BAB III: TINJAUAN UMUM PROYEK 3.1. Definisi Proyek Menurut Chase (1998), proyek didefinisikan sebagai sebuah rangkaian kegiatan unik yang saling terkait untuk mencapai suatu hasil tertentu dan dilakukan dalam periode waktu tertentu. Definisi yang lain, Proyek merupakan gabungan dari berbagai sumberdaya yang dihimpun dalam suatu wadah organisasi sementara, untuk mencapai suatu sasaran tertentu (D. I. Cleland dan W.R. King, 1987) Yang lain lagi adalah Proyek merupakan suatu rangkaian kegiatan yang berlangsung dalam jangka waktu tertentu, dengan alokasi sumberdaya yang terbatas dan dimaksudkan untuk melaksanakan suatu tugas yang telah digariskan (suharto, I, 1990). 3.2. Siklus Proyek Menurut H kerzner dan H.J.Thanhain (1986), siklus proyek merupan kegiatan dari awal kemudian bertambah macam dan intensitasnya sampai puncak, turun dan berakhir. Yang masing-masing tahap memiliki kegiatan-kegiatan khusus baik kompelksitas, ukuran, jadwal maupun biaya yang perlukan. Berikut merupakan gambar grafik siklus proyek tersebut terlihat pada gambar dibawah ini. Gambar 4: Siklus Proyek Sumber: H Kerzner dan H.J. Thanhain (1986) Valent Pradana Putra 41212010035 Teknik Arsitektur Universitas Mercu Buana 24
3.3. Jenis-Jenis Proyek 1. Proyek Engeenering Konstruksi : Komponen kegiatan utama terdiri dari pengkajian kelayakan, desain, pengadaan dan konstruksi. 2. Oriyek Engineering Manufaktur : proyek manufaktur merupakan proses untuk menghasilkan produk baru, kegiatan utamanya meliputi desain engineering, pengembangan produk, pengadaan, manufaktur, perakitan, uji coba fungsi dan operasi produk yang dihasilkan. 3. Proyek Penilitian dan pengembangan : bertujuan melakukan penelitian dan pengembangan dalam rangka menghasilkan suatu produk tertentu. 4. Proyek Kapital : meliputi pembebasan tanah, penyiapan lahan, pembelian material dan peralatan. 5. Proyek Konservasi Bio Diversity : tidak menghasilkan produk dalam bentuk fisik melainkan dalam bentuk laporan. Berdasarakan pengelompokan jenis proyek diatas maka proyek yang akan dijelaskan dalam laporan ini adalah proyek Engineering Konstruksi. Pada Proyek Engineering Konstruksi Kegiatan utamanya terdiri atas pengkajian kelayakan, desain perencanaa, pengadaan barang atau material dan konstruksi bangunan itu sendiri. 3.4. Metode Mendapatkan Proyek Menurut PERPRES No.54 Tahun 2010, metode mendapatkan proyek terbagi menjadi 4 seperti : 3.4.1. Berdasarkan Pada Penunjukan Langsung Kontraktor diundang langsung oleh pemilik proyek (Bouwer) dalam hal ini adambeberapa pertimbangan yang mendorong pemilik proyek yang mengadakannkerjasama yaitu berdasarkan pada pengalaman kerja yang telah dilakukan oleh keduanbelah pihak, prestasi kerja, atau atas referensi dan masukkan dari pihak lain tentang kontraktor yang bersangkutan. Selanjutnya perencana menerima kerangka acuan kerja (TOR) dari pemberi tugas sebagai acuan dan pedoman untuk pekerjaan perencanaan. Setelah usulan pra rencana disetujui maka Valent Pradana Putra 41212010035 Teknik Arsitektur Universitas Mercu Buana 25
pemberi tugas memberikan surat perintah kerja (SPK) sebagai dasar kontraktor untuk melakukan kerja sepenuhnya. 3.4.2. Berdasarkan Lelang Terbuka Proyek yang akan ke kontraktor oleh pemilik proyek diumumkan baik itu melalui media massa maupun dengan cara-cara lain yang lazim dilakukan untuk memberitahukan kepada semua kontraktor. Dalam hal ini semua kontraktor yang sesuai klasifikasi dan sudah memenuhi syarat sebagai rekanan pemilik proyek mengirimkan dokumen sebagai peserta lelang. Pemilik proyek kemudian mengundang kontraktor yang mendaftar dan memenuhi syarat untuk mengambil lelang dan TOR. Kemudian peserta lelang dalam batas waktu tertentu membuat usulan pra rencangan dan penawaran fee perencanaan. Pemilik proyek akan menyeleksi dan memanggil kontraktor yang dianggap mengajukan usulan terbaik dalam hal ini design maupun harga fee perencanaan. Bila semua sudah disetujui maka pemberi tugas akan menerbitkan surat perintah kerja (SPK) yang berarti kontraktor berhak untuk melakukan perencanaan dan wajib tunduk terhadap segala ketentuan pada SPK. 3.4.3. Berdasarkan Lelang Terbatas Pada prinsipnya hampir sama dengan lelang terbuka hanya saja diundang beberapa kontraktor saja. Hal Ini bertujuan untuk memudahkan proses penentuan kontraktor dengan catatan rekanan yang diundang sudah diketahui reputasinya. 3.4.4. Berdasarkan Sayembara Dilakukan terhadap pengadaan jasa konstruksi yang memiliki karakteristik merupakan proses dan hasil dari gagasan, kreatifitas, inovasi, dan metode pelaksanaan tertentu tidak dapat ditetapkan berdasarkan harga satuan. Persayaratan administratif bagi penyedia jasa konstruksi yang akan mengikuti sayembara ditetapkan oleh ULP/ pejabat pengadaan yang dapat lebih mudah dari pada persyaratan penyedia barang/jasa secara umum. Persyaratan dan metode evaluasi teknis ditetapkan oleh ULP/pejabat pengadaan setelah mendapat masukan Valent Pradana Putra 41212010035 Teknik Arsitektur Universitas Mercu Buana 26
