POLA SPATIAL PERSEBARAN PUSAT PERBELANJAAN MODERN DI SURABAYA BERDASARKAN PROBABILITAS KUNJUNGAN Achmad Miftahur Rozak 3609 100 052 Pembimbing Putu Gde Ariastita ST. MT Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2013
BAB I PENDAHULUAN Fenomena pembangunan pusat perbelanjaan sebagai akibat pertumbuhan penduduk Sebagai kota besar, perkembangan pusat perbelanjaan di Surabaya mulai padat Perkembangan tersebut berpengaruh terhadap perubahan perilaku berbelanja Pendekatan beberapa teori penentuan lokasi belum cukup maksimal dalam penentuan pusat perbelanjaan modern Dilihat dari perkembangannya maka dibutuhkan arahan pola persebaran pusat perbelanjaan modern dengan pendekatan model Huff serta preferensi penduduk
Rumusan Masalah Persaingan antar pusat perbelanjaan modern kurang memperhatikan kemungkinan pasar Perlu diketahui bagaimana pola persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan probabilitas kunjungan Mencari pola spasial persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan probabilitas kunjungan Tujuan
Sasaran Mencari pola persebaran lokasi pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan probabilitas kunjungan Mengidentifikasi persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan jangkauan pelayanan Merumuskan tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan probabilitas kunjungan dan jangkauan pelayanan Ruang Lingkup
BAB II TINJAUAN PUSTAKA Teori Lokasi Terkait pusat perbelanjaan modern Jarak (range) dalam biaya waktu Ambang (threshold), penduduk minimal yang diperlukan. Teori Central Place Biaya transportasi Upah tenaga kerja Aglomerasi / deaglomerasi Teori Biaya Minimum webber Pendekatan terhadap permintaan (pasar) Teori Losch Pendekatan terhadap permintaan pasar dengan faktor jarak Dapat diketahui probabilitas pasar terhadap pusat perbelanjaan modern tersebut Model Huff
Model Huff Keterangan : P S i T i S j T j = probabilitas penduduk yang tinggal di daerah I = luas pusat perbelanjaan i = jarak antara daerah I ke pusat perbelanjaan i = luas pusat perbelanjaan di daerah I = jarak antara daerah I ke masing-masing pusat perbelanjaan b = eksponensial bernilai 2
Model Huff Model ini dapat digunakan untuk beberapa hal: Untuk menggambarkan probabilitas berbasis pasar untuk lokasi toko di daerah penelitian. Untuk model dampak ekonomi dari penambahan lokasi baru toko yang kompetitif. Untuk memperkirakan daerah potensi penjualan yang tinggi dan rendah, yang dapat menjadi acuan dalam penempatan lokasi baru, pemasaran, ataupun inisiatif iklan.
Pusat perbelanjaan modern PP No.112 Tahun 2007 Menurut Chiara Internatioanal Council Shopping Center Menurut Beddington (1982) Area tertentu terdiri dari satu atau beberapa bangunan untuk kegiatan perdagangan Kelompok bangunan pertokoan eceran/komersil yang direncanakan sebagai satu kesatuan untuk kenyamanan Himpunan pedagang eceran ataupun kegiatan komersil lainnya yang dioperasikan oleh unit bisnis Sarana perbelanjaan lengkap, toko yang ada saling mendukung sehingga menarik pengunjung Hasil Sintesa KRITERIA PENJELASAN Luas bangunan Bangunan skala besar minimal 5.000 m 2 Barang yang di jual Skala pelayanan Keperluan sehari-hari seperti yang umumnya dijual oleh pedagang eceran Pelayanan distrik dan regional
