TUGAS AKHIR ANALISA NILAI PASAR PABRIK TEPUNG TERIGU PT. PAKINDO JAYA PERKASA SIDOARJO DEVEGA ANISA NRP. 3109 106 054 DOSEN PEMBIMBING : CHRISTIONO UTOMO, ST. MT. PhD PROGRAM SARJANA LINTAS JALUR JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2011
Topik Appraisal memiliki hubungan dengan ilmu Teknik Sipil. Objek Penilaian PT. PAKINDO JAYA PERKASA Menjaminkan Asetnya (Pabrik tepung terigu) Mengembangkan Usahanya (meningkatkan hasil produksi) Konsumsi tepung terigu di Indonesia meningkat.
Jl. Raya Kletek SMP N 2 TAMAN Jl. Raya Sawunggaling Lokasi Asset G. I PLN BABADAN PT. SANTOS PREMIUM KRIMER
Permasalahan Tujuan Berapa nilai pasar PT. Pakindo Jaya Perkasa dengan menggunakan metode pendekatan biaya berdasarkan penilaian real properti? Mengetahui nilai pasar PT. Pakindo Jaya Perkasa dengan metode pendekatan biaya berdasarkan penilaian real properti. Berapa nilai pasar PT. Pakindo Jaya Perkasa dengan menggunakan metode pendekatan pendapatan berdasarkan penilaian bisnis? Mengetahui nilai pasar PT. Pakindo Jaya Perkasa dengan metode pendekatan pendapatan berdasarkan penilaian bisnis.
Lingkup Bahasan Metode pendekatan biaya dengan penilaian real properti Metode pendekatan pendapatan dengan penilaian bisnis Batasan Masalah Data transaksi jual-beli properti yang didapatkan berdasarkan survei. Metode yang digunakan metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan. Penilaian dilakukan pada PT. Pakindo Jaya Perkasa berupa pabrik tepung terigu.
Latar Belakang - Meningkatkan produksi tepung terigu - Menjaminkan aset X Identifikasi Permasalahan - Nilai Pasar PT.Pakindo Jaya Perkasa dengan metode pendekatan biaya berdasarkan penilaian real properti - Nilai Pasar PT.Pakindo Jaya Perkasa dengan metode pendekatan biaya berdasarkan penilaian bisnis - Tinjauan Pustaka - Standar Penilai Indonesia - Penelitian terdahulu Penilaian Real Properti Metode Pendekatan Biaya Penilaian Bisnis Metode Pendekatan Pendapatan Pengumpulan Data Metodologi Nilai Tanah Nilai Bangunan + Nilai Mesin+ Nilai Inventaris NOI Cap Rate Data Primer Data Sekunder Nilai Indikasi Nilai Indikasi Data Tanah Pembanding Foto Objek Penilaian - HSPK Jawa Timur 2011 - Spesifikasi Bangunan - Spesifikasi Mesin - Data Inventaris - Pendapatan Kotor - Biaya Oprasional - Suku Bunga Deposito Kesimpulan dan saran Analisa Data METODOLOGI X
Appraisal atau penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu objek pada saat tertentu (Peraturan Mentri Keuangan RI No. 125/PMK.01/2008). Objek dalam penilaian berupa properti yang terdiri dari real properti, personal properti, perusahaan atau badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Keuangan atau HKK (financial Interest) (SPI 2007 - Konsep dan Prinsip Umum Penilaian 2.1).
Penilaian Real Properti Pendekatan Biaya Real properti dinilai sebagai entitas terpisah, yaitu aset fisik dimana hak kepemilikan tertentu diberikan, contohnya adalah gedung kantor, rumah, pabrik dan jenis properti lainnya pada umumnya menyatu dengan komponen tanahnya. (SPI 2007-PPPI 1 Penilaian Real Properti) Nilai Properti = Nilai Tanah+Nilai Bangunan+ Nilai Inventaris+Nilai Mesin Nilai Tanah : tanah dianggap sebagai tanah kosong dan nilai tanah dihitung dengan perbandingan data pasar. Nilai Bangunan : nilai bangunan didasarkan pada jumlah biaya penggantian baru dari bangunan pada saat penilaian, dikurangi dengan penyusutan.