dari tim yang ahli dibidangnya, sedangkan pelaksanaan evaluasi dilakukan oleh tim yang ahli dibidangnya. Berdasarkan metode mendapatkan proyek diatas, diketahui bahwa proyek MTown Residence yang diperoleh oleh Kontraktor PT. Totalindo Eka Persada didapatkan melalui metode Lelang Terbatas. 3.5. Pelaksanaan 3.5.1. Kontrak Pada proses pelaksanaan proyek M-Town Residence Serpong, Tangerang menjalankan Kontrak dengan sistem Lumpsump Fixed price, dimana menurut (PP 29/2000 Pasal 21 ayat 1 dan Pasal 21 ayat 6) adalah kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang. Menurut PP No.29 Tahun 2000, Pasal 21 ayat 1 : Kontrak kerja konstruksi dengan bentuk imbalan Lump Sum merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Jasa, sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah. Menurut PERPRES No.54 Tahun 2010, pasal 51 ayat 1 : Kontrak Lump Sum merupakan kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu sebagaimana ditetapkan dalam kontrak, dengan ketentuan : Jumlah harga pasti dan tetap, serta tidak dimungkinkan penyesuaian harga Semua resiko sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Barang/Jasa Pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan sesuai isi kontrak Sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran (output based) Total harga penawaran bersifat mengikat, dan Tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang. Valent Pradana Putra 41212010035 Teknik Arsitektur Universitas Mercu Buana 27
3.5.2. Pekerjaan Tambah Kurang Suatu pekerjaan pada proyek selalu ada penambahan dan pengurangannya berikut pekerjaan penambahan dan pengurangan struktur : Pelaksanaan struktur yang menyimpang dari rencana yang disesuaikan dengan kondisi lapangan, harus mendapat persetujuan tertulis dahulu dari pihak konsultan perencana dan Owner maupun Main Contractor. Pemborong struktur ini harus menyerahkan setiap gambar perubahan yang ada kepada pihak Owner maupun Main Contractor dalam rangkap 3 (tiga). Perubahaan material dan lain-lainnya harus diajukan oleh pemborong kepada Direksi/MK secara tertulis dan pekerjaan tambah/kurang atau perubahan yang ada harus disetujui oleh Owner/Pemberi Tugas secara tertulis. 3.6. Time Schedule Proyek Jadwal dan tahapan proyek suatu pekerjaan biasanya menggunakan tiga prosedur, prosedur ini menunjukkan beberapa rencana kegiatan yang dilakukan secara sistematis, prosedur tersebut terdapat dalam bentuk bart chart, NWP (network planning), dan kurva S. Hasil dari bart chart, NWP (network planning), dan kurva S ini menunjukkan hasil yang saling menunjang dan saling melengkapi namun dalam perencanaan tidak diharuskan menggunakan tiga prosedur ini, karena dalam bart chart NWP (network planning), dan kurva S masing-masing sudah menunjukkan jadwal, tahapan kegiatan secara rinci dalam bentuk yang berbeda-beda. 3.6.1. Bar Chart Bart chart adalah data teknik perencanaan yang menggunakan bagan balok yaitu bagan Gantt (Gantt Chart) sesuai dengan nama penciptanya yaitu Henry chart selama bertahun-tahun. Bagan ini digunakan secara luas sebagai alat bantu perencanaan yang berharga dan akurat. Bagan ini dapat dibuat dan mudah dipahami, dapat pula diterapkan pada berbagai fungsi seperti program giliran tugas dan sebagainya. Valent Pradana Putra 41212010035 Teknik Arsitektur Universitas Mercu Buana 28
Program disusun dalam skala yang berbanding langsung dengan waktu kalender. Panjang setiap balok menunjukkan lamanya waktu yang diperlukan untuk masing-masing kegiatan yang bersangkutan. Keuntungan Bart Chart : Sederhana dan mudah dipakai untuk merencanakan kedatangan bahan, pekerja dan kebutuhan uang. Kelemahan Bar Chart : Logika urutan pekerjaan tidak dapat diketahui dan tidak menunjukan waktu yang bebas dari masing-masing pekerjaan. 3.6.2. Kurva S Kurva S yang lebih dikenal dengan nama S curve merupakan terjemahan garis angka-angka presentase dari pekerjaan yang telah terselesaikan atau yang direncanakan dalam bentuk garis kurva S itu sendiri untuk mempermudah pembacaan angka-angka presentase. Presentasenya dimulai dari 0 % yang diletakkan dibagian bawah sedangkan 100 % diletakkan diatas. Sehingga kurva S akan membentuk huruf S. (Terlampir) Valent Pradana Putra 41212010035 Teknik Arsitektur Universitas Mercu Buana 29