Faktor pemilihan lokasi pusat perbelanjaan Menurut Klimert (dalam Setyawarman 2006) Menurut Neo dan Wing Menurut Simmons Karakteristik penduduk Lokasi Luas jangkauan Lokasi dan jarak Akses Karakteristik penduduk Bentuk Visibilitas Perubahan temporal Akses Bangunan Persaingan Luas Parkir Visibilitas Visibilitas Topografi Akses Utilitas Batasan lokasi Kebisingan Atraksi terdekat Zonasi Dampak lingkungan Keuntungan bagi masyarakat
Indikator Pada Penelitian Tingkat Aksesibilitas Penarikan variabel Kondisi Bangunan Persaingan No Sasaran penelitian Indikator Variabel 1. Mencari pola persebaran lokasi pusat Tingkat Jarak perbelanjaan modern di Surabaya aksesibilitas berdasarkan probabilitas kunjungan Kondisi bangunan Luas lantai bangunan 2. Mengidentifikasi persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan jangkauan pelayanan Jangkauan pelayanan Luas bangunan 3. Merumuskan tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan probabilitas kunjungan dan jangkauan pelayanan Indikator sasaran 1 dan 2 Probabilitas penduduk tiap kecamatan
BAB III METODE PENELITIAN Definisi operasional No Sasaran penelitian Indikator Variabel Definisi Operasional 1. Mencari pola persebaran Tingkat Jarak Jarak dari masing-masing pusat lokasi pusat perbelanjaan aksesibilitas perbelanjaan modern terhadap penduduk modern di Surabaya di masing-masing kecamatan di Surabaya. berdasarkan probabilitas Jarak ini dihitung dari titik pusat tiap kunjungan kecamatan. Pada tiap kecamatan akan ditarik titik koordinat konsentrasi kecamatan tersebut sebagai acuan. Kondisi bangunan Luas lantai bangunan Luasan total lantai bangunan dari bangunan utama hingga parkir 2. Mengidentifikasi persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan jangkauan pelayanan 3. Merumuskan tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan probabilitas kunjungan dan jangkauan pelayanan Jangkauan pelayanan Indikator sasaran 1 dan 2 Luas bangunan Probabilitas penduduk tiap kecamatan Luasan total lantai bangunan dari bangunan utama hingga parkir Nilai probabilitas tiap kecamatan secara spasial yang didapatkan dari hasil overlay sasaran 1 dan 2
Teknik analisa No Sasaran Penelitian Variabel Teknik Analisa 1 Mencari pola persebaran lokasi Jarak Analisa pusat perbelanjaan modern di Luas bangunan Permodelan Surabaya berdasarkan pusat Huff probabilitas kunjungan perbelanjaan 2 Mengidentifikasi persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan jangkauan pelayanan 3 Merumuskan tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan probabilitas kunjungan dan jangkauan pelayanan Luas total lantai bangunan Peta probabilitas dari pendekatan model Huff serta buffering berdasarkan jangkauan pelayanan Analisa Buffering berdasarkan Jangkauan Pelayanan Analisa Deskriptif Kualitatif Tipologi Pusat Perbelanjaan Output Diketahuinya pola sebaran pusat perbelanjaan modern yang ada serta nilai probabilitas dari pusat perbelanjaan modern Didapatkan persebaran pusat perbelanjaan modern berdasarkan jangkauan pelayanannya Tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya berdasarkan probabilitas dan jangkauan pelayanan pusat perbelanjaan modern
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN Gambaran Umum No. Kecamatan Jumlah Desa Luas (km 2 ) 1 Asemrowo 5 16,10 2 Benowo 5 25,12 3 Bubutan 5 3,73 4 Bulak 5 5,80 5 Dukuh Pakis 4 9,40 6 Gayungan 4 5,83 7 Genteng 5 4,01 8 Gubeng 6 7,85 9 Gunung Anyar 4 10,24 10 Jambangan 4 4,48 11 Karang Pilang 4 9,47 12 Kenjeran 4 8,72 13 Krembangan 5 8,36 14 Lakarsantri 6 20,54 15 Mulyorejo 6 16,89 16 Pabean Cantikan 5 5,66 17 Pakal 5 19,16 18 Rungkut 6 22,78 19 Sambikerep 4 14,94 20 Sawahan 5 7,26 21 Semampir 5 8,78 22 Simokerto 5 2,80 23 Sukolilo 7 29,99 24 Sukomanunggal 5 9,43 25 Tambaksari 6 9,67 26 Tandes 12 11,35 27 Tegalsari 5 4,46 28 Tenggilis Mejoyo 5 5,81 29 Wiyung 4 11,89 30 Wonocolo 5 6,31 31 Wonokromo 6 8,33
