecamatan lain seperti Kecamatan Palaran agar aktifitas kegiatan kota bisa merata dan harga lahan pasaran di Kota Samarinda tidak timpang antara wilayah satu dengan wilayah lainnya, (2) Pemerataan aksesibilitas (ketersediaan angkutan umum) sebaiknya dilakukan di Kecamatan Palaran untuk Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli

10 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI KAWASAN KHUSUS KOTA BARU BERBASIS INDUSTRI DAN PUSAT KOTA SAMARINDA menarik aktifitas masyarakat dari Kecamatan Samarinda Ilir, (3) Dalam penentuan harga lahan pasaran, baik bagi pemerintah maupun masyarakat, sebaiknya memperhatikan beberapa variabel yang mempengaruhi harga lahan secara signifikan seperti pada pemodelan harga lahan yang telah terbentuk, (4) Sebagai dasar pertimbangan dalam penentuan NJOP bagi masyarakat, sebaiknya pihak Kantor PBB benar-benar menggunakan harga lahan yang sebenarnya dalam analisis penentuan NIR bukan harga lahan yang telah dimodifikasi Anonim Kecamatan Palaran Dalam Angka Tahun Samarinda: Badan Pusat Statistik Kota Samarinda Hines, WW. dan Montgomery, D.C Probabilita dan Statistik dalam Ilmu Rekayasa dan Manajemen. Edisi Kedua. Alih Bahasa: Rudiansyah. Jakarta: UI Press. Yunus, Hadi S Struktur Tata Ruang Kota. Yogyakarta. Pustaka Pelajar SARAN Berdasarkan hasil analisis dan kesimpulan dari studi ini, maka dapat diberikan saran sebagai berikut: (1) Untuk instansi Kantor Pelayanan PBB Kota Samarinda, hasil penelitian ini dapat dijadikan sebagai bahan masukan dalam proses penetapan Nilai Indikasi Rata-rata untuk menentukan NJOP Kota Samarinda kedepannya, (2) Untuk Badan Pemerintah Kota Samarinda, hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menyusun arahan pengembangan Kota Samarinda, khususnya terkait rencana peruntukan guna lahan Kota Samarinda, (3) Untuk penelitian selanjutnya, karena penelitian ini menggunakan sampel dengan harga pasaran lahan di Kecamatan Samarinda Ilir dan Palaran Kota Samarinda, sehingga pemodelan yang dihasilkan tidak dapat digunakan pada wilayah lain, (4) Variabel tidak terukur (aspek psikologis berdasarkan persepsi masyarakat) seperti kenyamanan, keamanan,keindahan lingkungan tidak dibahas dalam penelitian ini, sehingga sebaiknya pada penelitian selanjutnya varianel tidak terukur tadi dapat dijadikan salah satu variabel yang diujikan untuk membentuk pemodelan harga pasaran lahan, (5) Pada penelitian ini, variabel jarak terhadap fasilitas umum (pendidikan dan kesehatan) tidak diujikan sebagai salah satu variabel dalam pemodelan. Sebaiknya dalam penelitiaselanjutnya,peneliti mempertimbangkan untuk memasukkan variabel jarak terhadap fasilitas umum (pendidikan dan kesehatan) dalam penelitiannya DAFTAR PUSTAKA Anonim RTRW Kota Samarinda Tahun Samarinda: Bapeko Kota Samarinda. Anonim Kecamatan Samarinda Ilir Dalam Angka Tahun Samarinda: Badan Pusat Statistik Kota Samarinda. 56 Jurnal Tata Kota dan Daerah Volume 1, Nomor 2, Juli 2009