Uraian Properti yang Dinilai Jenis Properti Tanah Kosong Alamat Jl. Sadang Hak Atas Properti SHM Tanggal Pengambilan Data 04 Juli 2011 Lokasi : - posisi tanah interior - lebar jalan 7 m - material jalan pasir batu - kondisi jalan tidak baik - aksesibilitas mudah - peruntukan industri/ perdagangan - fasilitas lingkungan jalan utama Karakteristik Fisik : Data Pembanding Data 1 Data 2 Data 3 Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Jl. Raya Sadang Jl. Raya Jemundo Jl. Sawunggaling III SHGB SHGB SHM 4 Juli 2011 4 Juli 2011 4 Juli 2011 interior interior 8 m 12 m aspal baik mudah industri/ perdagangan jalan utama aspal baik mudah industri/ perdagangan jalan utama interior 6 m aspal baik mudah industri/ perdagangan jalan utama - luas tanah 19190 m² 8000 m² 68550 m² 630 m² - bentuk tanah persegi panjang persegi panjang persegi panjang persegi panjang - elevasi tanah sejajar jalan sejajar jalan sejajar jalan sejajar jalan Harga Penawaran Harga Transaksi Estimasi Diskon Penjualan Estimasi Nilai Tanah Rp Rp 4.800.000.000-10% 4.300.000.000 Rp Rp 37.000.000.000-7% 34.500.000.000 Rp Rp 400.000.000-5% 380.000.000 Estimasi Nilai Tanah/m 2 Rp 537.500 Rp 503.282 Rp 603.175
Pembanding III Pembanding I Lokasi PT. Pakindo Jaya Perkasa Pembanding I Pembanding II Pembanding II Pembanding III
Uraian Properti Data Pembanding yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Hak atas properti 1% Rp 5.375 1% Rp 5.033 0% - Tanggal Pengambilan data 0% - 0% - 0% - Lokasi : - posisi tanah 0% - 0% - 0% - - lebar jalan -3% Rp (16.125) -10% Rp (50.328) 1% Rp 6.032 - material jalan -5% Rp (26.875) -5% Rp (25.164) -5% Rp (30.159) - kondisi jalan -4% Rp (21.500) -4% Rp (20.131) -4% Rp (24.127) - aksesibilitas 0% - 0% - 0% - - peruntukan 0% - 0% - 0% - - fasilitas lingkungan 0% - 0% - 0% - Karakteristik Fisik : - luas tanah -10% Rp (53.750) 5% Rp 25.164-15% Rp (90.476) - bentuk tanah 0% - 0% - 0% - - elevasi tanah 0% - 0% - 0% - Jumlah Penyesuain -21% Rp (112.875) -13% Rp (65.427) -23% Rp (138.730) Indikasi Nilai Rp 424.625 Rp 437.856 Rp 464.444 Pembobotan 100% 30% 40% 30% Nilai Tanah/ m² Rp 441.863 Rp 127.388 Rp 175.142 Rp 139.333 Nilai Tanah/ m² (pembulatan) Rp 441.800 Nilai Pasar Tanah Rp 8.478.142.000
Biaya Reproduksi Baru Bangunan Penyusutan Nilai penyusutan bangunan =Rp. 26.766.312.000,00 x 11% =Rp. 2.863.995.384,00 Nilai Bangunan Nilai Bangunan= Biaya reproduksi baru - Penyusutan Rp. 26.766.312.000,00 Rp. 2.863.995.384,00 Rp. 23.902.316.616,00
Biaya Reproduksi Baru Inventaris Penyusutan Nilai penyusutan Inventaris =Rp. 160.795.000,00 x 30% =Rp. 48.294.778,00 Nilai Inventaris Nilai Inventaris= Biaya reproduksi baru - Penyusutan Rp. 160.795.000,00 Rp. 48.294.778,00 Rp. 112.500.222,00
Biaya Reproduksi Baru Mesin Penyusutan Untuk menentukan besarnya penyusutan mesin didapat dari tabel referensi penyusutan mesin MAPPI yaitu kondisi mesin masih sangat baik sehingga besarnya penyusutan sebesar 6%, maka Nilai penyusutan Mesin = Rp. 29.122.861.610,00 x 6% = Rp. 1.747.372.270,00 Nilai Mesin Nilai Mesin= Biaya reproduksi baru - Penyusutan Rp. 29.122.861.610,00 Rp. 1.747.372.270,00 Rp. 27.375.489.340,00
Back
Maka Nilai Pasar PT. Pakindo Jaya Perkasa Berdasarkan Penilaian Real Properti :
Penilaian Bisnis Pendekatan Pendapatan Penilaian Usaha (Bisnis) adalah suatu kegiatan atau proses untuk memperoleh pendapat atau perkiraan nilai suatu bisnis atau perusahaan/entitas atau suatu kepemilikan di dalamnya. (SPI 2007 PPPI6 Penilaian USaha 3.6) Nilai Properti = NOI Cap Rate NOI (Net Operating Income) : Pendapatan bersih yang didapatkan dari pendapatan kotor efektif dikurang biayabiaya operasional. Cap Rate (Capitalization Rate) : Tingkat kapitalisasi yang didapatkan dari bunga deposito ditambah atau dikurang resiko.
Pendapatakan Kotor 2010 Januari Rp 15.015.112.689 Februari Rp 15.187.073.856 Maret Rp 12.347.320.753 April Rp 11.126.762.142 Mei Rp 9.842.002.514 Juni Rp 13.345.764.039 Juli Rp 10.142.044.600 Agustus Rp 11.038.418.000 September Rp 10.675.224.000 Oktober Rp 14.024.066.932 Nopember Rp 15.046.276.161 Desember Rp 16.563.663.064 Jumlah Rp 154.353.728.750 Biaya Oprasional Uraian 2010 Biaya Usaha Rp 754.501.390 Biaya Administrasi dan Umum Rp 2.551.693.575 Biaya Produksi Rp 132.742.577.920 Jumlah Rp 136.048.772.884
Pendapatan Bersih (Net Operating Income ) Tingkat Kapitalisasi ( Cap Rate ) Metode penjumlahan (summation method) menentukan tingkat kapitalisasi dengan cara tingkat suku bunga bebas resiko ditambah resiko. Rata-rata tingkat suku bunga deposito dari seluruh Bank di Indonesia sebesar 6,53% (Pusat Informasi Pasar Uang Bank Indonesia) dan besarnya resiko sama dengan rata-rata tingkat suku bunga sebesar 6,53%. Maka didapat tingkat kapitalisasi sebesar 13,06%.
Maka Nilai Pasar PT. Pakindo Jaya Perkasa Berdasarkan Penilaian Bisnis:
Kesimpulan Nilai Pasar Penilaian Real Properti Rp. 59.868.448.178,- Penilaian Bisnis Rp. 140.160.458.390,-
SEKIAN DAN TERIMAKASIH