Proporsi penggunaan lahan Sumber: RTRW Surabaya 2013
Persebaran pusat perbelanjaan modern di Wilayah Penelitian No Nama Pusat Koordinat Alamat Luas Total Perbelanjaan Modern X Y 1 BG Junction 691380 9197676 Jl.Praban 370000 2 Tunjungan Plaza 692130 9196753 Jl. Basuki Rahmat 16-18 136250 3 Delta Plaza 693053 9196623 Jl. Pemuda 33-37 Surabaya 90900 4 TEC 691868 9197484 Jl. Tunjunan No. 5-7 36000 5 Jembatan Merah Plaza 691866 9199933 Jl. Rajawali, Surabaya 78800 6 ITC 692844 9199197 Jl. Gembong No.20-30 148200 7 Darmo Trade Center 691857 9192453 Jl. Raya Wonokromo 65400 8 Royal Plaza 691500 9191695 Jl. A. Yani No. 16 18 150000 9 Giant Hypermarket 691640 9190999 Jl. Ahmad Yani No. 73 60880 10 Carefour Ngagel 692786 9194106 Jl. Ngagel No. 137-141 21860 11 Grand City 693260 9196912 Jl. Gubeng Pojok 1 152958 12 Pasar Atum 692503 9199105 Jl. Bunguran 45 SBY 49740 13 Kapas Krampung Plaza 694149 9198395 Jl. Kapas Krampung No. 45 102798 14 East Coast 699367 9195262 Jl. Kejawan Putih Mutiara No. 17 23372 15 Galaxy Mall 696695 9195344 Jl. Dharmahusada Indah Timur 35-37, 125255 Surabaya 16 Sutos 691024 9193352 Jl. Adityawarman No. 55 53646 17 Golden City 688387 9193644 Jl Abd Wahab Siamen 2-8 53608 18 Carefour Rungkut 695491 9190400 Jl. Kali Rungkut No. 25 15706 19 City of Tomorrow 690742 9187681 Jl. Ahmad Yani No.1 61992 20 Lenmarc 685546 9194318 Jl Raya Lontar Bukit Darmo Golf 80000 21 Ciputra World Surabaya 689776 9193601 Jl. Citra Raya Utama Dukuh Pakis 100000 22 Pakuwon Trade Center 684921 9193927 Jl. Puncak Indah Lontar 2 141000
Jarak Tiap Kecamatan terhadap pusat perbelanjaan modern No Kecamatan BG Junction TP Delta TEC JMP ITC DTC Royal Giant Car. Ngagel Grand 1 Asemrowo 5285 6291 7265 5774 5352 6358 8977 9394 10078 8375 7323 2 Benowo 10340 11317 12301 10829 10253 11343 13400 13662 14261 13175 12375 3 Bubutan 964 2081 7265 1406 1855 2226 6075 6722 7458 4708 2936 4 Bulak 6491 6175 5479 6104 5713 4741 9296 10013 10533 7297 5157 5 Dukuh Pakis 5388 5309 5976 5592 7471 7499 4063 4061 4540 4952 6289 6 Gayungan 8378 7636 7660 8287 10657 10139 3327 2581 1993 5339 7998 7 Genteng 1296 695 832 806 2775 1952 4924 5655 6365 3110 758 8 Gubeng 3918 2808 1994 3488 5525 4511 3426 4128 4642 1530 2156 9 Gunung Anyar 11416 10301 9561 11022 13070 11988 7468 7372 6965 7800 9711 10 Jambangan 7801 7220 7434 7793 10083 9721 3364 2713 2483 5330 7782 11 Karang Pilang 10170 9835 10248 10281 12359 12236 6535 5941 5741 8392 10593 12 Kenjeran 5675 5916 5681 5484 3927 3562 10009 10754 11398 8021 5339 13 Krembangan 3226 4314 5038 3575 1911 3107 8376 9006 9743 7008 4931 14 Lakarsantri 10538 10708 11466 10846 12268 12606 9177 8879 9037 10446 11763 15 Mulyorejo 7175 6336 5354 6688 7559 6347 7600 8196 8513 5939 5193 16 Pabean Cantikan 3940 4856 5321 4121 1761 2810 9205 9888 10618 7583 5114 17 Pakal 13345 14247 15241 13833 13485 14530 15730 15872 16390 15817 15353 18 Rungkut 10356 9247 8389 9917 11743 10592 7322 7446 7238 7072 8474 19 Sambikerep 9624 10153 11078 10041 10811 11461 10154 10113 10504 10813 11305 20 Sawahan 2366 2348 3168 2557 4547 4469 3786 4303 5029 3226 3436 21 Semampir 4758 5401 5558 4763 2527 2923 9791 10515 11219 7963 5272 22 Simokerto 2781 2971 2868 2542 1813 761 7179 7937 8613 5279 2552 23 Sukolilo 9112 8097 7120 8629 9982 8768 7776 8173 8245 6713 7079 24 Sukomanunggal 4132 4595 5526 4518 5719 6115 5629 5918 6552 5608 5747 25 Tambaksari 3972 3495 2761 3534 3916 2717 6731 7467 8043 4707 2441 26 Tandes 6914 7642 8623 7375 7783 8553 8839 9027 9591 8930 8793 27 Tegalsari 2293 1470 1804 2126 4518 3981 2983 3677 4401 1666 2141 28 Tenggilis Mejoyo 7999 6995 6620 7739 10093 9275 3003 2672 2151 4263 6900 29 Wiyung 8197 8058 8641 8386 10272 10306 5709 5342 5462 7203 8970 30 Wonocolo 7466 6563 6380 7278 9672 8987 2204 1622 929 3968 6695 31 Wonokromo 4749 3888 3856 4582 6977 6365 521 1237 1943 1616 4195
Jarak Tiap Kecamatan terhadap pusat perbelanjaan modern No Kecamatan Atom Kaza East GM Sutos Goci Car. CITO Lenmarc CWS PTC Rungkut 1 Asemrowo 6027 7711 13550 11039 7777 6298 12874 12721 5433 6913 5957 2 Benowo 11206 12741 18612 16088 12212 10087 17498 16286 7886 11121 7965 3 Bubutan 1874 3344 9106 6636 5072 5325 9259 10727 6640 4928 7370 4 Bulak 5090 3674 4762 4430 9129 11009 9522 13825 13178 9909 13903 5 Dukuh Pakis 7205 7890 11553 8953 3129 473 8190 6547 2483 1874 3004 6 Gayungan 9972 9774 10614 8604 4030 4829 5043 1673 7062 4308 7253 7 Genteng 1847 1886 6984 4466 4248 5591 7410 9774 7684 4666 8406 8 Gubeng 4532 3538 5178 2553 3505 5927 4658 7983 8648 4580 9295 9 Gunung Anyar 12056 10761 6946 7074 8622 11057 3313 7409 13892 9797 14295 10 Jambangan 9511 9573 11259 9026 3615 3618 6164 2871 5617 3453 5782 11 Karang Pilang 11975 12347 14514 12234 6496 5210 9283 4598 5511 5850 5247 12 Kenjeran 3871 3562 7651 6568 9475 10692 11372 14829 12295 9899 13026 13 Krembangan 2857 4593 10677 8429 7337 7167 11529 12954 7757 7041 8444 14 Lakarsantri 12275 13249 17045 14477 8520 6016 12897 9104 3832 7352 3109 15 Mulyorejo 6604 4861 1263 1910 7909 10352 6450 11428 13008 9013 13677 16 Pabean Cantikan 2738 4190 10152 8180 8282 8513 11909 13949 9348 8193 10046 17 Pakal 14202 15883 21614 19030 14593 12183 19899 17913 9538 13400 9366 18 Rungkut 10711 9251 4816 5345 8340 10960 3400 8584 13867 9595 14360 19 Sambikerep 11108 12446 17261 14606 9172 6518 14263 11568 3608 7904 3174 20 Sawahan 4183 4901 9328 6673 2620 2668 7627 8111 4700 2189 5411 21 Semampir 3064 3834 9263 7652 9023 9692 11943 14632 10851 9161 11566 22 Simokerto 1114 1091 7054 5066 6570 7754 9160 12048 9513 6947 10245 23 Sukolilo 8968 7303 1797 3389 8477 11131 5074 10505 13988 9722 14586 24 Sukomanunggal 5773 6945 11792 9139 4442 2602 9743 9031 2716 3375 3442 25 Tambaksari 3000 1262 4899 3071 6458 8293 7717 11423 10524 7196 11243 26 Tandes 8200 9683 14986 12349 7687 5385 12998 11555 3239 6517 3489 27 Tegalsari 3802 3880 7630 4975 2167 3759 6240 7778 6256 2646 6937 28 Tenggilis Mejoyo 9210 8493 7875 6257 4204 6343 1990 3592 9105 5210 9477 29 Wiyung 10014 10635 13716 11229 5228 3174 9317 5851 3051 4226 2879 30 Wonocolo 8872 8409 8737 6807 3304 5118 3277 2943 7804 4113 8148 31 Wonokromo 6220 5977 7918 5476 844 3472 4417 5356 6383 2090 6918
Hasil Analisa Model Huff Analisa mengenai pola persebaran hypermarket yang ada di Surabaya dapat diketahui dengan pendekatan model Huff. = + + + + Diketahui bahwa dari 31 kecamatan yang ada 5 kecamatan dengan nilai probabilitas total rendah yaitu Simokerto, Mulyorejo, Wonokromo, Dukuh Pakis, dan Kecamatan Gayungan. Sedangkan kecamatan dengan nilai probabilitas sedang terdapat 24 kecamatan serta 2 kecamatan dengan nilai probabilitas paling tinggi terhadap seluruh pusat perbelanjaan modern yang ada di Surabaya yakni kecamatan Rungkut dan Gunung Anyar Lebih jelasnya bisa dilihat pada tabel dan peta berikut
Hasil hitung model Huff No Kecamatan P BG Junction P TP P Delta P TEC P JMP P ITC P DTC P Royal P Giant P Car. Ngagel P Grand 1 Asemrowo 0.2764 0.0718 0.0359 0.0225 0.0574 0.0765 0.0169 0.0355 0.0125 0.0065 0.0595 2 Benowo 0.2036 0.0626 0.0353 0.0181 0.0441 0.0678 0.0214 0.0473 0.0176 0.0074 0.0588 3 Bubutan 0.7022 0.0555 0.0030 0.0321 0.0404 0.0528 0.0031 0.0059 0.0019 0.0017 0.0313 4 Bulak 0.1595 0.0649 0.0550 0.0175 0.0438 0.1197 0.0137 0.0272 0.0100 0.0075 0.1045 5 Dukuh Pakis 0.0360 0.0136 0.0072 0.0032 0.0040 0.0074 0.0112 0.0257 0.0083 0.0025 0.0109 6 Gayungan 0.0526 0.0233 0.0155 0.0052 0.0069 0.0144 0.0589 0.2246 0.1529 0.0077 0.0239 7 Genteng 0.2041 0.2613 0.1217 0.0513 0.0095 0.0360 0.0025 0.0043 0.0014 0.0021 0.2466 8 Gubeng 0.1322 0.0948 0.1254 0.0162 0.0142 0.0400 0.0306 0.0483 0.0155 0.0512 0.1805 9 Gunung Anyar 0.1175 0.0531 0.0412 0.0123 0.0191 0.0427 0.0485 0.1142 0.0519 0.0149 0.0671 10 Jambangan 0.0697 0.0299 0.0188 0.0068 0.0089 0.0180 0.0662 0.2335 0.1131 0.0088 0.0289 11 Karang Pilang 0.0994 0.0391 0.0240 0.0095 0.0143 0.0275 0.0425 0.1180 0.0513 0.0086 0.0379 12 Kenjeran 0.1827 0.0619 0.0448 0.0190 0.0813 0.1857 0.0104 0.0206 0.0075 0.0054 0.0853 13 Krembangan 0.3035 0.0625 0.0306 0.0240 0.1842 0.1310 0.0080 0.0158 0.0055 0.0038 0.0537 14 Lakarsantri 0.0871 0.0311 0.0181 0.0080 0.0137 0.0244 0.0203 0.0497 0.0195 0.0052 0.0289 15 Mulyorejo 0.0805 0.0380 0.0355 0.0090 0.0155 0.0412 0.0127 0.0250 0.0094 0.0069 0.0635 16 Pabean Cantikan 0.2196 0.0532 0.0296 0.0195 0.2341 0.1729 0.0071 0.0141 0.0050 0.0035 0.0539 17 Pakal 0.1851 0.0598 0.0349 0.0168 0.0386 0.0625 0.0235 0.0530 0.0202 0.0078 0.0578 18 Rungkut 0.1195 0.0552 0.0447 0.0127 0.0198 0.0457 0.0422 0.0937 0.0402 0.0151 0.0738 19 Sambikerep 0.1047 0.0346 0.0194 0.0094 0.0177 0.0296 0.0166 0.0384 0.0145 0.0049 0.0314 20 Sawahan 0.3259 0.1219 0.0447 0.0272 0.0188 0.0366 0.0225 0.0399 0.0119 0.0104 0.0639 21 Semampir 0.1973 0.0564 0.0355 0.0192 0.1489 0.2093 0.0082 0.0164 0.0058 0.0042 0.0664 22 Simokerto 0.0907 0.0293 0.0210 0.0106 0.0455 0.4853 0.0024 0.0045 0.0016 0.0015 0.0445 23 Sukolilo 0.1002 0.0467 0.0403 0.0109 0.0178 0.0434 0.0243 0.0505 0.0201 0.0109 0.0687 24 Sukomanunggal 0.2152 0.0641 0.0296 0.0175 0.0239 0.0394 0.0205 0.0425 0.0141 0.0069 0.0460 25 Tambaksari 0.1189 0.0565 0.0604 0.0146 0.0260 0.1018 0.0073 0.0136 0.0048 0.0050 0.1301 26 Tandes 0.1595 0.0481 0.0252 0.0136 0.0268 0.0418 0.0173 0.0379 0.0136 0.0057 0.0408 27 Tegalsari 0.2369 0.2123 0.0940 0.0268 0.0130 0.0315 0.0247 0.0374 0.0106 0.0265 0.1124 28 Tenggilis Mejoyo 0.0684 0.0329 0.0245 0.0071 0.0092 0.0204 0.0858 0.2486 0.1557 0.0142 0.0380 29 Wiyung 0.0833 0.0317 0.0184 0.0077 0.0113 0.0211 0.0304 0.0795 0.0309 0.0064 0.0288 30 Wonocolo 0.0347 0.0165 0.0117 0.0036 0.0044 0.0096 0.0704 0.2981 0.3689 0.0073 0.0178 31 Wonokromo 0.0310 0.0170 0.0115 0.0032 0.0031 0.0069 0.4547 0.1850 0.0304 0.0158 0.0164
Hasil hitung model Huff No Kecamatan P Atom P Kaza P East P GM P Sutos P Goci P Car. Rungkut P CITO P Lenmarc P CWS P PTC 1 Asemrowo 0.0286 0.0361 0.0027 0.0214 0.0185 0.0282 0.0020 0.0080 0.0565 0.0437 0.1146 2 Benowo 0.0233 0.0373 0.0040 0.0285 0.0212 0.0310 0.0030 0.0138 0.0757 0.0476 0.1642 3 Bubutan 0.0250 0.0162 0.0005 0.0050 0.0037 0.0033 0.0003 0.0010 0.0032 0.0073 0.0154 4 Bulak 0.0349 0.1383 0.0187 0.1159 0.0117 0.0080 0.0031 0.0059 0.0084 0.0185 0.0158 5 Dukuh Pakis 0.0027 0.0047 0.0005 0.0044 0.0155 0.6763 0.0007 0.0041 0.0366 0.0804 0.0457 6 Gayungan 0.0050 0.0107 0.0021 0.0169 0.0330 0.0229 0.0062 0.2209 0.0160 0.0538 0.0282 7 Genteng 0.0135 0.0268 0.0004 0.0058 0.0028 0.0016 0.0003 0.0006 0.0013 0.0043 0.0023 8 Gubeng 0.0133 0.0451 0.0048 0.1054 0.0240 0.0084 0.0040 0.0053 0.0059 0.0262 0.0103 9 Gunung Anyar 0.0142 0.0367 0.0201 0.1036 0.0299 0.0181 0.0592 0.0467 0.0172 0.0431 0.0324 10 Jambangan 0.0063 0.0129 0.0021 0.0176 0.0470 0.0469 0.0047 0.0862 0.0291 0.0961 0.0519 11 Karang Pilang 0.0096 0.0187 0.0031 0.0232 0.0353 0.0548 0.0051 0.0814 0.0732 0.0812 0.1579 12 Kenjeran 0.0528 0.1288 0.0063 0.0462 0.0095 0.0075 0.0019 0.0045 0.0084 0.0162 0.0162 13 Krembangan 0.0520 0.0416 0.0018 0.0150 0.0085 0.0089 0.0010 0.0032 0.0113 0.0172 0.0242 14 Lakarsantri 0.0086 0.0153 0.0021 0.0156 0.0193 0.0387 0.0025 0.0196 0.1424 0.0484 0.4178 15 Mulyorejo 0.0128 0.0487 0.1642 0.3847 0.0096 0.0056 0.0042 0.0053 0.0053 0.0138 0.0092 16 Pabean Cantikan 0.0611 0.0539 0.0021 0.0172 0.0072 0.0068 0.0010 0.0029 0.0084 0.0137 0.0165 17 Pakal 0.0220 0.0363 0.0045 0.0308 0.0224 0.0322 0.0035 0.0172 0.0783 0.0496 0.1757 18 Rungkut 0.0150 0.0416 0.0349 0.1518 0.0267 0.0155 0.0470 0.0291 0.0144 0.0376 0.0269 19 Sambikerep 0.0106 0.0174 0.0021 0.0154 0.0167 0.0331 0.0020 0.0121 0.1610 0.0419 0.4096 20 Sawahan 0.0140 0.0211 0.0013 0.0139 0.0385 0.0371 0.0013 0.0046 0.0179 0.1029 0.0352 21 Semampir 0.0639 0.0844 0.0033 0.0258 0.0080 0.0069 0.0013 0.0035 0.0082 0.0144 0.0158 22 Simokerto 0.0760 0.1638 0.0009 0.0093 0.0024 0.0017 0.0004 0.0008 0.0017 0.0039 0.0028 23 Sukolilo 0.0139 0.0434 0.1628 0.2453 0.0168 0.0097 0.0137 0.0126 0.0092 0.0238 0.0166 24 Sukomanunggal 0.0148 0.0212 0.0017 0.0149 0.0270 0.0786 0.0016 0.0075 0.1077 0.0872 0.1506 25 Tambaksari 0.0280 0.3272 0.0049 0.0673 0.0065 0.0040 0.0013 0.0024 0.0037 0.0098 0.0064 26 Tandes 0.0152 0.0226 0.0021 0.0169 0.0187 0.0381 0.0019 0.0096 0.1572 0.0485 0.2841 27 Tegalsari 0.0116 0.0230 0.0014 0.0170 0.0385 0.0128 0.0014 0.0035 0.0069 0.0481 0.0129 28 Tenggilis Mejoyo 0.0069 0.0169 0.0045 0.0379 0.0359 0.0158 0.0469 0.0568 0.0114 0.0436 0.0199 29 Wiyung 0.0075 0.0137 0.0019 0.0150 0.0297 0.0805 0.0027 0.0274 0.1300 0.0847 0.2807 30 Wonocolo 0.0033 0.0076 0.0016 0.0141 0.0257 0.0107 0.0076 0.0374 0.0069 0.0309 0.0115 31 Wonokromo 0.0024 0.0054 0.0007 0.0079 0.1421 0.0084 0.0015 0.0041 0.0037 0.0432 0.0057
Hasil permodelan Huff Pada 5 kecamatan dengan nilai probabilitas rendah tersebut terdapat 11 pusat perbelanjaan dari total 22 pusat pebelanjaan yang ada di Surabaya. Kecamatan dengan nilai probabilitas sedang pada umumnya mempunyai jarak yang relatif sedang terhadap pusat perbelanjaan sekitar dengan luas yang cukup untuk menjangkau kecamatan tersebut. Meskipun pada kecamatan tersebut sudah terdapat pusat perbelanjaan tetapi tidak begitu mendominasi terhadap keseluruhan pusat perbelanjaan yang ada. Hal ini dapat dipengaruhi oleh faktor jarak maupun luas pusat perbelanjaan itu sendiri terhadap seluruh pusat perbelanjaan yang ada. Sedangkan kecamatan Rungkut dan Gunung Anyar merupakan kecamatan dengan nilai probabilitas tinggi karena kurangnya dominasi (dilihat dari luas) dari pusat perbelanjaan yang ada di sekitar 2 kecamatan tersebut.
Analisa buffering berdasarkan skala pelayanan Jangkauan pelayanan pada masing-masing pusat perbelanjaan ini didasarkan pada luasan masingmasing pusat perbelanjaan yang ada. Berdasarkan luasannya jangkauan pelayanan ini dibedakan menjadi dua yaitu pusat perbelanjaan skala distrik (17,72 km 2 atau radius 2,37 km), dan regional (42,27 km 2 atau radius 3,9 km). Berdasarkan hasil identifikasi dari total luas pusat perbelanjaan diketahui ada 3 pusat perbelanjaan skala distrik dan 19 pusat perbelanjaan skala regional
Analisa buffering berdasarkan skala pelayanan Belum seluruh area kota Surabaya terjangkau oleh pelayanan pusat perbelanjaan modern yang ada. Masih terdapat 2 kecamatan yang belum masuk dalam jangkauan pelayanan yakni kecamatan Pakal dan Benowo. Pada beberapa lokasi terjadi penumpukan jangkauan pelayanan seperti kecamatan Genteng dan Wonokromo. Hal ini mengarah kepada tingkat persaingan yang tinggi didalamnya yang akan berpengaruh langsung terhadap pilihan masyarakat. Bahkan kecamatan wonokromo mempunyai nilai probabilitas rendah
Tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern berdasarkan probabilitas kujungan dan jangkauan pelayanan Tipologi ini didapatkan dari identifikasi hasil analisa permodelan Huff dan jangkauan pelayanan masing-masing pusat perbelanjaan. Perbandingan antara permodelan Huff serta buffering berdasarkan jangkauan pelayanan masing-masing pusat perbelanjaan digunakan untuk mengetahui tipologi tiap kecamatan terhadap pusat perbelanjaan di Surabaya.
Tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern berdasarkan probabilitas kujungan dan jangkauan pelayanan Semakin berhimpit jangkauan pelayanan masingmasing pusat perbelanjaan akan menjadikan probabilitas penduduk untuk berkunjung semakin kecil terhadap keseluruhan pusat perbelanjaan yang ada di Surabaya. Ini ditunjukkan dengan 5 kecamatan yang mempunyai nilai probabilitas rendah adalah kecamatan dengan jumlah pusat perbelanjaan yang dominan Pada kecamatan yang masih terjangkau oleh jangkauan pelayanan masing-masing pusat perbelanjaan namun mempunyai nilai probabilitas sedang dipengaruhi oleh faktor jarak terhadap lokasi pusat perbelanjaan serta luasannya Terdapat 4 bentuk tipologi yang dari hasil komparasi analisa di atas dengan kriteria yang masing-masing berbeda
Tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern berdasarkan probabilitas kujungan dan jangkauan pelayanan Rendah Sedang Tinggi Terjangkau Kategori 1 (5 kecamatan) Kategori 2 (22 kecamatan) Kategori 3 (2 kecamatan) Belum terjangkau - Kategori 4 (2 kecamatan) - Kategori 1 terdapat 5 kecamatan yang termasuk dalam kategori ini yakni kecamatan Dukuh Pakis, Wonokromo, Bubutan, Simokerto, dan kecamatan mulyorejo. Lokasi yang saling berdekatan dan terjangkau dan mendominasi dari luas bangunan hingga 56% dari total luas bangunan yang ada. Faktor yang mempengaruhi kategori ini adalah faktor luas serta jarak dalam hal ini jangkauan pelayanan
Tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern berdasarkan probabilitas kujungan dan jangkauan pelayanan Rendah Sedang Tinggi Terjangkau Kategori 1 (5 kecamatan) Kategori 2 (22 kecamatan) Kategori 3 (2 kecamatan) Belum terjangkau - Kategori 4 (2 kecamatan) - Kategori 2 terdapat 22 kecamatan serta 10 pusat perbelanjaan modern. Jarak yang relatif sama terhadap seluruh pusat perbelanjaan. Jangkauan pelayanan yang banyak berhimpit menjadikan kemungkinan terhadap pusat perbelanjaan yang ada disekitarnya semakin tinggi karena kemudahan untuk menjagkauanya. Sehingga faktor yang mempengaruhi kategori ini adalah jangkauan pelayanan serta jarak terhadap keseluruhan pusat perbelanjaan yang ada
Tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern berdasarkan probabilitas kujungan dan jangkauan pelayanan Rendah Sedang Tinggi Terjangkau Kategori 1 (5 kecamatan) Kategori 2 (22 kecamatan) Kategori 3 (2 kecamatan) Belum terjangkau - Kategori 4 (2 kecamatan) - Kategori 3 terdapat 2 kecamatan (Rungkut dan Gunung Anyar) serta 1 pusat perbelanjaan modern. Carefour Rungkut yang berada pada daerah ini masih kalah dominan dibandingkan tempat lain. Hal ini disebabkan luasan carefour Rungkut yang tidak terlalu luas, hanya skala distrik. Meskipun jarak 2 kecamatan ini terhadap keseluruhan pusat perbelanjaan yang ada relatif jauh namun tidak mempengaruhi minat kunjungan. Sehingga dapat diketahui pada kategori ini faktor yang mempengaruhi kategori ini adalah luas dari pusat perbelanjaan yang ada.
Tipologi persebaran pusat perbelanjaan modern berdasarkan probabilitas kujungan dan jangkauan pelayanan Rendah Sedang Tinggi Terjangkau Kategori 1 (5 kecamatan) Kategori 2 (22 kecamatan) Kategori 3 (2 kecamatan) Belum terjangkau - Kategori 4 (2 kecamatan) - Kategori 4, dua kecamatan (Pakal dan Benowo) dengan nilai probabilitas sedang namun dilihat dari jangkauan pelayanan belum terjangkau. Hal ini mengindikasikan bahwa terdapat pusat perbelanjaan di sekitar kecamatan tersebut yang mendominasi (dalam hal ini luas) yakni Pakuwon Trade Center dan Lenmarc, lebih jauh lagi Golden City Mall serta Jembatan Merah Plaza. Hal ini dikarenakan luasan dari pusat perbelanjaan disekitarnya sudah cukup memadai dan cukup mampu menarik minat kunjungan. Faktor yang mempengaruhi kategori ini adalah luas dari pusat perbelanjaan yang ada.
Kesimpulan Persebaran pusat perbelanjaan modern di Surabaya menjadikan probabilitas kunjungan tiap kecamatan berbeda-beda pada masing-masing kecamatannya. Terdapat kecamatan yang belum terjangkau pelayanan, namun juga terdapat penumpukan jangkauan pelayanan. Hal ini mendorong tiap pusat perbelanjaan yang ada untuk lebih kompetitif dalam menarik minat pengunjung. Tipologi yang dihasilkan dari perhitungan model Huff serta analisa jangkauan pelayanan menghasilkan 4 kategori yaitu kecamatan dengan probabilitas rendah dan terjangkau, probabilitas sedang dan terjangkau, probabilitas tinggi dan terjangkau, serta probabilitas sedang dan tidak terjangkau
Kesimpulan Kategori 1 faktor yang dominan adalah luas total bangunan serta jarak tiap pusat perbelanjaan dalam hal ini berpengaruh terhadap himpitan jangkauan pelayanan. Kategori 2 faktor yang berpengaruh adalah jangkauan pelayanan serta jarak terhadap keseluruhan pusat perbelanjaan yang ada. Pada kategori 3 dan 4 faktor yang mempengaruhi adalah luas dari pusat perbelanjaan yang ada namun pada dua kategori ini faktor ini saling bertolak belakang. Pusat perbelanjaan terdekat dengan kecamatan pada kategori 3 mempunyai luas bangunan yang paling kecil sedangkan pusat perbelanjaan terdekat dengan kecamatan kategori 4 mempunyai luas yang cukup besar
Saran Diperlukan studi lanjutan dengan memperdalam tidak hanya berdasarkan probabilitas kunjungan namun dapat ditambahkan beberapa faktor lain sebagai penunjang seperti aspek sosial demografi (kepadatan serta kondisi ekonomi), serta unit analisis sehingga probabilitas yang ada semakin jelas (tingkat kelurahan) Diperlukan perbandingan hasil dengan kondisi realita yang ada saat ini (survey primer). Hal ini digunakan untuk mencari masukan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap probabilitas kunjungan masyarakat.
Terima Kasih